HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA Akp/3 1 b KAUPUNKISUUNNITTELULAUTAKUNTA

Transkriptio

1 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA Akp/3 1 b 3 LAUSUNTO SUURSUON OSTOSKESKUS OY:N ASEMAKAAVAN MUUTOSALOITTEESTA Kslk Pakilantie 11, karttaruutu G6/S3 EHDOTUS Kaupunkisuunnittelulautakunta päättänee antaa kaupunginhallitukselle seuraavan kielteisen lausunnon: Lausunto Maanomistus Kaavatilanne Kaupunkisuunnittelulautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että Suursuon Ostoskeskus Oy:n asemakaavan muutosaloitetta, jossa se esittää vuokraamansa tontin muuttamista takaisin liiketontiksi, ei tulisi hyväksyä. Tontin omistaa Helsingin kaupunki. Suursuon Ostoskeskus Oy:lle vuokratun tontin 28320/11 tontin pitkäaikainen vuokra-sopimus päättyi vuoden 2000 lopussa, jonka jälkeen sopimus on jatkunut 6 kuukauden irtisanomisajoin. Vuokrasopimuksen mukaan vuokramies on vuokraajan päättyessä velvollinen viemään pois omistamansa rakennukset, laitteet ja laitokset sokkeleineen sekä muun vuokra-alueella olevan omaisuutensa. Vuokramies on samoin velvollinen puhdistamaan vuokra-alueen. Helsingin yleiskaava 2002:ssa (kaupunginvaltuusto , tullut kaava-alueella voimaan ) alue on keskustatoimintojen aluetta. Alueen asemakaava nro on tullut voimaan (kaupunginvaltuusto hyväksynyt ). Asemakaavan muutosta on valmisteltu pitkään. Vuorovaikutus on ollut laajaa. Kaavamuutoksen pohjaksi on tehty perusteellisia selvityksiä ja tutkittu erilaisia vaihtoehtoja. Asemakaavan tavoitteena on julkisten palvelujen (mm. kirjaston ja työväenopiston) sekä uuden liikekeskuksen (ison päivittäistavaramyymälän ja sen yhteydessä olevien pienten liiketilojen)

2 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA Akp/3 2 b rakentaminen Maunulan keskustaan Pakilantien länsipuolelle. Asemakaavassa esitetään myös uusien asuinkerrostalojen ja niiden pohjakerroksiin sijoittuvien pienten liiketilojen rakentamista Pakilantien itäpuolelle nykyisen ostoskeskuksen tontille ja sen kaakkoispuolelle. Nykyisen ostoskeskuksen tontille 28320/11 on osoitettu asuinkerrostalojen kortteli 28316, jossa on rakennusalat kolmelle viisikerroksiselle kerrostalolle (rakennusoikeus yhteensä k-m 2 ) ja niitä yhdistävälle yksikerroksiselle liikesiivelle (500 k-m 2 ). Pakilantien länsipuolelle on esitetty liikerakennusten korttelialue 28211/2 (yhteensä k-m 2 ) sekä kulttuuritoimintoja palvelevien rakennusten korttelialue 28211/3 (2 500 k-m 2 ). Asemakaavan toteutuminen merkitsee ostoskeskusrakennuksen purkamista ja nykyisten toimintojen sijoittumista kaava-alueelle syntyviin pieniin liiketiloihin ja muihin Pakilantien varressa tai Maunulassa oleviin vapaisiin liiketiloihin. Voimassa olevan asemakaavan taustaa Kiinteistölautakunta päätti jatkaa Suursuon Ostoskeskus Oy:lle vuokratun tontin 28320/11 maanvuokrasopimusta kolmella vuodella vuoden 2003 loppuun. Päätökseen sisältyi vuokramiehelle asetettu ehto, jonka mukaan kiinteistövirasto ja kaupunkisuunnitteluvirasto laativat yhteistyössä vuokramiehen kanssa vuokra-aluetta, vuokra-alueella olevaa rakennusta ja vuokra-alueella tapahtuvaa toimintaa koskevan kehittämissuunnitelman. Suunnitelma oli laadittava vuoden 2002 loppuun