Lehmon asemakaavan muutos ja laajennus Soralan alueella

Transkriptio

1 Ympäristölautakunta Ympäristölautakunta Ympäristölautakunta Kunnanhallitus Kunnanvaltuusto Lehmon asemakaavan muutos ja laajennus Soralan alueella 303/ /2015 Ympäristölautakunta Kontiolahden kunta on ostanut muutama vuosi sitten Sorala -nimisen tilan Lehmon eteläpäästä. Tila on vanhaa maa-ainesten ottoaluetta. Maa-ainesten ottotoimintaa on alueella ollut luvulla. Alue sijaitsee liikenteellisesti erinomaisessa paikassa rajoittuen Kylmäojantiehen. Maa-ainestenoton yhteydessä on alueelle läjitetty erilaisia aineksia. Tästä johtuen alueella on pyritty kartoittamaan täyttöalueet. Näiden lisäksi myös alueen pohjavesitaso on selvitetty mittauksilla. Alueen käyttöönotto rakentamiseen vaatii esirakentamistoimenpiteitä. Alueelle onkin laadittu esirakentamissuunnitelma ja kuivatussuunnitelma. Tarkoitus on, että alueesta tehdään ns. ammattirakentajien alue. Esirakentamistoimenpiteet tehdään kunnan toimesta ja syntyneet kustannukset peritään tontin luovutuksen yhteydessä. Kaavoitusyksikössä on valmisteltu alueen asemakaavaluonnos. Lisätietoja: kaavoitusjohtaja Matti Moisala, puh Kaavoitusjohtajan ehdotus: Ympäristölautakunta päättää käynnistää Soralla -nimisen tilan asemakaavoituksen ja asettaa päivätyn Lehmon asemakaavan muutos ja laajennus Soralan alueella olevan asemakaavaluonnoksen sekä hankkeeseen liittyvän osallistumis- ja arviointisuunnitelman julkisesti nähtäville MRL 62 :n ja 63 :n sekä MRA 30 :n mukaisesti. Lisäksi asemakaavaluonnoksesta pyydetään lausunnot kunnan eri hallintokunnilta, Pohjois-Karjalan Sähkö Oy:ltä, Pohjois-Karjalan ELY-keskukselta ja Pohjois-Karjalan maakuntaliitolta. Ympäristölautakunta Kaavaluonnos oli nähtävillä välisen ajan ja siitä pyydettiin lausunnot viranomaisilta ja asianosaisilta. Lausunnoista on laadittu oheiset vastineet. Pohjois-Karjalan ELY-keskus Ely-keskuksen mielestä valmisteilla oleva Lehmon osayleiskaava tulee tehdä ja hyväksyä ennen uusien asemakaavojen laatimista Lehmon alueelle. Näin alueelle saadaan tarkkuustasoltaan sellainen oikeusvaikutteinen yleiskaava, joka riittävästi ohjaa nyt laadittavana olevaa

