YLÖJÄRVEN KAUPUNKI / Kaavoitus. Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu Hämeenlinna

Transkriptio

1 YLÖJÄRVEN KAUPUNKI / Kaavoitus Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu Hämeenlinna Asia 4102 Yleiskaavavalitus, diaari nro 02066/18 Ylöjärven kaupungin lausunto koskien valitusta Ylöjärven kaupunginvaltuuston päätöstä hajaasutusalueen kylien osayleiskaavan hyväksymisestä Valitus koskee tilaa Valitus koskee tilan kohdalla ranta-alueen kaavamerkinnän sijainnin muuttamista ja rakennuspaikan alkuperäisen 500 m2:n rakennusoikeuden säilyttämistä. Lisäksi esitetään, että aiemmassa osayleiskaavassa ollut toinen rakennuspaikka palautetaan tilalle. Päätöksenteko ja lainmukaisuus Osayleiskaava on laadittu maankäyttö- ja rakennuslaissa määriteltyjen yleiskaavan sisältövaatimusten mukaan (MRL 39 ). Osayleiskaavan hyväksymispäätös on tehty Ylöjärven kaupunginvaltuustossa. Osayleiskaavassa on esitetty ranta-alueen rajaus, joka perustuu Ympäristöministeriön ohjeistukseen. Ranta-alueen määrittelyä käytetään yleiskaavoituksessa ja se on oikeuskäytännön mukaista. Yleiskaavoissa uusien rakennuspaikkojen mitoittamisessa käytetään emätilaselvitystä, jolla varmistetaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Valitusta koskevalla tilalla ei ole muodostunut riittävää mitoitusta useamman rakennuspaikan osoittamiseksi. Kaavoituksen aikana annettu vastaus Valituksen aiheena olevia kohtia on käsitelty kaavan nähtävilläolon yhteydessä saaduissa palautteissa ja niihin annetuissa vastineissa. Valituksen aiheena olevia kohtiin on vastattu vastineessa vuonna Vastine vastaa pääosin valituksen mukaisiin kohtiin. Annettu vastine kokonaisuudessaan: Emätilatarkastelun perusteella tilan mitoitus ei riitä lisättävän rakennuspaikan muodostamiseen. Uusien rakennuspaikkojen osoittaminen perustuu emätilaselvitykseen, jossa tutkitaan kantatilasta lohkottujen rakennuspaikkojen lukumäärä. Menetelmä on vakiintunut suunnittelu- ja oikeuskäytäntöön. Yleiskaavoissa rakennuspaikkojen osoittamisen perusteena käytettävä emätilaselvitys takaa maanomistajien tasapuolisen kohtelun. Tila sijaitsee mitoitusvyöhykkeellä 3 ha/rakennuspaikka. Kun tilalla on olemassa oleva rakennuspaikka, niin lisäksi ei voida osoittaa uusia rakennuspaikkoja. Lisäksi tila sijaitsee ranta-alueella, eikä tilalle muodostu riittävää rantaalueen mitoitusta. Ranta-alueen rajaus perustuu Ympäristöministeriön ohjeistukseen ja menetelmä on vakiintunut oikeuskäytäntöön. Alueen aikaisempi haja-asutusalueen kylien osayleiskaava ei ole oikeusvaikutteinen. Kaikkien kaava-alueen tilojen rakennuspaikat määritellään tasapuolisesti emätilatarkastelun perusteella.

2 2 Valituksen kohta: ranta-alueen muuttaminen Osayleiskaavan aineistossa on ollut selvityksiä ja liitteitä, joissa on selostettu ranta-alueen määrittelyä. Ranta-alueen määrittely perustuu Ympäristöministeriön ohjeistukseen, toteutuneeseen yleiskaavoituksen oikeuskäytäntöön sekä yleiskaavoituksen yleiseen käytäntöön. Yksittäisen rakennuspaikan kohdalla ei ole syytä poiketa yleiskaavan suunnittelulinjauksista, koska tällöin vaarannetaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu koko kaava-aluetta tarkasteltaessa. Vastauksena valituksen ranta-alueen siirtämisen vaatimukseen voidaan todeta, että se ei vaikuttaisi kyseessä olevan tilan rakennuspaikkojen muodostamiseen. Vaikka ranta-alueen rajausta ei olisi tai se muutettaisiin tilan kohdalla, niin tilan ja emätilan mitoitus ei mahdollista useamman rakennuspaikan muodostamista. Laskelmia on arvioitu seuraavassa kohdassa (Rakennuspaikan lisääminen). Valituksen kohta: Rakennuspaikan lisääminen Alueella aikaisemmin voimassa ollut osayleiskaava on hyväksytty kunnanvaltuustossa ja se on tullut lainvoimaiseksi Kyseinen osayleiskaava on laadittu ennen maankäyttö- ja rakennuslain voimaantuloa. Alueen vanha osayleiskaava ei ole ollut oikeusvaikutteinen. Kun alueen osayleiskaavan uudistaminen on laadittu oikeusvaikutteisena, niin vanhentuneen osayleiskaavan rakennuspaikkoja ei ole voitu sellaisenaan ottaa uudistettuun kaavaan. Menettely ei olisi noudattanut maanomistajien tasapuolista kohtelua, koska osa maanomistajista olisi saanut emätilaselvityksestä riippumattomasti ylimääräisiä rakennuspaikkoja. Osayleiskaavan kaikki uudet rakennuspaikat perustuvat emätilaselvitykseen, jolloin varmistetaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Mitoituslaskelmasta poikkeaminen yksittäisen maanomistajan kohdalla johtaisi erityskohteluun, jolloin rakennuspaikkojen osoittaminen ei olisi enää tasapuolista. Osayleiskaavassa rakennuspaikkojen mitoitus on perustunut ns. vyöhykemitoitukseen, jossa on voitu painottaa uusien rakennuspaikkojen sijoittumista yhdyskuntarakenteen kannalta edullisemmille alueille. Valituksen kohteena oleva tila sijaitsee mitoitusvyöhykkeellä 3 ha/rakennuspaikka. Vastauksena valituksen toisen rakennuspaikan vaatimukseen sen voidaan todeta olevan mahdotonta seuraavan mitoitustarkastelun perusteella: Kun tilalla on jo yksi rakennuspaikka, niin toisen rakennuspaikan muodostumiseksi tilan vähimmäiskoko tulisi olla 6 ha. Pinta-alatarkastelun lisäksi rakennuspaikkojen muodostamisen mitoituksessa tulee tarkastella emätilan rakennuspaikkojen muodostus ja rantaalueen mitoitus. Emätilasta PETÄJÄ 2 on muodostettu yhteensä kaksi ranta-alueen rakennuspaikkaa. Emätilan kokonaispinta-ala on tällöin m2. Mitoitus ei mahdollista useampien rakennuspaikkojen muodostamista. Pinta-alamitoituksen lisäksi ranta-alueelle sijoittuvilta uusilta rakennuspaikoilta edellytetään emätilan riittävää rantamitoitusta. Valituksessa ei ole huomautettu rantamitoituksesta, joten se tulee vain mainituksi Ylöjärven kaupungin lausunnossa.

