Heinätorinkatu Oulu KUNTOARVIO

Transkriptio

1 Heinätorinkatu 25 KUNTOARVIO

2 2 (34) KUNTOARVIORAPORTIN SISÄLTÖ ALKUSANAT... 3 YHTEENVETO KUNTOARVION TAUSTA JA TAVOITTEET Kuntoarvion suoritus ja suorittajat Kuntoarvion tavoitteet ja sisältö KOHDE Kohteen käyttö Korjaushistoria RAKENNUSTEKNINEN KUNTO Perustukset ja rakennuksen vierusta Rakennusrunko Julkisivut Yläpohjarakenteet Sisäpuolen rakenteet Kosteusvaurio/sisäilmatarkastus Riskirakenne tarkastelu LVI- JÄRJESTELMÄT Lämmitysjärjestelmä Vesi- ja viemärijärjestelmä Ilmanvaihtojärjestelmä Kylmätekniset järjestelmät Palontorjuntajärjestelmät SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Kytkinlaitokset ja jakokeskukset Johtotiet, johdot ja kalusteet Valaisimet Lämmittimet, kojeet ja laitteet Eritysjärjestelmät Telejärjestelmät Turvajärjestelmät Rakennusautomaatiojärjestelmät TEKNINEN PTS- EHDOTUS Välittömät sekä pienet korjaustyöt Ehdotetut korjaustoimenpiteet... 26

3 3 (34) ALKUSANAT Tämän kuntoarvioraportin laadinnassa on asuinrakennuksen kuntoarvio; suoritusohje KH esitettyä nimikkeistöä. Suunnittelu- ja kartoitustyö on pääsääntöisesti aistinvarainen, kartoittajan kokemukseen ja eri tahojen haastatteluun perustuva kokonaisuus. Kartoitustyössä ei välttämättä löydetä sellaisia piileviä vikoja tai riskejä, joista ei ole näkyvissä vaurioita tai vaurio on jo peitetty pintakorjauksella tai vaurio sijaitsee tilassa, joka on kartoitushetkellä lukittuna. Kuntoarviossa ei voida selvittää radonin ym. esiintymisiä. Kustannusarviossa on käytetty soveltuvilta osin Talonrakennuksen kustannustieto kirjan tietoja sekä kokemusperäisiä kustannustietoja. Esitetyt kustannusarviot ovat kustannustason 1/2013 mukaisia minimikustannusarvioita. Kustannusarviot ovat karkeita arvioita budjetointia varten (pääosin +/- 30%, osin enemmänkin yksityiskohdista ym. riippuen), eivätkä sisällä arvonlisäveroa. Erillisten toimenpiteiden kustannukset sisältävät myös niihin liittyvien töiden kustannukset (esimerkiksi ilmanvaihdon korjaus- ja muutostyöt sisältävät niihin liittyvien rakennus- ja sähköteknisten töiden kustannukset). Emme vastaa kustannusarvioista, jotka poikkeavat mahdollisiin urakoitsijatarjouksiin ym. ISS Proko Oy vastaa lausunnostaan konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen mukaisesti (KSE 1995), korkeintaan palkkionsa suuruisella summalla. Toimenpide-ehdotukset on laadittu tukemaan kohteen peruskorjaushankkeen suunnittelua. Käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 5 uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden aikana 4 hyväkuntoinen, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuo den kuluessa 1 heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa

4 4 (34) YHTEENVETO Kiinteistö on rakennusteknisesti tyydyttävässä kunnossa. Julkisivussa ja ikkunoissa on maalipinnan hilseilyä ja paikallista lahovauriota. Vesikate on teknisen käyttöikänsä lopussa. Julkisivuverhoilun, vesikatteen ja ikkunoiden uusiminen on esitetty vuodelle Piha-alueella korjaukset kohdistuvat pintarakenteisiin ja sade- ja sulamisvesien poisjohtamisen parantamiseen. Kiinteistössä ei havaittu merkkejä salaojituksesta, myös sadevesien poisjohtaminen rakennuksen vierustalta on puutteellinen. Piha-alueille tehtävän korjauksen yhteydessä olisi järkevää asentaa salaojat, patolevyt ja sadevesien poistojärjestelmä kellarin kosteustilanteen helpottamiseksi. Wc / pesuhuoneet ovat teknisen käyttöikänsä päässä ja vaativat uusimisen. Kiinteistön ikkunat ovat ns. alkuperäisiä kaksilasisia puuikkunoita. Ikkunoiden kunto on välttävä. Kaikkien ikkunoiden uusiminen on esitetty vuodelle Rakennus on LVI-tekniikan osalta välttävässä/tyydyttävässä kunnossa. LVI-järjestelmät ovat pääosin peruskorjauksen ajalta 1980-luvulta. LVI-tekniset korjaustarpeet ja kustannukset seuraavan 10-vuotis kunnossapitojakson aikana kohdistuvat käyttövesiputkiston uusimiseen, sulkuventtiileiden uusimiseen, vesi- ja viemärikalusteiden uusimiseen, lämminvesivaraajien uusimiseen, kattosadevesijärjestelmän uusimiseen ja ilmanvaihtokanavien puhdistamiseen. Kunnossapitojakson alussa kiireelliset toimenpiteet tuovat myös pieniä lisäkustannuksia. Rakennuksen sähköistykset ovat pääosin vuodelta 1981 ja niitä on uusittu osittain tehtyjen perusparannusten myötä. Tarkastuksessa havaittiin myös 60-luvun asennuksia. Sähkö- ja telejärjestelmien osalta on yleisesti tiedossa uusimista teknisen käyttöiän ja huonon toimivuuden vuoksi. Myös energiateknisistä syistä valaistusta ja lämmitystä on syytä uusia. Välittömästi korjattavia asioita on pienet huolto- ja korjaustyöt sekä turvallisuuspuutteet, jotka on mainittu kohdassa 6.1. Sähköjärjestelmät on tehty aikakaudella olevien määräysten mukaisesti. Rakennuksen ikä ja kokonaisuus huomioiden rakennuksen kunto on tyydyttävä.

