Maata kannattaa ostaa aina, sillä sen valmistus on lopetettu. Kolme tärkeintä maanarvoon vaikuttavaa tekijää ovat sijainti, sijainti ja sijainti.

Transkriptio

1 Ympäristölautakunta Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto

2 Maata kannattaa ostaa aina, sillä sen valmistus on lopetettu. Kolme tärkeintä maanarvoon vaikuttavaa tekijää ovat sijainti, sijainti ja sijainti. 2

3 1. LÄHTÖKOHDAT A. Määritelmät Kaupungin maapolitiikalla tarkoitetaan ostoilla tai muilla keinoilla tapahtuvaa maaja vesialueiden hankintatoimintaa sekä tonttien ja muiden alueiden vuokraamalla tai myymällä tapahtuvaa luovutustoimintaa. Maanhankinta kohdistuu lähinnä raakamaa-alueisiin, jotka ovat suunnitelmien mukaan tulossa kaavoituksen ja rakentamisen piiriin. Luovutustoiminnassa on pääosin kyse asemakaavojen mukaisten tonttien luovutuksista. Maapolitiikka on osa kaupunginjohtajan johdolla tapahtuvaa kuntasuunnittelua eli tulevaisuuteen tähtäävää strategista toiminnan suunnittelua. Kuntasuunnittelusta päättää kaupunginhallitus ja viime kädessä valtuusto. Maapolitiikka on läheisessä yhteydessä muihin kuntasuunnittelun osa-alueisiin, kaavoitukseen sekä elinkeinoja asuntopolitiikkaan. Kaavio 1 Maapolitiikka ja muut kuntasuunnittelun osa-alueet sekä asioita valmistelevat virkamiehet 3

4 B. Maapolitiikan historia ja nykytilanne Uusikaupunki on v perustettu kaupungin omistukseen annetulle maa-alueelle, ns. lahjoitusmaalle. Kaupungin omistamalle alueelle on ollut helppo suunnitella asuinkorttelit, kadut ja muu tarvittava maankäyttö. Kaupungin kasvu on ollut hidasta, lahjoitusmaa-alue on vuosisatojen ajan riittänyt kaupunkirakentamisen tarpeisiin. Vasta 1960-luvulla, Kemiran tuotantolaitosten ja autotehtaan perustamisen myötä, on kaupungin asukasluku lähtenyt ripeään kasvuun. Tarvetta lisämaiden ostoon alkoi syntyä 1970-luvun lopulla ja maanhankinta muuttui aktiivisemmaksi. Vuonna 1993 kaupungingeodeetti jäi eläkkeelle, eikä paikkaa täytetty kahdeksaan vuoteen. Vuosien aikana on raakamaata ostettu yhteensä 100,6 hehtaaria. Suurimmat kaupat olivat vuonna 2000 tapahtuneet nykyisen golfkentän lisäalueen ostot, yhteensä 40,8 hehtaaria. Toinen suuri hanke oli samana vuonna autotehtaan kanssa tehdyt järjestelyt, joissa ensin ostettiin 21,7 hehtaarin alue ja sen jälkeen tehtiin 17,8 hehtaarin alueella maanvaihto. Kaupungin keskustan lähettyvillä ovat raakamaa-alueet nyt käyneet vähiin, joten maapolitiikan aktiiviselle hoitamiselle on tarvetta. Toteutuneet kuntaliitokset ovat lisäksi tuoneet kaupunkiin keskustan rinnalle kolme entistä kuntataajamaa, Kalannin, Lokalahden ja Pyhämaan kirkonkylät, joiden alueella on maankäyttöä tarpeen kehittää. C. Kaavoitustilanne Yleiskaavan tarkoitus on kunnan tai sen osan yhdyskuntarakenteen ja maankäytön yleispiirteinen ohjaaminen. Uudenkaupungin ensimmäinen yleiskaava on laadittu vuonna Yleiskaavaa on laajennettu ja tarkistettu ja 1980-luvuilla. Voimassa oleva Uudenkaupungin yleiskaava vahvistettiin vuonna Yleiskaava käsittää koko entisen Uudenkaupungin alueen ennen Kalannin kuntaliitosta. Yleiskaavassa on tarkempaan mittakaavaan laadittu keskeisen alueen yleiskaava sekä Pyhämaan kirkonkylän, Kammelan ja Lokalahden kirkonkylän osayleiskaavat. Yleiskaavan mukaan keskustan seuraavana laajenemissuuntana on Hiun alue, jonne on tarkoitus laatia asemakaava vuonna Kalannin alueelle ollaan laatimassa yleiskaavaa. Alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaavoja. Kaupunki on laajentunut asemakaavoituksen avulla hallitusti ja keskustan lähialueiden yhdyskuntarakenne on säilynyt ehyenä. Keskustan lisäksi on asemakaavoja laadittu Lokalahden kirkonseudulla ja Kalannin keskustassa. Asemakaavoitetun alueen pinta-ala on n ha. Merkittävimpiä kaavahankkeita ovat 1980-luvulla olleet Salmen alue ja 1990-luvulla Hiun Rouskupolun, Palomettän ja Ykskoivun alueet. Vuonna 2002 tehtiin Janhualle kaava, joka odottaa vielä toteutusta. Ranta-alueille on maanomistajien toimesta laadittu ranta-asemakaavoja. Näiden kaava-alueiden pinta-ala on yhteensä n ha. 4

