Juridiikkaa. Maatalouden hankinta Sopimuksen syntyminen Sopimusten riskikohdat. Kilpailutuspäivä Hämeenkyrö Jorma Kukkeenmäki

Transkriptio

1 Juridiikkaa Maatalouden hankinta Sopimuksen syntyminen Sopimusten riskikohdat Kilpailutuspäivä Hämeenkyrö Jorma Kukkeenmäki

2 Suomen oikeusjärjestys Oikeusjärjestys perustuu kirjoitettuun oikeuteen eli eduskunnan säätämiin lakeihin ja säädöksiin ( Esim. Isossa-Britanniassa ja Pohjoisamerikassa vallitsee common law, joka perustuu oikeudenkäynteihin ja ennakkotapauksiin. Oikeusjärjestys: Erimielisyydet - eduskunta säätää lait - puolueeton tuomioistuin ratkaisee - ratkaisu pannaan täytäntöön pakkotoimin

3 Suomen tuomioistuinlaitos Yleiset tuomioistuimet Hallintotuomioistuimet Erityistuomioistuimet KORKEIN OIKEUS (KKO) KORKEIN HALLINTO-OIKEUS (KHO) MARKKINAOIKEUS (MAO) TYÖTUOMIOISTUIN (TyöTI) HOVIOIKEUS (HO) HALLINTO-OIKEUS (HallO) VAKUUTUSOIKEUS (VakO) KÄRÄJÄOIKEUS (KäO) (VIRANOMAISET) VALTAKUNNANOIKEUS MERIOIKEUS SOTAOIKEUS

4 Kirjoitettu oikeus Oikeusjärjestykseen kuuluvat oikeuslähteet ja oikeusnormit OIKEUSLÄHDE Kirjoitettu oikeus Oikeuskäytäntö Yritysten väliset kauppatavat oikeustiede OIKEUSNORMI Yksittäinen säännös Yksittäinen ennakkopäätös Yksittäinen kauppatapa Yksittäinen oikeusnormin tulkintaohje

5 Oikeuskelpoisuus Oikeussubjektilla voi olla oikeuksia ja velvollisuuksia Oikeussubjekti, jolla on oikeuskelpoisuus: Luonnolliset henkilöt Oikeushenkilöt Yksityisoikeudelliset (yhtiöt, yhdistykset, säätiöt) Julkisoikeudelliset (valtio, kunnat, seurakunnat) Oikeustoimikelpoisuus luonnollinen tai oikeudellinen henkilö voi tehdä päteviä oikeustoimia

6 Sopimuksen tekeminen Oikeudessamme vallitsee sopimusvapauden periaate. Pääsäännön mukaan sekä luonnolliset henkilöt että oikeushenkilöt voivat vapaasti tehdä toisiaan velvoittavia sopimuksia. Toisinaan sopimusvapautta on rajoitettu. Laissa tämä tapahtuu pakottavien säännösten avulla, joita sopimuskumppanien on pakko noudattaa. Toisena vallitsevana pääsääntönä on muotovapaus. Suullinen sopimus yhtä pätevä kuin kirjallinenkin. Todistaminen kuitenkin ongelmallista. Sopimus on oikeustoimi.

7 Maatilan hankinnat Hankintojen kilpailuttaminen Mikäli investointituen kohteena olevan rakentamisinvestoinnin kustannusarvio ilman arvonlisäveroa on vähintään euroa tai tarvike-, kone- ja laitehankinnan arvo ilman arvonlisäveroa on vähintään euroa ja samalla myönnetyn investointituen tukitaso ylittää 50 prosenttia, tuen saajan on kilpailutettava hankintansa. Hankintojen kilpailuttamiseen sovelletaan joko maatalouden rakennetukilakia (1476/2007) tai julkisista hankinnoista annettua lakia (348/2007). Julkisista hankinnoista annetun lain sovelletaan EU:N kynnysarvoja ylittäviin hankintoihin 200 t /5 milj -> ei käytännössä tule maatiloilla vastaan. Kilpailuttamisella tarkoitetaan sitä, että hankinnasta on järjestettävä avoin tarjouskilpailu sekä hankintaa koskeva ilmoitus on julkaistava Hilmailmoituskanavassa osoitteessa Investointituen maksaminen edellyttää kilpailutusasiakirjojen toimittamista maksuhakemuksen liitteenä ELY-keskukselle.

