Projektinjohto korjaushankkeissa Noora Viranko

Transkriptio

1 Projektinjohto korjaushankkeissa Noora Viranko

2 Kouluttaja Noora Viranko Vahanen Oy, Kiinteistönpidon asiantuntijapalvelut tiimiesimies Projektipäällikkö Koulutus Teknillinen Korkeakoulu, Diplomi-insinööri 2005 RAP, Rakennuttamisen pätevyys vuoden kokemus rakennuttamisesta 2

3 Koulutuksen sisältö Yleistä rakennuttamisesta Suunnitteluryhmän organisointi, suunnittelusopimukset Valvonta Suunnitelmien tarkastus Urakkamuodot Urakkahankinta 3

4 Rakennushankkeen osapuolet Omistaja Tilaaja Rakennuttaja (ks.laissa määritelmä: rakennushankkeeseen ryhtyvä) Rakennuttajakonsultti Suunnittelija Muut asiantuntijat Valvoja(t) Urakoitsija (ja aliurakoitsijat) Materiaalitoimittaja Viranomainen 4

5 Projektinjohdon haaste: Yhteistyö hankkeessa Koko rakennushankkeen kaikkien ketjun lenkkien on huolehdittava omasta osuudestaan ja liittymistä eri rajapintoihin. Vain näin voidaan saavuttaa laadukas lopputulos Mikä tahansa osapuoli voi aiheuttaa toimillaan huonolaatuisen lopputuloksen Suunnittelijoiden ja muiden yhteistyökumppaneiden valintaan kannattaa kiinnittää huomiota! 5

6 Projektisuunnitelman sisältö Projektisuunnitelmat ovat sisällöltään samankaltaisia teknisesti täysin erilaisissa projekteissa. Kysymyshän on johtamisvälineestä. Projektisuunnitelman tulee vastata kysymyksiin: Kuka? Mitä? Milloin? Miten? 6

7 MRL 119 Huolehtimisvelvollisuus rakentamisessa Rakennushankkeeseen ryhtyvän huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn rakennusluvan mukaisesti. Rakennushankkeeseen ryhtyvällä tulee olla hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset hankkeen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö Rakennushankkeeseen ryhtyvä vastaa tuloksesta! 7

8 Suunnittelijoiden ja valvojan valinta, suunnittelusopimukset ja suunnittelunojaus 8

9 Suunnittelu Suunnittelu on keskeinen rakennuskohteen laatuun vaikuttava osatekijä. Suunnittelun tavoitteena on saavuttaa paras mahdollinen laatu annettujen resurssien puitteissa. Sen merkitys rakennushankkeen onnistumiselle on tärkeä, sillä suunnitteluratkaisut kustannusvaikutuksineen heijastuvat merkittävällä tavalla hankkeen talouteen. Suunnitteluratkaisujen merkitys koko kiinteistön elinkaarelle Tekninen Taloudellinen 9

10 Suunnitelmien kustannusohjaus Kustannussuunnittelun tarkoituksena on estää tarpeettomien tai kohtuuttomien kustannusten syntyminen ja pitää hankkeen kustannukset tavoitteen mukaisina. Hankkeen edistyessä suunnitelmien mukaisia kustannuksia verrataan asetettuihin tavoitteisiin. 10

11 Suunnittelija Suunnittelija on tilaajan sopimuskumppani: joka on sitoutunut sopimusasiakirjoilla määritettyyn suunnittelutyön työntulokseen. Suunnittelija huolehtii suunnitelmiensa ratkaisujen: oikeellisuudesta kestävyydestä ja elinkaaresta toiminnallisuudesta toimivuudesta toteutettavuudesta 11

12 Suunnitteluryhmän organisointi Normaalissa talonrakennushankkeessa suunnitteluun osallistuvat ainakin arkkitehti ja rakennesuunnittelijat sekä talotekniset suunnittelijat, kuten LVI-, sähkö- ja tietojärjestelmäsuunnittelijat. Kohteesta riippuen saattaa mukana olla myös muita suunnittelijoita, kuten sisustussuunnittelija, akustiikan suunnittelija ja maisemasuunnittelija. Suunnittelun organisoinnin kannalta on keskeistä saada kuhunkin osatehtävään riittävä asiantuntemus sekä varmistaa suunnittelun yhteensopivuus. 12

