Lausunto energiatehokkuusdirektiivin edellyttämän rakennuksen energiatodistuksen käyttöönotto

Transkriptio

1 LAUSUNTO 1 Ympäristöministeriö Kirjaamo PL 35 Kasarminkatu VALTIONEUVOSTO Lausunto energiatehokkuusdirektiivin edellyttämän rakennuksen energiatodistuksen käyttöönotto Euroopan unionin energiapolitiikan ja ympäristöpolitiikan yhtenä keskeisenä tavoitteena on energian nykyistä tehokkaampi käyttö ja sen avulla energiankulutuksen vähentäminen. Tämä on tavoitteena erittäin hyvä ja kannatettava. Suomessa energiansäästöön tähtäävää työtä on tehty pitkään. Direktiivin edellyttämä energiatodistuksen käyttöönotto edesauttaa myös omalta osaltaan energiansäästöön ja energiatehokkuuteen liittyviä tavoitteita. Energiatodistusten käyttöönoton tulee kuitenkin edistää energiatehokkuuden parantamista kustannustehokkaalla tavalla. Keskeinen edellytys tälle on se, että energiatodistusten laadinnassa, hyödyntämisessä ja arkistoinnissa voidaan käyttää tarkoituksenmukaisia menettelyjä ja teknologiaa. Tämä edellyttää sitä, että nyt lausunnolla olevaa asetusluonnosta muutetaan kokonaan toisensisältöiseksi. Energiatodistuksen aiheuttamat lisäkustannukset ja lisäresurssitarve riippuvat ennen kaikkea siitä, kuinka raskaaksi energiatehokkuustodistuksen laatimismenetelmä säädetään ja millaisiksi energiatodistuksen laatijoiden pätevyysvaatimukset määritellään. Sillä, miten kauaksi todistuksen laadinta säädetään kiinteistöllä tapahtuvasta muusta toiminnasta, on huomattava merkitys todistuksesta saatavalle käytännön hyödylle. Jos olemassa olevien rakennusten energiatodistusmenettelystä muodostetaan nykyisten laki- ja asetusehdotusten mukainen raskas ja kallis muusta kiinteistön ylläpidosta irrallaan oleva prosessi, on vaarana, että resurssit menevät liiaksi tähän ja ne ovat pois käytännön energiatehokkuuden parantamisesta sekä muusta tarpeellisesta kiinteistön ylläpidosta. Mielestämme energiatodistusten laadinta tuleekin yhdistää osaksi kiinteistöllä tapahtuvaa toimintaa siten, että myös olemassa olevia tietoja voidaan hyödyntää täysimääräisesti todistuksen laadinnassa. Suomessa energiatehokkuuden järjestelmällistä parantamista on tehty kymmeniä vuosia. Energiankäytön seurantaa tehdään monin tavoin kiinteistön

2 LAUSUNTO 2 omistajien omien organisaatioiden, heidän palkkaamiensa asiantuntijoiden sekä energiankäytön seuranta- ja tehostamispalveluja tuottavien yritysten toimesta. Energiankäytön seurantapalveluja tarjoavat yleisesti myös energiayhtiöt. Energiakatselmustoimintaa on myös tehty jo vuosia. Vaikka kaikille pakollisesta energiatodistusmenettelystä tulisi nyt ehdotettua huomattavasti kevyempi, ei se tarkoita, etteivätkö kiinteistönomistajat voisi kehittää omaa energiatehokkuuden parantamiseen liittyvää toimintaansa edelleen. Kun pakollisesta menettelystä ei säädetä liian raskasta, resurssit eivät mene minimitason vaatimusten täyttämiseen vaan toimintaa voidaan kehittää aidosti kiinteistön omistajan tavoitteiden mukaisiksi. Reaaliaikaiset uutta teknologiaa hyödyntävät energiamittaus- ja seurantaratkaisut ovat parhaillaan leviämässä laajaan käyttöön pohjoismaissa. Kehittyneimmistä ratkaisuista käytetään nimityksiä raportoiva rakennus tai raportoiva kiinteistö. Niissä voidaan seurata jatkuvasti energiankäyttöä, sisäolosuhteita ja rakennuksen käyttöä sekä verrata toteutumaa kyseessä olevana hetkenä tai haluttuna valittavan pituisena ajanjaksona asetettuihin sääkorjattuihin tavoitteisiin tai muihin haluttuihin vertailuarvoihin. Sitä tietoa, mikä nyt on käytettävissä teknologian kehittymisestä ja sen käyttöönoton nopeudesta, ei voinut luonnollisestikaan olla käytettävissä direktiiviä laadittaessa. Käyttöön on tulossa myös erilaisia ns. energia(tehokkuus)takuuratkaisuja. Ne voivat tuoda merkittävän parannuksen uudisrakennusten osalta. Suomalaisista kiinteistö-, asunto- ja vuokrataloyhtiöistä on jo vuosia ollut käytettävissä esim. asunnonostajan tai vuokraajan kannalta keskeiset perustiedot, jotka käsittävät pinta-aloja, rakenteita, teknisiä ratkaisuja ja taloutta sekä lisäksi energiankulutusta koskevat tiedot sekä tiedot suunnitelluista korjaus- ja parannustoimenpiteistä. Esimerkiksi asuntoosakeyhtiöasetuksen mukaan isännöitsijäntodistuksessa on esitettävä rakennuksen tai rakennusten kerrosala, tilavuus sekä kerrosten ja porraskäytävien lukumäärä, huoneistojen lukumäärä ja niiden yhteenlaskettu pinta-ala eriteltynä asuinhuoneistoihin ja muihin huoneistoihin sekä osakkeenomistajien yhteiskäytössä olevat tilat. Tämän lisäksi isännöitsijäntodistuksessa on mainittava suoritetut peruskorjaukset ja -parannukset sekä tulossa olevat suuremmat korjaukset ja parannukset. Ratkaisut energiatehokkuuden parantamiseksi ovat pääsääntöisesti jo muualla vastaavissa tapauksissa kannattaviksi todettuja toimenpiteitä. Isoja investointeja edellyttävät energiatehokkuuden parantamisratkaisut