8 Maatilan hankinnat Rakentamisinvestointia tai muuta toimenpidettä ei saa aloittaa eikä muuta sopimusta (mm. lopullinen luovutuskirja, tilaussopimus tai urakkasopimus) saa allekirjoittaa ennen kuin elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) on antanut hakemuksesta tukipäätöksen. Hankintaa ei saa keinotekoisesti jakaa osiin niin, etteivät kynnysarvot ylittyisi. Vastuu kilpailuttamisesta on tuen saajana viljelijällä. Hankkeen ennakoitu kustannusarvio määrittää ylittyykö kynnysarvot! Esim. hankkeen kustannusarvio navetan laajennukseen Investoinninyksikkökustannus > tästä laskettu avustus korkotuki > tuki yhteensä , joka on yli 50% kustannusarviosta > kilpailutus Hankintamenettely = menettelytavat tavaroiden ja palveluiden ostamisessa tasapuolisesti, avoimuus

9 3. Hankinnasta ilmoittaminen Hankintaprosessi 1. KUSTANNUSARVION LASKENTA Maatilan hankinnat Tarkoitetaan ALV 0% esim. rakennusinvestoinnin kokonaishintaa Oman työn arvoa ei laskelta Arvo sidottu, kun hankintailmoitus toimitetaan julkaistavaksi 2. HANKINTAMENETTELYN VALINTA Avoin menettely Julkaistaan maatalouden hankintailmoitus (voi olla vaatimuksia toimittajalle) Voi lähettää suoraakin tarjouspyyntöjä! Kaikilla toimittajilla oikeus tehdä tarjous Suorahankinta Ei ilmoitusta Pitää olla peruste 8kiire, yksi toimittaja, ei tarjouksia, edullinen hankinta, lisätilaus, vähäiset osahankinnat)

10 Maatilan hankinnat 3. HANKINNASTA ILMOITTAMINEN koskee avointa menettelyä HILMA- ilmoituskanava (aina, viimeistään ELY tekee) 4. MAATALOUDEN HANKINTAILMOITUS - yhteystiedot ja tunnukset - Hankintalaji, kohde ja paikka - hyväksytänkö osatarjoukset - määräaika tarjouksille - mistä tarjouspyyntö on saatavilla

11 5. TARJOUSPYYNTÖ (tärkein asiakirja) Maatilan hankinnat 1. Yhteystiedot, tunnukset.. 2. Osoite ja määräaika tarjousten jättämiselle 3. Hankinnan nimi, toteutuskunta ja kohde riittävästi eriteltynä 4. Tarjouksen valintaperuste - Kokonaistaloudellisin/ halvin - Vertailuperusteet ja eri painotukset ilmoitettava 5. Tarjoajille asetetut vaatimukset (talous, referenssit ) ja toimitettavat asiakirjat 6. Hyväksytäänkö osatarjoukset

12 Maatilan hankinnat 6. TARJOAJAN JA TARJOUKSEN VALINTA - annettuja perusteita noudattaen kokonaistaloudellisin/halvin 7. HANKINTAA KOSKEVA RATKAISU - perusteltu kirjallinen päätös - annettava tiedoksi niille joita asia koskee 8. HANKINTASOPIMUKSEN TEKEMINEN 9. HANKINTA-ASIAKIRJOJEN SÄILYTTÄMINEN JA TOIMITTAMINEN VIRANOMAISELLE 10. HANKINTA-ASIAKIRJAT JULKISEKSI - toisille tarjoajille -> Laiminlyönti voi johtaa tuen takaisinperintään kokonaan tai osittain

13 Sopimuksen syntyminen Mikäli tarjouksen saajan vastaus saapuu lain tai tarjouksen edellyttämässä ajassa vastaanottajalle, sopimus syntyy. Tilauksen tulee olla yhtäpitävä tarjouksen kanssa. Kielteinen vastaus tarkoittaa tarjouksen raukeamista, vaikka aikaa olisi jäljellä. Vaikeneminen tarkoittaa hylkäämistä Myöhästynyt vastaus on enintään vastatarjous Muutettu ehto tulkitaan vastatarjoukseksi