13 Suunnittelijoiden valintamenettelyt Suunnittelijan valintamenettelyt voidaan jakaa kilpailuun perustuviin menettelyihin ja valintaan ilman kilpailua. Kilpailu kohdistuu joko suunnitteluratkaisuun, suunnittelun hintaan, suunnittelijan resursseihin tai näiden yhdistelmään. Käytössä ovat mm. seuraavat valintamenettelyt : Järjestettyyn kilpailuun perustuvat Valinta ilman järjestettyä kilpailua Edellisten lisäksi suunnittelija voidaan valita yhdessä urakoitsijan kanssa. 13

14 Suunnittelijoiden valintamenettelyt Tarjouskilpailussa pyritään edulliseen suunnittelun hintalaatusuhteeseen. Kilpailu on yleensä rajattu kilpailu, jossa tarjoukset pyydetään kelpoisuusvaatimukset täyttäviltä suunnittelijoilta. Menettely edellyttää tarkasti rajattua tehtävää. Tarjouspyyntö lähetetään kirjallisesti kaikille tarjouksen tekijöille samansisältöisenä. Siinä määritellään tehtävä ja sen sopimusehdot niin täsmällisesti ja yksityiskohtaisesti, että sen perusteella annettavat tarjoukset saadaan keskenään vertailukelpoisiksi. 14

15 Suunnittelijoiden valintamenettelyt Neuvottelumenettely voidaan toteuttaa suoraan tai tarjouspyyntöjen kautta. Neuvottelun kohteena ovat suunnittelun sisältö ja suunnittelupalkkio. Samalla tarkistetaan suunnittelijan kelpoisuustekijät. Suoraa tilausta käytetään kun tehtävään halutaan tietty suunnittelija ja suunnittelupalkkio on neuvoteltavissa. Suora tilaus on neuvottelumenettelyn erikoistapaus ja soveltuu erityisesti silloin, kun suunnittelukohde liittyy olennaisena osana aiemmin suunniteltuun kokonaisuuteen. 15

16 Suunnittelijan valinnan perusteita ovat Laadullisesti hyvä lopputulos edellyttää asiantuntevia suunnittelijoita ja suunnittelijan valinnan perusteita ovat: Pätevyys Toimituskyky Yhteistyökyky Kustannukset 16

17 Suunnittelupalkkiot Palkkiomuodot ovat: prosenttipalkkio kohteen arvioiduista tai todellisista kustannuksista kokonaispalkkio yksikköpalkkio työsuoriteyksiköltä aikapalkkio henkilöryhmittäin aikapalkkio konsultin kustannusten mukaan tavoitepalkkio muu palkkio, joka voi olla eri palkkiomuotojen yhdistelmä. Tavallisimmat rakennushankkeessa käytetyt suunnittelijan palkkiomuodot ovat aikapalkkio henkilöryhmittäin sekä kiinteä kokonaispalkkio. 17

18 Tehtäväluettelot Suunnittelutehtävä määritellään ensisijaisesti suunnittelun tarjouspyynnön yhteydessä. Ellei tehtävää ole määritelty tarjouspyynnön tai tarjouksen yhteydessä, se tulee tehdä sopimusneuvottelussa ja kirjata viimeistään sopimusta solmittaessa. Tehtävän määrittelyn helpottamiseksi on julkaistu RT- ohjekortteina yleiset tehtäväluettelot, joita käytetään suunnittelijan tehtävälaajuuden määrittelyssä, suunnittelukokonaisuuden hallinnassa sekä osana suunnittelun laadunvarmistusta. 18

