Ympäristöministeriön vastinepyyntö maanomistajan lausuntoon Savolan lunastuslupa-asiassa

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Ympäristöministeriön vastinepyyntö maanomistajan lausuntoon Savolan lunastuslupa-asiassa 120/51.512/2014 KH 87 Selostus: Savonlinnan kaupunginhallitus on päättänyt hakea lunastuslupaa Savonlinnan kaupungin 2. kaupunginosan 1. korttelin tontille nro 4. Ympäristöministeriö on hankkinut asiassa kohde kiinteistönomistajan lausunnon, joka on nähtävänä kokouksessa. Ympäristöministeriö on lähettänyt kaupungille vastinepyynnölle maanomistajan lausunnon. Savonlinnan kaupunki esittää vastineenaan kohteliaimmin seuraavaa: Lausunnossa otetaan kantaa vain lunastusluvan hylkäämisen perusteeksi esitettyihin väitteisiin. Savolan kiinteistöosakeyhtiön (SKOY) antamassa lausunnossaan esittämiin väitteisiin, vihjailuihin ja epäilyksiin, jotka eivät liity välittömästä eikä välillisestikään lunastuslupaan tässä lausunnossa ei oteta kantaa. Asiassa tulee pitää erillään SKOY:n lausunnossakin mainittu perintöä koskeva riita Jouko Kaipaisen, Antti Kaipaisen ja Savonlinnan Osuuspankin välillä nyt kyseessä olevasta lunastushakemus asiasta. Perintöriidan osalta kaupunki toteaa ainoastaan, että Jouko Kaipainen ei ollut saanut valituslupaa hovioikeudesta korkeimpaan oikeuteen ja Antti Kaipaisen sekä Savonlinnan Osuuspankin välinen kauppa on jäänyt lailliseksi ja Savonlinnan Osuuspankki, nykyisin Suur-Savon Osuuspankki, on kiinteistörekisterin mukainen alueen omistaja. SKOY:n lausunnon mukaan lunastuslupahakemus on hylättävä, koska se on syntynyt väärässä järjestyksessä. Lausunnon mukaan siitä on päätetty kaupunginhallituksen ja teknisen lautakunnan iltakouluissa, joissa on ollut esteellisiä luottamushenkilöitä paikalla. Kaupunki toteaa, että iltakoulut eivät ole osa kaupungin hallintosäännön mukaista toimielinorganisaatiota. Ne ovat vain informaatio- ja keskustelutilaisuuksia luottamushenkilöiden ja virkamiesten välillä. Iltakoulut eivät ole osa asian valmistelua vaan valmistelu tapahtuu erikseen hallintosäännön ja muiden säännösten mukaisesti.

2 Kuntalain ja hallintolain mukaan esteellinen henkilö ei saa osallistua asian valmisteluun ja päätöksen tekoon. Koska edellä mainituilla perusteilla kyse ei ole asian valmistelusta tai päättämisestä, iltakoulussa ei sovelleta esteellisyys säännöksiä. Kaupunginhallitus on päättäessään hakea lunastuslupaa kumonnut tehdyn lunastuslupa päätöksen tehty päätös on toimitettu asiaosaiselle tiedoksi päivätyllä kirjeellä Kuitenkaan tosiasiassa SKOY ei ole menettänyt muutoksenhakuoikeutta käsiteltävässä tapauksessa. Päätös lunastusluvan hakemisesta on luonteeltaan valmisteleva ratkaisu. Siitä ei sen vuoksi voi valittaa (KHO ). Ympäristöministeriön päätökseen lunastusasiassa voidaan hakea muutosta valittamalla laillisuusperusteilla korkeimpaan hallinto-oikeuteen hallintolainkäyttölaissa säädetyllä tavalla (HLainkäyttöL 8 ). Lunastusluvan hakemisessa ei ole syntynyt prosessivirhettä, koska Savonlinnan kaupunginvaltuusto on muuttanut hallintosääntöä , jossa kaupunginhallitukselle on ratkaisuvalta maankäyttö- ja rakennuslain 99 :ssä ja 100 :ssä tarkoitetun lunastusluvan hakemisesta. Tämän päätöksen mukaisesti kaupunginhallitus on