PÖYTÄKIRJA. Urakkamuoto ja maksuperuste. Sivu 2/5

Transkriptio

1 RAPORTTI Sivu 1/5 Tilaaja: Helsingin seurakuntayhtymä Kolmas linja 22 B Helsinki Hanke: As Oy Helsingin Paraistentie 13:n ja As Oy Helsingin Kiskontie 22:n rakentaminen LOPPURAPORTTI YLEISTÄ JA PÄÄTÖKSET Taustaa ja päätökset Tontti ja vanhat rakennukset Kohde sijaitsee Helsingin Ruskeasuolla osoitteessa Paraistentie 13, Helsinki (kaupunginosassa 16. korttelissa 720 tontti nro 23). Tontin omistaa Helsingin seurakuntayhtymä. Tontilla sijaitsi Meilahden vanhainkotisäätiön rakennuttama, vuonna 1972 valmistunut vanhainkoti- ja myymälärakennus asti, jolloin rakennus purettiin. Helsingin seurakuntayhtymä luopui vanhainkotien ylläpidosta vuonna 1988, jolloin kolme vanhainkotia ja niiden toiminta siirrettiin perustetulle Helsingin seurakuntayhtymän vanhainkotisäätiölle, joka myöhemmin muutti nimensä Gaius-säätiöksi. Rakennukset siirtyivät tontin vuokrasopimuksessa olevan ehdon mukaan Helsingin seurakuntayhtymän omistukseen vuonna 2002, jolloin tuli kuluneeksi 30 vuotta kohteen valmistumisesta. Gaius-säätiö tutki vuosien aikana Meilahden vanhainkotirakennuksen peruskorjaus- ja tontin täydennysrakentamismahdollisuuksia, mutta hanke kariutui muuttuneiden rahoitustilanteiden vuoksi. Gaius-säätiön hallitus päätti kokouksessa palauttaa Meilahden vanhainkodin asuinrakennuksen ja liikerakennuksen Helsingin seurakuntayhtymälle. Seurakuntayhtymän kiinteistötoimisto vuokrasi kohteen asuinrakennuksen Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiölle (HOAS) alkaen aina asti. Lähikaupan toiminta kiinteistössä jatkui asti. Suunnittelu Alkutalvesta 2008 perustettiin hankesuunnitteluryhmä, joka yhdessä kiinteistötoimiston, yhteisen seurakuntatyön ja Meilahden seurakunnan kanssa selvitti kohteen järkeviä kehitysmahdollisuuksia. Hankesuunnitelman laadintaan kiinnitettiin Pakrak Oy ja luonnospiirustusten laadintaan Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy kiinteistöjohtajan virkamiespäätöksellä. Hankesuunnittelutyöryhmässä päädyttiin ratkaisuun, jossa vanha

2 Sivu 2/5 rakennuskanta oli järkevintä purkaa kokonaan, ja tilalle rakentaa uudisrakennuskokonaisuus, jossa toisessa rakennuksessa on normaalia vuokra-asumista ja toisessa rakennuksessa nuorille pitkäaikaisasunnottomille ja syrjäytyneille suunnattua tuettua asumista. Näitä rakennusmassoja yhdistävään osaan sijoittuvat Meilahden seurakunnan tilat sekä tuetun asumisen yhteistilat. Uuteen rakennuskokonaisuuteen päädyttiin, koska kohteen ajateltuun käyttötarkoitukseen nähden vanhan kiinteistön korjausaste olisi noussut yli 90 %:iin ja lopputulos ei välttämättä olisi tyydyttävää parempi. Tuetulle asumiselle päätettiin hakea Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) investointitukea ja korkotukilainaa. Tukiasunnot suunniteltiin ja myöhemmin myös toteutettiin ajankohdan ARA-ohjeiston mukaisesti. Yhteinen kirkkoneuvosto käsitteli projektia ja päätti esittää yhteiselle