OP-Vuokratuotto Vuosikertomus

Transkriptio

1 OP-Vuokratuotto Vuosikertomus

2 SISÄLLYSLUETTELO HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS OP-RAHASTOYHTIÖ OY:N HALLINTO MUUT RAHASTOT OP-Vuokratuotto -erikoissijoitusrahasto TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET HALLITUKSEN ESITYS TUOTONJAOSTA TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET TILINPÄÄTÖSPERIAATTEET LUETTELO KÄYTETYISTÄ KIRJANPITOKIRJOISTA SEKÄ SÄILYTYSTAVOISTA OMISTAJAOHJAUKSEN TOIMET: OP-Rahastoyhtiö osallistui katsauskaudella aktiivisesti hallinnoimiensa sijoitusrahastojen omistamien yhtiöiden yhtiökokouksiin. OP-Rahastoyhtiö oli edustettuna Suomessa 41 ja Ruotsissa yhdessä varsinaisessa yhtiökokouksessa (vuonna kokousta). Lähes kaikissa yhtiökokouksissa OP- Rahastoyhtiö tuki hallituksen ja nimitysvaliokunnan esityksiä. Lisäksi yhtiö oli edustettuna yhden kotimaisen yhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Katsauskaudella OP-Rahastoyhtiö oli edustettuna yhden yrityksen nimitysvaliokunnassa.

3 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS Toimintaympäristö Maailmantalouden kasvu jatkui keskimääräistä hitaampana vuonna Eri maissa kehitys oli epäyhtenäistä. Euroalueen talous kääntyi hitaaseen kasvuun kahden vuoden taantuman jälkeen, mutta luottamus talouden elpymiseen rakoili vuoden kuluessa muun muassa Ukrainan kriisin vuoksi. Euroalueen inflaatio hidastui vuoden aikana ja vuoden lopulla öljyn halpeneminen painoi kuluttajahinnat laskuun. Euroopan keskuspankki laski ohjauskoron pohjalukemiin 0,05 prosenttiin syyskuussa. Euribor-korot alenivat keskuspankin toimien vuoksi edelleen hieman. EKP toteutti myös uusia epätavanomaisen rahapolitiikan toimia loppuvuoden aikana. Suomen talous kehittyi edelleen heikosti. Kansantuote polki paikallaan ja työttömyys nousi. Investoinnit alenivat edelleen. Öljyn hinnan lasku vaimensi inflaatiota myös Suomessa. Yritysten ja kotitalouksien luottamus oli keskimääräistä vaisumpaa. Myönteistä oli teollisuuden tilauskannan kasvu. Asuntojen hinnat laskivat vajaan prosentin ja asuntokauppa supistui. Pankkien kotitalousluottokannan kasvu jatkui hitaana kahden prosentin vuosivauhtia. Yritysluottokanta kasvoi hieman kotitalousluottoja nopeammin. Odotukset luotonkysynnän kehittymisestä heikkenivät vuoden loppua kohden. Talletuskanta pysyi lähes vuodentakaisella tasolla varojen siirryttyä määräaikaistileiltä riskisempiin sijoituskohteisiin. Rahasto- ja vakuutussäästöjen kasvu jatkui vahvana rahoitusmarkkinoiden suotuisan kehityksen myötä, vaikka markkinoiden riski-indikaattorit nousivat hieman toisella vuosipuoliskolla. MUUTOKSET RAHASTOTOIMINNASSA VUONNA 2014 OP-Rahastojen pääomat ja omistajamäärä Vuoden 2014 lopussa OP-Rahastoyhtiön hallinnoimat rahastopääomat olivat noin 17,4 miljardia euroa. Pääomat kasvoivat vuodentakaiseen tilanteeseen verrattuna noin kolme miljardia euroa eli 21,3 prosentilla. OP-Rahastoyhtiö oli vuoden lopussa sijoitusrahastojen pääomilla mitattuna Suomen toiseksi suurin rahastoyhtiö 20,5 prosentin markkinaosuudella. Markkinaosuus kasvoi 1,4 %-yksiköllä edelliseen vuoteen verrattuna. Sijoitusrahastojen suosion kasvu heijastui kaikkien rahastoluokkien pääomien sekä osuudenomistajien nettomäärän kehitykseen. OP-Rahastoyhtiön hallinnoimien lyhyen koron rahastojen pääomat kasvoivat vuonna 2014 noin 4 % edelliseen vuoteen verrattuna. Pitkän koron rahastojen pääomat kasvoivat puolestaan lähes 10 % vuodesta Yhdistelmärahastojen pääomien kasvu oli erityisen voimakasta, sillä niiden pääomat kasvoivat peräti 28 %. Suosion kasvun taustalla on nähtävissä onnistunut säästäjän rahastoperheen tuoteuudistus. Yhdistelmärahastojen osuudenomistajien määrän ja pääomien kasvu kertoo osaltaan myös suomalaisten säästämiskäytöksen muutoksesta, jota poikkeuksellisen alhainen korkotaso vielä edistää. Matala korkotaso tuki myös osakerahastojen pääomien vahvaa kasvua. Pääomat kasvoivat osakerahastoissa vuodentakaiseen ajankohtaan verrattuna noin 38 %. Osakerahastoissa toteutettiin useita onnistuneita tuotelanseerauksia, joihin kanavoitui merkittävästi pääomia. Näiden lisäksi myös valikoimissa jo pidempään olleet osakerahastot nauttivat pääsääntöisesti sijoittajien suosiota. Kaikkein voimakkainta kasvua nähtiin vaihtoehtoisten rahastojen luokassa, mitä selittää etenkin OP- Vuokratuotto-erikoissijoitusrahaston erittäin suuri suosio. Reaaliomaisuusrahastot ottivat vahvan ja pysyvän aseman suomalaisten säästäjien ja sijoittajien sijoituskohteena vuonna OP-Rahastoyhtiön hallinnoimissa sijoitusrahastoissa oli vuoden 2014 lopussa nettomääräistä osuudenomistajaa. OP-Rahastoyhtiön hallinnoimien sijoitusrahastojen osuudenomistajien osuus kaikista Suomeen rekisteröityjen sijoitusrahastojen osuudenomistajista oli noin 22,8 prosenttia. Osuudenomistajien nettomäärä ja asiakasmarkkinaosuus kasvoivat selvästi edelliseen vuoteen verrattuna. Uudet tuotteet ja palvelut OP-Rahastoyhtiössä kehitettiin vuonna 2014 jälleen aktiivisesti uusia rahastotuotteita. Täysin uusia rahastotuotteita lanseerattiin kuusi kappaletta ja lisäksi olemassa olevaa tuotevalikoimaa kehitettiin asiakaslähtöisesti. Uusina Yhdysvaltoihin sijoittavina tuotelanseerauksina esiteltiin yhdysvaltalaisiin 1

