LVISA-Kuntotarkastusraportti TP OULUN KAUPUNKI / TEKNINEN KESKUS. Eläinlääkintä ja elintarvikel. Satamatie Oulu

Transkriptio

1 LVISA-Kuntotarkastusraportti TP OULUN KAUPUNKI / TEKNINEN KESKUS Satamatie Oulu

2 Satamatie 15, Oulu (18) SISÄLLYSLUETTELO ESIPUHE KIINTEISTÖN KUNTO SEKÄ ARVIO KORJAUSTARPEISTA JA RISKEISTÄ YLEISTÄ LVIA- TEKNIIKKA SÄHKÖTEKNIIKKA SIIRTOLAITTEET KORJAUSTARPEET...10 KORJAUSKUSTANNUSENNUSTE...10 A. VÄLITTÖMÄT KORJAUSTARPEET (2006)...11 B. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET 1-5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ ( )...12 C. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET YLI 5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ ( ) VALOKUVAT VALOKUVAT, LVI-TEKNIIKKA VALOKUVAT, SÄHKÖTEKNIIKKA...17 LIITTEET 1. Kiinteistön perustiedot ja korjaustarve, LVIA-tekniikka 4 sivua 2. Kiinteistön perustiedot ja korjaustarve, sähkötekniikka 3 sivua

3 Satamatie 15, Oulu (18) ESIPUHE Tässä raportissa on esitetty Oulun kaupungissa sijaitsevan Eläinlääkintä- ja Elintarviketutkimuslaitos (EELA).Oulun alueyksikön kiinteistön LVIA- ja sähköteknisten järjestelmien kunto ja korjaustarvearvio raportin päiväyksen ajankohtana. Selvitykseen liittyvä kenttätyö on toteutettu kiinteistön yhteisja teknisissä tiloissa sekä pistokokeina sisätiloissa Rakennusteknisten järjestelmienj kuntotarkastus ei sisältynyt toimeksiantoon. Selvityksen ovat suorittaneet Pöyry Building Services Oy:stä - Heikki Ruonansuu, LVIA-arvio - Tapio Huhtelin, sähköarvio Tilaajan puolesta yhdyshenkilönä on toiminut ylläpitopäällikkö Johan Alatalo sekä isännöitsijä Matias Pirttimaa Oulun kaupungin tilapalveluista. Käyttäjien puolesta yhteyshenkilönä on toiminut Jouni Luonuansuu elintarviketurvallisuusvirasto Evira:sta. Selvityksessä on pyritty antamaan mahdollisimman oikeita ja täsmällisiä tietoja kohteesta ottaen huomioon kuntokatselmuksen tavanomaiset lähtökohdat sekä sen tekemiseen käytettävissä ollut aika ja kohteesta saadut tiedot. Selvitys toimitetaan kuitenkin sitoumuksetta eikä Pöyry Building Services Oy anna erikseen takuuta selvityksen virheettömyydestä tai soveltuvuudesta tiettyyn tarkoitukseen. Pöyry Building Services Oy ei vastaa vahingoista tai menetyksistä, jotka aiheutuvat tämän selvityksen sisältämän materiaalin tai informaation käytöstä. Selvitys ei ole tyhjentävä, eikä se sisällä kaikkea sitä tietoa, jota kiinteistönomistaja tai potentiaalinen sijoittaja saattaa tarvita investointien arvioimiseksi. Vallitsevissa olosuhteissa tapahtuvat muutokset, varsinkin selvityksen päiväyksen jälkeen, saattavat vaikuttaa selvityksessä esitettyihin havaintoihin tai tehtyihin johtopäätöksiin. Projektitoimintamme perustana ovat aina konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE Pöyry Building Services Oy Pohjois-Suomen toimisto Mikko Hyytinen Ryhmäpäällikkö, DI Pöyry Building Services Oy:n yhteystiedot: Pohjois-Suomen aluetoimisto Puhelin Telefax Katuosoite Tutkijantie 2 C, OULU etunimi.sukunimi@poyry.com

