Lausunto asiassa dnro 00657/18/4103, joka koskee valitusta Tampereen kaupunginvaltuuston päätöksestä

Transkriptio

1 1 HÄMEENLINNAN HALLINTO-OIKEUDELLE ASIA Lausunto asiassa dnro 00657/18/4103, joka koskee valitusta Tampereen kaupunginvaltuuston päätöksestä VALITTAJAT Asunto Oy Tuomiokirkonkatu 23 Asunto Oy Pirkanportti LAUSUNNON ANTAJA Tampereen kaupunginhallitus PL Tampere puh. (03) LAUSUNNON ANTAJAN ASIAMIES JA PROSESSIOSOITE Lakimies Patricia Nikko Tampereen kaupunki Konsernihallinto, lakiasiat PL 487, Tampere puh ,

2 2 LAUSUNTO Hämeenlinnan hallinto-oikeus on pyytänyt Tampereen kaupunginhallitusta antamaan lausunnon, tai jos hallintosääntö sitä edellyttää, hankkimaan valtuuston lausunnon valituksen johdosta. Kaupunginhallitus yhtyy kaupunginvaltuuston päätöksen lopputulokseen. Kaupunginhallitus on toimivaltainen antamaan lausunnon valituksen johdosta. Vaatimukset Kaupunginhallitus vaatii, että valitus hylätään. Myös oikeudenkäyntikuluja koskeva vaatimus kiistetään. Vaatimus tulee hylätä. Perustelut Kaupunginhallitus uudistaa asiassa kaiken sen, mitä kaupungin puolesta on asiassa aikaisemmin lausuttu. Kaavapäätös ei ole ollut lainvastainen. Päätös on syntynyt oikeassa järjestyksessä. Kaupunginvaltuuston hyväksymää lainmukaista kaavaa ei voida kumota pelkästään sillä perusteella, että toisenlainen kaava olisi valittajien käsityksen mukaan alueelle paremmin soveltuva. Kaupunginhallitus lisää aiemmin lausumaansa seuraavaa: Asemakaavaehdotus nro 8564 koskee Kyttälän kaupunginosan korttelissa 186 sijaitsevaa kiinteistöä (jäljempänä Tuomiokirkonkatu 38). Asemakaavan tarkoituksena on mahdollistaa nykyisen rakennuksen korvaaminen uudisrakennuksella ja tonttijaon ajantasaistaminen. Kaavan toteuttamisesta aiheutuvia merkittäviä välittömiä ja välillisiä vaikutuksia on kuvailtu ja arvioitu kaavaselostuksen luvussa 4. Arvioinnin tukena on käytetty kaavaan liittyvää selvitys- ja suunnitteluaineistoa, kaavaprosessin aikana laadittua korttelin 186 korttelisuunnitelmaa sekä oikeusvaikutteisen keskustan strategisen osayleiskaavan (lyh. yleiskaavan) taustaselvityksiä. Kaavapäätöksestä jätetyn valituksen perusteluissa vedotaan mm. kiinteistöllä toteutumatta jääneeseen lukujen asemakaavaan ja naapureiden asumisen olosuhteiden heikkenemiseen sekä siihen, että kaavamuutoksen katsotaan estävän yleiskaavassa osoitetun urbaanin jalankulkuakselin toteuttamisen. Korkeimman hallintooikeuden (KHO) päätökset, joihin valituksessa viitataan, koskivat mm. tonttijaon muut-

