YHTIÖT. vuosikatsaus 2011 A-YHTIÖT. Asumispalveluja vauvasta vaariin - asumisen vahva osaaja.

Transkriptio

1 YHTIÖT vuosikatsaus 2011 A-YHTIÖT Asumispalveluja vauvasta vaariin - asumisen vahva osaaja

2 VUODEN 2011 merkittävimpiä hankkeita oli A-yhtiöille varatun tontin rakentaminen Aleksanterinkaari 6:ssa. Kahden kerrostalon rakennustyöt aloitettiin tammikuussa Tontille rakennetaan ryhmäkoti ja tukiasuntoja Kårkulla samkommunin käyttöön sekä tavallisia ja erityisesti vanhuksille suunnattuja vuokra-asuntoja. YHTIÖT Sisältö Toimitusjohtajan katsaus 3 A-yhtiöt organisaationa 4 A-yhtiöiden tunnusluvut Konsernitilinpäätös Vuokraustoiminta 10 Aravavuokra-asunnot 13 Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot 13 Rakennuttaminen ja suunnittelu 14 Korjaustoiminta 16 Kiinteistönhuolto 18 Hallinto ja henkilöstö 20 Asukastoiminta 22 Asukasdemokratia 24 Tiedotus 25 A-yhtiöiden toimisto Vuorikatu Porvoo Puh. (019) Fax (019) toimisto@a-yhtiot.fi Toimistoaika ma-pe Huolto Arkisin (019) Huoltopäivystys Summary of Annual Report 26 Vuosikatsaus Julkaisija A-yhtiöt. Suunnittelu ja taitto Kaisa Viitanen. Kuvat A-yhtiöt, Kaisa Viitanen ja Erik Lindroth. Oy Painotalo tt-urex Ab

3 Toimitusjohtajan katsaus Palvelu- ja senioriasuminen vuoden 2011 ykkösaiheet P alomäen palvelukeskuksen toiminta alkoi vuoden 2011 alussa täydellä painolla. Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab vastaanotti palvelukeskuksen sisäpuoliset työt loppuvuodesta 2010 ja pihatyöt kesällä Talossa toimii kolme kotisairaanhoidon piiriä, muistipoliklinikka, päiväkeskus, 24-paikkainen ryhmäkoti muistisairaille, 26 asuntoa palveluasukkaille, viisi asuntoa vammaisasukkaille, turvakoti, sosiaalipäivystys sekä nuorten turvakoti. Palomäessä on siis erittäin laaja sosiaali- ja terveyspuolen toiminta onnistuttu sijoittamaan yhteen kahden rakennuksen kokonaisuuteen. Palvelukeskuksessa on panostettu paljon erilaisiin turvallisuusnäkökohtiin niin työntekijöiden kuin asiakkaidenkin kannalta. Aleksanterinkaari 6:een rakennetaan sekä vammaisten palveluasuntoja Kårkulla samkommunin käyttöön että erittäin suurta kiinnostusta herättäneitä senioriasuntoja ikäihmisille. Kohteeseen valmistuu lisäksi muutama tavallinen vuokra-asunto. Peruskorjauspuolella A-yhtiöt on kilpailuttanut ja teettänyt ikkunoiden ja parvekkeenovien vaihtourakat kohteissa Jousitie 8, Ilmarisentie 2b ja 8 ja Joukahaisentie 3. Lisäksi yhtiö on suorittanut julkisivuremontin loppuunsaattamisen kohteissa Ilmarisentie 4 ja 6. Kaikissa edellä mainituissa kohteissa on suoritettu myös lämmitysverkoston tasapainotus sekä ilmastointikanavien puhdistus. Kaikille kohteille saatiin valtion energia-avustusta (15%). Näiden lisäksi yhtiö on teetättänyt myös Ilmarisentie 2 b:n hissien nykyaikaistamisen ja liikuntaesteen poiston. Töihin saatiin hissiavustusta 50 % kustannuksista. Alkuvuodesta Porvoon A-asunnot Oy:lle varattiin perustettava tontti Tolkkistentien ja Aleksanterinkaaren kulmasta opiskelijaasuntojen rakentamista varten. Kohteeseen suunnitellaan noin sata opiskelija-asuntoa ammattikorkeakouluopiskelijoita varten. Kohteelle on kilpailutuksen perusteella valittu arkkitehdiksi arkkitehtitoimisto Kaari Arkkitehdit. Suunnittelu- ja kaavatyö on käynnissä ja alustavat suunnitelmat ovat viimeisiä piirtoja vaille valmiit. Kaavaluonnos on ollut nähtävillä ja kaavaehdotus on lähdössä piakkoin käsiteltäväksi. Kohde on tärkeä täydentämään Campuksen korkeakoulukeskuksen tarjontaa sekä Porvoon mainetta opiskelukaupunkina. A-konserni on mukana Porvoon kaupungin energiansäästösopimuksessa ja satsaamalla korjausrakentamiseen pyrkii omalta osaltaan auttamaan kaupunkikonsernia pääsemään energiansäästötavoitteeseensa. MIKA VUORI (rakennusinsinööri, AITisännöitsijä, ISA) on toiminut A-yhtiöiden toimitusjohtajana kesästä 2006 alkaen. Vuori on pitkän linjan kiinteistöalan ammattilainen, jonka työkokemukseen kuuluvat kiinteistöalan toimet aina huoltomiehen tehtävistä osaketalojen isännöintiin. Lisäksi hän toimii työnsä ohella aktiivisesti eri kiinteistöalan järjestöissä. 3