päättänyt lunastusluvan hakemisesta kumoten tehdyn päätöksen. Lausunnossaan SKOY toteaa, että lunastusluvan myöntäminen yhdelle ainoalle kiinteistölle jättämällä muut kiinteistöt niiden nykyisille omistajille on selvästi perustuslain 6 :n vastaista. Tämän johdosta lunastuslupahakemus on hylättävä. Kaupunki toteaa lausuntonaan, että kiinteistö (Leipomon kiinteistö) sijoittuu Savolan alueen itäosaan. Kiinteistö ei sijoitu Savolan kehittämisen kannalta keskeisimmälle alueelle. Kaupungin ja maanomistajien välisissä neuvotteluissa on sovittu, että leipomo voi Savolan kehittämisestä huolimatta jatkaa toimintaansa toistaiseksi nykyisellä kiinteistöllä. Lisäksi Savolan alueen kolmas maanomistaja Suur-Savon osuuspankki on allekirjoittanut kaavoitussopimuksen ja on sitoutunut maankäyttösopimuksen tekemiseen ja osallistumaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. SKOY ei ole suostunut allekirjoittamaan kaavoitussopimusta eikä ole sitoutunut maankäyttösopimuksen tekemiseen eikä ole sitoutunut yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) ja lunastuslain mukaan

3 kaupungin ei tarvitse kohdistaa lunastustoimenpiteitä kaikkia maanomistajia kohtaan vaan se on kaupungin osalta harkinnanvaraista. Näin ollen kaupungilla ei ole velvoitetta lunastaa muiden maanomistajien kiinteistöjä edellä mainituilla perusteilla. Lisäksi tulee ottaa huomioon, että Osuuspankin kanssa asiasta sovittu lunastuslain 4 :n mukaisesti vapaaehtoisin järjestelyin. Kaupungin toiminnassa ei siten ollut perustuslain vastaisuutta. LunL 4.1 :n toisen virkkeen mukaan lunastusta ei saa panna toimeen, jos lunastuksen tarkoitus voidaan yhtä sopivasta saavuttaa jollain muulla tavalla (ns. vaihtoehtoedellytys). Tämä periaate edellyttää, että kunta esittää selvityksen siitä, ettei aluetta ole saatu hankituksi vapaaehtoisin keinoin. Hakemuksessa tulee esittää riittävä selvitys käydyistä kauppaneuvotteluista. Korkein hallinto-oikeus (KHO 2006:84) on linjannut päätöksellään maapolitiikan keinojen suhdetta. Kunnan mahdollisuus maankäyttösopimuksen tekoon ja kehittämiskorvauksen perimiseen (MRL 12 a luku) ei rajoita kunnan mahdollisuutta maapolitiikan eri keinojen käyttämisessä eikä supista kunnan mahdollisuutta käyttää lunastusta maanhankintaan. Kaupungin jättämän lunastushakemuksen mukaan kaupunki on käyttänyt SKOY:n kanssa lunastuslain 4 :n mukaisia muita keinoja vapaaehtoisiin järjestelyihin. Niillä toimilla ei ole, kuten lunastushakemuksessa yksityiskohtaisemmin on mainittu, päästy SKOY:n kanssa sopimukseen. Tässä ei tule ottaa huomioon SKOY:n lausunnossa mainittua vuoden 2008 etuostopäätöstä, koska ei liity nyt vireillä olevaan lunastushakemukseen. Lunastukseen perustuva yleinen etu katsotaan tässä olevan suurempi kuin yksityiselle koituva haitta ottaen huomioon, että SKOY ei ole esittänyt sellaista selvitystä, jotta lunastuslain 4 :n mukaisesti hakemus tulisi hylätä. SKOY on esittänyt lausunnossaan, että lunastushakemuksessa on viimekädessä kysymys rikollishyödyn lopullisesta kotiuttamisesta. Tämä väite liittyy alussa mainittuun perintöriitaan, joka on ratkaistu lainvoimaisesti korkeimman oikeuden päätöksellä. Lisäksi väite perustuu vuoden 2008 kaupungin tekemiin etuostopäätöksiin. Näiden osalta voidaan