RakeNNukseN korjaustarpeiden selvit TäMiNeN ja ennakointi

Transkriptio

1 5 RAKENNUKSEN KORJAUSTARPEIDEN SELVITTÄMINEN JA ENNAKOINTI Kiinteistön tulevaisuuden suunnittelussa tulee luoda katse toisinaan jopa sadan vuoden päähän. Pitkäjänteisen suunnittelun tarkoitus on tuoda esiin merkittävimpien rakennusosien uusimisajankohdat, jotta uusimistarve ei pääsisi yllättämään. Pitkän aikavälin suunnittelu auttaa ymmärtämään rakennusosien elinkaarten kestoa ja ajoittamaan ylläpito- ja korjaustoimet oikein. Korjaustarpeiden perinpohjainen selvittäminen on koko korjaustoiminnan perusta. Teknisesti selvitetyt korjaustarpeet eivät kuitenkaan riitä, vaan lisäksi tarvitaan tietoa omistajan tahdosta, asiakkaiden tarpeista ja kiinteistön ylläpidosta energian menekkitietoineen. Keskeiset korjaustarpeiden selvitystavat ovat seuraavat: 77

2 elinkaariajattelu kiinteistönpidossa Kuntoarvio Asiakkaan tahto Asiakkaan tarpeet ja palautteet Energiakatselmus Energiamenekkien seurantatiedot Energiakustannukset Kiinteistönhoitokustannusten seurantatiedot Korjausohjelman suunnittelussa tarvittavat tiedot omistajalta, asiakkaalta, kiinteistönhoito-organisaatiolta sekä kiinteistönhoitokustannuksista ja menekeistä. 5.1 PTS-ohjelma Käyttöaikatiedot Kiinteistön PTS-ohjelma on korjausrakentamisen tarve- ja hankesuunnitteluasiakirja, joka määritellään kiinteistön korjaustarpeet pitkälle tulevaisuuteen, tavallisesti 1 10 vuoden ajalle. Hyvä ja luotettava PTS syntyy erilaisten työvaiheiden kautta. Jokaisella työvaiheella on selkeä tavoite. Jos jokin työvaihe jää tekemättä tai se tehdään huonosti, syntyy yleensä virheitä, jotka kostautuvat ja kasvattavat kiinteistökustannuksia PTS-ohjelman merkitys Kiinteistöhoitohenkilöstön palutetieto Viankorjaustilastot Korjaushistoria kustannuksineen ylläpitävä aktivoiva PTS-ohjelmalla ohjataan kiinteistön suunnitelmallista ja taloudellisesti hallittua korjaustoimintaa koko rakennuksen elinkaaren ajan. Usein törmätään käsitykseen, että PTS:n tekeminen uudelle rakennukselle ja varojen keruu tulevia korjauksia varten on turhaa, kun kerran rakennus on kaikilta osin aivan kunnossa. Tämä on tietysti totta tarkasteltaessa yhtä rakennusta, koska PTS-ohjelma tulisi olemaan ensimmäisen PTSkauden aikana (10 vuotta) lähes tyhjä asiakirja, lukuun ottamatta rakennusaikaisten virheiden korjaamisia. Suuremmissa rakennusmäärissä korjaustoiminnan varoja tulisi kuitenkin kerätä kaikilta rakennuksilta, 78

3 rakennuksen korjaustarpeiden selvittäminen ja ennakointi eli pääomakustannukset rasittavat myös tätä uutta rakennusta. Asuntoosakeyhtiöt, joissa osakkeenomistajat ovat rahoittaneet rakentamisen pääomakustannukset itse, maksavat näitä pääomakustannuksia investointiin tarvittavan velan muodossa. Esimerkiksi Taloyhtiön kuntotodistukseen on kirjattu, ettei alle kuusi vuotta vanhoihin rakennuksiin tarvita PTS-ohjelmaa. Alle 13 vuotta vanhoihin rakennuksiin puolestaan laaditaan PTS-ohjelma, mutta osakkaiden ei tarvitse