Suomun kehittämissuunnitelma ja yleiskaava

Transkriptio

1 KEMIJÄRVEN KAUPUNKI Suomun kehittämissuunnitelma ja yleiskaava Suomen hallinto-oikeudelle FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 0208-D1850

2

3 Vastine, Valitus Pohjois-Suomen hallinto-oikeudelle 1 (7) Sisällysluettelo 1 Kiinteistöyhtymä Ahti Alajoutsijärvi, Hannu Alajoutsijärvi ja Eeva-Liisa Ruopsa... 1 FCG Suunnittelu ja Tekniikka Oy: Lauri Solin DI, YKS-402

4

5 1 (7) 1 Kiinteistöyhtymä Ahti Alajoutsijärvi, Hannu Alajoutsijärvi ja Eeva-Liisa Ruopsa Valituksen pääkohta: 1.1 Allekirjoittaneet ovat useaan otteeseen pyrkineet vaikuttamaan yleiskaavan sisältöön omistamansa maa-alueen osalta. Missään kaavan laatimisvaiheessa ei maanomistajien mielipiteitä käytännössä huomioitu ollenkaan. Mielipiteet kirjattiin, mutta niillä ei ollut mitään vaikutusta kaavan sisältöön. 1.2 Kaavan laatijan vastineiden pääsisältö on se, ettei 8000 vuodepaikkaan asetettu kaavarajaus mahdollista rakennusalueiden laajentamista asemakaavan viereisillä alueilla ja että jo nykyinen asemakaava-alue täyttää tuon mitoituksen. Allekirjoittaneet ihmettelevät tätä kaavan laatimisen lähtökohtaa; Miksi laatia aluetta kehittävä yleiskaava, jos alueelle ei ole lähtötilanteessakaan mahdollista osoittaa uutta rakentamista. Miten tämä kaava palvelee alueen kehittämistä, jos siinä osoitetaan rakennuspaikkoja vain asemakaavoitetulle alueelle. Ja jos uusia loma-asuntoalueita osoitetaan, ovat ne pääsääntöisesti Kemijärven kaupungin omistamilla mailla. Laaditun yleiskaavan tarkoitus ei toteudu maankäyttö- ja rakennuslain 35 mukaisesti. 1.3 Kaavan tarkoituksena on edesauttaa kaupungin omien kaavatonttien myyntiä ja rajoittaa alueella muiden maanomistajien maankäyttöä sekä laskea asemakaava-alueen viereisten alueiden rakennusmaan hintaa. Tässä kaavassa on jo lähtötilanteessa ollut tarkoituksena vain nykyisten asemakaava- alueiden merkityksen korostaminen ja asemakaava-alueen ympärillä olevan maan hinnan arvon aleneminen sekä rakentamisen hankaloittaminen ja hidastaminen. 1.4 Kaavan laatija Kemijärven kaupunki asemakaavoittaa vain omistamiaan maita. Loma-rakentamisen laajenemisalueita on esitetty kaavassa laajemmin vain 3 kohdassa tilan , AUNELA, tilan , Kaupungin - Peräoja ja tilan , RITVALA alueilla. Kaikki em. tilat ovat Kemijärven kaupungin omistamia. 1.5 Allekirjoittaneet eivät hyväksy Herajärven rannan rakennusoikeuden jakoa. Yleiskaavassa pohjoisrannan rakennusoikeus jaetaan ns. kantatilataulukon mukaan rantaviivaperusteisesti, kun taas saman järven eteläpuolen rakennusoikeus on jaettu asemakaavan mukaisesti. Pohjoisrannalle on osoitettu 450 m 2 ja etelärannalle 3500 m 2 rakennusoikeutta. Allekirjoittaneiden mielestä alueen yleiskaavan suunnittelu tulisi pohjautua myöhemmin toteutettavaan asemakaavaan ja rakennusoikeutta tulisi yleiskaavassa jakaa kuten Herajärven eteläpuolellakin. 1.6 Yleiskaavassa tilamme ranta-alue on kaavoitettu mielivaltaisesti sijoittamalla perusteettomasti kaksi rakennuspaikkaa (RA-1) neuvottelematta maanomistajien kanssa asiasta ollenkaan. Lisäksi muulta ranta-alueelta M-1 rakennusoikeus on siirretty kokonaan em. RA-1 alueelle. Vastineissaan kaavoittaja on antanut ymmärtää maanomistajille, ettei ko. kaavamerkinnöilla ole vaikutusta tulevaan asemakaavoitukseen.

