Markkinakatsaus Markkinakatsaus

Transkriptio

1 Markkinakatsaus 2 27 Markkinakatsaus

2 LEVI SODANKYLÄ ROVANIEMI TORNIO KEMI KUUSAMO Huoneistokeskus SKV Realia Management OULU RAAHE KOKKOLA PIETARSAARI YLIVIESKA NIVALA KAJAANI IISALMI RAUMA VAASA LAPUA SIILINJÄRVI NURMO KUOPIO ILMAJOKI SEINÄJOKI ÄÄNEKOSKI KAUHAJOKI ÄHTÄRI KEURUU LAUKAA VARKAUS JOENSUU PARKANO JYVÄSKYLÄ PIEKSÄMÄKI KANKAANPÄÄ JÄMSÄ JUVA SAVONLINNA PORI MIKKELI TAMPERE VAMMALA EURA HÄMEENLINNA HOLLOLA IMATRA RAISIO FORSSA LAHTI LAPPEENRANTA KOUVOLA, KUUSANKOSKI RIIHIMÄKI ANJALANKOSKI HYVINKÄÄ KAUSALA TURKU SALO HANKO TAMMISAARI, KARJAA, INKOO, SIUNTIO KARKKILA NUMMELA LOHJA KOTKA SIPOO PORVOO HELSINKI, ESPOO, KAUNIAINEN, KIRKKONUMMI, VANTAA, KLAUKKALA, KERAVA, KORSO, TUUSULA, JÄRVENPÄÄ, MÄNTSÄLÄ, NURMIJÄRVI 2 Markkinakatsaus 2 27

3 Paljon positiivista ja riittävästi varovaisuutta Suomalaiset asuntomarkkinat ovat vuodesta vuoteen varsin tasaiset. Vuodesta 1985 alkaen on kauppaa tehty noin. asunnon vuosivauhtia, lukuun ottamatta paria poikkeuksen vuotta. Kun seuraamme esim. Yhdysvaltain asuntomarkkinakriisiä, on johtopäätösten tekeminen sen vaikutuksista Suomeen aika vaikeaa. Suomen asuntomarkkinat ovat kansainvälisesti katsoen varsin pienet ja siten luottamus niihin on horjutettavissa varsin helposti. Tämä mahdollistaa heilahdukset laidasta laitaan - esimerkiksi uusien asuntojen tarjonnan kohdalla. Vaikka maailmalta kantautuu välillä huolestuttaviakin uutisia tai omalla alueella talous osin ylikuumenee, toimii eurooppalainen korkomarkkinajärjestelmä kuitenkin hienosti tasaajana. Korkokehitys on rauhoittanut markkinoita ja normalisoinut kauppa- ja vakuuskäytäntöjä. Asuntoluottojärjestelmä on Suomessa hyvin terve ja sisältää paljon kuluttajalle myönteisiä elementtejä. Esimerkiksi riskeiltä voi suojautua aikaisempaa selvästi tehokkaammin. Asuntokauppapuntari Marraskuu 27, koko Suomi, N=842, kehitys seuraavan 6 kuukauden aikana Käytetyt kaksiot Hinnat Kysyntä Myyntiaika Ydinkeskustan uudet kaksiot Hinnat Kysyntä Myyntiaika Ydinkeskustan yli m 2 :n kerrostaloasunnot Hinnat Kysyntä Myyntiaika Omakotitalot Hinnat Kysyntä Myyntiaika Realia Group Oy Laskee Ennallaan Nousee Asuntokauppapuntari perustuu Huoneistokeskuksen ja SKV Kiinteistönvälityksen kenttätutkimukseen paikkakunnalla Suomessa. Isännöinnin rintamalla tapahtuu paljon uusia ja hienoja asioita. Teknologia auttaa isännöinnin ja kotitalouksien uudenlaisessa kohtaamisessa. Isännöitsijästä on hyvää vauhtia tulossa palvelukoordinaattori, joka auttaa asumisen ympäristössä, oli tarve sitten tekninen johtaminen tai kodinhoitopalvelut. Tämä on hyvä uutinen sekä kuluttajalle, että koko isännöinnin ammattikunnalle. Tässä katsauksessa luotaamme erilaisten tekijöiden vaikutuksia nimenomaan suomalaiseen asuntomarkkinaan. Ole hyvä ja tutustu - olemme valmiita palvelemaan kaikilla asumisen osa-alueilla. Risto Kyhälä Toimitusjohtaja Realia Group Oy REALIA GROUP Realia Group Oy on kiinteistökaupan ja kiinteistönjohtamisen palveluita tarjoava konserni, joka välittää joka neljännen suomalaisen asuntokaupan ja isännöi 135 huoneistoa Suomessa. Realia Group -konserniin kuuluvat Huoneistokeskus Oy, SKV Kiinteistönvälitys Oy, Huom!, SKV Isännöinti Oy, Realia Management Oy sekä Ober-Haus AS. Konserni työllistää lähes 2 kiinteistöalan ammattilaista ja sen tytäryhtiöt toimivat Suomen lisäksi Baltian maissa, Puolassa ja Ukrainassa. Markkinakatsaus

