Markkinakatsaus

Transkriptio

1 Markkinakatsaus 1 28 Markkinakatsaus

2 Asumisen ympärillä kuohuu - lääkkeeksi on tarjottava lisää tietoa Pelätty luottolama hermostuttaa asuntovelkaisia, uudistuotanto ei käy kaupaksi, pitenevät myyntiajat vaikeuttavat asunnon vaihtamista ja rakennuskustannusten nousulle ei näy loppua. -Siinä armoton kasa masentavaa uutisointia asumisen markkinasta viime kuukausilta. Tarkemmin markkinaa katsoessa asioista voi vetää toisenlaisiakin johtopäätöksiä: vertailut muihin Euroopan maihin osoittavat, että suomalainen asuntokaupan avoimuus ja rahoitusrakenteet ovat pitäneet huolen siitä, että asuntojen hintakehitys Suomessa on noudattanut erittäin tarkasti kuluttajien oman varallisuuden kehitystä. Alkuvuoden 28 perusteella kysyntä on edelleen vahvaa, kuluttajat luottavat oman talouden kehitykseen ja maksukyky on kunnossa. Ylisuurten luottojen aika meni onneksi nopeasti ohi. Luotonantajien tuotekehitystyö on myös tuonut vakautta asuntolainojen hallitsemiseen - joustavat laina-ajat ja erilaiset korkosuojaustuotteet tuovat kaivattua varmuutta kuluttajan asumiseen. Vuokratason nousun takana on erityisesti perusparantamiseen ja ajanmukaistamiseen liittyvät kustannukset. Suomalaisia asuintaloja kunnostetaan ennennäkemättömällä vauhdilla. Tänä päivänä vuokralaisen vaatimukset vuokra-asunnon laadun suhteen eivät poikkea omistusasumisesta. Asumisen laatu paranee - on selvää, että tämä näkyy vuokrassa. Samalla ammattimaisen ja laadukkaan isännöinnin vaatimukset kasvavat koko ajan. Olemme perustaneet teknisiä palvelukeskuksia vastaamaan nimenomaan teknistä osaamista vaativiin tarpeisiin. Ota ihmeessä yhteyttä - isännöintiala todella muuttuu! Toimitilamarkkinassa Suomi pyristelee viime kesänä alkanutta luottokriisiä vastaan. Kun koko Euroopan transaktiovolyymi on kolmen viime kvartaalin aikana ollut selvässä laskussa, on meillä kaupan arvon kehitys ollut samana aikana päinvastainen. Ei kuulosta seisahtuneelta markkinalta, vaikka sellaistakin tunnetta on aika ajoin olemassa. Lopuksi vastaukset kahteen ikuiseen kysymykseen: Onko nyt hyvä aika myydä? On, jos haluat käyttää rahat johonkin muuhun tai haluat toisenlaisen asunnon - muuten ei. Onko nyt hyvä aika ostaa? On, jos sinulla on siihen tarve ja tarvittavat varat ja riittävän turvallinen rahoitus, vastaus on kyllä. Muuten ei. Hyödyllisiä lukuhetkiä markkinakatsauksemme parissa, Risto Kyhälä toimitusjohtaja Realia Group Oy PS. Ensimmäistä kertaa olemme liittäneet markkinakatsaukseemme tietoa Baltian maiden pääkaupunkien erittäin mielenkiintoisessa vaiheessa olevasta markkinasta. Kannattaa tutustua! REALIA GROUP Realia Group Oy on kiinteistönvälityksen ja kiinteistöjohtamisen palveluita tarjoava konserni, joka välittää joka neljännen suomalaisen asuntokaupan ja isännöi 1 huoneistoa Suomessa. Realia Group -konserniin kuuluvat Huoneistokeskus, SKV Kiinteistönvälitys, Huom!, SKV Isännöinti, Realia Management sekä Ober-Haus. Konserni työllistää lähes 2 kiinteistöalan ammattilaista ja sen tytäryhtiöt toimivat Suomen lisäksi Baltian maissa, Puolassa ja Ukrainassa. 2 Markkinakatsaus 1 28