4 arvoyhtiöihin sijoittava OP-Amerikka Arvo -sijoitusrahasto sekä kasvuyhtiöihin sijoittava OP-Amerikka Kasvu -sijoitusrahasto. Pohjoismaihin sijoittavien rahastojen valikoima kasvoi OP-Pohjoismaat Plus -erikoissijoitusrahaston sijoitustoiminnan käynnistymisen myötä. Näiden lisäksi kehittyvien markkinoiden kasvavan sijoittajien suosion myötä lanseerattiin kaksi uutta kehittyville osakemarkkinoille sijoittavaa osakerahastoa, OP-Kehittyvät Reunamarkkinat ja OP-Vaurastuva Keskiluokka. Vuonna 2014 nähtiin myös uraauurtava tuoteavaus Suomessa, kun reaaliomaisuuteen sijoittavien rahastojen valikoima kasvoi OP-Metsänomistaja-erikoissijoitusrahaston muodossa. Rahasto sijoittaa varansa kotimaisiin metsäkiinteistöihin ja se on ensimmäinen avoin metsäkiinteistöihin sijoittava erikoissijoitusrahasto Suomessa. Lisäksi OP-rahastojen tuoteportfoliota uudistettiin fuusioimalla OP-Obligaatio -sijoitusrahasto OP-Obligaatio Tuotto -sijoitusrahastoon, OP-Yrityslaina Prima -sijoitusrahasto OP- Yrityslaina -sijoitusrahastoon sekä OP-Horisontti-rahastoperhe OP-Maltillinen, OP-Varovainen ja OP- Rohkea -sijoiutusrahastoihin. OP-Aasia Tiikerit -sijoitusrahasto sulautui OP-Vaurastuva Keskiluokka - sijoitusrahastoon ja OP-Amerikka-sijoitusrahasto OP-Amerikka Indeksi -sijoitusrahastoon sekä OP- Tuottohakuinen-sijoitusrahasto OP-Maltillinen-sijoitusrahastoon. OP-Rahastoyhtiö markkinoi itse hallinnoimansa rahastovalikoiman ohella myös kansainvälisten toimijoiden J.P. Morgan Asset Managementin ja Fidelity Worldwide Investmentsin sijoitusrahastoja. OP-RAHASTOYHTIÖN HALLINNOIMIEN SIJOITUSRAHASTOJEN SIJOITUSTOIMINTA JA ARVONKEHITYS OP-sijoitusrahastoja hallinnoi OP-Rahastoyhtiö Oy, joka on OP Osuuskunnan kokonaan omistama tytäryhtiö. OP-Rahastoyhtiön hallinnoimien sijoitusrahastojen säilytysyhteisönä toimivat Pohjola Pankki Oyj sekä Skandinaviska Enskilda Banken AB. OP-Rahastoyhtiön hallinnoimien sijoitusrahastojen sijoitustoiminnan periaatteet on määritetty sijoitusrahastojen säännöissä ja avaintietoesitteissä. Lisäksi periaatteita on täsmennetty hallituksen antamilla ohjeilla. Sijoitusrahastojen salkunhoidosta vastaavat Pohjola Varainhoito, Amundi Asset Management, Fidelity Worldwide Investment, Duet Asset Management, BTG Pactual Asset Management, J.P. Morgan Asset Management, Investec Asset Management, Northern Trust, Standish Mellon Asset Management, Montanaro Asset Management, GW&K Investment Management, Kleinwort Benson Investors, Robeco Investment Management, Wells Fargo Asset Management ja RenAsset Management. Vuosi 2014 muodostui kokonaisuudessaan menestyksekkääksi OP-osakerahastoihin sijoittaneille osuudenomistajille, vaikka osakemarkkinoilla liikkeet olivatkin osittain voimakkaasti erisuuntaisia. OPosakerahastojen arvot nousivat voimakkaasti erityisesti Yhdysvaltoihin sijoittavissa rahastoissa sekä valikoidusti kehittyville markkinoille sijoittavissa rahastoissa. Myös läntiseen Eurooppaan sijoittavat osakerahastot saavuttivat varsin hyvän tuottokehityksen vuonna Kehittyvillä osakemarkkinoilla liikkeet olivat hyvin erisuuntaisia. Intian osakemarkkinoilla nähtiin useiden kymmenien prosenttien nousua kun taas Venäjän osakemarkkinat laskivat kymmeniä prosentteja Ukrainan kriisin aiheuttaman pääomapaon ja epävarmuuden kasvun myötä. Osakemarkkinoiden nousun keskeisimpänä ajurina toimi edelleen voimakas likviditeettielvytys ja merkittävimpien keskuspankkien nollakorkopolitiikka. Poikkeuksellisen matala korkoympäristö houkutteli sijoittajia riskin pariin ja osakemarkkinat ja tästä riskinottohalukkuuden voimistumisesta hyötyivät eri riskilliset sijoituskohteet laajalti. OP-Rahastoyhtiön hallinnoimien osakerahastojen vahva tuottokehitys ja onnistuneet tuotekehitystoimenpiteet heijastuivat myös yhdistelmärahastojemme arvonkehitykseen positiivisesti vuonna Suotuisa arvonkehitys heijastui myös yhdistelmärahastojen nettomerkinnöissä, jotka kasvoivat selvästi vuoden 2014 aikana. Korkosijoittajalle vuosi 2014 oli erityislaatuinen. Vuoteen 2014 lähdettäessä valtionkorkojen taso oli poikkeuksellisen alhainen Euroopan ja Yhdysvaltain keskuspankkien elvytyksen ja hyvin löysän rahapolitiikan seurauksena. Lähtökohdat korkosijoittajalle olivat siis varsin haastavat. Korkotaso jatkoi kuitenkin yhä laskuaan ja lopulta pitkät valtionkorot tuottivat sijoittajille kohtuulliset tuotot vuonna 2014 koronlaskujen seurauksena. Myös yrityslainoihin sijoittavat rahastot sekä kehittyville korkomarkkinoille sijoittavat rahastot tarjosivat osuudenomistajille positiivisen tuoton. Pitkän koron rahastojen nettomerkinnät painuivat kuitenkin negatiivisiksi kuluneena vuonna sijoittajien kiinnostuksen kohdistuessa erityisesti osake- ja yhdistelmärahastoihin. 2

