Kun kaikki meni nappiin ja kun kaikki meni metsään

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Kun kaikki meni nappiin ja kun kaikki meni metsään"

Jussi Heikkinen
7 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 AIT-KLUBIN ENSIMMÄINEN TAPAAMINEN , RAVINTOLA OSTROBOTNIA Kun kaikki meni nappiin ja kun kaikki meni metsään Oppimiskokemuksia kahdesta kehittämishankkeesta Reijo Savolainen, kiinteistöneuvos Kruunuasunnot Oy, toimitusjohtaja A-Kruunu Oy, hallituksen puheenjohtaja 1

2 ALUKSI Toistuvan onnistumisen edellytyksenä on suunnitelmallisuus ja elävä strategia. Silti aina ei kaikessa voi onnistua. Siksi tarvitaan järjestelmällistä riskienhallintaa. 2

3 Elävä strategia on pitkäjännitteisten tavoitteiden ja toimintatapojen menestyksellinen yhdistelmä. Riskienhallinta käsittää ne keinot, joilla vähennetään riskien todennäköisyyttä ja uhkaa ja joilla varaudutaan selviytymään joka tapauksessa realisoituvista riskeistä, vahingoista, menetyksistä jne. Henkilökohtaista riskienhallintaa on terve uteliaisuus ympäristöstä ja muutoksesta. 3

4 KÄSITELTÄVÄT KEHITYS- JA OPPIMISKOHTEET Kohteet ovat Kruunuasunnot Oy:n tytäryhtiön A-Kruunu Oy:n suorassa omistuksessa. A-Kruunu Oy on vuonna 2001 perustettu aravalain tarkoittama yleishyödyllinen yhteisö. Yhtiöllä on neljä kiinteistöä, joissa on 222 asuntoa. Mikä A-Kruunu Oy on vuosina , on mielenkiintoinen ajankohtainen kysymys. Pietarsaaren Koulukatu 5 Vuonna 1971 paikallisen Säästöpankin toimesta rakennettu aravalainoitettu kerrostalo, jossa 24 asuntoa ja kolme liiketilaa. Asuntoala 1020 m2, liikehuoneistoala 60 m2. Sijainti keskustan tuntumassa. Helsingin Svanströminkuja 7 Vuonna 1972 Helsingin Suomalaisen Säästöpankin Laajasaloon rakennuttama aravalainoitettu kolmen kerrostalon kokonaisuus, jossa alun perin 120 asuntoa. 4

5 Pietarsaaren Koulukatu 5 Jakobstads Skolgatan 5 ennen perusparannusta 5

6 Pietarsaaren Koulukatu 5:n perusparannus Lähtökohtana vesi- ja viemäriverkoston huono kunto, asukasvalitukset ja vuokralaisilta kertynyt ylijäämä eli 85 /m2. Vuosina toteutettiin laajamittainen perusparannus, josta kuitenkin karsittiin kustannussyistä eräitä toimenpiteitä. 6

7 Pietarsaaren Koulukatu 5:n perusparannus Mitä meni pieleen? Väärä ajoitus. Hanke kilpailutettiin korkeasuhdanteen aikana, mutta hanke valmistui lama-aikana. Perusparannuskustannukset olivat noin /m2. Vuotta myöhemmin kustannukset olisivat olleet % pienemmät ja suhdanneluonteista korjausavustusta olisi saatu 10 % kustannuksista. Pietarsaaren työttömyys karkasi käsistä ja vuokra-asunnoista syntyi nopeasti ylitarjontaa. Strateginen suunnittelu unohtui. Kriittistä tavoitepalaveria ei pidetty hankesuunnitteluvaiheessa. 7

8 Pietarsaaren Koulukatu 5:n perusparannus Mitä meni pieleen? (jatkoa) Energiatalous unohtui tai unohdettiin kustannussyistä Rakennusaikainen alijäämä ja sen rahoitus unohtui Langaton TV antenniratkaisu ei toiminut Lämpö- ja veto-ongelmia Vesikatto jätettiin korjaamatta korjataan nyt Vuokrataso (noin 12 /m2/kk) karkasi vaikeassa suhdannetilanteessa Ensimmäisen vuoden tyhjäkäynti oli noin 20 % ja alijäämä noin Kustannukset ylittivät asuntojen markkinahinnan, joten myyntikään ei olisi tuonut pelastusta 8