3 3 Valituksessa vaaditaan aiemmin myönnetyn suunnittelutarveratkaisun perusteella rakennuspaikan osoittamista valituksen kohteena olevalle tilalle. Myönnetty suunnittelutarveratkaisu on voimassa kaksi vuotta. Kun lupa on myönnetty vuonna 2003, niin nykytilanteessa ei ole perusteltua edellyttää sen pitkäaikaisempaa sitovuutta. Valituksessa on vaadittu emätilaselvityksen poikkileikkausvuoden muuttamista vuoteen Emätilaselvityksen poikkileikkausvuoden muuttamiselle ei ole oikeudellisia perusteita. Emätilaselvityksen poikkileikkausvuodeksi on yleiskaavoissa ja oikeuskäytännössä vakiintunut vuosi Emätilaselvitys ja sen käytetty poikkileikkausvuosi 1959 on kaavaprosessissa valittu ja päätöksenteossa hyväksytty. Valituksen kohta: Rakennusoikeuden määrä Kaavoitusprosessin aikana osayleiskaavassa ranta-alueen rakennuspaikkojen rakennusoikeuden sopivaksi enimmäismääräksi on arvioitu 240 kem2. Valituksessa vaadittu 500 m2:n rakennusoikeuden määrä rantaalueella on katsottu olevan liian suuri. Osayleiskaava-alueen rannat ovat suurelta osin jo rakennettua aluetta, joissa rakennuspaikkoja on lukumääräisesti kohtuullisen paljon. Rakennuspaikkakohtainen rakennusoikeuden määrä on arvioitu sopivaksi kaavaprosessin aikana. Ranta-alueen rakentamisen määrään on vaikuttanut alueiden maisemalliset arvot ja virkistyksellisten arvojen säilyttäminen. Ranta-alueella on huomioitava myös luonnon- ja vesistön suojelukysymykset. Liitteet: - Selostus lopullisessa muodossaan sekä kaavakartta ja määräykset valtuuston hyväksynnän merkinnällä löytyy sivulta: Kaupunginvaltuuston hyväksymä osayleiskaava aineistoineen, jossa myös luonto ja maisemaselvitykset: (Ylöjärven kaupunki > Toimielimet > Kaupunginvaltuusto > Pöytäkirja ) -

4 YLÖJÄRVEN KAUPUNKI / Kaavoitus Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu Hämeenlinna Asia 4102 Yleiskaavavalitus, diaari nro 02104/18 Ylöjärven kaupungin lausunto koskien valitusta Ylöjärven kaupunginvaltuuston päätöstä hajaasutusalueen kylien osayleiskaavan hyväksymisestä Valitus koskee tilaa Valitus koskee tilan kohdalla kaavamerkinnän muuttamista loma-asunnosta pysyvän asumisen mahdollistamiseen. Päätöksenteko ja lainmukaisuus Osayleiskaava on laadittu maankäyttö- ja rakennuslaissa määriteltyjen yleiskaavan sisältövaatimusten mukaan (MRL 39 ). Osayleiskaavan hyväksymispäätös on tehty Ylöjärven kaupunginvaltuustossa. Kunnalla on oikeus päättää loma-asuntojen käyttötarkoituksen muuttamisesta. Valituksen kohteena olevan tilan ominaisuuksia ja olosuhteita on arvioitu kaavoituksen aikana. Tilalle ei ole ollut riittäviä perusteita muuttaa käyttötarkoitusta osoittava kaavamerkintä. Kaavoituksen aikana annettu vastaus Valituksen aiheena olevia kohtia on käsitelty kaavan nähtävilläolon yhteydessä saaduissa palautteissa ja niihin annetuissa vastineissa. Vastineessa vastataan pääosin valituksen mukaisiin kohtiin. Viimeisin vastine on hyväksytty Ylöjärven kaupunginhallituksessa Vastine on toimitettu maanomistajalle postilla. Annettu vastine kokonaisuudessaan: Muistutukseen annetaan sama vastaus kuin kaavoituksen aikaisemmissa vaiheissa. Aiemmin annettu vastine on edelleen ajanmukainen: Tilan kohdalla kaavamerkintää ei muuteta, koska se sijaitsee osana loma-asuntoalueen kokonaisuutta. Rakennuspaikan sijainti rannalla, ja sen koko eivät mahdollista muuttamista pysyvään asumiseen. Loma-asunnon merkintää ei muuteta pysyvään asumiseen aikaisemmin mainituilla perusteilla: Kaavamerkintää ei voida muuttaa loma-asuntoalueesta erillispientalovaltaisen asumisen alueeksi, koska tonttikoko ei ole riittävä. Lisäksi tontti on osa loma-asuntoalueen kokonaisuutta, jolloin yksittäisen tontin muuttaminen ei ole tarkoituksenmukaista. Tonttikoon lisäksi perusteena on sijainti yhtenäisen loma-asuntoalueen osana. Aikaisempi asuinkäyttö, verotus tai tiemaksut eivät ole riittäviä perusteita käyttötarkoituksen muutokselle asuinrakennukseksi. Maanomistajia kohdellaan kaavoituksessa tasapuolisesti, eikä vastaavissa olosuhteissa sallita pysyvää asumista. Esimerkkinä mainitut kohteet eivät ole vastaavissa olosuhteissa kuin kohteena oleva lomarakennus. Rivistön reunassa oleva lomarakennus on muutettu aiemmin pysyvään asumiseen ja Marttilanniementien alussa olevat asuinrakennukset eivät sijaitse rannalla.

5 Valituksen kohdat 1, 2 ja 4 Valituksessa on verrattu valituksen kohteena olevan tilan olosuhteita lähellä sijaitsevaan toiseen tilaan Olennaisimmat erot kahden valituksessa verratun rantatilan välillä on arvioitu jo kaavoituksen aikana. Valituksessa verrattu tila sijaitsee loma-asuntoalueen reunassa, rakennuspaikan naapurustossa sijaitsee pysyvää asumista ja lisäksi vertailtavan kohteen tonttikoko on 5250 m2 ja valituksen kohteena olevan tilan pinta-ala on 2400 m2. Ylöjärven kaupungin näkemyksen mukaan yksittäisen rakennuspaikan käyttötarkoituksen muuttaminen ei ole perusteltua. Muutos aiheuttaisi myös naapuruston olosuhteissa muutoksia. Pysyvän asumisen tarpeet rakentamisessa ja asumisen toiminnoissa ovat toisenlaisia ja ilmenevät muutoksina ympäristössä. Näin yksittäisen tilan muutos voi aiheuttaa muutoksia myös naapureiden olosuhteisiin. Tästä syystä yhtenäiseen loma-asuntorivistöön ei ole hyväksytty yksittäisiä käyttötarkoituksenmuutoksia kaavoituksessa tai poikkeamislupakäytännössä. 2 Valituksen kohta 3 Valituksen kohdat 4 ja 5 Valituksessa on mainittu perusteluina kiinteistön aikaisemman omistajan asumiskäyttö, kiinteistövero, tienhoitomaksu tai käyttö toisena asuinpaikkana. Lisäperusteluina ovat rakennuksen tekniset ratkaisut. Ylöjärven kaupungin näkemyksen mukaan valituksessa mainitut perustelut eivät ole riittäviä syitä muuttaa kaava-alueen kokonaisuudessa sijaitsevan yksittäisen loma-asunnon käyttötarkoitusta. Kaavoitusprosessin aikana on arvioitu maanomistajien tasapuolinen kohtelu laajemmin kuin valituksessa esitetty yksittäisten naapuritilojen yksityiskohtainen ominaisuusvertailu. Kaavoituksen vaiheissa on tarkasteltu kaava-alueelle sijoittuvia useita yhtenäisiä loma-asuntoalueiden rivejä. Perinteiset loma-asuntoalueet on kaavoituksessa edelleen haluttu säilyttää loma-asuntoalueina. Yksittäisiä käyttötarkoituksen muutoksia yhtenäisiin kohteisiin ei ole tehty. Tasapuolisuus on arvioitu kaavoituksen vaiheissa kaikkien vastaavien loma-asuntoalueiden kesken. Vastaavissa olosuhteissa olevia loma-asuntoalueita ja siten myös vastaavissa olosuhteissa olevia yksittäisiä rakennuspaikkoja on kohdeltu tasapuolisesti. Liitteet: - Selostus lopullisessa muodossaan sekä kaavakartta ja määräykset valtuuston hyväksynnän merkinnällä löytyy sivulta: Kaupunginvaltuuston hyväksymä osayleiskaava aineistoineen, jossa myös luonto ja maisemaselvitykset: (Ylöjärven kaupunki > Toimielimet > Kaupunginvaltuusto > Pöytäkirja ) -

