PARTALANMÄELLE SUUNNITELLUN UUDEN PALVELUTALON TOTEUTTAMINEN VÄLIVUOKRAUS- TAI MUULLA MALLILLA

Transkriptio

1 Sosiaali- ja terveyslautakunta Sosiaali- ja terveyslautakunta Kaupunginhallitus PARTALANMÄELLE SUUNNITELLUN UUDEN PALVELUTALON TOTEUTTAMINEN VÄLIVUOKRAUS- TAI MUULLA MALLILLA 205/49.494/2014 SOSTERLA 34 AVAIN Palvelukodit Oy on palvelukotien omistamiseen erikoistunut yhtiö, jonka tavoitteena on tarjota ikääntyville, liikuntaesteisille sekä muuten palvelukotien kaltaista asumista tarvitseville ihmisille laadukasta ja turvallista asumista. AVAIN Palvelukodit on rakennuttanut hoivakoteja mm. Hämeenlinnaan, Raumalle, Lahteen ja sillä on meneillään hoivakotihanke myös Liperissä. AVAIN Palvelukodit on yhdessä Mikeva Oy:n kanssa esittänyt Lieksan kaupungille välivuokrausmallia, jonka avulla Partalanmäelle suunnitellun palvelutalon asiakkaiden vuokran määrää voidaan alentaa. Vuokra alenisi, koska arvonlisävero voitaisiin vähentää asiakkaan vuokrasta. Välivuokrausmallista on tarkempaa tietoa Kuntaliiton esityksessä (LIITE 7). Välivuokrausmenettely on on Suomessa yleistynyt ja sitä käyttää yli 30 kuntaa. Välivuokrausmallissa kaupunki vuokraisi Kainuuntie 1:n rakennettavan hoivakiinteistön oheisen vuokrasopimuksen mukaisesti (LIITE 8). AVAIN Yhtiöt Oy on hakeutunut kohteen osalta arvonlisäverolliseksi, jolloin vuokraan lisätään arvonlisävero. Kaupunki sitoutuisi käyttämään kiinteistöä arvonlisäverolain 30 ja 10 luvussa määritellyllä tavalla jatkuvasti vähennykseen tai 130 :ssä määriteltyyn kuntapalautukseen oikeuttavaan toimintaan. Rakennushankkeelle on välivuokrausmallissa myös mahdollista saada ARA:n korkotukilaina. Jos ARA:n korkotukilaina hyväksytään, tulee asiakkaiden vuokranmäärityksessä noudattaa omakustannusperiaatetta eli asukkaiden vuokran määrän tulee kattaa korkotukilainalla tuettujen asuntojen ja niihin liittyvien tilojen pääoma- ja ylläpitokustannukset. Kiinteistön täyttöasteesta johtuva riski poistettaisiin erilliselle Lieksan kaupungin ja Mikeva Oy:n tekemällä sopimuksella (LIITE 9). Sopimuksen perusteella Mikeva keräisi ja tilittäisi asukkaiden vuokrat ilman kaupungille ja vastaisi mahdollisista ristiriitatilanteista ja luottotappioista vuokria perittäessä. Kaupungilla olisi oikeus sopimuksessa mainituille periaatteilla