3 Asuntokaupan hintakehitys rauhoittunut Hintataso vakaa, volyymi hieman kasvussa ja myyntiajoissa pidentymistä Vuoden 28 asuntomarkkinat ovat olleet kehitykseltään ennusteiden mukaiset, joskin volyymissa havaittavissa oleva loiva kasvu on yllättänyt. Asuntokauppojen määrässä mentiinkin huhtikuussa jo yli viime vuoden lukujen. Kauppojen määrän ennustamme todennäköisemmin nousevan kuin laskevan verrattuna vuoteen 27. Neljän ensimmäisen kuukauden aikana ei asuntojen hinnoissa ole tapahtunut oikeastaan mitään. Tästä voimme kiittää Suomen kuitenkin maltillista hintakehitystä verrattuna muuhun Eurooppaan ja maailmaan 2-luvulla. Toki hinnat ovat nousseet 2-luvulla voimakkaasti Suomessakin, mutta selvästi vähemmän kuin esimerkiksi Tanskassa tai Ruotsissa. Näissä maissa korjausliikettä hinnoissa alaspäin onkin jo tapahtunut. Suomen hintatason vakautta ylläpitää myös hintatietojen julkisuus, johon Huoneistokeskus ja SKV Kiinteistönvälitys ovat olleet alalla ensimmäisinä vaikuttamassa. Hintatason muutosten ennustamme olevan minimaaliset vuonna 28. Myyntiajoissa kohteiden ja alueiden välinen polarisoituminen voimistuu ja halutuimmat alueet sekä kohteet myydään edelleen nopeassa aikataulussa. Kohteiden myyntiaikaa lyhentää myös oikea hinnoittelu mahdollisimman lähelle toteutuneita hintatasoja. Alueella tapahtuvat väestömäärän ja väestörakenteen muutokset vaikuttavat oleellisesti kysyntään ja tarjontaan, ja siten määrittelevät omalta osaltaan myyntiaikoja. Uudistuotannossa uusien kohteiden aloitusten määrä on selvästi edelleen vähentynyt, joskin kevät on tuonut niitä jonkin verran lisää. Kuluttajien Asuntokauppapuntari Toukokuu 28, koko Suomi, N=812, kehitys seuraavan 6 kuukauden aikana Käytetyt kaksiot Hinnat Kysyntä Myyntiaika Ydinkeskustan uudet kaksiot Hinnat Kysyntä Myyntiaika Ydinkeskustan yli m 2 :n kerrostaloasunnot Hinnat Kysyntä Myyntiaika Omakotitalot Hinnat Kysyntä Myyntiaika Realia Group Oy Laskee Ennallaan Nousee varovaisuus ennakkomarkkinointivaiheessa olevia kohteita kohtaan ja rakennusliikkeiden riskien välttäminen ovat huono yhtälö kohteiden aloituspäätöksille. Rakennusalan palkankorotukset toivat rakennuskustannuksiin edelleen nousupainetta ja halvempaa tonttimaatakaan ei lähivuosille ole tiedossa. Näistä kaikista seikoista johtuen uudistuotannon hinta tulee lähivuosina nousemaan edelleen ja vetämään mukanaan myös käytettyjen asuntojen hintoja. Tarjonta lisääntynyt ja kysyntä maltillistunut Yhä useammat asunnonvaihtajat myyvät oman nykyisen asuntonsa ennen kuin tekevät ostositoumuksen seuraavasta. Tästä ja pidentyneistä myyntiajoista johtuen markkinoilla onkin nyt enemmän kohteita kuin moneen vuoteen. Kysynnässä ei määrällisesti ole havaittavissa oleellisia muutoksia lähivuosiin, mutta harkinta-aika rauhoittuneilla markkinoilla on pidentynyt. Myyjien ja ostajien markkinahintatietoisuus on parantunut ja tämä on selvästi tehnyt hintapyynnöistä maltillisempia. Huoneistokeskus ja SKV lisäävät avoimuutta markkinoille Olemme tuoneet kevään 28 aikana markkinoille Koekauppa-palvelun, joka tarjoaa kuluttajille mahdollisuuden testata Internetin välityksellä omaa nykyistä asuntoa tai mahdollisia uusia vaihtoehtoja. Palvelun kautta kuluttaja saa markkinoiden parhaan tiedon asunnon aktiivisesta ja ajankohtaisesta kysynnästä, kolmen viimeisimmän vuoden hintatilastotiedot alueella myydyistä vastaavista kohteista sekä viimeisen 12 kuukauden toteutuneen kauppamäärän. Vastaavaa tietopakettia ei ole kuluttajille ollut aikaisemmin tarjolla. Markkinajohtajana voimme olla ylpeitä tuodessamme jälleen lisää avoimuutta asuntomarkkinoille. Raimo Sarajärvi liiketoimintajohtaja kiinteistönvälitys Realia Group Oy Asuntokauppapuntari perustuu Huoneistokeskuksen ja SKV Kiinteistönvälityksen kenttätutkimukseen paikkakunnalla Suomessa. Markkinakatsaus

4 Asuntolainakannan kasvu hieman hidastunut alkuvuonna 28 Pitkään ja voimakkaana jatkunut asuntolainakannan kasvu näyttää hidastuvan vuonna 28. Kasvun hidastumiseen vaikuttavat useat eri syyt; Sub Primelainoihin liittyvä markkinakuohunta on jatkunut, korkotaso on ollut epävakaa, ja se näyttää nyt olevan pikemminkin nousussa kuin laskussa. Myös talouden kasvun on ennustettu selvästi hidastuvan. Suomessa kuluttajat ovat tulleet harkitsevammiksi, mikä näkyy muun muassa pidentyneinä asuntojen myyntiaikoina. Nordean tavoitteena on pitää esillä korkosuojaukseen liittyviä kysymyksiä ja tarjota asiakkaille välineitä hallita omaa talouttaan nykyistä paremmin. Tuomme kuluttajien ulottuville tämän vuoden aikana aivan uuden tyyppisiä korkosuojaustuotteita, jotka sopivat entistä paremmin kaikkiin markkinatilainteisiin. Myös henkilöriskiin liittyvät kysymykset on hyvä käydä läpi asuntolainan hakutilanteessa ja varmistaa että perheen henki- ja tapaturmavakuutukset ovat kunnossa. Epävakaus markkinoilla näyttää jatkuvan vielä useita kuukausia, eikä sen kaikkia seurannaisvaikutuksia vieläkään pystytä ennustamaan. Asuntomarkkinoilla kyse on hyvin paljon tunnelmasta, joka heijastelee kotitalouksien luottamusta. Tilastokeskuksen kuluttajabarometrin mukaan suomalaiset luottavat edelleen omaan talouteensa ja asunnonostoaikeet ovat lähestulkoon historiallisen korkealla tasolla. Toisaalta kotitalouksien arvio luotonoton edullisuudesta on hyvin matala ja arvio säästämisen edullisuudesta on korkeammalla kuin koskaan 2 vuoden tutkimusjaksolla. Asuntolainakysyntään vaikuttavat tekijät luovat nyt ristiriitaista kuvaa ja siksi ennustaminen eteenpäin on vaikeampaa kuin vuosi tai kaksi sitten. Ennakoimme edelleen hieman yli 1 prosentin asuntolainakannan kasvua vuodelle 28. Jussi Mekkonen yksikönjohtaja kotitalousasiakkaat Nordea Pankki Suomi Oyj Asuntolainakysynnässä on havaittavissa selkeää alueellista erilaistumista. Hyvin suuret luottohakemukset ovat harvinaistuneet kuluttajat ovat tulleet selvästi harkitsevammiksi, ehkä jopa varovaisemmiksi. Kuluttajien maksukyky on pysynyt hyvänä. Asuntolainakannassa on kuitenkin pientä lisäystä maksuviiveessä olevien lainojen määrissä. Hyvää kuluttajien maksukykyä tukevat kuitenkin vahva työllisyystilanne ja palkkakehitys. Korkoriskiltä suojautuminen on nyt ajankohtaisempaa kuin koskaan. Korkotason heiluessa korkokatto tai pitkä kiinteä korko tuovat ennustettavuutta lainanhoitomenoihin. Kiinteitä korkoja on ollut saatavilla pitkään, mutta niiden suosio on jäänyt vähäiseksi. Uusista nostetuista asuntolainoista vain 5-7 prosenttia on ollut sidottu pitkiin (yli 3 vuotta) viitekorkoihin. Sen sijaan korkosuojaus (Korkokatto) on lyönyt läpi kohtuullisesti ja nykyisellään joka viides laina saa ylleen korkokaton. 4 Markkinakatsaus 1 28