4 Satamatie 15, Oulu (18) 1 KIINTEISTÖN KUNTO SEKÄ ARVIO KORJAUSTARPEISTA JA RISKEISTÄ

5 Satamatie 15, Oulu (18) 1. KIINTEISTÖN KUNTO SEKÄ ARVIO KORJAUSTARPEISTA JA RISKEISTÄ 1.1 Yleistä Kuntotarkastuksen kohteena on ollut Oulun kaupungissa sijaitseva Eläinlääkintä ja elintarvikelaboratorio (EELA) kiinteistö. Kiinteistöön kuuluu yksi rakennus, jonka kiviosa on valmistunut vuonna 1956 ja hirsiosa aikaisemmin. Kiinteistössä on tehty peruskunnostus Kiinteistön rakennus on kaksikerroksinen. Kiinteistössä tehtyjä korjauksia on käsitelty kunkin tekniikanalan yhteydessä myöhemmin. Tilaajalta saatujen tietojen mukaan on kiinteistön bruttoala 1278 brm 2 ja rakennustilavuus 6313 rm 3. Pinta-ala- ja tilavuustietoja ei ole tarkistettu tämän selvitystyön yhteydessä. Kuntotarkastuksessa on tarkastettu kohteen kunto raportin päiväyksen ajankohtana ja laadittu PTS-korjauskustannusehdotus tekniseltä kannalta 10 vuoden tarkastelujaksolle Raporttiin on arvioitu kiinteistöön kuuluvien elinkaarensa lopussa olevien tai muuten lähinnä teknisesti korjaustarpeessa olevien rakennuksen osien ja tekniikoiden korjauskustannukset. Mahdollisesti tehtävät laatutason parannustoimenpiteet tulee suunnitella erikseen ja niiden perusteella arvioida lisäkustannukset. Kuntotarkastus perustuu kiinteistön silmämääräiseen, ainetta rikkomattomaan tarkastukseen. Kuntotutkimusten tulosten perusteella sekä korjaushankkeen ja sen ajoituksen tarkentuessa kustannusennustetta tulee tarkentaa. 1.2 LVIA- tekniikka Rakennus on kytketty alueen vesi- ja viemäriverkkoon. Lämmöntuotanto tapahtuu öljykattilassa. Rakennuksen LVI-laitteet ja järjestelmät ovat pääosin saneerausvuodelta Lämmitysöljysäiliöt on uusittu 1998, käyttäjän edustajan mukaan vanhat säiliöt on täytetty hiekalla. Käyttäjien edustajan mukaan rakennuksen LVIA-tekniikka toimii pääasiassa tarkoituksen mukaisesti. Vikoina mainittiin kellariin tulviva vesi lattiakaivoista, radiaattoreiden ilmaus tarve syksyisin ja patteriventtiilien jumiutumiset. Lisäksi vierailevan tutkijan käytössä oleva pesualtaan viemäröinti tukkeutuu allasta käyttäessä. Rakennuksen lämpö tuotetaan öljykattilalla. Kattila on valurautainen, valmistettu vuonna Kattilassa ei havaittu merkkejä vuodoista. Kattila on ikääntynyt ja uusiminen tulee todennäköisesti ajankohtaiseksi tarkastelujakson aikana. Uusimisen yhteydessä tulisi harkita liittymistä kaukolämpöön. Kattilan poltin on malli Oilon KP26, iältään n.10 vuotta. Polttimen uusiminen tulee ajankohtaiseksi lähiaikoina. Kattilahuoneen putkieristeissä on todennäköisesti asbestia, mikä on huomioitava kattilahuoneeseen kohdistuvissa korjauksissa, asbestipurkuja ei ole