4 Vakailla asuntomarkkinoilla varovaisuutta vuoden lopulla Suomen asuntomarkkinoiden keskeisimmät kysyntään vaikuttavat tekijät ovat säilyneet ennallaan jo pitkään. Työttömyys on alhainen ja sen ennustetaan laskevan edelleen. Puheet ovat kääntyneet enemmänkin työvoimapulaa käsitteleviksi. Ansiotasot ovat nousseet ja paineet nousulle ovat jatkuvat. Asuntovelkaa on vain noin 4 prosentilla väestöstä ja heille kaikille näyttää olevan työpaikka nyt ja lähivuosina. Korkotaso on noussut, mutta ennusteet korkomuutoksista ovat kääntyneet enemmänkin nykyisen tason säilymiseen tai loivaan laskuun. Muuttoliike ja perherakenteiden muutokset jatkavat viime vuosien volyymilla, joten siltäkään puolelta ei ole kysynnän vähentymistä havaittavissa. Kuluttajien luottamus oman talouden kehittymiseen on korkealla tasolla. Pankkien asuntolaina-asiakkaissa ei ole havaittavissa maksuviiveisten määrän muutosta huonompaan suuntaan. Loppuvuoden 27 aikana Suomen asuntomarkkinoilla on ollut havaittavissa kuluttajien varovaisuuden ja maltillisuuden kasvaminen erityisesti kauppatilanteissa, joissa on käytetty velkarahaa. Varovaisuuden kasvuun on vaikuttanut korkojen nousun lisäksi julkisuudessa käydyt keskustelut Yhdysvaltojen asuntomarkkinoiden kriisistä sekä joidenkin Euroopan maiden asuntojen hintojen laskusta. Loppuvuodesta varovaisuutta on lisännyt myös työmarkkinatilanteen häiriötilat erilaisine joukkoirtisanoutumis- ja lakkouhkineen. USA:n asuntomarkkinoiden vertaaminen Suomeen on kovin ontuvaa, kun Suomessa ei ole havaittavissa vastaavaa kasvua volyymin eli asuntokauppojen kappalemäärissä. Sama vertailu pätee myös kovimpien hintanousujen Euroopan maihin. Suomessa volyymi on säilynyt lähes 2 vuotta käytännössä samana, lukuun ottamatta 199-luvun alun synkimpiä lamavuosia, jolloin sekä työttömyys että korkotaso olivat niin ikään häiriötilassa. Silloinkin markkinavolyymin muutos oli ainoastaan noin 2-25 prosenttia. Suomessa asuntomarkkinoiden kysyntä muodostuukin pääasiassa edelleen ns. tarvelähtöisistä ostajista, eli asuntoja ostetaan pääasiassa omaan käyttöön. Työmarkkinataistelut yleensä tuovat mukana kohonneen ansiotason ja ostovoiman parantumisen sekä kohonneen kustannustason tuotantoon, mikä omalta osaltaan tukee asuntojen hintojen nousua. Asuntomarkkinoilla kypsymässä uusi hintapiikki vuodelle 28 Asuntoja rakennetaan kasvukeskuksissa vuosittain edelleen liian vähän kysyntään nähden. Rakennusliikkeiden suunnitelmat ja tonttivaranto eivät oleellisesti lisää tarjontaa millään markkina-alueella Suomessa. Tarjonnan pienentymistä on sitä vastoin havaittavissa vuodelle 28. Mikään julkinen kehitystoimi ei lähivuosina tuo asuntomarkkinoille vaikuttavissa määrin lisää tarjontaa. Kun tarkastellaan ostovoiman ja kysynnän muutoksia vuodelle 28 ja samaan aikaan todetaan asuntotarjonnassa tapahtumattomat muutokset sekä ennustettu ja jo havaittavissa oleva vuokrien nousu, niin asuntojen hintojen nousu edelleen vuonna 28 on väistämätön totuus. Tuleeko nousupiikki ja kuinka suurena milläkin markkina-alueella, riippuu pääasiassa alueen tarjonnasta, väestön määrän kehityksestä, työllisyydestä sekä korkotasosta. Ylisuurten hintapyyntöjen poistumiseen on päästy julkisen tiedon määrän lisäämisellä. Internet-pohjaiset julkiset tarjouspalvelut ovat tätä kehitystä vahvistavia ainoastaan, jos niissä tehtävät tarjoukset ovat osapuolia sitovia. Tällöin myyjän ei onnistu omilla tai apureidensa avulla nostattaa hintaa perusteettomasti. Realia Group ja sen kiinteistönvälitysyritykset Huoneistokeskus, SKV Kiinteistönvälitys ja Huom! tuovat vuonna 28 markkinoille lisää avointa informaatiota ja työkaluja kuluttajille turvalliseen markkinahintaiseen asuntokaupan toteuttamiseen. Realia Groupin valtakunnallisessa asuntokauppapuntarissa välittäjät arvioivat pääasiassa kysynnän säilyvän ennallaan tai kasvavan hieman. Hintojen nousua ennakoitiin myös, mutta loppuvuoden 27 asiakkaiden maltillisuuden kasvu toi hintojen nousun ennusteisiin välittäjille myös varovaisuutta. Myyntiaikojen odotetaan keskimäärin pidentyvän, mutta halutuimpien osoitteiden uskotaan käyvän kaupaksi viime vuosien tahtiin. Raimo Sarajärvi Kiinteistönvälityksen liiketoimintajohtaja Realia Group Oy 4 Markkinakatsaus 2 27