5 Isännöintialan muutosvauhti kiihtyy Suomen 7. asunto-osakeyhtiöstä 5. tarvitsee ammattimaista isännöintiä. SKV Isännöinnin ja manageerauksen palveluiden piirissä on jo lähes 1. suomalaista kotia. Kiinteistökannan ikääntyessä korjaustarve kasvaa ja isännöinnin teknisen osaamisen vaatimustaso nousee. Teknisten seikkojen lisäksi ammattitaitoisen isännöitsijän tulee tuntea taloyhtiön omistaja-asiakkaiden tarpeet ja toiveet. Isännöitsijä vastaa taloyhtiön kehittämisestä kustannustehokkaasti ja oikea-aikaisesti. Toiminnan vaatimustason kasvaessa ja ikääntyvien pienyrittäjien luopuessa liiketoiminnastaan isännöintialan yrityskoot kasvavat ja toimiala keskittyy. Myös SKV Isännöinti kasvaa ja kehittyy jatkuvasti. Orgaanisen kasvun ohella SKV Isännöinti osti vuoden 27 aikana yhdeksän alan toimijan liiketoiminnan ja yrityskaupat ovat myös jatkossa osa kasvustrategiaa. Alan suurimpana toimijana Suomessa SKV Isännöinti on panostanut voimakkaasti sähköisten palvelujen kehittämiseen. Viime vuonna käyttöön otetun Majakka-palvelun piirissä on jo noin 4. taloyhtiötä ja. kotitaloutta. Majakka-käyttöliittymä mahdollistaa isännöinnin ja taloyhtiön asioiden hoitamisen 24/7. Palvelun kautta on lähitulevaisuudessa mahdollista tilata myös moninaisia asumisen palveluita, kuten vaikkapa kotisiivousta ja kodin pienremontteja. Etenkin tiedottaminen sähköisiä palvelukanavia pitkin on osoittautunut erittäin tervetulleeksi palveluksi. runsas toteuttaminen onkin erittäin toivottavaa koko isännöintialalle. Taattua ammattitaitoa tulevaisuudessakin SKV Isännöinti haluaa varmistaa ammattitaitoisen työvoiman saannin myös tulevaisuudessa. SKV Opistossa aloitti vuoden 27 elokuussa 25 henkilöä puolentoista vuoden ITS-opiskelut ja elokuussa 28 käynnistyy myös SKV Isännöinnin oma AIT-koulutus. Koulutukset toteutetaan yhteistyössä Kiinteistöalan Koulutussäätiön kanssa ja opiskelijat tulevat työsuhteeseen jo heti opiskelun alkaessa. Asumisen kustannukset nousussa Asunto on usein yksittäisen ihmisen suurin investointi ja asumisen kustannukset muodostavat keskimäärin kolmasosan kotitalouden menoista. Vuoden 27 aikana tehdyt palkkaratkaisut sekä ikääntyvän kiinteistökannan alati lisääntyvä korjaustarve aiheuttavat selkeitä korotuspaineita asunto-osakeyhtiöiden hoitovastikkeisiin. SKV Isännöinnin barometrin mukaan yli puolet isännöitsijöistä varautui jo syksyllä 5-1 prosentin nousuun vuodelle 28, vuoden 27 keskikorotusten oltua 3,1 prosenttia. Vastikkeiden nousuksi kuluvan kevään yhtiökokouksissa ennakoidaan yli viittä prosenttia. Vuokra-asumisen kustannustasosta voi lukaista Lasse Käckin vuokra-asuntokatsauksesta. SKV Isännöinti tulee jatkossa luomaan asiakasyhtiöilleen entistä enemmän etua myös laajan asiakaspohjan ja yhteistyökumppaniverkoston kautta. Konseptimaisuus ja laajat yhteistyösopimukset tuovat jatkossa taloyhtiöille selvää etua, jotka näkyvät jo esimerkiksi kiinteistövakuutuksissa ja taloyhtiöiden kuntoluokituksen teettämisessä. Keväällä 27 julkistettu taloyhtiöiden kuntoluokitus otettiin käyttöön erittäin harvoissa taloyhtiöissä ensimmäisen vuoden aikana. Kuntoluokitusten teettämisen osalta on odotettavissa selkeää kasvua vuodelle 28, kun taloyhtiöt ovat ottaneet asian huomioon budjeteissaan. Kuntoluokitusten yleistymisen myötä tulee ammattimaisen isännöinnin merkitys yhä korostumaan ja siksi luokitusten nopea ja Jani Nieminen liiketoimintajohtaja kiinteistöjohtaminen Realia Group Oy Markkinakatsaus