todeta, että päätökset on annettu voimassa olevan etuostolain mukaisesti ja sen edellyttämällä tavalla. Etuostolaissa määritellään ainoastaan määräaika, jonka kuluessa päätös tulee viimeistään antaa. Näin ollen päätös on annettu lainmukaisessa määräajassa. Lisäksi tässäkin voidaan todeta, että iltakoulu ei ole päätösvaltainen toimielin, jossa voidaan tehdä päätöksiä. Kyse ei ole ollut lausunnossa mainitusta kirjaamisviranomaisen erehdyttämisestä tai muustakaan lausunnossa mainitusta rikollisesta menettelystä. SKOY:n lausunnossaan kaavoitusta koskeviin kohtiin kaupunki

4 lausuu, että vuonna 1997 vahvistettu ydinkeskustan osayleiskaava sijoittuu Savonlinnan ydinkeskustan (Laitaatsalmi-Kyrönsalmi välinen alue) alueelle. Kaava on luonteeltaan asemakaavaa ohjaava. Osayleiskaava on ainoa alueella oleva lainvoimainen yleiskaava. Osayleiskaava on luonteeltaan yleispiirteinen ja osoittaa maankäytön pääperiaatteet. Osayleiskaavan mukainen liikerakentamisen periaateratkaisu ei ole vanhentunut vaan on edelleen ajantasainen Savolan alueella. Tuleva maankäyttö ei edellytä yleiskaavan tarkistamista. Osayleiskaavan pohjalta laadittavassa asemakaavassa ratkaistaan alueen yksityiskohtainen maankäyttö liikennejärjestelyineen. Liikenneviraston toteuttamat Brahenkadun liikennejärjestelyt ovat olleet osa rinnakkaisväylän liikennejärjestelyä. Savolan alueen maankäytön selkiinnyttyä (asemakaavan saatua lainvoiman) liikennejärjestelyjä voidaan tarvittaessa muuttaa. Vireillä oleva keskustaajaman strateginen yleiskaava sijoittuu huomattavasti laajemmalle, koko keskustaajaman (Luhtinen-Lähteelä välinen alue) alueelle. Kaava on luonteeltaan kunnan kehitystä yleispiirteisesti hahmotteleva pitkän aikavälin strateginen yleiskaava. Savola sisältynee yleiskaavan keskustatoimintojen alueeseen eikä alueen tarkempaan maankäyttöön strategisessa yleiskaavassa tulla ottamaan kantaa. Savolan alue on mainittu kaavoitusohjelmassa jo luvulla luvun loppupuolella on myös eri toimijoiden toimesta tehty luonnoksia kauppakeskuksen osalta. Asemakaavoituksen osalta varsinaista kaavoitusprosessia ei ole käynnistetty, kaavoituksen vireilletulosta ei ole kuulutettu, eikä osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa ole asetettu nähtäville kaavaluonnoksesta puhumattakaan. Toisaalta lunastushinnan arviointi muodostaa oman prosessinsa, eikä sillä ole merkitystä varsinaisen lunastuspäätöksen kannalta. (Valmistelu: kaupungingeodeetti Timo Nokelainen puh , kaavoituspäällikkö Risto Aalto puh ja kaupunginlakimies Aki Rasimus, puh ) Kaupunginjohtajan esitys: Kaupunginhallitus päättää antaa selostusosan mukaisen vastineen Ympäristöministeriölle. Käsittely: Esteellisinä kokouksesta poistuivat Tuukka Suomalainen ja Kirsi Torikka (HallL 28 1 m. 5 k). Kaupunginjohtaja teki seuraavan muutosesityksen: Selostusosaan korjataan tieto, että tehty päätös on toimitettu asianosaiselle tiedoksi päivätyllä kirjeellä. Asia jätetään