5 2 (34) KIINTEISTÖN PTS-EHDOTUS YHTEENVETO Heinätorinkatu Yhteensä Rakennustekniset työt LVI-työt 6, ,5 Sähkötyöt Yhteensä Kustannusarvio x x Sähköt yöt 60 LVI-ty öt Rakennustekniset työt Vuosi

6 2 (34) Heinätorinkatu 25 RAKENNUSTEKNIIKAN PTS-EHDOTUS Raportin Toimenpide-ehdotukset Määrä- Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2025 koodi arvio Perustukset ja rakennuksen vierusta Sokkelin halkeamien korjaukset ja ulkopuolen suojaaminen patolevyin, sokkelin uudelleen pinnoittaminen. Sadevesi- ja salaojajärjestelmien asennus 1 erä 25 Maanpinnan muotoilujen parannus 1 erä 5 Aidan uusiminen 1 erä 2 Julkisivut Ulkoseinien laudoituksen uusiminen 1 erä 33 Ikkunoiden uusiminen 1 erä 10 Ulko-oven uusiminen 1 erä 0,5 Peitetään kadunpuolelta ja pääsisäänkäynnin vieressä olevat luukut perustuksien korjauksen yhteydessä 1 erä 1 Yläpohjarakenteet Vesikaton huoltomaalaus ja läpivientien tarkistus / tiivistys 1 erä 2,5 Vesikaton uusiminen 1 erä 19 Viemärin tuuletusputken eristys kylmällä ullakkotilalla 1 erä 0,2 Sisäpuolen rakenteet Wc / pesuhuoneiden remontointi 4 32,0 Huoneiston 1 alapuolella olevan kellaritilan katosta tippui vesi HETI Rakennustekniset työt yhteensä

7 3 (34) Heinätorinkatu 25 LVI-JÄRJESTELMIEN PTS-EHDOTUS Raportin Toimenpide-ehdotukset Määrä- Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2025 koodi arvio Lämmitysjärjestelmät Vesi- ja viemärijärjestelmät Käyttövesiputkien uusiminen 1 erä 20 Sulkuventtiileiden uusiminen 1 erä 1 Vesi- ja viemärikalusteiden uusimista 1 erä 1,5 Lämminvesivaraajien uusimista 1 erä 3 Kattosadevesijärjestelmän uusiminen 1 erä 5 Ilmanvaihtojärjestelmät Ilmanvaihtokanavien puhdistaminen 1 erä 1,5 Vanhojen venttiileiden uusimista 1 erä 0,5 LVI-työt yhteensä

8 4 (34) Heinätorinkatu 25 SÄHKÖJÄRJESTELMIEN PTS-EHDOTUS Raportin Toimenpide-ehdotukset Määrä- Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2025 koodi arvio Keskukset Keskuksien uusimista 20 Valaisimet Valaisinten uusimista/ perusparannusta 10 Kalusteet ja kaapelit Sähköjärjestelmien perusparannus 40 Lämmitysjärjestelmät Lämmittimien uusimista 8 Telejärjestelmät Telejärjestelmien uusimista (antenni, atk) 6 Sähkötyöt yhteensä

9 2 (34) 1. KUNTOARVION TAUSTA JA TAVOITTEET 1.1. Kuntoarvion suoritus ja suorittajat Kuntoarvion kiinteistötarkastus suoritettiin Tarkastuksessa suoritettiin rakennuksen rakennustekninen ja LVIS -tekninen tarkastus. Tarkastuksen suorittivat: LVI tekniikan asiantuntija: Rakennustekniikan asiantuntija: Sähkötekniikan asiantuntija: Hannu Barsk Pasi Kortetjärvi Jukka Annala Kierrosajankohtana haastateltiin kiinteistönhoitajaa ja paikalla olleita asukkaita. Käydyissä tiloissa tehtiin mittauksia pintakosteudenilmaisimella otannalla. Myös tiloissa, joissa oli viitteitä kosteuteen, tehtiin mittauksia otannalla. On huomioitava, että pintakosteudenilmaisimen näyttämät lukemat ovat suuntaa antavia, eikä sen perusteella voida luotettavasti sanoa, esiintyykö rakenteissa liikaa kosteutta / kosteusvaurioita. Sen antamien lukemien perusteella voidaan suositella vain lisätutkimuksia, kuten esim. porareikämittaukset. Kaikkien mahdollisten kosteusvaurioiden syyt on selvitettävä ja syyt poistettava ja suoritettava tarvittavat korjaustoimenpiteet. Kosteusvauriot / liika kosteus lisäävät rakenteiden ja sisäilman epäpuhtauksien esiintymisriskiä. Kuntoarviossa ei voida selvittää em. esiintymisiä, joten ne on tehtävä mahdollisten lisätutkimusten tulosten perusteella. Sisäilman ja rakenteiden epäpuhtaudet (esim. sädesienet ja homeitiöt) voivat aiheuttaa terveydellisiä haittavaikutuksia, joihin kuntoarviossa ei voida ottaa kantaa. Kuntoarviossa ei voida selvittää radonin ym. esiintymisiä Kuntoarvion tavoitteet ja sisältö Kuntoarvion tavoitteena on antaa omistajalle kiinteistön peruskorjauksen lähtökohdaksi ja suunnittelun päätöksen teon tueksi tarvittavaa tietoa rakennuksen riskeistä, korjaustarpeesta ja teknisestä kunnosta. Raportin sisältö on koottu yhteenvetomaisesti käsitellen laajempia kokonaisuuksia.

