Helsingin hallinto-oikeus Päätös Radanrakentajantie 5 12/0510/2 00520 HELSINKI Puhelin 029 56 42000 31.5.2012 Diaarinumero Faksi 029 56 42079 00565/11/2299 Sähköposti helsinki.hao@oikeus.fi 1 (5) Asia Valittaja Kunnallisvalitus Asunto Oy Kauniaisten Puutarhatie 11, Kauniainen Päätös, josta valitetaan Kauniaisten kaupunginhallitus 15.11.2010 279 K a u n i a i n e n Kv & Kh 3ran"<t H a Stf & S t s ap, - 4-06- 2012 Kauniaisten kaupunginhallitus oli 6.10.2010 päättänyt ( 232), ettei kaupunki suostu Asunto Oy Kauniaisten Puutarhatie 11:n (jäljempänä Asunto Oy) anomukseen kauppakirjan 8.10.2007 mukaiseen rakentamisvelvoitteeseen liittyvän määräajan pidentämiseen. Kaupunginhallitus oli lisäksi päättänyt, että kaupunki perii yhtiöltä sopimuksen mukaisen sopimussakon 231 000 euroa. Valituksessa esitetyt vaatimukset Kaupunginhallitus on 15.11.2010 hylännyt Asunto Oy:n / Skanska Talonrakennus Oy:n oikaisuvaatimuksen 6.10.2010 tehdystä päätöksestä. Päätös ja määrätty sopimussakko on kumottava ja asia on palautettava kaupunginhallitukselle uudelleen käsiteltäväksi. Asunto Oy varaa oikeuden myöhemmin esittää vaatimuksen Kauniaisten kaupungin velvoittamisesta korvaamaan Asunto Oy:n oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen. Päätös on kuntalain 90 :n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla lainvastainen. Kaupunginhallituksen päätös on virheellinen, päätökselle ei ole hyväksyttäviä perusteita ja kaupunginhallitus on käyttänyt väärin harkintavaltaansa tehdessään päätöksen ilmoittamillaan perusteilla. Päätös ei ole myöskään hallinnossa noudatettavien kohtuullisuus- ja tarkoituksenmukaisuusperiaatteiden mukainen ja se rikkoo valittajalla oikeudenkäyntijärjestyksen perusteella olevia oikeutettuja odotuksia. Päätös on myös puutteellisesti perusteltuja se johtaa Asunto Oy:n kannalta epäoikeudenmukaiseen lopputulokseen. Asunto Oy:n osakkeet omistavan Skanska Talonrakennus Oy:n (entinen Skanska Kodit Oy) toiminta ei ole ollut rakennusvelvoitteessa määriteltynä rakennusaikana pääasiallinen syy kohteen rakentamisen lykkääntymiselle, minkä vuoksi rakennusvelvoitteen määräajan pidentämättä jättäminen ja sopimussakon maksuunpano voidaankin nähdä rangaistusluontoisena toimenpiteenä, jota ei voida pitää kohtuullisena eikä tarkoituksenmukaisena ratkaisuna asiassa. Skanska Kodit Oy teki ostotarjouksen tontista jo 28.2.2006. Varsinainen kauppa tehtiin vasta 8.10.2007 tontilla suoritetun liito-oravaselvityksen valmistuttua, mikä osaltaan viivästytti hanketta ja siirsi rakentamisen aloittamista epäedullisempaan ajankohtaan. Asunto Oy sitoutui rakentamaan tontille koko asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden viimeistään kolmen vuoden kuluessa
2 (5) Asian käsittely ja selvittäminen kaupantekohetkestä eli 8.10.2010 mennessä. Samassa kauppakirjaehdossa sovittiin myyjän voivan hakemuksesta pidentää rakennusaikaa. Rakentamisvelvollisuuden laiminlyönnin varalta kauppakirjassa sovittiin myyjälle suoritettavasta sopimussakosta, mutta myös siitä, että myyjä voi vapauttaa Asunto Oy:n sopimussakkojen suorittamisesta joko kokonaan tai osittain. Tonttikaupan jälkeen kohteen suunnittelu vietiin loppuun ja haettiin rakennuslupa. Kohteen markkinoinnin aloitus eteni kaupan jälkeen suunnitellusti alkaen keväällä 2008. Lähes samanaikaisesti alkoi rakennusalalle ongelmia aiheuttanut taantuma johtaen siihen, että kiinnostus asuntoihin jäi niin pieneksi, ettei