5 VASTUULLISEN SIJOITTAMISEN TOIMINTAKERTOMUS Vastuullinen sijoittaminen OP-Rahastoyhtiö on allekirjoittanut YK:n vastuullisen sijoittamisen periaatteet (UN PRI, United Nations Principles for Responsible Investments). OP-Rahastoyhtiö on sitoutunut ottamaan huomioon sijoitustoiminnassaan ympäristöön, yhteiskuntaan sekä hyvään hallintotapaan liittyvät näkökohdat sekä harjoittamaan aktiivista omistajapolitiikkaa ja liittämään vastuullisuusnäkökohdat omistajakäytäntöihinsä. OP-Rahastoyhtiö on perustajajäsen kesäkuussa 2010 perustetussa FINSIF-yhdistyksessä (Finland s Sustainable Investment Forum ry), jonka tarkoituksena on edistää vastuullista sijoittamista Suomessa ja toimia jäsentensä yhteistyöelimenä. Katsauskaudella OP-Rahastoyhtiö oli edustettuna FINSIFin hallituksessa. OP-Rahastoyhtiö on mukana Carbon Disclosure- ja Water Disclosure -projekteissa. Niiden tarkoituksena on kannustaa yrityksiä ympäri maailmaa kiinnittämään huomiota toimintojensa ympäristövaikutuksiin sekä etsimään ratkaisuja ilmastonmuutokseen ja veden käyttöön liittyviin kysymyksiin. Omistajaohjaus OP-Rahastoyhtiön omistajaohjauksen ensisijaisena tavoitteena on OP-Rahastoyhtiön hallinnoimien sijoitusrahastojen osuudenomistajien yhteisten etujen valvominen sekä sijoitusrahastojen sijoitusten pitkän aikavälin arvonnousun saavuttaminen. Näiden tavoitteiden tueksi OP-Rahastoyhtiössä on laadittu omistajapolitiikkaa koskevat ohjeet, jotka yhtiön hallitus on vahvistanut. Vahvistetun omistajapolitiikan perustana on Finanssialan Keskusliiton (FK) jäsenyhtiöilleen antama suositus rahastoyhtiöiden omistajaohjauksesta. OP-Rahastoyhtiö osallistui katsauskaudella aktiivisesti hallinnoimiensa sijoitusrahastojen omistamien yhtiöiden yhtiökokouksiin. OP-Rahastoyhtiö oli edustettuna Suomessa 41:ssa ja Ruotsissa yhdessä varsinaisessa yhtiökokouksessa. Lisäksi yhtiö oli edustettuna yhden kotimaisen yhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksissa kiinnitettiin huomiota erityisesti Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodiin sekä omistajapolitiikkaan liittyviin asioihin. Noin 10 prosenttiin yhtiöistä oltiin myös yhteydessä ennen yhtiökokousta. Katsauskaudella OP-Rahastoyhtiö oli edustettuna yhden yrityksen nimitysvaliokunnassa. OP-RAHASTOYHTIÖN HALLINTO OP-Rahastoyhtiön varsinainen yhtiökokous pidettiin kahdessa osassa sekä Yhtiökokouksessa vahvistettiin OP-Rahastoyhtiön sekä yhtiön hallinnoimien sijoitusrahastojen tilinpäätökset tilikaudelta 2013 (OP-Vuokratuotto-erikoissijoitusrahaston tilipäätös vahvistettiin ) sekä myönnettiin hallitukselle ja toimitusjohtajalle vastuuvapaus. Yhtiön hallituksen varsinaisiksi jäseniksi valittiin liiketoimintajohtaja Tony Vepsäläinen, toimitusjohtaja Karri Alameri, varatoimitusjohtaja Jussi Huttunen ja varatoimitusjohtaja Ulla Wederhorn-Liiri sekä varajäseneksi toimitusjohtaja Jarmo Kuisma. Tony Vepsäläinen ja Karri Alameri erosivat tehtävistään Samalla päivämäärällä hallituksen jäseniksi valittiin liiketoimintajohtaja Harri Nummela ja liiketoiminta-alueen johtaja Sami Jormalainen. Osuudenomistajien kokouksessa valittiin hallituksen varsinaisiksi jäseniksi pankinjohtaja Kai Kalajainen, toimitusjohtaja Mauri Molander, toimitusjohtaja Olli Tarkkanen sekä johtaja Vesa Vanha-Honko ja varajäseneksi johtaja Ville Aalto-Setälä. OP-Rahastoyhtiön hallitus kokoontui vuoden aikana neljätoista kertaa. Hallituksen puheenjohtajana toimi liiketoimintajohtaja Tony Vepsäläinen saakka alkaen hallituksen puheenjohtajana toimi liiketoimintajohtaja Harri Nummela. Varsinaiseksi tilintarkastajaksi valittiin yhtiökokouksessa KHT-Yhteisö KPMG Oy Ab. KPMG Oy Ab:n nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana toimi KHT Mikko Laitinen ja varatilintarkastajana KHT Juha-Pekka Mylén. Osuudenomistajien valitsemana tilintarkastajana toimi KHT Paula Pasanen sekä varatilintarkastajana KHT Teemu Haataja. Yhtiön toimitusjohtajana toimi Samuli Sipilä saakka alkaen Yhtiön toimitusjohtajana toimi Juha Takala. 3