10 3 (34) 2. KOHDE 2.1 Kohteen käyttö 2.2 Korjaushistoria Kohde Heinätorinkatu 25, Oulu Osoite Heinätorinkatu 25 Rakennusvuosi: 1923 Kerroksia: 2 Rakennusrunko: Hirsi Julkisivut: Puuverhoiltu Tiedot on saatu tilaajan toimittamista asiakirjoista. LVI-järjestelmien peruskorjaus 1980-luvulla Sähkökeskukset ja osin sähköjärjestelmiä 1981 Yksittäisiä uusimisia huoneistoissa 2000-luvulla

11 4 (34) 3. RAKENNUSTEKNINEN KUNTO 3.1 Perustukset ja rakennuksen vierusta Rakennus on kellarillinen ja perustettu maanvaraisesti. Alapohjarakenteen kellarissa on maapohjaa sekä valettua lattiaa. Rakennuksen vierustat on nurmettuja. Perustuksissa on näkyvissä suurehkoja halkeamia ja maalipinnan hilseilyä. Kallistukset rakennuksen vierustoilla ovat paikoin heikot / rakennukseen päin. Samoin piha-alueen soratiessä on painaumia joihin kerääntyy vesi. Sadevedet laskevat rakennuksen vierustoille. Salaoja järjestelmästä ei havaittu viitteitä. Tontin kadun puoleisella sivulla on puuaita. Aidan puuosissa on lahoa ja maalipinnan hilseilyä. Kuntoluokka 2 Toimenpide-ehdotukset Sokkelin halkeamien korjaukset ja ulkopuolen suojaaminen patolevyin, sokkelin uudelleen pinnoittaminen: Kuntoluokka erä Sadevesi- ja salaojajärjestelmien asennus: Kuntoluokka erä Maanpinnan muotoilujen parannus: Kuntoluokka erä Puuaidan uusiminen. Kuntoluokka: erä Rak. tek Kuvat 1 ja 2. Perustuksen maalipinta hilseilee. Perustuksissa halkeamia. Rak. tek Kuvat 3 ja 4. Maanpinnan muotoilu on puutteellinen.

12 5 (34) Rak. tek Kuva 5. Sadevedet laskevat perustuslinjalle. Rak. tek Kuva 6. Aidassa lahoa ja maalipinnan hilseilyä. 3.3 Rakennusrunko Rakennuksen kantavana rakenteena on hirsirunko. Kellarikerroksen seinät / pilarit ovat paikalla valettuja. Välipohjarakenteet ovat puuvälipohjia. Yläpohjarakenteena ovat puurakenteiset ristikot. Rakennuksen runko on suurimmalta osalta piilossa pinnoitteiden alla, mutta pinnoilla ei havaittu sellaisia taipumia joka olisi aiheutunut rungon kantavuuden heikentymisestä. 3.4 Julkisivut Kuntoluokka 4 Toimenpide-ehdotukset Julkisivuremontin yhteydessä tarkistetaan hirsirungon kuntoa. Rakennuksen julkisivut ovat lautaverhoiltuja. Lautaverhoilun maalipinta hilseilee monin paikoin sekä verhoilussa on paikallista lahovauriota. Laudoituksen alaosa on umpinainen joten tuulettuvuus on heikko. Lautaverhoilulla annetaan noin 50 vuotta teknistä käyttöikää tavanomaisissa olosuhteissa ja huoltokäsittelyä suositellaan 5-20 vuoden välein. Kuntoluokka 2

13 6 (34) Rak. tek Kuvat 8 ja 9. Julkisivuverhoilussa maalipinnan hilseilyä. Rak. tek Kuvat 10 ja 11. Puuosissa lahovaurioita. Rak. tek Kuva 12. Julkisivuverhoilun alaosassa ei ole tuuletusrakoja. Ikkunat ovat alkuperäisiä kaksilasisia puukarmisia ikkunoita. Ikkunoissa ei ole vesipeltejä vaan vesipeltien asemaa ajaa ulospäin kasvatettu alapuite. Ikkunoiden ulkopuolen maalipinnoissa on hilseilyä sekä paikallista lahoa alapuitteissa. Ikkunoiden kunto on välttävä. Keskimääräinen käyttöikä puuikkunoille on 50 vuotta normaali rasitusluokassa ja ulkopuolinen huoltomaalaus 5-15 vuoden välein. Kuntoluokka 2

14 7 (34) Rak. tek Kuva 13. Ikkunoiden puuosissa on maalipinnan hilseilyä. Rak. tek Kuva 14. Vesipellin asemaa ajavassa alapuitteessa on lahovauriota. Rak. tek Kuva 15. Kadun puoleisella sivulla kellarin ikkunan tilalle asennettu peiteluukku on painunut yläosastaan sisäänpäin. Ulko-ovi on puukarminen pienellä lasiaukolla varustettu yksilehtinen ovi. Ulko-oven maalipinnassa on hilseilyä. Porraskäytävällä olevat huoneistojen ovet ovat lasiaukollisia puuovia. Porraskäytävän ovissa on myös maalipinnan kulumaa / hilseilyä. Keskimääräinen käyttöikä puu-ulko-oville on 40 vuotta normaali rasitusluokassa ja ulkopuolinen huoltomaalaus / käyntisovitus 5-15 vuoden välein. Kuntoluokka 2

15 8 (34) Rak. tek Kuvat 16 ja 17. Puinen ulko-ovi sekä porraskäytävän ovi. Ovien maalipinnoissa on hilseilyä / kulumaa. Toimenpide-ehdotukset 3.5 Yläpohjarakenteet Ulkoseinien laudoituksen uusiminen; Käyttöluokka erä Ikkunoiden uusiminen. Käyttöluokka erä Peitetään kadunpuolelta ja pääsisäänkäynnin vieressä olevat luukut perustuksien korjauksen yhteydessä: Kuntoluokka erä Ulko-oven uusiminen. Käyttöluokka erä Yläpohjarakenteena ovat puurakenteiset ristikot. Vesikatteena on konesaumattu peltikate. Vesikatteen maalipinnassa on hilseilyä. Kylmällä ullakolla on asukkaiden irtaimistovarastot jotka olivat lukossa, eikä tarkastusta voitu suorittaa kokonaisuudessaan. Vesikatteen aluslaudoituksessa on kosteusjälkiä läpivientien läheisyydessä. Varmuutta sille, missä vaiheessa jäljet ovat syntyneet, ei voida sanoa. Sinkitylle ja maalatulle rivipeltikatteelle annetaan normaali rasitusluokassa 60 vuotta käyttöikää ja kevyessä rasitusluokassa 80 vuotta. Huoltoväli / kunnossapitojakso on vuotta. Tekninen käyttöikä on ylitetty. Kuntoluokka 2 Rak. tek Kuvat 18 ja 19. Vesikatteen maalipinnassa paikoin hilseilyä. Läpivientien tiiveyksiä syytä tarkkailla.