5 pöydälle. Kaupunginhallitus kokoontuu käsittelemään asian klo Kaupunginhallitus merkitsee tiedoksi Savonlinnan kaupunginhallitukselle toimitetun Savolan kiinteistöosakeyhtiön kirjeen. Päätös: Tiedoksi: KH 107 Selostus: Kaupunginhallitus hyväksyi kaupunginjohtajan muutetun esityksen. Ympäristöministeriö Pöydältä. Kaupunginjohtajan esitys: Kaupunginhallitus päättää antaa selostusosan mukaisen vastineen Ympäristöministeriölle. Käsittely: Kaupunginhallituksen jäsen Juha Kukkonen teki seuraavan esittelijän esityksestä poikkeavan esityksen: "Esitän kuntalain 40 :n perusteella, että kaupunginhallitus pyytää teknisen lautakunnan jäseneltä selvityksen lausunnon antajan epäilemästä toiminnasta esteellisenä. Lausunnon aineiston mukaan pankin hallituksessa tai hallintoneuvostossa asioista päättänyt on yleisjäävi, vaikka olisi osallistunut lunastusasiaan liittyviin päätöksiin myös jättäessään mainitut luottamustehtävät. Kaupunginhallituksen lunastuslupapäätöksen valmistelu on tehty teknisessä lautakunnassa, ja lausunnonantaja epäilee, että jäsen on myötävaikuttanut äänestyspäätöksessä lunastuslupaesityksen syntymiseen. Jos kaupunginhallitus antaa vastineen lunastuslupa-asiassa ympäristöministeriölle, esteellisyysselvityksen tiedot on syytä liittää esitykseen. Esitän, että Savonlinnan kaupunginhallitus antaa ympäristöministeriölle vastineen, jossa todetaan, että kaupunginhallitus päättää, että lunastuslupahakemus vedetään pois ympäristöministeriön käsittelystä. Kaupunki luopuu Savolan kiinteistön lunastuksesta, ja kaupunki aloittaa neuvottelut kiinteistön vapaaehtoisesta kaupasta tai muusta ratkaisusta alueen kiinteistökehityksessä. Perustelen esitystäni seuraavasti: 1 Savolan kiinteistön omistaja Savolan kiinteistöosakeyhtiö SKOY, on esittänyt kaupunginhallitukselle perustellun esityksen, millä tavalla alueen kiinteistökehitys ja alueelle suunniteltu kauppakeskus saataisiin rakennettua siten, että kauppakeskus olisi avattavissa vuonna Samana vuonna on tarkoitus saada Parikkalan rajanylityspaikka kansainväliseksi rajanylityspaikaksi. Kaupungin virkamiehistö on väittänyt lunastushankkeesta keskusteltaessa, että

6 Savolan kiinteistönomistajan ehdotus ei olisi jollakin tavalla lain kanssa sopusoinnussa. Ei ole mitään näyttöä, että Savolan kiinteistön omistajan hanke ei olisi laillisesti toteutettavissa. Lausunnon liitteessä nro 32 (kokouspöytäkirja ) kaupunginjohtaja pitää esisopimusten ja alueen markkinoinnin siirtämistä SKOYn vastuulle ongelmallisena. Ongelmallinen ei tarkoita samaa kuin laiton. Jos kiinteistönomistajan ehdotuksessa on jokin ongelma, sen voi ratkaista neuvottelemalla, eikä esittelyaineistosta käy ilmi, että neuvotteluja olisi riittävästi käyty. Lunastushanke on johtamassa tilanteeseen, että hanke saattaa viivästyä niin paljon, että kauppakeskuksen rakentaminen saattaisi siirtyä tuntemattomaan tulevaisuuteen. Kaupunginjohtajan esityksessä ei mainita lainkaan sitä, millä tavalla Savolan kiinteistönomistajan kanssa on käyty lunastusprosessin aikana neuvotteluja alueen kiinteistökehityksestä ja kiinteistön vapaaehtoisesta kaupasta ilman, että kiinteistöä tarvitsisi pakkolunastaa. 