6 HENKILÖSTÖ Vuoden alussa henkilöstön määrä oli 3. Rahastoliiketoimintaan liittyvät palvelut tuotetaan OP-Pohjolaryhmän keskusyhteisökonsernin eri yksiköissä. Kokonaisuudessaan rahastoliiketoimintaan osallistuu noin 30 henkilöä. Tiedot vaihtoehtorahaston hoitajan palkoista ja palkkioista on kerrottu OP-Rahastoyhtiö Oy:n vuoden 2014 tilinpäätösasiakirjoissa. NÄKYMÄT VUODELLE 2015 Maailmantalouden näkymät ovat kohentuneet öljyn hinnan laskun vuoksi. Euroalueella keskuspankin elvyttävä rahapolitiikka ja euron heikkeneminen tukevat talouden kehitystä. Euroalueen talous kasvaa edelleen verkkaisesti. Euribor-korot säilyvät alhaalla. Viennin vilkastuminen tukee Suomen taloutta, mutta talouskehitys on kokonaisuutena edelleen heikkoa. Vuosi 2015 alkaa sijoitusympäristön osalta hieman epävakaisemmin verrattuna edelliseen vuoteen. Poikkeuksellisen matala korkotaso, raaka-aineiden voimakas hintojen lasku sekä kohonnut volatiliteetti osakkeissa ja valuutoissa nostaa hieman epävarmuutta. Elvyttävä rahapolitiikka, hiljalleen parempaan suuntaan kääntyvä kasvu ja matala korkotaso suosivat kuitenkin edelleen riskillisiä omaisuuslajeja. Jatkuvan säästämisen ja sijoittamisen kulttuuri jatkaa vahvistumista Suomessa. Yhä useampi haluaa itse vaikuttaa tulevaisuuteensa ja turvata tulevaisuuden suunnitelmat pitkäjänteisen säästämisen avulla. Myös sijoittaja-asiakkailla on jatkuvasti tarjolla uusia kehittyneempiä rahastoja sekä sijoituskohteita. Reaaliomaisuuteen sijoittavien rahastojen suosio jatkunee vahvana myös vuonna

7 OP-RAHASTOYHTIÖ OY:N HALLINTO HALLITUS Varsinaiset jäsenet Liiketoimintajohtaja Tony Vepsäläinen puheenjohtaja ( ) Liiketoimintajohtaja Harri Nummela puheenjohtaja ( ) Toimitusjohtaja Karri Alameri varapuheenjohtaja ( ) Liiketoiminta-alueen johtaja Sami Jormalainen varapuheenjohtaja ( ) Varatoimitusjohtaja Jussi Huttunen Varatoimitusjohtaja Ulla Wederhorn-Liiri Pankinjohtaja Kai Kalajainen osuudenomistajien edustaja Toimitusjohtaja Mauri Molander osuudenomistajien edustaja Toimitusjohtaja Olli Tarkkanen osuudenomistajien edustaja Hallituksen puheenjohtaja Vesa Vanha-Honko osuudenomistajien edustaja Varajäsenet Toimitusjohtaja Jarmo Kuisma OP-Private johtaja Ville Aalto-Setälä osuudenomistajien edustaja TILINTARKASTAJAT KPMG Oy Ab, KHT-yhteisö, päävastuullisena tilintarkastajana Varsinaiset tilintarkastajat Mikko Laitinen, KHT Paula Pasanen, KHT osuudenomistajien valitsema Varatilintarkastajat Juha-Pekka Mylén, KHT Teemu Haataja, KHT osuudenomistajien valitsema 5

8 OP-Vuokratuotto -erikoissijoitusrahasto TOIMINTAKERTOMUS OP-Vuokratuotto-erikoissijoitusrahasto jatkoi voimakasta kasvua vuoden 2014 aikana. Rahastolla oli sijoitettavaa varallisuutta yli 400 miljoonaa euroa vuoden 2014 lopussa. Myös osuudenomistajien lukumäärä kasvoi tasaisesti läpi vuoden ollen vuoden lopussa yli Toimintakauden päättyessä rahastolla oli omistuksessa 50 kiinteistöä. Vuokra-asuntojen lukumäärä on noin ja toimitilaa on rahaston omistuksessa yli neliömetriä. Kesäkuussa 2014 rahasto teki merkittävän portfolio-kaupan, jossa se hankki omistukseen 24 kiinteistöä. Lisäksi toimintakauden aikana käynnistettiin 12 rakennushanketta. Rahaston kohteet sijaitsevat hyvillä paikoilla. Vuoden 2014 aikana hankittiin uusia kohteita Suomen kasvukeskuksista. Kohteiden keskimääräinen vuokrausaste on noin 97 %. Asuntojen vuotuinen vuokratuotto on keskimäärin 4,3 % ja toimitilojen vastaava on noin 6,7 %. Rahaston kokonaistuotto kulujen jälkeen oli vuonna 2014 yli 8 %, mikä kertoo erityisesti onnistuneista hankinnoista. Tuoton pääpaino on toistaiseksi ollut arvonnousussa, jatkossa rahaston koon kasvaessa, vuokrakassavirran osuus tulee merkittävämpään rooliin suhteessa arvonnousuun. Arvonnousupotentiaali turvataan jatkossakin kohteiden hyvien sijaintien ja suuren ostovolyymin kautta. Sijoittamisen reaaliomaisuuteen oletetaan edelleen kasvavan lähivuosina osakemarkkinoiden korkean volatiliteetin ja korkomarkkinoilta saatavan vähäisen tuoton seurauksena. Myös vuonna 2015 rahasto ostaa uudehkoja ja rakennuttaa uusia kiinteistöjä. Rahasto sijoittaa vähintään 70 % varoistaan asuntoihin ja enintään 30 % toimitiloihin. Suurin osa käynnistetyistä asuntohankkeista toteutetaan suoraan rahaston omistukseen. Käynnistetyt asuntohankkeet vastaavat kysyntään pääkaupunkiseudun lisäksi mm. Tampereella, Turussa, Kuopiossa, Jyväskylässä, Lappeenrannassa, Seinäjoella ja Mikkelissä. Tarve syntyy työperäisestä muutosta ja esimerkiksi ikääntyvän väen tarpeesta muuttaa lähemmäs palveluita. Rakennushankkeet luovat valtakunnallisesti merkittävästi rakennusalan työpaikkoja itse rakennuksilla ja rakennustuoteteollisuudessa. Rahasto tulee olemaan merkittävä asuntorakentaja Suomessa myös jatkossa. Tässä suhdannevaiheessa rahaston toiminta kanavoi kotitaloussijoittajien varoja rakennusinvestointeihin ja edesauttaa toivottavasti osaltaan talouskasvun käynnistymistä. 6