14 Tavoitteena hyvä sopimus TARKASTA ENNEN SOPIMUKSEN LAATIMISTA Sopimuskumppanin luotettavuus, tausta ja kyky selvitytä sopimuksesta Luottotiedot (esim. asiakastieto oy) tilinpäätöstiedot kaupparekisteriote alv-rekisteri ennakkoperintärekisteri Pystynkö itse laatimaan sopimuksen huomioiden sopimuksen taloudellisen arvon yritykselle vai käytänkö sopimusjuristia Onko sopimustyypistä olemassa vakiosopimuslomakkeita Selvitä, sovelletaanko sopimustyyppiin jotain erityislainsäädäntöä (esim. kauppalaki, kuluttajansuojalaki, maakaari, kauppaedustajalaki, liikehuoneiston vuokralaki) Jos sovelletaan, haluanko, että nämä säännökset tulevat sellaisenaan sopimuksen osaksi, vai haluanko sopia sopimuksella niistä toisin tai tarkemmin

15 Tavoitteena hyvä sopimus Vakioehtojen soveltuvuus Minkä osapuolen intressissä ne on laadittu. Soveltuvatko ehdot omaan tilanteeseeni ja pysynkö itse arvioimaan niiden soveltuvuutta Älä hyväksy automaattisesti vastapuolen tarjoamia vakioehtosopimusehtoja, selvitä mitä eri perusvaihtoehtoja on olemassa tarjottujen ehtojen lisäksi esim. jälleenmyyntisopimuksissa ja alihankintasopimuksissa Selvitä, sisältyykö sopimukseen sovellettavaan lakiin jotakin pakottavia säännöksiä, joita ei voi sopimuksella sivuuttaa: Esim. KSL:n kuluttajakaupan säännökset tavaran luovutuksen seuraamuksista, tavarana virheestä ja virheen seuraamuksista Maakaaren kiinteistökaupan muotoa koskevat säännökset Selvitä, mitä eri perusvaihtoehtoja keskeisille sopimusehdoille voi olla esim. jälleenmyyntisopimus jälleenmyyjän kannalta

16 Sopimuksen sitovuus Pääperiaate: Pacta sunt servanda. Sopimus on sen osapuolia sitova. Myös sopimusta edeltänyt tahdonilmaisukin, tarjous tai hyväksyminen, on antajaa sitova heti, kun vastaanottaja on saanut siitä tiedon. Tahdonilmaisu ei sido antajaa, mikäli tahdonilmaisun peruutus tulee perille viimeistään samaan aikaan alkuperäisen tahdonilmaisun kanssa esim. tarjous Poikkeus: koti- ja postimyynnissä kuluttajalla on oikeus peruuttaa sopimuksensa 14 päivän kuluessa siitä, kun hän on hyväksynyt sopimuksen. Mikäli sopimus tai sen ehto on kohtuuton, voidaan sitä myöhemmin sovitella osapuolen vaatimuksesta.

17 Sopimuksen sitovuus Jos sopimusta ei noudateta - > sopimusrikkomus Sopimuksen sitovuuteen on neljä poikkeusta: 1) Force majeure - ennalta arvaamaton ja ylivoimainen este 2) Sopimukseen mitättömyys 3) Sopimuksen väitteenvarainen pätemättömyys 4) Sovittelu voidaan sovitella, jos sopimus ollut kohtuuton

18 Oikeustoimen pätemättömyys Mitättömyys Sopijapuoli on ollut oikeustoimikelvoton Sopimusta rasittaa muotovirhe. Sopimus on lainvastainen

19 Oikeustoimen pätemättömyys Moitteenvaraisuus Joissakin tapauksissa oikeustoimen toteaminen pätemättömäksi edellyttää pätemättömyyden tutkimista tuomioistuimessa määräajassa nostetun moitekanteen perusteella esim. testamentin ja perinnönjaon julistaminen pätemättömäksi. Tällaiset moitteenvaraisen pätemättömyyden tilanteet määritellään ao. lainkohdassa esim. perintökaaressa on säännökset, miten menetellään vaadittaessa moitekanteella testamentin julistamista pätemättömäksi. Lakiosaperilliset: Vedottava testamentin tehottomuuteen 6 kk sisällä haastemiehen välityksellä tai muuten todennettavalla tavalla