2 Savolan alueen kiinteistönomistajia ei kohdella lunastushankkeessa perustuslain yhdenvertaisuusperiaatteiden mukaisesti. Lausunnon antanut Savolan kiinteistönomistaja on ottanut esille Savolan alueen laidalla sijaitsevan leipomokiinteistön aseman, mutta pankin itselleen kaupalla hankkiman naapurikiinteistön asema on sitäkin ongelmallisempi. Pankkia koskevan lain ja pankin oman toimialan ja toiminnan tarkoituksen mukaan pankin toimiala ei ole hankkia kiinteistöjä ja kehittää niitä myyntikuntoon. Pankin toimiala ja toiminnan tarkoitus käy ilmi pankin yhtiöjärjestyksestä, säännöistä: Pankin tarkoituksena on harjoittaa jäsentensä omistamana osuuskuntamuotoisena talletuspankkina luottolaitostoimintaa jäsenten ja asiakkaiden taloudellisen menestyksen tukemiseksi. Pankin palveluita saavat käyttää muutkin kuin jäsenet. Pankki tarjoaa sijoituspalvelulain 1 luvun 11 :n mukaisia sijoituspalveluja. Savolan alueella sijaitseva tontti ei siirtynyt pankin haltuun vakuuden realisointina tai muutoin entisen omistajan pankkisuhteeseen liittyvällä saannolla, vaan pankki osti kiinteistön. Savonlinnan kaupunki teki suuren virheen kaupunkikehityksen kannalta, kun kaupunki ei maaliskuussa 2008 käyttänyt tonttikaupassa etuosto-oikeutta. Tällöin alueella olisi ollut parempi kehittämismahdollisuus, eikä pankin toimintaa tarvitsisi tässä arvioida. Tähän liittyen kysyn, miksi kaupunki (maankäyttöpäällikkö Asko Hynynen) antoi etuostopäätöksen ja toimitti sen käräjäoikeuden tiedoksi, kun kaupunki tiesi, että SKOY:n

7 lunastusehtoon liittyvä lunastus on pätevä ja lunastusvaatimus oli jätetty ja toimitettu kaupungin tiedoksi ennen kaupungin etuostopäätöstä ( sähköposti)? 3 SKOY:n lausunnosta tuodaan esille, että kaupunki ei tarvitse kiinteistönomistajien lupaa kaavoituspäätöksissään. Lunastuslupaa kuitenkin haetaan ennen, kuin kaavaa on hyväksytty. Tämä johtaa siihen, että kun kaavan tulevaa sisältöä ei tunneta, siten on mahdotonta myös arvioida lunastettavan kiinteistön arvoa. Siten kaupunginhallitus on tehnyt päätökset kiinteistönomistajan omaisuuden arvon kannalta väärässä järjestyksessä. Tästä voi olla huomattavat menetykset yhdelle kiinteistönomistajalle, jonka omaisuutta pyritään lunastamaan 4 Prosessiriskit. Kaupunginhallitus on tehnyt lunastuslupapäätöksen kaksi kertaa ( ja ). Toisella kerralla edellinen päätös kumottiin toimivaltavirheen vuoksi. Kuntalain 95 :n mukaan päätös on annettava asianosaiselle tiedoksi. Vaikka lunastuslupapäätöksestä ei saa vaatia oikaisua eikä siitä saa valittaa, lain mukaan päätös on kuitenkin annettava tiedoksi asianosaiselle (tässä SKOY). Tämä on menettelytapavirhe, sillä päätöstä ei annettu asianosaiselle tiedoksi. Lausunnon antaneen SKOY:n aineistossa on lisäksi tuotu esille paljon muita prosessiriskejä, joista voi aiheutua kaupungille suuret vahingonkorvausriskit. Jos kaupunginhallitus antaa esityslistan mukaisen lausunnon, jätän päätökseen eriävän mielipiteen, ja vaadin sen merkitsemistä pöytäkirjaan. Lisäksi vaadin, että Savolan kiinteistöosakeyhtiön lausunto liitteineen liitetään pöytäkirjaan sekä liitteeksi kaupungin internet-sivuille pöytäkirjat ja esityslistat -kohtaan." Puheenjohtaja totesi, että Juha Kukkosen esitys raukesi kannattamattomana. Kaupunginjohtaja muutti päätösesitystään siten, että asia jätetään pöydälle ja pyydetään asiasta ulkopuolisen lakiasiantuntijan lausunto. Savolan kiinteistöosakeyhtiön lausunto liitteineen liitetään pöytäkirjaan. Päätös: Kaupunginhallitus hyväksyi kaupunginjohtajan muutetun esityksen. Tiedoksi: Ympäristöministeriö Kaupunginhallituksen jäsen Juha Kukkonen jätti eriävän mielipiteen pöytäkirjaan merkittäväksi.