3 LAUSUNTO 3 ovat sellaisenaan usein kannattamattomia. Ne vaativat pääsääntöisesti niin perusteellisia ja kalliita selvityksiä ja suunnittelua, että niitä ei voi mielestämme edellyttää pakollisen energiatodistuksen laadinnan osalta. Tarkoituksenmukaisten käytäntöjen aikaansaamiseksi energiatehokkuuden, energiankäytön ja energiapalveluiden osalta on mielestämme tärkeää energiatodistustenkin suhteen huomioida direktiivi 2006/32/EY energian loppukäytön tehokkuudesta ja energiapalveluista. Toteutusehdotuksia 1. Energiatodistusten laadinnan ja hyödyntämisen kytkeminen käytännön toimintaan ja toimijoihin Mielestämme kiinteistön omistajan tai tämän edustajan toimesta kerättyjä tietoja ja todistuksia tulee voida hyödyntää energiatodistuksen laadinnassa. Ammattimaisesti hoidetuissa asunto-osakeyhtiöissä, vuokrataloissa ja toimitiloissa energiatodistuksen laadintaan tarvittavat tiedot ovat jo olemassa ja hyödynnettävissä. Asunto-osakeyhtiöissä ja useissa keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä, annetaan isännöitsijäntodistuksia, joissa jo pitkään ja vuodesta 1992 nykyisen asunto-osakeyhtiölain velvoittamana annetaan tietoja rakennuksen energiankulutuksesta, rakennuksen pinta-alasta ja kiinteistössä tehdyistä tai tulevista korjauksista. Isännöitsijäntodistuksessa annetaan tiedot aina ajantasaisina, mikä on kaikkien tietoja tarvitsevien kannalta huomattavasti parempi kuin esitetty 10 vuoden välein päivitettävä erillinen energiatodistus. Isännöitsijäntodistuksen hyödyntäminen siten, että siinä voitaisiin ilmoittaa rakennuksen energiatehokkuus, olisi kustannustehokkain ja toimivin ratkaisu. Erillisellä, tietyn muotoisella lomakkeella, jossa nämä samat asiat kerrottaisiin, ei näkemyksemme mukaan saavuteta lisäarvoa. Pikemminkin päinvastoin. Kun lait ja asetukset säädetään sellaisiksi, että energiatodistuksen laatiminen voidaan kytkeä olemassa oleviin ja toimiviin prosesseihin, ei resursseja käytetä turhien lomakkeiden laatimiseen, vaan voidaan keskittyä direktiivin tavoitteiden täyttämiseen eli energiakustannusten minimoimiseen. Energiatehokkuuden parantaminen voidaan näin myös kytkeä osaksi kiinteistön suunnitelmallista ylläpitoa. Isännöitsijäntodistusta koskevia määräyksiä ollaan parasta aikaa täsmentämässä asunto-osakeyhtiölain uudistamisen yhteydessä, joten edellä