2 sekä tulevia asemakaavoja. Kaavaluonnoksessa alueelle on osoitettu 29 pientalorakentamiseen osoitettua tonttia (AO, AP ja AR) sekä yksi päiväkotitontti (YS). Kaavoitettavalla alueella on aikaisemmin harjoitettu maa-ainesten ottoa, betoni-, asfalttiasema- ja korjaamotoimintaa sekä polttonesteiden varastointia. Alueella on tehty viimeksi joulukuussa 2014 maaperän pilaantuneisuutta koskeva tutkimus sekä tutkimustulosten mukaisesti poistettu alueelta öljypitoisia maamassoja. Tutkimusraportissa todetaan, että alueella on vielä viemäriputki ja mahdollisesti toinen öljynerotuskaivo, joita ei ole kaivettu esiin, koska alueella elää harvinainen pikkusinisiipi-perhoslaji. ELY-keskus muistuttaa, että kaava-alueen pilaantuneet maa-alueet on kunnostettava kaavan mukaisen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla ennen alueiden käyttöön ottamista. Kunnostuksessa tulee ottaa huomioon em. uhanalaisen perhosen elinympäristön säilyminen alueella. Alue on tarkoitus kunnostaa asemakaavan mukaiseen toimintaan siten, että mahdolliset epäkelpomaat läjitetään kaava-alueen etäläpuolelle ja mahdolliset pilaantuneet maat viedään asianmukaiseen paikkaan. Alueella oleva öljynerotuskaivo on tarkoitus tyhjentää imumenetelmin. Uhanalaisen perhosen elinympäristö suojellaan. Pohjois-Karjalan maakuntaliitto Maakuntaliitto kiinnittää huomiota korttelin 756 sisälle sijoitettuun suojeltavaan alueeseen, jolle kaavaselostuksessa ei löytynyt tarkempaa selostusta. Kyseessä on kunnan kaavoittajalta saadun tiedon mukaan mäennyppylä, jolla on komeaa puustoa ja alue on tarkoitus suojella maisemallisista syistä tulevan rivitalokorttelin sisällä. Suojeluperusteet tulee maakuntaliiton mielestä kirjata kaavaselostukseen. Alueen suojelumerkinnästä luovutaan ja mäennyppylä puineen pyritään säilyttämään alueen rakentamisen yhteydessä. PKS Sähkönsiirto Oy: Olemme merkinneet punaisella värillä alueelle myöhemmin mahdollisesti rakennettavat puistomuuntamot, jotka tarvitsevat kaavaan seuraavat aluevaraukset: -johtoalueen leveys 4 metriä (2 metriä johdon molemmin puolin) -muuntamon suoja-alueen säde on 10 metriä Tarvittavat merkinnät lisätään kaavaehdotukseen. Tekninen lautakunta Kuntatekniikan päällikkö: ELY-keskus on tutkinut maan mahdollista pilaantuneisuutta vuonna 2011 alueelle tehdyistä koekuopista. Varsinaista pilaantunutta maata ei löytynyt. Kuitenkin koekuoppien kaivannoista tuli esille runsaasti alueelle haudattua

3 jätettä. Kunta teki rakennettavuuden selvittämiseksi myös omia tutkimuksia, joissa kaivettiin koekuoppia suunniteltujen rakennuskortteleiden alueelle. Merkittävimmät löydökset olivat muualta tuodulla maalla tehdyt monet täyttökerrokset. Myös lisää jätettä tuli esille. Samalla saatiin uutta tietoa alueen pohjavesiolosuhteista. Koska maaperää on kunnostettava ennen mahdollista asuntorakentamista, on kunta teettänyt esirakentamisesta suunnitelman, jonka mukaan esirakentamisen kustannukset ovat n euroa tonttia kohden. Lisäksi tulevat normaali kunnallistekniikan (ei sis. vesihuoltoa) kustannukset n euroa /tontti. Kyseisen alueen käytöstä on tehty valtuustoaloite, jossa ehdotettiin virkistysalueen perustamista tälle paikalle. Aloitteen pohjalta tehdyssä päätöksessä ( ) kunnanvaltuusto piti tarpeellisena kartoittaa alueen vaihtoehtoisia käyttötarkoituksia. Kyseisen alueen käyttö asuntorakentamiseen ei nykytilanteessa ole kannattavaa. Alueen aiemman käytön aiheuttamat riskit ovat liian suuret hyötyyn nähden. Esirakentamisen kustannukset nousevat erittäin suuriksi, eikä silti voida saavuttaa varmuutta alueen hyvästä käytettävyydestä. Parasta olisi jättää se reserviksi tulevia tarpeita varten. Vesihuoltopäällikkö: Rakennettavuusselvityksen mukaan pohjaveden yläpuolelle jää noin 2 m suojakerros, kun kadut rakennetaan selvityksessä määriteltyyn korkoon. Tämä vaatii alueen vesihuollon tarkkaa suunnittelua, että vältytään rakentamiselta pohjavedenpinnan alapuolelle. Yleensä vesihuollon putkisto rakennetaan noin 2 m syvyydelle maanpinnasta. Yleensä tätä ylemmäksi rakentaminen aiheuttaa eristämistarpeen ainakin vesijohdolle. Tekninen lautakunta esittää edellä olevin perustein kyseisen alueen asemakaavoituksen siirtämistä, jotta voitaisiin saada parempi varmuus alueen turvalliselle ja kannattavalle käytölle. Alueen toteuttamisesta on laadittu kunnostussuunnitelma, joka ottaa huomioon edellä tuodut seikat. Massanvaihdot suoritetaan normaalisti sekä rakennusten, että tiestön osalta. Epäkelpo maa-aines läjitetään kaava-alueen eteläpuolelle ja käyttökelpoinen maa-aines käytetään tarvittaviin täyttöihin. Lisäksi voidaan käyttää täyttömaana vieressä olevaa soraharjua ja leikata sitä myös maisemallisten syiden takia. Alue soveltuu sijaintinsa, liikenteen ja yhdyskuntarakenteen takia loistavasti asuinkäyttöön. Esimerkiksi tiestön massanvaihdot ja tarvittavat täytöt eivät poikkea muista Lehmon eteläpään alueista muuten kuin maa-ainesten osalta. Myös Lehmonsuon rakentaminen edellyttää joka tapauksessa Soralan alueelle sijoittuvan kunnallistekniikan rakentamista. Näin ollen olisi kyseenalaista jättää hyödyntämättä Soralan aluetta asuntorakentamiseen. Kasvatus- ja koulutuslautakunta Kaavamuutos kasvattaa koulu- ja päivähoitopaikkojen kysyntää. Kaavaluonnoksessa on otettu hyvin huomioon Lehmon alueen päivähoidon koko ajan kasvava tarve, sillä kaavaluonnoksessa on liikenteellisesti