6 Odottavissa tunnelmissa Toimitilamarkkinat keväällä 28 Kaupankäynti Suomen toimitilamarkkinassa säilyi vilkkaana koko syksyn 27 ajan, huolimatta yleismaailmallisesta luottolamasta. Kolmen viimeisen kuukauden aikana saavutettiin jopa vuoden korkein kvartaalitason transaktiovolyymi, noin 1,75 miljardia euroa, mikä siivitti markkinan uuteen vuositason ennätykseen, lähes 6, miljardiin euroon. Koko Euroopan tasolla velkavipusijoittajien toimintamahdollisuuksien heikkeneminen näkyi viime vuoden lopulla kiihtyvänä kaupankäynnin volyymin hiipumisena, joskin vuonna 27 saavutettiin uusi vuositason ennätys, noin 246 miljardia euroa. Suomessa korkealla laina-asteella ostavien sijoittajien asemaa markkinassa ottivat korkeintaan 5 %:n velkavivulla toimivat kotimaiset ja saksalaiset rahastot. Kaupankäynti hiljeni Euroopassa alkuvuonna 28 Vuoden 28 ensimmäisen kolmen kuukauden aikana kaupankäynti Euroopassa hiljeni edelleen. Vain 37 miljardin euron kaupoilla mennyt kvartaali oli selvästi hiljaisin yli kahteen vuoteen ja pudotusta vuoden 27 viimeisestä kvartaalista oli noin 37 prosenttia. Pudotus on seurausta maanosamme suurimpien markkinoiden, kuten Britannian, Ranskan ja Saksan, selvästä hiljentymisestä. Esimerkiksi Britanniassa hinnat laskivat kaikissa tilatyypeissä vuodenvaihteen molemmin puolin kaikkiaan noin 2 prosenttia. Hintojen lasku jatkui myös tämän vuoden alussa, vaikkakin hidastuen. Tuottovaateet Britanniassa ovat nousseet parhaissa kohteissa jo Suomen vastaavien kohteiden tasolle, joten hiljentynyt kaupankäynti on hitaasti alkanut piristyä. Suomi ui vastavirtaan ensimmäisen kvartaalin aikana Suomessa saavutettiin vuoden 28 ensimmäisen kvartaalin aikana kaikkien aikojen toiseksi korkein kaupan volyymi, noin 2 miljardia euroa, mikä oli selvästi korkeampi kuin yhtenäkään vertailujaksona vuonna 27. Suomi olikin Italian ohella harvoja kaupankäyntiään vilkastuttaneita maita Euroopassa. Tästä ei kuitenkaan pidä vetää liian yksioikoisia johtopäätöksiä vuodesta 28, sillä kauppojen lukumäärä on Suomessakin selvästi vähentynyt ja korkea kaupan volyymi oli alkuvuonna seurausta muutamasta isosta kaupasta. Näitä olivat muun muassa CapManin hankkima hotellisalkku (arvo 5 miljoonaa euroa) ja Protego Investorsin ostama Kampin kauppakeskus (arvo 452 miljoonaa euroa). Muita merkittäviä kauppoja ovat olleet Carlylen Tapiolalta ostama toimistosalkku (216 miljoonaa euroa), sekä kauppa, jossa Citycon myi prosentin osuuden kauppakeskus Iso Omenasta Singaporen valtiolliselle sijoitusyhtiölle GIC Real Estate:lle (132 miljoonaa euroa). Tuottovaateet parhaissa kohteissa ovat pysyneet ennätysalhaalla, liike- ja toimistokohteissa alimmillaan edelleen tasolla 5, prosenttia ja parhaissa logistiikkakohteissa kuuden prosentin pinnassa. Sijainniltaan ja tiloiltaan heikommissa kohteissa Transaktiovolyymi kvartaaleittain Q Q1 28 vertailu Suomi - Eurooppa Toimitilarakentaminen pääkaupunkiseudulla mrd euroa 3 2,5 2 Suomi Eurooppa mrd euroa m 2 Suunnitteilla 4/28 Rakenteilla 4/28 Valmistuneet Q Q1 28 1,5 1, Q1 26 Q2 26 Q3 26 Q4 26 Q1 27 Q2 27 Q3 27 Q4 27 Q1 28 toimisto liike logistiikka ja teollisuus Lähde: CB Richard Ellis ja KTI Lähde: KTI 6 Markkinakatsaus 1 28