6 YLÖJÄRVEN KAUPUNKI / Kaavoitus Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu Hämeenlinna Asia 4102 Yleiskaavavalitus, diaari nro 02058/18 Ylöjärven kaupungin lausunto koskien valitusta Ylöjärven kaupunginvaltuuston päätöstä hajaasutusalueen kylien osayleiskaavan hyväksymisestä Valitus koskee tilaa Valitus Valituksessa pyydetään kumoamaan kaavassa käytetty emätilaselvitys kohtuuttomana, maanomistajien tasapuolista kohtelua estävänä ja toteutukseltaan ns. taannehtivana lainsäädäntönä. Valituksessa esitetään, että Vesan tilalle myönnettäisiin 16 rakennuspaikkaa, joista 8 on mahdollista heti kaavan valmistuttua ottaa käyttöön. Päätöksenteko ja lainmukaisuus Osayleiskaava on laadittu maankäyttö- ja rakennuslaissa määriteltyjen yleiskaavan sisältövaatimusten mukaan (MRL 39 ). Osayleiskaavan hyväksymispäätös on tehty Ylöjärven kaupunginvaltuustossa. Yleiskaavoissa uusien rakennuspaikkojen osoittamiseksi käytetään emätilaselvitystä, jolla varmistetaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Valituksen kohteena olevalla tilalle on osoitettu mitoituksen mukaiset rakennuspaikat. Kaavoituksen aikana annettu vastaus Valituksen aiheena olevia kohtia on käsitelty kaavan nähtävilläolon yhteydessä saaduissa palautteissa ja niihin annetuissa vastineissa. Valituksen aiheena olevia kohtiin on vastattu vastineessa vuonna Vastine vastaa pääosin valituksen mukaisiin kohtiin. Otteita annetusta vastineesta: Tilalle osoitetaan rakennuspaikkoja emätilaselvityksen mukainen määrä. Kaavakartalla ei esitetä enää yksittäisten rakennuspaikkojen tarkkaa sijaintia, vaan rakennuspaikkojen kohdalla esitetään asuinalueen merkintä (AO-10). Rakennuspaikat voidaan sijoittaa kaavassa osoitetulle asuinalueelle. Rakennuspaikkojen osoittaminen emätilaselvityksen perusteella mahdollistaa maanomistajien tasapuolisen kohtelun. Menetelmä on vakiintunut hallinto- ja oikeuskäytäntöön. Valituksen kohta: Emätilaselvityksen kumoaminen Osayleiskaavan kaikki uudet rakennuspaikat perustuvat emätilaselvitykseen, jolloin varmistetaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Emätilaselvitys on yleiskaavoituksessa yleisesti käytössä oleva rakennuspaikkojen mitoituksen peruste. Oikeuskäytännössä on todettu emätilaselvityksen toteuttavan maanomistajien tasapuolisen kohtelun kaavoituksessa.

7 Emätilamitoituksesta poikkeaminen yksittäisen maanomistajan kohdalla johtaisi tulokseen, että rakennuspaikkojen osoittaminen ei olisi enää tasapuolista. Emätilaselvityksen kumoamiseen tai kohtuuttomuuteen ei ole oikeudellisia perusteita. Osayleiskaavan aineistossa on ollut selvityksiä ja liitteitä, joissa on selostettu emätilaselvityksen toteutus. Emätilaksi on katsottu tila, joka on ollut olemassa Myöhemmin erotetut ja rakennetut kiinteistöt lasketaan mitoituksessa emätilan käytetyiksi rakennusoikeuksiksi. Osayleiskaavan liiteaineistosta voi tarkastella tilakohtaisesti emätilasta lohkotut tilat ja rakennuspaikat. Valituksessa on esitetty vaatimus, että tilalle osoitettaisiin 16 uutta rakennuspaikkaa, joista 8 olisi otettavissa heti kaavan valmistuttua käyttöön. Emätilaselvityksen mukaan tilalle on osoitettu neljä uutta rakennuspaikkaa. Mitoitusta ei ole muodostunut useamman rakennuspaikan osoittamiseksi, joten niitä ei voida osoittaa enempää. Valituksen vaatimus useammasta rakennuspaikasta ei ole mahdollista, koska se ei olisi maanomistajien tasapuolisen kohtelun mukaista. Mitoituslaskelmasta poikkeaminen yksittäisen maanomistajan kohdalla johtaisi tulokseen, että rakennuspaikkojen osoittaminen ei olisi enää tasapuolista. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu toteutuu kaava-alueen sisällä. Tällöin maanomistajia kohdellaan samanarvoisina samankaltaisissa olosuhteissa. Valituksen mukaista tasapuolisuusvertailua ei voida toteuttaa eri sijainnilla olevilla ja eri aikoina yleiskaavoitetuilla alueilla. Aiemmin laaditulla osayleiskaavalla on erilainen päätöksenteon prosessi, jossa on arvioitu erikseen rakennuspaikkojen mitoitus. Valituksen kohta: Tilan mitoitus Mitoituksessa on huomioitu tilan osat, jotka sijoittuvat osayleiskaavaalueelle. Kaava-alueen ulkopuolelle sijoittuville alueille muodostuu lisää mitoitusta vastaavilla periaatteilla. Valituksen kohteena olevan Vesan tilan mitoitus on siten kokonaisuutena enemmän kuin kaava-alueelle sijoittuva 4 uutta rakennuspaikkaa. Kaava-alueen ulkopuolelle sijoittuva mitoitus voidaan huomioida, mikäli tilalle haetaan suunnittelutarveratkaisulla rakennuspaikkaa. Kaava-alueen ulkopuolella olevilla tilan osilla on enintään vastaava mitoitus kuin kaava-alueella. Emätilaselvityksen mukaan tilasta vuodesta 1959 lähtien muodostetut rakennuspaikat huomioidaan. Kaavoituksen oikeuskäytännössä menetelmän ei ole katsottu olevan taannehtivaa lainsäädäntöä. 2 Liitteet: - Selostus lopullisessa muodossaan sekä kaavakartta ja määräykset valtuuston hyväksynnän merkinnällä löytyy sivulta: Kaupunginvaltuuston hyväksymä osayleiskaava aineistoineen, jossa myös luonto ja maisemaselvitykset: (Ylöjärven kaupunki > Toimielimet > Kaupunginvaltuusto > Pöytäkirja ) -

8 YLÖJÄRVEN KAUPUNKI / Kaavoitus Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu Hämeenlinna Asia 4102 Yleiskaavavalitus, diaari nro 02098/18 Ylöjärven kaupungin lausunto koskien valitusta Ylöjärven kaupunginvaltuuston päätöstä hajaasutusalueen kylien osayleiskaavan hyväksymisestä Valitus koskee tiloja ja , jotka muodostavat yhdessä yhden rakennuspaikan. Valitus Valituksessa pyydetään kumoamaan osayleiskaavan hyväksymispäätös ja niin sanottu Kuuselan alue asetetaan toimenpidekieltoon valitusten käsittelyn ajaksi. Valitus kohdentuu Kuuselan alueelle sisältyviin tiloihin Siirilä , Jussila ja Kuusela Päätöksenteko ja lainmukaisuus Osayleiskaava on laadittu maankäyttö- ja rakennuslaissa määriteltyjen yleiskaavan sisältövaatimusten mukaan (MRL 39 ). Osayleiskaavan hyväksymispäätös on tehty Ylöjärven kaupunginvaltuustossa. Hyväksymispäätöksen kumoamiseen ei ole oikeudellisia perusteita. Valituksessa on esitetty toisenlaisia suunnitteluratkaisuja useisiin eri kohteisiin. Esitettyjä eriäviä mielipiteitä ei ole tarpeen kiistää. Näkemyserot eivät vaikuta kaavaratkaisun lainmukaisuuteen. Lausunnossa on vastattu kohtiin jotka ovat oikeusharkinnan tai asian oikeellisuuden kannalta tarpeellisia. Kaavoituksen aikana annettu vastaus Valituksen aiheena olevia kohtia on käsitelty kaavan nähtävilläolon yhteydessä saaduissa palautteissa ja niihin annetuissa vastineissa. Valituksen aiheena olevia kohtiin on suurelta osin vastattu vastineissa, jotka on hyväksytty kaupunginhallituksessa , jonka jälkeen vastine on toimitettu tiedoksi maanomistajalle. Annettu vastine: Esitetty rakennuspaikka sopii hyvin alueen täydennysrakentamiseen, koska se sijaitsee Kuruntien, Vahantaluhdantien ja Luhdanvuorentien rajaamalla alueella, on liitettävissä vesihuoltoverkostoon ja sijainti on yhdyskuntarakenteen kannalta edullinen. Rakennuspaikkaa ei poisteta palstoitussuunnitelmasta. Esitetty rakennuspaikka edellyttää lisäksi myönteistä suunnittelutarveratkaisua. Lisäksi Kuuselan alueen asukkaat jättivät muistutuksen, jossa on vastattu pääosin valituksen mukaisiin kohtiin. Annettu vastine: Kuuselan alueen palstoitussuunnitelmaa muutetaan. Alueen asukkaiden esitys voidaan huomioida alueen suunnittelussa suurelta osin. Asukkaiden kanssa on pidetty kaksi neuvottelutilaisuutta palstoitussuunnitelmasta.