2 myös vaihtaa palveluntuottajaa. Uuden palvelutalon hankintahinta-arvio on 3,4 milj. sisältäen arvonlisäveron (LIITE 10). Yli sopimukset menevät kaupunginhallituksen ratkaistavaksi, joten ko. asia kuuluu kaupunginhallituksen päätösvaltaan. Ptj. Tero Oinonen Päätösesitys annetaan kokouksessa. Talouspäällikkö Pellervo Hämäläinen: Sosiaali- ja terveyslautakunta käy asiasta evästyskeskustelun. SOSTERLA 58 Merkittiin, että lautakunta kävi asiasta evästyskeskustelun. Keskustelun aikana Paavo Muhonen teki ponsiesityksen, joka on liitteenä 17. Välivuokrausmalli on ollut keskusteluasiana sosiaali- ja terveyslautakunnassa. Välivuokrausmalli mahdollistaa sen, että kiinteistön rakennuttajana toimiva yleishyödyllinen yhteisö voi saada hankkeeseen ARA:n korkotukilainan. Korkotukilainaa säätelevät laki vuokra-asuntolainojen korkotuesta ja asumisoikeustalojen korkotuesta (604/2001), valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001) ja valtioneuvoston asetus valtion tukemien vuokra-asuntojen asukkaaksi valitsemisesta sovellettavista periaatteista (166/2008). ARA:n korkotukilaina on hyödyllinen, koska jos rakennuttajana toimiva yleishyödyllinen yhteisö saa korkotukilainan, se pienentää rahoittajana toimivan pankin riskiä ja sen myötä rakennuttajalta perittävää korkoa. Kun korko laskee, niin investoinnin rahoituskustannukset alenevat merkittävästi. Pienemmät rahoituskustannukset puolestaan näkyvät palvelukotiin muuttavan asiakkaan pienempänä vuokrana. Jos kohteeseen saadaan ARA:n korkotukilaina, arvonlisävero voidaan vähentää kiinteistöön muuttavien asiakkaiden vuokrasta, koska kunta on oikeutettu arvonlisäveron palautukseen. Myös arvonlisäveron palautus pienentää merkittävästi asiakkaille aiheutuvia vuokrakustannuksia. Tässä kohteessa arvonlisävero tarkoittaisin n vuosittaista lisäkustannusta vuokralaisille. Kun asiakkaiden vuokrakustannukset pienenevät, heidän mahdollisuutensa maksaa omavastuuosuutta palvelusetelin ylimenevästä osasta paranee huomattavasti. Tätä kautta kaupunki hyötyy välivuokrauksesta. Liitteenä on AVAIN Palvelukodit Oy:n ARA:lle toimittama laskelma

3 palvelukodin vuokran määrästä Lieksan kaupungille (liite 3). Vuokra olisi n /v. eli n /kk. Asiakkalle tuleva vuokra olisi n. 570 /kk (laskelma: / 12kk / 26 asiakkaiden määrä). Kaupungin tulee vuokrata asunnot omakustannushintaan ja noudattaa asukasvalinnassa lakia (604/ ) ja valtioneuvoston asetusta (166/2008). Asuntojen on oltava asuttavuudeltaan tarkoituksenmukaisia ja ylläpito- ja asumiskustannusten on oltava kohtuullisia (604/2001 4). Näin ollen kohteen kustannukset eivät juuri saan nousta arvioidusta, jotta hanke säilyy kelpoisena korkotukilainaan. Valtioneuvoston asetus rajaa myös kiinteistön rakennuttajan vuokralaiselta perimän koron omasta sijoittamista varoista korkeintaan 8 %:n (666/ ). Rakennuttajan omat sijoitetut varat ovat kohteessa , josta 8 % korko on /v., jonka vaikutus vuokraan on n. 72 /kk/vuokralainen. Loppuosa rahoituskustannuksista syntyy haettavan korkotukilainan koroista (3 %) ja lyhennyksistä (liite 3). Kuntaliitolta on kysytty lausunto välivuokrausmallin hankintalain mukaisuudesta. Lausunnossa todetaan, että mallissa, jossa palveluseteli on käytössä, palveluntuottajaa ei kilpailuteta (liite 4). Lausunnossa huomioidaan myös, että kunnan hallinnassa olevia tiloja kunta voi vuokrata palveluntuottajalle ilman tarjouskilpailua. Ptj Tero Oinonen: Sosiaali- ja terveyslautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että se hyväksyy AVAIN Yhtiöt Oy:n kanssa tehtävän Kainuuntie 1 rakennettavan hoivakiinteistön vuokrasopimuksen (liite 5) ja Mikeva Oy:n kanssa tehtävän sopimuksen (liite 6). Ptj Tero Oinosen muutettu päätöesitys: Sosiaali- ja terveyslautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että se hyväksyy AVAIN Yhtiöt Oy:n kanssa tehtävän Kainuuntie 1 rakennettavan hoivakiinteistön korjatun vuokrasopimuksen (liite 8), jossa vuokra-aika on 15 vuotta ja Mikeva Oy:n kanssa tehtävän sopimuksen (liite 6). Asian käsittelyn aikana Heikki Ylönen esitti Irma Nykäsen, Paavo Muhosen, Hannu Laamasen ja Rauni Tukiaisen kannattamana, ettei sopimuksia hyväksytä. Puheenjohtaja totesi, että on tehty kannatettu muutosesitys, joten asiasta on äänestettävä. Äänestystavaksi valittiin kättennostoäänestys ja ääntenlaskijoiksi