4 LAUSUNTO 4 esitetyt näkökohdat on mahdollista ottaa huomioon myös asuntoosakeyhtiölaissa ja -asetuksessa. Niiden kiinteistöjen, jotka eivät ole asunto-osakeyhtiölain soveltamisalueen piirissä, tulee myös voida kytkeä todistuksen laadinta kiinteistön ylläpitoon ja olemassa oleviin prosesseihin. Ammattimaisesti hoidetuissa kiinteistöissä on olemassa ajan tasalla olevat tiedot rakennuksen energiankulutuksesta, rakennuksen pinta-alasta ja korjaustarpeesta. Mielestämme näitä tietoja tulee voida hyödyntää energiatodistuksen laadinnassa. Vain niitä tapauksia varten, joissa kiinteistöstä ei ole saatavissa asianmukaisia tietoja, tarvitaan erilliset määräykset todistuksen laadintaan, tarvittavan tarkastuksen toimittamiseen ja korjaussuositusten antamiseen. 2. Todistuksen antajan pätevyys Ehdotuksessa esitetyt tutkinnot eivät ole ainoita tai välttämättömiä, jotta asianmukainen todistus on mahdollista antaa. Tärkeimpänä vaatimuksena tulisi olla todistuksen laatijan ja mahdollisen tarkastuksen tekijän osaaminen ja ammattitaito, minkä voi hankkia paitsi koulutuksen myös työkokemuksen perusteella. Mielestämme tällainen kokemus voi olla esimeriksi ammatti-isännöitsijällä, kuntoarvioijalla, energiakatselmoijalla ja muilla kiinteistöjen ylläpidosta vastaavilla henkilöillä. Esitämmekin, että yksityiskohtaisista pätevyysvaatimuksista luovutaan ja todetaan, että laatijalla tulee olla todistuksen antamista varten soveltuva koulutus ja/tai riittävä työkokemus ottaen huomioon tehtävän laatu ja laajuus sekä hankittavissa olevat palvelut. Näin mahdollistettaisiin mm. edellä esitetty isännöitsijäntodistuksen hyödyntäminen energiatodistuksena. 3. Tarkastusmenettelyn tarkoituksenmukaisuus Kuten edellä on todettu allekirjoittaneet järjestöt eivät näe lisäarvoa esitetyllä erillisellä pakollisella rakennuksen tarkastuksella, joka tehtäisiin energiatodistuksen laadintaa ja siihen liitettävien suositusten antamista varten eli käytännössä enintään kerran 10 vuodessa. Energiatehokkuusammattilaisenkaan tekemällä silmämääräisellä kertatarkastelulla ei pystytä yleisesti nostamaan esiin merkittäviä kustannustehokkaita energiatehokkuuden parantamismahdollisuuksia yhtä hyvin kuin kiinteistöllä säännöllisesti tapahtuvalla ylläpitotoiminnalla.

5 LAUSUNTO 5 4. Rakennuksen pinta-ala Tavoitteiden kannalta parhaaseen tulokseen päästään, kun hyödynnetään kiinteistöissä tehtävät jatkuvaan ylläpitoon liittyvät suunnitelmat ja tarkastukset. Tuolloin tarkastusta ei tehdä muodollisen velvoitteen vuoksi vaan aidosti kiinteistön ylläpidon tarvetta silmällä pitäen. Niissä tapauksissa, joissa kiinteistöä ei ole ylläpidetty edellä esitetyllä tavalla, tulee kiinteistön kunnon selvittäminen varmistaa siten, että erillinen tarkastus olisi pidettävä. Energiatodistuksen pohjana ei voi olla yksinomaan esityksen mukainen SFS mukainen tarkistusmitattu pinta-ala. Mielestämme kiinteistönomistajia ei voi velvoittaa teettämään kalliita pinta-alan tarkistusmittauksia vain energiatodistuksen laatimiseksi. Jos tällainen velvoite asetetaan, se tulee nostamaan todistuksen kustannuksia. Kiinteistönomistajille ei ole aiemminkaan asetettu velvoitetta tarkistusmitata rakennuksen pinta-aloja uusia standardeja vastaaviksi, vaikka tarkistusmenetelmät olisivatkin aikojen kuluessa muuttuneet. Näin ollen emme näe syytä, miksi kiinteistönomistajien pitäisi energiatodistuksen laatimista varten tarkistusmitata rakennuksen pinta-ala. Mielestämme riittävää tulee olla, että energiatehokkuuden ilmoittamisessa käytetään rakennuksen tiedossa olevaa pinta-alaa, joko yhtiöjärjestykseen merkittyä tai muuten tiedossa olevaa. Laeissa ja asetuksissa on kuitenkin hyvä mahdollistaa SFS-standardin mukaisen pinta-alan käyttö tai tiedossa/käytössä olevan pinta-alan laskennallinen muuntaminen sitä vastaavaksi, mutta sitä ei mielestämme voi tehdä pakolliseksi. 5. Energiatehokkuuden parantamista koskevien suositusten laadinta ja antaminen Kiinteistöjen suunnitelmalliseen ylläpitoon ja korjaamiseen on kiinnitetty jo vuosia huomiota. Hyvin ja ammattimaisesti hoidetuissa kiinteistöissä kiinteistön kuntoa seurataan ja korjaamisen pohjaksi laaditaan pitkän tähtäimen suunnitelmia, joiden mukaan toteutetaan korjaukset. Näissä kiinteistöissä korjaustarve on jatkuvasti tiedossa ja suoritetut korjaukset dokumentoidaan. Myös asunto-osakeyhtiölain uudistamisen yhteydessä halutaan varmistaa suunnitelmallisen ylläpidon kulttuurin vakiinnuttaminen entistä vahvemmin myös asunto-osakeyhtiöihin. Lakia valmisteleva työryhmä esittää johdon (hallitus, isännöitsijä) velvoitteisiin lisättäväksi kiinteis