4 Asumisen vahva osaaja A-yhtiöt on porvoolainen konserniyhtiö, jonka omistaja on Porvoon kaupunki. Yhtiö toimii konsernin toimitalossa, joka sijaitsee Porvoon ydinkeskustassa osoitteessa Vuorikatu 3. Emoyhtiö Porvoon A-asunnot Oy on perustettu ja merkitty kaupparekisteriin Yhtiö on Porvoon kaupungin vuoden 2012 alusta kokonaan omistama tytäryhtiö. Porvoon A-asunnot Oy:n tehtäviin kuuluu tuottaa ja ylläpitää arava- ja korkotukirahoitteista kiinteistökantaa ja tuottaa koko konsernille kirjanpitoon, hallintoon ja isännöintiin kuuluvia palveluita. Porvoon A-asunnot Oy omistaa Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab -yhtiön koko osakekannan, 237 osaketta. A-Lukaali puolestaan omistaa Asunto Oy Suomentalon sekä Kiinteistö Oy Hansatie 10:n. A-Lukaalin tehtävä on ylläpitää vapaarahoitteista asuntokantaa ja tuottaa konsernille huolto-, ylläpito- ja asiakaspalvelutehtävät. Koko A-konsernissa huoneistojen määrä oli 1 473, joista Porvoon A- asunnoissa kpl. Asukkaiden määrä tilikauden lopussa oli koko konsernissa henkilöä, heistä emoyhtiössä Konsernin liikevaihto tilikaudella oli ,47 euroa, josta emoyhtiön osuus ,11 euroa. A-yhtiöille on laadittu vuonna 2007 strategia, jonka toteutumista seurataan vuosittain. Strategia on laadittu vuosille Konsernin visiona on: A-yhtiöiden organisaatiokaavio Porvoon A-asunnot Oy Isännöinti Kirjanpito Vuokravalvonta Hallinto Arava-asuntojen vuokraus Aravatuotannon rakennuttaminen Aravakiinteistöjen omistaminen Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab Kiinteistöhuolto Siivous Vapaarahoitteisten asuntojen vuokraus Aravasta vapautuneiden omistaminen Asiakaspalvelu Kiinteistö Oy Hansatie 10 As Oy Suomentalo Omistaa Hansatie 10:n Omistaa Runeberginkatu 36:n A-yhtiöt Asumispalveluja vauvasta vaariin - asumisen vahva osaaja VIEREISEN SIVUN taulukossa on esitetty sekä konsernin että emoyhtiön tunnusluvut sellaisina, kuin ne toimialalla esitetään. Konsernin lukemiin vaikuttavat sisäiset eliminoinnit ja tilastointitavat. 4

5 A-yhtiöiden tunnusluvut KONSERNI Käyttöaste Keskimääräinen käyttöaste ajalla (asunnot) EMOYHTIÖ Tuloutetut vuokratuotot 1-12/ , ,20 Laskennalliset vuokratuotot 1-12/ ,65 99,53 % ,73 99,72 % Vaihtuvuus % Vaihtuvuus ajalla Irtisanomisten määrä (myös as.vaihdot) ,57 % ,68 % Asuntojen lukumäärä yhteensä Saamiset kiinteistön tuotoista (myös liikehuoneistot) Vuokra- ja jälkiper.siirretyt saamiset per , ,94 Vuokralla olevat huoneistoneliöt per ,00 0,59 /m ,50 0,61 /m2 Keskineliövuokra asunnot (lasketaan huhtikuun mukaan) Huhtikuun 2011 laskennalliset vuokratuotot ,69 9,74 /m2/kk ,87 9,72 /m2/kk Huoneistoneliöt per , ,00 Keskimääräiset hoitokulut (myös liikehuoneistot, mukaan ei lasketa pääoma-, korjaus- ja tontinvuokrakuluja) Hoitokulut ,32 2,83 /m2/kk ,09 4,13 /m2/kk Huoneistoala per , ,50 Korjauskustannukset (myös liikehuoneistot) Korjauskustannukset ,50 1,52 /m2/kk ,44 1,44 /m2/kk Huoneistoala per , ,50 5

6 6 VALTAOSA A-yhtiöiden aravavuokra-asunnoista sijaitsee eri-ikäisissä kerrostaloissa, mutta tarjolla on myös esimerkiksi rivitalomaista asumista sekä yksi paritalokohde. A-yhtiöiden vuokralaisena asutaan keskimäärin pitkään, ja viihtyminen näkyy A-kodeissa.

7 Tuloslaskelma KONSERNI EMOYHTIÖ Liikevaihto Vuokrat , , , ,86 Käyttökorvaukset , , , ,00 Isännöinti- ja huoltopalvelut, ALV 1 421, ,03 0,00 0,00 Suoritettava alv , ,21 0,00 0,00 Liikevaihto yhteensä , , , ,86 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot , , , ,62 Henkilösivukulut , , , ,98 Eläkekulut , , , ,84 Henkilöstökulut yhteensä , , , ,44 Poistot ja arvonalentumiset Poistot , , , ,95 Poistot ja arvonalentumiset yht , , , ,95 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut: Hallinto , , , ,09 Käyttö ja huolto , , , ,78 Siivous , , , ,81 Lämmitys , , , ,50 Vesi ja jätevesi , , , ,64 Sähkö , , , ,08 Jätehuolto , , , ,69 Vahinkovakuutukset , , , ,78 Vuokrat , , , ,00 Kiinteistövero , , , ,76 Korjaukset , , , ,51 Muut hoitokulut , , , ,43 Vähennettävä alv , ,85 0,00 0,00 Kiinteistön hoitokulut yht , , , ,07 Luottotappiot 2 274,75 399, , ,99 Liikevoitto/-tappio , , , ,39 Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot muista pysyvien vast. sij , , , ,75 Muut korko- ja rahoitustuotot , , , ,09 Korko- ja muut rahoituskulut , , , ,08 Rahoitustuotot ja -kulut yht , , , ,24 Voitto/ tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja , , , ,85 Laskennallisen verovelan , ,85 0,00 0,00 vähennys/ lisäys Tilinpäätössiirrot Asuintalovarauksen muodost. 0,00 0,00 0, ,00 Asuintalovarauksen purku 0,00 0, , ,00 Tilikauden voitto/-tappio , , , ,15 7