mennessä. Tällöin kiinteistövirasto oli tarvittaessa valmis esittämään kiinteistölautakunnalle uutta pitempiaikaista vuokrasopimusta. Alueen asukasjärjestöt ehdottivat syksyllä 2000 koko Pakilantien Rajametsäntien risteysalueen ottamista kehittämiskohteeksi siten, että myös Valintatalon (nykyisin S-market) alue sisällytettäisiin siihen. Alueelle tulisi rakentaa vetovoimainen liikekeskusta, joka toimisi myös alueen maamerkkinä. Kun koko laaja risteysalue otettaisiin kehittämiskohteeksi, voitaisiin tehokkaalla rakentamistavalla alueelle sijoittaa liike- ja toimistotilaa, uusia asuntoja sekä kunnan tarpeita varten toimitilaa. Alueen rakentamisessa tulisi ottaa huomioon Maunulan korkealuokkainen arkkitehtuuriperintö sekä alueen iäkkään väestön tarpeet. Kaupunkisuunnitteluvirasto tilasi suunnittelun tueksi keväällä 2002

3 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA Akp/3 3 b kaksi konsulttisuunnitelmaa keskusta-alueen kaupallisen selvityksen ja Maunulan keskustan viitesuunnitelman. Kaupallisessa selvityksessä (Keskustakehitys Oy ) tutkittiin kaupallisia vetovoimatekijöitä ja keskuksen toimintaideaa. Keskuksen kaupallinen mitoitus perustuu tähän selvitykseen. Sijoittamalla keskus yhdelle puolelle Pakilantietä saadaan tätä kokoluokkaa olevalle keskukselle paras vetovoima. Pakilantien länsipuoli on lähempänä asutuksen painopistettä ja siten itäpuolta parempi. Myös keskuksen tavoitettavuus kevyellä liikenteellä paranee. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi alueen asemakaavan muuttamisen periaatteet ja päätti, että Maunulan keskustan suunnittelua jatketaan sellaisen vaihtoehdon pohjalta, jossa nykyisen ostoskeskuksen paikalle Pakilantien itäpuolelle rakennetaan asuntoja ja palvelut keskitetään länsipuolelle. Suursuon Ostoskeskus Oy esitti päivätyssä kirjeessään, että kaupunginhallitus päättäisi palauttaa asemakaavan muutosehdotuksen uudelleen valmisteltavaksi. Yhtiö perusteli esitystään mm. asemakaavaehdotuksen yleiskaavan vastaisuudella, yhtiön kohtuuttomalla kohtelulla kaupungin päätöksissä mm. maanvuokrasopimuksen jatkamisen osalta, kaupungin toimivaltansa ylittämisellä suunnittelualueen laajentamisessa, ostoskeskuksen tontin hyvyydellä kauppapaikkana, HOK-Elannon määräävällä markkinaasemalla alueen päivittäistavarakaupassa ja asemakaavaehdotuksen epäonnistuneella liikenneratkaisulla. Kaupunkisuunnittelulautakunta antoi kokouksessaan vastineensa mm. Suursuon Ostoskeskus Oy:n kirjeeseen todeten, ettei se antanut aihetta muuttaa kaavaehdotusta. Suursuon Ostoskeskus Oy ( ) teki esityksen Uudenmaan ympäristökeskukselle ostoskeskuksen suojelemisesta rakennussuojelulailla. Uudenmaan ympäristökeskus ( ) päätti, ettei se suojele Suursuon ostoskeskusta rakennussuojelulain nojalla. Ympäristökeskus totesi mm., että ostoskeskuksella on rakennussuojelulain 2 :n tarkoittamaa kulttuurihistoriallista merkitystä. Rakennus sijaitsee asemakaava-alueella ja kaavamuutos on vireillä. Rakennuksen suojelu ratkaistaan asemakaava-alueella ensisijaisesti maankäyttö- ja rakennuslain nojalla. Rakennuksella ei ole huomattavaa valtakunnallista merkitystä eikä rakennuksen suojelemiseksi rakennussuojelulain nojalla ole muutoinkaan esitetty erityisiä syitä.