16 9 (34) Rak. tek kuva 20. Pellitys palanut rikki savuhormin yläosasta. Rak. tek Kuvat 21 ja 22. Vesikatteen aluslaudoituksessa ja putkieristeessä kosteusjälkiä. Toimenpide-ehdotukset 3.6 Sisäpuolen rakenteet Vesikaton huoltomaalaus ja läpivientien tarkistus / tiivistys. Käyttöluokka erä Vesikaton uusiminen. Käyttöluokka erä Kuntoarviokierroksen aika tarkastettiin kaksi asuntoa, lisäksi yhdessä käytiin kellarikerroksessa havaitun vesivuodon takia. Huoneistojen seinät ovat hirsiseiniä joissa pinnoitteena on tapetti (jokin levy tapetin alla). Lattioiden pinnoitteena on käytetty muovimattoa. Kattopinnat ovat paneloituja. Väliovet ovat puuovia ja niiden kunto on tyydyttävä. Ikkunoiden puuosissa esiintyy maalipinnan kulumaa sekä kosteudesta aiheutunutta tummumaa. Asukaskyselyjen mukaan huoneistoissa esiintyy muun muassa vedontunnetta sekä ikkunoiden avattavuuksissa ja tiivistyksissä on puutteita. Kuntoluokka 3 Wc / pesuhuoneen lattioissa on muovimatto, seinillä on laattaa tai kosteantilan tapettia. Pesuhuoneiden pinnoitteet ovat eri aikakaudelta joten niitä on remontoitu (80-luvulla ja uudempia) ainakin osittain jossain vaiheessa. Märkätilan lattiapinnoitteena olevan muovimaton tekninen käyttöikä on noin 20 vuotta. Pääsääntöisesti pesuhuoneiden tekniset

17 10 (34) käyttöiät ovat lopussa. Tarkastettujen huoneistojen WC- / pesutilojen seinä- ja lattiapinnoilta ei havaittu kohonneita lukemia pintakosteusmittarilla. Huoneiston 3 wc / pesuhuoneen katossa on kosteusjälkiä iv-venttiilin läheisyydessä. Kuntoluokka 2 Huoneistoissa on kaksi pönttöuunia ja puuliesi. Huoneistossa 3 keittiön puulieden pelti on jumiutunut ja tulisijan käyttö on sen myötä estynyt. Muuten tulisijat olivat toimintakuntoisia. Tulisijojen lämmönvaraavuus on haastattelun mukaan heikko. Pönttöuunien maalipinnoissa on hilseilyä. Kuntoluokka 3 Kellarissa puuvarastojen osalla on maapohja, muuten on betonilattiaa. Kellarivarastojen ovien käynti on paikoin puutteellinen ovien vastatessa lattiaan. Kellarin ja huoneistojen välinen välipohja on rapattu. Välipohjassa on läpivientejä jotka eivät ole tiiviitä ja mahdollistavat hajujen pääsyn kellaritiloista huonetiloihin. Kellarin seinät ovat betonisia, tiilipinnalla olevia sekä lautaverhottuja. Kellarikerroksen ulkoseinillä on halkeamia jotka ovat nähtävillä myös ulkopuolelta. Väliseinien osalla lautaverhoilua on irronnut osittain. Kuntoluokka 3 Rak. tek Kuvat 23 ja 24. Ikkunan tiivistys repsottaa. Maalipinnassa kulumaa ja puuosissa tummumaa. Rak. tek Kuva 25. Pesuhuoneen katossa ja seinän vierellä on kosteusjälkiä. Seinätapetti on irtoamassa paikoin liimauksesta.

18 11 (34) Rak. tek Kuva 26. Yleiskuvaa pönttöuunista. Uunien maalipinnoissa jonkun verran maalipinnan hilseilyä. Rak. tek Kuva 27. Yleiskuvaa puuvarastosta. Rak. tek Kuva 28. Kellarinseinässä halkeama.

19 12 (34) Rak. tek Kuvat 29 ja 30. Kellarin katossa halkeama ja avonaisia läpivientejä. Toimenpide-ehdotukset Wc / pesuhuoneiden remontointi kpl Pintaremonttien yhteydessä tarkistetaan rakenteiden tiiveyksiä tarkemmin. 3.7 Kosteusvaurio/sisäilmatarkastus Kiinteistökierroksen aikana tehtiin havainto vuotovahingosta. Huoneiston 1 alapuolella olevan kellaritilan katosta tippui vesi. Rakennetta avattiin vuotokohdalta mutta tarkempaa vuotokohtaa ei saatu paikannettua. Asiasta ilmoitettiin paikan päällä isännöitsijälle. Välipohjaa on käyty avaamassa kiinteistökierroksen jälkeen, kuvia avatusta rakenteesta käytiin ottamassa 20 ja Vuotojälkiä näyttäisi olevan lattiakaivon sekä wc-istuimen kohdilla. Havaintojen perusteella koko välipohjarakenne huoneiston 1 wc / pesuhuoneen kohdalla näyttäisi olevan vaurioitunut. Välipohjasta suositellaan poistettavan kaikki laudoitukset ja eristykset jotta päästään näkemään kantavien rakenteiden kuntoa. Purkutyöt tulee ulottaa ehjään / terveeseen rakenteeseen saakka. Rak. tek Kuva 31. Rappaus on poistettu välipohjasta wc / pesuhuoneen kohdalta. Laudoituksessa on tummentumaan, lahovaurioita sekä kosteuksia.

20 13 (34) Rak. tek Kuva 32. Puurakenteissa lahovaurioita. Toimenpide-ehdotukset 3.8 Riskirakenne tarkastelu Välipohjaa avataan ehjään / terveeseen rakenteeseen saakka. Korjauskustannukset voidaan laskea vahingon / vaurion laajuuden selvittyä. Rakennuksien riskirakennetarkastelu suoritettiin olemassa olevien piirustuksien ja kiinteistökierroksen pohjalta. Riskirakenne tarkastelu jaetaan seuraaviin osiin. 1. Rakenteelliset vauriot / Staattinen vakavuus Kantavissa rakenteissa ei havaittu sellaisia vaurioita, halkeamia tai taipumia, joilla olisi merkitystä rakennuksen rakenteiden kantavuuteen. 2. Sisäilmariskit Kellaritiloissa oli havaittavissa normaalista poikkeavaa hajua, syynä on osittain puukellarin puolella oleva maapohja. Välipohjan läpivientien kautta kellaritilojen ilmaa pääsee myös y- läpuolella oleviin huonetiloihin. 3. Riskirakenteet Ulkopuoli Ulkoseinärakenne saattaa vaurioitua puuttuvan julkisivun tuuletusraon vuoksi. 4. Turvallisuus Rakennus on rakennettu 1923 luvulla, rakennusmateriaaleissa käytettiin yleisesti asbestia pintarakenteissa, tasoitteissa sekä liimoissa. Korjattaessa tai purettaessa rakenteita tulee asbestin mahdollinen olemassa olo varmistaa ja huomioida turvallisuustekijät. Toimenpide-ehdotukset Suosittelemme asbestikartoituksen tekemistä.