8 A-YHTIÖT panostaa vahvasti kiinteistöjensä ja niiden huoneistojen hyvään hoitoon. Tavanomaisten huoneistokorjausten lisäksi useammassa ikääntyneemmässä kohteessa on viime vuosina tehty huoneistojen täyssaneerauksia. Tase KONSERNI EMOYHTIÖ Pysyvät vastaavat Aineelliset hyödykkeet Maa-alueet , , , ,47 Rakennukset ja rakennelmat , , , ,07 Koneet ja kalusto , , , ,26 Muut aineelliset hyödykkeet , , , ,75 Enn.maksut ja muut keskener.hankinnat , , , ,19 Aineelliset hyödykkeet yhteensä , , , ,74 Sijoitukset Osakkeet ja osuudet , , , ,31 Pysyvät vastaavat yhteensä , , , ,05 Vaihtuvat vastaavat Saamiset Pitkäaikaiset saamiset Saamiset kiinteistön tuotoista 1 276,51 649, ,51 649,12 Lyhytaikaiset saamiset Saamiset kiinteistön tuot/lyhytaik , , , ,89 Muut saamiset , , , ,55 Siirtosaamiset/lyhytaik , , , ,90 Saamiset yhteensä , , , ,46 Rahat ja pankkisaamiset , , , ,74 Vaihtuvat vastaavat yhteensä , , , ,20 Vastaavaa yhteensä , , , ,25 8

9 Vastattavaa KONSERNI EMOYHTIÖ Oma pääoma Osake- ja muu sitä vastaava pääoma , , , ,00 Rakennusrahasto 6 467, , , ,02 Edellisten tilikausien voitto/tappio , , , ,74 Tilikauden voitto/tappio , , , ,15 Oma pääoma yhteensä , , , ,43 Vapaaehtoiset varaukset Asuintalovaraukset 0,00 0, , ,00 Vapaaehtoiset varaukset yhteensä 0,00 0, , ,00 Laskennallinen verovelka , ,15 0,00 0,00 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta , , , ,51 Valtiokonttorilainat , , , ,47 Muut velat , , , ,35 Pitkäaikainen vieras pääoma , , , ,33 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta , , , ,72 Valtiokonttorilainat , , , ,33 Saadut ennakot , , , ,45 Ostovelat, lyhytaikaiset , , , ,32 Velat saman konsernin yrityksille 0,00 0, , ,25 Muut velat , , , ,15 Siirtovelat , , , ,27 Lyhytaikainen vieras pääoma , , , ,49 Vieras pääoma yhteensä , , , ,82 Vastattavaa yhteensä , , , ,25 9

10 A-YHTIÖIDEN kiinteistökanta jakautuu eri puolille Porvoon keskusta-aluetta. Useissa kohteissa on asukkaiden käytettävinä laajoja, viihtyisiä piha-alueita. Kuvassa leppoisaa kesäpäivän viettoa Karhupolku 2-4:n pihamaalla. Vuokraustoiminta A -yhtiöt on Porvoon suurin vuokranantaja. Konsernilla oli tilikauden 2011 päättyessä yhteensä 89 valmista vuokrataloa, joista emoyhtiö Porvoon A-asunnot Oy omisti 77 taloa. A-yhtiöiden kiinteistöistä vanhin on vuonna 1941 valmistunut Vuorikatu 3, joka toimii nykyisin yhtiön toimitalona. Uusin kiinteistö on vuoden 2010 lopulla valmistunut Palomäen palvelukeskus. Vuokra-asuntomarkkinoilla tarjottavien asuntojen ja erityisesti asuinympäristön taso ratkaisevat usein vuokrasuhteen syntymisen ja etenkin vuokrasuhteen keston. Siksi A-yhtiöt panostaa asukasviihtyvyyteen ja satsaa asuntojen korjauksiin. Tilikauden aikana ei ole ollut varsinaista asuntojen tyhjäkäyntiä, mutta muuttokorjausten yhteydessä tehtyjen kylpyhuonetilojen korjauksen vuoksi huoneistoja on tilikaudella ollut tyhjänä muutamasta päivästä yhteen kuukauteen. Konsernissa on huoneistoja liiketilakäytössä yhteensä 25. Emoyhtiössä huoneistoja on liiketilakäyttöön vuokralla 12, joista suurimman, Omenamäen palvelukeskuksen, haltija on Porvoon kaupunki. Kaupungin hallinnoima tila toimii vanhuksille ja vammaisille tarkoitettuna palvelukeskuksena, samoin kuin Palomäen palvelukeskus. 10

11 A-YHTIÖIDEN uusin valmistunut kiinteistö on Palomäen palvelukeskus Adlercreutzinkadun varrella. Sekä Palomäen että sen naapuristossa sijaitsevan Omenamäen palvelukeskuksen asunnot jakaa Porvoon SAPtyöryhmä. Tavallista vuokrahuoneistoa hakevien jonossa on ollut vuoden mittaan keskimäärin 390 hakemusta. Hakijamäärä ei ole juurikaan muuttunut edellisestä vuodesta. Vanhusten palveluasuntohakemukset menevät nykyään SAP-työryhmän kautta. Autotalleja on kolmessa talossa, Huuhkajantie 5 ja Kurjentie 6, yhteensä 29 kappaletta. Autojen sähkölämmityspaikkoja on 945 kappaletta. Vuokrasaamisten määrä kasvoi vuonna 2011 hieman edellisestä tilikaudesta mutta on A-yhtiöissä edelleen varsin maltillisella tasolla. Koko konsernissa vuokrasaamisten määrä oli tilikauden päättyessä ,19 euroa (36,66 / huoneisto) joista emoyhtiöllä ,94 euroa (37,27 / huoneisto). A-yhtiöissä ei tehty vuoden 2011 aikana yhtään häätöpäätöstä. Tilanne on ollut sama jo kolmena tilivuonna peräkkäin. Vuokraustoiminta KONSERNI VUOSI UUSIA VUOKRALAISIA ASUNNONVAIHTOJA YHT. vanhoihin uudis- tai perus- vanhoihin uudis- tai perustaloihin korjauskohteisiin taloihin korjauskohteisiin EMOYHTIÖ VUOSI UUSIA VUOKRALAISIA ASUNNONVAIHTOJA YHT. vanhoihin uudis- tai perus- vanhoihin uudis- tai perustaloihin korjauskohteisiin taloihin korjauskohteisiin