20 Oikeustoimen pätemättömyys Väitteenvaraisuus Väitteenvaraisen pätemättömyyden tapauksissa oikeustoimen tekijän tahto ei ole saanut toimia vapaasti. Tahdonmuodostuksessa tai sen ilmaisussa on ollut jokin virhe tai puute, esim.: kohtuuton sopimusehto erehdys (ilmaisuerehdys) vapaan tahdonmuodostuksen rajoittaminen (pakko, petollinen viettely, kiskonta, väärentäminen) kunnianvastainen ja arvoton menettely (esim. humalatila tai ei muista syistä ymmärtänyt sopimuksen sisältöä. Esim. tontin myynti huvilatontiksi, vaikka tietää ettei siihen saa rakennuslupaa (petos)

21 Oikeustoimen pätemättömyys Väitteenvaraisuus Väitteenvaraisen pätemättömyyden tapauksissa oikeustoimen tekijän tahto ei ole saanut toimia vapaasti. Tahdonmuodostuksessa tai sen ilmaisussa on ollut jokin virhe tai puute, esim.: kohtuuton sopimusehto erehdys (ilmaisuerehdys) vapaan tahdonmuodostuksen rajoittaminen (pakko, petollinen viettely, kiskonta, väärentäminen) kunnianvastainen ja arvoton menettely (esim. humalatila tai ei muista syistä ymmärtänyt sopimuksen sisältöä. Esim. tontin myynti huvilatontiksi, vaikka tietää ettei siihen saa rakennuslupaa (petos)

22 Sopimuksen kohtuullistaminen Oikeustoimilain nojalla sopimuksen tarkoittamia oikeusvaikutuksia voidaan myös kohtuullistaa jos sopimus tai ehto on kohtuuton. Kohtuuttomuutta arvioidessa huomioon otetaan sopimus kokonaisuudessaan esim. myyjä vapauttanut itsensä kaikesta vastuusta. Seuraavat asiat vaikuttavat: - sopimuksen sisältö - sopimusosapuolten asema ja tasavertaisuus - sopimusta tehtäessä vallinneet olosuhteet - olosuhteet sopimuksen jälkeen Sopimuksen kohtuullistaminen tehdään käräjäoikeudessa, kohtuullistamista vaativa osapuoli nostaa kanteen.

23 Sopimuksen tulkinta RIITA-ASIOISSA: osapuolten yhteinen tavoite ja mitä he ovat TODELLA tarkoittaneet (ristiriita sopimustekstin kanssa) yleinen kielenkäyttö sopimus tulkitaan kokonaisuutta katsoen käsin tai koneella lisätty ehto menee vakioehdon edelle epäselvä ehto tulkitaan sopimuksen laatijan haitaksi

24 Kauppalaki, irtaimen kauppa Irtaimen kauppa on sopimus, jossa myyjä sitoutuu vastiketta vastaan luovuttamaan toiselle, ostajalle, irtaimen esineen tai oikeuden. Irtaimen omaisuuden kauppa on vapaamuotoinen oikeustoimi. Siitä huolimatta on joskus tärkeää laatia kauppakirja. Kauppalaki on irtaimen kauppaa koskeva yleislaki. Sen säännökset ovat kokonaisuudessaan tahdonvaltaista oikeutta ja ne ovat voimassa sikäli, jos muuta ei ole sovittu. Kauppatapa syrjäyttää kauppalain säännökset. Mikäli jollakin alalla on vallitsee yleisesti käytössä oleva kauppatapa, edellytetään alalla ammattimaisesti toimivien osapuolten tuntevan vallitsevan tavan ja noudattavan sitä. Irtaimen kauppaa koskevien erityislakien pakottavat säännökset syrjäyttävät sekä kauppalain että kauppatavat ja osapuolten välisen sopimuksen. (kuluttajansuojalaki, laki osamaksukaupasta)

25 Kauppahinta Kauppahinta Yleensä vastikkeena käytetään rahaa, joskus vastike voi olla myös tavaraa. Tällöin on kyseessä vaihto, siihen sovelletaan kauppalain säännöksiä. Kauppahinta maksetaan myyjän luona. Käytännössä maksu hoidetaan tilisiirtona. Mikäli maksuajasta ei ole sovittu, ostajan on maksettava hinta myyjän sitä vaatiessa Ostaja ei ole kuitenkaan velvollinen maksamaan ennen kuin tavara on sopimuksen mukaisesti hänen saatavillaan. Tämä mahdollistaa ostajalle tavaran tarkastamisen.