5 5

6 D. Rahatilanne Pitkäjänteinen maanhankintatoiminta vaatii jatkuvuutta myös tarkoitukseen osoitettavien määrärahojen tason suhteen. Maanhankintamenot eivät ole lopullisia menoja, sillä osa niistä saadaan takaisin kaupungille osana tonttien vuokraus- ja myyntituloja. Rahallista hyötyä saadaan myös uusien yritysten ja asukkaiden myötä kaupungille tulevien verojen lisäyksenä. Tonttien luovutushinnoista päätettäessä on tarpeen kattavasti selvittää alueeseen kohdistuvat maanhankintamenot sekä muut alueen toteuttamiskustannukset. Kaavio 3 Tonttien ja muiden maa-alueiden vuokraus- ja myyntitulot sekä maa-alueiden ja muun käyttöomaisuuden hankintaan osoitetut nettomäärärahat. Vuosi Vuokraustulot Myyntitulot Määrärahat (tilanne 1.11.) (esitys) Vuonna 2004 on käytössä ollut nettona euroa. Talousarviossa on vuosittain tarpeen määritellä maanhankintaa varten määräraha, jolla ainakin pienemmät kaupat voidaan toteuttaa ilman, että jokaista kauppaa varten pitää anoa valtuustolta lisämäärärahaa. 6

7 2. TAVOITTEET A. Yleistavoitteet Maapolitiikan keskeisenä tavoitteena on, että kaupungin kehittämiseen tarvittava maa saadaan käyttöön oikeaan aikaan oikealla hinnalla. Maapoliittinen ohjelma tukee tätä tarkoitusta ja esittää ne tavoitteet, keinot ja toimenpiteet, joiden avulla kaupungin maapolitiikkaan liittyvien asioiden hoito saadaan johdonmukaiseksi ja pitkäjänteiseksi. Tavoitteena on selkeyttää ja nopeuttaa asioita valmistelevien viranhaltijoiden ja niistä päättävien luottamusmiesten työtä. Asiakkaiden ja kuntalaisten suuntaan ohjelma näkyy asioiden käsittelyn nopeutumisen lisäksi tasapuolisuuden parantumisena. Maapoliittinen ohjelma tulee hyväksyä valtuustossa, jotta se olisi kaikkia osapuolia sitova. Ohjelma tulee tarkistaa kerran valtuustokaudessa. B. Suunnitelmallisen ja edullisen yhdyskuntakehityksen turvaaminen Maanhankinta ja luovutustoiminta on osa rakentamisen ja muun maankäytön kehittämistä. Toiminta on sitä kautta mukana vaikuttamassa koko kunnan kehittymiseen. Maankäyttöä kehitettäessä on kaupungin keskustan ohella pyrittävä tukemaan myös muiden taajama-alueiden, lähinnä kirkonkylien kehittymistä. Tonttien luovutustoiminnassa toteutetaan asemakaavojen esittämiä ratkaisuja. Raakamaan hankinnan taustalla vaikuttavat yleiskaavoituksen osoittamat ratkaisut ja aluevaraukset, esim. asuntorakentamista ja teollisuustoimintaa varten osoitetut laajenemisalueet. Näiltä alueilta pyritään maata hankkimaan. Lisäksi maanhankinnan kohteena ovat tarpeen mukaan muutkin taajamien lähialueet ja taajamien sisällä täydennysrakennettavat alueet. Asemakaavoitettavaksi soveltuvat alueet pyritään saamaan kaupungin omistukseen. Kaupungin omistamia alueita kaavoitettaessa eivät maanomistusolot ja yksittäisten maanomistajien edut estä tarkoituksenmukaisten kaavoitusratkaisujen syntymistä. Lisäksi kaupunki saa omaa maata kaavoittaessaan omista toimenpiteistään johtuvan maan arvonnousun itselleen. Kun asemakaavoituksella pystytään osoittamaan rakentamista varten alueita nykyisten taajamien yhteyteen ja taajamarakennetta täydentävästi, säästetään katujen ja kunnallistekniikan rakentamisessa ja ylläpidossa huomattavia summia. Lisäksi alueita käytettäessä syntyvät kunnalliset kustannukset, esim. koululaiskuljetusten kustannukset, pysyvät mahdollisimman pieninä. Esimerkiksi Palomettän kakkosvaiheen ja Ykskoivun alueilla on katujen ja niiden varrelle rakennetun kunnallistekniikan (vesi- ja viemärijohdot sekä valaistus) rakentaminen maksanut kaupungille keskimäärin euroa jokaista rakennettua 100 metriä kohti. Mahdollisimman suuri osa rakentamisesta tulisi jo kustannussyistä saada olemassaolevan kunnallistekniikan ja tiestön lähettyville. 7