6 Satamatie 15, Oulu (18) huomioitu korjauskustannuksissa. Öljysäiliöt, 4 x 1 500l sijaitsevat varastorakennuksessa, on asennettu Kohteessa on kattilalaitoksen lisäksi jätteenpolttokattila lämmitystä varten. Jätteenpoltosta on kuitenkin luovuttu ja kattila on ollut joitain vuosia käyttämättömänä. Mikäli kattila otetaan käyttöön, tulee sille tehdä kunnostus. Lämmönjako tapahtuu teräsputkistolla, jossa on sekalaisesti istukka- ja palloventtiileitä. Istukkaventtiilien karoissa on hapettumaa. Muuten verkostossa ei ollut merkkejä vuodosta tms. Lämmönluovutus tapahtuu valurautaisilla levy- ja riparadiaattoreilla sekä teräslevyradiaattoreilla. Radiaattorit ja konvektorit on varustettu pääosin termostaattisilla patteriventtiileillä. Termostaatti osat ovat vuodelta Käyttövesiverkosto on tehty kupariputkista. Rakennuksen käyttövesiverkostossa ei havaittu vuotoja tarkastusajankohtana. Vesikalusteet ovat pääasiassa alkuperäisiä 1-ote hanoja, yksittäisiä hanoja on uusittu huoltotyönä. Kalusteiden uusimiseen tulee varautua tarkastelujakson aikana. Viemäriverkosto on PVC- ja valurautaputkea, verkosto on saneerattu Tonttiviemäri on muuta verkostoa vanhempaa betoniputkea. Tontti- ja pohjaviemäri tulisi huuhdella ja kuvata kunnon tarkistamiseksi. PTS:ssa varaudutaan tonttiviemärin saneeraukseen. Eläinten leikkaussali viemäröidään HST-putkella ja jätteet desinfioidaan keittämällä. Rakennuksissa on koneellinen tulo-poistoilmanvaihto. Kojeet ovat saneerausvuodelta. Tulo/poistokoneet on varustettu levylämmöntalteenotolla ja lämmityspatterilla. Lämmityspattereiden putkiryhmien kunnostamiseen tulee varautua tarkastelujakson lopulla. Huippuimurit palvelevat vetokaappeja ja sosiaalitiloja. Tarkastetut huippuimurit ovat heikkokuntoisia ja tulisi uusia lähiaikoina. Osa huippuimureista sijaitsee heikkokuntoisen näköisellä tiilikatolla, joten niitä ei tarkastettu lähemmin. Ilmanjako tapahtuu normaalilla huonekohtaisilla tulo- ja poistoventtiileillä. Kanavistot on nuohottu vuonna Nuohous tulee toteuttaa kerran tarkastelujakson aikana. Kiinteistössä on käyttäjän käytössä paineilmakompressori ja verkko ja autoklaaveja. Laitteet on asennettu vuonna Kylmähuoneiden kylmäkoneistot ovat saneerausvuodelta. Kolmessa koneistossa on kylmäaineen ilmeisesti R12, jonka käyttö huollossa on kielletty vuoden 2003 jälkeen. Kohteessa on kolme split-tyyppistä jäähdytyslaitteistoa tilajäähdytystä varten. Laitteistot ovat vuodelta 1985 ja sisältävät todennäköisesti R22-kylmäainetta. R22:n käyttö

7 Satamatie 15, Oulu (18) kylmälaitteiden huollossa on kielletty vuoden Rakennuksessa on jauhesammuttimia sekä paloposteja. Lakisääteisiin sammuttimien huoltoihin ei varata kustannuksia PTS-ehdotukseen. Kiinteistön rakennusautomaatio on kunnostettu vuonna Kunnostuksessa uusittiin VAK:t ja kenttälaitteistot. 1.4 Sähkötekniikka Rakennuksen sähköjärjestelmät ovat pääosin vuodelta Koska sähköasennusten laskennallinen käyttöikä on vuotta (riippuu käytöstä ja sähköasennusten laadusta) voidaan olettaa että valtaosa kiinteistön sähköasennuksista pysyy toimintakuntoisena koko tarkastelujakson ajan. Pää- ja ryhmäkeskukset on rakennettu 4-johdinjärjestelmän mukaan (yhteinen nollaja maadoituskisko)l. Nousujohdot on toteutettu 4-johdinjärjestelmän mukaan (yhteinen nollaja maadoitusjohdin). Voima- ja ryhmäjohdotukset on pääosin tehty 5-johdinjärjestelmän mukaisesti. Pistorasiat ovat maadoitettuja. Vuonna 1984 asennetut keskukset ovat ikäänsä nähden siistejä ja niissä on varasulakkeita tarpeeksi. Keskusten kotelointiluokat vastaavat ko. keskusten sijaintipaikkojen tilaluokituksia. Keskusten laskennallinen käyttöikä loppuu tarkastelujakson jälkeen. Sisäpuolen valaisimet ovat pääosin hyväkuntoisia, lukuun ottamatta muutamaa rikkoutunutta kupua. Ulkovalaisimet ovat vuodelta 1984, mutta ne ovat ikäänsä nähden kohtuukuntoisia. Puhelinverkko on rakennettu samaan aikaan kuin muut sähköasennukset. Se täyttää normaalin puhelinliikenteen vaatimukset koko tarkasteluajan. Kiinteistön antenniverkko on rakennettu vuonna 1987 eikä se täytä digitaalisten antennilähetysten vaatimuksia. Analogiset lähetykset loppuvat 2007, joten verkko kannattaa korjata viimeistään vuonna Kiinteistön ATK-verkko on rakennettu Se on toimintakuntoinen. Järjestelmä on rakennettu kategoria 5:n mukaisesti. Kiinteistön rikosilmoitinlaitteisto on vuodelta Se on edelleen täysin toimintakuntoinen. Kiinteistön aikakellojärjestelmlä on asennettu Järjestelmään kuuluu pääkello sekä useita sivukelloja. Järjestelmä pysyy toimintakunnossa koko tarkastelujakson ajan.

