Kiinteistökaupan esisopimus kaupungintalon rakentamattoman tontin osan myynnistä toimisto- ja liikerakentamista varten

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto Kiinteistökaupan esisopimus kaupungintalon rakentamattoman tontin osan myynnistä toimisto- ja liikerakentamista varten 1057/ /2013 KH 601 Valmistelija/lisätiedot: Tekninen johtaja Jussi Salo, puh Kaupunginsihteeri Juha Willberg, puh Tausta ja hankkeen lähtökohta 1. Kaupungintalon laajennushanke Kun kaupunginvaltuusto päätti täytäntöönpanosopimuksesta Citycon Oyj:n kanssa kaupungintalon viereisestä tontista IsoKristiinan laajennusta varten, päätettiin samalla, että kaupungintalon 2- vaiheen suunnittelu voidaan aloittaa. Valtuusto päätti suunnittelun lähtökohdiksi, että torikannen alapuolisiin tiloihin sijoitetaan Lappeenranta-salin oheistiloja, auditoriotila ja muita kokoustiloja sosiaali- ja käytävätiloineen, aulaja vastaanottotiloja, kaupunginarkiston uudet tilat sekä tietohallinnon varakonehuone ja että torikannelle 1-kerrokseen sijoitetaan asiakaspalvelupiste sekä ulosvuokrattavia liiketiloja. Päätöksen mukaan toimistokerrokset 2-4 tuli suunnitella siten, että niihin voidaan sijoittaa mitä tahansa toimistotilaa ja että toteutettavien kerrosten lukumäärä voidaan päättää varsinaisen rakentamispäätöksen yhteydessä. Toimistokerrosten rakentamisen edellytykseksi valtuusto päätti, että rakentamiskustannukset voidaan kuolettaa kohtuullisessa ajassa vuokratiloista omiin tiloihin siirtymisestä saatavilla säästöillä ja/tai toimistotilojen myyntituloilla sekä muilla toiminnallisilla säästöillä. Kaupunginvaltuusto totesi, että kaupungintalon 2- vaiheen mahdollisesta rakentamisesta päätetään erikseen kun suunnitelmat ja kustannusarviot ovat tarkentuneet. Suunnittelutyötä ei ole käynnistetty, koska Citycon Oyj:n hanke ei lähtenyt v käyntiin vaan jäi odottamaan taloudellisen tilanteen elpymistä ja vuokralaisten tarkempia sijoittautumissuunnitelmia. Myöskään kaupungin kannalta kaupungintalon tontin täydennysrakentamiselle ei ollut akuuttia kiirettä

2 2. Oikeustaloprojekti Kaupunki esitti oikeusministeriölle ja Senaatti- kiinteistöille yhteistyötä Etelä-Karjalan käräjäoikeuden ja myös syyttäjäviraston tilojen (Oikeustalo) toteuttamisessa niin, että tarvittavat tilat voitaisiin toteuttaa kaupungintalon tontin rakentamattomalle osalle yhdessä kaupungille rakennettavien kaupungintalon ja Lappeenranta-salin käyttöä tukevien toimisto-, neuvottelu-, koulutus-, henkilöstö-, lämpiö-, arkisto- ja varastotilojen kanssa. Osapuolet totesivat tarkemman selvityksen hankkeesta olevan tarpeen ja esittivät aiesopimusta asian selvittämiseksi. Sen perusteella kaupunginhallitus päätti kaupunginhallitus hyväksyy aiesopimuksen oikeustalohankkeen selvittämisestä ja saattaa sen tiedoksi kaupunginvaltuustolle. että kaupungintalon 2-vaiheen osatilojen suunnittelua kaupunkikonsernin käyttöön jatketaan em. kaupunginvaltuuston