8 C. Asuntotuotannon ja elinkeinotoiminnan tukeminen Maapolitiikalla pyritään pitämään saatavilla 5 vuoden tarvetta vastaava määrä tontteja erilaisia käyttötarkoituksia varten. Vapaiden asuntotonttien tilanne vuonna 2004 selviää liitteestä 1. Asuntotonttien tilanne on alueittain seuraava: - Omakotitontteja on kaupungin keskustan alueella luovutettu (myyty tai vuokrattu) vuosina yhteensä 80 kappaletta, keskimäärin 16 kpl vuodessa. - Nykyisellä kysynnällä ja tarjonnalla omakotitonttien varantoa on keskustassa 4 vuodeksi. - Rivitalotontteja on luovutettu vuosina yksi kappale. - Rivitalotonttien varantoa on laskennallisesti yli 20 vuodeksi. - Kerrostalotonteille ei ole ollut kysyntää. - Kalannin kirkonkylässä on omakotitontteja vuosina luovutettu yhteensä 5 kpl. - Tonttivarantoa on 17 vuodeksi. - Rivitalotonteista ei ole ollut kysyntää. - Lokalahden kirkonkylässä on luovutettu yksi omakotitontti vuonna 2003 ja sitä edellinen vuonna Tonttivarantoa on laskennallisesti yli 20 vuodeksi. - Pyhämaan kirkonkylässä on tontti luovutettu viimeksi vuonna Tonttivarantoa on laskennallisesti yli 20 vuodeksi. Tällä hetkellä on kirkonkylien alueella riittävästi asuntotontteja tarjolla lähitulevaisuuden tarpeisiin. Kaupungin keskustan kohdalla on tarpeen varautua uuden asuntoalueen toteuttamiseen. Hiun alue on jo asuntopoliittisessa selvityksessä esitettyjen linjausten mukaisesti ensisijainen laajenemisalue, Janhualla ja Nupumäessä on mahdollisuuksia lisärakentamiseen. Lähiaikoina on syytä aloittaa kaavoitustoimenpiteet kaupungin omistuksessa oleville merellisessä ympäristössä sijaitseville tonteille. Eräiden kaavoitettujen alueiden rakentuminen on jäänyt puolitiehen. Salmen alueella on vapaana 38 tonttia ja viimeisin tontti on luovutettu vuonna Alueen rakentamismahdollisuuksia tulee tukea erityistoimenpiteillä. Elinkeinotoimintaa varten on vastaavalla tavalla osoitettava tarpeeksi erityyppisiä tontteja. Vapaiden teollisuus- ja liiketonttien lista on liitteenä 2. Tontteja on luovutettu kaupungin keskustan alueella vuosina yhteensä 12 kappaletta. Tonttivarantoa on laskennallisesti 18 vuodeksi. Kalannissa ei ole luovutuksia tapahtunut, mutta vapaita alueitakaan ei ole kuin yksi. Lokalahden kirkonkylän kohdalla on noussut esiin ajatus pienteollisuustonttien kaavoittamisesta. Saatavilla olevien tonttien lukumäärä ei kerro koko totuutta tonttitilanteesta. Tarjonnan tulisi kehittyä kysynnän mukaan eli erityyppisiä tontteja pitää tuottaa monipuolisesti ja asiakkaiden tarpeita vastaavalla tavalla. Näin houkutellaan kaupunkiin uusia asukkaita ja yrityksiä. 8

9 D. Virkistysalueiden riittävyyden turvaaminen Yleiskaavassa tulee esittää kaupungin alueen tärkeimmät virkistysaluevaraukset ja reitit. Uudenkaupungin olosuhteissa on erityisen tärkeää, mitkä lähisaariston saaret jätetään yleiseen virkistyskäyttöön ja mille saarille sallitaan lomaasuntorakentamisen lisäämistä. Virkistysalueita toteutettaessa on yleensä tarpeen hankkia keskeisimmät alueet kaupungin omistukseen. Kaupungin maille on mahdollista suunnitelmallisesti rakentaa esim. lenkkipolkuja ja taukopaikkoja. Virkistysalueiden toteuttamiseen ei useinkaan tarvita asemakaavaa, vaan asiassa edetään yleiskaavan ja alueen toteuttamissuunnitelman pohjalta. Virkistysalueiden hoidosta ja käytöstä laaditaan tarvittaessa erillinen selvitys teknisen ja ympäristökeskuksen ja vapaa-aikatoimen yhteistyönä. E. Maaseutuelinkeinojen tukeminen Elinkeinopolitiikan rinnalla voidaan myös maapolitiikalla pyrkiä tukemaan maaseutuelinkeinoja. Kaupunki omistaa vesialuetta yhteensä. n hehtaaria. Näille alueille myydään vuosittain n kalastuslupaa. Uudenkaupungin lähivesillä toimii kymmenkunta osa-aikaisia ammattikalastajaa. Kaupungin satamaa tukikohtanaan käyttävät troolarit kalastavat avomerellä, valtion vesialueilla. Ammattikalastajien kanssa on mahdollista miettiä vesialueiden vuokrausmahdollisuuksia kalastuselinkeinon tukemiseksi. Pelto- ja laidunalueita on kaupungin omistuksessa noin 50 hehtaaria. Peltoalueet on vuokrattu lisämaiksi viljelijöille. Pelloista monet toimivat maisemapeltoina ja mahdollisesti taajamien laajenemisalueina. Kaupungilla on omistuksessaan talousmetsiä n hehtaaria. Tässä luvussa ei ole mukana puistoja eikä virkistysarvoa omaavia taajamametsiä. Talousmetsiä hoidetaan metsätaloussuunnitelmien mukaisesti tasaista tuottoa antavina metsinä, kunnes ne tulevat virkistys- tai rakentamiskäytön piiriin. Metsiä voidaan käyttää myös vaihtomaina. Vuonna 2003 oli kaupungin hakkuiden yhteismäärä n m 3 sekä hakkuutulot n ja menot n euroa. F. Hankintahintojen pitäminen kohtuullisen alhaisella tasolla Kaupungin maanhankinta keskittyy raakamaa-alueille, jotka yleiskaavan ja muiden suunnitelmien mukaan tulevat rakentamisen piiriin seuraavan 10 vuoden aikana. Hyvissä ajoin tapahtuvalla maanhankinnalla on selvät etunsa. Maan hinta ei pääse nousemaan ja alueiden kaavoitus päästään tekemään ajoissa ennen suuremman tonttitarpeen syntymistä. Hyvissä ajoin tapahtuvissa ostoissa pystytään kerralla hankkimaan suurempia alueita. Ajan kuluessa lievealueilla, siis taajaman reunaalueilla, tiloja lohotaan yksityisten toimesta pienemmiksi ja suunnittelematon rakentaminen leviää alueelle. Tämä vaikeuttaa tulevia maakauppoja ja kaavoitusta. Ostettavan raakamaan hintatason määrittäminen on arviointitoimintaa, jossa ei voi lyödä lukkoon tarkkoja neliömetrihintoja. Puhutaan hintatason tietystä vaihteluvälistä, jonka sisällä toteutuvat kaupat ovat hinnaltaan kohtuullisia. 9