varautua kunnossapidon rahoitukseen. Korjaustarpeen ennakoinnin laiminlyönnit ovat yleisiä muun muassa sellaisissa asunto-osakeyhtiöissä, joiden asukkaat ovat enimmäkseen eläkeikäisiä. Haluttaisiin rajoittua vain tavanomaisen hoitovastikkeen maksamiseen ja tyytyä jo hieman rapistuvaan rakennukseen. Usein näissä kohteissa panostetaan pienehköjä summia näkyvien korjausten suorittamiseen, mutta esimerkiksi putkiremontti voi tulla asukkaille suurena yllätyksenä. Tällöin on vain pakko etsiä varat korjauksiin jostakin tai myydä huoneistot epäedulliseen hintaan. Tällaiset katastrofitilanteet voidaan välttää kuntoarvioilla, kuntoluokituksella ja oikein hinnoitellulla PTSohjelmalla. Asunto-osakeyhtiöissä korjausrakentamiseen tarvittavia varoja voidaan kerätä korkeintaan viisi vuotta PTS-ohjelman pituus Sadan vuoden PTS-ohjelma 1 10 vuoden PTS:n rinnalle voidaan laatia esimerkiksi sadan vuoden PTS. Sadan vuoden PTS-ohjelma kuvaa lähinnä rakennusosien todennäköisiä uusimisajankohtia. Tämän ymmärtäminen on pitkäjänteisessä kiinteistönpidossa hyvin tärkeää. Rakennuksen runko saattaa kestää melkein ikuisuuden, mutta monet rakennuksen osista kuluvat loppuun jo 25 vuoden aikana. Vaikka rakennuksen runko kestäisi esimerkiksi 200 vuotta, sen osuus rakentamiskustannuksista on vain noin 25 prosenttia eli rungon osuus rakennuksen keskimääräisessä iässä ei ole kuitenkaan ratkaiseva. Seuraava piirros kuvaa noin sadan vuoden aikana eteen tulevia todennäköisiä rakennusosien uusimisia, laajempia rakennusosien kunnostustöitä sekä todennäköisiä muutos-, laajennus- ja käyttötarkoituksen muutoksia. Asiakkaan tarvitsemat korjaustarpeet ilmenevät yleensä vasta 1 10 vuoden PTS-ohjelmassa. Sadan vuoden PTS voidaan päivittää esimerkiksi aina vuosikymmenen vaihtuessa. 79

4 elinkaariajattelu kiinteistönpidossa = rakennusosien kunnossapitoa = rakennusosien uusimisia (ylläpitävää korjausta) (aktivoitavaa korjausrakentamista) PTS vuotta Kymmenen vuoden PTS-ohjelma 80 PTS 1 10 vuotta käsittää tarvittavien kunnossapitokorjausten sekä rakennusosien elinkaaren päättymisen takia syntyvät rakennusosien uusinnat, joista osa voi olla siten myös aktivoitavia korjauksia. Lisäksi PTS-ohjelmaan voi sisältyä asiakkaan haluamia muutostöitä ja jopa käyttötarkoituksen muuttamisesta johtuvia rakennus- ja taloteknisiä korjauksia. PTS 1-10 vuotta päivitetään keskimäärin viiden vuoden välein. Tekniset korjaustarpeet selvitetään kuntoarvioiden, energiakatselmuksien ja kuntotutkimusten avulla. Asiakkaan muutostarpeet liikerakennuksissa selvitetään yhteisissä, asiakkaan ja omistajan välisissä yhteistoimintaneuvotteluissa, joista laaditaan sopimukset = aktivoitava korjaus = kunnossapitokorjaus = asiakkaan tarvitsema korjaus PTS 1 10 vuotta PTS-ohjelman rakentaminen PTS-ohjelma 1 10 vuodelle perustuu suurelta osin kuntoarviossa laadittuihin toteamuksiin ja kirjauksiin. Kuntoarvio on siten merkittävin asiakirja lähiajan korjaustoiminnalle ja varojen käytölle. Kuntoarvio