kohteen rakentamista voitu aloittaa. Asunto Oy on 23.8.2010 hakenut Kauniaisten kaupungilta rakennusvelvoitteen lykkäämistä 30.6.2012 asti, mihin kaupunki ei ole suostunut. Kaupunki on lisäksi päättänyt periä Asunto Oy:ltä sopimussakon. Sopimuksen rakentamisvelvoitetta koskevia ehtoja tulee kokonaisuutena tarkastellen tulkita siten, etteivät ne automaattisesti johda sopimussakon perimiseen, vaan rakentamisvelvoitteeseen itsessään sisältyy laaja poikkeusmahdollisuus. Rakentamisalalla on hyvin yleistä, että rakentamisvelvoitteiden pidentämisiä haetaan ja myönnetään. Kaupunginhallituksen päätöksensä perusteluna mainitsemasta, rakentamisvelvoitetta ja sopimussakkoa toisessa asiassa koskevan päätöksen osalta ei ole esitetty mitään tarkempia selvityksiä itse hankkeesta, jotta sen verrannollisuutta Asunto Oy:n tilanteeseen olisi mahdollista arvioida. On pikemminkin poikkeuksellista, että kaupunginhallitus on kahdessa lähes peräkkäisessä tapauksessa jättänyt pidentämättä rakentamisvelvoitteen määräaikaa ja määrännyt sopimussakon. Kaksi tapausta ei vielä osoita kohtelun olevan tasapuolista eri rakennusyrityksille. Rakentamisvelvoitetta on käytetty kaupungin asunto-ohjelman toteuttamisvälineenä. Kaupan kohteen toteuttaminen rakentamisvelvoitteen mukaisessa aikataulussa ei kuitenkaan olisi parantanut kaupungin lapsiperheiden asuntotilannetta, sillä kiinnostusta asuntoihin ei löytynyt. Sopimussakon määrääminen ei siten ole tarkoituksenmukaista. Asunto Oy on joka tapauksessa ryhtynyt normaaleihin toimenpiteisiin kohteen toteuttamiseksi rakentamisvelvoitteen mukaisena, mutta taantuma katkaisi toteuttamisen suunnitellulla tavalla ja esti osaltaan rakentamisvelvoitteen täyttämisen määräajassa. Asunto Oy:llä on ollut oikeus luottaa siihen, että kauppakirjaan otettuja ehtoja lykkäämisestä ja sopimussakosta käytetään perustellusta syystä. Asunto Oy:llä on ollut oikeus luottaa myös siihen, ettei myyjän suhtautuminen rakennusvelvoitteeseen ja sen tarkoitukseen muutu kauppakirjan ehtojen vaikutusten aikana. Kauniaisten kaupunginhallitus on antanut lausunnon. Asunto Oy on antanut vastaselityksen.
3 (5) Hallinto-oikeuden ratkaisu Perustelut Hallinto-oikeus ei tutki valitusta siltä osin kuin siinä on kysymys siitä, onko kaupunginhallituksen päätös olla pidentämättä rakentamisvelvoitteen määräaikaa ja periä sopimussakkoa päätöksessä mainitun kauppakirjan 8.10.2007 mukaista. Hallinto-oikeus hylkää valituksen muilta osin. Tutkimatta jätetyiltä osin Hallintolainkäytön järjestyksessä voidaan tutkia vain julkisoikeudelliseen oikeussuhteeseen liittyvä asia. Nyt kysymyksessä olevaan kauppaan eli yksityisoikeudelliseen sopimukseen perustuvan sopimussakon perimistä tai muutakaan sopimusehtoa koskevaa riitaa ei voida ratkaista hallintolainkäytön järjestyksessä, eikä siihen liittyvien riitaisuuksien tutkiminen siten kuulu hallinto-oikeuden toimivaltaan. Tutkituilta osin Kuntalain 90 :n 2 momentin mukaan valituksen saa tehdä sillä perusteella, että: 1) päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä; 2) päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa; tai 3) päätös on muuten lainvastainen. Hallinto-oikeus on kunnallisvalituksena tutkinut Asunto Oy:n esittämät luottamuksensuojan sivuuttamista sekä epätasapuolista kohtelua koskevat valitusperusteet siitä, onko kunnallisessa päätöksenteossa tässä yhteydessä käytetty harkintavaltaa muuhun tarkoitukseen kuin se lain mukaan on ollut