21 14 (34) 4. LVI- JÄRJESTELMÄT 4.1 Lämmitysjärjestelmä Rakennuksessa on sähkölämmitys. Lämmönjako on toteutettu sähkökäyttöisin lämmityspatterein. Laitteistoa tarkastellaan lähemmin sähköosiossa. Huoneistoissa on lisäksi puulämmitteiset pönttöuunit ja puuhellat, joita asukkaat käyttävät vaihtelevasti. 4.2 Vesi- ja viemärijärjestelmä Rakennuksen käyttövesiputkisto on silmämääräisesti arvioiden uusittu peruskorjauksen yhteydessä 1980-luvulla. Käyttövesiputkisto on näkyviltä osiltaan valmistettu kupariputkesta kovajuotoksin ja puristusliitoksin. Kellarikerroksen katossa havaittiin vuotoa yläkerran huoneiston 1 kohdalla. Vuotokohdassa kulkee käyttövesi- ja viemäriputkia ja vuoto viittaisi käyttövesiputken vuotoon, mutta tarkkaa vuotokohtaa ei onnistuttu paikallistamaan. Vuotokohta selviää, kun eristeitä ja rakenteita puretaan enemmän. Käyttövesiputkissa on aikaisemmin ollut jäätymisongelmaa talvisin. Asukkaan kertoman perusteella kellarikerroksen käyttövesiputket on eristetty noin vuosi sitten (2013). Kupariputkien keskimääräinen tekninen käyttöikä on vuotta, joten putkien käyttöikä alkaa lähetä loppuaan. Käyttövesiputkien uusimiseen on suositeltavaa varautua seuraavan 10-vuotis kunnossapitojakson aikana. Putkistojen kuntotutkimus kohteeseen ei ole perusteltua, koska kyseessä on pieni rakennus ja putkiston keskimääräinen tekninen käyttöikä alkaa lähetä loppuaan. Kokonaisuutena käyttövesiputkiston kuntoluokka on välttävä. Kuntoluokka 2 Käyttövesiputkiston eristeet ovat materiaaliltaan alumiinipaperipinnoitettua mineraalivillaa. Eristeiden kunto on hyvä. Kuntoluokka 4 Käyttövesiverkoston sulkuventtiilit ovat pääosin peruskorjauksen aikaisia istukka- ja pallomallin venttiileitä. Sulkuventtiileiden keskimääräinen tekninen käyttöikä on vuotta, joten ne ovat saavuttaneet käyttöikänsä. Sulkuventtiileiden uusiminen tulee ajankohtaiseksi viimeistään putkiston uusimisen yhteydessä. Kokonaisuutena sulkuventtiileiden kuntoluokka on heikko. Kuntoluokka 1 LVI Kuvat 1 ja 2. Kellarikerroksen ja As 1 välipohjassa vuotoa. Tarkka vuotokohta selviää rakenteita ja eristyksiä purkamalla.

22 15 (34) LVI Kuvat 3-6. Yleiskuvia käyttövesiputkista, putkieristeistä, sulkuventtiileistä ja vesimittareista. Lämmin käyttövesi tuotetaan huoneistokohtaisilla, sähkökäyttöisillä lämminvesivaraajilla. Varaajat ovat Haato merkkisiä. Uusimmat varaajat ovat 17 vuotta vanhoja ja vanhin 34 vuotta vanha. Varaajien keskimääräinen tekninen käyttöikä on 30 vuotta ja vastuksilla noin 15 vuotta, joten varaajien uusiminen tulee ajankohtaiseksi seuraavan 10-vuotis kunnossapitojakson aikana. Varaajat ovat tilavuudeltaan pienikokoisia (30 l) ja asukkaiden kertoman perusteella eivät aina riitä edes suihkussa käyntiin. Varaajia uusittaessa on ne suositeltavaa uusia suurempiin ja tehokkaampiin malleihin LVI Kuvat 7 ja 8. Lämminvesivaraajat ovat eri-ikäisiä ja mallisia. Rakennuksen sisäpuoliset jätevesiviemärit ovat näkyviltä osiltaan valmistettu muoviosista kumirengastiivisteliitoksin. Yläpohjassa havaittiin viemärin tuuletusputken oleva eristämättä. Tuuletusputki on suositeltavaa eristää pikaisesti. Viemärit ovat silmämääräisesti arvioiden 1980-luvun peruskorjauksen aikaisia. Viemäreiden keskimääräinen tekninen käyttöikä