10 Raakamaan arvon pohjana on alueen ostohetken käyttö metsä-, viljely- tai muuna maana. Metsätalousarvo määritellään erikseen tehtävän metsänarvioinnin pohjalta, pellot arvioidaan toteutuneiden kauppojen perusteella. Raakamaa-arvo on tästä tasosta huomattavasti korkeampi, yleensä noin kaksinkertainen. Tällä perusteella voidaan puhua raakamaan pohjahinnasta, joka olisi Uudenkaupungin nykyisissä olosuhteissa karkeasti n. 0,60 euroa / m 2. Toisaalta hankitun raakamaan arvo tulee otettavaksi huomioon lopullisten tonttien myynti- ja vuokrahintoja määritettäessä. Tontin hinnasta raakamaan ostohinnan osuus on esim. Palomettän alueella ollut 13 %. Karkeasti voidaan sanoa, että maanhankinnan kulut tontin omakustannushinnasta ovat n. 15 %. Tarjolla olevien omakotitonttien korkeimmat neliömetrihinnat ovat Ykskoivun alueen sisämaan tonteilla, joiden hinta on 7,57 euroa / m 2. Tältä pohjalta saadaan raakamaan karkeaksi maksimihinnaksi kaupungin keskustan tuntumassa n. 1,20 euroa / m 2. Kirkonkylien alueella maksimihinta on luonnollisesti tätä alempi. Raakamaan hintaan sisältyy puusto, jonka metsätaloussuunnitelman mukainen harvennushakkuu voidaan sallia ennen kauppaa. G. Luovutushintojen pitäminen kohtuullisella tasolla Tonttien luovutustoiminnan puolella ovat hinnanmäärittelyn lähtökohdat selkeät. Tonttien luovuttamista varten hyväksytään kullekin alueelle erilliset luovutusehdot. Luovutushinnan määrittämistä varten selvitetään tonttien tuottamisessa syntyneet kustannukset. Näitä ovat mm. maanhankinta sekä kunnallistekniikan ja katujen rakentamiskustannukset. Näistä muodostuu luovutettavien tonttien hinta. Kaupungin yleiselle kehitykselle on kuitenkin tärkeää, että tänne saadaan houkuteltua uusia asukkaita ja yrityksiä. Tämän takia ei meillä eikä muissakaan kunnissa ole pyritty saamaan takaisin kaikkia tonttien tuottamiseen sitoutuneita kustannuksia. Esimerkiksi Palomettän kakkosvaiheen alueella saadaan luovutusehtojen mukaisesti tonttien luovutushinnoissa takaisin 44 % alueen toteuttamiskustannuksista. Meillä ainoa poikkeus on Ykskoivun alue, jonka omarantaisten omakotitonttien toteuttamisesta kaupunki sai tuloja enemmän kuin mitä menoja oli ollut. Uusien alueiden tonttien luovutusehtoja käsiteltäessä tulee päättää, mikä osa alueen toteuttamiskustannuksista on kohtuullista periä tonttien vuokraajilta ja ostajilta. Tämän lisäksi peritään edelleen tontin ostajalta ja vuokralaiselta muita lakeihin ja taksoihin perustuvia erillisiä kuluja. Tällaisia kuluja ovat esim. tonttien lohkomiskulut. Muita alueita kuin tontteja luovutettaessa on hintatason määrittäminen monimutkaisempaa. Useinkaan ei ole vertailukauppoja käytettävissä, joten hinnat on johdettu lähinnä vertailukelpoisten tonttien hinnoista. Tällöin on hintaa vähentävänä tekijänä huomioitava esim. syrjäisempi sijainti keskustoihin nähden sekä usein huonommat kulkuyhteydet ja kunnallistekniikan puuttuminen. Toisaalta ei ole kaupungin edun mukaista tukea rakentamista kaikille, esim. syrjäisille alueille, joten hinnat tulee pitää kuitenkin oikealla tasolla suhteessa tonttien hintoihin. Tonttien hintoihin verrattaessa todetaan, että kaava-alueiden ulkopuolella rakennusmaan ja lisäalueiden hinta on alle halvimpien vertailukelpoisten tonttien hinnan, ei kuitenkaan alle puolta siitä. Kaupungin suuntaan tulee silloin tällöin paineita myydä tai vuokrata alueita eri tahoille ilman vastiketta tai nimelliseen hintaan. Kaupunki voi tarvittaessa 10