on kuitenkin usein varsin suppea, lähinnä teknisiä toteamuksia sisältävä asiakirja, jonka laajuus ei aina kata koko rakennuksen tulevaisuutta. Kuntoarvion lisäksi tarvitaankin laajempaa näkökulmaa, joka kuntoarvioon liitettynä voi antaa realistisen pohjan PTS-ohjelmalle. Hallittu PTS-ohjelma tarvitsee siis tuekseen laajaa näkemystä rakennuksen kohtalosta. Teknisen näkökulman lisäksi on tärkeää huomioida aina myös toiminnallinen ja taloudellinen näkökulma. Seuraavassa kuva-

5 rakennuksen korjaustarpeiden selvittäminen ja ennakointi taan mahdollisimman laajasti, mitä kaikkea kymmenen vuoden realistisen PTS-ohjelman laadinnassa tulee ottaa huomioon. 1.4 ASIAKKAIDEN KORJAUSTARPEET 1.KUNTOARVIO 1.1 TEKNISET KORJAUSTARPEET 4. KORJAUSHISTORIA JA RA- KENNUSOSIEN JÄLJELLÄ OLEVAT KÄYTTÖIÄT 1.2 Energiakatselmus 1.3 Kuntotutkimus 5. KIINTEISTÖNHOITOHENKI- LÖSTÖN PALAUTETIETO KORJAUSTARPEISTA 2. ENERGIAN MENEKKI- TIETO VERTAILUINEEN 3. KIINTEISTÖNHOIDON KUSTANNUSSEURANTATIETO VERTAILUINEEN 8. ONKO KÄYTTÖTARKOITUK- SEN MUUTOKSEEN AIHETTA 9. ONKO SUUNNITELTU PE- RUSPARANNUSTA JA MILLOIN 1. Kuntoarvio ja sen uskottavuus 6. ASIAKKAIDEN PALAU- TETIETO (ASIAKASTYYTYVÄISYYS) 7. RAKENNUKSEN KÄYTTÖ- TARVE TULEVAISUU- DESSA (10-20 a) 10. ONKO ASIAKASSOPIMUK- SET LAADITTU (10-20 a) 11. VAROJEN KÄYTTÖ MAH- DOLLISUUDET KORJAUSRA- KENTAMISEEN Kuntoarvion laadinnasta on olemassa laajoja ohjeistoja, ja kuntoarvioijia on koulutettu ja pätevöitetty. Kuntoarvioijan työtä voi tehdä perusteellisesti ja lähes kaiken mahdollisen huomioon ottaen tai sitten kevyemmin, jolloin tilaajalle jää vielä paljon miettimisen aiheita. Huolimattomasti tehty kuntoarvio on vaarallinen, koska se voi johtaa tilaajan harhaan. Seurauksena voi olla rakennuksen jatkuva tai edelleen kiihtyvä rappeutuminen väärien havaintojen ja toimenpide-ehdotusten seurauksena. Haitallista on myös korjaustarpeiden tarpeeton ennakointi, jolloin rakennusosien ei anneta vanheta todellisen elinkaaren päättymiseen saakka. Tällöin rakennuksen teknistaloudellinen käyttöikä lyhenee ja pääomakustannukset nousevat tarpeettomasti. Kuntoarvioija on tavallaan kahden tulen välissä. Jos hän ei tee korjausehdotuksia kaikista havaitsemistaan vioista, voidaan tulkita, että hän ei ole niitä havainnutkaan. Jos hän taas kirjaa kaikki havaintonsa korjausohjelmaan, hän nostaa siihen tarpeettomiakin korjaustarpeita. Usein kuntoarvioija laatii korjausohjelman niin etupainotteiseksi, ettei kaikkia korjauksia ole mahdollista rahoittaa. Kiinteistö vanhenee yleensä hitaasti, joten paniikkikorjauksiin ei tavallisesti ole aihetta. Poikkeuksen muodostavat tietysti jo aiemmin havaitsematta jääneet piilevät viat, jotka voivat aiheuttaa rakennuksen nopeaa tuhoutumista, homeilmiöitä ja käyt- 81