5 Suomen asuntolainamarkkinat terveellä pohjalla Sub Prime -lainoihin liittyvä kansainvälinen markkinakuohunta on aiheuttanut väreilyä myös Suomessa. Reaalitaloudellisia kytkentöjä on ilmennyt vähän, eikä ole syytä olettaa, että niitä nousisi Suomessa jatkossakaan esiin. Sub Prime -luotoista alkanut epävakaus markkinoilla näyttää jatkuvan useita kuukausia eikä kaikkia seurannaisvaikutuksia vielä tunneta. Asuntomarkkinoilla kyse on kuitenkin hyvin paljon tunnelmasta, joka luonnollisesti vaikuttaa kotitalouksien luottamukseen. Kotitalouksien arvio luotonoton edullisuudesta on heikentynyt nopeasti kesän jälkeen ollen nyt alemmalla tasolla kuin sitten vuoden 2. Myös kotitalouksien aikomus ostaa asunto on alentunut syksyllä. Samaan aikaan arvio säästämisen edullisuudesta on korkeammalla kuin koskaan 2 vuoden tutkimusjaksolla. Käyrät ovat nyt hyvin epätyypillisessä asennossa. Korkotaso on palannut historiallisen alhaiselta tasolta pitkän aikavälin normaalille tasolle, 4-6 prosenttiyksikön haarukkaan. Nämä kaikki tekijät yhteen laskien ennakoivat jonkin verran hitaampaa asuntolainakannan kasvuvauhtia vuodelle 28. Kuluttajat harkitsevaisia Uusien asuntolainojen nostovauhti on selkeästi hiljentynyt syksyllä. Asuntolainakannan kasvu on kuitenkin yli 12 prosenttia, jota voi edelleen pitää voimakkaana kasvuna. Asuntolainakysyntä näyttää hiljentyneen eniten pääkaupunkiseudulla. Kysynnässä on havaittavissa myös selkeää alueellista erilaistumista. Uusien lainojen keskikoko on myös jonkin verran pienentynyt. Tämä johtuu siitä, että kaikista suurimmat lainat ovat jääneet pois. Kuluttajat ovat tulleet jonkin verran harkitsevimmiksi, ehkä jopa varovaisemmiksi. Kuluttajien maksukyky on pysynyt Suomessa erittäin hyvänä eikä asuntolainojen suhteen ole havaittavissa juuri minkäänlaista maksuongelmien lisääntymistä. Viiveessä olevien asuntolainojen määrä on kasvanut jonkin verran, mutta on edelleen hyvin matalalla tasolla. Hyvää kuluttajien maksukykyä tukevat vahvat työllisyyskehitys ja palkkakehitys. Nordealta uusia tuotteita Kuluttajien korkoriskistä on puhuttu pitkään. Suomalainen käytäntö on ollut, että asuntolaina on sidottu vaihtuviin korkoihin ja huolta huomisen korkotasosta ei juuri ole kannettu. Kiinteitä korkoja on ollut saatavilla jo pitkään, mutta niiden suosio on jäänyt vähäiseksi. Uusista nostetuista lainoista 5-7 prosenttia on ollut sidottuina pitkiin (yli 3 vuotta) viitekorkoihin. Sen sijaan korkosuojaus (Korkokatto) on lyönyt läpi kohtuullisesti - nykyisellään joka viides laina saa ylleen korkokaton. Uusia korkosuojaustuotteita ei tunneta markkinoilla vielä kovin hyvin. Viime aikoina on usein kyselty, olisiko nyt oikea hetki ottaa korkokatto lainalle, kun korot näyttävät ensi vuonna ehkä laskevan. Keskustelusta on unohtunut kolme asiaa; Korkokattoja otetaan 3-7 vuoden ajaksi ei ensi kevääksi. Aikaperspektiivi tulee huomioida. Asiakkaat, jotka ottivat korkokaton 6-12 kuukautta sitten, tekivät erittäin hyvän kaupan. Kassavirrat ovat monissa tapauksissa positiiviset kuluttajan kukkaron kautta arvioituna. Pitää muistaa, että kyse on riskiltä suojautumisesta - ei palovakuutustakaan kannata hankkia, jos on ihan varma, ettei talo pala. Nordean tavoitteena on pitää esillä korkosuojaukseen liittyviä kysymyksiä ja tarjota asiakkaille välineitä hallita omaa talouttaan nykyistä paremmin. Tuomme kuluttajien ulottuville ensi vuoden aikana aivan uuden tyyppisiä korkosuojaustuotteita, jotka sopivat entistä paremmin kaikkiin markkinatilanteisiin. Joulukuussa Nordea tuo markkinoille ensimmäisen oikeasti joustavan asuntolainan. Kyse on aivan uudentyyppisestä lyhennystavasta, jossa asiakas voi itse päättää, sovitun puskurin puitteissa, lyhentääkö lainaa vai ei. Lyhennystapa on joustava molempiin suuntiin: yllättävien menojen ilmetessä tai tulojen tilapäisesti alentuessa lainaa voi jättää lyhentämättä ja toisaalta kun on ylimääräistä rahaa, lainaa voi lyhentää enemmän. Tuote sopii varmasti kaikille asiakkaille. Jussi Mekkonen Yksikönjohtaja Kotitalousasiakkaat Nordea Pankki Oyj Markkinakatsaus