9 OP-Vuokratuotto -erikoissijoitusrahasto Rahastoluokka Muu vaihtoehtoinen rahasto Sijoituspolitiikka OP-Vuokratuotto on erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa varansa pääasiassa asuntoihin, toimitiloihin ja asuntojen rakentamiseen Suomessa. Rahasto on tuottorahasto, joka jakaa vuosittain realisoituneesta tuloksestaan vähintään 75% osuudenomistajille. Rahaston realisoitunut tulos muodostuu yleensä pääasiassa vuokratuloista. Rahaston sijoitukset tehdään pääasiassa suoraan vuokraasuntoihin, jotka muodostavat tyypillisesti noin puolet rahaston sijoitussalkusta. Lisäksi rahasto sijoittaa enintään viidenneksen bruttovaroistaan asuntojen rakennuttamiseen. Nämä sijoitukset toteutetaan välillisesti sijoittamalla asuntojen rakentamista ja vuokraamista harjoittavan kommandiittiyhtiön osuuksiin. Lisäksi rahasto sijoittaa toimitiloihin, kuten liiketiloihin ja toimistoihin. Suositeltava vähimmäissijoitusaika Neljä (4) vuotta Kenelle rahasto sopii Vuokra-asuntoihin ja kiinteistöihin sijoittava OP- Vuokratuotto tarjoaa sijoittajalle mahdollisuuden sijoittaa kiinteistö- ja asuntomarkkinoille hajautetusti muutaman suoraan omistetun asunnon sijasta. Sijoittaminen asuntoihin rahaston kautta on sijoittajalle suoraa asuntosijoittamista helpompi ja vaivattomampi vaihtoehto. Rahastoa hoitaa kokenut ja ammattitaitoinen sijoitustiimi, joten sijoittajalla ei tarvitse olla aikaisempaa kokemusta asuntosijoittamisesta. Perustiedot Aloitus pvm Salkunhoitaja Pohjola Varainhoito Oy Vertailuindeksi ei vertailuindeksiä Minimisijoitus Kulut sijoittajalle Merkintäpalkkio 2%, min. 8 euroa* Tuotonjako Lunastuspalkkio 5 % min. 8 euroa* Rahaston B-osuuksille pyritään jakamaan tuotto-osuutena Hallinnoimispalkkio 1,90 % p.a. vähintään 75 prosenttia realisoituneesta tuloksesta. Helmikuussa vuonna 2014 jaettu tuotto-osuus oli 1,23 euroa per Juoksevat kulut 2,37 % osuus. OP-Rahastoyhtiö Oy:n lähipiiriin kuuluvalle sijoituspalveluyritykselle maksetut välityspalkkiot. 6,99 % Rahasto-osuuden arvon indeksoitu kehitys Rahaston sijoitusten jakauma 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% Muut arvopaperit Kiinteistösijoituk set Pitkäaikaiset lainat Kassa ja muut varat, netto ,67 % 122,23 % -39,34 % 1,44 % ,48 % 69,27 % 0,00 % 2,25 % Avainluvut Osuuden arvo (B) eur x 103,32 110,74 Rahaston volatiliteetti p.a. 4,79 % Rahaston arvo meur x 101,60 268,9 Rahaston tracking error p.a. x Omistajien määrä kpl x 1867, Rahaston kiertonopeus x** Sharpe x** Rahaston kaupankäyntikulut 1,75 % * Merkintä- ja lunastuspalkkiot hyvitetään kokonaisuudessaan rahastolle kaupankäyntikulujen kattamiseksi. Lunastuspalkkio on 1-5% omistusajasta riippuen. ** Rahastolle ei lasketa ko. tunnuslukua. 7

10 OP-Vuokratuotto-erikoissijoitusrahasto TULOSLASKELMA Tuotot ja arvonmuutokset Arvopapereiden nettotuotot , ,92 Kiinteistöarvopapereiden nettotuotot , ,91 Korkotuotot , ,33 Merkintä- ja lunastuspalkkiot , ,12 Muut tuotot , , , ,29 Kulut Palkkiokulut Rahastoyhtiölle , ,13 Korkokulut ,80 544,72 Muut kulut , , , ,01 Tilikauden voitto / tappio , ,28 TASE Vastaavaa Kiinteistöarvopaperit markkina-arvoon , ,88 Arvopaperit markkina-arvoon , ,37 Muut saamiset Muut saamiset , ,26 Siirtosaamiset , ,74 Rahat ja pankkisaamiset , ,99 Vastaavaa yhteensä , ,24 Vastattavaa Rahaston arvo , ,86 Vieras pääoma Pitkäaikaiset lainat ,00 0,00 Ostovelat , ,70 Muut velat Muut , ,01 Merkintämaksut ,11 0,00 Siirtovelat , ,67 Vastattavaa yhteensä , ,24 8

