Kiinteistötekniikan näkökulmia maankäytön suunnitteluun

Transkriptio

1 Kiinteistötekniikan näkökulmia maankäytön suunnitteluun RYM-C1001 Johdatus rakennetun ympäristön suunnitteluun Luennoitsija: Juhana Hiironen

2 Who am I? Currently Dr. Hiironen is working in the Department of Built Environment at Aalto University School of Engineering. Previously Dr. Hiironen has been responsible for planning land consolidation strategies as a member of core advisor team in the central administration of National Land Survey of Finland (NLS). In NLS Dr. Hiironen has also been responsible for the development of legal cadastral surveys in the field of valuation and land consolidation proceedings. Dr. Hiironen has made his Doctoral Dissertation on On the Impacts and Profitability of Farmland Consolidation. Dr. Hiironen has published tens of scientific articles related to land consolidation, property valuation and the cadastre e.g.: Riekkinen, K., Toivonen, S., Krigsholm, P., Hiironen, J., Kolis, K Future Themes of the Finnish Cadastral System. Land Use Policy, Volume 57, 30 November 2016, Pages Hiironen, J. Riekkinen, K Agricultural impacts and profitability of land consolidations. Land Use Policy, Volume 55, September 2016, Pages Hiironen, J. Niukkanen, K. (2014). On the structural development of arable land in Finland How costly will it be for the climate? Land Use Policy. Volume 36, January 2014, pp Kolis, K. Hiironen, J. Ärölä, E. Vitikainen, A The effects of sale specific factors on stumpage prices in Finland. Silva Fennica 3/2014. juhana.hiironen@aalto.fi

3 RAKENNETTU YMPÄRISTÖ KIINTEISTÖTALOUS Kauko Viitanen Kiinteistötalous ja -arviointi Seppo Junnila Kiinteistöliiketoiminta MAANKÄYTTÖPOLITIIKKA MAANKÄYTÖN SUUNNITTELU JA LIIKENNETEKNIIKKA RYM-C1001 Raine Mäntysalo Strateginen kaupunkisuunnittelu Marketta Kyttä Maankäytön suunnittelu Juhana Hiironen Kiinteistötekniikka Heidi Falkenbach Kiinteistöinformatiikka Ari Ekroos Kiinteistö- ja ympäristöoikeus GEOINFORMATIIKKA Tapio Luttinen Liikennetekniikka Milos Mladenovic Liikennetekniikka Kirsi Virrantaus Geoinformaatiotekniikka Hannu Hyyppä, PoP Rakentaminen ja mallinnus Henrik Haggren Fotogrammetria ja kaukokartoitus Martin Vermeer Geodesia

4 Mitä kiinteistötekniikka tarkoittaa? Kiinteistötekniikka tarkastelee kiinteistöihin liittyviä oikeuksia ja niiden hallinnointia. Kiinteistötekniikka määrittelee kiinteistöjaotuksen ja ylläpitää sitä. Kiinteistötekniikka ei liity millään muotoa talotekniikkaan Lähde: Google kuvahaun 1. tulos hakusanalla kiinteistötekniikka 4

5 Mitä kiinteistö tarkoittaa? Kiinteistö on maanpinnan alueellisesti rajoitettu osa, joka on merkitään omana yksikkönä kiinteistörekisteriin ja johon omistusoikeus ja muut maahan liittyvät oikeudet kohdistuvat. OIKEUS VELVOLLISUUS 5

6 Omistusoikeus kiinteistöön (1/2) Kiinteistöstä käytetään usein termiä oikeuksien nippu (eng. Bundle of rights) Omistusoikeus ei ole eksklusiivinen (so. toiset oikeudet poissulkeva) tai rajaton Oikeuksien nippu kuvaa sitä, että kiinteistön omistusoikeus on aina jaettua oikeutta; vähintään yksi oikeussäie nipusta kuuluu omistajalle, mutta muut voivat kuulua joillekin muille 6

7 Omistusoikeus kiinteistöön (2/2) Kiinteistön omistaja on tyypillisesti oikeutettu: Käyttämään maata mutta ei kuitenkaan vapaasti, vaan tarkoin määriteltyyn tarkoitukseen (kaavoitus, rakennusluvat jne.) Saamaan tuloja maasta mutta myös maksamaan siitä (kiinteistöverot, tuloverot, luovutusvoittoverot, katu-/tiemaksut jne.) Kieltämään muita käyttämästä maata tiettyyn pisteeseen saakka (jokamiehen oikeudet, rasitteet, pakkolunastus jne.) Myymään maan ellei sitä ole kielletty tai rajoitettu (etuostooikeus, myyminen ulkomaille, myyminen keinottelutarjoituksessa jne.) Jakamaan maan jos se ei ole kiellettyä (monesti on) Kiinnittämään maan ja käyttämään sitä vakuutena Antamaan maan perinnöksi sille, kenelle se lain mukaan kuuluu 7

8 Kiinteistön ulottuvuus Suomessa ei lainsäädännössä ole määritelty kiinteistön ulottuvuutta vertikaalitasossa Äärimmäisten käsitysten mukaan kiinteistö ulottuisi alaspäin maan keskipisteeseen saakka ja ylöspäin niin korkealle, että taivasosuuskin kuuluisi siltä kohdalta kiinteistön omistajalle. Käytännössä kiinteistö ulottuu niin pitkälle kuin omistajalla on etua maakerrosten ja ilmatilan käyttämisestä eli tosiasiallinen käyttömahdollisuus ja intressi. 8

9 Kuka siis omistikaan ja mitä? On siis tarpeen määritellä oikeuksien keskinäiset suhteet sekä se, kenellä mikin oikeus on?

