MITEN LUEN TILINPÄÄTÖSTÄ Oulu 2.3.2016 Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys Pekka Luoto, toiminnanjohtaja, KTM Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1
Asunto-osakeyhtiölaki 10 luku Kirjanpitolaki, (muuttunut 2016, ei koske vuoden 2015 tilinpäätöstä) Kirjanpitoasetus Kilan yleisohje 7.12. 2010 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 2
Asiakirjojen säilytys Vähintään 10 vuotta (tilikauden päättymisestä lukien): Päivä- ja pääkirja, tililuettelo Tasekirja, tase-erittelyt Vuokrankantokirja Tililuettelo (käyttöaikaa koskevin merkinnöin) Kirjaussuunnitelma Koneellisen kirjanpidon menetelmäkuvaus Jälkilaskelmat Hankelaskelmat Vähintään 6 vuotta (tilikauden päättymisestä lukien): Tositteet kirjausjärjestyksessä Liiketapahtumia koskeva kirjeenvaihto, mm. sopimukset, tarjoukset, tilausvahvistukset viranomaisten päätökset, tarkastuspöytäkirjat, luvat oikeusasiakirjat, kiinnitysasiakirjat Hallituksen velvollisuus tarkistaa, että asiakirjojen säilytys on järjestetty Jatkuvasti: Asunto-osakeyhtiön yhtiö- ja hallitusten kokouspöytäkirjat on säilytettävä luotettavalla tavalla ja jatkuvasti. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 3
Kirjanpito Kaikki yritykset ja taloyhtiöt ovat kirjanpitovelvollisia Kirjanpidossa yhtiön euromääräiset tapahtumat kirjataan kirjanpitoon KIRJANPITO ANTAA OIKEAT JA RIITTÄVÄT TIEDOT KIRJANPITOVELVOLLISEN TOIMINNAN TULOKSESTA JA TALOUDELLISESTA ASEMASTA, eli Kirjanpito tekee selkoa yhtiön/ yrityksen rahoista ja muusta omaisuudesta tuloista ja menoista Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 4
Tilinpäätös Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 5
Tilinpäätöksen tarkoitus Tilinpäätös on eräänlainen hallituksen raportti omistajille, verottajalle ja muille sidosryhmille Tilinpäätöksen allekirjoittavat päätösvaltainen hallitus ja isännöitsijä Tilinpäätös antaa kuvan yhtiön tilikauden tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Laaditaan tilikausittain Tilinpäätös on laadittava 4 kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä Yhtiökokouksen on vahvistettava tilinpäätös 6 kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 6
Mitä asunto-osakeyhtiön tilinpäätös käsittää? Toimintakertomus antaa tarkempaa tietoa tilinpäätöksestä, yhtiöstä ja sen toiminnasta. Tuloslaskelma kuvaa tuloksen muodostumista Tuotot kulut = tilikauden voitto/ tappio Tase kuvaa tilinpäätöspäivän taloudellista asemaa (esim. mitä yhtiö omistaa ja miten omistus jakaantuu oman ja vieraan rahoituksen suhteen, onko yhtiö velkainen) Taseen perusteella siirrytään uuteen tilikauteen Tuloslaskelman ja taseen liitetiedot selventävät tulosta ja tasetta Vastikelaskelmat (Rahoituslaskelma) antaa tiedon perityistä vastikkeista ja niiden käytöstä Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 7
Tasekirja Tilinpäätös Toimintakertomus Luettelo kirjanpitokirjoista ja tositteiden lajeista sekä tieto niiden säilytystavoista Kirjoitettava sidottuun tai välittömästi tilinpäätöksen valmistumisen jälkeen sidottavaan tasekirjaan, jonka sivut tai aukeamat on numeroitava Tasekirja aina paperimuodossa (Ei 2016 lähtien ) Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 8
Mitä tuloslaskelma kertoo? Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 9
Tuloslaskelma Tuotot - Kulut Voitto Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 10
Mitä tase kertoo? Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 11