9 Koska alueen asukkaat ovat esittäneet yksityiskohtaisia huomioita alueen ympäristöstä, niin alueen luontoarvoja tarkastellaan uudelleen. Alueen liito-orava tilanne tarkistetaan ja alueen luontoarvot selvitetään. Kuuselan alueen luontoarvot on tarkasteltu aiemmin luontoselvityksiä tehtäessä. Selvitykset on tehty tilattuna konsulttityönä ulkopuolisen yrityksen toimesta. Alueella ei ole ollut sellaisia erityisiä luontoarvoja, jotka olisi tuotu esille selvityksissä. Esimerkiksi alueella olevat vesialueet ja purot eivät ole olleet erityisiä tai arvokkaita luontokohteita. Kohteilla voi kuitenkin olla arvoa tai virkistyskäyttöä alueen asukkaille. Muistutuksessa esitetyt lisäselvitystarpeet ovat pääosin sellaisia, jotka liittyvät alueen toteuttamisen suunnitteluun. Alueen palstoitussuunnitelma ei ole vielä toteutussuunnitelma, vaan se on yleispiirteinen suunnitelma rakennuspaikkojen likimääräisestä sijainnista alueella. Esimerkiksi toteutettavien teiden ja viemärilinjojen kustannukset on tarkoituksenmukaista laskea täsmällisemmän toteutussuunnittelun yhteydessä. Rakennuspaikan koko on tarkoituksenmukaista olla alueella 3000 m2, kuten koko yleiskaavan alueella. Rakennuspaikkojen siirtäminen alueelle on mahdollista toteuttaa useilla eri tavoilla. Tilusvaihto on yksi mahdollinen tapa toteuttaa rakennusoikeuden siirtäminen, jolloin rakennusoikeus siirtyy saman maanomistajan omistamilla maa-alueilla ja käyttää alkuperäisen emätilan rakennusoikeutta. Rakennuspaikan siirtäminen edellyttää tilalta emätilaselvityksen mukaista mitoitusta sekä kaavamääräystä AO-12, jonka mukaan rakennuspaikan siirtoa tulee arvioida. Ylöjärven kaupungin omistamia maita Kuuselan alueella ei myydä erillisinä tontteina, vaan maa-aluetta käytetään rakennuspaikkojen ohjaamiseen edullisemmalle sijainnille. Rakennuspaikkoja on osoitettavissa vain rajoitettu määrä. Palstoitussuunnitelmassa on esitetty arviona 15 rakennus-paikkaa. Kaupungin omistamalla kiinteistöllä noudatetaan emätilaselvityksen peri-aatetta ja ohjaavia kaavamääräyksiä. Kaikki kaava-alueen uudet rakennuspaikat muodostuvat emätilaselvityksen perusteella, jolloin varmistetaan kaikkien maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Rakennuspaikkojen siirto ei lisää niiden lukumäärää. Rakennuspaikkojen sijoittuminen kirjataan kiinteistötietoihin ja Ylöjärven kaupungin paikkatietopohjaisiin järjestelmiin. Rakennuspaikkoja ei voida osoittaa korvauksena menetetyistä rakennuspaikoista. Menettely johtaisi joidenkin maanomistajien erityiskohteluun, jolloin ei enää noudatettaisi tasapuolista kohtelua. Valituksen kohta: Emätilaselvityksen vastainen mitoitus Osayleiskaavan kaikki uudet rakennuspaikat perustuvat emätilaselvitykseen, jolloin varmistetaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Emätilaselvitys on yleiskaavoituksessa yleisesti käytössä oleva rakennuspaikkojen mitoituksen perusteena. Oikeuskäytännössä on todettu emätilaselvityksen toteuttavan maanomistajien tasapuolisen kohtelun kaavoituksessa. Emätilamitoituksen ja palstoitussuunnitelman periaatteita on kuvailtu kaavaselostuksessa, kaavamääräyksissä ja muistutuksiin annetuissa vastineissa. Lisäksi Kuuselan alueen palstoitussuunnitelmaan liittyvää suunniteltua rakennuspaikkojen siirtoa on kuvailtu kaavaehdotuksesta järjestetyssä yleisötilaisuudessa sekä Kuuselan alueen asukkaille järjestetyssä kahdessa iltatilaisuudessa. Kaavoituksen osallisille on kerrottu, että rakennuspaikat eivät lisäänny rakennuspaikkojen siirrolla ja että emätilaselvityksen mitoitusta ei ylitetä. Palstoitettava alue on esitetty osayleiskaavassa Ylöjärven kaupungin omistamille tiloille. Kaavaratkaisussa on tavoiteltu rakennusoikeuden 2

10 siirtomahdollisuutta yhdyskuntarakenteen kannalta edullisemmalle sijaintipaikalle. Osayleiskaavan emätilamitoituksen mukaan muodostuvista rakennuspaikoista osa sijoittuu epäedullisille sijainnille, jossa vesi-, viemäri- ja tierakentaminen voi olla haastavaa toteuttaa. Nämä epäedulliset alueet sijaitsevat pääosin taajama-alueen ulkopuolella ja ne on osoitettu kaavamerkinnällä AO-12. Kaavamääräyksissä palstoitettava alue on osoitettu merkinnällä AO-13. Kaavamääräys kertoo, että palstoitettavalle alueelle sijoittuvat rakennuspaikat käyttävät alkuperäisen kantatilan mitoitusta, joten emätilamitoitusta ei ylitetä. Alueen rakentamista ohjataan ja arvioidaan suunnittelutarveharkinnan yhteydessä. Lisäksi aluerakenteen tiivistyessä alueen asemakaavoituksen tarvetta on seurattava. Kaavamääräys: Erillispientalovaltainen asuntoalue. Merkinnällä osoitetaan kyläalue, jolle voidaan osoittaa muilta tiloilta siirrettävät rakennuspaikat, jotka käyttävät alkuperäisen kantatilan mitoitusta. Rakennuspaikat osoitetaan kaavamerkinnän osoittamalle alueelle. Rakennuspaikka edellyttää suunnittelutarveratkaisua. Muilta osin tulee lisäksi noudattaa rakennuspaikkojen yleisiä määräyksiä ja mitä on määrätty AO-10 -alueille. Alueen asemakaavoittamisen tarvetta on seurattava. 3 Rakennuspaikkojen siirtämisen perusteluja Osayleiskaavassa on haluttu luoda mahdollisuus rakennuspaikkojen siirtoon, koska siitä on ajateltu olevan hyötyä kuntatalouden kannalta ja myös alueelle muuttavien asukkaiden kannalta. Maankäytön suunnittelussa on tarpeen löytää keinoja yhdyskuntarakenteen hajautumisen estämiseksi. Rakennuspaikkojen siirtämisen menetelmää ei ole voitu kokeilla käytännössä, joten sen toimivuudesta tai mahdollisista ongelmista ei ole vielä tietoa. Menetelmään voi mahdollisesti liittyä joitakin ongelmakohtia, jotka saattavat osoittaa, että rakennuspaikkojen siirto tilalta toiselle ei ole kannattavaa tai muulla tavalla hyväksyttävissä. Rakennuspaikkojen siirto voitaisiin toteuttaa tilusvaihtona, jolloin rakennuspaikka sijoittuisi aidosti kantatilalle. Tällöin menettely on myös emätilaselvityksen mitoituksen mukaista, eikä ole silloin maanomistajien tasapuolisen kohtelun vastaista. Rakennuspaikka siirtyisi tällöin maanomistajan kahden eri palstan välillä kantatilalta rakennettavalle palstalle. Tilusvaihdolla maanomistajalle luovutettaisiin Kuuselan palstoitettavalta alueelta palsta. Maanomistaja luovuttaisi omistamastaan tilasta maata vastaavan maanarvon mukaisesti Ylöjärven kaupungille. Uusien rakennuspaikkojen sijoittuminen muuttaisi kaava-alueella lähiympäristöä niin Kuuselan alueella kuin muuallakin. Uusien rakennuspaikkojen sijoittumien alueelle ei riko maanomistajien tasapuolista kohtelua. Rakennuspaikkojen siirtämisellä on etuna rakennuspaikkojen sijoittuminen yhdyskuntarakenteellisesti edulliselle alueelle. Palstoitettavan alueella on vesi- ja viemäriverkosto, se liittyy olemassa olevaan tieverkostoon ja Kuruntiellä on kevyen liikenteen väylä. Sijainti on lähellä koulua, joukkoliikennereittiä ja virkistysalueita. Alueella oleva kauppa on kohtuullisen lähellä. Valituksen kohta: Ranta-alueen suunnitteluvaatimukset Osayleiskaavan suunnitteluratkaisu ranta-alueen osalta on maankäyttöja rakennuslain mukainen. Lain muutoksen myötä kyläalueella voidaan osoittaa ranta-alueelle rakentamista, kun ranta-alueelle jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta (MRL 73 ).