26 Sopimuksen riskikohdat 1)KAUPAN KOHDE - yksilöity riittävän selkeästi - mainittu myös määrä, laatu, tekniset ja toiminnalliset ominaisuudet 2) LUOVUTUSAJANKOHTA - Pääsääntönä on, että luovutuksen tulee tapahtua kohtuullisessa ajassa. Tavara voidaan sopia myös luovutettavaksi esim. vaadittaessa tai viipymättä. Tavaran luovutukseen saakka myyjä vastaa kustannuksista ja siitä eteenpäin ostaja. Tavaran mahdollinen tuotto on myös sidottu luovutusajankohtaan. 3) LUOVUTUSPAIKKA - Noutokauppa: Pääsäännön mukaan tavara on pidettävä ostajan noudettavissa siellä, missä myyjällä oli kaupantekohetkellä liikepaikka. Tavara on luovutettu, kun ostaja on ottanut sen hallintaansa. - Kuljetuskaupassa tavara katsotaan luovutetuksi vasta sitten, kun se on jätetty ostajalle - toimitustapalausekkeet

27 Toimitustapalausekkeet Toimitustapalausekkeet ovat usein käyttökelpoisia sopimusvapauden vallitessa. Niiden avulla osapuolet sopivat tavaran kuljetuksesta, luovutuksesta ja siihen liittyvästä kuljetusvastuusta. Kotimaassa Finnterms 2001 DDU Tavara luovutettu ostajan käytettäväksi määräpaikassa kuljetusvälineessä. TOP Tavara toimitettu ostajalle määräpaikkaan kuljetusvälineestä purettuna. Kansainvälisen kauppakamarin hyväksymät kauppatapojen tulkintasäännöt Incoterms 2000 sisältävät toimitustapalausekkeiden tulkintaohjeet. Esim. EXW Tavara on noudettavissa myyjältä nimetystä paikasta. Myyjä tekee rahtikirjan, ostaja vastaa riskeistä ja kuluista.

28 Sopimuksen riskikohdat 4) VAARANVASTUU - Irtaimen kaupassa on tärkeä määritellä vaaranvastuun siirtymishetki. Hetki ratkaisee sen, kummalla osapuolella on riski tavaran vahingoittumisesta tai katoamisesta osapuolista riippumattomasta syystä. Mikäli vaaranvastuu on ostajan, hänen on maksettava kauppahinta, vaikka tavara olisi vahingoittunut tai kadonnut. Pääsäännön mukaan vaaranvastuu siirtyy ostajalle, kun tavara luovutetaan. Esim. jos maljakko putoaa ostajan kädestä ennen kassaa, ostajan on maksettava koska luovutus on tapahtunut.

29 Myyjän ja ostajan velvollisuudet Myyjän velvollisuudet Myyjällä on velvollisuus luovuttaa ostajalle tavara, joka on lajiltaan, määrältään, laadultaan ja muilta ominaisuuksiltaan sellainen kuin mistä on osapuolten kesken sovittu. Lisäksi toimituksen tulee tapahtua oikeassa paikassa oikeaan aikaan. Ostajan velvollisuudet Ostajan tärkein velvollisuus on suorittaa kauppahinta sopimuksen mukaisena aikana. Lisäksi ostajan tulee oikeaan aikaan vaikuttaa omalta osaltaan kaupan loppuunsaattamiseen esim. noutamalla tai vastaanottamalla tavara tai ryhtymällä muihin tarvittaviin toimenpiteisiin että myyjä voi luovuttaa tavaran. Ostajalla on myös velvollisuus tarkistaa tavara. Yhteisiä velvollisuuksia Mikäli kaupankäynti mutkistuu, kummallakin osapuolella on tavaran hoitovelvollisuus. Velvollisuuden laiminlyönnistä saattaa seurata korvausvelvollisuus.

30 Myyjän sopimusrikkomus Mikäli myyjä ei luovuta tavaraa tai luovutus on tapahtunut myöhässä, ostaja voi: vaatia edelleen tavaran luovuttamista kaupan purkua Kummassakin tapauksessa ostajalla on oikeus myös vahingonkorvaukseen sekä oikeus pidättäytyä kauppahinnan suorittamisesta. Ostajan vaatimusten edellytyksenä on tietysti että viivästyminen ei johdu hänestä.