11 hinnoittelulla tukea tärkeäksi katsomiaan hankkeita. Ilmaiseksi tai nimelliseen hintaan alueita luovutettaessa on kuitenkin vaikeaa pitää kiinni kohtuullisuudesta tai asiakkaiden ja yritysten tasapuolisesta kohtelusta. Kaupungin taloussuunnitelmissa on luovutustoiminta lisäksi erotettu omaksi kokonaisuudeksi omine tavoitteineen. Kaupunki pyrkii jatkossa siihen, ettei alueita myydä eikä vuokrata ilman vastiketta tai nimelliseen hintaan. Hyvin pieniä alueita, esim. rakennuspaikan lisäalueeksi myytäessä tai vuokrattaessa on saatavan rahasumman pienuus tullut ongelmaksi. Toimenpiteen rahallinen hyöty saattaa hävitä kokonaan asian valmistelun ja kauppa- tai vuokrasopimuksen laatimisen kustannuksiin. Kaikissa luovutuksissa pyritään saamaan kaupungille minimihinta, jonka avulla pakolliset kulut saadaan katettua. H. Tonttikeinottelun estäminen Tonttikeinottelulla tarkoitetaan sitä, että tietyt tahot hankkivat omistukseensa kaupungin halvalla myymiä tontteja tarkoituksenaan myydä ne myöhemmin voitollisesti. Uudenkaupungin olosuhteissa ei varsinaisesta tonttikeinottelusta ole vaaraa. Sen sijaan on tarpeen rajoittaa tonttien myyntiä rakentamattomina eteenpäin. Kaupunkihan myy tonttinsa edullisesti juuri sillä edellytyksellä, että tontille rakennetaan lähivuosina. Rakentamattomana myynti voidaan estää joko uhkasakolla tai vuokraamalla tontti ensin ja myymällä se vasta rakennuksen valmistuttua. Uhkasakko ei ole osoittautunut käyttökelpoiseksi Uudenkaupungin olosuhteissa. Sakko on pakko asettaa hyvin suureksi suhteessa ostohintaan, jotta se toimisi. Suuri uhkasakko aiheuttaa hämmennystä tonttien ostajissa, joista luonnollisesti suurin osa on miettinyt rakentamissuunnitelmansa jo valmiiksi tonttia ostaessaan ja ovat muutonkin suunnitelmallisia ja rehellisiä. Sakko sinänsä ei aukottomasti estä tontin myyntiä edelleen. Sakot maksamalla pääsee velvoitteestaan irti. Sen sijaan vuokraus ja vasta rakennetun tontin myynti ovat toimiva ratkaisu. Tontin vuokraajan ei tarvitse heti sitoa varojaan tontin ostoon, vaan hän voi panostaa eniten rakentamishankkeeseen. Lisäksi tontin haltijalla ei ole velvollisuutta hankkia tonttia itselleen eli hän itse päättää rakennuksen valmistumisen jälkeen, onko ostoon tarvetta ja milloin osto tapahtuu. I. Luovutettujen tonttien käytön ohjaaminen Tonttien luovutustavat ovat vuokraus ja myynti. Useissa asukasluvultaan pienissä tai iältään nuorissa kaupungeissa ei tontinvuokraus ole noussut myynnin vaihtoehdoksi. Uudessakaupungissa on vahva tontinvuokrauksen perinne ja siksi se on tälläkin hetkellä selvä vaihtoehto myynnille. Kaupungin talouden kannalta asioita tarkastellessa nähdään, että vuokrattaessa tontti tuottaa jatkuvasti tasaista tuloa, jonka taso seuraa indeksikorjauksen ansioista taloustilanteen muutoksia. Jatkuvat vuokratuotot ovat eräs kaupungin talousarviota tasapainottava tekijä. Tontti voidaan silti tarvittaessa vuokrakauden loppuessa myydä. Myytäessä saadaan käyttöön tonttiin sidotut varat. Ne voidaan käyttää hankkeisiin, jotka juuri sillä hetkellä vaativat rahoitusta. 11