TASE, periaate Vastaavaa Lueteltu mitä yhtiö omistaa (voidaan realisoida eli muuttaa rahaksi) Vastattavaa Kertoo omistetaanko omaisuus omalla vai vieraalla(velka)rahalla Pysyvät vastaavat Tontti Rakennukset Koneet ja kalusto Sijoitukset Vaihtuvat vastaavat Saamiset Pankkitilit, rahat Oma pääoma Osakepääoma Rahastot Edellisten tilikausien voitot Tilikauden voitto Vieraspääoma Pankkilainat Ostovelat siirtovelat Vastaavan puolen omaisuus voidaan realisoida rahaksi myymällä Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Taseen loppusummat samat Esimerkki Oma pääoma 1 100000 Vieras pääoma 700000 Taseen loppusumma 1 800 000 Omavaraisuusaste 1100000/1800000= 61% Tarkoittaa sitä, että tässä tapauksessa 61 % yhtiön omaisuudesta (vastaava) on rahoitettu omalla pääomalla, loput vieraalla. 12
TASE Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 13
Mikä on toimintakertomus, mitä se kertoo? Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 14
Toimintakertomus Asunto-osakeyhtiöissä pakollinen Sisällöstä määrätään laissa ja muissa säädöksissä (Kilan yleisohje 7.12. 2010) Parantaa riittävän tiedon antamista yhtiön tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Kohdistuu pääasiassa tuloslaskelmaan ja taseeseen Muita tietoja annetaan, jos ne edesauttavat riittävän kuvan saamista tuloksesta ja yhtiön taloudellisesta asemasta. Tiedot pitää voida todentaa esimerkiksi tilintarkastuksessa Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 15
Toimintakertomus Tiedot yhtiövastikkeiden käytöstä ja hankelaskelmat Eri perusteilla kerätyt vastikkeet ja niiden tuotot (esim. hoito- ja pääomavastike, vesimaksu) Hankelaskelmat Tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä panttikirjoista Tiedot olennaisista tapahtumista tilikaudella ja sen jälkeen Tiedot talousarvion toteutumisesta ja olennaisista poikkeamista Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä Hallituksen esitys voittoa koskeviksi toimenpiteiksi Tiedot omista osakkeista Muut vapaaehtoiset tiedot Huom. Toimintakertomus ei ole mikään historiikki. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 16
Toimintakertomuksen yleiset tiedot Perustiedot yhtiöstä ja kiinteistöstä Hallintoasiat Kiinteistöhuolto ja pelastusorganisaatio Kulutustiedot Vakuutukset Hallintaan otetut huoneistot Kiinteistön ylläpitokorjaukset Osakesiirrot Palkat Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 17
Esimerkki toimintakertomuksesta Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 18
PERUSTIEDOT YHTIÖSTÄ JA KIINTEISTÖSTÄ Kunta Kaup.osa/Kortteli/Tontti: Oulu Maikkula1/1 Kaup.rek.n:ro/y-tunnus: 000.000/0123456-7 Osoite: Tontti ja sen hallintaperuste: Mallikatu 1 A-D, 90110 Oulu 2000 m 2 /oma Rakennus, lukumäärä, tilavuus: kerrostalo, 1 kpl, 16500 m3, Talon valmistumisvuosi 1939 TV-järjestelmä: kaapeli-tv Osakashallinnassa olevat huoneistot: yhteensä 88 kpl, 4550 m 2 - asunnot 80 kpl, 4.000 m 2 - liiketilat 7 kpl, 500 m 2 - varastot 1 kpl, 50 m 2 Yhteensä: 88 kpl 4.550 m 2 Osakkeita kpl 4550 kpl Yhtiön hallinnassa olevat tilat - autotalli- ja autohallipaikat 25 kpl lämpimiä (rakennuksen pohjakerroksessa) - pihalla sähköpistokepaikat 7 kpl Vastikeperusteet: -hoito- ja korjausvastikkeet /m 2 -pääomavastike /m 2 -vesimaksut ennakkomaksu /hlö/kk, joka tasataan kylmä- ja lämminvesimittarien osoittaman kulutuksen mukaan kerran vuodessa Asukasmäärä 31.12.2014 90 hlöä Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 19