3 3 tamista, rakennusoikeuden lisäämistä ja/tai tontin laajentamista virkistysalueelle kahdessa asuinpientalokohteessa ja yhdellä yleisten rakennusten tontilla. Näitä koskeneiden KHO:n päätösten perusteluissa todettiin mm., että kaavakartalla ei oltu osoitettu rakennusoikeuden määrää, selvitetty viheralueiden riittävyyttä tai sitä, olisiko vastaava muutos mahdollinen alueen muilla samanlaisilla tonteilla. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisut perustuvat muun ohella selvitysten puutteellisuuteen. Nyt kyseessä olevaa asemakaavan muutosta varten tehtyjen sekä muiden selvitysten perusteella voidaan kuitenkin todeta, että hyväksytty asemakaavaehdotus nro 8564 täyttää maankäyttö- ja rakennuslain asemakaavalle asettamat sisältövaatimukset, ja että kaava perustuu riittäviin selvityksiin. Valittajat katsonevat, että maanomistajien yhdenvertainen kohtelu edellyttäisi kaikille yhtäläistä tontin pinta-alaa, rakennusoikeuden määrää tai näiden välistä suhdetta (tehokkuusluku), tai vain sellaisten muutosten sallimista, jotka olisivat mahdollisia kaikilla muillakin lähialueen kiinteistöillä. Jo tiiviisti rakentuneilla alueilla on kuitenkin selvää, että suunnittelun lähtökohdat ja kehittämisen mahdollisuudet on tutkittava ja arvioitava tapauskohtaisesti. Kyttälän kaupunginosassa rakentuneen ympäristön nykytilanne on muodostunut yli sadan vuoden pituisella ajanjaksolla. Kahta historialtaan ja nykytilaltaan täysin samanlaista kiinteistöä on tältä alueelta vaikeaa löytää. Asunto Oy Otavallanhovi (Tuomiokirkonkatu 38), Asunto Oy Tuomiokirkonkatu 23 ja Asunto Oy Pirkanportti (Tuomiokirkonkatu 40) eroavat toisistaan sekä historian, nykytilan että mahdollisia tulevaisuuden muutoksia koskevien suunnittelun ja toteutuksen reunaehtojen suhteen. Vuonna 1941 voimaan tulleessa, koko Kyttälän kaupunginosan uudistamiseen tähtäävässä asemakaavan muutoksessa esitettiin katujen leventämistä vastauksena lisääntyneeseen pysäköintipaikkojen tarpeeseen. Kiinteistöjen rajat ovat tästä huolimatta säilyneet monella tontilla 1900-luvun alun tilanteen mukaisina. Tuomiokirkonkatu 38:n tontti on kirjattu kiinteistörekisteriin vuonna 1910 ja Tuomiokirkonkatu 23:n tontti vuonna Rekisteröidyillä tonteilla on sama pinta-ala, ja ne olivat 1940-luvulle saakka myös asemakaavassa keskenään samankokoisia. Vuonna 1957 voimaan tullut asemakaavan muutos kohdistui ainoastaan katuistutuksiin, joita ei enää toteutettavaksi edellytetty (kaavamääräys Ehdotettu katuistutus, jota ei vahvisteta. ). Käytännössä tämän kaavamuutoksen tarkoituksena oli vain katupuita koskeneen määräyksen poistaminen kaavasta.