12 A -konsernin emoyhtiö Porvoon A-asunnot Oy tarjoaa aravavuokra-asuntoja. A-asunnoissa on käytössä vuokrantasaus. Asukasdemokratialain mukaan voidaan tasata joko pääomavuokra, hoitomenovuokra tai molemmat. A-asunnot käyttää koko vuokrantasausjärjestelmää siten, että talot on asukasdemokratiaelimen toimesta luokiteltu eri tasausryhmiin. Alun perin tasausryhmät tehtiin sen perusteella, mikä oli talon ikä, varustetaso ja sijainti sekä mielikuva kohtuullisesta vuokrasta kullekin talolle. Näin muodostui muutama tasausryhmä, joiden ikähaarukka oli noin viisi vuotta. Sittemmin tehdyt peruskorjaukset ja rakennustoiminta ovat muuttaneet tasausryhmien sisältöä, joita yhteistyössä asukasdemokratiaelinten ja Porvoon kaupungin asuntoyksikön kanssa pyritään järkeistämään. Tilikauden 2011 alussa vuokrantasausryhmiä oli 6 kappaletta. Aravavuokranantajilla on yksipuolinen vuokrankorotusoikeus. Korotuksesta on ilmoitettava kaksi kalenterikuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Vuokrantarkistuksessa lukien korotettiin vuokria keskimäärin 21 sentillä neliöltä lukuun ottamatta aravaehdoista vapautuneita huoneistoja, joissa korotus tehtiin vuokrasopimuksen mukaisesti. Vuokrantarkistuslaskelmien tarkastaminen kuuluu asukkaille ja Porvoon kaupungin asuntotoimelle. Kumpikin taho hyväksyi korotukset. Vuonna 2011 A-asuntojen halvimmassa tasausryhmässä neliövuokra oli 8,80 euroa ja kalleimmassa 12,60 euroa. Keskineliövuokra vuonna 2011 oli 9,72 euroa. 12

13 A-yhtiöiden huoneistojen tyyppijakauma MÄÄRÄ/ kpl HUONEISTOT %-OSUUS Konserni Emo Konserni Emo A-YHTIÖIDEN omistuksessa oli tilikauden päättyessä yhteensä 89 valmista vuokrataloa, joissa on huoneistoja yhteensä 1473 kappaletta. Kuva vuonna 1991 valmistuneen aravakohteen Lähdepolku 3-4 pihamaalta huone+k/kk/tk/kt 19,82 17, huonetta+k/kk 46,57 50, huonetta+k/kk 23,69 24, huonetta+k * 7,06 7, huonetta+k 0,95 1, huonetta+k ja isommat 0,28 0, ryhmäkotipaikka 1, KAIKKI YHTEENSÄ 100 % 100 % * sisältää päiväkodit, 4 kpl 4 h+k Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot S itä mukaa kun alun perin aravavuokrataloiksi rakennetut kiinteistöt ovat vapautuneet aravaehdoista, niitä on siirretty Porvoon A-asuntojen tytäryhtiön Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab:n omistukseen. Emoyhtiöltä A-Lukaaliin on siirretty Viikinkitie 7-9 ja Hansatie 4-6. Lisäksi A-Lukaalilla on vapaarahoitteisia vuokrahuoneistoja kiinteistöissä Hansatie 10 ja Runeberginkatu 36. Myös kesällä 2012 valmistuvan Aleksanterinkaari 6:n vuokra-asunnot ovat vapaarahoitteisia. Edellä mainittujen kiinteistöjen ohella Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab omistaa konsernin toimitalon osoitteessa Vuorikatu 3. Vuoden 2011 päättyessä A-yhtiöillä oli yhteensä 277 vapaarahoitteista huoneistoa. Konsernin vapaan vuokranmäärityksen kohteiden vuokrien vaihteluväli oli 7,78 /m 2 /kk 17,21 /m 2 /kk.. 13

14 Rakennuttaminen ja suunnittelu U udisrakentamisessa ja suunnittelussa A-yhtiöiden toiminta vuonna 2011 keskittyi vahvasti Porvoonjoen länsirannan alueelle. Porvoon A-asunnot Oy:lle varatun tontin rakentaminen Aleksanterinkaari 6:ssa aloitettiin tammikuussa Tontille rakennetaan kaksi kerrostaloa, joista toiseen valmistuu ryhmäkoti ja tukiasuntoja Kårkulla samkommunin käyttöön ja toiseen sekä tavallisia että vanhuksille suunnattuja vuokra-asuntoja. Kohteen pääurakoitsijana toimii Quattrorakennus Oy, ja kohde valmistuu kesällä Alkuvuodesta 2011 Porvoon A-asunnot Oy:lle varattiin perustettava tontti Tolkkistentien ja Aleksanterinkaaren kulmasta opiskelija-asuntojen rakentamista varten. Kohteeseen suunnitellaan noin sata opiskelija-asuntoa. Kohteelle on kilpailutuksen perusteella valittu arkkitehdiksi arkkitehtitoimisto Kaari Arkkitehdit. Suunnittelutyö on käynnissä, ja alustavien suunnitelmien odotetaan valmistuvan lähiaikoina. Porvoon A-asunnot Oy:lla on omistuksessaan vuonna 2009 Porvoon kaupungilta ostettu tontti osoitteessa Peippolankaari 2-4. Kohde on päätetty suunnitella uudelleen siten, että hanke pyritään toteuttamaan ympäristöystävällisesti ottaen huomioon kohteen energiatehokkuus ja elinkaaren hiilitase sekä kestävän kehityksen näkökulmat. Tontin rakentamisvelvoitteelle on myönnetty kahden vuoden jatkoaika. Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab vastaanotti Palomäen palvelukeskuksen sisäpuoliset työt loppuvuodesta 2010 ja pihatyöt kesällä Palomäen palvelukeskuksen toiminta käynnistyi täysimääräisesti alkuvuodesta Palomäen palvelukeskuksessa Porvoon ydinkeskustassa toimii kolme kotisairaanhoidon piiriä, muistipoliklinikka, päiväkeskus, 24-paikkainen ryhmäkoti muistisairaille, 26 asuntoa palveluasukkaille, viisi asuntoa vammaisasukkaille, turvakoti, sosiaalipäivystys sekä nuorten turvakoti. A-konsernin oma henkilökunta on hoitanut rakennusprojektien rakennusaikaisen kirjanpidon, rahoituksen järjestämisen ja yhteydenpidon Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukseen (ARA) sekä lainojen kilpailutukset ja muut rakennusprojekteihin liittyvät käytännön asiat. 14