4 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA Akp/3 4 b Suursuon Ostoskeskus Oy valitti ympäristökeskuksen päätöksestä ympäristöministeriölle. Ympäristöministeriö päätti hylätä Suursuon Ostoskeskus Oy:n Uudenmaan ympäristökeskuksen päätöksestä tekemän valituksen eikä muuttanut ympäristökeskuksen päätöstä todeten mm., että ostoskeskusta voidaan pitää kulttuurihistoriallisen merkityksensä vuoksi sellaisena kansallisen kulttuuriperinnön säilyttämiseksi suojeltavana kohteena, jota rakennussuojelulain 1 ja 2 :ssä tarkoitetaan. Rakennussuojelulain 3 :n 1 momentin mukaan rakennussuojelusta asemakaava-alueella säädetään maankäyttö- ja rakennuslaissa. Asemakaava-alueella rakennus voidaan määrätä suojeltavaksi rakennussuojelulain nojalla vain, milloin siihen on rakennussuojelulain 3 :n 2 momentissa tarkoitettuja erityisiä syitä. Koska Suursuon ostoskeskuksen säilyminen ja suojelu voidaan selvittää maankäyttö- ja rakennuslain säännösten nojalla, rakennuksen suojelemiseen rakennussuojelulain nojalla ei ole erityisiä syitä. Suursuon Ostoskeskus Oy ei valittanut ympäristöministeriön päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Kaupunginvaltuusto hyväksyi asemakaavan muutosehdotuksen Valtaosa asemakaavan muutosta koskeneeseen vuorovaikutukseen osallistuneista puolsi asemakaavan muutosta. Suursuon Ostoskeskus Oy valitti asemakaavan muutoksen hyväksymispäätöksestä hallinto-oikeudelle ja edelleen korkeimmalle hallinto-oikeudelle. Helsingin hallinto-oikeus hylkäsi Maunulan keskustan kaavasta tehdyt valitukset. Hallinto-oikeus totesi, että kysymystä ostoskeskuksen suojelemisesta on riittävästi selvitetty sekä kaavoitusmenettelyn yhteydessä että sen aikana tapahtuneen suojeluesityksen käsittelyn yhteydessä. Ympäristökeskuksen ja ympäristöministeriön käsitys ostoskeskuksen suojelemisen tarpeesta on otettu huomioon asiaa ratkaistaessa. Asiassa ei kuitenkaan ole ilmennyt perusteita, joiden mukaan nimenomaan Suursuon vanhaan ostoskeskukseen liittyisi sellaisia erityisiä rakennettuun ympäristöön kuuluvia arvoja, jotka tulee säilyttää riippumatta erilaisista vaihtoehdoista kehittää kyseistä aluetta. Tämän vuoksi kaupunginvaltuuston hyväksymää kaavoitusvaihtoehtoa voidaan pitää lainmukaisena. Korkein hallinto-oikeus hylkäsi Maunulan keskustan kaavasta tehdyt valitukset. Kuten korkein hallinto-oikeus päätöksessään totesi, asemakaavan muutoksella oli sovitettu yhteen

5 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA Akp/3 5 b kyseisen alueen suunnittelulle asetetut erilaiset, osin keskenään vastakkaiset tavoitteet pääosin kaupungin omistamalla maalla. Se, että kaavan toteuttamisen seurauksena ostoskeskusrakennuksen omistavalle yhtiölle mahdollisesti aiheutui taloudellisia menetyksiä, ei kuitenkaan ollut kohtuutonta maankäyttö- ja rakennuslain 54 :n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla. Pelkästään sitä, että kaavaratkaisu vaikutti haitallisesti elinkeinonharjoittajien kilpailuasemaan, ei voitu pitää edellä mainitussa lainkohdassa tarkoitettuna maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle aiheutuvana kohtuuttomana