Edustajisto

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Edustajisto"

Kari Lahtinen
6 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 TONTTIEN VUOKRAUS vs HANKINTA Edustajisto

2 Käsittelyaikataulu Edustajiston talous- ja kiinteistövaliokunta torstai Alustava hallituskäsittely ja asian vieminen edustajiston listalle tiistai 4.4. Taloustoimikunnan käsittely maanantai Hallituksen päätöskäsittely tiistai Taloustoimikunta sähköpostikokous tiistai Edustajiston päätöskäsittely keskiviikko 12.4.

3 LÄHTÖKOHTA

4 Historia tonttiasiassa AYY:n talot ovat pääosin vuokramaalla Otaniemessä maanomistaja on Senaatti Helsingin kiinteistöt ovat Helsingin kaupungin maalla Leppävaarassa KOY Kylterivaara on omalla tontilla Historiallisesti tonttien vuokrat olivat nimellisiä ja vuokrasopimukset pitkiä Viime vuosien aikana ja vuokrasopimusten päättyessä, hinnoittelu on muuttunut vastaamaan todellista hintatasoa Ennen vuotta 2015 valtio (opetusministeriö) lisäksi myönsi tukea tonttien vuokranmaksuun 100 %:sesti

Tonttikartta Servin Maijantie 10: - Huoneistoala 4667 m2-102 asuntoa - Perheasuntoja 98 kpl Servin Maijantie 12: - Kaksi rakennusta - Huoneistoala 6852 m2-146

5 Tonttikartta Servin Maijantie 10: - Huoneistoala 4667 m2-102 asuntoa - Perheasuntoja 98 kpl Servin Maijantie 12: - Kaksi rakennusta - Huoneistoala 6852 m2-146 asuntoa - Perheasuntoja 141 kpl Servin Maijantie 6: - Huoneistoala 4498 m2-112 asuntoa - Perheasuntoja 98 kpl Huoltorakennus: - Pumppaamo - Vuokralaisina 2 päiväkotia

6 Asuinrakennukset Servin Maijantie 6: 112 asuntoa: 14 yksiötä, 98 kaksiota Vuokra 11,10 /m2 Asukkaita noin 210 Servin Maijantie 10: 102 asuntoa: 4 yksiötä, 92 kaksiota, 6 kolmiota Vuokra 11,10 /m2 Asukkaita noin 200 Servin Maijantie 12: 146 asuntoa: 5 yksiötä, 129 kaksiota, 12 kolmiota Vuokra 11,10 /m2 Asukkaita noin 290

7 Huoltorakennus Servin Maijantie 8:ssa huoltorakennus, jossa toimii: Jätevesipumppaamo Pesula perheasuntojen asukkaille Espoon kaupungin päiväkoti Sopimus , toistaiseksi voimassa Tila yhteensä 532 m2 Kk-vuokra nyt Yksityinen päiväkoti: Päiväkoti Petunian kannatusyhdistys ry Sopimus alkaen, toistaiseksi voimassa Tila yhteensä 189 m2 Kk-vuokra nyt 1 855

8 Otaniemen kokonaisuudet Ns Vanha Teekkarikylä Yhteensä asuinm2 Osoitteet Jämeräntaival, Servin Maijantie, Servinkuja ja Otakaari 20 Asukkaita noin 1200 Vuokra 11,10-11,50 /neliö Espoo uudet talot Yhteensä asuinm2 Osoitteet Otakaari 18, Otaranta ja Leppävaara Asukkaita vajaa 400 Vuokra 14,20-14,60 /neliö Vuokratasaus käytäntö tähän asti: Uudet ja peruskorjatut omina yksikköinä Vanha teekkarikylä oma kokonaisuus

9 Otaniemen maavuokrat

10 Tonttikulujen vaikutus vuokraan Tähän asti < v keskimääräinen maa-alueiden vuokran vaikutus vuokraan: Otaniemi yhteensä 0,93 /m2/kk vanha Teekkarikylä 0,70 /m2/kk uudet talot 1,63 /m2/kk