6 2 (7) Vastine: 1.7 Viereiselle Herajärven pohjoispuoliselle tilalle ei rantarakentamista ole osoitettu, eikä rajoitettu, vaan alue on kokonaisuudessaan merkinnällä M. Yhdenvertaisuus ei siis toteudu yksityistilojen kesken eikä tietystikään Kemijärven kaupungin omistamien alueiden kesken. 1.8 Kaavoituksen loppuvaiheessa nähtävillä olevassa versiossa tilamme alueelle oli osoitettu 1 rakennuspaikka merkinnällä RA-1 ja muu tilan alue oli merkinnällä M. Hyväksytyssä yleiskaavassa merkintää oli muutettu siten, että tilalle oli osoitettu 2 kpl RA-1 rakennuspaikkaa ja muu ranta-alue oli merkinnällä M-1, joka estää rantarakentamisen muulle ranta-alueelle. Muu alue oli merkinnällä M, kuten nähtävillä olevassa versiossa. Uutta kaavamerkintää ei tilan omistajille ilmoitettu, eikä kaava ollut nähtävillä, jotta siihen olisi ennalta voinut vaikuttaa. 1.9 Kemijärven kaupunginvaltuuston päätös koskien Suomun yleiskaavaa tulisi kumota ja yleiskaava tulisi palauttaa uudelleen valmisteltavaksi Nykyiset kaavamerkinnät tilamme alueelta tulisi poistaa, ja korvata sellaisilla merkinnöillä, että myöhemmin laadittavan asemakaavan toteutuminen ei vaikeudu ja rannan tehokkaampi rakentaminen olisi mahdollista Yleiskaava aiheuttaa maankäyttö- ja rakennuslain 39 :n mukaista kohtuutonta haittaa ja arvon alenemaa omistamallemme alueelle ja suosii kaavan laatijan Kemijärven kaupungin omistamia maa-alueita. Yhdenvertaisuus ei toteudu Herajärven pohjoispuolen yksityismaidenkaan osalta. 1.1 Yleiskaavaprosessin aikana on järjestetty maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia kuulemisia, kun kaavamateriaalit ovat olleet nähtävillä. Niiltä osin, kuin suunnittelun aikana on saatu palautetta ja niihin on annettu vastineet, kyseiselle kohteelle annetut vastineet ovat olleet yhdenmukaisia tehdyn kaavaratkaisun kanssa. Valituksen tekijät ovat vedonneet vanhoihin, ennen tätä kaavaprosessia tehtyihin suunnitelmiin ja visioihin 1970-luvulta lähitien. Kyseisiin palautteisiin on annettu vastaukset ja jo prosessin aikana on ollut nähtävillä, että maanomistajien ja kaavan laatijoiden näkemykset eivät ole yhteneviä. Kaavaselostuksessa kohdassa 2 on lueteltu yleiskaavaprosessin vaiheet, joihin nyt hyväksytty yleiskaava perustuu. Vuonna laadittiin kehittämissuunnitelma, jonka pohjalta yleiskaavaprosessi käynnistettiin. Kaavoitus on ilmoitettu vireille Kaavan valmisteluaineisto oli nähtävillä Kaavan ehdotusaineisto oli nähtävillä välisenä aikana.