23 on noin 50 vuotta, joten viemäreillä on vielä käyttöikää jäljellä. Kokonaisuutena viemäreiden kuntoluokka on hyvä. Rakennuksen piha-alueella on 2 kpl jätevesiviemäreiden tarkastusputkia. Putkista käsin tarkasteltaessa viemärit näyttivät toimivan hyvin. Asukkaiden kertoman perusteella kuitenkin myös viemäreiden osalta on esiintynyt jäätymistä talvisin. 16 (34) LVI Kuvat 9 ja 10. Viemärin tuuletusputki yläpohjassa on eristämättä. Tarkastusputkilta tarkasteltaessa viemärit näyttivät toimivan hyvin. Kuntoluokka 4 Piha-alueella ei ole sadevesien viemäröintiä. Kiinteistön kattosadevedet on ohjattu syöksyputkilla rakennuksen seinustan viereen. Syöksytorvien alla ei ole loiskekouruja ja maanpinnan muotoilu on paikoin puutteellinen. Ylimääräisen kosteusrasituksen vähentämiseksi syöksytorvien alle olisi vähintäänkin suositeltavaa asentaa loiskekourut veden poisjohtamiseksi seinälinjalta. Syöksytorvet ja räystäät ovat vanhoja ja niissä on ulkoisia vaurioita sekä ruostetta. Kattosadevesijärjestelmän kuntoluokka kokonaisuutena on välttävä. Kuntoluokka 2 LVI Kuvat Yleiskuvia sadevesijärjestelmästä. Syöksytorvien alla ei ole kaivoja eikä loiskekouruja. Piha-alueella on lammikoitumista. Rakennuksen vesi- ja viemärikalusteet ovat sekalaisesti eri vuosikymmeniltä ja eri valmistajien tuotteita. Vesi- ja viemärikalusteita on uusittu aina tarpeen mukaan. Vesikalusteiden keskimääräinen tekninen käyttöikä on vuotta. Vanhimmat vesikalusteet ovat jo saavuttaneet käyttöikänsä, joten niiden uusiminen tulee ajankohtaiseksi seuraavan 10- vuotis kunnossapitojakson alkupuolella. Viemärikalusteiden keskimääräinen tekninen käyttöikä on n. 50 vuotta. Viemärikalusteilla on vielä käyttöikää jäljellä, mutta vanhimpien wcistuinten suuren vedenkulutuksen vuoksi myös ne on suositeltavaa uusia. Vuotavia vesi- ja viemärikalusteita ei havaittu tarkastuksen yhteydessä. Rakennuksen lattiakaivot ovat muo-

24 17 (34) vikaivoja ja niillä on vielä käyttöikää jäljellä. Asunnon 3 pesuhuoneen lattiakaivon ja korokerenkaan välisen tiivisteen havaittiin irronneen paikoiltaan. Lattiakaivon ja korokerenkaan välinen liitos on suositeltavaa tiivistää kosteusvaurioiden välttämiseksi. Lattiakaivoissa havaittiin paikoin puhdistustarvetta. Vesi- ja viemärikalusteiden kuntoluokka kokonaisuutena on tyydyttävä. Kuntoluokka 3 LVI Kuvat Yleiskuvia vesi- ja viemärikalusteista. Lattiakaivon ja korokerenkaan välinen tiiviste irronnut (Kuva 15.). Toimenpide-ehdotukset Lattiakaivojen liitosten tiivistäminen Heti - 1 erä Kellarikerroksen vuotokohdan paikallistaminen Heti - 1 erä (korjauskustannukset varmistuvat vuodon syyn ja vaurioalueen laajuuden selvitessä) Viemärin tuuletusputken eristäminen Heti - 1 erä Käyttövesiputkien uusiminen erä Sulkuventtiileiden uusiminen erä Vesi- ja viemärikalusteiden uusimista erä Lämminvesivaraajien uusimista erä Kattosadevesijärjestelmän uusiminen erä Piha-alueen sadevesijärjestelmän rakentamiskustannukset on huomioitu salaojituksen rakentamisen yhteydessä

25 18 (34) 4.3 Ilmanvaihtojärjestelmä Huoneistojen keittiöissä on liesituulettimet, mutta muutoin rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto. Pääte-elimet ovat sekalaisesti koneellisen poistoilmanvaihdon kartioventtiileitä ja painovoimaisen ilmanvaihdon lautasventtiileitä. Keittiöiden ulkoseiniin on asennettu korvausilmaventtiilit. Ilmanvaihtokanavien edellisestä puhdistuskerrasta ei ole tietoa. Asuinrakennusten ilmanvaihtokanavat olisi suositeltavaa puhdistaa 10 vuoden välein. Pesuhuoneen lautasventtiilin ympärillä huoneistossa 3 havaittiin kosteusjälkiä. Asukkaan kertoman mukaan hän ei ole koskaan nähnyt, että venttiililtä valuisi vettä. Jäljet kattorakenteissa ovat todennäköisesti peräisin kondensiokosteudesta. Sisäkattorakenteet venttiilin ympäriltä on suositeltavaa uusia. Mikäli vaurion aiheuttaja on ollut kondensiokosteus, myös ilmanvaihtokanava on suositeltavaa eristää. LVI Kuvat Yleiskuvat ilmanvaihdon pääte-elimistä. Lautasventtiilin ympärillä olevissa sisäkattorakenteissa kosteusjälkiä (Kuva 17). Toimenpide-ehdotukset IV-putken ympärillä olevien kosteusvaurioituneiden rakenteiden uusiminen ja tarvittaessa iv-putken eristäminen huoneiston 3 kohdalla Heti - 1 erä Ilmanvaihtokanavien puhdistaminen erä Vanhojen venttiileiden uusimista (IV-puhdistuksen yhteydessä) erä Kylmätekniset järjestelmät Rakennuksesta ei havaittu kiinteitä kylmäteknisiä järjestelmiä. Kuntoluokka -

26 19 (34) 4.5 Palontorjuntajärjestelmät Rakennuksen porraskäytävässä on ensisammutuskalustona käsikäyttöiset sammuttimet (2 kpl). Käsikäyttöisten sammutinten tarkastukset ovat ajan tasalla ja huomiomerkinnät ovat asianmukaiset. Seuraavat tarkastukset ajoittuvat helmikuulle LVI Kuva 21. Yleiskuva käsikäyttöisestä sammuttimesta.