7 tuottovaateet ovat toisaalta nousseet selvästi vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna. Kotimaan markkinassa odottavan optimistinen tunnelma Suomessa kaupankäynnin voidaan ennakoida jatkuvan kohtuullisen vilkkaana myös loppuvuonna 28. Kotimaiset sijoittajat jatkavat aktiivista toimintaansa ostajina. Maamme houkuttaa edelleen myös uusia kansainvälisiä sijoittajia, koska taloutemme on hyvässä kunnossa antaen luottamusta täällä toimivien yritysten vuokranmaksukykyyn. Myös kuulumisemme euroalueeseen lisää kiinnostavuuttamme, sillä useille ulkomaisille rahastoille se määrittelee sijoitusten kohdealueen. Osa kansainvälisistä sijoittajista tulee tänäkin vuonna irtautumaan markkinastamme. Toisaalta uusia sijoittajia on jatkuvasti hakemassa ensimmäistä investointiaan, jonka ovat tämän vuoden alkupuolella jo onnistuneet tekemään Protego ja GIC. Tyypillisenä piirteenä kuluvalle vuodelle tulee aiemmasta poiketen olemaan kansainvälisten sijoittajien keskenään tekemien kauppojen suurempi määrä sekä kotimaisten sijoittajien ostot ulkomaisilta investoreilta. Rahoittajien näkemykset markkinasta vaihtelevat melko paljon, osan suhtautuessa kuluvaan vuoteen varsin optimistisesti ja osan puolestaan ennakoidessa jopa tiettyjen rahoitusvaikeuksiin ajautuvien ulkomaisten sijoittajien pakkomyyntejä. Toimitilojen kysyntä Laadukkaiden toimitilojen käyttäjäkysyntä on jatkunut korkeana kaikkialla Suomessa. Tilatarjonta ei kaikilta osin ole pystynyt tyydyttämään kysyntää. Tämä on pitänyt tyhjän tilan määrän alhaisena ja niinpä se on esimerkiksi pääkaupunkiseudulla liiketiloissa sekä logistiikka- ja teollisuustiloissa alle kolme prosenttia. Toimistotiloissakin 2-luvun alun ICTsektorin romahduksen nopeasti kasvattama tyhjän tilan määrä pysähtyi jo jokin aika sitten hieman yli 8 prosentin tasolle. Voimakas kysyntä on käynnistänyt uusia rakennushankkeita kaikkien tilatyyppien osalta kaikissa kasvukeskuksissa ja erityisesti pääkaupunkiseudulla ja laajemmin Uudellamaalla. Tämä alkaa väistämättä luoda haastetta tarjonnan ja kysynnän keskinäiselle suhteelle. Uudisrakentaminen Rakennusteollisuuden tuoreen suhdannekatsauksen mukaan rakentamisen suhdannehuippu koettiin Suomessa vuonna 27, kun rakentaminen lisääntyi kaikkiaan 7,5 prosenttia ja toimitilarakentaminen peräti 22 %. Tänä vuonna rakentamisen kasvu hidastuu noin neljään prosenttiin, mutta toimitilarakentaminen säilyy vilkkaana kasvua viime vuodesta 8 prosenttia. Kasvu johtuu kahden viime vuoden korkeista rakennuslupaluvuista. Toimitilojen rakennusaloitusten lukumäärä alkaa kuitenkin tästä eteenpäin kääntyä laskuun ainakin tilastojen mukaan. Toimistohankkeet Pääkaupunkiseudulla on jo toista vuotta tiedostettu voimakkaan toimistorakentamisen haaste markkinalle. Kuluneen vuoden aikana (Q2 27 Q1 28) on pääkaupunkiseudulla valmistunut toimistotilaa yhteensä noin 112. kerrosneliömetriä, mutta rakenteilla on peräti 5. kerrosneliömetriä ja siitä vajaa puolet valmistuu vielä tämän vuoden aikana. Lisäksi suunnittelupöydällä on lähes 85. neliötä uutta toimistotilaa. Rakenteilla ja suunnitteilla olevat hankkeet edustavat noin 17 prosentin lisäystä olemassa olevaan toimistotilakantaan. Uudisrakentaminen keskittyy kysytyimmille alueille, joten vanhan tilakannan käytössä pitämisen haaste lisääntyy tulevaisuudessa entisestään. Toteutunut rakentaminen on kohdistunut lähinnä Helsinkiin ja Espooseen, mutta tulevat hankkeet keskittyvät ensi vaiheessa Helsinkiin ja pidemmällä tähtäimellä yhä voimakkaammin Vantaalle. Kaupalliset hankkeet Liiketilojen osalta pääkaupunkiseudulla ennakoitiin jo muutama vuosi sitten silloisten uudishankkeiden aiheuttavan tilojen ylitarjontaa ja heikentävän myös sijoitusmarkkinaa. Sellojen ja jumbojen laajennukset ovat kuitenkin löytäneet asiakkaansa kuluttajien ostovoiman säilyttyä korkealla tasolla, ja liiketilojen sekä käyttäjä- että sijoittajamarkkina on säilynyt varsin aktiivisena. Kuluneen 12 kuukauden aikana on valmistunut uutta liiketilaa lähes. kerrosneliömetriä. Rakenteilla on tällä hetkellä noin 22. neliötä uutta liiketilaa ja suunnitteilla noin 27. neliötä. Tuleva potentiaali edustaa noin 15 prosentin lisäystä nykyiseen tilakantaan. Tämä ei välttämättä ole vielä iso riski, mutta kun huomioidaan alkuvuonna julkisuuteen nousseet pääkaupunkiseudun ja kehyskuntien kaupalliset visiot, kuten Marja-Vantaan 3. neliön keskus, Tuusulan Focus-alueen. neliön retail park hanke ja Vihdin 15. neliön Ideapark-hanke, alkaa riskiraja lähestyä. Logistiikkahankkeet Vuosaaren sataman tuomat muutokset Etelä-Suomen logistiikkaan ja Helsingin kantakaupungin rakenteeseen ovat olleet puheenaiheena jo pidempään. Vähemmän on puhuttu siitä, miten paljon sen varjolla ollaan rakentamassa uutta varasto- tai logistiikkatilaa. Pääkaupunkiseudulla on menneen vuoden aikana rakennettu tässä tilatyypissä uutta tilaa noin Markkinakatsaus