7 3 (7) 1.2 Kyseinen kiinteistö ei sijoitu olemassa olevan yhdyskuntarakenteen piiriin. Tämän lisäksi kyseisen kiinteistön eteläpuolella sijaitseva Herajärvi jakaa aluetta yhteyksien ja kulkemisen suhteen. Mikäli kyseinen alue kytkettäisiin osaksi yhdyskuntarakennetta, tulisi rakentamisen olla mittakaavaltaan sellaista, että alue edellyttää asemakaavoitusta ja uusien yhteyksien rakentamista huomattavan paljon. Valituksen alaiselle kiinteistölle on osoitettu matkailu- ja lomarakenteen laajenemissuunta merkintä. Kaavaselostuksen kohdassa on kuvattu kyseisen merkinnän tarkoitus seuraavalla tavalla: matkailu- ja lomarakenteen laajentumissuuntia, jotka on tarkoitus ottaa käyttöön sen jälkeen, kun tämän kaavan mahdollistama rakenne on toteutunut. Kaavaselostuksen kohdassa on kirjattu laskelma toteutumattomasta kaavavarannosta noin 35 ha. Kaavaselostuksen kohdassa 5.2 on esitelty kaavan rakennemalli, josta johdettiin mitoitustavoitteet ja periaatteet. Kyseisessä kohdassa todetaan, että yleiskaavassa ei ole tarkoituksenmukaista osoittaa käynnissä olevien hankkeiden lisäksi (HUOM tilanne lainvoimaisia kaavoja) yhtään uutta asemakaavoitettavaa loma-asuntoaluetta. Olemassa olevat reservit ja lähivuosina valmistuvat kaavat takaavat tonttivarannon riittävyyden pitkäksi aikaa. Palveluiden saatavuus varmistetaan Suomun ydinaluetta C-kehittämällä, sekä matkailupalvelujen yhteyteen (R/k). Nyt vallitseva tilanne on todettu yleiskaavassa ja näin ollen se on ajanmukainen ja perusteltu mitoituksen ja rakentamisen laajenemisen näkökulmasta pitkäksi aikaa. Maankäyttö- ja rakennuslain 35 :ssä on säädetty yleiskaavan tarkoitus. Kyseisen pykälän toisessa momentissa todetaan, että: yleiskaavassa esitetään tavoitellun kehityksen periaatteet ja osoitetaan tarpeelliset alueet yksityiskohtaisen kaavoituksen ja muun suunnittelun sekä rakentamisen ja maankäytön perustaksi. Edellä kirjatun perusteella voidaan todeta, että yleiskaava on laadittu siten, että on huomioitu MRL 35 :n säädökset asianmukaisesti, ja yleiskaava ohjaa maankäyttöä ja alueidenkäytön kehitystä tarkoituksenmukaisella tavalla. Maankäyttö- ja rakennuslain 36 :n mukaan kunnan tulee huolehtia tarpeellisesta yleiskaavan laatimisesta ja sen pitämisestä ajan tasalla. Kyseinen lainkohta huomioiden kaavan keskeiset tavoitteet uuden rakenteen osalta täyttyvät tänä päivänä lainvoimaisten asemakaavojen toteutuksen kautta sekä Suomun ydinaluetta C-kehittämällä. 1.3 Kaavaselostuksen kohdassa 1.3 on asetettu kaavan tavoitteeksi: Edistää Suomun alueen matkailun kasvua ja kannattavuutta. Luoda maankäytölliset edellytykset alueen jatkosuunnittelulle ja asemakaavoitukselle. Turvata alueen maisemalliset sekä kulttuuri- ja luonnonympäristöön liittyvät arvot. Mahdollistaa majoituskapasiteetin lisääminen ja riittävän palvelutarjonnan toteuttaminen Suomun alueella. Yleiskaava toimii rakennuslupien perusteena AP-1 ja RA-1 alueilla rantaalueilla MRL 72.1 mukaisesti. Räisälän kyläalueen kehittäminen Suomun läheisenä asuntoalueena, hyödyntäen alueelle rakennettua kattavaa vesi-, viemäri- ja tieverkostoa.