15 A-YHTIÖT on vahvasti mukana Porvoonjoen länsirannan kehityksessä. Aleksanterinkaari 6, yläkuvassa, valmistuu kesällä 2012, ja opiskelija-asuntojen talo Aleksanterinkaaren ja Tolkkistentien kulmauksessa, alakuva, on suunnittelussa. Jo ennestään A-yhtiöillä on alueella yksi vuokrakerrostalo. 15

16 Korjaustoiminta P eruskorjauspuolella A-yhtiöt on kilpailuttanut ja teettänyt ikkunoiden ja parvekkeenovien vaihtourakat kohteissa Jousitie 8, Ilmarisentie 2b ja 8 ja Joukahaisentie 3. Lisäksi konserni saattoi vuonna 2011 loppuun julkisivuremontin kohteissa Ilmarisentie 4 ja 6. Kaikissa edellä mainituissa kohteissa on suoritettu myös lämmitysverkoston tasapainotus sekä ilmastointikanavien puhdistus. Kaikille kohteille saatiin valtion energia-avustusta 15 prosenttia kuluista. Näiden lisäksi A-yhtiöt teetätti vuonna 2011 Ilmarisentie 2 b:n hissien nykyaikaistamisen ja liikuntaesteen poiston. Urakkaan saatiin hissiavustusta 50 prosenttia kustannuksista. Laaja peruskorjausprojekti Asunto Oy Suomentalossa on alkamassa alkuvuodesta 2012 ja sen yhteydessä on tarkoitus saneerata kaikki saneeraamatta olevat huoneistot. ILMARISENTIE 4-6:n talojen julkisivuremontti valmistui vuonna Konsernin korjauskustannukset olivat vuonna 2011 kokonaisuudessaan ,63 euroa, ennen 6 906,10 euron vakuutuskorvauksia ja ,00 euron korjausavustuksia. Korjauskustannusten jakauma on esitetty viereisen sivun kaaviossa. Emoyhtiö Porvoon A-asunnot Oy:n kiinteistöissä vuoden 2011 huoneistokorjaukset olivat pääsääntöisesti tasoa ylläpitäviä muuttoremontteja. Konsernissa tehtiin myös tasoa parantavia, peruskorjaustyyppisiä remontteja. Kiinteistöjen ulkopuolisten korjausten suurin osa konsernissa oli kattojen korjauksia Viikinkitiellä sekä ulkomaalauksia ja rakennuksiin kohdistuvia ylläpitokorjauksia. Lisäksi tehtiin laajasti asfalttikorjauksia pihaväylillä ja paikoitusalueilla. Sisäpuolisiin korjauksiin sisältyvät muun muassa budjetoidut lukitusten uusimiset sekä saunaremontit eri kohteissa. 16

17 Korjauskulujen jakauma A-yhtiöissä Konserni Emoyhtiö A-KONSERNIN kokonaiskorjauskulut vuonna 2011 olivat ,63, josta emoyhtiön osuus ,62 ennen korjausavustuksia ja vakuutuskorvauksia VVISA & hissit Huoneisto- Ulkopuoliset ja Sisäpuoliset Ikkunoiden korjaukset piha-alueet korjaukset vaihdot A-YHTIÖT on systemaattisesti korjannut asuntoja uudenveroiseksi muun muassa vuonna 1963 rakennetussa Suomentalossa Porvoon ydinkeskustassa. Kuvissa esimerkit parista eri huoneistosta. 17

18 Kiinteistönhuolto N iin korjaustoiminnassa kuin kiinteistönhuollossa A-yhtiöiden kantavana ajatuksena on energiataloudellinen toiminta. Tilivuonna 2011 A-konsernin sekä emoyhtiön kokonaislämmönkulutukset laskivat merkittävästi, pääsääntöisesti johtuen ikkunavaihdoista. Lämpöindeksin keskimääräinen vaihteluväli vastaavissa kiinteistöissä sääkorjattuna on 42,9 60 kwh/rm 3. Tässä suhteessa konsernin sääkorjaamaton indeksi 44,8 on erinomainen. Vedenkulutuksen säästöt A-yhtiöissä on saavutettu asennuttamalla virtausta vähentäviä poresuuttimia ja suihkupäitä sekä järjestelmällisellä vesikalusteiden huollolla. Konsernin asukaskohtaista kulutusta, 151,4 l/asukas/vuorokausi, voidaan pitää erinomaisena, kun huomioidaan, ettei yhtiö peri vedenkulutuksesta erillismaksua. Viereisellä sivulla olevan taulukon Vedenkulutus litraa/ asukas/ vuorokausi tilastollinen nousu johtuu siitä, että Palomäen palvelukeskuksen asukkaita ei lasketa A-yhtiöiden asukastilastoihin mukaan. Myös sähkön ominaiskulutus on konserni- ja emoyhtiötasolla laskenut. A-yhtiöt on toiminnassaan pyrkinyt löytämään energiaa säästäviä ratkaisuja valaistuksessa ja kiinteistöautomaatiossa. A-yhtiöillä on palveluksessaan oma, ammattitaitoinen huoltohenkilöstö, jolla on käytössään työnantajan omistamat kiinteistönhoitoon tarvittavat koneet, laitteet ja työkalut. Kiinteistösiivouspalvelut A-konserni pääosin kilpailuttaa ja ostaa alan yrittäjiltä. A-yhtiöiden huolto organisoitiin uudelleen syksyllä A-konserni on omalla työvoimallaan kehit- 18