19 Suunnittelusopimukset Valitun suunnittelijan kanssa tehdään kirjallinen sopimus. Koska pelkästään lain, yleisten oikeusperiaatteiden ja kauppatapojen nojalla on usein hyvin vaikea ratkaista suunnitteluun liittyviä oikeudellisia kysymyksiä, rakennuttajat, tilaajat, urakoitsijat ja suunnittelijat ovat kokeneet välttämättömäksi sopia yhteiset pelisäännöt, joita sopimuksissa noudatetaan. Suunnittelusopimusta tehtäessä on erityisesti huomattava, että: märitetään suunnittelijan suoritusvelvollisuus riittävän tarkasti otetaan kantaan vahingonkorvauksen enimmäismärän kiinnitetään huomiota suunnittelun aikatauluun perehdytään veloitusperusteita koskeviin määräyksiin ja valitaan kuhunkin tapaukseen parhaiten soveltuva palkkiomuoto sovitaan suunnitelmien toistuvasta käytöstä maksettavista korvauksista. 19

20 Sopimusehdot tiivistettynä Tilaaja - suunnittelija KSE 2013 (huom ei enää 1995) Tilaaja valvoja KSE 2013 Rakennuttaja urakoitsija YSE 1998 Urakoitsija aliurakoitsija YSE 1998 Urakoitsija materiaalitoimittaja RYHT

21 Suunnittelun lähtötietojen määräytyminen Suunnittelutavoitteet ja -ohjeet, jotka asetetaan pääosin hankesuunnitteluvaiheessa, ovat suunnittelijoiden työn lähtökohtana. Tavoitteiden avulla tilaaja määrittelee tehtävät joko yksin tai yhdessä suunnittelijan kanssa: tilaaja määrittelee suunnittelu toimeksiannon valmiiksi tarjouspyyntöön tilaaja ja suunnittelija määrittelevät tehtävät yhdessä tai suunnittelija tekee ehdotuksen, jonka tilaaja hyväksyy suunnittelija tekee tehtävän määrityksen tilaajan antaessa suunnittelutyölle tavoitteet ja rajaukset tai suunnittelijalla teetetään esiselvitys tehtävän määrittelyn edellyttäessä runsaasti selvittelytyötä, jolloin selvityksen tuloksena syntyy tehtävän määritys 21

22 Suunnittelulähtötiedot Rakennussuunnittelu on rakennuspaikkaan ja sen ympäristöön soveltuvan rakennuskohteen arkkitehtonisen, toiminnallisen ja teknisen ratkaisun kehittämistä tilaajan antamien tavoitteiden ja ehtojen mukaan. TONTTI, RAKENNUS omistus, lupa-asiat tonttitiedot kaavatilanne kaava, rasitteet laajuustiedot korjaushistoria kunto ja korjaustarve rakennus- ja kulttuurihistoria ympäristöarvot muinaismuistot sopimukset muut, tiedot, ominaisuudet. TILAT, YLLÄPTO, PALVELUT nykyinen tilankäyttö toiminnalliset ongelmat tekniset ongelmat vuokralaistiedot käyttökustannustiedot palvelut luvat, sopimukset muut tiedot, ominaisuudet. 22

23 Muut suunnittelun lähtötiedot ja suunnitteluratkaisuja ohjaavat tekijät Suunnittelun lähtöaineistona ovat mm. seuraavat asiakirjat tai - kokonaisuudet: hankesuunnitelma erilaiset suunnitteluohjeistot suunnitteluohje sekä rakennuttajan asettamat, hankkeen yksityiskohtaisten tavoitteiden täsmennykset tehtäväluettelot normit ja normiluontoiset ohjeet rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset (RYL2000 -sarja). 23

24 Talonrakennushankkeen suunnittelun vaiheet Hankesunnitteluvaihe Tilaajan vahvistama hankesuunnitelma toimii toteutussuunnittelulle suunnitteluohjeena. Sen ja lähtöaineiston perusteella suunnittelijat laativat varsinaiset toteuttamissuunnitelmat. Ennen suunnittelun aloittamista on tilaajan ja suunnittelijan yhdessä tarkastettava aiemmin määritetyt tavoitteet ja puitteet. 24