8 Satamatie 15, Oulu (18) Rakennuksessa ei ole poistumistievalaisinjärjestelmää. 1.5 Siirtolaitteet Kiinteistössä ei ole hissejä tai muita siirtolaitteita.

9 Satamatie 15, Oulu (18) 2 KORJAUSTARPEET

10 Satamatie 15, Oulu (18) PTS-KORJAUSKUSTANNUSENNUSTE, YHTEENVETO 2. KORJAUSTARPEET Korjauskustannusennuste Kuntotarkastuksen päätulokset on koottu alla olevaan taulukkoon ja kuviin. Arvioidut korjaustarpeet on esitetty kolmessa pääryhmässä: - Välittömät korjaustarpeet (2006) - Kuntoriskit ja korjaustarpeet 1-5 vuoden aikajänteellä ( ) - Kuntoriskit ja korjaustarpeet yli 5 vuoden aikajänteellä ( ) Lisätiedot koskien lvi, automaatio- ja sähköteknisiä korjaustoimenpiteitä löytyvät seuraavilta sivuilta. PTS-korjauskustannusennuste Välittömät (2006) 1-5 vuoden aikajänteellä ( ) 1000 (Alv. 0%) 0 0 % % Yli 5 vuoden aikajänteellä ( ) % Yhteensä ( ) % Keskimäärin ( ), ( /m²,kk) 1,14 bruttoala m2 Jakautuminen tekniikanaloittain: 1000 (Alv. 0%) 1000 (Alv. 0 %) LVIA-tekniikka (ml. rak. automaatio) % - Sähkötekniikka (ml. hissit) % Välittömät korjaustarpeet, 2006 Korjaustarpeet vuosille Korjaustarpeet vuosille Kustannusten jakautuminen tekniikanaloittain vuosina LVIAtekniikka Sähkötekniikka Sähkötekniikka LVIAtekniikka

11 Satamatie 15, Oulu (18) A. VÄLITTÖMÄT KORJAUSTARPEET (2006) T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (Alv 0%) 1. LVIA-TEKNIIKKA Yht: LVIA-tekniikka yhteensä SÄHKÖTEKNIIKKA Yht: Sähkötekniikka yhteensä Total Total Välittömät korjaustarpeet (2006) yhteensä 0 A. Välittömät korjaustarpeet (2006) Copyright Pöyry Building Services Oy Kustannukset eivät sisällä arvonlisäveroa (alv 0 %). Kustannustaso 2006.

12 Satamatie 15, Oulu (18) B. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET 1-5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ B. Kuntoriskit ja korjaustarpeet ( ) 1-5 vuoden aikajänteellä ( ) T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (Alv 0%) 1. LVIA-TEKNIIKKA G11 Lämmöntuotanto Öljypolttimen uusiminen. 2 G11 Lämmöntuotanto Paisunta- ja varolaitteiden uusiminen. 1 G11 Lämmöntuotanto Lämmityskattilan uusiminen. 16 G11 Lämmöntuotanto Karkea kustannusarvio kiinteistön liittämiseksi kaukolämpöön, sis. 50 siirtimet ilmastoinnille, lämmitykselle ja käyttövedelle. G12 Lämmönjakelu Linja- ja sulkuventtiilien (etenkin istukkaventtiilit) uusiminen, 3 verkoston tasapainotus. G13 Lämmönluovutus Varaus vanhojen valurautaisten radiaattoreiden uusimiselle 3 patteriventtiiili saneerauksen yhteydessä. G13 Lämmönluovutus Patteriventtiilien ja termostaattiosien uusiminen. 10 G21 Vedenkäsittelylaitteet Lämminvesivaraajan uusiminen. 5 G24 Viemäriverkostot Pohja- ja tonttiviemärin huuhtelu ja videokuvaus viemärin 1 saneerauksen kiirrellisyyden selvittämiseksi. G24 Viemäriverkostot Varaus tonttiviemärin kunnostukselle sukkasujutus-menetelmällä. 10 G24 Viemäriverkostot Vuotokohdan paikantaminen ja korjaus. 1 G24 Viemäriverkostot Tuuletusviemäreiden kattoläpivientien tiivistyksen korjaus, ei budjetoitu huoltotoimi ei budjetoida. G25 Vesi- ja viemärikalusteet Vesikalusteiden uusiminen. 5 G31 Ilmastointikoneet Huippuimureiden ja kohdepoistopuhaltimen uusiminen. 9 Huippuimureiden uusimisessa huomioitava että osa toimii vetokaappien puhaltimena (siipipyörien kestävyys). G33 Kanavistot Sähkösuodattimien uusiminen. 4.. LVIA-tekniikka yhteensä vuosille SÄHKÖTEKNIIKKA H11 Aluejärjestelmät Vanhat pistorasiakotelot uusitaan. 2 H11 Piirustukset Kohteeseen hankitaan käyttöpiirustussarja. 2 H44 Voimaryhmäjohdot Vanhimpien voimaryhmäjohtojen uusiminen mahdollisimman pian. 4 H45 Valaistusryhmäjohdot Vanhimpien ryhmäjohtojen uusiminen mahdollisimman pian. 4 H62 Lämmittimet Säteilylämmittimen korjaaminen. 1 J21 Yhteisantenni- ja Järjestelmän uusiminen digitaalisten antennilähetysten 4 satelliittitelevisiojärjestelmät vastaanottamiseen kelvolliseksi... Sähkötekniikka yhteensä vuosille Total Korjaustarpeet 1-5 vuoden aikajänteellä Total ( ) yhteensä 137 Copyright Pöyry Building Services Oy Kustannukset eivät sisällä arvonlisäveroa (alv 0 %). Kustannustaso 2006.