Yhtiökokoukset HALLINTOASIAT Varsinainen yhtiökokous pidettiin 24.5.2015. Kokouksessa oli edustettuna 2449 osaketta ja ääntä. Kokouksessa käsiteltiin ja tehtiin päätökset yhtiöjärjestyksen 15 määräämien asioiden lisäksi julkisivukorjaustyön tekemisestä ja sen rahoittamisesta, josta on tarkempi selvitys kohdassa 1. Selvitys julkisivukorjaustyöstä ja sen kustannuksista on esitetty tarkemmin toimintakertomuksen hankelaskelmassa. Hallitus Hallitus kokoontui tilikauden aikana 4 kertaa. Hallituksen jäseninä ovat toimineet: 1.1.-24.5.2015 24.5.2015 alkaen -puheenjohtaja Matti Mallikas -jäsen Tytti Terävä -jäsen Hannes Leppä -jäsen Raimo Ripeä Tilintarkastajat -Matti Mallikas, pj. -Tytti Terävä, jäsen -Ujas Uimonen, jäsen -Vilma Varakas, jäsen Tilintarkastajana on toiminut Tilintarkastusyhteisö Y&Ö, nimettynä vastuunalaisena tilintarkastajana Tuovi Tarkka, KHT ja tilintarkastusyhteisön nimeämänä Lauri Laskin, HTM. Isännöinti Yhtiön isännöintitehtävät on hoitanut Kiinteistöliitto Isännöintipalvelu Pohjois-Suomi Ajantasa OY ja nimettynä isännöitsijänä on toiminut toimitusjohtaja Taito Taitava. 20
KIINTEISTÖHUOLTO JA PELASTUSORGANISAATIO Kiinteistönhuolto ja siivous Yhtiön huolto- ja siivoustehtävät on hoitanut Kiinteistönhuolto Herätys Oy. Pelastushenkilöstö: Turvallisuuspäällikkö: Tuovi Suoja Turvallisuuspäällikön apulainen: Teuvo Varoitin Suojanhoitaja: Keijo Puhallin Suojanhoitajan apulainen: ei ole valittu KULUTUSTIEDOT (V=17700 m3) Huomio muutoksiin! L Ä M P Ö kwh/m3 VESI VESI SÄHKÖ SÄHKÖ kulutus sääkorjattu l/henkilö/ kwh Vuosi Mwh lämpöindeksi m3 vrk kwh/m3 2015 806 51,0 4353 130 39800 2,4 2014 796 51,03 4236 129 42075 2,5 2013 762 48,88 4251 129 42624 2,5 2012 775 50,45 4353 132 40341 2,4 Kiinteistölle laadittu 10-vuoden energiatodistus 15.12.2009, jonka mukainen ET-luokka on C ja energiankulutus 151 kwh/brm2/v. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 21
Lämpöindeksi Kulutus rakennuskuutiota kohden eli (kwh/m 3 ) Lämmön kulutus korjataan vastaamaan keskimääräistä lämmitystarvetta Esim. Lämmitysenergia 806 MWh Lämmin vesi 1200 m 3 Lämmitystarve, pitkänajan keskiarvo 5056 Lämmitystarveluku 2015 4119 Rakennustilavuus 17700 m 3 Veden lämmitysenergia (Yksi vesikuutio tarvitsee lämmitysenergiaa 58 kwh) Lämpöindeksi = 5056/4119*(806000-58*1200) 17700 m 3 Normeeraus = 51,0 kwh/rakennuskuutio Jos lämmitysjärjestelmä on kunnossa ja säädöt ovat samoja, vuosittaiset erot pitää olla pieniä Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 22
VAKUUTUKSET Yhtiöllä on kiinteistön täysarvovakuutus (voimassa 31.5.2016 saakka) LähiTapiola -yhtiössä. HALLINTAANOTETUT HUONEISTOT Asuinhuoneisto nro A 4 on otettu yhtiön hallintaan (päätetty yhtiökokouksessa 15.2.2015) maksamattomien vastikkeiden takia kolmeksi vuodeksi. Huoneisto on vuokrattu. Yhtiön saatavat huoneistolta A 4 ovat 31.12.2015 7.802,12. KIINTEISTÖN YLLÄPITOKORJAUKSET Tilikauden aikana kiinteistön normaalit ylläpitokorjauskustannukset olivat yhteensä 45.000,00, jotka alittivat talousarviossa varatun 48.800,00 :n kustannusarvion 3.800,00 :lla. Merkittävin kustannusalitus oli LVI-korjauksissa 2.800,00. Suurimmat kustannukset aiheutuivat rakennuksen korjaus- ja huoltokustannuksista 18.100,00 ja LVI-korjauksista 13.200,00. OSAKESIIRROT Tilikauden aikana rekisteröitiin seuraavien huoneistojen hallintaa oikeuttavien osakkeiden omistajanvaihdokset: A1, B 26, C 45, D 87 PALKAT Tilikauden aikana maksetut palkat ovat seuraavat: Tilintarkastaja (asukas) 385,00 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 23