10 Kiinteistöjärjestelmän käsitemalli systematisoi oikeuksia ja velvollisuuksia Yhteinen (Common) Kiinteistö-kiinteistöoikeus (Property to property right) Henkilö-kiinteistöoikeus (Person to property right) Piilevä oikeus (Latent right) Rahallinen sitoumus (Monetary liability) 10

11 Kiinteistötekniikka määrittelee ja ylläpitää kiinteistöjaotusta Maankäytön suunnittelua tehtäessä tonttien rajoja ei piirretä maanomistuksen mukaan, vaan sillä perusteella, mikä maankäytön kannalta on mielekästä Kiinteistöjaotusta joudutaan jatkuvasti ylläpitämään Oikeustoimia, joilla kiinteistöjaotusta (maanomistusoloja) muutetaan ja määritellään uudelleen, kutsutaan kiinteistötoimituksiksi. 11

12 Kaupunkialueen yleisimmät kiinteistötoimitukset Lohkominen tontti, yleinen alue, rakennuspaikka Tilusvaihto (KML 64 ) Lunastus (LunL ) Tontin- ja rakennuspaikan osan lunastaminen (KML 62 ) Rasitetoimitus (KML kohta 9) Rakennusmaan järjestely 12

13 Maapolitiikka

14 Kaavoituksen ja maapolitiikan kokonaisuutta kutsutaan maankäyttöpolitiikaksi Kaavoilla suunnitellaan ja kiinteistöteknisillä työkaluilla tehdään mahdolliseksi se, että maankäyttösuunnitelmat voidaan toteuttaa. Maapolitiikan avulla määritellään, mitä kiinteistötekniikan työkaluja käytetään 14

15 Kiinteistöihin liittyy suuria varallisuusarvoja, joihin maankäytön suunnittelulla on suuri vaikutus Kunnilla on kaavoitusmonopoli Kunta voi päättää, mikä osa maasta jää metsämaaksi (0,40 /m2) ja mihin tulee kerrostalo (4000 /m2) eli minkä kiinteistön arvo kohoaa kertaiseksi Kunnilla on oikeus omia kaavoituksen tuoma hyöty, mutta ei loukata omaisuuden suojaa à maapoliittiset pelisäännöt 15

16 Maapolitiikkaa: miten hankkia maata? Vapaaehtoisesti vai pakolla? Hyvissä ajoin vai kiireellä?

17 Maapolitiikkaa: miten jakaa kaavoituksesta syntyvä voitto? Mitä hankittavasta maasta annetaan vastineeksi - rahaa, maata vai rakennusoikeutta? Kuinka paljon?

18 Maapolitiikkaa miten saada kaavoitettu maa rakennettua? Rakentamattoman maan korotettu kiinteistövero? Rakentamiskehotukset? Tonttipula totta vai kuvitelmaa? Asuntorakentamiseen kaavoitetusta rakentamisoikeudesta on pääkaupunkiseudulla käyttämättä 7,8 milj. kerrosneliömetriä. Varannosta riittäisi kerrostalojen rakentamiseen 2,54 vuodeksi ja pientalojen rakentamiseen 5,5-9 vuodeksi. - Pekka V. Virtanen

19 Maapolitiikkaa miten pitää hinnat kurissa? Tontin luovutusehdot Halpoja asuntoja kuntalaisille vai maksimivoitto kaupungille?

20 Kohtuuhintainen asuntotuotanto Raakamaan ja asuntojen hinnoilla ei ole suoraa yhteyttä toisiinsa Halpa raakamaa ei tarkoita kohtuuhintaisia asuntoja. Kallis raakamaa ei tarkoita kalliita asuntoja. Se, että kunta saa hankittua halvalla raakamaata, vaikuttaa tontin tuotantokustannuksiin ja tontin myynnistä/vuokraamisesta saatavaan voittoon. Asuntojen myyntihinnat määräytyvät markkinoilla kysynnän ja tarjonnan perusteella, ei asuntojen tuotantokustannusten perusteella. Asunnoista otetaan aina maksimihinta, mikä markkinoilta on saatavissa. Jos kunta myy tontin jollakin muulla kuin maksimihinnalla, rakennuttaja saa tontin halvemmalla ja hänen katteensa nousee. Jos halutaan kohtuuhintaista asuntotuotantoa, on asia määriteltävä tontin luovutusehdoissa (tai vaikutettava kysynnän ja tarjonnan tasapainoon). Tontin luovutusehdoissa voidaan määritellä myytävien asuntojen maksimihinta. Tällöin rakennuttaja luonnollisesti maksaa tontista vähemmän kuin ilman rajoittava ehtoja. Olennaisin kysymys on siis se, kenelle arvonnousun aiheuttama voitto halutaan antaa: maanomistajalle, asunnon ostajille, kunnalle vai rakennuttajalle? 20

21 Kysyttävää?