12 Maankäytön ohjauksen kannalta nähdään, että vuokratun tontin käyttöä voidaan ohjata koko vuokra-ajan. Sille voidaan esim. antaa juridisesti pätevä rakentamisvelvollisuus. Vuokrakauden päättyessä voidaan vielä harkita, pitäisikö mahdollisesti muuttuneiden olosuhteiden tai suunnitelmien takia alueen käyttöäkin muuttaa. Alueiden käytön ohjaamisen kannalta myynti on lopullinen ratkaisu. Myytyjen maa-alueiden kohdalla kaupungin keinot alueen käytön ohjaamiseksi huononevat eikä alueita ole enää mahdollista saada kaupungille takaisin. Muiden maa-alueiden kuin valmiiden tonttien kohdalla korostuu luovutusjärjestelyjen väliaikaisuus. Vasta kaavalla lyödään lukkoon alueen käyttö määräämättömäksi ajaksi. Jos kohdealueet ovat maa- ja metsätalouskäytössä, eikä näköpiirissä ole viitteitä käytön muuttumisesta tulevaisuudessa, ei periaatteellisia esteitä myynnille ole. Sen sijaan taajamien lievealueilla ja taajamien keskellä on tulevaisuudessa todennäköisesti tarpeen osoittaa alueita tehokkaampaan käyttöön, joten vuokraus jää tällä alueella turvalliseksi vaihtoehdoksi. J. Tonttien markkinoinnin tehostaminen Tekninen ja ympäristökeskus pyrkii markkinoimaan tontteja aktiivisesti yhdessä matkailutoimen kanssa. Kaupungin verkkosivut ovat hyvä tonttien markkinointikanava. Näille sivuille on saatava tonttien tietojen lisäksi myös tonttien kartat. Nämä tiedot tulee pitää jatkuvasti ajantasalla. Kaupunki tukee yksityisten välistä tonttien ja rakennuspaikkojen kauppaa. Kaupunki välittää mahdollisille ostajille tietoa niistä myytävistä alueista, joiden tiedot on myyjä kaupungille toimittanut. Kaupunki myy ja vuokraa kuitenkin ensisijaisesti omia tonttejaan, eikä voi lähteä kilpailemaan kiinteistövälittäjien kanssa yksityisten välillä tapahtuvien kauppojen järjestäjänä. 12

13 3. KEINOT A. Vapaaehtoiset kaupat ja maanvaihdot Jatkuva vapaaehtoinen kaupankäynti on kaupungin maanhankinnan perusta. Oman aktiivisen toiminnan lisäksi on tarpeen seurata, mitä yksityisten välisissä kaupoissa kaupungissa tapahtuu. Tällä tavoin voidaan seurata yleistä maanhinnan kehitystä. Kohtuullisten maanhankintavarojen ollessa käytettävissä voidaan kauppoja toteuttaa tarvittaessa nopeastikin. Uudenkaupungin olosuhteissa maanomistajat arvioivat usein maa-alueensa arvon liian korkeaksi. Lisäksi saatetaan olettaa, että tonttien myynti on kaupungille voittoa tuottavaa toimintaa. Oikean lisätiedon jakamiselle on aina tarvetta. Kaupunki voi pitää itsellään tai pyrkiä hankkimaan itselleen varsinaisten raakamaaalueiden lisäksi alueita vaihtomaina käytettäväksi. Joissakin olosuhteissa maanomistaja on haluton myymään maitaan, mutta on valmis maiden vaihtoon, jossa hänen maaomaisuutensa ei vähene. Vaihtomaiden käyttöä on tarpeen aktiivisesti markkinoida osana vapaaehtoista maakauppatoimintaa. B. Myyjän verohelpotukset Tuloverolain mukaan maanomistaja saa erityisen veroedun myydessään maata kaupungille. Kun yleisessä tapauksessa myyntivoittoveroa laskettaessa myyntihinnasta vähennetään 40 % ns. hankintamenona (vuoden 2005 alun tilanne), vähennetään kaupungille myytäessä 80 % hinnasta. Kun vero on 28 % jäljelle jäävästä osuudesta, hyötyy myyjä esim euron kaupassa 1120 euroa. Veroedun saamista on tarpeen kaupungin puolesta mainostaa ja houkutella sillä maanomistajia myymään alueitaan kaupungille vaihtoehtona yksityiselle taholle myymiselle. C. Tonttien ja muiden alueiden luovutusehdot Uusien kaava-alueiden kohdalla on sääntönä ollut, että alueen tonttien luovutusehdot tuodaan kattavasti valtuuston hyväksyttäväksi ennen tonttien luovuttamisen aloittamista. Tällä toimintatavalla on kunkin alueen tonttien hinnat saatu oikeaan suhteeseen alueen toteuttamiskustannuksiin nähden ja toisaalta eri alueiden luovutusehdot on saatu riittävissä määrin yhteneväisiksi. Tätä toimintamallia on syytä jatkaa. Pääsääntö on, että vuokraajalla on oikeus ostaa kaava-alueen tontit omakseen sen jälkeen, kun ne on rakennettu. Kaupungissa on kuitenkin alueita, joilla maankäyttö saattaa vielä pitkänkin ajan jälkeen muuttua tai joilla muutoin on tarvetta pitää kaupungin viimesijainen määräämisvalta tonttien käytössä. Tällaisilla alueilla tontit luovutetaan vain vuokraamalla. Satama- ja telakka-alueet ovat jatkuvasti kehittyvää aluetta, joilla ainakin vuosikymmenten aikajanalla käyttötarpeet muuttuvat. 13