6 Isännöintiala muuttuu ja kehittyy Suomessa olevista yli 7.:sta asunto-osakeyhtiöstä noin 5. tarvitsee ammattimaista isännöintiä. Päätoimisena isännöitsijänä työskentelee noin 2.5 henkilöä ja alalla on yli tuhat toimivaa yritystä, joten näiden yrityskoot ovat pieniä. SKV Isännöinti on alan suurin toimija yli 1 prosentin markkinaosuudella. SKV Isännöinnin ja manageerauksen palveluiden piirissä on lähes 14. suomalaista kotia ja hoidettavan asunto-omaisuuden arvo on yli 1 miljardia euroa. Kehityssuuntana on isännöintialan keskittyminen ja yrityskokojen kasvaminen toiminnan vaatimustason kasvaessa sekä ikääntyvien pienyrittäjien luopuessa liiketoiminnastaan. Orgaanisen kasvun ohella SKV Isännöinti on ostanut vuoden 27 aikana yhdeksän alan toimijan liiketoiminnan. Yrityskaupat ovat myös tulevaisuudessa osa kasvustrategiaa. Palveluiden tuotteistaminen ja sähköiset asiakaspalvelut ovat osa nykyaikaista isännöintiä ja taloyhtiöiden osakkaat odottavat alan yritysten panostavan tietoteknisiin ratkaisuihin myös asiakasrajapinnassa. Uudet palvelut otettu hyvin käyttöön Huhtikuussa 27 julkistetun taloyhtiöiden kuntoluokituksen myötä ammattimaisen isännöinnin merkitys tulee yhä korostumaan. Luokituksen nopea yleistyminen onkin erittäin toivottavaa. Järjestelmän myötä muodostuu yhtenäinen tapa arvioida taloyhtiöiden teknistä kuntoa ja varustelutasoa. Vuodelle 28 on odotettavissa selkeää kasvua kuntoluokitusten teettämisen määrässä. Suomen suurimpana toimijana SKV Isännöinti on panostanut voimakkaasti sähköisen palvelun kehittämiseen. Tällä hetkellä Majakka-palvelun piirissä on jo noin 4. taloyhtiötä. Majakka-käyttöliittymä mahdollistaa isännöinnin ja taloyhtiön asioiden hoitamisen 24/7. Palvelun kautta on tulevaisuudessa mahdollista tilata myös moninaisia asumisen palveluita, kuten vaikkapa kotisiivousta ja kodin pienremontteja. SKV Isännöinti tulee jatkossa luomaan asiakasyhtiöilleen entistä enemmän etua myös laajan asiakaskannan ja yhteistyökumppaniverkoston kautta. Konseptimaisuus ja laajat yhteistyösopimukset tuovat jatkossa taloyhtiöille selvää etua, jotka näkyvät esimerkiksi kiinteistövakuutuksissa ja kuntoluokituksen teettämisessä. Omalla koulutusohjelmalla uusia osaajia Tulevaisuuden isännöitsijän toiminnassa korostuu johtajuus, ammattitaito ja aktiivisuus. Taloyhtiöille ja asukkaille on luotava kokonaispalvelu, jossa isännöitsijä toimii palveluverkoston koordinaattorina ja edunvalvojana, turvaten omistaja-asukkaiden omaisuuden hallinnan ja kiinteistön arvon säilymisen. SKV Isännöinti haluaa varmistaa ammattitaitoisen työvoiman saannin myös tulevaisuudessa. SKV Opistossa aloitti elokuussa 25 henkilöä puolentoista vuoden ITS-opiskelut (isännöitsijätutkinto). Vuonna 28 on tavoitteena käynnistää myös SKV Isännöinnin oma AIT-koulutus (ammatti-isännöitsijän tutkinto). Koulutukset toteutetaan yhteistyössä Kiinteistöalan Koulutussäätiön kanssa. Opiskelijat tulevat työsuhteeseen heti opiskelun alkaessa. Asumisen kustannukset nousussa Asunto on usein yksittäisen ihmisen suurin investointi ja asumisen kustannukset muodostavat keskimäärin kolmasosan kotitalouden menoista. Asuntolainojen korkokehityksen ohella paineita on myös taloyhtiöiden vastikkeissa. Vuoden 27 aikana tehdyt palkkaratkaisut sekä lisääntyvä korjaustarve tulevat aiheuttamaan selkeitä korotuspaineita asuntoosakeyhtiöiden hoitovastikkeisiin. SKV Isännöinnin barometrin mukaan yli puolet isännöitsijöistä varautuu 5-1 prosentin nousuun vuodelle 28, vuoden 27 keskikorotusten oltua 3,1 prosenttia. Manageeraus kasvaa ja kehittyy Realia Management Oy on selkeä markkinajohtaja Suomessa olevan asunto-omaisuuden manageerauspalveluissa. Nopeasti kasvava sektori on myös toimitilapuolen manageeraus. Ulkomaisten sijoittajien kasvava merkitys Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla lisää kysyntää ammattimaiselle omaisuuden hoitamiselle ja kohteiden kassavirran kehittämiselle. Viimeisen kahden vuoden aikana sijoituskiinteistöjen ja portofolioiden vilkas kaupankäynti on heijastunut myös manageeraus- 6 Markkinakatsaus 2 27