6 elinkaariajattelu kiinteistönpidossa 82 töseisokkeja. Rakennusryhmän korjausten tulisi jakautua varojen käytön kannalta tasaisesti, vaikka rakennuskohtaiset kustannukset ovatkin vuosikohtaisia ja harvemmin toistuvia. Kuntoarvioijan työhön liittyy aina myös energiakatselmus, jossa todetaan rakennuksen energian kulutustaso ja esitetään korjausten kannattavuus. Vuoden 2008 alussa voimaantullut laki energiatodistuksesta ohjaa pakottavasti ottamaan kantaa rakennuksen energiatehokkuuteen. Teknisten korjaustarpeiden lisäksi kuntoarvion laadintaan tulee sisällyttää asiakkaiden korjaustarpeet. Ne voidaan sopia osaksi teknisiä korjauksia tai siten, että asiakas itse huolehtii niistä tekniseen korjausrakentamiseen sovitettuina. 2. Energian menekkitieto Energian menekkitietoa tarvitaan jo energiakatselmusta laadittaessa, mutta sitä tarvitaan myös koko rakennuksen korjaustoiminnan suunnittelussa. 3. Kiinteistönhoidon kustannusseurantatieto vertailutietoineen Kiinteistönhoitokustannusten seuranta ja vertailu sisältyvät normaaliin kiinteistönhoidon tehokkuuden valvontaan. Hyvin tärkeää seurantatieto on varsinkin laajempia korjaustoimenpiteitä suunniteltaessa. Se on perusta kannattavuuslaskennalle ja korjausten jälkeisen ylläpitokustannustason määrittelylle. 4. Rakennusosien elinkaari, korjaushistoria ja jäljellä olevat käyttöiät Rakennusosilla tarkoitetaan rakennuksen laajoja osakokonaisuuksia, kuten vesikattoa, julkisivupinnoitetta, vesiputkistoa, pintarakenteita jne. Niiden elinkaari on aina rajallinen, ja siksi niiden rakentamis- ja uusimisajankohtien tulisi olla tiedossa. Rakennusosien elinkaarille voidaan ennustaa tutkimuksiin tai kokemukseen perustuvia todennäköisiä käyttöikiä. Koska markkinoille kuitenkin tulee jatkuvasti uusia tuotteita, joista rakennusosat valmistetaan, rakennusosien todellinen käyttöikä saadaan tietää vasta tulevaisuudessa. Kiinteistökustannuksia arvioitaessa rakennusosien käyttöiät joudutaan arvioimaan etukäteen, koska kiinteistöjen omakustannustasoista vuokraa ei muutoin voida asettaa. Silloin kun rakennusosien materiaalit ovat tiedossa ja rakennusosa on luotettavasti rakennettu, ovat todennäköiset käyttöiät yleensä riittävän luotettavia. Rakennusosien teknisiä käyttöikiä

7 rakennuksen korjaustarpeiden selvittäminen ja ennakointi on esitelty kirjan liitteessä 1. On huomattava, että varsinkin taloteknisten laitteiden taloudellinen käyttöikä on usein huomattavasti teknistä käyttöikää lyhyempi. Tähän vaikuttavat rakennuksessa tehdyt talotekniikkaan vaikuttavat muutos- ja laajennustyöt ja kallistuva energian hinta. Rakennusosien käyttöikään vaikuttavat aina seuraavat asiat: asennustavat käyttötavat ja käyttöolosuhteet, mm veden laatu huoltotoiminta ympäristötekijät/asennuspaikka viankorjausnopeudet. Seuraava kaavio esittää eräiden rakennusosien todennäköisiä käyttöikiä. Seuraava piirros esittää eräiden rakennusosien todennäköisiä käyttöikiä. AIKA VUOSIA RAKENNUSOSA Rakennusautomaatio Talotekniset laitteet, yleensä (pyörivät) Talotekniset laitteet, yleensä (säiliöt) Vesijohtohanat Vesi- ja viemärikalusteet (WC,pesuallas ) Vesi-/viemäriputkistot (kupari ja muovi) Viemäriputkistot (valurauta, betoni) Lämmönjakokeskukset Lämpöjohtoputkistot, patterit Öljysäiliöt Ilmastointikojeet Ilmanvaihtokanavat Kylmälaitteet Paineilmalaitteet Palonsammutuslaitteet Sähkölaitteet (pää- ja ryhmäkeskukset) Sähköverkot Valaisimet Tietoverkot Tietolaitteet Vesikatto, huopa Vesikatto, tiili Julkisivu, rappaus Julkisivu, rakennelevy Mitä paremmin elinkaarien päättymisajankohdat ja asiakkaan toiminnan muutokset osataan ennakoida, sitä onnistuneemmin PTS-ohjelma pystytään laatimaan. 83

8 elinkaariajattelu kiinteistönpidossa 5. Kiinteistönhoitohenkilöstön palautetieto Kiinteistönhoitohenkilöstön asiantuntemuksella on paljon annettavaa kuntoarvioita ja PTS-ohjelmaa laadittaessa. Kiinteistönhoitajat seuraavat päivittäin vanhenevan rakennuksen kuntoa ja pitävät vikatilastoja. Heillä on ehdotuksia pienemmistä ja laajemmista korjauksista sekä tietoa energiantuhlaajista. Kuntoarvioijan ensivaiheen tehtäviä ovatkin kiinteistönhoitohenkilöstön haastattelut ja heidän antamansa palautetiedon käsittely. 6. Asiakkaiden mielipiteet ja asiakastyytyväisyyskysely Asiakkaiden mielipiteet rakennuksen teknisistä tai toiminnallisista korjaustarpeista ovat hyvin arvokkaita. Halutaanhan, että asiakas olisi tiloihin tyytyväinen ja viihtyisi vuokranmaksajana mahdollisimman kauan. Mielipiteet voidaan kartoittaa kirjallisin kyselyin tai haastatteluin. Kyselyt ja haastattelut täydentävät asiakkaan (yrityksen) virallisia toiminnallisia muutostarpeita, jotka otetaan huomioon jo kuntoarviota laadittaessa. Asiakaskysely voi koskea mm. seuraavia asioita: sisäilmaston laatu ja terveellisyys sisälämpötilat liikkuminen ja turvallisuus sosiaalitilojen toimivuus ja siivoustaso parkkipaikat, jätehuolto ja ulkoalueiden hoito rakennuksessa esiintyvät viat sovittu viankorjausnopeus viihtyvyyttä vähentävät haitat. 7. Rakennuksen käyttötarve tulevaisuudessa PTS-ohjelmaa tehtäessä on arvioitava myös rakennuksen tulevaisuuden käyttötarve. PTS-ohjelma voidaan laatia perustellusti vasta, kun on selvitetty rakennuksen tuleva käyttötarve eli rakennuksen pääoma-, kunnossapito- ja hoitokustannusten maksaja. Ellei rakennuksen käyttö tulevaisuudessa näytä kovin varmalta, kaikki korjaustarpeet on syytä kyseenalaistaa. Mikäli rakennuksessa ei ole vakituista ja pitkälle tulevaisuuteen sitoutunutta vuokranmaksajaa, omistajan on paneuduttava tarveharkintaan perusteellisesti. 84

9 rakennuksen korjaustarpeiden selvittäminen ja ennakointi Käyttötarpeen ennakoinnissa auttavat myös asianmukaiset vuokrasopimukset. Vuokranmaksajan kanssa laadittu pitkän tähtäimen vuokrasopimus jää monissa, varsinkin julkishallinnon kiinteistöissä usein tekemättä. On luotettu lupaaviin puheisiin, mutta yhteisesti harkittua pitkäaikaista sopimusta ei ole laadittu. Niinpä jo parin vuoden kuluttua vuokranmaksaja on saattanut häipyä ja rakennus jäädä ilman käyttäjää ja vuokranmaksajaa. Käyttötarvetta ja vuokratuottoa koskevat kysymykset eivät kasvavilla paikkakunnilla ole yhtä kriittisiä kuin