31 Kaupan purkaminen Ostaja saa purkaa kaupan, mikäli myyjän viivästys on olennainen. Ostaja voi myös asettaa myyjälle kohtuullisen lisäajan, jonka kuluessa toimituksen tulee tapahtua. Myyjällä on myös oikeus ehdottaa lisäaikaa, mikäli hän ei ole vielä luovuttanut tavaraa. Ostajalla, joka ei kohtuullisessa ajassa vastaa myyjän ehdotukseen, ei ole oikeutta purkaa kauppaa, mikäli toimitus tapahtuu myyjän ilmoittaman lisäajan puitteissa. Ostajan purkuoikeutta on rajoitettu kaupassa, jossa myyjä on hankkinut tai valmistanut tavaran räätälöidysti ostajan toiveiden mukaisesti, eikä myyjällä ole mahdollista kohtuullisin ehdoin myydä tavaraa muille kun ostajalle. Kaupan purku onnistuu ainoastaan silloin, kun tarkoitus, jota varten kauppa on tehty, epäonnistuu olennaisesti viivytyksen takia. Mikäli toimitusta ei tapahdu lisäaikana, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Esim. hääpukukaupan voi purkaa mikäli puku ei ehdi häihin.

32 Ostajan muut oikeudet Ostajalla on oikeus saada korvaus myyjän viivästyksen aiheuttamasta vahingosta. Vain ylivoimainen este vapauttaa myyjän korvausvelvollisuudesta. Este on ylivoimainen, mikäli myyjän vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella ja jota ei kohtuudella voinut ennakoida eikä välttää. Ostaja voi myyjän viivästyksen johdosta jättää maksamatta niin suuren osan kauppahinnasta kuin vaatimusten turvaamiseksi on tarpeen. Oikeus pidättämiseen päättyy kun viivästyksen seurauksista on sovittu. Osapuolilla on velvollisuus tiedottaa toisilleen tilanteesta ja aikomuksistaan. Mikäli myyjä estyy toimittamasta tavaraa ajoissa, hänen on ilmoitettava siitä ostajalle. Mikäli ostaja ei saa tietoa kohtuullisessa ajassa esteen syntymisestä, hän on oikeutettu korvaukseen vahingosta, joka olisi voitu välttää, mikäli myyjä olisi informoinut ajoissa viivästyksestä. Ostaja joka on saanut tavaran myöhästyneenä, saa vaatia purkua tai korvausta ainoastaan ilmoitettuaan myyjälle vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa siitä kun hän sai tiedon luovutuksen tapahtuneen.

33 Tavaran virhe Mikäli tavarassa on virhe ja se ei johdu ostajasta tai ostajan puolella olevasta seikasta, ostaja voi: vaatia virheen korjaamista uutta toimitusta (olennainen virhe) hinnanalennusta purkaa kaupan (olennainen virhe) vaatia vahingonkorvausta olla maksamatta kauppahintaa. Irtaimen kaupassa ostajalla on yleensä tavaran tarkastamisvelvollisuus. ennakkotarkastus Jälkitarkastus virheilmoitusvelvollisuus Huolimaton tai laiminlyöty ennakkotarkastus voi viedä ostajalta mahdollisuuden vedota virheeseen.

34 Ostajan sopimusrikkomus Ostajan päävelvoitteita ovat kauppahinnan maksu sekä myötävaikuttaminen sopimuksen toteutumiseen, esim. Noutamalla, vastaanottamalla tavara tai ryhtymällä muihin kohtuudella vaadittaviin toimiin jotta myyjä voi luovuttaa tavaran. Mikäli ostaja jättää velvoitteensa hoitamatta, myyjä saa vaatia maksua tai kaupan purkamista. Lisäksi myyjällä on mahdollisuus vaatia vahingonkorvausta. Hänellä on myös oikeus olla luovuttamatta tavaraa sekä oikeus periä viivästyskorkoa korkolain mukaan. Myyjä saa purkaa kaupan ainoastaan siinä tapauksessa, että ostaja on syyllistynyt olennaiseen sopimusrikkomukseen.