kirkkovaltuustolle hyväksyttäväksi projektin suunnitelmat, kustannusarvion ja suunnitelman kahden asunto-osakeyhtiön perustamisesta, mitkä kirkkovaltuusto hyväksyi Kaavoitusvaihe kesti kaksi vuotta ja suunnitelmia jouduttiin tänä aikana muuttamaan siten, että Kiskontien vuokra-asuntorakennusta madallettiin yhdellä kerroksella. Vuonna 2011 Helsingin kaupungin sosiaalilautakunta kilpailutti tuetun asumisen palveluntarjoajat ja Helsingin seurakuntayhtymä valittiin kelvolliseksi tuottamaan tukiasuntopalveluja. Keväällä 2012 kilpailuvirasto totesi kilpailutuksen toteutetun väärin ja yhteistyösuunnitelmat kaupungin kanssa alkoivat aikataulullisesti venyä. Yhteistyötä suunniteltiin myös Helsingin Diakonissalaitoksen kanssa, mutta tyydyttävään tulokseen ei näissä suunnitelmissa päästy. Tässä vaiheessa Helsingin seurakuntayhtymä päätti toteuttaa suunnitelmat omilla varoillaan ilman ARA-investointitukea ja korkotukilainaa ja valita Paraistentien yhtiön asukkaat omin diakonisin perustein. Päätös projektin jatkamisesta tässä muodossa tehtiin YKN:ssa Rakennettavaa rakennusta varten perustettiin kaksi asuntoosakeyhtiötä. Yhtiöt muodostettiin siten, että As Oy Helsingin Paraistentie 13:een tuli 28 tukiasuntoa ja 460 m2 seurakuntatilat ja toiseen, As Oy Helsingin Kiskontie 22:een 29 tavanomaista vuokra-asuntoa, kauppa sekä pysäköintihalli. Seurakuntayhtymä vuokrasi yhtiöille tontin. Tontin ja rakennuksen hallinnasta sekä kohteen ylläpidosta sekä kustannusten jaosta tehtiin yhtiöiden välille hallinnanjakosopimus. Urakkamuoto ja maksuperuste Hanke toteutettiin pääurakka ja jaetut sivu-urakat -mallilla. Rakennusurakka oli pääurakka ja muut urakat alistettiin pääurakkaan alistamissopimuksella. Sivuurakoita olivat putki- IV-, sähkö-, RAU- sekä sprinkleriurakat urakka-asiakirjojen mukaisesti. Hankintamenettely Hankkeen urakkasuunnitelmat valmistuivat elokuussa Hankkeen rakennusurakan kustannukset ylittivät julkisten hankintojen rakennusurakan EUkustannusrajan, jolloin urakasta julkaistiin avoimen menettelyn mukainen EU- hankintailmoitus julkisten hankintojen ilmoituskanavalla HILMA:ssa. Vertailuperusteeksi ilmoitettiin halvin hinta. Putki-, IV-, sähkö- ja

3 Sivu 3/5 sprinkleriurakoista julkaistiin vastaavasti samana päivänä avoimen menettelyn kansalliset ilmoitukset HILMA-kanavalla ja vertailuperuste oli halvin hinta. Määräpäivään klo 16 mennessä rakennusurakasta saatiin kuusi tarjousta, joista kaikki olivat vertailukelpoisia. Hyväksyttyjen tarjousten arvonlisäveroton hinta vaihteli ,00 eurosta ,00 euroon. Vertailuperusteen mukaisesti taloyhtiöiden hallitukset päättivät valita hyväksytyistä tarjouksista edullisimman jättäneen Pakrak Oy:n. Tarjottu kokonaishinta oli , 00 (alv 0%), arvonlisäveron osuus oli ,00 (alv 24%), yhteensä ,00. Putkiurakasta saatiin viisi tarjousta, jotka olivat vertailukelpoisia. Hyväksyttyjen tarjousten arvonlisäveroton hinta vaihteli ,00 eurosta ,00 euroon Vertailuperusteen mukaisesti