käytettävissä, ja onko päätös lainvastainen. Kaupunginhallituksen päätöspöytäkirjasta 6.10.2010 232 ilmenee, että Asunto Oy:n hakemusta rakentamisvelvoitteen määräajan pidentämisestä yhdyskuntalautakunnassa 21.9.2010 146 käsiteltäessä on muun ohella todettu, että puheena olevan pientalotontin (rakennusoikeus 1 125 k-m2, enintään 12 asuntoa) luovutushanke on sisältynyt kaupungin v. 2002-2006 asunto-ohjelmaan. Asunto-ohjelman v. 2008-2011 toimenpideosiossa on todettu, että tontille rakennetaan 10 pientaloasuntoa vuonna 2009. Kaupunki pitää tärkeänä, että asunto-ohjelman mukainen asuntotarjonta lapsiperheille toteutuu tavoitteiden mukaisesti. Kaupunginhallitus on edelleen perustellut valituksenalaista päätöstään puheena olevan kaupan ehdoilla katsoen, että rakentamiselle asetettu aika on ollut kohtuullinen ja että rakennusyhtiöllä on ollut riittävästi aikaa tarvittaessa muuttaa rakennussuunnitelmia hakemalla uutta rakennuslupaa. Kaupunginhallitus on valituksenalaisessa päätöksessään todennut myös, että se on 1.9.2010 päättänyt eräässä toisessa tapauksessa olla myöntämättä määräajan pidennystä liikekeskustan maankäyttösopimuksen rakentamisvelvoitteeseen ja päättänyt periä sopimussakon, vaikka rakentamisvelvoite kyseisessä kohteessa on ollut osittain toteutettu.
4 (5) Kaupunginhallitus on kaupungin edun valvojana voinut lähtökohtaisesti harkintansa mukaan päättää kaupungin kannasta Asunto Oy:n ja kaupungin väliseen sopimukseen perustuvassa asiassa. Asunto Oy:llä ei voida katsoa olleen aihetta sellaisiin oikeutettuihin odotuksiin, joiden perusteella kaupungin asiassa ottama kanta merkitsisi niin sanotun luottamuksensuojaperiaatteen loukkaamista. Kaupunginhallituksen päätöksestä ilmenee, millä perusteilla päätös on tehty. Päätös ei siten ole puutteellisesti perusteltu. Kun otetaan huomioon yhdyskuntalautakunnan päätöspöytäkirjasta 146 ilmenevät kaupungin asuntoohjelman tavoitteisiin liittyvät seikat ja kaupunginhallituksen päätöksessä todetut perustelut, kaupunginhallitus ei ole käyttänyt harkintavaltaansa asiassa muuhun kuin se on tarkoitettu. Kaupunginhallituksen ei voida Asunto Oy:n esittämällä perusteella katsoa menetelleen sitä kohtaan epätasapuolisesti. Kaupunginhallitus ei ole valituksessa esitetyillä perusteilla ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös ole virheellisessä järjestyksessä syntynyt tai muutenkaan lainvastainen. Kunnallisvalitusta ei voi tehdä tarkoituksenmukaisuusperusteella. Hallintooikeudella ei siten ole toimivaltaa arvioida sitä, olisiko toisenlainen ratkaisu ollut kohtuullisempi tai tarkoituksenmukaisempi. Sovelletut oikeusohjeet Perusteluissa mainitut ja Kuntalaki 90 1 mom ja 100 Hallintolainkäyttölaki 51 2 mom Hallinto-oikeuslaki 3 Hallintolaki 45 Muutoksenhaku Hallinto-oikeuden kokoonpano Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla korkeimpaan hallintooikeuteen. Valitusosoitus on liitteenä (kunnallisvalitus). Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Anja Sahla, Ilkka Hartikainen (t) ja Monica Gullans. Esittelijä Minna Ruuskanen
5 (5) Jakelu Päätös Jäljennös Asunto Oy Kauniaisten Puutarhatie 11 Asiamies : Lakimies Nina Pohjola saantitodistuksin Skanska Oy / konsernihallinto / lakiasiat PL 114, 00101 HELSINKI (tiedote oikeudenkäyntimaksusta) Kauniaisten kaupunginhallitus Päätöksen kuuluttamisen osalta on otettava huomioon, mitä kuntalain 97 :ssä säädetään Helsingin hallinto-oikeuden kirjaamo H E R