7 palveluihin. Kiinteistöjen toimiessa sijoitusinstrumentteinä ja omistusaikojen lyhentyessä, kohteiden hoito järjestetään yhä useammin ostopalveluna. Toisaalta manageerausyhtiön on kyettävä ottamaan haltuun ostetut kohteet sekä käynnistämään toiminta lyhyelläkin varoitusajalla. Sijoitushorisontin pituus vaikuttaa myös manageeraus-toimeksiantoihin. Osa sijoittajista on erikoistunut kohteidensa intensiiviseen kehittämiseen nopealla aikataululla, jolloin manageerauksen rooli lähenee projektinjohtopalvelua. Tällöin tavoitteena on kulurakenteen optimointi, tuottomahdollisuuksien parantaminen sekä kohdekannan fyysinen kehittäminen. Jani Nieminen Kiinteistöjohtamispalveluiden liiketoimintajohtaja Realia Group Oy Eriytyvillä markkinoilla toimitilamarkkinat loppusyksyllä 27 Rahoituskriisi tasaannuttanut markkinaa Useamman vuoden Suomessa jatkunut kiinteistösijoitusten tuottovaateiden alentuminen ja hintojen nousu tasaantuivat kuluvana kesänä kansainvälisen pankkikriisin aiheuttamien häiriöiden takia. Turbulenssin laukaisivat korkean riskin amerikkalaiset asuntoluotot, niin kutsutut Sub-Prime lainat. Näitä lainoja on myönnetty asuntolainoituksessa henkilöille, joiden tulot tai vakuudet eivät mahdollista perinteistä luototusta. Kriisin pohjusti liian kevein perustein annettujen Sub-Prime -luottojen arvopaperistaminen, joka häivytti tietoisuutta todellisista riskeistä ja niiden kantajista. Osa pankeista on kärsinyt merkittäviä luottotappioita riskien alkaessa realisoitua. Epätietoisuus siitä, mihin pankkeihin vielä pintautumattomat riskit kohdistuvat, on tyrehdyttänyt rahamarkkinoille elintärkeätä pankkien keskinäistä luotonantoa. Vallitsevassa tilanteessa pankkien kiinteistösijoittamisen luototusmahdollisuudet ovat hankaloituneet. Pankit ovat myös ryhtyneet tarkastelemaan kiinteistösijoitusten riskejä selvästi aiempaa tarkemmin. Markkinat eriytymässä ja oman pääoman merkitys kasvussa Korkojen nousu ja luotonsaannin hankaloituminen ovat vaikeuttaneet suurella velkapääomalla sijoittavien investoijien toimintaa myös Suomessa. Niinpä perinteisesti suuremmalla omalla pääomalla operoivat kotimaiset sijoittajat ovat pitkästä aikaa pystyneet voittamaan kiinnostavimpien sijoituskiinteistöjen ja sijoitusportfolioiden huutokauppoja. Yleisesti voidaan todeta pankkien tällä hetkellä suosivan ennestään tuntemiaan ja ammattitaitoisiksi kokemiaan kiinteistösijoittajia; niillä marginaalien nostopaine on ollut muita sijoittajia pienempi. Tuottovaateet ovat heikommissa kohteissa nousseet ja osin jo markkinoilla olleiden kohteiden myyntiprosessit ovat pitkittyneet uusien rahoitusjärjestelyiden takia. Joidenkin heikompien portfolioiden myyntiprosessit on ollut pysäytettävä vähäisen kiinnostuksen vuoksi. Kiinnostuksen puute ei välttämättä ole johtunut sijoittajista, vaan heidän rahoittajistaan, jotka mieluummin rahoittavat prime-kohteiden aggressiivisiakin ostoja kuin keskivertokohteita riskeineen. Osin tämän seurauksena alkutuotto yield - on kesän jälkeen saavuttanut kaikkein parhaimmissa liike- ja toimistokohteissa uusia ennätysalhaisia tasoja. Alkutuotto on painunut jopa alle viiden prosentin tason. Parhaiden logistiikkakohteiden yieldeissä on puolestaan lähestytty kuuden prosentin tasoa. Käyttäjämarkkina aktiivinen parhailla alueilla Parhaiden kohteiden kysyntä on kehittynyt erittäin myönteisesti kaikissa tilatyypeissä. Tämä on näkynyt edelleen alhaisina vajaakäyttöasteina kysytyim- Markkinakatsaus