19 Kulutukset A-yhtiöissä 2011 Lämpöindeksi todellisen kulutuksen mukaan 50,0 49,0 48,0 47,0 46,0 45,0 44,0 43,0 42, Sähkön ominaiskulutus kwh/ Rm3 7,3 7,2 7,1 7,0 6,9 6,8 6,7 VAKITUISEN henkilöstön ohella A-yhtiöiden huolto työllistää kesätyöntekijöitä. Osa vuoden 2011 nuorista kesätyöntekijöistä kiinteistöapulainen Kyösti Kalilaisen kanssa. 6,6 6, tänyt oman kiinteistötietojärjestelmänsä palvelemaan koko konsernin kiinteistöjen huoltoa ja ylläpitoa. Tietojärjestelmään kirjataan kaikki työmääräykset, jotka työn suorittaja kuittaa ja työnjohto kirjaa tietojärjestelmään. Järjestelmään syntyy näin historiatiedosto, josta on helppo katsoa huoneistoihin tai kiinteistöihin tehdyt toimenpiteet. Järjestelmää on tilikauden aikana laajennettu ja kehitetty. Konserni on tilikauden aikana päättänyt ottaa käyttöönsä kaikissa kohteissa internet pohjaisen kiinteistöautomaation valvontakeskuksen. Kiinteistövalvonnan ja -automaation määrää on lisätty energiatehokkuuden parantamiseksi. Keskimääräiset hoitokulut olivat A-konsernissa vuonna 2011 noin 3,6 miljoonaa euroa eli 4,13 euroa neliöltä kuukaudessa. Vedenkulutus litraa/ asukas/ vuorokausi 160,0 155,0 150,0 145,0 140,0 135,0 130, Konserni Emoyhtiö 19

20 Hallinto ja henkilöstö A-konsernin emoyhtiö Porvoon A-asunnot Oy toimii hallinto-, kirjanpito- ja isännöintipalvelujen tuottajana koko konsernille sekä arava- ja korkotukiasuntojen rakennuttajana ja omistajana. Kaikki asiakaspalvelu ja kiinteistönhoito hoidetaan Kiinteistö Oy A-Lukaalin kautta. Henkilökunnan kokonaismäärä oli tilikauden päättyessä 20 henkilöä, joista 6 emoyhtiössä. Konsernin ja emoyhtiön toimitusjohtajana toimii rakennusinsinööri Mika Vuori, AIT, ISA. Emoyhtiön henkilöiden nimikkeet toimitusjohtajan lisäksi ovat kiinteistöpäällikkö, talouspäällikkö, kiinteistösihteeri ja isännöitsijä. Hallinnossa ja projektien johtotehtävissä toimivat toimitusjohtaja, kiinteistöpäällikkö ja talouspäällikkö, jotka myös muodostavat johtoryhmän. Asiakaspalvelu on A-konsernissa järjestetty siten, että kaikki työtehtävät ja vikailmoitukset tulevat toimiston kautta, jotta ne kirjautuvat seurantajärjestelmään, josta voidaan seurata töiden eteneminen ja vasteaika. Asiakaspalvelutilassa asiakaspalvelusihteerin lisäksi tehtäviä hoitavat muutkin sihteerinimikkeillä palkatut henkilöt. Talous-, kirjanpito- ja vuokravalvonnassa toimivat talouspäällikön lisäksi kiinteistösihteerit. Isännöinnin, siivouksen ja huollon tehtävistä vastaavat isännöitsijä sekä palveluesimies. Porvoon A-asunnot Oy:n hallitukseen kuuluu kolme Porvoon kaupungin valitsemaa ja yksi asukkaiden valitsema jäsen. Emoyhtiön varsinainen yhtiökokous pidettiin Koko henkilökunnalle tehdään terveys- ja kuntotarkastukset määräajoin ja laaditaan henkilökohtaisia ohjelmia terveyden ylläpitämiseksi. Työterveyshuollossa on määritelty myös työntekijöiden henkisen kuormittumisen tilaa. A-yhtiöillä on käytössään henkilöstön kannustinpalkinto, Vuoden lukaalilainen. Se jaetaan konsernin emoyhtiön perustamispäivänä 18. marraskuuta. Vuonna 2011 A-yhtiöt palkitsi Vuoden lukaalilaisena kiinteistönhoitaja Keijo Mikkosen. Porvoon A-asunnot Oy Hallitus Puheenjohtaja: Jukka-Pekka Ujula Varapuheenjohtaja: Raija Vaniala Jäsenet: Börje Boström Aarne Laakso Toimitusjohtaja Mika Vuori, AIT-isännöitsijä, ISA Tilintarkastaja Oy Audiarev Ab, päävastuullisena tarkastajana Ulla-Maija Lakonen, KHT, JHTT VUODEN 2011 lukaalilaisena palkittu Keijo Mikkonen on työskennellyt A-yhtiöiden palveluksessa toukokuusta 2009 alkaen. 20

21 A-yhtiöiden isännöinti auditoitiin elokuussa 2011 Det Norske Veritaksen toimesta ja toistaiseksi voimassa oleva ISA auktorisointi myönnettiin 24. marraskuuta. A-yhtiöt oli siihen mennessä ensimmäinen yhteisö, joka koko maassa selvisi auditoinnista ilman virheitä ja puutteita. 21