11 Palstoitettava alue toteuttaa ranta-alueelle asetut lain mukaiset muut vaatimukset: Suunniteltu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Lisäksi huomioidaan luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesien suojelu ja vesihuollon järjestäminen. Palstoitettava alue sijoittuu osittain Vahantajoen ranta-alueelle. Ratkaisuun on päädytty kahdessa asukkaiden kanssa järjestetyssä neuvottelutilaisuudessa. Alueen asukkaat esittivät muutosta alkuperäiseen ehdotukseen niin, että rakennuspaikkojen sijoitusta muutetaan nykyisten talojen naapurustosta hieman etäämmälle, jolloin rakennuspaikat sijoittuvat ranta-alueelle. Sijainti ei ole välittömässä rannan läheisyydessä ja sopeutuu ympäristöön ja maisema-arvoihin. Alueella ei ole havaittu luontoselvityksissä suojeltavia luontokohteita tai -arvoja. Virkistysalueita on läheisellä Kuuselan uimarannalla ja lisäksi voidaan huomioida läheisien metsien virkistyskäyttö. Rakennuspaikat liitetään alueelle jo osittain toteutettuun vesi- ja viemäriverkostoon. Palstoitussuunnitelmaa on arvioitu hyväksymisvaiheen viranomaisneuvottelussa. Pirkanmaan ELY-keskus on hyväksynyt viranomaisneuvottelussa ja kaavaratkaisussa osittain ranta-alueelle osoitettavat rakennuspaikat. Pirkanmaan maakuntakaavan kyläalueen merkintä ja maankäyttö- ja rakennuslain muutos mahdollistavat aiemmasta yleiskaavoituksen periaatteista poiketen kyläalueella rankennuspaikkojen osoittamisen ranta-alueelle. 4 Puistoalue ja luonto Alueen luontoarvot on arvioitu aiemmissa luontoselvityksissä ja uudelleen keväällä 2018 tehdyillä maastokäynneillä. Alueen luontoselvityksen tarpeesta tehty arviointi on lisätty kaavan selvityksiin (Kuuselan alueen luonnosta, 2018). Valituksessa on vaadittu puolueetonta luontoselvitystä. Alkuperäiset luontoselvitykset on laadittu ulkopuolisen konsultin toimesta. Keväällä 2018 luontokohteet on arvioitu puolueettomana viranomaistyönä ammattitaitoisen biologin toimesta. Mikäli alueella olisi ollut erityisiä luontokohteita, niin ne olisi esitetty selvityksissä. Luontokohteiden tarkastelun maastokäynneillä alueella ei ole havaittu erityisiä luontotyyppejä tai suojeltavia luontoarvoja. Vaikka alueella ei todettu erityisiä luontoarvoja, niin alueen luonto koetaan arvokkaana lähiympäristönä. Tarkentavilla maastokäynneillä alueella ei ole havaittu liito-oravaa. Kaava-alueen liito-oravakohteet ovat olleet seurannassa useiden vuosien ajan. Lepakkoselvityksen tarvetta palstoitettavalla alueella on arvioitu kaavoitusprosessin aikana. Aihetta käsiteltiin hyväksymisvaiheen viranomaisneuvottelussa. Selvityksen tarvetta arvioitiin myös muistutusten pohjalta tehdyllä tarkentavan luontoselvityksen yhteydessä. Lepakoiden elinpiiri voidaan huomioida alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa. Valituksessa on esitetty, että Siirilän kohta osoitettaisiin viheralueena. Siirilä sijaitsee Vahantaluhdantien ja Kuruntien risteyksessä. Siirilän tila on Ylöjärven kaupungin omistuksessa (kiinteistötunnus ). Alueen aiemmassa vuonna 1995 hyväksytyssä ja 1997 voimaan tulleessa osayleiskaava Siirilän kohdalla on osoitettu virkistysaluetta. Alueen aiempi osayleiskaava ei ole ollut oikeusvaikutteinen. Kaavoitusprosessin aikana on katsottu, että aiemmin määriteltyjä virkistysalueita on voitu muuttaa. Kuuselan alueen kohdalla on uimarantaalue, jossa on virkistyskäyttöön kohtuullisen laaja alue. Hyväksytyssä osayleiskaavassa osa Siirilän alueesta on osoitettu lähivirkistysalueena kaavamerkinnällä VL.

12 Siirilän lammen luontoarvot voidaan edelleen säilyttää. Lammella ja sen lähiympäristöllä ei ole ollut luontoselvityksen mukaan sellaisia luontoarvoja, että alue tulisi jättää kokonaan rakentamatta. Suunnittelussa on huomioitu luontoarvot, läheinen muinaismuistokohde sekä myös alueen viemäripumppaamon sijainti. 5 Melualue Palstoitussuunnitelman alueella yksi rakennuspaikka sijoittuu ainakin osittain todennäköiselle Kuruntien melualueelle. Kaavakartalla ja määräyksissä on esitetty Kuruntien yhteyteen meluntorjuntatarve. Rakennuspaikoilta edellytetään suunnittelutarveratkaisua. Lupaharkinnassa on mahdollisuus arvioida rakennushankkeen yhteydessä suunniteltuja rakenteellisia tai rakennuksilla toteutettavia melunsuojaustoimia. Lisäksi rakennusluvassa edellytetään meluntorjunnan huomioiminen. Rakennuspaikka sijaitsee Kuruntietä korkeammalla, jolloin melunsuojaus on helpommin toteutettavissa. Ympäristöministeriön asetus rakennuksen ääniympäristöstä 796/2017 antaa ohjeistuksen rakennuksen suunnitteluun ja toteutukseen. Asetuksen mukaan suunnittelussa ja toteutuksessa on otettava huomioon rakennuspaikan melu- ja tärinäolosuhteet. Rakennuksen ääniympäristöä koskeva olennainen tekninen vaatimus täyttyy, jos rakennuksen ääneneristys, melun- ja tärinäntorjunta sekä ääniolosuhteet suunnitellaan ja toteutetaan tilan käyttötarkoitus huomioon ottaen. Rakennushankkeeseen ryhtyvän on osoitettava rakennuslupamenettelyn yhteydessä, että suunnittelu johtaa tilan käyttötarkoitus huomioon ottaen ääneneristyksen, melun- ja tärinäntorjunnan sekä ääniolosuhteiden kannalta olennaisen teknisen vaatimuksen täyttymiseen. Rakennuspaikan koko Valituksessa esitetään, että rakennuspaikan koon tulisi olla vähintään 5000 m2. Lisäksi rakennuspaikan ympärille esitetään 10 metrin rakentamatonta suojavyöhykettä. Perusteluina esitetään aikaisempaa tapaa rakennuspaikkojen muodostamisessa. Kaavaratkaisussa valittu rakennuspaikkojen koko ja sijoittelu on arvioitu suunnitteluprosessissa ja päätöksenteossa hyväksytty. Kaavaprosessissa on päädytty vaihtoehtoon, että kunnallistekniikkaan liitettävissä olevilla alueilla rakennuspaikan sopiva koko olisi 3000 m2. Valituksen kohteena olevan Kuuselan alueen nykyiset rakennuspaikat sijoittuvat on voimassa olevalle vesihuoltoalueelle, jossa kunnallistekniikka on lähellä. Aikaisempia rakennuspaikkojen muodostamistapaa ei voida enää nykytilanteessa pitää perusteltuna. Yhdyskuntarakenteen muuttumiselle on myös arvojen muutoksista johtuvia perusteita, jolloin vanhoja käytäntöjä ei nykytilanteessa enää pidetä perusteltuina. Alueen joillekin maanomistajille on tarjottu lisämaaksi ja omaan rakennuspaikkaan liitettäväksi rakennuspaikan ympärillä olevia suojavyöhykkeitä. Maanomistajalla on siten oman harkintansa mukaan mahdollisuus säilyttää lähiympäristöä nykyisen kaltaisena. Kaavaratkaisun yhteydessä esitetty palstoitussuunnitelma on vastaava kuin alueelle 1990-luvulla esitetty suunnitelma, jonka pohjalta alueen nykyiset rakennuspaikat on muodostettu. Valituksessa on huomautettu yhden rakennuspaikan koon jäävän pintaalaltaan alle 3000 m2:n. Kohteena oleva rakennuspaikka sijoittuu Kuruntien, Vahantaluhdantien ja Luhdanvuorentien rajaamaan osaan. Rakennuspaikan pinta-ala on mahdollista muodostaa kaavamääräysten mukaisesti 3000 m2:n kokoiseksi. Teiden rajaamana rakennuspaikan koko olisi 2800 m2. Lisäpinta-alaa voidaan osoittaa Luhdanvuorentien puolelta niin, että rakennuspaikan koko olisi 3000 m2.