4 hyvällä paikalla oleva päiväkodin tonttivaraus. Tämä on tärkeää, sillä Lehmon alueen päiväkodit palvelevat myös työmatkaliikenteen varrelle tulevaa päivähoitopaikkojen kysyntää koko kunnan alueelta. Lehmon alueen päivähoitopaikat ovat nyt jo täyskäytössä, joten päivähoitopalveluiden tarjonnan lisäys on välttämätön edellytys lisärakentamiselle. Lehmon koulun oppilasmäärä on kasvussa tulevina vuosina, joten alueen lisärakentaminen tuo tarvetta opetustilojen lisäykseen jollakin aikavälillä. Kaavan tarkoitus on mahdollistaa alueen päivähoitotarpeiden lisääminen Lehmon eteläpäässä. Saatujen lausuntojen jälkeen alueella on tehty lisäselvityksiä ja laadittu kunnallistekniset suunnitelmat. Kaavaluonnoksesta on saatujen palautteiden jälkeen työstetty kaavaehdotus, joka laitetaan virallisesti nähtäville ja pyydetään siitä lausunnot. Lisätietoja: kaavoitusjohtaja Matti Moisala, puh Kaavoitusjohtajan ehdotus: Ympäristölautakunta päättää asettaa päivätyt Soralan asemakaavaehdotusasiakirjat julkisesti nähtäville MRL 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti ja pyytää niistä lausunnot MRA 28 :n mukaisesti kunnan kasvatus- ja koulutuslautakunnalta, vapaa-aikalautakunnalta, Pohjois-Karjalan Sähkö Oy:ltä, Pohjois-Karjalan ELY-keskukselta ja Pohjois-Karjalan maakuntaliitolta. Ympäristölautakunta Soralan alueella on perhosharrastajien, ELY keskuksen ja kunnan tiedossa oleva elinvoimainen erittäin uhanalaisen perhosen pikkusinisiiven populaatio. Soranalueella maa-ainesten otto harjurinteestä on luonut kohteelle pikkusinisiivelle ja sen ravintokasveille sopivan elinympäristön. Alueen maa-ainesten oton päätyttyä lähes 20 vuotta sitten sora-alueen maisemoinnit tehtiin perhosen elinolosuhteet turvaten ja perhospopulaation elintila laajeni alueella. Alueelle on myöhemmin muodostettu 2 erillistä luonnonsuojelualuetta etelään avautuville rinteille. Pikkusinisiipi ja sen ravintokasvit häviävät alueelta, jos kasvusto umpeutuu, joten avoimena pidettävät karut alueet ovat välttämättömiä perhospopulaation säilymiselle. Soralan alueen maaperäteknisten tutkimusten ja kaavoituksen tonttijaon ja sijoittelun hahmottamiseksi, sora-alueelle alueen maisemoinnin jälkeen noussut tiheä riukuasteen mäntytaimikko poistettiin vuonna Tiheän puuston poiston jälkeen, sora-alueen pohjalle, karulle soramaalle on levinnyt itsestään paljon pikkusinisiiven ravintokasvia keulankärkeä ja myös vahva perhospopulaatio. Lajit olisivat joutuneet väistymään männikön tieltä,