11 OP-Vuokratuotto-erikoissijoitusrahasto TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT Kiinteistöarvopapereiden nettotuotot , ,91 Vuokratuotot , ,60 Kiinteistöjen hoitokulut , ,77 Vastikkeet , ,62 Realisoitumattomat arvonmuutokset, netto , ,99 Muut tuotot ,89 0,00 Muut kulut , ,31 Arvopapereiden nettotuotot , ,92 Osakesidonnaiset erät , ,92 Luovutusvoitot ,78 0,00 Realisoitumattomat arvonmuutokset, netto , ,92 Yhteensä , ,92 Jaetut ja uudelleen sijoitetut tuotot Tuotto-osuuksille jaettu tuotto ,98 0,00 Uudelleen sijoitetut tuotot , ,93 Jaetut ja uudelleen sijoitetut tuotot yhteensä , ,93 Osa tuotoista käytetään rahaston likviditeetin hallintaan, osa jaetaan tuotto-osuuksien omistajille ja osa sijoitetaan uudelleen Tuottoa jaettu B-osuuksille 1,23 / osuus, yhteensä ,98 eur Sijoitusten käyvän arvon nousut ja laskut brutto Käyvän arvon nousut , ,23 Käyvän arvon laskut , , , ,07 Sijoitusrahaston sijoituksiin liittyvät kaupankäyntikulut , ,69 TASEEN LIITETIEDOT Rahaston arvo ,86 0,00 B-osuuksien merkinnät , ,58 B-osuuksien lunastukset ,90 0,00 Tuotonjako ,98 0,00 Tilikauden voitto/tappio , ,28 Rahaston arvo , ,86 Sijoitusrahastolain 8 luvun 47 :n mukaan: Pääasiallisesti kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin varojaan sijoittavan erikoissijoitusrahaston on vuosittain jaettava kaikille rahasto-osuudenomistajille samassa suhteessa vähintään kolme neljäsosaa tilikauden voitosta, pois lukien realisoitumattomat arvonmuutokset. Tilikauden voitto , ,28 Arvopapereiden realisoitumattomat arvonmuutokset , ,92 Kiinteistöarvopapereiden realisoitumattomat arvonmuutokset, netto , ,99 Tuotonjakokelpoiset varat , ,35 Rahasto-osuudenomistajille vähintään jaettava (75 %) , ,76 9

12 Vakuudet ja vastuusitoumukset , ,55 Kiinteistöarvopapereiden ostositoumukset , ,00 Pääomarahastojen sijoitussitoumukset , ,55 Rahastoon kuuluvat kiinteisto t ja muut kuin julkisen kaupanka ynnin kohteena olevat kiinteisto arvopaperit arvostetaan ka ypa a n arvoon vuosinelja nneksitta in Keskuskauppakamarin hyva ksyma n kiinteisto arvioitsijan toimesta hyva a kiinteisto narviointitapaa noudattaen. 10

13 OP Vuokratuotto erikoissijoitusrahasto: Varojen jakauma Kiinteistösijoitukset Määrä Kurssi euroa Markkina-arvo euroa Prosenttia rahaston arvosta Tytäryhtiöosakkeet/konserniyhtiöt Omistusosuus Oma pääoma Tilikauden voitto / tappio As Oy Espoon Ruutikellarintie 7 100,00 % , , ,59 1,38 As Oy Espoon Saunahovi 100,00 % , , ,40 3,00 As Oy Helsingin Kotihiisi 100,00 % , , ,36 7,49 As Oy Helsingin Leikosaarenpuisto 98,70 % , ,10 3,61 As Oy Helsingin Vuopuisto 98,80 % , ,62 3,71 As Oy Hollolan Suksipuisto 100,00 % , , ,96 1,79 As Oy Hämeenlinnan Keilakatu 4 100,00 % , , ,13 1,08 As Oy Hämeenlinnan Keinukulma 100,00 % , , ,28 1,93 As Oy Inarin Kielapolku 1 100,00 % , , ,27 0,32 As Oy Kemin Sauvonranta 100,00 % , , ,48 0,90 As Oy Kotkan Pohjoispuisto 100,00 % , , ,21 1,55 As Oy Lahden Harjuniemenkatu 2 100,00 % , , ,77 1,06 As Oy Lahden Kivikoti 100,00 % , , ,58 2,46 As Oy Lahden Kivikylä 100,00 % , , ,94 2,47 As Oy Lahden Lilja 100,00 % , , ,09 1,20 As Oy Lahden Paavolankulma 100,00 % , , ,49 2,05 As Oy Lahden Tehtaantyttö 100,00 % , , ,82 1,79 As Oy Riihimäen Lemmenmäki 100,00 % , , ,02 1,27 As Oy Rovaniemen Kalliolinna 100,00 % , , ,43 0,64 As Oy Tampereen Härmälänrannan Tuuli 100,00 % , , ,00 0,71 As Oy Vantaan Backaksen Birka 100,00 % , , ,33 3,36 As Oy Vantaan Backaksen Vihtori 100,00 % , , ,13 4,53 As Oy Vantaan Ritariperho 100,00 % , , ,34 4,01 As Oy Vantaan Sipulitie 1 100,00 % , , ,83 4,66 Asunto Oy Espoon Omenaterassi 100,00 % , , ,95 4,71 Asunto Oy Espoon Piispanterassi 100,00 % , , ,74 4,81 Asunto Oy Helsingin Neitoniemi 100,00 % , , ,87 6,30 Asunto Oy Kuopion Papinpiha 100,00 % , , ,00 0,00 Asunto Oy Kuopion Siltakaari 100,00 % , , ,00 0,00 Asunto Oy Turun Puuvilla 100,00 % , , ,64 2,92 Asunto Oy Vaasan Kauppapuistikko ,00 % , , ,42 5,72 Kasarmiparkki Real Estate Oy 60,00 % , ,26 4,71 Kiinteistö Oy Avia Logistics Center 100,00 % , , ,02 3,12 Kiinteistö Oy Tammiston Tähti 100,00 % , , ,47 4,02 Kiinteistö Oy Tampereen Mäntyhaantie ,00 % , , ,03 1,53 Kiinteistö Oy Tekosilkkikutomo 100,00 % , , ,47 1,46 Kiinteistö Oy Vallila AKO 100,00 % , , ,25 6,04 Kiinteistö Oy Vantaan Sähkötie ,00 % , , ,07 7,79 Osakkuusyhtiöt Asunto Oy Helsingin Laivalahdenkaari 42 29,93 % , ,00 2,08 Asunto Oy Helsingin Ruoholahdenkatu 10 20,79 % , ,00 1,94 Asunto Oy Kuopion Turontähti 39,34 % , , ,00 2,34 Asunto Oy Oulun Alppikartano 28,15 % , , ,00 0,90 Asunto Oy Oulun Revonkartano 20,13 % , , ,95 0,28 Asunto Oy Oulun Tullipiha 48,88 % , , ,50 1,42 Asunto Oy Tampereen Niemenrannan Verneri 49,10 % , ,03 0,61 Asunto Oy Tampereen Niemenrannan Verneri autopaikat 47,22 % , ,00 0,03 As. Oy Vantaan Neitoperho 36,50 % , , ,00 1,70 Muut Asunto Oy Tapiolan Jalava 10,00 % , ,00 0,81 Kiinteistö Revonparkki Oy 1,80 % 48 0,00 0,00 0,00 Kiinteistö Oy Tapiolan Jalopuupysäköinti 0,78 % , ,00 0,03 Yhteensä ,84 122,23 11