8 millä alueilla niin liike-, toimisto- kuin logistiikka/ varasto- ja teollisuustiloissakin. Näillä alueilla myös vuokrien kehitys on ollut indeksikehitystä nopeampaa. Pääkaupunkiseudulla erityisesti ydinkeskustan toimistoissa, lentokentän läheisissä logistiikka/ varastokohteissa sekä isoimmissa kauppakeskuksissa vuokrat ovat nousseet selkeästi. Toisaalta on huomattava, että Euroopassa yleisesti hyväksytty ajatus yleisestä vuokrien nousupotentiaalista ei maamme kaltaisessa rajallisessa ja pirstoutuneessa markkinassa välttämättä kohdistu enää keskivertoa heikompiin kohteisiin. Seppo Koponen Johtaja Arviointi ja konsultointi Realia Management Kaupankäynnin volyymi pysynyt korkealla tasolla Kaupankäynti on jatkunut Suomessa kesän jälkeenkin erittäin vilkkaana. Tämä johtuu siitä, että kiinteistösijoittamisessa merkityksellisten pitkien korkojen nousupaine on hellittänyt. Lisäksi markkinoilla on edelleen runsaasti niin sanottua kiinteistöhakuista pääomaa kerättynä muun muassa kiinteistörahastoihin, joiden on tietyssä ajassa saatava pääoma sijoitettua. Pelätty myyjien ja ostajien hintanäkemyseron repeäminen kaupankäynnin edellytysten kannalta liian suureksi ei näytä toteutuneen ainakaan markkinaa lamaannuttavasti. Osa myyjistä on yllättävänkin nopeasti sopeutunut muuttuneeseen markkinaan. Suomen toimitilakaupan volyymi tulee tänäkin vuonna nousemaan viime vuoden ennätykselliselle tasolle, 5,5 miljardiin euroon, mahdollisesti jopa sen yli. Tämä osoittaa markkinalta suurta likviditeettiä, varsinkin kun tänä vuonna ei ole ollut yhtään viime vuotisen Kapiteelin jättiportfolion kaltaista (kauppahinta 1,3 miljardia euroa) yksittäistä suurta kauppaa. Kuluvana vuonna on kuitenkin tehty jo kymmenkunta yli miljoonan euron kauppaa. Myös Euroopan puitteissa kauppaa on tehty kesänkin jälkeen aktiivisesti, sillä heinä-syyskuussa saavutettiin uusi kolmannen kvartaalin ennätys kaupan volyymissä ja syyskuun loppuun mennessä kauppaa oli käyty koko vuonna yhteensä 184 miljardin euron arvosta. Tämä vastaa noin 81 prosenttia vuoden 26 koko kauppavolyymistä. Vuoden loppu tulee näyttämään miten paljon esimerkiksi Lontoon investointimarkkinaa heikentänyt rahoitusmarkkinan turbulenssi vaikuttaa Euroopan isojen markkinoiden kaupan volyymiin ja saavutetaanko vuoden 26 ennätystaso. Teksti: Seppo Koponen miljardia euroa KTI Tapio Reponen Johtaja Toimitilavälitys Realia Management Toimitilakauppojen volyymi Suomessa /27 kotimaiset ulkomaiset miljoonaa euroa /27 Euroopan sijoitusmarkkinan volyymin kehitys 2 9/27 Lähde: CB Richard Ellis 227 miljardia euroa 184 miljardia euroa / Markkinakatsaus 2 27