11 Keskimääräiset kulut /Teekkarikylä 19 % 18 % 3 % 6 % 4 % 16 % 18 % Huolto Siivous Lämmitys Vesi ja sähkö Jäte Vakuutus ja kvero Vuokrat Isännöinti ja IT Korjaukset Korkokulut 10 % Maanvuokrat noin 10 % kuluista 2 % 4 %

12 Päätöksen vaikutus vuokraan Huomioitavaa on se, ettei tontin uusi vuokrasopimus tai päätös tontin ostosta nosta kiinteistöjen asuinvuokraa suoraan kustannusten nousun verran Vuokranmääritys tehdään syksyllä vuosittain ja kohteittain Vuosittain muuttuvia tekijöitä on esim tulevan vuoden korjaukset, joissa on suuria vaihteluita Nyt päätetään siis tontin vuokraamisesta tai ostosta laskennallisilla kustannusvaikutuksilla

13 Senaatin tarjous Ostovaihtoehto: Senaatti on tarkentanut tarjoustaan ostovaihtoehdon osalta Kaikkien tarjottavien tonttien ostohinta on nyt 425 /kem2: Servin Maijantie 6 yhteensä kem2 á 425 = Servin Maijantie 8-12 yhteensä kem2 á 425 = Koko hankinta yhteensä

14 Senaatin tarjous Vuokrausvaihtoehto: Senaatti on tarkentanut tarjoustaan ostovaihtoehdon osalta Kaikkien tonttien vuokraushinta on nyt 4 % ostohinnasta: SMT 6 yht kem2 á 425 = * 4 % = /vuosi SMT 8-12 yht kem2 á 425 = * 4 %= /vuosi Vuosivuokrat yhteensä /vuosi Vuosituottovaatimus 4 % vaatii vielä Senaatin hallituksen hyväksymisen. Vuokrasopimukset olisivat 30 v pituisia jos vuokra-aika > 30 v vaaditaan valtioneuvoston päätös.

15 Vuokraus Vuokraus: Jos uusi vuosivuokra 4 % hankintahinnasta SMT 6 vuokra /v SMT 8-12 vuokra /v Vuokrakulu kohdennettuna laskennallisesti koko ns vanhaan teekkarikylään lisää neliökustannuksia 0,77 /m2

16 Riskitarkastelu - vuokraus Riskit: Tilanne avoin 30 vuoden jälkeen Senaatti voi myydä tontit kiinteistösijoittajalle Mahdollisuudet: Kustannusvaikutus pienempi Ei sitoutumista velkarahalla maahan

17 Osto Ostovaihtoehto, laskennallinen esimerkki: Investointi max 9,0 m Korkokulu esim 3 % sis marginaalin 1,05 % Lyhennykset: tasalyhenteinen, laina-aika max 20 v Tonttien rahoituskulu kohdennettuna koko ns vanhaan Teekkarikylään lisää neliökustannuksia seuraavasti: Ylläolevien ehdoin lainakulut kohdennettuna neliömäärälle m2 -> 1,25 /kk

18 Riskitarkastelu - osto Riskit: AYY:n velkaantuminen nousee liikaa Mahdollinen jyrkkä korkojen nousu nostaa lainanhoitokuluja Mahdollisuudet: Tontit omassa omistuksessa

19 Rahoitusmahdollisuudet Rahoitustarjoukset on pyydetty seuraavilta: Handelsbanken Nordea Kuntarahoitus ei tarjousta koska ei valtio takausta Danske Helsingin OP

20 Handelsbankenin tarjous Laina määrä 9,2 m Marginaali 1,05 % p.a. Viitekorko Euribor 6 kk tai 12 kk Laina-aika max 20 vuotta Tasalyhenteinen laina Oikeus muuttaa marginaalia 5 v välein Järjestelypalkkio 1000 Kiinnitykset maapohjaan ja kiinteistöihin 1,3 x lainamäärä