13 Muistutukseen vastaaminen Valituksessa on huomautettu, että muistutuksen tekstiä on lyhennetty eikä kaikkiin kohtiin ole vastattu. Kaupunginhallituksen ja edelleen valtuuston hyväksymiskäsittelyssä on ollut muistutusten lyhennelmät ja vastineet niihin. Lisäksi vastineiden hyväksymiskäsittelyssä on ollut käytettävissä alkuperäisten muistutusten jäljennökset. Vastineissa on vastattu muistutuksessa esitettyihin kohtiin, jotka ovat kaavaratkaisun kannalta olennaisia. Mielipidetyyppisiin asioihin ei ole tarpeen vastata, koska mielipiteistä voidaan esittää toisistaan poikkeavia näkemyksiä. Valituksessa on esitetty, että vastineissa esitetty päiväys on virheellinen. Vuosiluvun 2016 sijaan olisi pitänyt olla kirjoitettuna Samalla sivulla on ollut myös oikea vuosiluku Kirjoitusvirhe ei vaikuta asian oikeellisuuteen. 6 Suunnittelutarveratkaisu Valituksessa on esitetty suunnittelutarveratkaisu-otsikon alla kohtia metsähakkuista, jotka eivät liity hyväksyttyyn osayleiskaavaan eivät kyseiset toimenpiteet sijaitse kohteena olevalla kaava-alueella. Liitteet: - Selostus lopullisessa muodossaan sekä kaavakartta ja määräykset valtuuston hyväksynnän merkinnällä löytyy sivulta: Kaupunginvaltuuston hyväksymä osayleiskaava aineistoineen, jossa myös luonto ja maisemaselvitykset: (Ylöjärven kaupunki > Toimielimet > Kaupunginvaltuusto > Pöytäkirja ) -

14 YLÖJÄRVEN KAUPUNKI / Kaavoitus Hämeenlinnan hallinto-oikeus Raatihuoneenkatu Hämeenlinna Asia 4102 Yleiskaavavalitus, diaari nro 02077/18 Ylöjärven kaupungin lausunto koskien valitusta Ylöjärven kaupunginvaltuuston päätöstä hajaasutusalueen kylien osayleiskaavan hyväksymisestä Valituksen ovat jättäneet Kuuselan alueen asukkaat. Valitus koskee tiloja Siirilä , Jussila ja Kuusela Valitus Valituksessa pyydetään kumoamaan osayleiskaavan hyväksymispäätös ja että niin sanottu Kuuselan alue asetetaan toimenpidekieltoon valitusten käsittelyn ajaksi. Valitus kohdentuu Kuuselan alueelle tiloille Siirilä , Jussila ja Kuusela Päätöksenteko ja lainmukaisuus Osayleiskaava on laadittu maankäyttö- ja rakennuslaissa määriteltyjen yleiskaavan sisältövaatimusten mukaan (MRL 39 ). Osayleiskaavan hyväksymispäätös on tehty Ylöjärven kaupunginvaltuustossa. Hyväksymispäätöksen kumoamiseen ei ole tiedossa oikeudellisia perusteita. Valituksessa on esitetty toisenlaisia suunnitteluratkaisuja useisiin eri kohteisiin. Esitettyjä eriäviä mielipiteitä ei ole tarpeen kiistää. Näkemyserot eivät vaikuta kaavaratkaisun lainmukaisuuteen. Lausunnossa on vastattu kohtiin, jotka ovat oikeusharkinnan tai asian oikeellisuuden kannalta tarpeellisia. Kaavoituksen aikana annettu vastaus Valituksen aiheena olevia kohtia on käsitelty kaavan nähtävilläolon yhteydessä saaduissa palautteissa ja niihin annetuissa vastineissa. Valituksen aiheena oleviin kohtiin on suurelta osin vastattu vastineissa, jotka on hyväksytty kaupunginhallituksessa Vastineet ovat olleet valittajien tiedossa. Annettu vastine: Kuuselan alueen palstoitussuunnitelmaa muutetaan. Alueen asukkaiden esitys voidaan huomioida alueen suunnittelussa suurelta osin. Asukkaiden kanssa on pidetty kaksi neuvottelutilaisuutta palstoitussuunnitelmasta. Koska alueen asukkaat ovat esittäneet yksityiskohtaisia huomioita alueen ympäristöstä, niin alueen luontoarvoja tarkastellaan uudelleen. Alueen liito-oravatilanne tarkistetaan ja alueen luontoarvot selvitetään. Kuuselan alueen luontoarvot on tarkasteltu aiemmin luontoselvityksiä tehtäessä. Selvitykset on tehty tilattuna konsulttityönä ulkopuolisen yrityksen toimesta. Alueella ei ole ollut sellaisia erityisiä luontoarvoja, jotka olisi tuotu esille selvityksissä. Esimerkiksi alueella olevat vesialueet ja purot eivät ole olleet erityisiä tai arvokkaita luontokohteita. Kohteilla voi kuitenkin olla arvoa tai virkistyskäyttöä alueen asukkaille.