13 Satamatie 15, Oulu (18) C. KUNTORISKIT JA KORJAUSTARPEET YLI 5 VUODEN AIKAJÄNTEELLÄ ( ) C. Kuntoriskit ja korjaustarpeet yli 5 vuoden aikajänteellä ( ) T-90 Rakenne / järjestelmä Korjaustoimenpide-ehdotus tai riski Kustannus 1000 (Alv 0%) 2. LVIA-TEKNIIKKA G11 Lämmöntuotanto Jätteenpolttolaitoksen kunnostus ennen käyttöönottoa. ei budj. G14 Eristykset Kattilahuoneeseen kohdistuvissa korjaustöissä on huomioitava ei budj. asbestieristys. G31 Ilmastointikoneet Tuloilmakoneiden kunnostus (laakerit, moottorit yms.) 3 G32 Ilmastointikoneeseen liittyvät Tuloilmakoneiden lämmityspattereiden kiertovesipumppujen 1 osat uusiminen. G33 Kanavistot Poistokanavien nuohous ja tulokanavien nuohoustarpeen tarkastus 4 (budjetoitu poistokanavan nuohous). G5 Paineilmaverkostot Paineilmakompressorin uusiminen. 10 G41 Kylmäkoneistot R12-kylmäainetta käyttävien kylmäkoneiden (3 kpl) uusiminen. 7 R12-kylmäaineen käyttö kylmälaitteiden huolossa on kielletty vuoden 2003 jälkeen. G41 Kylmäkoneistot R22-kylmäainetta käyttäviem jäähdytyslaitteiden uusiminen. R22:n 5 käyttö laitteiden huolossa kielletään G42 Kylmä- ja jäähdytysjakelu Kylmiöiden magneettiventtiilien uusiminen. 3 J6 Rakennusautomaatiojärjestelmät Rakennusautomaation ylläpitokunnostus. 2.. LVIA-tekniikka yhteensä SÄHKÖTEKNIIKKA H33 Kaapeliläpiviennit Kaapeliläpiviennit tarkistetaan ja korjataan. 4.. Sähkötekniikka yhteensä Total Korjaustarpeet yli 5 vuoden aikajänteellä Total ( ) yhteensä 39 Copyright Pöyry Building Services Oy Kustannukset eivät sisällä arvonlisäveroa (alv 0 %). Kustannustaso 2006.

14 3 VALOKUVAT

15 Satamatie 15, Oulu (18) 3. VALOKUVAT 3.1 Valokuvat, LVI-tekniikka Kuva 1: Lämmitysjärjestelmän vanhoja istukkaventtiileitä. Kuva 2: Kohteessa perustasoinen vesikalustus.

16 Satamatie 15, Oulu (18) Kuva 3: Kylmiöiden ikääntyneet kylmäkompressorit. Kuva 4: Tuuletusviemärin kattoläpivienti, saumaus huono Kuntonen.

17 Satamatie 15, Oulu (18) 3.2 Valokuvat, sähkötekniikka Kuva 1: Vanha pistorasiakotelo, ei vikavirtasuojakytkintä. Kuva 2: Sisätilan valaisin, kupu puuttuu.

18 Satamatie 15, Oulu (18) Kuva 3: Ulkovalaisin, kupu tummentunut (myös haurastunut, ei kestä kolauksia). Kuva 4: Kaapelihyllyasennuksia, ei kaapelin lisäys varaa.