21 Yhteenveto TONTTIEN HANKINTALAINA Pankki Laina määrä Laina-aika euribor marginaali uudelleenhinnoittelu nostokulut vakuusehdot muuta huomioitavaa Handelsbanken max 20 v 6 tai 12 kk 1,05 % p.a. 5 v välein pankin hyväksymä 1,3 kert kiinnitys tasalyhenteinen Danske Bank 1. vaihtoehto v 1-12 kk 1,30 % p.a. 7 v välein 1,3 % = kiinteistökiinnitys myös bullet mahdollinen Danske Bank 2. vaihtoehto v 1-12 kk 0,85 % 5 v välein 1,3 % = kiinteistökiinnitys tasalyhenteinen Helsingin OP 1. vaihtoehto v 6 kk 1,15 % p.a. 3 v välein ,3 kert kiinnitykset tasalyhenteinen Helsingin OP 2. vaihtoehto v 6 kk 1,05 % 3 v välein ,3 kert kiinnitykset korkosuojausehto Nordea v 6 kk 0,90 % p.a. 5 v välein kiinteistökiinnitys 20 v maksuprofiili Sopivimmat vaihtoehdot AYY:lle: - Handelsbankenin 20 v laina koko hankinnalle tai - Danske 15 v laina 7,2 m ja loppu opo

22 Lainamäärän kehitys ,9 40,1 38, , ,3 28, AYY emo JMT 3,5,7 KOY:t Aalto village Tonttikauppa

23 Valiokunnan kanta Edustajiston talous- ja kiinteistövaliokunta käsitteli asiaa kokouksessaan Valiokunta oli yksimielisesti tonttien ostovaihtoehdon kannalla.

24 Hallituksen päätös Hallitus päätti esittää edustajistolle, että edustajisto valtuuttaa hallituksen valmistelemaan määräalojen L12, L13 ja L21 ostoa Senaatilta hintaan 425 /kem2. Hallitus esittää edustajistolle, että tonttien osto rahoitetaan 100 % lainarahoituksella, 20 v laina-ajalla ja hallitus esittää, että edustajisto valtuuttaa talousjohtaja Väätäisen tekemään lainasopimukset Handelsbankenin kanssa saadun tarjouksen mukaisesti.

25 Taloustoimikunnan kanta Taloustoimikunta on käsitellyt asiaa useissa kokouksissa Taloustoimikunta otti kantaa hallituksen ostoesitykseen edustajistolle: 8 kannatti esitystä 2 ei kannattanut esitystä Eriävien kantojen perustelut: Tonttien osto yksittäisinä sijoituksina vaikuttaa tuottomielessä houkuttelevalta ja alaspäinen hintariski näille sijoituksille voidaan olettaa suhteellisen pieneksi. Ylioppilaskunnan koko taseen näkökulmasta tähän sijoitukseen liittyy kuitenkin merkittävä likviditeetti- ja keskittymäriski, joten portfolionäkökulmista en voi suositella sijoitusta. Tonttien ostaminen tulisi sitomaan merkittävän osan Ylioppilaskunnan taseesta epälikvidiin omaisuuserään, jonka realisointi mahdollisten likviditeettitarpeiden esiintyessä tulisi olemaan vaikeaa. Omaa pääomaa tähän ei riittäne sijoitettavaksi ja lainapääomaan liittyy korkoriskin ohella lainojen uudelleenjärjestelyriski, joka pahimmillaan voisi vaarantaa Ylioppilaskunnan aatteellisen toiminnan rahoituksen, mikäli lainojen vakuutena olevaa kiinteistöomaisuutta ei saataisi realisoitua. Lisäksi Ylioppilaskunnan velkaosuuden kasvu voi heikentää merkittävästi lainansaantimahdollisuuksia tuleviin aatteellisiin hankkeisiin. 30 vuoden päähän ulottuvan vuokrasopimusten uudelleenneuvotteluriskin näen tähän verrattuna pienempänä pahana kuin merkittävän omaisuuserän sitomisen yksittäiseen epälikvidiin omistukseen.

Samankaltaiset tiedostot

Q3/16 BUDJETTISEURANTA. Edustajisto

Q3/16 BUDJETTISEURANTA. Edustajisto Q3/16 BUDJETTISEURANTA Edustajisto 24.11.2016 Q1 Q3/2016 Yleiset huomiot: Aatteellinen toiminta kokonaisuutena budjetin mukainen Kiinteistöjen korjauskulut budjetoitu suuremmaksi kuin toteuma Sijoitusten