22 Asukastoiminta Monipuolisella asukastoiminnalla on A-yhtiöiden vuokralaisten parissa erittäin vahvat perinteet. Konserni on osaltaan tukenut niin vapaamuotoista asukastoimintaa kuin yhteishallintolain mukaista asukasdemokratiaa. Vapaamuotoisesta asukastoiminnasta vastasivat takavuosina lähinnä yhteishallintolain mukaisesti aravavuokrataloihin valitut asukasluottamushenkilöt, mutta viime vuodet ovat tuoneet tähän työhön aivan uuden toimijan. A-yhtiöiden vuokralaiset perustivat vuonna 2005 oman rekisteröidyn asukasyhdistyksen, A-asukasyhdistys ry:n. Yhdistys järjestää vuosittain useita eri tapahtumia, muun muassa erilaisia juhlia ja retkiä. Vuokranantaja tukee vuokralaistensa asukasyhdistyksen toimintaa taloudellisesti. Vuosi 2011 oli A-asukasyhdistyksen piirissä esimerkillisen toimelias. Yhdistys järjesti elokuussa ison pihatapahtuman, possujuhlat. Lisäksi yhdistyksen toimesta tehtiin kaksi suosittua retkeä, perheretki Kotkaan ja ostosretki Tallinnaan, sekä vierailtiin paikallisessa kesäteatteriesityksessä. Joulukuussa pidettiin talokunnittain jouluglögitilaisuuksia. A-asukasyhdistys oli tiiviisti mukana myös A-yhtiöiden perinteisten kevättalkoiden järjestelyissä toukokuussa. Asukasyhdistyksen eri tapahtumat keräsivät vuoden mittaan satoja osanottajia. A-asukasyhdistystä johti vuonna 2011 Aarne Laakso. ASUKASDEMOKRATIAN puolella vuosi 2011 oli suorastaan uutta luova. Vuokranantajan aloitteesta konsernin asukasdemokratian malli uudistettiin ja nykyaikaistettiin täydellisesti. Uudistuksen myötä A-yhtiöiden vuokralaisten vaikuttamisen mahdollisuudet paranivat niin talokunnittain kuin konsernitasolla. Merkittävä osa uudistusta oli se, että yhteishallintolain mukaista asukkaiden toimivaltaa laajennettiin myös yhtiön vapaarahoitteiseen kiinteistökantaan soveltuvin osin. A-yhtiöiden uusi asukasdemokratiamalli, jota esitellään tarkemmin seuraavalla aukeamalla, vastaa A-yhtiöiden strategisiin tavoitteisiin asukasdemokratian kehittämisestä. Malli esitettiin ja hyväksyttiin Porvoon A-asunnot Oy:n hallituksen strategian seurantapalaverissa Uudentyyppiset asukasdemokratian toimielimet aloittivat työnsä kuitenkin jo hieman aiemmin, elo-syyskuussa järjestetyn kattavan talokuntakokousten sarjan jälkeen. Käyntiin lähtö oli innostuneen vireää. Vapaamuotoinen asukastoiminta Asukastapahtumia 2011 Iso asukaskokous Kevättalkoot Perheretki Kotkaan Kesäteatterivierailu Possujuhla Asukaskokoukset eri taloissa (32 kpl) elo-syyskuu 2011 Uuden asukastoimikunnan 1. kokous Ostosretki Tallinnaan Jouluglögit n

23 VUODEN 2011 isona pihatapahtumana järjestettiin kaikille A-yhtiöiden vuokralaisille suunnattu possujuhla Omenamäen palvelukeskuksen pihamaalla. Tapahtumaan osallistui lähes 150 A-yhtiöiden vuokralaista. 23

24 Asukasdemokratian uusi malli A-yhtiöissä Talokunnissa: asukaskokous talotoimikunta luottamushenkilö Konsernitasolla: A-asukasyhdistys A-yhtiöiden asukasyhdistys on vapaamuotoista asukastoimintaa varten mutta toimii yhteistyössä asukasdemokratiaelinten kanssa. asukastoimikunta asukashallitus Asukasdemokratia A -yhtiöiden uusi asukasdemokratiamalli, joka otettiin käyttöön syksyllä 2011, vahvistaa vuokralaisten vaikutusmahdollisuuksia niin talokunnittain kuin konsernitasolla. Yhteishallintolain mukaista asukasdemokratiaa toteutettiin yhtiössä siten, että jokaiseen kohteeseen valittiin asukaskokouksen päätöksellä luottamushenkilö, varaluottamushenkilö ja talotoimikunta. Vuonna 2011 yhteishallintolain mukaista asukkaiden toimivaltaa laajennettiin yhtiön vapaarahoitteiseen kiinteistökantaan soveltuvin osin. Talokohtaiset asukaskokoukset järjestettiin elo-syyskuussa Kokouksia oli kaiken kaikkiaan 32 talossa. Luottamushenkilö valittiin 28 taloon. Kaikkien kohteiden luottamushenkilöt muodostavat asukastoimikunnan, jonka tehtävänä on toimia yhteishallintolain edellyttämällä tavalla. Tämän lisäksi asukastoimikunnan tehtävä on osallistua asukastoiminnan kehittämistyöhön sekä tukea talotoimikuntien toimintaa. Vuonna 2011 asukastoimikunnan työtä johti Sebastian von Etter. Asukastoimikunta nimeää edustajat A-yhtiöiden asukashallitukseen, johon kuuluu 8 jäsentä: 6 jäsentä A-asunnoilta ja 2 jäsentä A-Lukaalilta. Asukashallituksen tehtävä on toimia valmistelevana ja toimeksipanevana elimenä asukastoimikunnan päätösten mukaisesti. Se myös toimii viestinviejänä asukastoimikunnan ja A-yhtiöiden välillä. Hallitus kokoontui ensimmäisen kerran Uuden mallin myötä asukkailla on mahdollisuus vaikuttaa talousarvion laadintaan tekemällä 24