4 pöytäkirjantarkastajat. Äänestysjärjestys on seuraava: Ne, jotka kannattavat perusturvajohtajan tekemää muutettua päätösesitystä äänestävät JAA ja ne, jotka kannattavat Heikki Ylösen tekemää hylkäävää esitystä äänestävät EI. Suoritetussa äänestyksessä annettiin 3 JAA-ääntä (Pirkko Lehtinen, Ville Kuivalainen ja Tero Kiiskinen) ja 6 EI-ääntä (Heikki Ylönen, Irma Nykänen, Rauni Tukiainen, Hannu Laamanen, Paavo Muhonen ja Solja Törnqvist). Puheenjohtaja totesi lautakunnan päätökseksi tulleen Heikki Ylösen esityksen. Perusturvajohtaja jätti asiaan eriävän mielipiteen. Eriävän mielipiteen perustelut: Välivuokrausmallin hylkääminen aiheuttaa kaupungille n euron vuosittaisen lisäkustannuksen. KH 144 Sosiaali- ja terveyslautakunnan tekemän päätöksen jäl keen kaupun gil la on kaksi vaihtoehtoa toteuttaa palvelutalohanke eli Vaihtoehto 1. Välivuokrausmalli eli sosiaali- ja terveyslautakunnassa esitelty perus tur va joh ta ja Tero Oinosen esitys, jonka lautakunta hylkäsi äänin 6-3. Mallin mukaan palvelutalon rakentaisi yleishyödyllinen ra ken nutta va (AVAIN palvelut Oy) ja toimintaa hoitaisi Mikeva Oy. Kaupun ki toimisi välivuokraaja (vuokrasuhde olisi kaupungin ja AVAIN palvelu Oy:n välillä ja sopimusaika olisi 15 vuotta. Pal ve lu ta lon asiakas/asukas tekisi oman vuokrasopimuksensa kaupungin kanssa. Tässä mallissa Avain Palvelu Oy saisi ARAlta kor ko tu ki lai nan. Edelleen kaupunki voi saada arvonlisäveron palautuksen mak samas taan vuokrasta. Hyötyjänä on asiakas/asukas. Malli on tarkemmin esitelty edellä. Vaihtoehto 2. Vapaarahoitteinen malli eli Mikeva Oy etsisi pal ve lu ta lo hank keeseen markkinaehtoisen rakennuttajan. Kaupunki ei olisi tässä

5 osal li se na eikä siten tekisi välivuokraussopimusta. Asiakas/asukas te ki si vuokrasopimuksen suoraan markkinaehtoisen ra ken nut tajan kanssa. Rakennuttaja ei saisi ARAn korkotukilainaa. Tässä mal lis sa kukaan toimija ei voi vähentää arvonlisäveroa. Kus tannus vai ku tus vuokraan on selostettu edellä. ARAn vuokrasääntely ei koske tätä mallia. Lautakunan tekemän päätöksen jälkeen hankkeen toteuttaminen on realistista vaihtoehdon kaksi mukaisesti. Kaupungin näkökulmasta tämä toteuttamisvaihtoehto merkitsee si tä, ettei Lieksan kaupungin resursseja tarvitse sitoa hank keeseen, toimialalle tulee yksi uusi palveluseteliyrittäjä, toiminnan käyn nis tyes sä kaupungin kustannukset nouseevat palvelusetelien hin to jen korottamisen myötä. Asukkaan kannalta ratkaisu tarkoittaa vuokratason huomattavaa nou sua verrattuna vaihtoehtoon yksi. Positiivisena yritysvaikutuksena on rakennusaikaisen toi me liai suuden lisääntyminen ja hankkeen myötä syntyy noin kol me tois ta uutta työpaikkaa yksityissektorille. Kaupunginhallitukselle jaettiin kokouksessa perusturvajohtajan laatima laskelma välivuokrausmallin taloudellisista vaikutuksista, liite 7. Kj. Esko Lehto: Kaupunginhallitus jättää tämän asian pöydälle. Hyväksyttiin. Merkittiin, että kaupunginhallituksen kokous keskeytettiin klo väliseksi ajaksi. Merkittiin, että keskeytyksen aikana perusturvajohtaja Tero Oinonen oli kaupunginhallituksessa kuultavana. Lisätietoja: Kaupunginsihteeri Matti Taponen, puh , sähköposti mat Toimistonhoitaja Mirja Turunen, puh , sähköposti mir