muuttotappioalueilla, mutta sielläkin asiaa on syytä vakavasti pohtia. Asiaa voi käsitellä vaikka tutulla nelikenttäanalyysillä seuraavasti: MAHDOLLISUUDET - arvonnousu mahdollinen (10 a) - lisääntyvä kysyntä (10 a) - maaltapako pysähtyy HEIKKOUDET (haitat) -pako asutuskeskuksiin lisääntyy -tyhjien tilojen kustannusrasite -nopea arvon aleneminen VAHVUUDET (hyödyt) - hyvä rakennus - edullinen energian saanti - velat eivät paina - vielä UHAT -huono sijainti -vähenevät asiakkaat -aleneva vuokratulo Nelikenttäanalyysiin asetetut tulevaisuudennäkymät voi pisteyttää ja laskea yhteen lopullista päätöksentekoa varten, esimerkiksi seuraavasti: Kommentit ja tulos Mahdollisuudet Epävarmalle näyttää (2) Vahvuudet Tuskin paranevaa hyötyä (4) Heikkoudet Epävarmuus tuloksen teossa (-5) Uhat Tulevaisuus näyttää melko surkealta (-4) YHTEENSÄ +2, +4, -5, -4 LOPPUTULOS -3 Tämän esimerkkirakennuksen käyttötarve ja vuokratuotto näyttävät tulevaisuudessa epävarmoilta. Laajempia korjaustarpeita kannattaa harkita vakavasti ja siirtää päätöstä eteenpäin uutta arviointia varten. 85

10 elinkaariajattelu kiinteistönpidossa 8. Käyttötarkoituksen muutostarpeet Mikäli kiinteistön omistaja haluaa rakennukselleen jatkuvaa käyttöä muuttuvassa yhteiskunnassa, käyttötarkoituksen muutoksiin on syytä varautua. Jos rakennus ymmärretään jo alun perin rakentaa rungoltaan ja talotekniikaltaan helposti muunneltavaksi, tilojen muuntaminen ja jopa käyttötarkoituksen muuttaminen on helpompaa. Käyttötarkoituksen muutosta kannattaa harkita silloin, kun asiakkaiden toiminta muuttuu siten, että rakennus ei palvele sitä enää riittävästi. Muutostarve voi olla yrityskohtainen tai laajempi, jolloin myös muiden samanlaisten yritysten toiminnassa saattaa olla tapahtumassa samanlainen markkinoista johtuva muutos. Asuinrakennuksissa toiminnan muutos ei näy yhtä paljon kuin yritysrakennuksissa. Tosin asuntojenkin palvelutaso muuttuu yleisen kehityksen myötä. Asuntojen muutostarpeeseen vaikuttaa mm. se, että asukkaat haluavat enemmän asuinpinta-alaa, viihtyisämpiä ja väljempiä peseytymis-, keittiö- ja kodinhoitotiloja, hissiä, parempaa sisäilmastoa sekä lisää kodinkoneita ja tietoverkon jokaiseen huoneeseen. Käyttötarkoituksen muuttaminen ajoitetaan yleensä rakennuksen perusparantamisen yhteydessä tehtäväksi. Perusparannuksen lähestyminen tietää sitä, että ylläpitävä korjausrakentaminen lähes pysäytetään 5 10 vuodeksi, ja rakennusta pidetään käyttökelpoisena huoltotöillä ja väliaikaisilla korjaustoimenpiteillä. Siksi PTS-ohjelmaa laadittaessa yhteydessä on pystyttävä päättämään käyttötarkoituksen muutos ja mahdollinen perusparannuksen ajankohta. Mikäli perusparannus on ajankohtainen 20 vuoden aikana, sillä on vaikutusta kaikkien korjaustoimenpiteitten ajoitukseen ja korjausten laajuuteen. Perusparannus tulisi ajoittaa muun muassa liikerakennuksissa asiakkaan vaihtumishetkeen, jolloin myös käyttötarkoituksen muuttaminen on mahdollista. Asuinrakennuksissa perusparantaminen ei ole kovinkaan suosittu korjaustapa, koska asumisen pitäisi olla mahdollista jatkuvasti. Yleisin tapa onkin, että putkiremontit tehdään asukkaitten asuessa rakennuksessa. Häiriöaika pystytäänkin hyvällä työn suunnittelulla ja esivalmistelulla pudottamaan alle kolmeen viikkoon. Toinen tapa on järjestää asukkaille tilapäisasunto rakennuksen pihalle, jolloin rakennustyö voidaan tehdä rationaalisemmin ja varsin nopeasti. 