25 Talonrakennushankkeen suunnittelun vaiheet Ehdotussuunnitteluvaiheen tarkoituksena on tuottaa hankkeelle asetettujen tavoitteiden mukainen kohteen yleisratkaisu. Ehdotussuunnitelmassa esitetään yleisratkaisun pääpiirteet: toiminnallinen yleisratkaisu rakennustaiteellinen yleisratkaisu tekninen yleisratkaisu sijoittuminen tontille liittyminen ympäristöön perustamisolosuhteet alueen kunnallistekninen valmiusaste ja liittymätiedot kustannusarvio. Suunnitelmien tarkistus ja tilaajan hyväksyntä 25

26 Talonrakennushankkeen suunnittelun vaiheet Luonnossuunnitelmissa osoitetaan ehdotussuunnitelmia tarkemmin rakennuksen sijoittuminen tontille, sen liittyminen ympäristöön sekä esitetään kohteen arkkitehtoninen, toiminnallinen ja tekninen yleisratkaisu. Luonnossuunnitelmissa esitetään yleisratkaisun tasolla: ympäristösuunnitelma perustamistapa kantavatia osastoivat rakennusosat keskeiset rakenteet päämateriaalit rakennustapaselostus talotekniset järjestelmät, tilat, pääkanavat ja putkireitit talotekniikkaselostus ja sitä täydentävä järjestelmäselostus kustannusarvio. Suunnitelmien tarkistus ja tilaajan hyväksyntä 26

27 Suunnittelunohjaus Projektipäällikön tehtävänä on luoda suunnittelun edellytykset ja motivaatio sekä ohjata suunnittelua, missä suunnittelun organisoinnilla on keskeinen merkitys. Suunnittelunohjaus on ihmisten johtamista. 27

28 Suunnitelmien tarkistus Kunkin suunnitteluvaiheen päättyessä suunnitelmat tulee tarkastaa ja hyväksyä seuraavan suunnitteluvaiheen lähtökohdaksi Suunnitteluvaiheessa suunnitelmien tarkastamisen voi hoitaa toinen suunnittelija, rakennuttaja, valvoja tai kolmas osapuoli Suunnitelmien tarkistaminen on myös tilaajan edunvalvontaa 28

29 Miksi valvontaa tarvitaan? Viranomaisten vaatimukset, laki ja asetukset Tilaajan edunvalvonta 29

30 Lainsäädäntö MRL 119 Huolehtimisvelvollisuus rakentamisessa: Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti. Hankkeeseen ryhtyvällä tulee olla hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö. MRL 149 Rakennustyö on suoritettava siten, että se täyttää tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan vaatimukset SRMK A1: ympäristöministeriön asetus rakentamisen valvonta ja tekninen tarkastus 30

31 Valvonnan tehtävät Määritetään rakennushankkeeseen ryhtyvän kanssa Valvonnan tehtäviä luetellaan kattavasti RT-kortissa RT Talonrakennuksen työmaavalvonnan tehtäväluettelo, jossa puhutaan rakennusteknisestä valvonnasta Yleisvalvonta Työmaan turvallisuuden ja ympäristön valvonta Ajallinen valvonta Teknisen toteutuksen laadunvalvonta Taloudellinen valvonta Dokumentointi Käytönopastuksen valvonta Muut valvontatoimenpiteet Vastaanottomenettely Takuuajan tehtävät 31

32 Turvallisuuskoordinaattorin vastuut Rakennushankkeen kaikkia osapuolia koskee työturvallisuus-lain 738/2002 velvoitteet riippumatta heidän asemastaan rakennustyömaalla Rakennushankkeen tarkemmat turvallisuusmääräykset määritellään Valtioneuvoston asetuksessa 205 / 2009 Luettavissa Asetuksessa määritetään: Rakennustyömaan turvallisuusmääräykset ja vastuut kullekin osapuolelle Yksityiskohtaisesti eri turvallisuustekijät ja vaatimukset olosuhteille. Rakennuttajan turvallisuuskoordinaattorin käsikirja 32