v päättämällä tavalla, kuitenkin ilman auditoriota, jonka tarve poistuu uusien teatterisalien myötä. Uusien toimistotilojen rakentamisen edellytyksenä kaupunkikonsernin käyttöön on, että rakentamiskustannukset voidaan kuolettaa kohtuullisessa ajassa vuokratiloista omiin tiloihin siirtymisestä saatavilla säästöillä ja/tai toimistotilojen myyntituloilla taikka muilla toiminnallisilla säästöillä. Asia saatetaan kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi ja päätettäväksi aiesopimuksessa tarkoitettujen selvitysten sekä rahoitusmalliesityksen ja tilaohjelmien valmistuttua. Oikeustalon toteuttaminen selvitettiin. Selvitystyö kesti pitempään kuin aiesopimuksessa oli sovittu Oikeusministeriön ja Senaattikiinteistöjen päätöksentekoprosessin johdosta, eikä valitettavasti lopulta johtanut investointipäätökseen. Oikeusministeriön ja Senaatti-kiinteistöt ilmoittivat kirjeellä : ettei hankkeesta ole koitumassa valtiolle niitä synergiaetuja, jotka olivat lähtökohtana aiesopimuksen solmimiselle. Oikeusministeriölle hankkeen kustannusten ja valtion toimitilahankkeiden vuokraus- ja investointiperiaatteiden perusteella määräytyvä vuokra on merkittävästi kalliimpi kuin Etelä-Karjalan käräjäoikeuden ja Salpausselän syyttäjänviraston Lappeenrannan palvelutoimiston nykyinen vuokrataso. Koska rakentamisen aloittamisella on aikataulupaineita, eikä kustannustason karsimista ole siten tässä vaiheessa mahdollista tutkia, Senaatti-kiinteistöjen ja oikeusministeriön näkemyksen mukaan ei ole edellytyksiä jatkaa aiesopimusta

3 Senaatti-kiinteistöt ja oikeusministeriö jatkavat yhteistyötään löytääkseen Lappeenrannassa oikeusministeriön alaisia virastoja tyydyttävän tilaratkaisun. Vaikka yhteinen kaupungintalon laajennus ja oikeustalo - hanke jää nyt toteutumatta, toivomme hyvän yhteistyön kaupungin kanssa jatkuvan oikeustalon kehittämisen yhteydessä. Kaupunginhallitus merkitsi kirjeen tiedoksi ja totesi, että oikeustalo-hanke ei toteudu kaupungintalon tontille. Samalla kaupunginhallitus antoi tekniselle toimelle tehtäväksi selvittää 15. lokakuuta 2013 mennessä muiden tahojen kiinnostus ja yhteistyöehdotukset kaupungintalon tontin rakentamattomaan osaan. 3. Jatkovalmistelu oikeustaloprojektin kariuduttua Aikatauluhaaste: Kaupungintalon rakentamattoman tontin osan toimisto- ja liikerakentamisen (Hanke) toteuttamiseen vaikuttaa ratkaisevasti viereisen Raatimiehenkadun vastakkaiselle puolelle tehtävän kauppakeskus IsoKristiinan laajennusosan rakentaminen. IsoKristiinan laajennus valmistuu kaupallisilta tiloiltaan Kauppakeskuksen liiketilat urakoitsija luovuttaa tavaratalolle varustamista varten maaliskuun 2015 alussa ja kauppakeskus avautuu toukokuussa Brahenkadun sivulla IsoKristiinan kaupallinen toiminta ja rakennustyöt jatkuvat rinnan lokakuuhun 2015, jolloin myös kauppakeskuksen uudisosaan sijoittuva kaupunginteatteri valmistuu. Kaupungintalon tontin osan rakentaminen tulee