8 KH 160 Selostus: Ulkopuolisen asiantuntijan lausunto esityslistaliitteenä B. Savonlinnan kaupungin selostusosaan kirjattua vastinetta on muutettu pöytäkirjaliitteen C mukaiseksi. Muutoin selostus pöydältä. (Valmistelu: kaupunginlakimies Aki Rasimus, puh ) Kaupunginjohtajan esitys: Kaupunginhallitus päättää antaa pöytäkirjaliite C mukaisen vastineen ympäristöministeriölle. Käsittely: Esteellisinä kokouksesta poistui Tuukka Suomalainen (HallL 28 1 m. 5 k). Kaupunginhallituksen jäsen Aate Laukkanen jätti seuraavan Matti Lundeniuksen kannattaman esityksen: "Ymmärtääkseni ns. Savolan alueen vuosia kestäneet riitaisuudet johtuvat hinta erimielisyyksistä tulevan kauppakeskuksen maapohjan arvosta. Koska en ole ko. asiaa koskevista aineistoista suunnitellun kauppakeskuksen rakennuskaavan tehokkuutta kuvaavaa kerrosneliömetrimäärää löytänyt eli tuleeko siihen 5000, vai kerrosneliömetriä, ei myöskään voida arvioida alueen oikeaa hintaa. Tämä tieto kuitenkin olisi oleellisen tärkeä sovinnon löytymiseen ko. asiassa ja lopullisen ratkaisuun pääsemiseen eri osapuolten välillä. Välttääksemme pakkolunastuksesta syntyvän, pahimmillaan vuosikymmeniä jatkuvan tulevan riidan sekä sen seurauksena alkavan valituskierteen kaikissa keskeisissä kaupunkikeskustan rakennuskohteissa, esitän muutosta kaupunginhallituksen esityslistan kohtaan 160, niin että vedämme lausunnon antamisen pois ko. asiassa ja yrittäisimme vielä löytää edellä kerrotut kohdat korjaten sovintoratkaisua asiassa. Toteaisin, että kaupungin tehtävänä on luoda edellytyksiä mm. tämäntapaiselle yritystoiminnalle ja siitä syntyvät esim. maa-alue ym. kustannukset maksavat alueen tulevat käyttäjät esim. tässä tapauksessa kaupankeskusliikkeet. Joten lasku tehokkaastakaan kaavasta ei jäisi kaupungin verovaroista maksettavaksi, vaan saisimme vapaaehtoisesti kaupungin kuihtuvaan kassaamme lisää mm. kiinteistöveroja sekä kaupunkikuvakin saattaisi kaunistua." Puheenjohtaja totesi, että koska oli tehty kaupunginjohtajan esityksestä poikkeava kannatettu esitys, oli asiassa suoritettava äänestys. Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä kaupunginjohtajan esityksen puolesta annettiin 6 jaa -ääntä ( Parkkinen Matti-Pekka, Puputti Seija,

9 Backman Anja, Behm Sari, Tirkkonen-Condit Sonja ja Silvennoinen Ari ) ja Aate Laukkasen esityksen puolesta 2 ei -ääntä (Lundenius Matti ja Laukkanen Aate). Päätös: Tiedoksi: Puheenjohtaja totesi kaupunginhallituksen hyväksyneen kaupunginjohtajan esityksen. Ympäristöministeriö Kaupunginlakimies poistui asian käsittelyn aikana klo Aate Laukkanen ja Matti Lundenius jättivät pöytäkirjaan eriävän mielipiteensä.