9 Asuntovuokrissa ennen näkemättömän kovat korotuspaineet Asuntojen vuokrataso Suomessa on noussut viime vuosina maltillisesti, mutta jatkossa paineet koviinkin korotuksiin ovat ennen näkemättömän suuret. Edellisten neljän vuoden aikana asuntojen vuokrataso on noussut keskimäärin alle kahden prosentin vuosivauhdilla selkeästi hitaammin, kuin asuntojen hinnat. Vuokrien vuosinousu oli Tilastokeskuksen tuoreiden tietojen mukaan vuoden 27 kolmannella neljänneksellä 3,2 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla asuntovuokrien vuosimuutos on ollut 1,9 prosenttia, kun taas muualla Suomessa vuokrat ovat nousseet 4,1 prosentilla. Realia Asuntovuokrauksen asuntovuokrabarometri ennustaa vuokrien nousun olevan taitoksessa korotuspaineiden alla. Realia Asuntovuokraus tuotti marraskuussa kenttätutkimuksen selvittäen kasvukeskusten asuntovuokrauksen ammattilaisten näkemykset vuokra-asuntomarkkinoista. Puoli vuotta aiemmin toteutettuun tutkimukseen verrattuna ammattilaisemme ennustavat selkeästi kovempaa nousua markkinavuokriin. Viime aikoina on ollut nähtävissä suuria muutoksia markkinavuokratasoissa. Kysytyimmillä alueilla vuokrataan jo nyt asuntoja yli 1 prosenttia kovemmalla hinnalla kuin vuosi sitten. Asuntojen hintojen nousu, korkotason selkeä kohoaminen sekä syksyn tulopoliittisten neuvotteluiden ratkaisut kovine korotuksineen asettavat asuntosijoittajat pakkorakoon vuokrien tarkistusten osalta. Markkinavuokrien uskotaan nousevan seuraavan vuoden aikana keskimäärin noin 5 prosenttia. Mikäli vuokrasopimusten ehdot eivät mahdollista elinkustannusindeksiä suurempaa korotusta, joutuvat monet vuokranantajat harkitsemaan vuokrien tasokorotuksia ensi vuoden aikana. Vuokranantajalla on mahdollisuus korottaa voimassa olevien sopimusten mukaisia vuokria hyvän vuokratavan mukaan enintään 15 prosentilla vuodessa, mikäli esimerkiksi paineet kustannustasossa sitä vaativat. Vuokra-asuntojen kysyntä kasvussa Vuokra-asuntojen kysyntä tulee asuntovuokrabarometrin mukaan olemaan selvässä kasvussa lähitulevaisuudessa. Realia Asuntovuokrauksen tilastojen mukaan alkuvuosi on jo osoittanut selviä merkkejä kysynnän kasvusta. Valtakunnallisessa vuokra-asuntojen hakijarekisterissämme on jo reilusti yli 6. aktiivista vuokra-asuntojen hakijaa, kasvun ollessa yli 2 prosenttia vuoden takaiseen. Erityisesti kysynnän kasvu näkyy vuokraajillemme tulevien kyselyiden määrässä. Vuokra-asuntojen tarjonta tulee säilymään vuokra-asuntobarometrin mukaan nykyisellään, mikä johtaa käyttöasteiden parantumiseen ja vaihtuvuuden pienenemiseen nykyisessä markkinatilanteessa. Uskomme keskimääräisen käyttöasteen nousevan viime vuoden 97,2 prosentista noin 97,6 prosenttiin. Vaihtuvuuden osalta on tämän vuoden aikana ollut selkeästi nähtävissä alentumista viime vuoden keskimääräisestä 33,5 prosentista. Realia Asuntovuokraus on yhdessä Realia Group Oy:n muiden brandien kanssa Suomen suurin valtakunnallisesti toimiva vuokra-asuntojen välittäjä. Teemme tänäkin vuonna yli 1. vuokrasopimusta ympäri Suomea. Palvelemme niin yksityishenkilöiden, piensijoittajien kuin suurtenkin kiinteistönomistajien tarpeita, rakentaen palvelumme yksilöllisesti asiakkaidemme tarpeiden mukaisesti. euroa 1, 9,5 9, 8,5 8, 7, 5 7, 6,5 6, 5,5 5, 1998 Lähde: Tilastokeskus Lasse Käck Johtaja Management ja asuntovuokraus Realia Management Asuntojen keskimääräiset neliövuokrat Vapaarahoitteiset Kaikki Aravat euroa / 2 7 Markkinakatsaus