33 Asetuksen käsitteitä 1) yhteisellä rakennustyömaalla työpaikkaa, jolla tehdään 1 :ssä tarkoitettua työtä ja jolla samanaikaisesti tai peräkkäin toimii useampi kuin yksi työnantaja tai korvausta vastaan työskentelevä itsenäinen työnsuorittaja; 2) rakennuttajalla henkilöä tai organisaatiota, joka ryhtyy rakennushankkeeseen tai muuta, joka ohjaa ja valvoo rakennushanketta taikka jos edellä mainittuja ei ole, tilaajaa; 3) turvallisuuskoordinaattorilla rakennuttajan rakennushankkeeseen nimeämää tehtävistään vastuullista edustajaa, joka huolehtii rakennuttajalle säädetyistä velvoitteista; 4) päätoteuttajalla rakennuttajan nimeämää pääurakoitsijaa tai pääasiallista määräysvaltaa käyttävää työnantajaa taikka sellaisen puuttuessa rakennuttajaa itseään; 5) itsenäisellä työnsuorittajalla urakkaa, aliurakkaa, hankintaa tai muuta sellaista työsuoritusta tarkoittavan muun sopimuksen kuin työsopimuksen perusteella, työtä tekevää, jolla ei kyseessä olevalla työmaalla ole palveluksessaan työntekijöitä; 6) elementtirakentamisella rakentamista, jossa rakennus, rakenne tai muu rakennelma tehdään osaksi tai kokonaan esivalmisteisista rakennus- tai tilaosista (elementti). Elementti voi olla betonia, terästä, metallia, puuta, lasia, muovia tai muuta ainetta. 33

34 Asetuksessa määritetty Turvallisuuskoordinaattori vastaa, että jokainen osapuoli vastaa velvollisuuksistaan Myös suunnittelijat Huom, kirjalliset toimeksiannot Rakennustyömaalla on työn aikana ainakin kerran viikossa, suoritettavissa kunnossapitotarkastuksissa tarkastettava muun muassa työmaan ja työkohteiden yleisjärjestys, putoamissuojaus, valaistus, rakennustyön aikainen sähköistys, nosturit, henkilönostimet ja muut nostolaitteet, nostoapuvälineet, rakennussahat, telineet, kulkutiet sekä maan ja kaivantojen sortumavaaran estäminen. Lisäksi on tarkastettava muutkin turvallisuuden kannalta merkittävät asiat 34

35 Tilaajavastuulaki Tilaajavastuulaki, virallisesti laki tilaajan selvitysvelvollisuudesta ja vastuusta ulkopuolista työvoimaa käytettäessä, tuli voimaan vuoden 2007 alusta. Vuonna 2012 lakiin tuli merkittäviä rakennusalaa koskevia tiukennuksia. Tilaajavastuulailla pyritään torjumaan harmaata taloutta ja estämään sellaisten alihankkijoiden käyttö, jotka eivät huolehdi velvoitteistaan yhteiskuntaa kohtaan. 35

36 Tilaajavastuulaki, ketä koskee? Tilaajavastuulaki ei koske omakotitalorakentajaa, ei yksityistä henkilöä Koskee rakennuttajaa aina kun rakennutetaan ns.ammattimaisesti Tilaajavastuulaki velvoittaa tilaajaa, eli sitä tahoa, jonka nimiin urakkasopimus tehdään. 36

37 Mitä tilaajan pyydettävä ja urakoitsijan toimitettava? Tilaajan täytyy pyytää ja urakoitsija täytyy toimittaa tilaajalle seuraavat, enintään 3 kuukautta vanhat tiedot ja selvitykset: Selvitys siitä, onko yritys merkitty ennakkoperintälain (1118/1996) mukaiseen ennakkoperintärekisteriin ja työnantajarekisteriin sekä arvonlisäverolain (1501/1993) mukaiseen arvonlisäverovelvollisten rekisteriin. Kaupparekisteriote. Todistus verojen maksamisesta tai verovelkatodistus taikka selvitys siitä, että verovelkaa koskeva maksusuunnitelma on tehty. Todistukset eläkevakuutusten ottamisesta ja eläkevakuutusmaksujen suorittamisesta tai selvitys siitä, että erääntyneitä eläkevakuutusmaksuja koskeva maksusopimus on tehty. Selvitys työhön sovellettavasta työehtosopimuksesta tai keskeisistä työehdoista. Tapaturmavakuutustodistus 37