rajoituksena tai kohtuuttomana haittana. Asemakaavalla ei myöskään voitu määrätä alueelle tulevista liikkeenharjoittajista. Korkeimman hallinto-oikeuden päätös on esityslistan (Kslk ) liitteenä. Asemakaava nro on tullut voimaan (kaupunginvaltuusto hyväksynyt ). Kaavamuutosaloitteen johdosta kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa seuraavaa: Äskettäin lainvoiman saaneella asemakaavan muutoksella on pyritty siihen, että päivittäistavarapalvelut paranevat suuremman yksikön myötä. Maunulan keskustan liikekerrosala ei pienene, vaan jakauma muuttuu päivittäistavaratarjonnan suuntaan. Pienemmille yrityksille on katutason liiketilaa lähietäisyydellä Maunulassa ja Pakilantien varressa. Maunulan keskustan kasvava päivittäistavaratarjonta palvelee Maunulan lisäksi Pakilan ja Paloheinän asukkaita, koska Pakilantie toimii edelleenkin Pakilaan ja Paloheinään johtavana kokoojakatuna. Pakilantiellä liikennöi lisäksi myös kyseisiä alueita palvelevia bussilinjoja. Liikekeskukseen suunniteltava supermarket-tasoinen päivittäistavaramyymälä on kooltaan ja siten myös valikoimiltaan alueen muita kauppoja suurempi ja palvelee myös Maunulan pohjoispuolella asuvia. Hyvät liikenneyhteydet antavat myös iäkkäämmälle väestönosalle mahdollisuuden palveluiden hyödyntämiseen. Ostoskeskuksen tontille suunniteltavat uudet kerrostalot ovat hissillisiä ja tarjoavat esteettömän asumismahdollisuuden myös vanhemmille ihmisille. Vanhaan Maunulaan Pakilantien länsipuolelle ollaan laatimassa asemakaavan muutosta, jossa alueen rakennustaiteelliset ja

6 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA Akp/3 6 b kulttuurihistoriallisesti arvot otetaan huomioon. Suursuon alue ja ostoskeskus ei kuulu näihin Yleiskaava 2002:een merkittyihin kulttuurihistoriallisesti merkittäviin alueisiin. Voimassa olevassa asemakaavassa kaupalliseen selvityksen mukaiseen palvelukokonaisuuteen on kiinnitetty erityistä huomiota, ja ratkaisua voidaan edelleen pitää perusteltuna ja ajanmukaisena. Suursuon Ostoskeskus Oy:n aloitteessa esitettyjä perusteluja on pohdittu useaan otteeseen valmistelun aikana ja sen jälkeisissä oikeuskäsittelyissä. Luottamusmieskäsittelyt ovat olleet yksimielisiä ja valtuuston hyväksymispäätöstä koskevat valitukset on hylätty. Päätöksentekoprosessin aikana kaavahanke sai myös laajaa kannatusta ympäristön taloyhtiöiltä ja muilta yhteisöiltä, jotka kiirehtivät kaavan hyväksymistä ja vastustivat ostoskeskuksen suojelemista. Edellä olevan perusteella kaupunkisuunnittelulautakunta katsoo, ettei ole perusteltua laatia tontille haettua asemakaavan muutosta. Suursuon Ostoskeskus Oy:n esittämä neuvottelu on pidetty Neuvottelu järjestettiin kiinteistövirastossa ja siinä olivat edustettuina Suursuon Ostoskeskus Oy, kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosasto ja kiinteistöviraston tonttiosasto. Suursuon Ostoskeskus Oy:lle varataan tilaisuus toimittaa kannanottonsa kaupunkisuunnittelulautakunnan päätöksestä kaupunginhallitukselle. Pöytäkirjanote kaupunginhallitukselle ja Yrittäjänaisten Keskusliitto ry:lle sekä kirje ja pöytäkirjanote Suursuon Ostoskeskus Oy:lle Lisätiedot: Ruotsalainen Sari, arkkitehti, puhelin Hietala Markku, arkkitehti, puhelin Vainio Pirkko, johtava lakimies, puhelin LIITTEET Liite 1 Asemakaava nro Liite 2 Havainnekuva Liite 3 Suursuon Ostoskeskus Oy:n asemakaavan muutosaloite Liite 4 Korkeimman hallinto-oikeuden päätös KHO:2009:63 Liite 5 Suursuon Ostoskeskus Oy:n kirje Liite 6 Yrittäjänaisten Keskusliitto ry:n kirje