15 Muistutuksessa esitetyt lisäselvitystarpeet ovat pääosin sellaisia, jotka liittyvät alueen toteuttamisen suunnitteluun. Alueen palstoitussuunnitelma ei ole vielä toteutussuunnitelma, vaan se on yleispiirteinen suunnitelma rakennuspaikkojen likimääräisestä sijainnista alueella. Esimerkiksi toteutettavien teiden ja viemärilinjojen kustannukset on tarkoituksenmukaista laskea täsmällisemmän toteutussuunnittelun yhteydessä. Rakennuspaikan koko on tarkoituksenmukaista olla alueella 3000 m2, kuten koko yleiskaavan alueella. Rakennuspaikkojen siirtäminen alueelle on mahdollista toteuttaa useilla eri tavoilla. Tilusvaihto on yksi mahdollinen tapa toteuttaa rakennusoikeuden siirtäminen, jolloin rakennusoikeus siirtyy saman maanomistajan omistamilla maa-alueilla ja käyttää alkuperäisen emätilan rakennusoikeutta. Rakennuspaikan siirtäminen edellyttää tilalta emätilaselvityksen mukaista mitoitusta sekä kaavamääräystä AO-12, jonka mukaan rakennuspaikan siirtoa tulee arvioida. Ylöjärven kaupungin omistamia maita Kuuselan alueella ei myydä erillisinä tontteina, vaan maa-aluetta käytetään rakennuspaikkojen ohjaamiseen edullisemmalle sijainnille. Rakennuspaikkoja on osoitettavissa vain rajoitettu määrä. Palstoitussuunnitelmassa on esitetty arviona 15 rakennuspaikkaa. Kaupungin omistamalla kiinteistöllä noudatetaan emätilaselvityksen periaatetta ja ohjaavia kaavamääräyksiä. Kaikki kaava-alueen uudet rakennuspaikat muodostuvat emätilaselvityksen perusteella, jolloin varmistetaan kaikkien maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Rakennuspaikkojen siirto ei lisää niiden lukumäärää. Rakennuspaikkojen sijoittuminen kirjataan kiinteistötietoihin ja Ylöjärven kaupungin paikkatietopohjaisiin järjestelmiin. Rakennuspaikkoja ei voida osoittaa korvauksena menetetyistä rakennuspaikoista. Menettely johtaisi joidenkin maanomistajien erityiskohteluun, jolloin ei enää noudatettaisi tasapuolista kohtelua. Valituksen kohta: Emätilaselvityksen vastainen mitoitus Osayleiskaavan kaikki uudet rakennuspaikat perustuvat emätilaselvitykseen, jolloin varmistetaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Emätilaselvitys on yleiskaavoituksessa yleisesti käytössä oleva rakennuspaikkojen mitoituksen peruste. Oikeuskäytännössä on todettu emätilaselvityksen toteuttavan maanomistajien tasapuolisen kohtelun kaavoituksessa. Emätilamitoituksen ja palstoitussuunnitelman periaatteita on kuvailtu kaavaselostuksessa, kaavamääräyksissä ja muistutuksiin annetuissa vastineissa. Lisäksi Kuuselan alueen palstoitussuunnitelmaan liittyvää suunniteltua rakennuspaikkojen siirtoa on kuvailtu kaavaehdotuksesta järjestetyssä yleisötilaisuudessa sekä Kuuselan alueen asukkaille järjestetyissä kahdessa erillisessä tilaisuudessa. Kaavoituksen osallisille on kerrottu, että rakennuspaikat eivät lisäänny rakennuspaikkojen siirrolla ja että emätilaselvityksen mitoitusta ei ylitetä. Palstoitettava alue on esitetty osayleiskaavassa Ylöjärven kaupungin omistamille tiloille. Kaavaratkaisussa on tavoiteltu rakennusoikeuden siirtomahdollisuutta yhdyskuntarakenteen kannalta edullisemmalle sijaintipaikalle. Osayleiskaavan emätilamitoituksen mukaan muodostuvista rakennuspaikoista osa sijoittuu epäedullisille sijainnille, jossa vesi-, viemäri- ja tierakentaminen voi olla haastavaa toteuttaa. Nämä epäedulliset alueet sijaitsevat pääosin taajama-alueen ulkopuolella ja ne on osoitettu kaavamerkinnällä AO-12. Kaavamääräyksissä palstoitettava alue on osoitettu merkinnällä AO-13. Kaavamääräys kertoo, että palstoitettavalle alueelle sijoittuvat rakennuspaikat käyttävät alkuperäisen kantatilan mitoitusta, joten emätila- 2

16 mitoitusta ei ylitetä. Alueen rakentamista ohjataan ja arvioidaan suunnittelutarveharkinnan yhteydessä. Lisäksi aluerakenteen tiivistyessä alueen asemakaavoituksen tarvetta on seurattava. Kaavamääräys: Erillispientalovaltainen asuntoalue. Merkinnällä osoitetaan kyläalue, jolle voidaan osoittaa muilta tiloilta siirrettävät rakennuspaikat, jotka käyttävät alkuperäisen kantatilan mitoitusta. Rakennuspaikat osoitetaan kaavamerkinnän osoittamalle alueelle. Rakennuspaikka edellyttää suunnittelutarveratkaisua. Muilta osin tulee lisäksi noudattaa rakennuspaikkojen yleisiä määräyksiä ja mitä on määrätty AO-10 -alueille. Alueen asemakaavoittamisen tarvetta on seurattava. Rakennuspaikkojen siirtämisen perusteluja Osayleiskaavassa on haluttu luoda mahdollisuus rakennuspaikkojen siirtoon, koska siitä on ajateltu olevan hyötyä kuntatalouden kannalta ja myös alueelle muuttavien asukkaiden kannalta. Maankäytön suunnittelussa on tarpeen löytää keinoja yhdyskuntarakenteen hajautumisen estämiseksi. Rakennuspaikkojen siirtämisen menetelmää ei ole voitu kokeilla käytännössä, joten sen toimivuudesta tai mahdollisista ongelmista ei ole vielä tietoa. Menetelmään voi mahdollisesti liittyä joitakin ongelmakohtia, jotka saattavat osoittaa, että rakennuspaikkojen siirto tilalta toiselle ei ole kannattavaa tai muulla tavalla hyväksyttävissä. Rakennuspaikkojen siirto voitaisiin toteuttaa tilusvaihtona, jolloin rakennuspaikka sijoittuisi aidosti kantatilalle. Tällöin menettely on myös emätilaselvityksen mitoituksen mukaista, eikä ole silloin maanomistajien tasapuolisen kohtelun vastaista. Rakennuspaikka siirtyisi tällöin maanomistajan kahden eri palstan välillä kantatilalta rakennettavalle palstalle. Tilusvaihdolla maanomistajalle luovutettaisiin Kuuselan palstoitettavalta alueelta palsta. Maanomistaja luovuttaisi omistamastaan tilasta maata vastaavan maanarvon mukaisesti Ylöjärven kaupungille. Uusien rakennuspaikkojen sijoittuminen muuttaisi kaava-alueella lähiympäristöä niin Kuuselan alueella kuin muuallakin. Uusien rakennuspaikkojen sijoittuminen alueelle ei riko maanomistajien tasapuolista kohtelua. Rakennuspaikkojen siirtämisellä on etuna rakennuspaikkojen sijoittuminen yhdyskuntarakenteellisesti edulliselle alueelle. Palstoitettavalla alueella on vesi- ja viemäriverkosto, se liittyy olemassa olevaan tieverkostoon ja Kuruntiellä on kevyen liikenteen väylä. Sijainti on lähellä koulua, joukkoliikennereittiä ja virkistysalueita. Alueella oleva kauppa on kohtuullisen lähellä. Valituksen kohta: Tie- ja viemäriverkon rakentamisen kustannusvaikutusten selvittäminen Valituksessa on vaadittu tie- ja viemäriverkon rakentamisesta tarkempia selvityksiä. Asiaan on vastattu jo kaavoitusprosessin aikana annetussa vastineessa: Esimerkiksi toteutettavien teiden ja viemärilinjojen kustannukset on tarkoituksenmukaista laskea täsmällisemmän toteutussuunnittelun yhteydessä. Pyydetyt selvitykset liittyvät alueen toteutuksen suunnitteluun. Yleiskaavatasolla ei ole tarpeen arvioida tarkkoja kustannusvaikutuksia. Viranomaisohjaus ja kyläalue Viranomaisohjauksessa on ollut arvioitavana rakennuspaikkojen siirtäminen, Kuuselan alueen palstoitussuunnitelma ja alueen luontoselvitysten tarve. Pirkanmaan ELY-keskuksen kanssa on ollut työneuvotteluita ja hyväksymisvaiheen viranomaisneuvottelu. 3