38 Keskeiset muutosesitykset (HE 161/2014) Verovelkoja koskeva selvitysvelvollisuus muuttuu Selvitys verojen maksamisesta tai selvitys siitä, että verovelan määrä, josta ei ole tehty maksusuunnitelmaa ei ylitä euroa tai selvitys verovelan määrästä Tilaaja ei enää olisi velvollinen pyytämään A1/E101 todistuksia ulkomaalaisilta työntekijöiltä urakan aikana Lähetetyn työntekijän todistukset on pyydettävä ennen urakan aloittamista, mutta ei enää urakan aikana TEM: Perustuslaillinen ongelma nykyisessä laissa Tilaaja velvollinen pyytämään alihankkijalta selvityksen lakisääteisen työterveyshuollon järjestämisestä yrittäjällä ei tarvitse itsellään olla työterveyshuoltoa Eläketodistukset koskisivat jatkossa vain työntekijöitä Laiminlyöntimaksut nousevat ja korotettu laiminlyöntimaksu tulee muillekin aloille kuin rakennusalalle Tilaajalle velvollisuus tiedottaa ulkomaalaiselle yritykselle ja lähetetyille työntekijöille viranomaistahosta, joka valvoo lähetettyjen työntekijöiden lakia Selvitysvelvollisuuden alarajan nostaminen euroon Laiminlyöntimaksujen korotus VT Ville Wartiovaara 38

39 Tauko 39

40 Urakka-ajan projektinjohto urakkamuodot urakka-ajat urakkarajat 40

41 Urakkamuodot Urakkamuoto määrittelee, minkälaisin ehdoin urakoitsijan kanssa toimitaan Urakkamuotoja käsitellään suoritusvelvollisuuden laajuuden urakkahinnan maksuperusteen mukaan Lisäksi urakkamuotoja tarkastellaan eri urakoitsijoiden välisten suhteiden perusteella jaoteltuna Pääurakka Sivu-urakka Aliurakka Osa- ja erillisurakka 41

42 Urakkamuodot Urakkamuoto ja suhteet määritellään juridisten sopimusten kautta Tärkeimmät urakkamuotoja määrittelevät ehdot koskevat Urakoitsijan suoritusvelvollisuuden laajuutta Urakoitsijalle maksettavan korvausperusteen maksamista Tarjousten hankintatapaa Suunnitelma-asiakirjojen valmiutta 42

43 Sopimussuhteet eri urakkamuodoissa Kokonaisurakka Jaettu urakka Tilaaja Valvojat Tilaaja Valvojat Suunnittelijat Rakennuttajakonsultti Rakennuttajakonsultti Suunnittelijat Pääurakoitsija Pääurakoitsija Sivu-urakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija Sivu-urakoitsija 43

44 Sopimussuhteet eri urakkamuodoissa KVR PJU, esimerkki Tilaaja Tilaaja Valvojat Valvojat Rakennuttajakonsultti Rakennuttajakonsultti Suunnittelijat Pääurakoitsija PJU-toteuttaja Osaurakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija Osaurakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija Suunnittelijat Aliurakoitsija 44

45 Urakkarajat Eri urakkamuodoissa urakkarajojen määrittely Urakkarajat määritetään sopimusvaiheessa urakkarajaliitteeseen 45

46 Maksuperusteet Tilaajan ja urakoitsijan väliseen urakkasopimukseen voidaan määrittää erilaisia maksuperusteita riippumatta urakkamuodosta Kiinteä kokonaishintaurakka Suorituksen etenemiseen perustuva Maksuerät Yksikköhintaurakka Suoritusyksikköjen lukumäärään perustuva Laskutyöurakka Perustuu toteutuneisiin kuluihin todellisten työ- ja hankintakustannusten mukaisesti 46