7 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA Akp/3 7 b ESITTELIJÄ Suursuon Ostoskeskus Oy:n asemakaavan muutosaloite Suursuon Ostoskeskus Oy vaatii päivätyssä kirjeessään, että Maunulan keskustan asemakaavaa nro muutetaan niin, että Pakilantien itäpuolella oleva, Suursuon Ostoskeskus Oy:n vuokraama tontti 28320/11 muutetaan takaisin liiketontiksi vastaamaan asukkaiden, yrittäjyyden ja ympäristönäkökulmien tarpeita sekä vastaamaan Helsingin kaupungin "Yritysmyönteinen kumppani" - tavoitteiden lunastamista. Liiketontin säilyttäminen oli myös Maunulan keskustan kehittämisen alkuperäinen suunnitelma. Suursuon Ostoskeskus Oy:n mukaan uusi asemakaava ei täytä sille asetettuja maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia tavoitteita. Voimaan tulleen asemakaavan asuinrakennusten sijoittaminen liiketontille on lopullinen tuho Maunulan liikekeskustan palveluille. Kaupunkikuvamaisen maiseman tavoite voidaan toteuttaa sellaisilla alueilla, joilla ei ole esim. sellaista kansainvälisesti tunnustettua rakennushistoriallista arvoa kuin Maunulan keskustassa. Maunulan keskustan liikenneyhteydet ovat loistavat. Ostoskeskustontti on mitä parhain liiketontti, jonka hyväksikäyttö liiketonttina tuo alueen lähipalvelut laajemmankin asukasryhmän sekä ohikulkijoiden saavutettaviksi. Suunnitellut asuinneliöt on helposti kaavoitettavissa moninkertaisina uuden pientaloasuinalueen viereen Suursuolla kaavoittamattomalle viljelypalstatontille, joka on Tuusulantien varressa. Kaupunkisuunnittelulautakunta painotti kokouksessaan , että uudelle, Pakilantien länsipuolella sijoittuvalle ostoskeskustontille 28211/ 2 olisi tärkeä saada monipuolisia palveluita ja useita yrittäjiä. Kaupunki on myös edellyttänyt tonttivarauksen saajan tarjoavan liiketiloja uudesta Pakilantien länsipuolelle suunnitellusta liikerakennuksesta, jotta palvelut eivät vähene ja Suursuon Ostoskeskus Oy:ssä toimivat yrittäjät voivat jatkaa toimintaansa. Liikerakennuksen m 2 :stä on kuitenkin kaavassa merkitty m 2 :ä päivittäistavarakaupaksi, joten kaava vähentää merkittävästi pk-yrittäjien elinkeinotoimintaa varten tarvitsemia liikeneliöitä. Ostoskeskuksen tontille suunnitellut korkeat asuinkerrostalot eivät sovi Maunulan vaaleaan, matalaan ja väljään rakennuskantaan. Kaupunginmuseo on muistiossaan esittänyt, että alueen