4 4 Kyttälän katuja oli esitetty levennettäväksi vielä vuoden 1960 keskustan yleissuunnitelmassa. Sen jälkeen laadituissa asemakaavoissa suunnittelun lähtökohdat olivat jo muuttuneet. Esimerkiksi Aleksanterinkatu 21:n kohdalla vuonna 1981 voimaan tulleen asemakaavan nro 5782 selostuksessa todetaan mm., että katukuvan yhtenäistämiseen on pyritty palauttamalla Aleksanterinkadun varren tonttien länsiraja alkuperäiselle paikalleen ja osoittamalla kaikilla tonteilla kadun puoleiseen rakennusalarajaan kiinni rakentaminen pakolliseksi. Myös Aleksanterinkatu 15:n ja 19:n kohdalla vanha tontin raja on aiemman rakennuskannan purkamisesta huolimatta säilytetty tai palautettu ennalleen. Tuomiokirkonkadun katualueen leveys on tutkittu ja todettu riittäväksi vuonna 2016 voimaan tulleessa Verkatehtaankadun ja Suvantokadun välistä katuosuutta koskeneessa asemakaavan muutoksessa nro Myös korttelin 186 korttelisuunnitelman ja keskustan liikenneverkon kehittämistä koskevien yleissuunnitelmien yhteydessä on todettu, ettei katualueen leventämiselle ole liikenteen järjestämisestä johtuvaa tarvetta. Valmisteluaineistosta saadun palautteen johdosta Tuomiokirkonkadun katualueen leveyttä kuitenkin kasvatettiin. Täydennysrakentaminen kaupungin ydinkeskustaan sijoittuvan korttelin sisällä tuottaa vääjäämättä muutoksia lähimpien naapureiden ympäristöön ja näkymiin. Oikeuskäytännön mukaan kaavan toteuttamisesta aiheutuva muutos maisemakuvaan ja sen mahdollinen vaikutus kiinteistön arvoon ei ole sellainen maanomistajan kannalta kohtuuton haitta, jota maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetaan. Uudisrakennuksen enimmäiskorkeuden määrittelyyn ovat vaikuttaneet mm. korttelirakenteesta, katutilan mittasuhteista, katu- ja pihatasojen korkeuseroista ja valaistusolosuhteista muodostuvat reunaehdot. Erityisesti kadunpuoleisten julkisivujen korkeutta rajoittavilla kaavamerkinnöillä on pyritty lopputulokseen, jossa rakennus sopeutuu katukuvaan eikä olennaisella tavalla heikennä viereisten rakennusten, kuten Tuomiokirkonkatu 23:n, asumisen olosuhteita. Kaavan toteutuessa näkymät lyhentyvät lähinnä kerrosten tasoilla sellaisissa huoneistoissa, joista nykytilanteessa avautuu näkymiä Tuomiokirkonkatu 38:n tai korttelin 186 yli etelän tai lännen suuntaan. Pelkällä näkymien muuttumisella ei merkittäviä haitallisia vaikutuksia katsota olevan. Nk. valokulmavaatimus (RakMk G1 ja YMa 1008/2017) täyttyy Tuomiokirkonkatu 23:n länsijulkisivulla muiden paitsi alimpien kerrosten osalta. Kaavamääräyksillä on pyritty lisäksi varmistamaan, ettei Tuomiokirkonkatu 38:n ja 40:n välisen rajan tuntumassa synny merkittävästi asumisen yksityisyyttä häiritseviä näkymiä. Kaavan toteutuessa Tuomiokirkonkatu 40:n katutason liiketilojen näkyvyys pohjoisen suuntaan tulee nykytilanteeseen verrattuna parantumaan.

5 5 Tiiviisti rakentuneessa ydinkeskustassa maanomistajia kannustetaan pohtimaan täydennysrakentamisen mahdollisuuksia ja vaikutuksia useampaa kuin yhtä tonttia koskevan hankesuunnittelun kautta. Kyttälän alueella monet taloyhtiöt ovat laatineet omia suunnitelmiaan lisä- ja täydennysrakentamisesta ja tilojen käyttötarkoitusten muutoksista. Lisäksi kaupunki on teettänyt oikeusvaikutuksettomia korttelisuunnitelmia, joissa määritellään tulevien kehittämistoimien laatutasoa ja reunaehtoja kokonaisuutena mm. rakentamisen vaihtoehtojen, sisäpihan käytön sekä yhteisten pysäköinti- ja huoltoratkaisujen osalta. Korttelisuunnitelmien laatiminen perustuu keskustan strategiseen osayleiskaavaan ja keskustan kehittämisohjelman tavoitteisiin, joita ovat mm. keskustan vetovoiman ja kilpailukyvyn edistäminen, viihtyisän ja elämyksellisen oleskelu- ja ostosympäristön tarjoaminen sekä keskustan kehittäminen monipuolisena asumisen ympäristönä. Korttelia 186 koskenut korttelisuunnitelma valmistui kesäkuussa 2017 ja kaavan 8564 ehdotus kuulutettiin nähtäville Nk. valokulmatarkastelun ja korttelin 186 korttelisuunnitelman perusteella lisärakentaminen todettiin mahdolliseksi myös korttelin muilla tonteilla esimerkiksi nykyisiä rakennuksia korottamalla tai laajentamalla, tai korvaamalla ne uudisrakennuksilla korttelisuunnitelmassa esitettyjä periaatteita mukaillen. Korttelissa 186 mahdollisina pidetyt muutokset ovat hyvin samankaltaisia muissakin korttelisuunnittelukohteissa esitettyjen kehittämistoimien kanssa. Jo valmistuneita tai parhaillaan tekeillä olevia keskustan korttelisuunnitelmia on yhteensä yhdeksän kappaletta, joista neljä koskee Kyttälän eteläosaa. Korttelisuunnitelmat eivät ole osapuolia sitovia, eikä nyt laaditulla asemakaavan muutoksella voida ohjata ko. kaava-alueen ulkopuolella tapahtuvaa rakentamista. Kaavamääräyksillä on tässä tapauksessa kuitenkin voitu huomioida mahdollisuus korttelin 186 muille tonteille johtavan ajoyhteyden (tonttiliittymän) järjestämiseen Tuomiokirkonkatu 38:n maanalaisten tilojen kautta. Tuomiokirkonkatu 23 ja 38 sijoittuvat eri kortteleihin, eikä näiden välisten yhteisjärjestelyiden tarkastelemiseen tai mahdollistamiseen ole kaavaprosessin aikana ilmennyt tarvetta. Voimassa olevista asemakaavoista poikkeavan rakentamisen tulee luonnollisesti perustua asemakaavan muutokseen, joita laaditaan kiinteistöjen omistajien aloitteesta. Tuomiokirkonkatu 23 ei ole hakenut kaavamuutosta, eikä kaupungin tiedossa ole, että yhtiö olisi tehnyt päätöksiä kaavamuutosta edellyttävään hankkeeseen ryhtymisestä. Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) voimaantulon myötä sekä asemakaavan sisältövaatimukset että rakennuksen kerrosalan laskennassa noudatettavat periaatteet muuttuivat. MRL:n sekä vuosina voimassa olleen rakennuslain aikaisen kerrosalan las-