14 Autojen määrä kaupungeissa on jatkuvassa kasvussa. Kaavoituksessakin ennen käytetty mitoitus 1 autopaikka / asunto ei ole enää pitkään aikaan riittänyt, nykyään on mitoitus 1,5 autopaikkaa / asunto. Rivitaloalueilla tarvitaan käytännössä jo 2 paikkaa / asunto. Korttelin tai tiettyjen tonttien käytössä olevilla yhteisillä autopaikkatonteilla on saatu autopaikat keskitettyä ja alueet tehokkaaseen käyttöön. Uudessakaupungissa on autopaikkatontit jätetty joissakin tapauksissa kaupungin omistukseen, vaikka asuntotontit on myyty. Tämä jättää kaupungille pidemmällä aikavälillä mahdollisuuden autopaikkojen uudelleenjärjestelyihin ja lisäpaikkojen osoittamiseen. Tarve korostuu tiheästi rakennetuilla keskusta- ja kerrostaloalueilla, joilla tonteille pysäköimiselle ei enää ole mahdollisuuksia. Kaupunki luovuttaa autopaikkatontit jatkossa vain vuokraamalla. Muita maa-alueita kuin valmiita tontteja luovutettaessa ovat tilanteet ja luovutusten ehdot olleet kirjavia. Sitovan tonttijaon alueella kaupungin keskustassa ei kaavan vastaisesti maata luovuteta, vaan tarvittaessa laaditaan kaavamuutos. Sen sijaan kirkonkylien kaava-alueilla on tullut esiin tapauksia, joissa rakennuspaikan omistaja on halunnut ostaa itselleen lisämaata esim. kaavassa puistoksi merkityltä alueelta. Näilläkään alueilla ei kaavan vastaisesti maata myydä. Sen sijaan painavista syistä voidaan alueita vuokrata lyhytaikaisilla sopimuksilla, jos vuokrattavaa aluetta ei sillä hetkellä eikä seuraavina lähivuosina tarvita yleiseen käyttöön. Kaava-alueen ulkopuolella toimittaessa voidaan alueita myydä, jos se on tarkoituksenmukaista. Lähinnä kyseeseen tulevat rakennuspaikan lisäalueet ostajalle ahtaaksi käyneille rakennuspaikoille tai kaupungille tarpeettomien, erillisten ja syrjäisten maa-alueiden myynti. D. Raakamaan ja tonttimaan lunastus Raakamaa-alueiden lunastusta ei Uudenkaupungin olosuhteissa ole otettu esiin varteenotettavana maanhankintatapana. Lunastamisella on huono maine, sillä se tapahtuu joissakin olosuhteissa maanomistajan tahdon vastaisesti. Lunastusoikeuden käytölle on kuitenkin maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettu tiukat edellytykset, ja maanomistajan asema on huolellisesti siinä turvattu. Lunastuksen käyttö on aina toissijainen keino vapaaehtoisten neuvottelujen jälkeen, mutta kaupungilla on neuvottelujen kariuduttua oikeus sitä käyttää, jos yleisen edun edellyttämät hankkeet sitä vaativat. Tämä tietoisuus voi edesauttaa vapaaehtoisten kauppojen edistymistä. Lunastus on oikeudenmukaisin ratkaisu tilanteessa, jossa on kiistaa kaupan ehdoista esim. alueen oikeasta arvosta, tai jos esim. perikunnan jäsenistä joku estää kaupan muiden ollessa siihen valmiita. Lunastukseen tarvitaan ympäristöministeriön lupa. Lunastustoimitus suoritetaan valtion maanmittaustoimiston toimesta lunastuslain antamien määräysten mukaan. Lunastus ei ole poissuljettu raakamaan hankintatapana. Asemakaava-alueella voi syntyä tarvetta lunastaa kaupungin käyttöön tarkoitettuja alueita, ellei vapaaehtoisilla kaupoilla päästä ratkaisuun. Tällaisia alueita ovat esim. yleisten rakennusten tontit ja puistoalueet. Näillä alueilla ei lunastamiseen tarvita ministeriön lupaa, vaan lunastus tulee vireille suoraan hakemuksella maanmittaustoimistoon. Kaava-alueella on käytössä myös tontinosan lunastusmenettely. Sen tarkoituksena on saattaa useamman kiinteistön alueesta muodostuva tontti yhden omistajan omistukseen, jotta tontti voidaan muodostaa ja sille voidaan rakentaa. Tämä lunastusoikeus on myös yksityisillä tontinosan 14