taloyhtiöiden hallitukset päättivät valita hyväksytyistä tarjouksista edullisimman jättäneen OVL Tekniikka Oy:n. Tarjottu kokonaishinta oli ,00 (alv 0%), arvonlisäveron osuus oli ,20 (alv 24%), yhteensä ,20. IV-urakasta saatiin kuusi tarjousta, jotka olivat vertailukelpoisia. Hyväksyttyjen tarjousten arvonlisäveroton hinta vaihteli ,00 eurosta ,00 euroon Vertailuperusteen mukaisesti taloyhtiöiden hallitukset päättivät valita hyväksytyistä tarjouksista edullisimman jättäneen Suomen Talotekniikka Oy:n. Tarjottu kokonaishinta oli ,00 (alv 0%), arvonlisäveron osuus oli ,00 (alv 24%), yhteensä ,00. Sähköurakasta saatiin seitsemän tarjousta, jotka olivat vertailukelpoisia. Hyväksyttyjen tarjousten arvonlisäveroton hinta vaihteli ,00 eurosta ,00 euroon Vertailuperusteen mukaisesti taloyhtiöiden hallitukset päättivät valita hyväksytyistä tarjouksista edullisimman jättäneen Suomen Talotekniikka Oy:n. Tarjottu kokonaishinta oli ,00 (alv 0%), arvonlisäveron osuus oli ,00 (alv 24%), yhteensä ,00. Sprinkleriurakasta saatiin yhdeksän tarjousta, jotka olivat vertailukelpoisia. Hyväksyttyjen tarjousten arvonlisäveroton hinta vaihteli ,00 eurosta ,00 euroon Vertailuperusteen mukaisesti taloyhtiöiden hallitukset päättivät valita hyväksytyistä tarjouksista edullisimman jättäneen Suomen Talotekniikka Oy:n. Tarjottu kokonaishinta oli ,00 (alv 0%), arvonlisäveron osuus oli 6.300,00 (alv 24%), yhteensä ,00. RAU-urakoitsijaksi taloyhtiöiden hallituksessa valittiin suoraan seurakuntayhtymän puitesopimuskumppani Schneider Electric Buildings Finland Oy urakkahintaan ,00 (alv. 0%), josta arvonlisäveron osuus oli ,00 (alv 24%), yhteensä ,00. TOTEUTUS, AIKATAULU JA KUSTANNUKSET Purku-urakka Vanhan rakennuksen purkaminen aloitettiin lokakuun 2012 puolivälissä ja purku-urakka valmistui sovitusti joulukuun 2012 alkuun mennessä. Purkuurakan hinta oli (alv 0%) ja urakka ylittyi (alv 0%) mm. maaperästä poistetun jätemaan takia. Urakoitsijana oli PSV-Rakenne Oy, joka

4 Sivu 4/5 valittiin HILMA-ilmoituskanavalla tehdyn ilmoitukseen vastanneista hyväksytyistä tarjouksista edullisimman tarjouksen perusteella. Uudisrakennusvaihe Kohteen rakentaminen alkoi ja valmistui sovitusti Kohde toteutettiin tehtyjen suunnitelmien mukaisesti. Tuetun asumisen ja seurakuntatilan yhtiössä As Oy Helsingin Paraistentie 13:ssa on yhteensä 28 asuntoa. Normaalikerrokseen sijoittuu seitsemän m² kokoista asuntoa. Asunnot ovat pääosin parvekkeellisia yksiöitä ja kaksioita, jotka suunniteltiin ja toteutettiin ajankohdan ARA-ohjeiston mukaisesti. Maantasokerrokseen sijoitettiin kaksi asuntoa sekä asumista palvelevia yhteistiloja. Rakennuksen toisesta kerroksesta on käynti yhteisiin kerho- ja kokoontumistiloihin sekä pihakannen päälliselle asuntopihalle. Yhteistilat (irtaimistovarastot, sauna ja pesutupa) on sijoitettu maantaso- ja kellarikerrokseen. Autopaikoitus on autohallissa. Normaalin vuokra-asumisen yhtiössä As Oy Helsingin Kiskontie 22:ssa on