8 72. kerrosneliömetriä. Rakenteilla on 31. neliötä ja suunnitteilla noin 15. neliötä, joiden lisäys nykyiseen pääkaupunkiseudun tilakantaan on vain noin kuusi prosenttia. Logistiikkapuolen isot tulevaisuuden hankkeet rakennetaan kuitenkin pääkaupunkiseudun ulkopuolelle kuten Tuusulaan, Keravalle, Sipooseen, Mäntsälään, Lahteen, Hollolaan, Riihimäelle ja Hämeenlinnaan. Näille alueille ollaan toteuttamassa pääkaupunkiseudun rakentamiseen verrattuna moninkertainen määrä logistiikkatiloja. Kysymys kuuluukin: missä ovat voittajat ja missä häviäjät tässä markkinassa seuraavan kymmenen vuoden aikana? Seppo Koponen johtaja arviointi ja konsultointi Realia Management Oy Tapio Reponen johtaja toimitilat Realia Management Oy Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousseet noin 1 % vuodessa - merkittävä ero todellisuuden ja tilastojen välillä Suomen kasvukeskuksissa tehtävien uusien vuokrasopimusten osalta asuntojen vuokrataso on noussut viimeisen vuoden aikana noin 1 prosenttia. Tilastokeskuksen tilastot puhuvat huomattavasti pienemmistä, vain 3 4 prosentin korotuksista, mutta tosiasia on, että kasvukeskuksissa uutta vuokrasopimusta tehtäessä saman asunnon vuokra on tänä päivänä pääsääntöisesti noin kymmenen prosenttia korkeampi kuin vuotta aiemmin. Realia Asuntovuokrauksen tekemien vertailujen mukaan viimeisen vuoden aikana tehdyissä yksityisten vuokranantajien vuokrasopimuksissa vuokrataso on noin 3 % suurempi, kuin Tilastokeskuksen tilastoissa mainitut vuokrat. Merkittävän eron lukujen välille aiheuttaa se, että Tilastokeskuksen aineisto pohjautuu kaikkiin voimassaoleviin vuokrasopimuksiin, joissa suurimmassa osassa vuokratasot ovat selkeästi jääneet jälkeen markkinavuokrista. Näin on käynyt etenkin pitkäkestoisten vuokrasopimusten osalta, joissa vuokrien tarkistukset on sidottu elinkustannusindeksiin. Elinkustannusindeksi puolestaan on jäänyt selkeästi jälkeen asuntojen hintojen kehityksestä sekä vuokranantajien kustannuksiin suoraan vaikuttavista ylläpi- Taulukko 1 Vuokrien vertailu Realia Asuntovuokraus Toteutuneet vuokraukset ( /m 2 ) 1 h, k, k 3 h + Helsinki 18,76 14,92 13,92 Espoo 15,8 13,32 12,5 Vantaa 15,67 12,77 11,81 Tilastokeskuksen aineisto 4. neljännes 27 ( /m 2 ) ERO (%) 1 h, k, k 3 h + 14,22 1,93 9,72 12,44 1,7 9,37 9,85 9,22 1 h, k, k 3 h + 31,91 36,53 43,23 21,22 24,49 28,55 29,64 28,4 Lähde: Tilastokeskus ja Realia Asuntovuokraus 8 Markkinakatsaus 1 28