47 Maksuperuste: kokonaishintaurakka Tarjouksen antaja sitoutuu tekemään rakennustyön urakkaasiakirjojen mukaisesti valmiiksi laskemallaan kiinteällä kokonaishinnalla, joka maksetaan urakoitsijalle vaiheittain Maksuerätaulukko Riski urakoitsijalla (hintojen muutos, mittavirheet, määrävirheet) Riskin hinnoittelu Lisä- ja muutostyömenettelyistä sovitaan urakkasopimuksessa 47

48 Maksuperuste: yksikköhintaurakka Tilaaja tekee sopimuksen urakoitsijan kanssa täsmälleen yksiköhin jaettujen työsuoritusten perusteella, joista urakoitsija on kustakin antanut kiinteän tarjouksen Yksikköhintaurakoinnissa työsuoritusten lopullisia määriä ei tarvitse tietää tarjousvaiheessa Suunnitelmista on käytävä ilmi tarkka tekotapa, yleiset olosuhteet ja arivioitu laajuus 48

49 Maksuperuste: laskutyöurakka Tilaaja sitoutuu maksamaan rakennustyöstä aiheutuvat todelliset kustannukset sitä mukaan, kun ne syntyvät, ja urakoitsijan velvollisuutena on työn johtaminen palkkiota vastaan Riski kustannuksista pelkästään tilaajalla Urakoitsija lisää hankintoihin työmaan käyttö- ja yhteiskustannukset sekä katteen, jotka määritetään urakkasopimusvaiheessa 49

50 Maksuperuste: tavoite- (ja katto) hintaurakka Urakoitsija rakentaa työkohteen ja tilaaja maksaa työsuorituksen aikaansaamiset samalla tavalla kuin puhtaassa laskutyöurakassa Tämän lisäksi urakalle määritetään tavoitehinta, jonka alittumisesta urakoitsijalle maksetaan tavoitehintapalkkio. Kattohinnan yli menevältä osuudelta ei välttämättä makseta mitään (sovitaan urakkasopimuksessa) Urakkasumman jäädessä tavoite- ja kattohinnan väliin, maksuperiaatteet sovitaan myös urakkasopimuksessa Lisä- ja muutostöiden vaikutus 50

51 Tarjousten hankintatapa Rakennuttaja arvioi tarjousten hankintatavan huomioiden hankkeen vaiheen, olemassa olevien asiakirjojen ja vallitsevan kilpailutilanteen Tarjoukset voidaan hankkia joko kilpailulla tai neuvottelulla Hankinnan tavoitteena voi olla taloudellisuus, laatu, aikataulu, tai näiden yhdistelmät eri tavoilla painotettuna 51

52 Hankkeen aikataulu ja hankinnan ajoitus Suunnitelma-asiakirjojen valmius määrittää osaltaan urakkamuodon Urakoitsija voidaan hankkia Hankesuunnitelmavaiheessa Luonnossuunnitelmavaiheessa Pääpiirustusvaiheessa toteutussuunnitelmavaiheessa 52

53 Urakkamuodon valinta ja sen vaikutus suunnitteluun Niin hankinnan ajoitus, kuin maksuperusteen valinta vaikuttaa tarjous- ja sopimusvaiheessa suunnitelmiin Laskutyöurakassa työt voidaan käynnistää puolivalmiilla suunnitelmilla Tavoitehinnan määrittäminen urakkasopimukseen edellyttää vähintään luonnossuunnitelmien valmiutta Yksikköhintaurakassa tulee tuotteet, määrät, laajuus olla selvillä Kokonaishintaurakan antaminen edellyttää lähes valmiita toteutussuunnitelmia Suunnittelun sisältävät urakkamuodot esim. SR-/DB- ja KVRurakkamuodoissa 53

54 Urakkahankinta 54

55 Urakkakilpailun eteneminen Urakkamuodon määritys Urakoitsijoiden lukumäärän määritys ja kartoitus Ammattimaisten urakoitsijoiden laadun toteaminen Vakavaraisuus Luotettava Tunnettu Tarjouskilpailun järjestäminen Neuvottelu Urakkasopimus 55