9 Pietarsaaren Koulukatu 5:n perusparannus Jälkiviisautta Talon kunto olisi vielä kestänyt muutaman vuoden perusparannuksen lykkäämisen Aravarahoitteista vapautusta olisi tullut hakea ennen perusparannusta Talo olisi tullut rajoitteista vapautuksen jälkeen yhtiöittää ja myydä asunto-osakkeina pieneen hintaan. Nyt talon myynti lainarasitteista ja korkeasta kirjanpitoarvosta johtuen vaikeaa 9

10 Pietarsaaren Koulukatu 5 Jakobstads Skolgatan 5 perusparannuksen jälkeen 10

11 Pietarsaaren Koulukatu 5:n energiankulutus Lämpöindeksi kwh/r-m3 59,0 65,5 64,9 63,4 62,0 Vesi l/hlö/vrk Sähkö kwh/r-m3 3,7 3,6 6,2 6,3 7,5 11

12 Helsingin Svanströminkuja 7 ennen viidennen kerroksen rakentamista 12

13 Helsingin Svanströminkuja 7:n 5. kerroksen rakentaminen Lähtökohtia Helsingin kaupungin vuokratonttiin kaupungin aloitteesta asemakaavamuutos, jonka myötä kolmeen neljäkerroksiseen taloon viidennen kerroksen rakennusoikeus sekä uuden HITAS -kerrostalon rakennusoikeus. Uuteen taloon välimallin korkotukilaina. Vanhaan 120 asunnon vuokranmääritysyksikköön saatiin kaupungilta täydennysrakentamiskorvausta Se käytettiin vanhan osan vuokralaisten hyväksi. 13

14 Helsingin Svanströminkuja 7:n 5. kerroksen rakentaminen Lähtökohtia (jatkoa) Käynnistysavustusta /asunto eli yhteensä (273 /m2) Pitkäaikainen korkotukilaina Kaupunki suostui pienehköön asuntojen keskikokoon (54,9 m2). Uusia asuntoja 33 kpl. Muutama vuosi aikaisemmin toteutetussa perusparannuksessa oli varauduttu viidennen kerroksen rakentamiseen mm. hissikuilujen rakentamisen ja hissien hankinnan osalta. 14

15 Helsingin Svanströminkuja 7:n 5. kerroksen rakentaminen Ympäristöystävällinen lämmitysratkaisu Svanströminkuja 7:n viidennen kerroksen uudet asunnot lämmitetään kokonaan neljän alemman kerroksen hukkalämmöllä. Varalla olevaa sähkölämmitystä ei ole kahden vuoden aikana tarvittu. Lisäkerroksen lämpö tuotetaan poistoilmalämpöpumpulla. Lämpöpumpulla lämpö siirretään lämminvesivaraajalle, josta se edelleen siirretään lisäkerroksen lämmitykseen ja lämpimään käyttöveteen. 15

16 Svanströminkuja 7:n lisärakentamisen tulokset Rakennuskustannukset 5,4 M eli /m2 Vuokrataso 14,22 /m2/kk (ei korotusta vuonna 2013) Talous tasapainossa, vuosi 2012 ylijäämäinen Tyhjäkäyntiä ei ollenkaan Asukaspalaute positiivista Asuntojakautuma onnistunut Energiatalous hyvin hallinnassa Asumisviihtyvyyttä parantaa porraskäytävään lisärakentamisen yhteydessä lisätty taide Alempien kerrosten asuntojen kilpailukyky parani 16

17 Svanströminkuja 7 lisärakentamisen jälkeen 17

18 Svanströminkuja 7:n energiatalous Lämpöindeksi kwh/r-m3 58,9 39,7 37,8 31,3 29,0 31,7 Vesi l/hlö/vrk Sähkö kwh/r-m3-10,7 10,4 10,5 15,1 17,1 18

19 Kiinteistötaidetta Svanströminkuja 7:ssä Tulkki 19

20 LOPUKSI Koskaan et ole niin hyvä tai huono kuin voisit olla! 20

Samankaltaiset tiedostot

ARA-vuokra-asuntokannan sopeuttamisesta, kehittämisestä, riskienhallinnasta ja kuntien asumisen suunnittelusta

ARA-vuokra-asuntokannan sopeuttamisesta, kehittämisestä, riskienhallinnasta ja kuntien asumisen suunnittelusta Vuokrataloyhtiön toimenpiteet vuokratalokannan sopeuttamiseksi ja kehittämiseksi muuttuvissa