8 4 (7) Maankäyttö- ja rakennuslain 35 :ssä on säädetty yleiskaavan tarkoitus. Kyseisen pykälän toisessa momentissa todetaan, että: yleiskaavassa esitetään tavoitellun kehityksen periaatteet ja osoitetaan tarpeelliset alueet yksityiskohtaisen kaavoituksen ja muun suunnittelun sekä rakentamisen ja maankäytön perustaksi. Edellä kirjatun perusteella voidaan todeta, että yleiskaava on laadittu siten, että on huomioitu MRL 35 :n säädökset asianmukaisesti, ja yleiskaava ohjaa maankäyttöä ja alueidenkäytön kehitystä tarkoituksenmukaisella tavalla. Maankäyttö- ja rakennuslain 36 :n mukaan kunnan tulee huolehtia tarpeellisesta yleiskaavan laatimisesta ja sen pitämisestä ajan tasalla. Kyseinen lainkohta huomioiden kaavan keskeiset tavoitteet uuden rakenteen osalta täyttyvät tänä päivänä lainvoimaisten asemakaavojen toteutuksen kautta sekä Suomun ydinaluetta C-kehittämällä. Kuten aiemmin on kirjattu, valituksen alainen kiinteistö on sijainniltaan sellainen, että se ei kuulu Suomun keskeiseen kehitettävään alueeseen. Kiinteistön maankäyttöä ohjaa MRL 72.1 :ssä säädetty suunnittelutarve ranta-alueella ja tätä ohjausinstrumenttia käyttäen kiinteistölle muodostuu kaksi uutta lomarakennuspaikkaa. Alueen myytävien tonttien hinnanmuodostus perustuu saatavilla oleviin tontteihin ja niiden luontaisiin ominaisuuksiin sijoittumisen ja yhteyksien perusteella. Yleiskaavassa rakentamiseen tarkoitetut asemakaavatontit ovat myynnissä maanomistajan toimesta ja rantamitoituksen kautta syntyneet rakennuspaikat ovat toteutettavissa tai myytävissä maanomistajien toimesta. 1.4 Jokaisella kunnalla ja kaupungilla on olemassa käytännöt ja maapoliittinen linjanveto siihen, miten ja millä perusteella se asemakaavoittaa omistamiaan tai yksityisiä maita. Yleiskaava ei ota kantaa näihin linjanvetoihin tai periaatteisiin. Yleiskaavan tavoitteet on tuotu esiin valituksen vastineen kohdassa 1.3 ja kaavan mitoitusta on kirjoitettu auki valituksen vastineen kohdassa 1.2. Yleiskaava on laadittu tavoitteidensa sekä maankäyttö- ja rakennuslain säädösten mukaisesti siinä mittakaavassa, tarkkuustasossa ja ohjausvaikutuksella, kuin alueella on ollut tarkoituksenmukaista. 1.5 Järven pohjois-puolella maankäyttöä ja rakentamista ohjataan valituksenalaisen kyseisen kiinteistön kohdalla ranta-alueen osalta MRL 72.1 suunnittelutarve ranta-alueella ohjauksen mukaisesti. Kyseistä ohjausinstrumenttia käyttäen kiinteistölle muodostuu kaksi uutta lomarakennuspaikkaa. Järven eteläpuolelle osoitetut ja nyt lainvoimaiset asemakaavat ja niiden mitoitus on laadittu erilaista mekanismia käyttäen, jonka perustelut ja tavoitteet pohjautuvat eri tavoitteisiin. Siinä missä MRL 72.1 :n suunnittelutarpeen perustelu pohjautuu niin sanottuun kantatilatarkasteluun, joka on kaavaselostuksen liitteenä. Tässä mekanismissa korostuu maanomistusyksikön ja rantaviivan sekä käytettyjen rakennuspaikkojen merkitys. Asemakaavoitettavalla alueella mitoituksen perusteet ovat johdettavissa maankäyttö- ja rakennuslain luvusta 7. Kuten aiemmin on kirjattu, valituksen alainen kiinteistö on sijainniltaan sellainen, että se ei kuulu Suomun keskeiseen kehitettävään alueeseen. Tämän lisäksi koko yleiskaavan tavoitteet (valituksen vastine kohta 1.3) ja yleiskaavan kokonaismitoitustavoite (valituksen vastine kohta 1.2) huomioiden ei tulkintamme mukaan ole sellaisia perusteluja tai säädöksiä, joiden mukaan