6 6 kentatavan erot ovat merkittäviä mm. rakennusten alimpien kerrosten sekä kellarin ja ullakon tason tilojen osalta. Jos voimassa olevan asemakaavan mukainen kerrosala on jo kokonaan tai lähes kokonaan käytetty, MRL:n mukaisesti laskettu tonttitehokkuus muodostuu useilla tonteilla kaupungin rekisteritietoja merkittävästi korkeammaksi. Tämän vuoksi esimerkiksi Tuomiokirkonkatu 23:n ja 40:n toteutuneen tilanteen mukaisen kerrosalan ja tontin pinta-alan suhde ei ole suoraan verrattavissa nyt laaditun kaavaehdotuksen tonttitehokkuuteen. Voimassa olevan asemakaavan mukainen tehokkuusluku on Tuomiokirkonkatu 38:n tontilla noin e=4,21 ja kaavaehdotuksen mukainen tehokkuusluku noin e=4,48. Kyttälän eteläosan asuin- ja liikekortteleiden tonttitehokkuudet vaihtelevat kaupungin rekisteritietojen mukaan välillä e=2,25-6,54. Korttelin 186 korttelisuunnitelmassa Tuomiokirkonkatu 40:n tontille esitettiin lisärakentamista, joka kasvattaisi tehokkuusluvun nykyisestä noin e=4,09:stä noin e=4,8:aan. Aleksanterinkatu 33:n tontilla tehokkuusluvun voitiin ajatella kasvavan noin e=4,11:stä yli viiteen. Tuomiokirkonkatu 23:n pohjoispuolisessa korttelissa 188 on parhaillaan valmisteilla korttelisuunnitelma, jossa tutkitaan mm. Tuomiokirkonkatu 23:n nykytilannetta pitkälti vastaavien Tuomiokirkonkatu 21:n ja Rautatienkatu 22:n lisärakentamista. Näillä rekisteritietoihin perustuva tonttitehokkuus on noin e=3,34 ja korttelisuunnitelmassa tutkittavien lisärakentamisen vaihtoehtojen tehokkuudet selvästi nykytilannetta korkeampia. Siten lähiympäristöstä merkittävästi poikkeavasta rakentamisen tehokkuudesta ei kaavamuutoksen kohteena olevan Tuomiokirkonkatu 38:n tontin osalta voida puhua. Strategisen yleiskaavan maankäyttökartalla on osoitettu yleispiirteisesti alueiden käyttötarkoitus sekä lukuisia eri teemoihin liittyviä kehittämistavoitteita. Esimerkiksi tämä kohde sijoittuu keskustatoimintojen ja kävelypainotteisena kehitettävän hitaan liikkumisen alueelle sekä ydinkeskustan kehittämisvyöhykkeelle, jolla täydennysrakentamisen yhteydessä on lisättävä julkiseen oleskeluun soveltuvia tiloja ja kaupunkivihreää. Yleiskaavassa Tuomiokirkonkadulle osoitettu urbaani jalankulkuakseli ulottuu Satakunnankadun ja Sorinaukion väliselle katuosuudelle. Yleiskaava ei ota kantaa urbaanien jalankulkuakselien leveyteen vaan niiden sijaintiin. Yleiskaavan tavoitteiden toteutumisen kannalta olennaisempaa on, että jalankulkuakselien varrella tapahtuvissa muutoksissa tuetaan katuympäristön elävyyttä ja aktiivisuutta esimerkiksi varaamalla rakennusten maantasokerrokset liike- ja palvelutiloiksi. Asemakaavassa edellytetään, että Tuomiokirkonkadun puoleisille rakennusalan sivuille tulee sijoittaa liike-, toimisto- ja palvelutiloja rakennuksen kaduntasokerrokseen, mikä on yleiskaavan tavoitteen mukaista maantasokerrosten elävöittämistä. Asemakaavan määräyk-