aloittaa mahdollisimman pian, koska rakentamisen ajaksi Kaupungin toimesta poistettava Raatimiehenkadun kävelykannen elementtirakenteinen kansiosa tulee olla palautettuna ja käyttökunnossa huhtikuussa Tästä syystä tämän kaupungintalon puolelle tehtävän Hankkeen rakennusrunko-, julkisivut pääosin ja vesikattotyöt tulee olla tehtyinä helmikuun 2015 loppuun mennessä, sekä mahdollinen rakennusnosturi purettuna katualueelta. Brahenkatu ja Raatimiehenkatu tulee olla liikennöitävissä sen jälkeen. Toimenpiteet: Kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti tekninen toimi tarjosi kaupungintalon tontin vielä rakentamatonta osaa toteutettavaksi yhteistoimintasopimuksella. Tarjouspyyntö julkaistiin Helsingin Sanomat- ja Etelä-Saimaa- lehdissä ja tarjousasiakirjat

4 lähettiin suoraan yhteensä 17 rakennusliikkeelle tai sijoittajataholle. Tarjouksen jättöaika päättyi perjantaina klo Tarjouspyynnön tavoitteena oli löytää tontin osalle maankäyttösuunnitelma, jolla se voidaan toteuttaa. Tarjouspyynnöllä haettiin ehdotusta tontin käytöstä sekä tontille ostajaa ja hankkeelle toteuttajaa. Tarjousmenettely on ollut kaksivaiheinen. Ensimmäisessä vaiheessa kaupunki hakee yhteistyökumppania hankeideatasolla aikataulusyistä, jonka jälkeen siirrytään neuvottelumenettelyyn toteuttamiskelpoisimpien ehdotusten jättäjien kanssa. Tarjouspyynnössä ilmoitettiin, että kaupunki valitsee yhteistyökumppanin käyttötarkoituksen, hinnan, kaupunkikuvallisen ratkaisun ja referenssien perusteella. Kaupunki edellyttää, että suunnitelmassa kiinnitetään huomiota uudisrakentamisen sijoittumiseen kaupungin ydinkeskustaan. Tarjouspyynnön perusteella saatiin 3 yhteydenottoa, joiden kaikkien tahojen kanssa on käyty jatkoneuvottelut. Yksi yhteydenottaja (rakennusliike) ilmoitti tarvitsevansa hankkeen valmisteluun aikaa käydäkseen jatkoneuvotteluja potentiaalisen loppukäyttäjän kanssa, mutta jatkoaikaa ei ollut mahdollista myöntää erittäin kireän aikataulun vuoksi. Myös toinen yhteydenottaja ja tarjouksentekijä (rakennusliike) vetäytyi hankkeesta. Valmistelua on jatkettu sen jälkeen ainoana jatkossa mukana olevan sijoittajayhteenliittymän, Kirsi-Kiinteistöt Oy:n ja JMR Invest Oy:n kanssa, joka on ilmoittanut, että heillä on hankkeelle rahoitus ja valmis käyttötarkoitus. Asian valmisteluvaiheita on esitelty kaupunginhallitukselle kolmeen otteeseen tarjouspyynnön määrärajan umpeutumisen jälkeen. Ohjeena neuvotteluille on ollut etsiä ratkaisu, jossa kaupungille ei aiheudu toteutuksesta kustannuksia, vaan kaupungin käyttöön tulevat tilat saadaan rahoitettua tontin myynnistä saatavalla korvauksella. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että kaupungin käyttöön voidaan hankkia vain välttämättömät Lappeenranta-salin ja kaupungintalon huoltotilat. Arkiston siirtäminen kaupungintalon yhteyteen ei siis toteudu. Myöskään toimisto- tai neuvottelutiloja ei kaupungille tule uudisrakennusosaan. Neuvottelutulos: Neuvotteluosapuolet ovat päässeet yhteiseen näkemykseen siitä, miten hanke voitaisiin toteuttaa ja ovat laatineet siitä liitteenä olevan kiinteistökaupan esisopimusluonnoksen. Sen pääkohdat ovat seuraavat:

5 kaupunki myy kaupungintalon tontin rakentamattoman osan Kirsi-Kiinteistöt Oy:lle ja JMR Invest Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun toimisto- ja liiketilarakennuksen rakentamista varten. Myytävä osa erotetaan omaksi tontikseen. kauppahinta muodostuu rakennukseen käytettävän rakennusoikeuden mukaan, yksikköhinta/ka-m2 on 273,50, joka vastaa ylintä keskustahintaa Lappeenrannassa. Kauppahinnasta on teetetty ulkopuolisella arvioitsijalla Newsec Oy:llä arvonmääritys, jonka mukaan sovittu kauppahinta on hyvin markkinahintainen. Minimissään rakennusoikeutta käytetään ka-m2:ä eli kauppahinnaksi muodostuu vähintään n. 1 miljoona euroa. kaupungintalon huoltoa varten tarvitaan uudisrakennuksesta n. 200 m2:n suuruinen tila, joiden hallintaan oikeuttavat osakkeet kaupunki ostaa tilojen rakentamisesta aiheutuneiden todellisten kustannusten mukaisella hinnalla ilman kate- tai muita lisäkustannuksia. Kustannusarvio näiden tilojen osalta on /m2 eli noin Loppuosa kauppahinnasta esitetään käytettäväksi Lappeenranta-salin välttämättömiin peruskorjauksiin, joista kiireellisimpiä ovat esitys- ja valotekniikan uusiminen ja mattojen vaihtaminen sekä Raatimiehenkadun ja Brahenkadun kävelysillan muutostöihin tontin osalle haetaan käyttötarkoituksen muutos ja laaditaan sitä vastaava asemakaavan muutos, jolla tontin yleisen rakennuksen kaavamerkintä muutetaan vastaamaan uutta käyttötarkoitusta ostaja rakentaa tontille kerroksiin autopaikkoja ja osoittaa loput velvoiteautopaikat muualta, kuten esimerkiksi TechnoParkki II:sta tai muualta neuvottelutulos raukeaa, mikäli esisopimusta koskeva päätös, hankkeen rakennuslupapäätös ja poikkeamislupapäätös eivät ole tulleet lainvoimaiseksi mennessä eikä määräaikaa ole yhdessä jatkettu. Jos hanke kariutuu, ei osapuolilla ole sen johdosta mitään vaatimuksia toista osapuolta kohtaan eli kumpikin vastaa syntyneistä kustannuksistaan itse. Osapuolet toteavat, että Lappeenranta-salin katon sekä kaupungintalon sisäpihan julkisivujen huoltoa varten tarvitaan kulkuyhteys ja oikeus kansitasosta (nostin ja pieni huoltotraktori). Se tulee toteuttaa joka niin, että kaupungintalon tontin hyväksi perustetaan Kaupan Kohteen alueelle pysyvänä rasitteena oikeus kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen taikka ratkaisemalla se kaupungintalon olemassa olevan rakenteen kautta. Osapuolet sitoutuvat neuvottelemaan tähän asiaan toimivan ratkaisun ennen kuin esisopimuksen hyväksymistä koskeva päätös on lainvoimainen. Mikäli ratkaisua ei molempia osapuolia tyydyttävällä tavalla saada sovittua, voi kumpikin osapuoli vetäytyä esisopimuksen allekirjoituksesta ja koko hankkeesta ilman taloudellisia vastuita toista osapuolta kohtaan.