14 Muut arvopaperit Määrä Kurssi euroa Markkina-arvo euroa Prosenttia rahaston arvosta Kiinteistöpääomarahastot Pohjola Asuntorahasto I Ky ,83 5,96 Sijoitusrahastot OP Euro A (kasvu) , , ,51 5,79 OP Likvidi A (kasvu) , , ,08 3,92 Yhteensä ,42 15,67 Arvopaperit yhteensä ,42 15,67 Pitkäaikaiset lainat ,00-39,34 Kassa ja muut varat, netto ,69 1,44 Rahaston arvo ,95 100,00 Liikkeessä olevien osuuksien lukumäärä OP-Vuokratuotto B ,4836 Rahasto-osuuden arvo OP-Vuokratuotto B 110,74 OP-Vuokratuoton tytäryhtiöillä on lisäksi omistuksessa Herttoniemen Pysäköinti Oy:n osakkeita 705 kappaletta markkina-arvo 286,51 euroa Keskeisen Rannan Pysäköinti Oy:n osakkeita 928 kappaletta markkina-arvo ,22 euroa Kaivonkatsojantien Pysäköinti Oy:n osakkeita 886 kappaletta markkina-arvo ,08 euroa Paavolan Parkki Oy:n osakkeita 40 kappaletta markkina-arvo ,25 euroa Kasarmiparkki Oy:n osakkeita 294 kpl markkina-arvo ,80 euroa 12

15 OP Vuokratuotto erikoissijoitusrahasto: Perustiedot kiinteistösijoituksista * Kiinteistösijoitukset Tytäryhtiöosakkeet/konserniyhtiöt Katuosoite Paikkakunta Vuokrattava huoneistoala käyttötarkoituksittain Omistus-osuus Asunto Oy Espoon Omenaterassi Nelikkotie 8 Espoo 2003 Asuinhuoneistot: ,00 % Asunto Oy Espoon Piispanterassi Nelikkotie 8 Espoo 2003 Asuinhuoneistot: ,00 % Asunto Oy Helsingin Neitoniemi Killingholmankuja 3 Helsinki 2000 Asuinhuoneistot: ,00 % Liiketilat: 330 Yhteensä: Asunto Oy Vaasan Kauppapuistikko 17 Vaasan Kauppapuistikko 17 Vaasa 1998 Asuinhuoneistot: ,00 % Liiketilat: Yhteensä: Kiinteistö Oy Tekosilkkikutomo Kuortaneenkatu 5 Helsinki 1939 / 2013 Liiketilat: ,00 % Osakkuusyhtiöt Asunto Oy Helsingin Laivalahdenkaari 42 Laivalahdenkaari 42 Helsinki 1999 Asuinhuoneistot: ,93 % Asunto Oy Kuopion Turontähti Niiralankatu 19 Kuopio 2008 Asuinhuoneistot: ,34 % Asunto Oy Oulun Alppikartano Betonimiehenkatu 3 Oulu 2008 Asuinhuoneistot: ,15 % Asunto Oy Oulun Revonkartano Revonkuja 5 Oulu 2008 Asuinhuoneistot: ,13 % Asunto Oy Oulun Tullipiha Lyötynkatu 9 Oulu 2002 Asuinhuoneistot: ,88 % Muut Kiinteistö Oy Revonparkki 1,80 % OP Vuokratuotto erikoissijoitusrahasto: Kiinteistösijoitusten lisätiedot * Kiinteistötyyppikohtaiset lisätiedot Kiinteistötyyppi Käyttöaste Bruttotuotto Valmistumis- /peruskorjausvuosi Vuokrasopimusten määrä Käypä arvo Nettotuottoaste Asuinkiinteistöt 97,25 % , , ,07 4,05 % Liikekiinteistöt 100,00 % , , ,95 8,00 % Paikkakuntakohtaiset lisätiedot Paikkakunta Käyttöaste Bruttotuotto Arvonmuutos Vuokrasopimusten määrä Käypä arvo Arvonmuutos Nettotuottoaste Espoo 99,20 % , , ,08 3,91 % Helsinki 98,35 % , , ,20 4,49 % Kuopio 100,00 % , , ,00 5,09 % Oulu 93,34 % , , ,04 4,68 % Vaasa 93,43 % , , ,70 3,85 % Kiinteistöillä ei ole realisointia rajoittavia sopimuksia eikä muita kiinteistön vaihdantaan tai ylläpitoon liittyviä, kiinteistön normaalista ylläpidosta poikkeavia olennaisia velvoitteita. * Kiinteistöjen perustiedot sekä lisätiedot on annettu siitä kiinteistövarallisuudesta, joka on ollut kiinteistörahaston omistuksessa koko tilikauden ajan. 13