9 5 (7) olisi välttämätöntä tai perusteltua käsitellä järven pohjoispuolen kiinteistöjä samalla tavalla, kuin etelä puolen kiinteistöjä. Tämän lisäksi, tulee huomioida, että valituksen alaiselle kiinteistölle on osoitettu matkailu- ja lomarakenteen laajenemissuunta merkintä. Kaavaselostuksen kohdassa on kuvattu kyseisen merkinnän tarkoitus seuraavalla tavalla: matkailu- ja lomarakenteen laajentumissuuntia, jotka on tarkoitus ottaa käyttöön sen jälkeen, kun tämän kaavan mahdollistama rakenne on toteutunut. 1.6 Järven pohjois-puolella, maankäyttöä ja rakentamista ohjataan valituksenalaisen kyseisen kiinteistön kohdalla ranta-alueen osalta MRL 72.1 suunnittelutarve ranta-alueella ohjauksen mukaisesti. Kyseistä ohjausinstrumenttia käyttäen kiinteistölle muodostuu kaksi uutta lomarakennuspaikkaa. MRL 72.1 :n suunnittelutarpeen perustelu pohjautuu niin sanottuun kantatilatarkasteluun, joka on kaavaselostuksen liitteenä. Tässä mekanismissa korostuu maanomistusyksikön ja rantaviivan sekä käytettyjen rakennuspaikkojen merkitys. Kyseessä ei ole niin sanottu neuvottelumenettely vaan rantaviivaan, suhteutettuun rantaviivaan ja käytettyihin rakennuspaikkoihin perustuva menettely, joka muodostaa laskennallista rakennusoikeutta. Kyseisen kiinteistön kohdalla ranta-alueen mitoituksen perusteet ovat seuraavat: 7 rakennuspaikkaa suhteutettua rantaviivakilometriä kohden rantaviivaa 420 metriä suhteutettua rantaviivaa 350 metriä (350/1000)*7= 2,45, joka yleisen käytännön mukaisesti pyöristetään 2, eli laskennallinen rakennusoikeus 2 kappaletta. Tämän laskennan tulos on kuvattu yleiskaavassa ja se perustuu yleisesti käytössä oleviin käytäntöihin, joita sovelletaan ranta-alueen rakentamista ohjaavissa yleiskaavoissa. Valituksen alaiselle kiinteistölle on osoitettu matkailu- ja lomarakenteen laajenemissuunta merkintä. Kaavaselostuksen kohdassa on kuvattu kyseisen merkinnän tarkoitus seuraavalla tavalla: matkailu- ja lomarakenteen laajentumissuuntia, jotka on tarkoitus ottaa käyttöön sen jälkeen, kun tämän kaavan mahdollistama rakenne on toteutunut. Tämä yleiskaava ei ota edellä kirjattua laajemmin kantaa tulevaisuuden kaavoitukseen. 1.7 Kemijärven kaupungilta saadun tiedon mukaan, valituksessa viitatun kiinteistön maanomistaja on ilmoittanut kaavatyön kuluessa, ettei rakennuspaikkoja ole tarpeen osoittaa. Tästä syystä kyseinen kiinteistö on jätetty rantamitoitustarkastelun ulkopuolelle. 1.8 Kyseinen merkintätapa perustuu MRL 72 :n suunnittelutarve ranta-alueella ohjausvaikutukseen. Kyseinen säädös edellyttää, että rakentaminen rantavyöhykkeellä sellaista asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämistä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Koska yleiskaava, ohjaa vain tietyillä osa-alueilla rantarakentamista, on merkintä nyt osoitettu näille alueille.