86

11 rakennuksen korjaustarpeiden selvittäminen ja ennakointi 10. Asiakassopimukset PTS-ohjelmaa laadittaessa olisi varmistuttava, että asiakkaat pysyvät rakennuksessa mahdollisimman pitkään. Liikerakennusten kohdalla omistajan tulisi neuvotella asiakkaan kanssa pitkäaikainen vuokrasopimus jo ennen PTS-ohjelman laadintaa. Asunto-osakeyhtiöissä osakkaat ovat sitoutuneet vastikkeen maksuun yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Vuokra-asunnoissa tilanne on huomattavasti ongelmallisempi. Mikäli kukaan ei suostu asumaan korjaustarpeessa olevassa huoneistossa ja maksamaan vuokraa, rakennus jää vajaakäyttöiseksi eikä varoja korjaustoimintaan saada. Tämä ongelma on yleistä ns. hiljenevillä paikkakunnilla, joista työpaikat ovat vähentyneet ja väestö katoamassa. 11. Korjausrakentamiseen käytettävissä olevat varat Mikäli rakennus halutaan pitää alkuperäistä tasoa vastaavassa kunnossa, se kuluttaa myös jatkuvasti varoja pääoman hupenemisen ja kunnossapitokustannusten takia. Ellei tarvetta ole mitoitettu oikein ja varoja siksi kerätään vastikkeina tai vuokrina liian vähän, syntyy vähitellen ns. korjausvelkaa. Liian alhainen vuokratuotto on kompensoitava ajan myötä muista tulolähteistä saatavilla tuloilla (julkishallinnossa veroilla) tai annettava rakennusten laadun laskea. Korjausrakentamiseen tarvittavien varojen määrän tulisi olla kuitenkin aina tiedossa, koska se on perustana realistisen PTS-ohjelman laatimiseen. Korjausrakentamisen yleisin ongelma on, ettei katsota olevan varaa juokseviin, hyvinkin tarpeellisiin kiinteistökorjauksiin. Asenne näkyy siinä, ettei rakennuksen kuntoa ylläpitäviä korjauksia toteuteta. Varsinkin sellaisia korjauksia, jotka eivät ole näkyviä, on helppo siirtää eteenpäin. Tällaisia ovat muun muassa energiatalouden ja sisäilman parantamiseen tähtäävät korjaukset. Perusparannushankkeet ja laajat muutoshankkeet ovat yleensä helpommin rahoitettavia, koska ne ovat mielenkiintoisempia ja niiden rahoitusta suunnitellaan erillisinä investointiprojekteina ja poliittisin päätöksentekomenetelmin. Kun ylläpitävän korjausrakentamisen tarpeita selvitetään kuntoarvioin ja energiakatselmuksin, on helpompi huomata kunnossapitokorjausten tarve ja varautua niiden rahoitukseen. Jotta kuntoarviot energiakatselmuksineen pysyisivät ajantasaisina ja luotettavina, ne tulee päivittää vähintään viiden vuoden välein. Myös kiinteistönhoidossa tulisi huolehtia rakennuksen jatkuvasta hyvästä kunnosta ja korjata pienet korjaustarpeet heti niiden ilmettyä, jottei 87