7 7 sen johdosta nykyinen katutila muuttuu elävämmäksi, sillä Tuomiokirkonkatu 38:n nykyisen rakennuksen pääty näyttäytyy Sorinaukion suunnasta umpiseinänä ja myös kivijalka on Tuomiokirkonkadun puolella pääosin umpinainen. Yleiskaavan kaupunkivihreän lisäämistä koskevaa määräystä voidaan ydinkeskustan kehittämisvyöhykkeellä noudattaa mahdollisuuksien mukaan. Tuomiokirkonkatu 23:n ja 38:n kohdalla ei ole olemassa olevaa katupuustoa, eikä sitä oltu myöskään poistuvassa asemakaavassa toteutettavaksi edellytetty. Yksityiskohtaisemmin katutilan käyttöä tutkitaan asemakaavaa seuraavassa katusuunnitelmassa. Asemakaavaa muutettaessa voidaan esittää olevista kiinteistörajoista, poistuvasta asemakaavasta tai erillisenä laadituista tonttijaoista poikkeavia ratkaisuja. Kaavan vaikutusten arvioinnissa todetaan mm., että asemakaavan tavoitteiden mukainen rakentaminen on yleiskaavan kokonaisrakenteen tarkoittamaa alueidenkäyttöä, joka tukeutuu olemassa olevaan tiiviiseen yhdyskunta- ja kaupunkirakenteeseen ja nivoutuu Tampereen kaupungin ja kaupunkiseudun kehittämislinjauksiin. Kaavan toteutuminen aktivoi ja laajentaa nykyistä katutilaa. Muina elinympäristön laatua ja asumisen olosuhteita parantavia vaikutuksia ovat mm. pihatilan laadun kehittyminen sekä asunto- ja palvelutarjonnan monipuolistuminen. Ympäristön laadulle asetettuja tavoitteita ovat mm. toteutuksen korkea laatutaso sekä uudisrakennuksen yhdistyminen visuaalisesti ja toiminnallisesti korttelikokonaisuuteen. Kaavan toteutuminen edistää Tuomiokirkonkadun kehittämistä keskustan strategisen osayleiskaavan ja ko. katuosuudella voimassa olevan asemakaavan tavoitteiden mukaiseksi kävelypainotteiseksi kaduksi. Oikeudenkäyntikulut Hallintolainkäyttölain mukaan asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Harkittaessa julkisen asianosaisen korvausvelvollisuutta on otettava erityisesti huomioon, onko oikeudenkäynti aiheutunut viranomaisen virheestä. Kaupunginhallitus katsoo, että ei ole kohtuutonta, että valittaja pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Oikeudenkäynti ei ole aiheutunut viranomaisen virheestä. Päätöksen nähtäville asettaminen Kaupunginvaltuuston päätös on asetettu nähtäville yleiseen tietoverkkoon

8 8 Tampere TAMPEREEN KAUPUNGINHALLITUS