10 6 (7) Yleisesti rantayleiskaavoissa käytettyjen merkintöjen mukaisesti M-1 kaava-aluemerkintä on tarkoitettu vastaamaan tätä yleiskaavan osaa, jolla rakennuslupia voidaan ranta-alueelle myöntää. Näin ollen merkintä on kaavassa oltava, jotta ohjausvaikutus toteutuu. Yleiskaavaprosessin aikana, kuten valituksesta käy ilmi, on ranta-alueille osoitettu omarantaisia rakennuspaikkoja, joille voidaan myöntää rakennuslupa yleiskaavan perusteella. Edellä mainitun perusteella kyseisen merkinnän lisääminen ennen hyväksymiskäsittelyä, ei ole muuttanut kaavan ohjaustavoitetta tai tarkoitusta, eikä muuttanut vallitsevaa tilaa maanomistajan kohdalla. Näin ollen yleiskaavaan tehty korjaus on luonteeltaan tekninen tarkistus, jolla varmistetaan ohjaustavoitteen toteutuminen. Tehtyä tarkistusta ei voida pitää oleellisena muutoksena, joka edellyttäisi MRA 32 :ssä säädettyä kaavaehdotuksen uudelleen nähtäville asettamisen vaatimusta. Yhden uuden rakennusoikeuden lisäys on tehty sen jälkeen, kun kaavan mitoitustarkastelua on tarkistettu ja arvioitu palautteiden saamisen jälkeen. Tässä yhteydessä valituksenalaiselle kiinteistölle on pystytty osoittamaan myös toinen uusi rakentamismahdollisuus, joka on nyt merkitty hyväksyttyyn yleiskaavaan. Kyseinen täydennys on luonteeltaan tekninen tarkistus, joka ei muuta kaavan sisältöä tai tavoitetta oleellisesti. Tarkistus on yksityiseen etuun kohdistuva, eikä näin ollen heikentänyt maanomistajan asemaa tai muita osallisia. Tehtyä tarkistusta ei voida pitää oleellisena muutoksena, joka edellyttäisi MRA 32 :ssä säädettyä kaavaehdotuksen uudelleen nähtäville asettamisen vaatimusta. Kemijärven kaupungilta saadun tiedon mukaan, niille palautteen antajille, jotka ovat osoitteensa ilmoittaneet toimitettu tieto lautakunnan käsittelyn jälkeen. 1.9 Tulkintamme mukaan yleiskaava on laadittu, käsitelty ja hyväksytty maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla, riittävässä mittakaavassa ja ohjausvaikutuksessa kaavan tavoite ja tarkoitus huomioiden. Tulkintamme mukaan perusteita päätöksen kumoamiselle ei ole Järven pohjois-puolella maankäyttöä ja rakentamista ohjataan valituksenalaisen kyseisen kiinteistön kohdalla ranta-alueen osalta MRL 72.1 suunnittelutarve ranta-alueella ohjauksen mukaisesti. Kyseistä ohjausinstrumenttia käyttäen kiinteistölle muodostuu kaksi uutta lomarakennuspaikkaa. Valituksen alaiselle kiinteistölle on osoitettu matkailu- ja lomarakenteen laajenemissuunta merkintä. Kaavaselostuksen kohdassa on kuvattu kyseisen merkinnän tarkoitus seuraavalla tavalla: matkailu- ja lomarakenteen laajentumissuuntia, jotka on tarkoitus ottaa käyttöön sen jälkeen, kun tämän kaavan mahdollistama rakenne on toteutunut. Tämä yleiskaava ei ota edellä kirjattua laajemmin kantaa tulevaisuuden kaavoitukseen.

11 7 (7) 1.11 Kiinteistön sijainti ja sen maankäyttöä ohjaavat suunnittelumekanismit, yleiskaavan tarve, tavoite ja mittakaava huomioiden sekä kiinteistölle osoitetut kaavamerkinnät eivät tulkintamme mukaan aiheuta maanomistajalle kohtuutonta haittaa. Kaavan laadinnassa eri alueita on tutkittu ja käsitelty eri tavoin (valituksen vastine kohta 1.2 ja 1.3). Tämä käy ilmi kaavaselostuksesta. Suhteessa muihin maanomistajiin, joita käsitellään samoilla suunnittelu mekanismeilla MRL 72.1, ei voida tunnistaa kohtuuttoman haitan syntymistä.