27 20 (34) 5. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT 5.1 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset Kiinteistö on liitetty ulkona seinustalla olevan pääkeskuksen kautta paikallisen sähköyhtiön 0,4 kv:n pienjänniteverkkoon. Pääkeskus on vuodelta 1981 oleva koteloitu keskus (IP34). Pääkeskuksen nimellisvirta merkintää ei ollut. Ryhmäkeskukset ovat tarkastelun perusteella samalta aikakaudelta olevia kosketussuojaisia keskuksia. Keskukset sijaitsevat vapaasti seinällä ulkona ja huoneistojen eteisessä. Keskukset ovat tulppasulakkein varustettuja ja huoneistokeskukset on varustettu omilla kwh-mittareilla. Sähköjärjestelmien määräaikaistarkastuksesta ei ole merkintöjä. Yleisesti vastaavanlaiset kiinteistöt tarkastetaan 15 vuoden välein. Kiinteistössä oli asennettu 1.kerroksen huoneistoon erillinen kiinteistökeskus omalla mittauksella. Säh Kuva 1 ja 2. Näkymä nykyisestä pääkeskuksesta ja ryhmäkeskuksista Pää- ja ryhmäkeskukset ovat tyydyttävässä kunnossa teknisesti. Keskuksien läheisyydestä ei löytynyt piirustuksia ja keskusten sulakemerkinnät olivat osittain vajaat. Kellarin käytävällä oli maadoituskisko potentiaalitasausta varten, mihin oli liitetty johtavat osat. Kiinteistössä ei ollut erillistä teknistä tilaa. Kiinteistökeskuksen sijoitus huoneistossa on huono kiinteistöhuollon ja ylläpidon kannalta (Kuva 2). Pää- ja kiinteistökeskukselle tulisi järjestää oma tekninen tila esim. kellariin huollon ja käytännöllisyyden parantamiseksi. Keskuksien uusiminen tulisi ajoittaa muiden isompien saneerausten yhteyteen. Säh Kuva 3. Kellarissa oleva maadoituskisko. Kuntoluokka 3 Toimenpide-ehdotukset Keskuksien uusiminen. Kuntoluokka 3, erä

28 21 (34) 5.2 Johtotiet, johdot ja kalusteet Rakennuksen syöttö tulee Heinätorinkadun puoleiselta jakokaapilta. Liittymiskaapeli on tyypiltään MCMK 3x25+16 ja liittymää suojaavat sulakkeet ovat 3x100A energialaitoksen tiedon mukaan. Rakennuksen johdotukset ja kalusteet ovat pääosin vuodelta 1981, mutta tarkastuksessa havaittiin myös 60-luvun asennuksia. Asennuksia on uusittu pienien perusparannuksien myötä huoneistoissa 2000-luvun aikana. Ryhmäjohdot on asennettu tarkastelun perusteella pääosin pinta-asenteisena. Käytetyt kaapelit näyttivät olevan muovieristeisiä kuparikaapeleita ja osittain havaittiin vanhoja lyijyvaippakaapeleita. Kiinteistön pistorasiat olivat maadoitettuja kellarissa, keittiössä ja pesutiloissa. Muualla pistorasiat olivat maadoittamattomia. Kiinteistön jännitetaso mitattiin ja se vaihteli väillä VAC tasolla. Jännitetaso on normaali ja ei aiheuta toimenpiteitä. Ryhmäjohdot, kytkimet ja pistorasiat ovat tyydyttävässä kunnossa, mutta alkuperäiset järjestelmät alkavat olla teknisen käyttöiän loppupuolella. Pihalla oli uusitut autolämmityskotelot, jotka olivat hyväkuntoisia ja niille on ainoastaan huoltotoimia. Rakennuksen ulkopuolella on kuivan tilan jatkojohto, joka tulee poistaa (huoneiston omistajan vastuulla). Säh Kuva 4. ja 5. Näkymää nykyisistä kalusteista ja kaapeleista Säh Kuva 6. Ulkona olevia autolämmityskoteloita.

29 22 (34) Säh Kuva 7 ja 8. Kaapeliasennuksia ja ulkona oleva kuivan tilan jatkojohto. Kuntoluokka Kuntoluokka 4 Autolämmityskotelot 2/3 Kalusteet ja kaapeloinnit 5.3 Valaisimet Toimenpide-ehdotukset Poistetaan ulkona oleva kuivan tilan jatkojohto (Huoneiston omistajan vastuulla) Sähköasennusten perusparannus, Kuntoluokka 2/3, erä Valaistus on toteutettu ulkopuolella seinälle asennetuilla valaisimilla (1 kpl). Valaisintyyppeinä on käytetty tarkastelun perusteella hehkulamppuja. Ulkovalaistusta ohjataan eteisen kytkimen avulla. Sisävalaistus on toteutettu sekalaisesti hehku- ja loisteputkivalaisimilla. Sisävalaistusta ohjataan kytkimin, painonapein. Valaisimia on uusittu huoneistoissa osittain tehtyjen perusparannusten myötä. Käytävällä oli valaisin osittain irti ja muutamia suojakupuja puuttui kellarissa. Uudemmat valaisimet ovat hyvässä kunnossa, mutta alkuperäiset ovat käyttöiän loppupuolella. Uuden lamppudirektiivin myötä hehku- valmistus ja myynti lopetetaan. Kyseisissä valaisimissa suositellaan käytettäväksi korvaavia lampputyyppejä tai uusimaan kokonaan. Valaistuksen perusparantaminen tulisi toteuttaa elinkaarensa vuoksi. Korjataan turvallisuuspuutteet. Säh Kuva 9. ja 10. Nykyisiä ulko- ja sisävalaisimia (eteisessä irti alustastaan).

30 23 (34) Säh Kuva 11. ja 12. Nykyisiä uusittuja sisävalaisimia. Kuntoluokka 2/4 Toimenpide-ehdotukset Irti olevan ja ilman kupuja olevien valaisinten kunnostus, Huoltotoimi, Ei budjetoitu Alkuperäisten ulko- ja sisävalaistuksen uusiminen, Kuntoluokka 2, erä Lämmittimet, kojeet ja laitteet Rakennus lämmitetään sähkölämmityksen avulla. Huoneistoissa ja porraskäytävällä oli tasolämmittimet. Lämmittimiä ohjataan omilla termostaateilla. Alkuperäiset lämmittimet ovat 80-luvulta, mutta niitä on uusittu 2000-luvulla tehtyjen parannusten myötä. Kellarissa oli asennettu vesiputkiston saattolämmitys, joka on itsesäätyvä. Rakennuksessa ei ole LVI-teknisiä laitteita muita kuin liesituuletin ja lämminvesivaraaja pesutiloissa. Huoneistojen keittiössä on normaalit keittiökojeet. Laitteistojen sähköistys on turvallisuuteen nähden kunnossa. Alkuperäisten lämmittimien tekninen kunto on heikko ja energiatehokkuus huono. Lämmitysjärjestelmien perusparannus tulisi toteuttaa kunnossapitojakson aikana. LVI-laitteiden mahdollisen uusimisen yhteydessä uusitaan myös niiden sähköistys. Säh Kuva 13 ja 14. Näkymä lämmittimistä ja kellarin saattolämmityksestä. Kuntoluokka 2/4 Toimenpide-ehdotukset Alkuperäisten lämmittimien uusiminen, Kuntoluokka 2, erä