56 Urakkakilpailun periaatteet Urakkakilpailu järjestetään, elleivät erityiset syyt edellytä muunlaista menettelyä Urakkakilpailun tarkoitus on löytää ammattitaitoinen ja edullinen tekijä Urakkakokonaisuudet tulee jaotella selkeisiin urakkakokonaisuuksiin Tarjousten tekijöiden edellytetään kilpailevan työstä toisistaan riippumatta Urakkakilpailu on menettely synnyttää urakkasopimus 56

57 Urakkakilpailu: Hyvät rakennuttamistavat Noudatetaan lakeja ja asetuksia sekä yleisesti hyväksi havaittuja käytäntöjä Rakennusmääräyskokoelmat YSE, KSE, RAP RYL ja RIL RT-kortisto jne.. Tarjousten hankkimisessa, antamisessa ja käsittelyssä edistetään vapaata kilpailua sekä turvataan eri osapuolten oikeudet. Varmistettava oikeudenmukaiset menettelyt ja täsmälliset sopimusasiakirjat. Urakkaehtojen tulee olla tasapuoliset sekä yhtäläiset kaikille urakoitsijoille. Tarjousten käsittely: puolueeton ja asiallinen menettely Asiakkaan (tilaajan) näkemysten huomioiminen rakennuttamisessa 57

58 Tarjouspyyntöasiakirjat Selkeät Yhdenmukaiset kaikille Tarjouspyyntöasiakirjat = sopimusasiakirjat Kaikki urakkaehdot tulee sisällyttää tarjouspyyntöasiakirjoihin Tarjouspyyntöasiakirjojen toimituksen yhdenaikaisuus ja yhdenmukaisuus 58

59 Tarjouspyyntöasiakirjat Kaupalliset asiakirjat Tarjouspyyntökirje Asiakirjaluettelo Urakkaohjelma Urakkarajaliite Tarjouslomake Yksikköhintaluettelo Sopimusehdot Tekniset asiakirjat 59

60 Urakkaohjelma Sopimusasiakirja, joka sisältää tilaajan ja urakoitsijan väliset hankekohtaiset kaupalliset ehdot ja keskeiset tiedot urakan suorittamisesta Urakkaohjelma on tilaajan tärkein tahdonilmaisu ( Hanke-ehdot, pelisäännöt ) Urakoitsija saa keskeisen kuvan olosuhteista, vastuunjaosta sekä urakkahintaan vaikuttavista tekijöistä Ohjeet laadinnasta RT Urakkaohjelman laatiminen, talonrakennustyö YSE 1998 asiakirjamalli 60

61 Urakkarajaliite Oleellinen jaetussa urakassa Kokonaisurakassa ei tarvita Urakkarajaliitteessä määritetään kunkin urakan väliset rajapinnat ja vastuualueet Esim. jaottelu rakennus-, iv-, putki- ja sähköurakka 61

62 Urakkatarjous Lähtökohtana, että tarjouksen tulee vastata tarjouspyyntöön Urakoitsijan on voitava luottaa tilaajan antamiin tietoihin Mikäli tarjous ei vastaa tarjouspyyntöä, se katsotaan olen ns. vastatarjous. Urakoitsija voi tarkoituksellisesti antaa vaihtoehtoisia tarjouksia, ellei sitä erikseen ole kielletty Tilaaja voi hylätä kaikki tarjoukset, jotka eivät vastaa tarjouspyynnön johonkin osaan Tarjouksen sitovuus (maininta sitoumuksetta ei ole tarjous) Suulliset tarjoukset 62

63 Urakkakilpailusta vielä Urakkakilpailua ei tarpeen järjestää esim., jos Kysymyksessä pienehkö työ Lisätyö, jota ei tarkoituksenmukaista antaa muun, kuin alkuperäisen urakoitsijan tehtäväksi Rakennustyö, jonka suorittaminen perustuu patenttiin, teknilliseen menetelmään, kaluston tai muun selkeästi tietyn urakoitsijan yksinoikeudella käytössä olevaan menetelmään tai tuotteeseen Hätätyö tai muu hyvin kiireellinen työ Muu perusteltu syy 63

64 64