9 Taulukko 2 Asuntojen hintojen, kustannusten ja vuokrien kehitys (%) Vanhat omakotitalot Vanhat osakehuoneistot Kiinteistön ylläpito, Kt Rakennuskustannusindeksi Ansiotasoindeksi Aravavuokrat Vapaarahoitteiset vuokrat ,1 6,4 3,8 1,8 4,1 3,3 3,1 8,8 7,3 1,8 2,5 3,7 2,4 1,6 6,8 6,1 5,3 3,6 3,9 2,1 2,2 7,4 7,5 6,1 3,8 3, 2, 2, 1,7 6, 3,9 5,8 2,8 3, 3, Kuluttajahinnat,9,2,9 1,6 2,5 6,2 Lähde: Tilastokeskus 49,3 38, 22,6 18,7 18,8 13,5 12,5 to- ja rakennuskustannuksista. Yllä olevasta taulukosta nähdään, että kuluttajahintoihin perustuva elinkustannusindeksi, johon pääosa asuntojen vuokrantarkistuksista perustuu, on noussut viiden viimeisen vuoden aikana 6,2 %, kun taas asunnon omistajan kustannuksiin vaikuttava kiinteistön ylläpitoindeksi on noussut samassa ajassa yli 16 % enemmän. Näin ei voi jatkua pitkään, vaan tilannetta tullaan lähivuosina korjaamaan pitkäkestoisiin vuokrasopimuksiin tehtävillä tasokorotuksilla. Vuokranantajalla on mahdollisuus korottaa voimassa olevien sopimusten mukaisia vuokria hyvän vuokratavan mukaan enintään 15 prosentilla vuodessa, mikäli esimerkiksi kustannustasopaineet sitä vaativat. Ennustamme näiden tasokorotusten määrän kasvavan runsaasti lähivuosina. Hallinnointipalvelu helpottamaan asuntosijoittajan elämää Asuntosijoittajan kannalta vuokra-asuntomarkkinoiden perusasiat ovat hyvässä kunnossa, mikäli muutokset markkinoissa on osattu huomioida. Asuntojen kysyntä on kasvanut ja vaihtuvuus pienentynyt viimeisten kahden vuoden ajan. Uusille asuntosijoittajille markkina on kohonneiden kustannusten takia kuitenkin haastava ja vaatii järkevän tuottotason saamiseksi usein reippaita tasokorotuksia vanhoihin vuokriin. Uudistuotannon käynnistykset vuokraasuntopuolelle ovat edelleen lähes olemattomat ja vaatisivat käynnistyäkseen järeämpiä tukitoimia valtiovallalta. tavan varmistaa sijoitusten tuotto; palveluun kuuluvat muun muassa vuokrareskontran hoito, vuokrien korotuksista ja tarvittaessa tasokorotuksista huolehtiminen, kulutuslaskutukset sekä raportointi sijoittajalle. Huolehdimme uusiin vuokrasopimuksiin myös markkinan kehittymiseen joustavasti soveltuvat korotusehdot. Vuokra-asuntojen kysyntä jyrkässä nousussa Vuokralaisen kannalta ajateltuna vuokra-asuntojen tarjonnassa ei ole näkyvissä merkittävää parannusta. Etenkin kasvukeskusten yksiöiden ja kaksioiden kysyntä ylittää reippaasti tarjonnan. Perheasuntojen osalta ja pienillä paikkakunnilla kysyntä ja tarjonta kuitenkin kohtaavat toisensa. Kysyntää kasvattavina asioina ovat viime aikoina olleet mm. arava- ja korkotukivuokra-asuntojen tulorajoista luopuminen myös kasvukeskuksissa alkaen sekä kakkosasunnon verovähennysedun voimaantulo alkaen. Vuokra-asumisen imagollinen status on viime vuosien aikana kasvanut selkeästi. Tämä näkyy myös asumisen laadun merkityksen kasvuna vuokralaisten vaatimustason kasvaessa. Myös vuokra-asunnon sijainti ja asuinalueen arvostus korostuvat valintakriteereinä aiempaa selkeämmin. Asuntosijoittaminen on muuttunut viime vuosina entistä ammattimaisemmaksi toiminnaksi ja sijoittajat ovat valmiimpia maksamaan myös sijoituksiin liittyvistä palveluista. Realia Asuntovuokrauksen tarjoama hallinnointipalvelu on yksi keino varmistaa asuntosijoitusten ammattimainen hoito. Hallinnointipalvelumme tarjoaa asuntosijoittajille helpon Lasse Käck johtaja management ja asuntovuokraus Realia Management Oy Markkinakatsaus

10 Nyt kannattaa sijoittaa Baltiaan Asuntomarkkinoiden pohja saavutettu, kauppamäärät jälleen kasvussa Viimeisten kolmen kuukauden aikana Tallinnan asuntokaupan volyymi on kasvanut 5 prosenttia alhaisten hintojen houkuteltua ostajia takaisin markkinoille. Myös Riian ja Vilnan osalta kaupankäynti on aktivoitunut huhtikuussa, vaikka katsausta tehdessä lopullisia lukuja ei ole vielä julkaistukaan. Baltian maiden pääkaupunkien asuntojen hinnat ovat laskeneet noin 14 prosenttia huipputasostaan viime vuoden huhtikuusta, jolloin keskineliöhinta oli lähes 1.7 euroa. Viimeisten kolmen kuukauden volyymit indikoivat suunnan jälleen muuttuneen ja taantuman olevan pian ohi. Taantuma laski Tallinnassa keskihintatason euroon neliöltä, joka vastaa kahden vuoden takaista tilannetta huhtikuulta 26. kasvua. Vaikka BKT ei kasvakaan kaksinumeroisilla luvuilla kuten Virossa ja Latviassa vuonna 26, saavutti Viro viiden ja Latvia sekä Liettua kahdeksan prosentin kasvun bruttokansantuotteisiinsa vuonna 27. Kuluvan vuoden ennusteet BKT:sta vaihtelevat 5, - 7,5 prosentin välillä. Kesällä 27 alkaneen kansainvälisen luottokriisin lyhytaikaiset vaikutukset markkinassa näyttelevät paikallisesti suurta roolia, mutta pidemmän aikavälin tarkastelussa Baltian asuntomarkkina lähestyy läntisen Euroopan tasoa BKT:n, palkka- ja hintatason sekä asuntokaupan markkina-arvon osalta. Laajemmin tarkasteltuna Baltian maiden pääkaupunkien asuntojen hintataso on liiankin edullinen, kaikilla mittareilla tarkasteltuna. Kun asuntojen hinnat ovat laskeneet syksyn 26 tasolle, ovat palkat vastaavana aikana nousseet yli 3 prosenttia ja siten kuluttajien käteen jäävä rahamäärä oleellisesti kasvanut. Baltian maiden kansalaisilla on nyt sekä rahaa kulutettavaksi asumiseen, että lainanottokykyä nykyisen asumistason parantamiseksi. Peter Gage Morris liiketoimintajohtaja kansainvälinen liiketoiminta Realia Group Oy euron keskineliöhinnoilla asunnot maksavat yli puolet vähemmän, kuin vastaavat asunnot esimerkiksi Helsingissä tai Tukholmassa. Kun vielä keskimääräinen asuntokoko on pienempi, vain 56 m 2, on tyypillinen tallinnalainen asunto kolme kertaa edullisempi kuin Helsingissä tai Tukholmassa. Baltian maiden pääkaupunkien keskineliöhinta, pitkän aikavälin trendi ( /m 2 ) Kun mittarina käytetään kuukausipalkkojen määrää, jolla asunto saadaan maksetuksi, tilanne muuttuu entistä konkreettisemmaksi. Tallinnalainen keskiarvoasunto maksaa tänä päivänä 77. euroa. Nykyisellä palkkatasolla yksittäinen palkansaaja maksaa asunnon 112 kuukauden palkalla. Samoilla mittareilla laskettuna helsinkiläinen, tukholmalainen, frankfurtilainen tai pariisilainen maksavat keskiarvoasuntonsa kuukausipalkalla. Baltian maiden palkkakehitys on selkeästi muuta eurooppalaista tasoa nopeampaa. Palkat nousivat vuonna 27 jopa 15 prosenttia ja kuluvalle vuodelle odotetaan edelleen vähintään kymmenen prosentin 1 Markkinakatsaus 1 28