8 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA Akp/3 8 b asemakaavan muutoksen lähtökohdaksi otettaisiin olemassa olevan käyttökelpoisen ostoskeskusrakennuksen säilyminen. Ostoskeskuksen nykyiselle tontille 28320/11 uudessa asemakaavassa kaavoitettu k-m 2 ei riitä kattamaan nykyisten palveluntarjoajien liiketilatarpeita, saatikka uusien yrittäjien tarpeita. Nykyisten yrittäjien elinkeinotoiminnat loppuvat eikä uusia palveluja saada alueelle. Kohtuutonta on alueen asukkaiden kannalta, että asemakaavalla vähennetään jo olemassa olevia palveluja, kun palvelurakenteen piti parantua, sekä heikennetään päivittäistavarakaupan tarjontaa ja tervettä kilpailua. Asemakaavan muutosaloitteen liitteenä on talous- ja suunnittelukeskuksen elinkeinokehityksen selvitys ( ) Suursuon Ostoskeskus Oy:n yrittäjien toimitilatarpeista ja sijoittumismahdollisuuksista alueelle. Lopputuloksena oli että vain parille ostoskeskuksen yritykselle löytyi alueelta niiden toimitilatarpeita tyydyttävä ratkaisu. Pidemmälle tulevaisuuteenkin oli nähtävissä, ettei yrityksille juurikaan ole tulossa tarjolle siltä alueelta ratkaisuja, jotka tyydyttäisivät useimpia. Muutosaloitteen liitteenä on myös asiantuntijan lausunto Maunulan keskustan asemakaavan muutoksen nro lainmukaisuudesta. (Heikki Kukkonen ). Siinä todetaan mm., että asemakaavan muutos ei täytä maankäyttö- ja rakennuslain 54 :ssä määriteltyjä asemakaavan sisältövaatimuksia palvelujen alueellisen saatavuuden, liikenteen järjestämisen ja rakennetun ympäristön vaalimisen osalta. Niin ikään sillä aiheutetaan em. lain tarkoittamaa kohtuutonta haittaa nykyisessä ostoskeskuksessa toimiville yrittäjille ja alueen asukkaille. Asemakaavan muutosaloite liitteineen on esityslistan (Kslk ) liitteenä. Suursuon Ostoskeskus Oy:n kirje ( ) Suursuon Ostoskeskus Oy on pyytänyt pikaista neuvotteluyhteyttä ko. asiasta päättävien henkilöiden kanssa kuullakseen perustelut, minkä vuoksi asemakaavamuutoksella ei saada kaavalle asetettuja tavoitteita toteutettua. Uusi asemakaava luo Maunulan liikekeskustan tilanteen lopullisesti pysyväksi tulevaisuuteen. Palvelurakenne vähenee, palvelujen saatavuus hankaloituu. Liikekeskustan kaavoituksella piti lisättyjen liikeneliöiden saada vetovoimainen palvelu- ja liikekeskus Maunulaan, joka parantaa myös pakilalaisten ja paloheinäläisten

9 HELSINGIN KAUPUNKI ESITYSLISTA Akp/3 9 b palvelujen saatavuutta. Yrittäjänaisten keskusliitto ry:n kirje ( ) Yrittäjänaisten Keskusliitto ry toteaa mm., että vastoin Helsingin kaupungin elinkeinostrategiaa Maunulan liikekeskustan asemakaavan suunnittelulla hävitetään olemassa olevien elinkelpoisten yritysten toimintamahdollisuudet. Keskusliitto on vakavasti huolissaan Maunulan uuden liikekeskustan asemakaavasta, joka edellyttää, että Maunulassa sijaitsevassa Suursuon Ostoskeskus Oy:ssä elinkeinoaan harjoittavien 7 naisyrittäjän on lopetettava yrityksensä ja elinkeinonsa. Näiden yritysten työllistävä vaikutus on yhteensä 22 henkilöä. Koko liikekeskuksen työllistävä vaikutus tällä hetkellä on n. 70 henkilöä. Yrittäjänaisten Keskusliitto ry ja Helsingin yrittäjänaiset ry esittävät, että asiasta päättävien kaupungin elinten on turvattava naisyrittäjien mahdollisuudet elinkeinotoimintojen jatkamiseen alueella, eikä heitä missään tilanteessa pidä velvoittaa purkamaan nykyistä omistamaansa liikekiinteistöä omalla kustannuksellaan. Vaatimus on kohtuuton ottaen huomioon, että uuden asemakaavan myötä yrittäjät menettäisivät elinkeinonsa, työpaikkansa sekä omistamansa liikeneliöt.