6 Vaikutusten arviointia: Hankkeen hyvät puolet: keskeneräinen tontti saadaan rakentumaan ympäristön saneleman erittäin kireän aikataulun mukaisesti iso uusinvestointi tuo keskustaan lisää työpaikkoja ja kaupallisia palveluja eheyttää kaupunkikuvaa, mutta vaatii hyvää suunnittelua ja korkeatasoista toteutusta, jotta sopii sekä kaupungintalon että kauppakeskuksen ilmeeseen kaupunki saa turvattua kauppahinnasta mm. yli 30 vuotta vanhan ja osin alkuperäisessä kunnossa olevan Lappeenranta- salin toimivuuden jatkossakin Hankkeen huonot puolet, riskit ja vastuut: menetetään keskeinen yleisen rakennuksen rakennuspaikka, joka voisi olla käytettävissä uudisrakennusvaihtona korvaamaan joidenkin keskustassa sijaitsevien yleisten rakennusten peruskorjaukset, jolloin niiden tontit saataisiin tuottavampaan liike/asumiskäyttöön. Rakentaminen myöhemmin on kuitenkin huomattavasti hankalampaa kuin tässä yhteydessä ja saattaa olla jopa käytännössä mahdotonta. Raatimiehenkadun ja Brahenkadun kävelysillalle on tehtävä vähintään pintaremontti ja laajennus samassa aikataulussa kuin naapurikiinteistöt rakentuvat. Osa rahoituksesta siihen on jo saatu Citycon Oyj:ltä IsoKristiinan kiinteistön rakennusoikeuden lisäämistä koskevassa maankäyttösopimuksessa. kohteen rakentaminen on hyvin haasteellista aikataulusyiden ja rakennuspaikan ahtauden vuoksi. Esisopimus sinänsä ei takaa, että hanke toteutuu. Jos hanke ei toteudu nyt: ratkaistava miten tontin osa saadaan maisemoitua niin, että se olisi kaupunkikuvallisesti kelvollinen muuttuvassa tilanteessa; nykyinen puisto, tilapäiset pysäköintipaikat maantasolla, tms. Rakentaminen myöhemmin vaatii Raatimiehenkadun kävelysillan poistamisen osittain ja kadun katkaisemisen, josta aiheutuu kauppakeskuskiinteistölle haittaa, ja on myös turvallisuusriski: työmaa/kauppakeskuksen asiakasliikenne.

7 Esisopimus on liitteenä. Newsec Oy:n arviokirja on nähtävänä asiakirjoissa. (JW) Kj Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että kaupungintalon tontin rakentamaton osa myydään liike- ja toimistorakennuksen rakentamista varten Kirsi-Kiinteistöt Oy:lle ja JMR Invest Oy:lle perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun liitteenä olevan esisopimuksen mukaisesti ja että kaupunki lunastaa yhtiöltä Lappeenranta-salin ja kaupungintalon muuhun huoltoon tarvittavien n. 200 m2:n suuruisten tilojen hallintaan oikeuttavat osakkeet niiden todellisia rakentamiskustannuksia vastaavalla eli omakustannushinnalla. Kaupunginvaltuusto oikeuttaa kaupunginhallituksen päättämään lopullisen kauppakirjan hyväksymismenettelystä ja hankkeen edellyttämistä muista täytäntöönpanotoimenpiteistä jatkossa. KV 167 Kh Tontin myynnistä saatavan kauppahinnan ja huoltotilojen kauppahinnan erotusta voidaan käyttää Lappeenranta-salin tekniikan ja lattiapintojen uusimiseen sekä Raatimiehenkadun ja Brahenkadun kävelysillan uudistamiseen kaupunginhallituksen tarkemmin päättämällä tavalla. Hyväksyttiin. Esisopimus on liitteenä. Newsec Oy:n arviokirja on nähtävänä asiakirjoissa. (JW) Kh Kv esittää kaupunginvaltuustolle, että kaupungintalon tontin rakentamaton osa myydään liike- ja toimistorakennuksen rakentamista varten Kirsi-Kiinteistöt Oy:lle ja JMR Invest Oy:lle perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun liitteenä olevan esisopimuksen mukaisesti ja että kaupunki lunastaa yhtiöltä Lappeenranta-salin ja kaupungintalon muuhun huoltoon tarvittavien n. 200 m2:n suuruisten tilojen hallintaan oikeuttavat osakkeet niiden todellisia rakentamiskustannuksia vastaavalla eli omakustannushinnalla. Kaupunginvaltuusto oikeuttaa kaupunginhallituksen päättämään lopullisen kauppakirjan hyväksymismenettelystä ja hankkeen edellyttämistä muista täytäntöönpanotoimenpiteistä jatkossa. Tontin myynnistä saatavan kauppahinnan ja huoltotilojen kauppahinnan erotusta voidaan käyttää Lappeenranta-salin tekniikan ja lattiapintojen uusimiseen sekä Raatimiehenkadun ja Brahenkadun kävelysillan uudistamiseen kaupunginhallituksen tarkemmin päättämällä tavalla. Hyväksyttiin.

8