16 TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET Seuraavassa on esitetty rahastokohtaisilla sivuilla raportoitavien tunnuslukujen laskentaperiaatteet. Tunnusluvut on laskettu Finanssialan Keskusliiton suosituksen mukaisesti. Volatiliteetti Volatiliteetti mittaa rahaston tuoton heilahtelua ja siten rahastosijoituksen tuottoon liittyvää riskiä. Matemaattisesti volatiliteetti on rahaston tuottojen keskihajonta, joka ilmoitetaan prosentteina vuodessa. Laskennassa on käytetty päivätuottoja. Tracking error eli aktiivinen riski Aktiivinen riski mittaa sitä, kuinka tarkasti rahaston tuotto seuraa vertailuindeksin tuottoa. Korkea aktiivinen riski merkitsee sitä, että rahaston tuotto suhteessa sen vertailuindeksiin on vaihdellut voimakkaasti. Aktiivinen tuotto on rahaston ja vertailuindeksin tuoton erotus ja aktiivinen riski on tuottoeroista laskettu keskihajonta. Aktiivinen riski lasketaan siis kuten volatiliteettikin käyttämällä tuottona rahaston ja vertailuindeksin tuottojen erotusta. Laskennassa on käytetty rahastokohtaisesti joko viikko- tai päivätuottoja ja luku on ilmoitettu prosentteina vuodessa. Salkun kiertonopeus Kiertonopeus kuvaa rahaston salkunhoidon aktiivisuutta. Mitä suurempi kiertonopeus on, sitä aktiivisemmin rahastolla on käyty kauppaa suhteutettuna sen keskimääräiseen pääomaan. Kiertonopeus lasketaan seuraavalla kaavalla: Kiertonopeus = (Summa 1 - Summa 2)/M*100 Summa 1 = Arvopapereilla tehdyt transaktiot yhteensä = X+Y Summa 2 = Rahasto-osuuksilla tehdyt transaktiot yhteensä = S+T M = Nettovarojen keskimääräinen kokonaisarvo Juoksevat kulut Juoksevat kulut sisältää sijoitusrahastolta veloitettavat kulut poislukien kaupankäynnin välityspalkkiot. Juoksevat kulut lasketaan seuraavalla kaavalla: Juoksevat kulut = A + B + C + D, jossa A = Hallinnointipalkkio prosentteina vuodessa. Tuottosidonnaiset palkkiot on ilmoitettu erikseen. B = Säilytyspalkkio prosentteina vuodessa. C = Rahaston pääomasta veloitettavat tilinhoito- ja muut pankkikulut. D = Mahdolliset muut palkkiot, joita rahastojen sääntöjen mukaan voidaan veloittaa suoraan rahaston pääomasta. Suomeen rekisteröidyissä rahastoissa tällaisia ovat ainoastaan kaupankäyntikulut, joita kuitenkaan Finanssialan Keskusliitonsuosituksen mukaisesti ei ole sisällytetty tunnuslukuun. OP-Rahastoyhtiö Oy:n lähipiiriin kuuluvalle sijoituspalveluyritykselle maksetut välityspalkkiot Lähipiirille maksetut välityspalkkiot prosenttiosuutena rahaston kaikista välityspalkkioista laskettuna. Lähipiiriin kuuluvalla sijoituspalveluyrityksellä tarkoitetaan sijoituspalveluyrityksistä annetun lain 6 :n mukaisesti samaan konsolidointiryhmään kuuluvaa sijoituspalveluyritysta tai luottolaitosta. Sharpe Sharpen mittari mittaa tuottoa sen riskiin suhteutettuna. Sharpen luku lasketaan jakamalla sijoituksen vuosittainen ylituotto riskittömään sijoitukseen nähden sijoituksen volatiliteetillä. Volatiliteetin laskennassa on käytetty päivätuottoja. Rahaston kaupankäyntikulut Rahaston kaupankäyntikulut ilmaistaan prosentteina rahaston pääomasta. Luku lasketaan siten, että rahaston todelliset (euroina) kaupankäyntikulut jaetaan rahaston kyseisen jakson korkeimmalla pääomalla. 14

17 HALLITUKSEN ESITYS TUOTONJAOSTA Hallitus esittää, että kunkin alla olevassa taulukossa esitetyn rahaston tuotto-osuutena jaetaan B-rahastoosuuksien omistajille taulukossa esitetyn prosentin mukainen osuus vuoden viimeisen pankkipäivän rahasto-osuuden arvosta pyöristäen yksittäinen tuotto-osuus 0,01 euron tarkkuuteen kuitenkin niin, että jaettava tuotto-osuus on vähintään taulukossa esitetyn prosentin verran kyseisestä rahasto-osuuden arvosta. RAHASTO TUOTTO-OSUUS % OP-Vuokratuotto 3/4 tuloksesta 15

18 16

19

20 18

21 TILINPÄÄTÖSPERIAATTEET LAATIMISPERIAATTEET ARVOSTUSPERIAATTEET Rahaston tuloslaskelma ja tase on laadittu Valtiovarainministeriön antaman asetuksen (329/2012) mukaisesti. Tilinpäätös on laadittu tilivuoden viimeisen arvonlaskentapäivän mukaisina. Tilinpäätös laaditaan euromääräisinä. Kiinteistösijoitusten, arvopapereiden, rahamarkkinavälineiden ja johdannaissopimusten realisoitumattomat arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti. Realisoitumattomat arvonmuutokset sisältyvät tuloslaskelman eriin kiinteistöarvopapereiden nettotuotot, arvopapereiden nettotuotot ja johdannaissopimusten nettotuotot. Myyntivoitot ja myyntitappiot lasketaan alkuperäisen hankintamenon perusteella. Hankintameno lasketaan keskihintaa käyttäen. Kiinteistösijoitukset, arvopaperit, rahamarkkinavälineet ja johdannaissopimukset arvostetaan markkina-arvoon siten kuin rahaston säännöissä on määritelty. Saamiset ja velat esitetään tilinpäätöksessä nimellisarvoisina. Ulkomaanrahan määräiset erät muutetaan euromääräisiksi käyttäen arvonlaskentahetken yleisesti saatavilla olevia julkistettavia valuuttakursseja. 19

22 LUETTELO KÄYTETYISTÄ KIRJANPITOKIRJOISTA SEKÄ SÄILYTYSTAVOISTA Tositepäiväkirja sähköisenä Ixos-arkistossa Pääkirja sähköisenä Ixos-arkistossa Tasekirja sidottuna kirjana Tase-erittelyt sidottuna kirjana KÄYTETYT KIRJANPIDON TOSITELAJIT SAPn tositelajit AA Käyttöomaisuus GR DIME/SIJ.RAHASTOT GZ ALV-veloitus IE Analyste KH Kiint.hall.järj.liitt. KZ Automaattiset laskut LF Lasku E-flow PE Yleinen peruutus SA Kauden päätös, lopullinen paperitositteena SB Kauden päätös, purettava paperitositteena SE Päivittäistosite paperitositteena ST ALV-siirto QC Cross-company korot 20