15 omistajilla. Tontinosan lunastusoikeus on käyttökelpoinen tapa saada keskustan vanhojen kaava-alueiden omistusjärjestelyt päätökseen, ellei muutoin neuvotteluissa edetä. E. Etuosto-oikeus Etuostolain mukaan kaupungilla on tietyissä tapauksissa oikeus käyttää etuostooikeutta yksityisten välisessä kaupassa. Kaupunki tulee tällöin ostajan sijaan sovituilla ehdoilla eli kaupunki ei voi muuttaa kaupan sisältöä. Uudenkaupungin olosuhteissa oikeuden käyttö on vain hyvin harvoin hyödyllistä. Tämän mahdollisuuden tosiasiallinen hyöty on siinä, että se innostaa myyjiä olemaan yhteydessä kaupunkiin ennen kaupantekoa, jolloin kaupunki pääsee tekemään oman tarjouksensa alueesta. F. Katualueen ilmaisluovutusvelvollisuus Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan kaupunki saa halutessaan omistukseensa uuden kaava-alueen yksityisessä omistuksessa olevat katualueet korvauksetta. Omistusoikeus siirtyy yleisen alueen lohkomisella. Tällaisia katualueita on vielä ainakin Lokalahden kirkonkylän kaava-alueella. Tarpeen tullen on tätä oikeutta syytä käyttää. G. Rakentamiskehotukset ja korotettu kiinteistövero Maankäyttö- ja rakennuslain mukaisella rakentamiskehotuksella pyritään saamaan rakentamiskäyttöön yksityisessä omistuksessa olevat kaava-alueen tyhjät tontit. Itse rakentamisen sijaan tontinomistaja voi luonnollisesti myydä tonttinsa toiselle rakentamista varten. Jollei kehotusta määräajassa noudateta, seuraa siitä kaupungin lunastusoikeus. Rakentamiskehotusmenettelyn käyttö ei ole tarpeen Uudessakaupungissa, jossa ei ole tonttipulaa ja jossa kaupungilla on tarjolla omia tontteja. Myös verotuksellisesti voidaan pyrkiä edesauttamaan yksityisessä omistuksessa olevien tonttien rakentumista. Kiinteistöverolain mukaan kaupunki voi määrätä rakentamattomille tonteille korotetun kiinteistöveron, joka on 1 3 % tontin verotusarvosta. Myöskään tällaisen keinon käyttöön ei Uudessakaupungissa tällä hetkellä ole tarvetta. 15

16 4. TOIMENPITEET o Tarkistettu maapoliittinen ohjelma tuodaan valtuuston käsiteltäväksi kerran valtuustokaudessa. o Maanhankintaan osoitetaan talousarviossa vuosittain kohtuulliseksi katsottu määräraha. o Maapolitiikalla ja muilla toimilla pyritään siihen, että keskustassa ja kirkonkylissä on 5 vuoden tarvetta vastaava määrä tontteja sekä raakamaata 10 vuoden tarpeisiin. o Kaupunki kaavoittaa pääasiassa vain omaan omistukseen hankittuja alueita. o Kaupungin keskustan alueella kasvatetaan omakotitonttien varantoa kaavoituksella, kunnallistekniikan rakentamisella ja tontinmuodostuksella niin, että varantoa saadaan vähintään 5 vuodeksi. o Kaupungin keskustan alueen asuntotuotantoa varten pyritään hankkimaan maata Hiunjärven lähialueilta ja Raumantien suunnalta. o Kalannin kirkonkylän alueelta, nykyisten teollisuusalueiden lähettyviltä pyritään hankkimaan maata teollisuustoimintaa varten. o Lokalahden kirkonkylän alueella selvitetään mahdollisuudet pienteollisuustonttien muodostamiseksi. o Kasarminlahden vesialue ja rannat pyritään hankkimaan kaupungin omistukseen. Tavoitteena on toteuttaa virkistysalueyhteydet koko lahden ympäri Lasamäkeen asti. o Salmen alueelle suunnitellaan erityisiä toimenpiteitä rakentamisen tueksi. o Kaupunki ei ilman erityistä päätöstä myy eikä vuokraa alueita vastikkeetta tai nimelliseen hintaan. o Tontit luovutetaan pääsääntöisesti ensin vuokralle. Vuokraajalle annetaan mahdollisuus ostaa tontti itselleen rakennusten valmistumisen jälkeen. o Tontit luovutetaan pelkästään vuokralle alueilla, joilla maankäyttö saattaa tulevaisuudessa muuttua. Tällaisia ovat mm. satama- ja telakka-alueiden tontit sekä autopaikkatontit o Vapaiden tonttien tiedot tuodaan kattavasti kaupungin verkkosivuille ja ne pidetään jatkuvasti ajan tasalla. o Virkistysalueiden käyttöä, kirkonkylien kehittämistä sekä maaseutuelinkeinojen kehittämistä varten laaditaan tarvittaessa erilliset selvitykset. 16

17 LÄHTEET Pekka V. Virtanen: Kunnan maapolitiikka Suomen Kuntaliitto: Maapolitiikan opas Suomen Kuntaliitto, Ympäristöministeriö: Asumisen ja yrittämisen edellytykset kuntoon (Esite) Uudenkaupungin asuntopoliittinen selvitys 2001 Uudenkaupungin menestysstrategia LAINSÄÄDÄNTÖ Hallintolaki / 434 Maankäyttö- ja rakennuslaki / 132 Tuloverolaki / 1535 Kiinteistöverolaki / 654 Etuostolaki / 608 Lunastuslaki /