31 24 (34) 5.5 Eritysjärjestelmät 5.6 Telejärjestelmät Rakennuksessa ei ole erityisjärjestelmiä. Kiinteistö on liitetty paikallisen teleyhtiön ylläpitämään verkkoon. Kiinteistössä on ullakolla puhelinjakamo ja syöttönä on VMOHBU-kuparikaapeli tarkastelun perusteella. Puhelin pistorasiat ja järjestelmä on alkuperäinen. Rasiat ovat 3-napaisia puhelinpistorasioita. Haastattelun perusteella antennijärjestelmä toimii viereisen rakennuksen katolla olevan Log-periodi antennin verkon avulla. Rasioiden ja verkon rakenteesta ei ole dokumentteja, mutta verkko on toimintakuntoinen haastattelun perusteella. Telejärjestelmä ei palvele nykynormien mukaisesti ja on tekniikaltaan tyydyttävä. Perusparannuksen yhteydessä suositellaan telejärjestelmien uusimista nykynormien mukaiseksi. Säh Kuva 15. ja 16. Näkymä nykyisestä puhelinjakamosta ja puhelinpistorasioista. Säh Kuva 17. ja 18. Näkymä harava-antennista ja antenni pistorasioista. Kuntoluokka 3 Toimenpide-ehdotukset 5.7 Turvajärjestelmät Telejärjestelmien perusparannus, Kuntoluokka 3, erä Kiinteistössä on käytävällä ja huoneistoissa paristokäyttöiset palohälyttimet. Tarkastuksessa havaittiin ilman paristoja olevia hälyttimiä. Asukkaita informoidaan pitämään varoittimet toimintakunnossa ja huolehtimaan oikeasta määrästä (1 kpl/ alkava 60 m 2 ).

32 Huoneistoremontin yhteydessä suositellaan uusittavaksi verkkovarmenteiset varoittimet. 25 (34) Säh Kuva 19. ja 20. Näkymä palovaroittimista (paristo on irti vasemmassa kuvassa). Kuntoluokka 3 Toimenpide-ehdotukset Verkkovarmenteisten varoittimien asennus. Sisältyy aikaisemmin ilmoitetun sähköperusparannus hinta-arvioon. 5.8 Rakennusautomaatiojärjestelmät Kiinteistössä ei ole erillistä automaatiojärjestelmää ja kiinteistökeskuksessa ei ole kellokytkimiä. Autolämmityskoteloille on oma kellokytkin ohjaus. Mahdollisen kiinteistöperusparannuksen myötä asennetaan ulkovaloille hämäräkytkin ohjaus. Toimenpide-ehdotukset Asennetaan hämäräkytkin ohjaus ulkovaloille. Huoltotoimi, ei budjetoitu.

33 26 (34) 6. TEKNINEN PTS- EHDOTUS 6.1 Välittömät sekä pienet korjaustyöt Kiinteistökierroksella havaittiin seuraavat välittömästi korjattavat toimenpiteet: Lattiakaivojen liitosten tiivistäminen Kellarikerroksen vuotokohdan paikallistaminen Viemärin tuuletusputken eristäminen IV-putken ympärillä olevien kosteusvaurioituneiden rakenteiden uusiminen ja tarvittaessa iv-putken eristäminen huoneiston 3 kohdalla Ulkona seinustalla olevan kuivan tilan jatkojohdon poistaminen (huoneiston omistajan vastuulla) Sisääntulo tuulikaapissa irti olevan valaisimen kiinnitys Kellarissa ja käytävillä puuttuvien valaisinkupujen asennus Puuttuvien palovaroittimien ja paristojen asennus huoneistoissa (huoneiston omistajan vastuulla) Asennetaan hämäräkytkin ohjaus ulkovaloille. Huoltotoimi, ei budjetoitu 6.2 Ehdotetut korjaustoimenpiteet Asbestikartoitus: 1 - erä Sokkelin halkeamien korjaukset ja ulkopuolen suojaaminen patolevyin, sokkelin uudelleen pinnoittaminen: Kuntoluokka erä Sadevesi- ja salaojajärjestelmien asennus: Kuntoluokka erä Maanpinnan muotoilujen parannus: Kuntoluokka erä Puuaidan uusiminen. Kuntoluokka: erä Ulkoseinien laudoituksen uusiminen; Käyttöluokka erä Ikkunoiden uusiminen. Käyttöluokka erä Peitetään kadunpuolelta ja pääsisäänkäynnin vieressä olevat luukut perustuksien korjauksen yhteydessä: Kuntoluokka erä Ulko-oven uusiminen. Käyttöluokka erä Vesikaton huoltomaalaus ja läpivientien tarkistus / tiivistys. Käyttöluokka erä Vesikaton uusiminen. Käyttöluokka erä Wc / pesuhuoneiden remontointi kpl Pintaremonttien yhteydessä tarkistetaan rakenteiden tiiveyksiä tarkemmin. Käyttövesiputkien uusiminen erä Sulkuventtiileiden uusiminen erä Vesi- ja viemärikalusteiden uusimista erä Lämminvesivaraajien uusimista erä Kattosadevesijärjestelmän uusiminen erä Piha-alueen sadevesijärjestelmän rakentamiskustannukset on huomioitu salaojituksen rakentamisen yhteydessä Ilmanvaihtokanavien puhdistaminen erä Keskuksien uusiminen. Kuntoluokka 3, erä Sähköasennusten perusparannus, Kuntoluokka 2/3, erä Alkuperäisten ulko- ja sisävalaistuksen uusiminen, Kuntoluokka 2, erä Alkuperäisten lämmittimien uusiminen, Kuntoluokka 2, erä Telejärjestelmien perusparannus, Kuntoluokka 3, erä

34 27 (34) Oulussa Tämän kuntoarvioraportin ovat laatineet Pasi Kortetjärvi Hannu Barsk Jukka Annala Rakennustekniikan asiantuntija LVI-asiantuntija Sähkö- ja automaatioasiantuntija