10 Koko maa Myyntihintojen kehitys koko maassa Omakotitalot sekä kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Helsinki Myyntihintojen kehitys Helsingissä Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot 26 2 euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot m m / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Myyntiaikojen kehitys koko maassa Omakotitalot sekä kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntiaikojen kehitys Helsingissä Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot + 9 m m / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntimäärien kehitys koko maassa Omakotitalot sekä kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntimäärien kehitys Helsingissä Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot m m / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Markkinakatsaus 2 27

11 Espoo Vantaa Myyntihintojen kehitys Espoossa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntihintojen kehitys Vantaalla Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot m m / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Myyntiaikojen kehitys Espoossa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntiaikojen kehitys Vantaalla Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot + 9 m m / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntimäärien kehitys Espoossa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntimäärien kehitys Vantaalla Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot / m 2 1-3/27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / m 2 2 Markkinakatsaus

12 Tampere Myyntihintojen kehitys Tampereella Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Turku Myyntihintojen kehitys Turussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot 2 2 euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot m m / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Myyntiaikojen kehitys Tampereella Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntiaikojen kehitys Turussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot m m / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntimäärien kehitys Tampereella Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntimäärien kehitys Turussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot m m / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Markkinakatsaus 2 27

13 Lahti Oulu Myyntihintojen kehitys Lahdessa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntihintojen kehitys Oulussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot m m / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Myyntiaikojen kehitys Lahdessa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntiaikojen kehitys Oulussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot m m / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntimäärien kehitys Lahdessa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntimäärien kehitys Oulussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot m m / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Markkinakatsaus

14 Kuopio Jyväskylä Myyntihintojen kehitys Kuopiossa Omakotitalot ja ydinkeskustan kaksiot Myyntihintojen kehitys Jyväskylässä Omakotitalot ja ydinkeskustan kaksiot / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Myyntiaikojen kehitys Kuopiossa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot Myyntiaikojen kehitys Jyväskylässä Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntimäärien kehitys Kuopiossa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot Myyntimäärien kehitys Jyväskylässä Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Markkinakatsaus 2 27

15 Forssa Hyvinkää Myyntihintojen kehitys Forssassa Myyntihintojen kehitys Hyvinkäällä / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Myyntiaikojen kehitys Forssassa Myyntiaikojen kehitys Hyvinkäällä / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntimäärien kehitys Forssassa Myyntimäärien kehitys Hyvinkäällä / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Markkinakatsaus

16 Hämeenlinna Iisalmi Myyntihintojen kehitys Hämeenlinnassa Myyntihintojen kehitys Iisalmessa / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Myyntiaikojen kehitys Hämeenlinnassa Myyntiaikojen kehitys Iisalmessa / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntimäärien kehitys Hämeenlinnassa Myyntimäärien kehitys Iisalmella / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Markkinakatsaus 2 27

17 Imatra Joensuu Myyntihintojen kehitys Imatralla Myyntihintojen kehitys Joensuussa / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntiaikojen kehitys Imatralla Myyntiaikojen kehitys Joensuussa / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntimäärien kehitys Imatralla Myyntimäärien kehitys Joensuussa / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Markkinakatsaus

18 Järvenpää Kajaani Myyntihintojen kehitys Järvenpäässä Myyntihintojen kehitys Kajaanissa / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntiaikojen kehitys Järvenpäässä Myyntiaikojen kehitys Kajaanissa / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntimäärien kehitys Järvenpäässä Myyntimäärien kehitys Kajaanissa / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Markkinakatsaus 2 27

19 Kemi ja Tornio Kerava Myyntihintojen kehitys Kemissä ja Torniossa Myyntihintojen kehitys Keravalla / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Myyntiaikojen kehitys Kemissä ja Torniossa Myyntiaikojen kehitys Keravalla / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntimäärien kehitys Kemissä ja Torniossa Myyntimäärien kehitys Keravalla / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Markkinakatsaus

20 Kirkkonummi Kokkola Myyntihintojen kehitys Kirkkonummella Myyntihintojen kehitys Kokkolassa / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntiaikojen kehitys Kirkkonummella Myyntiaikojen kehitys Kokkolassa / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / 2 7 Myyntimäärien kehitys Kirkkonummella Myyntimäärien kehitys Kokkolassa / /27 4-6/27 7-9/ / / /27 4-6/27 7-9/ / Markkinakatsaus 2 27