yhteensä 29 asuntoa. Normaalikerrokseen sijoittuu seitsemän m² kokoista asuntoa. Asunnot ovat parvekkeellisia ja saunallisia kaksioita ja kolmioita. Osassa asunnoista on myös vaatehuoneet. Maantasokerrokseen sijoitettiin yksi asunto sekä asumista palvelevia yhteistiloja sekä lähikaupan tilat. Vuokra-asunnot on tarkoitettu ulkopuoliseen vuokraukseen sekä seurakuntayhtymän omille työntekijöille. Autopaikoitus on autohallissa. Asunto-osia yhdistävässä 460 m2:n yksikerroksinen väliosassa on Meilahden seurakunnan sekä tuetun asumisen tiloja. Monikäyttöiset salitilat on mahdollista jakaa siirtoseinillä osiin tarvittavan käytön mukaan ja niihin myös omat sisäänkäynnit ja wc-tilat eri käyttäjäryhmille. Seurakuntatiloihin rakennettiin valmistuskeittiö ateriapalveluita varten. Rakennusten yhteinen kerrosala on 5390 kem². Asuntoneliöitä on 2897 asm² ja asuntoja yhteensä 57 kpl sekä kokonaislaajuus (bruttoala) 6651 brm². Lähikaupan tiloja on 222 m². Lisäksi kohteessa on autohalli (32 ap), jonka laajuus on 975 m². Rakennesuunnittelun virheet Pääurakoitsija Pakrak Oy teki taloyhtiöille reklamaation elementtisuunnittelun puutteista ja virheistä, josta edelleen Helsingin seurakuntayhtymä taloyhtiöiden edustajana reklamoi rakennesuunnittelija Insinööritoimisto SRT Oy:tä. Suunnitteluvirheistä käytiin neuvotteluja osapuolten kesken ja seurakuntayhtymä teetätti työn aikana tehdyistä lisätarkasteluista ja rakenteista tarkastuksen ulkopuolisella taholla eli Vahanen Oy:llä. Tarvittavat korjaustyöt SRT suunnitteli mennessä ja ne toteutettiin keväällä 2014 muun rakennustyön ohessa. Suurimman osan korjauskuluista (alv. 0 %) maksoi SRT suunnitteluvakuutuksestaan, jolloin yhtiöiden maksettavaksi jäi (alv 0%). Korjaustyöllä ei ollut ajallista vaikutusta projektiin. Rakennesuunnittelu oli laahannut jäljessä koko suunnittelu- ja toteutusvaiheen. Tämä johtui suunnittelutoimiston resurssipulasta, johon olisi pitänyt puuttua jo suunnitteluvaiheessa.

5 Sivu 5/5 Kustannukset Koko hankkeen rakennuskustannukset ovat 13,20 milj. euroa, josta tuetun asumisen ja yhteis- ja seurakuntatilojen osuus on 6,5 milj. euroa. Rakentaminen rahoitettiin asunto-osakeyhtiöiden ottamilla pankkilainoilla, joita nostettiin yhteensä 9,8 milj. euron edestä. Helsingin seurakuntayhtymän rakennusrahastosuorituksia käytettiin 3,4 milj. euroa, josta tuetun asumisen osuus oli 1,4 milj. euroa. Seurakuntatilojen erillishankintoihin kuten kalusteisiin, astioihin ja tekstiileihin käytettiin n Lisäksi seurakuntatilaan hankittiin flyygeli seurakuntayhtymän soitinhankintavaroista. Yhtiöiden ylläpitokustannukset ja pankkilainat on tarkoitus rahoittaa saatavilla vuokratuotoilla, joita ovat asuntojen vuokrat, lähikaupan vuokra ja autopaikkojen vuokrat. Suomen lähikauppa Oy aloitti myymälätoiminnan uusissa tiloissaan Kiskontie 22:n vuokra-asuntoja alettiin vuokrata jo syyskuussa 2014 ja yhteinen seurakuntatyö aloitti työnsä tiloissaan Helsingissä Terttu Räsänen