11 Keskineliöhinta Tallinnassa ( /m 2 ) Kaupan volyymi Tallinnassa (milj. ) Keskineliöhinta Riiassa ( /m 2 ) Kaupan volyymi Riiassa (transaktiot) Keskineliöhinta Vilnassa ( /m 2 ) Kaupan volyymi Vilnassa (transaktiot) Markkinakatsaus

12 Koko maa Myyntihintojen kehitys koko maassa Omakotitalot sekä kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Helsinki Myyntihintojen kehitys Helsingissä Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot 2 2 euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot m m /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/ /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 33 Myyntiaikojen kehitys koko maassa Omakotitalot sekä kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntiaikojen kehitys Helsingissä Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot + 9 m m /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntimäärien kehitys koko maassa Omakotitalot sekä kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntimäärien kehitys Helsingissä Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot m m 2 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 12 Markkinakatsaus 1 28

13 Espoo Vantaa Myyntihintojen kehitys Espoossa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntihintojen kehitys Vantaalla Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot m m /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/ /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 2 Myyntiaikojen kehitys Espoossa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntiaikojen kehitys Vantaalla Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot + 9 m m /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntimäärien kehitys Espoossa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntimäärien kehitys Vantaalla Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot + 9 m m /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Markkinakatsaus

14 Tampere Turku Myyntihintojen kehitys Tampereella Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntihintojen kehitys Turussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot 2 32 euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot m m /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/ /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 2 Myyntiaikojen kehitys Tampereella Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntiaikojen kehitys Turussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot + 9 m m /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntimäärien kehitys Tampereella Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntimäärien kehitys Turussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot + 9 m m /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 14 Markkinakatsaus 1 28

15 Lahti Oulu Myyntihintojen kehitys Lahdessa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntihintojen kehitys Oulussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot 2 2 euroa/ m 2, ja yli 9 m 2 :n asunnot m m /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntiaikojen kehitys Lahdessa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntiaikojen kehitys Oulussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot + 9 m m /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntimäärien kehitys Lahdessa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot Myyntimäärien kehitys Oulussa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot ja yli 9 m 2 :n asunnot m m /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Markkinakatsaus

16 Kuopio Jyväskylä Myyntihintojen kehitys Kuopiossa Omakotitalot ja ydinkeskustan kaksiot Myyntihintojen kehitys Jyväskylässä Omakotitalot ja ydinkeskustan kaksiot /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/ /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1 Myyntiaikojen kehitys Kuopiossa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot Myyntiaikojen kehitys Jyväskylässä Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntimäärien kehitys Kuopiossa Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot Myyntimäärien kehitys Jyväskylässä Omakotitalot sekä ydinkeskustan kaksiot /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 16 Markkinakatsaus 1 28

17 Forssa Hyvinkää Myyntihintojen kehitys Forssassa Myyntihintojen kehitys Hyvinkäällä /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/ /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1 Myyntiaikojen kehitys Forssassa Myyntiaikojen kehitys Hyvinkäällä /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntimäärien kehitys Forssassa Myyntimäärien kehitys Hyvinkäällä /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Markkinakatsaus

18 Hämeenlinna Iisalmi Myyntihintojen kehitys Hämeenlinnassa Myyntihintojen kehitys Iisalmessa /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/ /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntiaikojen kehitys Hämeenlinnassa Myyntiaikojen kehitys Iisalmessa /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntimäärien kehitys Hämeenlinnassa Myyntimäärien kehitys Iisalmessa /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 18 Markkinakatsaus 1 28

19 Imatra Joensuu Myyntihintojen kehitys Imatralla Myyntihintojen kehitys Joensuussa /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/ /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1 Myyntiaikojen kehitys Imatralla Myyntiaikojen kehitys Joensuussa /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntimäärien kehitys Imatralla Myyntimäärien kehitys Joensuussa /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Markkinakatsaus

20 Järvenpää Kajaani Myyntihintojen kehitys Järvenpäässä Myyntihintojen kehitys Kajaanissa /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/ /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntiaikojen kehitys Järvenpäässä Myyntiaikojen kehitys Kajaanissa /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 Myyntimäärien kehitys Järvenpäässä Myyntimäärien kehitys Kajaanissa /27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 1-3/27 4-6/27 7-9/ /27 1-3/28 2 Markkinakatsaus 1 28