5 ellei männikköä olisi raivattu pois. Suojellut alueet ovat vain osa vahvasta tämänhetkisestä perhospopulaatiosta. Kaavoituksen tavoitteena on yhteen sovittaa Soralan alueella asuminen ja erittäin uhanalaisen Suomen pienimmän päiväperhosen, Pikkusinisiiven, yhteiselo. Alueella tullaan alueen rakennettavuuden valmistelutöiden ja kunnallisteknisten töiden yhteydessä tekemään useita uusia pikkusinisiivelle sopivia elinympäristöjä. Suunnitelmat pikkusinisiiven elinolojen parantamiseksi ovat seuraavat: Kaavassa esitetyt kaksi kappaletta VL-2 alueita, joihin läjitetään maa-aineksia rakennettavilta alueilta, tulevat jatkossa olemaan hoidon piirissä olevia sinisiiven elinympäristöjä. Alueelle tuodaan kunnallistekniikka pohjoisesta Suutelan asutusalueen reunalta. Vesijohto ja viemärilinjojen avauksen yhteydessä luonnonsuojelualueiden lähellä olevia perhoselle ja sen ravintokasville kelpaamattomia tiheitä männikkörinteitä avataan avoimena pidettäviksi pikkusinisiiven elinalueiksi. Etelään avautuvalle rinteelle, kohtiin missä maaperä on hiekkaista ja em. lajeille sopivaa aluetta tehdään ainakin 2 uutta levittäytymisaluetta. Kortteleiden 753 ja 758 välissä oleva karuhko mäki tullaan ennallistamaan ja hoitamaan pikkusinisiiven elinympäristötarpeet huomioiden. Alueen rakennettavuuden valmistelutöiden yhteydessä otetaan maa-ainesta tilan sisältä alueen alavien kohtien täyttöihin pohjoiseen avautuvalta rinteeltä, joka jätettiin maisemoimatta perhosen takia soranoton loppuessa. Tällä alueella sinisiipi populaatio oli voimakkain noin 20 vuotta sitten, mutta elinympäristö on vuosien saatossa muuttunut lajeille epäsuotuisaksi. Nyt alue avataan uudelleen ja siitä muodostuu uutta avoimena pidettävää elinympäristöä lajille. Lisäksi alueelle jo rakennettu pulkkamäki toimii etelään avautuvana avoimena pidettävänä alueena hienosti sekä virkistysalueena että uhanalaisen perhosen elinympäristönä. Mainittujen toimien ansiosta alueelle tulee tai on jo 7 uutta avoimena pysyvää aluetta, joita tullaan hoitamaan uhanalaisen lajien erityistarpeet huomioiden. Lehmon asemakaavan muutos ja laajennus Soralan alueella ehdotusasiakirjat olivat julkisesti nähtävillä MRL 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti Lausunnot pyydettiin kasvatus- ja koulutuslautakunnalta, vapaa-aikalautakunnalta, Pohjois-Karjalan Sähkö Oy:ltä, Pohjois-Karjalan ELY-keskukselta ja Pohjois-Karjalan maakuntaliitolta. Lausunnot ja niihin laaditut vastineet ovat alla. Pohjois-Karjalan maakuntaliitto Maakuntaliitolla ei ole huomautettavaa kaavaehdotukseen. Maakuntaliitto pitäisi kuitenkin hyvänä, että korttelin 756 mäennyppylän ja puiden säilyttämistavoitteet kirjattaisiin selkeästi näkyviin, jotta kaavoittajan tahtotila kävisi ilmi myös rakentajille eikä kyseinen tavoite katoaisi suunnittelun edetessä.

6 Kaavaehdotuksesta on luonnoksen jälkeen poistettu korttelissa 756 oleva mäen suojeluesitys, näin ollen siitä ei tarvitse olla enää erityistä mainintaa. Maakuntaliitolla ei ollut muuta huomautettavaa. Pohjois-Karjalan ELY-keskus: Pohjois-Karjana Sähkönsiirto Oy: Kasvatus- ja koulutuslautakunta: Vapaa-aikalautakunta: Kunnanhallitus Kunnanvaltuusto Lisätietoja: kaavoitusjohtaja Matti Moisala, puh Kaavoitusjohtajan ehdotus: Ympäristölautakunta päättää hyväksyä päivätyt Soralan asemakaavaehdotusasiakirjat ja esittää ne edelleen kunnanhallituksen ja kunnanvaltuuston hyväksyttäväksi. Ympäristötoimi on toimittanut liitteeksi pikkusinisiiven elinympäristöjen hoito-ohjelman. Kunnanjohtajan ehdotus: Kunnanhallitus päättää hyväksyä ympäristölautakunnan ehdotuksen ja esittää sen edelleen hyväksyttäväksi kunnanvaltuustolle.