6 LAUSUNTO 6 tönpidon järjestämisen ja velvollisuuden kertoa vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa näkemyksensä yhtiön rakennusten korjaustarpeesta. Mielestämme energiatodistuksiin liittyvien korjaussuositusten antaminen voidaan parhaiten ja toimivimmin liittää kiinteistön normaaliin suunnitelmalliseen ylläpitoon. Nykyisellä tietämyksellä pystytään rakennustyypeittäin ja rakennusosittain kertomaan ne toimenpiteet, joilla voidaan parantaa rakennuksen energiatehokkuutta. Näiden toimenpiteiden suorittaminen kiinteistöllä tapahtuvan muun korjauksen ja ylläpidon yhteydessä mahdollistaa niiden kustannustehokkaan toteutuksen. 6. Rakennuksen tarkoitustaan vastaavaan käyttöön tarvittava vuotuinen energiamäärä ja energiatehokkuusluokka 7. Päivittäminen 8. Siirtymäaika Rakennuksen tarkoitustaan vastaavaan käyttöön tarvittava vuotuinen energiamäärä pinta-alayksikköä kohti on yleisesti käytetty ymmärrettävä ja todellisuutta vastaava energiatehokkuuden ilmaisija. Esitämme sen käyttämistä energiatehokkuuslukuna. Tarpeettomien sekaannusten välttämiseksi esitämme, että asetusluonnoksessa esitetyn todellisuudelle vieraan ja vaikeasti ymmärrettävän energiatehokkuusluvun käyttöönotosta luovutaan. Ehdotamme harkittavaksi vaihtoehtoina, sitä, että normalisointia säävyöhykkeen mukaan ei tehdä tai se tehdään taulukoihin tai kaavamuodossa. Direktiivin mukaan energiatodistus ei saa olla 10 vuotta vanhempi. Uuden todistuksen hankintaan tai päivittämiseen liittyvästä ongelmasta päästään, jos todistuksen antaminen liitetään edellä esitetyllä tavalla kiinteistön normaaliin ylläpitoon ja kulutuksen seurantaa. Ammattimaisesti hoidetuista kiinteistöstä on jatkuvasti saatavissa ajan tasalla olevat tiedot kulutuksesta, suoritetuista korjauksista ja korjaustarpeesta. Jos kiinteistön tietoja ei systemaattisesti pidetä ajan tasalla, voidaan näitä tilanteita varten säätää todistuksen voimassaoloaika. Todistuksen päivittämiseksi tulee riittää sen päivittäminen muuttuneilta osin tai sen toteaminen, että tiedot ovat ennallaan. Jos todistusmenettely kytketään kiinteistöllä tapahtuvaan normaaliin ylläpitoon, ovat tiedot ja menettelyt jo olemassa. Jos taas todistuksen antamista varten rakennetaan erilliset menetelmät ja tiukasti muotosidonnaiset tavat esittää rakennusten energiatehokkuus, pidämme perusteltu

7 LAUSUNTO 7 na, että kaikissa kiinteistöissä olisi käytössä direktiivin sallima pisin siirtymäaika. SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO ry Harri Hiltunen Toimitusjohtaja ASUNTOKIINTEISTÖ- JA RAKENNUTTAJALIITTO ASRA ry Aija Tasa Toiminnanjohtaja SUOMEN TOIMITILA- JA RAKENNUTTAJALIITTO RAKLI ry Helena Kinnunen Toimitusjohtajan sijainen SUOMEN VUOKRANANTAJAT ry Virpi Hienonen Toiminnanjohtaja