17 Työneuvotteluissa ELY-keskus esitti, että Kuuselan alueelle suunniteltu rakentaminen pohjautuisi palstoitussuunnitelmaan. Alueelle ei vielä ole edellytetty asemakaavoitusta, mutta sen tarvetta tulee arvioida. Kaavan hyväksymisvaiheessa ELY-keskus ei jättänyt enää lausuntoa, koska kaavaratkaisussa ei ollut huomautettavaa. Viranomaisneuvottelussa on käsitelty maakuntakaavan kyläalueen määrittelyä ja johtopäätös on ollut, että Kuuselan alue on maakuntakaavan mukaista kyläaluetta. Valituksen kohta: asuinalueiden kaavamerkinnät AO-12, AO-13 Kaavaprosessissa on päädytty ns. vyöhykesuunnittelun malliin, jossa uusien asuinrakennuspaikojen sijoittumisessa painotetaan yhdyskuntarakenteen kannalta edullisia alueita. Kaavamerkinnällä AO-12 on osoitettu alueita, jotka eivät ole taajama-alueita ja alueet eivät siten ole edullisia uuden asumisen sijaintipaikkoja. Kaavamerkinnällä AO-13 on osoitettu Kuuselan palstoitettava alue. Alueen osoittamisen perusteena on edullinen sijainti yhdyskuntarakenteessa. Osayleiskaavassa on esitetty, että alueelle olisi mahdollista siirtää AO-12 aluemerkinnällä osoitetuilta tiloilta rakennuspaikkoja. Alueella AO-13 ei muodosteta tilojen emätilaselvityksen itsenäisen mitoituksen mukaisia rakennuspaikkoja. Mitoituksessa käytetään AO-12 alueella sijaitsevien kantatilojen omaa mitoitusta. Menettely ei riko tasapuolista kohtelua. Kaikille kaava-alueen maanomistajille osoitetaan samankaltaisissa olosuhteissa tilan olosuhteita vastaava mitoitus. Asuinalueet on osoitettu aluevarauksina. Rakennuspaikkoja ei ole osoitettu sitovasti tai täsmällisesti. Merkintätapaan on päädytty viranomaisohjauksessa. Samoin Kuuselan alueen asukkaille järjestetyssä työpajassa pidettiin parempana merkintätapana, että rakennuspaikkojen täsmällistä sijaintia ei osoiteta, vaan esitetään asumiselle osoitettu aluevaraus. Valituksen kohta: Ranta-alueen suunnitteluvaatimukset Osayleiskaavan suunnitteluratkaisu ranta-alueen osalta on maankäyttöja rakennuslain mukainen. Lain muutoksen myötä kyläalueella voidaan osoittaa ranta-alueelle rakentamista, kun ranta-alueelle jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta (MRL 73 ). Palstoitettava alue toteuttaa ranta-alueelle asetut lain mukaiset muut vaatimukset: Suunniteltu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Lisäksi huomioidaan luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesien suojelu ja vesihuollon järjestäminen. Palstoitettava alue sijoittuu osittain Vahantajoen ranta-alueelle. Ratkaisuun on päädytty kahdessa asukkaiden kanssa järjestetyssä neuvottelutilaisuudessa. Alueen asukkaat esittivät muutosta alkuperäiseen ehdotukseen niin, että rakennuspaikkojen sijoitusta muutetaan nykyisten talojen naapurustosta hieman etäämmälle, jolloin rakennuspaikat sijoittuvat ranta-alueelle. Sijainti ei ole välittömässä rannan läheisyydessä ja sopeutuu ympäristöön ja maisema-arvoihin. Alueella ei ole havaittu luontoselvityksissä suojeltavia luontokohteita tai -arvoja. Virkistysalueita on läheisellä Kuuselan uimarannalla ja lisäksi voidaan huomioida läheisien metsien virkistyskäyttö. Rakennuspaikat liitetään alueelle jo osittain toteutettuun vesi- ja viemäriverkostoon. Palstoitussuunnitelmaa on arvioitu hyväksymisvaiheen viranomaisneuvottelussa. Pirkanmaan ELY-keskus on hyväksynyt viranomaisneuvottelussa ja kaavaratkaisussa osittain ranta-alueelle osoitettavat rakennuspaikat. Pirkanmaan maakuntakaavan kyläalueen merkintä ja maankäyttö- ja rakennuslain muutos mahdollistavat aiemmista yleiskaavoituksen periaatteista poiketen kyläalueella rankennuspaikkojen osoittamisen ranta-alueelle. 4

18 5 Puistoalue ja luonto Alueen luontoarvot on arvioitu aiemmissa luontoselvityksissä ja uudelleen keväällä 2018 tehdyillä maastokäynneillä. Alueen luontoselvityksen tarpeesta tehty arviointi on lisätty kaavan selvityksiin (Kuuselan alueen luonnosta, 2018). Valituksessa on vaadittu puolueetonta luontoselvitystä. Alkuperäiset luontoselvitykset on laadittu ulkopuolisen konsultin toimesta. Keväällä 2018 luontokohteet on arvioitu puolueettomana viranomaistyönä ammattitaitoisen biologin toimesta. Mikäli alueella olisi ollut erityisiä luontokohteita, niin ne olisi esitetty selvityksissä. Luontokohteiden tarkastelun maastokäynneillä alueella ei ole havaittu erityisiä luontotyyppejä tai suojeltavia luontoarvoja. Vaikka alueella ei todettu erityisiä luontoarvoja, niin alueen luonto koetaan arvokkaana lähiympäristönä. Tarkentavilla maastokäynneillä alueella ei ole havaittu liito-oravaa. Kaava-alueen liito-oravakohteet ovat olleet seurannassa useiden vuosien ajan. Lepakkoselvityksen tarvetta palstoitettavalla alueella on arvioitu kaavoitusprosessin aikana. Aihetta käsiteltiin hyväksymisvaiheen viranomaisneuvottelussa. Selvityksen tarvetta arvioitiin myös muistutusten pohjalta tehdyn tarkentavan luontoselvityksen yhteydessä. Lepakoiden elinpiiri voidaan huomioida alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa. Valituksessa on esitetty, että Siirilän kohta osoitettaisiin viheralueena. Siirilä sijaitsee Vahantaluhdantien ja Kuruntien risteyksessä. Siirilän tila on Ylöjärven kaupungin omistuksessa (kiinteistötunnus ). Alueen aiemmassa vuonna 1995 hyväksytyssä ja 1997 voimaan tulleessa osayleiskaava Siirilän kohdalla on osoitettu virkistysaluetta. Alueen aiempi osayleiskaava ei ole ollut oikeusvaikutteinen. Kaavoitusprosessin aikana on katsottu, että aiemmin määriteltyjä virkistysalueita on voitu muuttaa. Kuuselan alueen kohdalla on uimarantaalue, jossa on virkistyskäyttöön kohtuullisen laaja alue. Hyväksytyssä osayleiskaavassa osa Siirilän alueesta on osoitettu lähivirkistysalueena kaavamerkinnällä VL. Siirilän lammen luontoarvot voidaan edelleen säilyttää. Lammella ja sen lähiympäristöllä ei ole ollut luontoselvityksen mukaan sellaisia luontoarvoja, että alue tulisi jättää kokonaan rakentamatta. Suunnittelussa on huomioitu luontoarvot, läheinen muinaismuistokohde sekä myös alueen viemäripumppaamon sijainti. Valituksessa on esitetty Ylöjärven luontoarvoista piittaamattomuuden perusteeksi viittaus metsähakkuisiin, jotka eivät ole tapahtuneet hyväksytyn osayleiskaavan alueella eivätkä liity tähän kaavoitusprosessiin. Melualue Palstoitussuunnitelman alueella yksi rakennuspaikka sijoittuu ainakin osittain todennäköiselle Kuruntien melualueelle. Kaavakartalla ja määräyksissä on esitetty Kuruntien yhteyteen meluntorjuntatarve. Rakennuspaikoilta edellytetään suunnittelutarveratkaisua. Lupaharkinnassa on mahdollisuus arvioida rakennushankkeen yhteydessä suunniteltuja rakenteellisia tai rakennuksilla toteutettavia melulta suojaavia toimia. Lisäksi rakennusluvassa edellytetään meluntorjunnan huomioiminen. Rakennuspaikka sijaitsee Kuruntietä korkeammalla, jolloin melulta suojaus on helpommin toteutettavissa. Ympäristöministeriön asetus rakennuksen ääniympäristöstä 796/2017 antaa ohjeistuksen rakennuksen suunnitteluun ja toteutukseen.