25 Toiminnan tavoitteet Asukashallituksen roolin luominen Asukastoimikunnan roolin selkeyttäminen Asukasyhdistystoiminnan vahvistaminen ja monipuolistaminen Asukasosallisuuden lisääminen Yhteistyön tiivistäminen isännöitsijän kanssa Viestinnän tehostaminen iso asukaskokous asukasedustaja yhtiön hallituksessa perusteltuja esityksiä oman talonsa korjauksista tai hankinnoista hyvissä ajoin ennen yhtiön budjetin laadintaa. Asian käsittely kuuluu syksyisten talokohtaisten asukaskokousten esityslistalle. Yhtiö huomioi esitykset ja mahdollisuuksien mukaan budjetoi toimenpiteisiin tulevalle tai tuleville vuosille. A-yhtiöt kutsuu koolle kaikille asukkailleen tarkoitetun ison asukaskokouksen vuosittain, heti tilinpäätöksen vahvistamisen jälkeen. Kokouksessa käsitellään tilinpäätös, korjaushankkeet, kiinteistökorjaukset sekä ajankohtaiset asiat. Lisäksi kokouksessa valitaan yhtiön hallitukseen asukasedustaja. Tilivuonna 2011 Porvoon A-asunnot Oy:n hallituksessa asukkaiden edustajana toimi Aarne Laakso. Hallituksen asukasedustaja toimii myös asukashallituksen puheenjohtajana. Tiedotus O lennainen osa niin asukasdemokratiaa kuin laajemmin A-yhtiöiden strategiaa ja kokonaistoimintaa on tiedotukseen panostaminen. A-yhtiöt käytti vuonna 2011 useita eri tiedotuskanavia. A-yhtiöiden sivut osoitteessa tarjoaa perustietoa konsernista ja sen asunnoista. Vuoden 2011 aikana sivustoa täydennettiin mm. lisäämällä kohdetietoihin merkittävä määrä asuntojen pohjapiirroksia. A-yhtiöt julkaisee omaa tiedotus- ja sidosryhmälehteä A-asukas. Vuonna 2011 ilmestyi neljä numeroa, joista 3/2011 oli asukasdemokratian erikoisnumero. Lehti jaetaan kaikkiin A-yhtiöiden talouksiin. Tilinpäätöksen valmistuttua A-yhtiöt julkaisee siitä painetun vuosikatsauksen asukasaktiiveja ja sidosryhmiä varten. Katsaus on luettavissa myös yhtiön www-sivuilla. Lehdistötiedotteita ja tilaisuuksia on tarpeen mukaan. Uusia vuokralaisia varten A-yhtiöillä materiaalipaketti, joka sisältää mm. vuonna 2010 uusitun asukasoppaan. Asukasluottamushenkilöille ja talotoimikunnille A-yhtiöt teki syksyllä 2011 materiaalikansiot. Asukkaille suunnatun ajankohtaistiedotuksen ydinkanava ovat talojen ilmoitustaulut. Tarvittaessa tiedotteita jaetaan huoneistokohtaisesti. A-yhtiöiden asiakaspalvelun kanssa voi asioida käymällä, puhelimitse tai internetin välityksellä. 25

26 Summary of Annual Report 2011 Housing services for Toddlers to Golden Oldies T he A-companies located in Porvoo, is a constantly developing, innovative concern focused on renting and building rental ats. The parent company Porvoon A-asunnot Oy, established in 1965, builds and administers the concern s versatile arava-rental housing stock. The owner of Porvoon A-asunnot Oy is the City of Porvoo. The subsidiary Kiinteistö Oy A-lukaali is liable for the non-subsidised rental housing stock Asunto Oy Suomentalo and Kiinteistö Oy Hansatie 10. The A-companies represent strong skills in housing and its vision is to provide housing services for Toddlers to Golden Oldies. Year 2011 brought the A-companies many big and inspiring projects. In the new constructions and planning sector the main emphasis was set on the west bank of the river Porvoo in the city centre area. In January 2011 the A-companies started building two blocks of houses on Aleksanterinkaari 6. One of the houses will contain a group home and support service ats for handicapped, the other ordinary and for the elderly planned rental ats. At the beginning of 2011 the A-companies was reserved a building site founded in the same area in order to build a dormitory for approximately one hundred students. The planning work is being carried out and the preliminary plans are expected to be nished in the near future. For the future and close to these sites the A-companies has yet another site on Peippolankaari 2-4. Alongside the new constructions, also renovations stressing energy economical reparations, year 2011 was a lively period for the A-companies. The A-companies is the biggest leaseholder in the City of Porvoo. By the end of the accounting period 2011, the Concern had 89 completed blocks of houses of which the parent company Porvoon A-asunnot Oy owned 77. The most recently completed real estate is the Palomäki 26

27 Key Figures 2011 Cornern Porvoon A-asunnot Oy Turnover, million 10,90 8,93 Balance sheet, total amount, million 82,93 69,86 Average usage capacity % 99,53 99,72 The A-companies offer rental ats from a very versatile building stock in different parts of Porvoo city center area. In the picture Tapani Löfvinginkatu in the district of Huhtinen. Residents turnover % 14,57 14,68 Average rent per square meter /m 2 /month 9,74 9,72 Average maintenance costs /m 2 /month 2,83 4,13 Repair costs /m 2 /month 1,52 1,44 Service Centre that was ready at the end of year The number of Concern owned ats on December 31, 2011 was of which the parent company owns At the end of the year the number of A-residents was altogether of which persons were tenants of the parent company Porvoon A-asunnot Oy. The whole concerns tenant density was 1,82 persons/ at and the parent company s 1,84 persons/ at. Also one of the signi cant undertakings of year 2011 was the reforming and modernization of the tenant democratic pattern of the A-companies. With these renewals the tenant s chances to in uence were improved house by house as well as on the concern level. The concern s parent company s Porvoon A- asunnot Oy s economic state in the past accounting year was in accordance with the budget and the nancial situation is stable. The company s last year s accounts show a loss of 2 288,09 euros. On the whole concern level the audit report shows an annual loss of ,17 euros, but the loss is related to bookkeeping and caused by obligatory concern deprecations. 27