TIEDOT YHTIÖVASTIKKEIDEN KÄYTÖSTÄ JA HANKELASKELMAT Yhtiön vastikeperusteet määräytyvät yhtiöjärjestyksen 5 :n mukaan seuraavasti: hoitovastike /huoneistoala pääomavastike /osakemäärä kylmä- ja lämminvesimaksu mittarien osoittaman kulutuksen mukaan Eri perusteilla kerätyt vastikkeet ja niiden tuotot: Hoitovastike, maksavia 4550 m2 1.1.-31.5.2015 2,50 /m2/kk 1.6.-31.12.2015 2,60 /m2/kk Yhteensä 139.685,00 /v Pääomavastike 1 (LVI-korjaus) laina-aika 15 v nostettu 1.6.2010 1.1.-31.12.2015 1500 os. 1,00 /os/kk Yhteensä 18.000,00 /v Pääomavastike 2 (pihankorjaus) laina-aika 15v, nostettu 15.7.2011 1.1.-31.5.2015 1000 os 1,32 /os/kk 1.6. 31.12.2015 950 os 1,32 /os/kk Yhteensä 15.378,00 /v Pääomavastike 3 (julkisivukorjaus) laina-aika 10 v, nostettu 15.9.2014 1.9.-31.12.2015 2000 os 1,00 /os/kk Yhteensä 8.000,00 /v Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 24
Selvitys eri vastikkeiden käytöstä ja riittävyydestä on esitetty toimintakertomuksen liitteenä olevissa vastikerahoituslaskelmissa. Vastikerahoituslaskelmissa on selvitys pääomavastikkeiden lainojen määristä, lainaehdoista ja lainaosuuksista osaketta kohti 31.12.2014. Vesimaksuennakot: 1.1.-31.12.2014 18,00 /hlö/kk (maksut tasattu kylmä- ja lämminvesimittarien osoittaman kulutuksen mukaan) Päätetyt yksikköhinnat: kylmä vesi 3,45 /m3, lämmin vesi 6,36 /m3 Tuotot vesimaksuista 19.240,00 Kustannukset: vesi- ja jätevesi - 8.740,00 perusmaksu - 1.450,00 20 010,23 veden lämmitys - 9.820,23-770,30 (Vesimaksulaskelma voidaan esittää myös toisin. Lasketaan paljonko yksi kuutio lämmintä vettä on tullut maksamaan siis vesi + lämmitys) Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 25
Hankelaskelmat Hankerahoituslaskelmalla tarkoitetaan yhtiön teettämään rakentamis-, uudistus- tai kunnossapitohankkeeseen liittyvien menojen ja rahoituksen selvittämistä erillisellä laskelmalla Miten rahoitettu Paljonko maksanut Onko rahoitus riittänyt? Paljonko on yli- tai alijäämä? Esimerkkinä julkisivuremontti, joka on aloitettu 2015 ja jatkuu vuoden 2016 puolelle Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 26
Hankerahoituslaskelmat Julkisivukorjaushankkeen hankelaskelma vuosille 2015-2016 Hankemenot Urakka A 1.550.000,00 Lisätyövaraus 150.000,00 Suunnittelu, valvonta 70.000,00 Hankemenot yhteensä 1.770.000,00 Hankerahoitus Ennakkovastikkeet 300.000,00 Hankeosuussuoritukset 700.000,00 Lainat 620.000,00 Avustukset 150.000,00 Hankerahoitustulot yhteensä 1.770.000,00 Selvitys (toteutunut) julkisivukorjaushankkeesta ja sen rahoitustilasta 31.12.2015 Hanke kesken ja sen julkisivu- ja parvekekorjaustyöt tehdään vuoden 2016 puolella ja niiden valmistumisaika on urakkasopimuksen mukaisesti 15.7.2016. Urakasta on valmistunut seuraavat osaurakat, joista on aiheutunut seuraavat kustannukset: Kustannusten rahoitus: - Ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen 672.000,00 - Lisätyöt 13.000,00 - Valvonta 16.500,00 Yhteensä: 701.500,00 (39,6 % - Ennakkovastikkeet 200.000,00 Hankerahoituksen ylijäämä 31.12.2015 - Hankeosuussuoritukset 350.000,00 - Lainat 200.000,00 Yhteensä 750.000,00 Suunniteltu rahoitus 750 000-701 500 = 48 500 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Toteutunut rahoitus 2014 27
TIEDOT PYSYVISTÄ RASITTEISTA JA KIINNITYKSISTÄ Panttikirjat ja niiden kiinnitykset: Yhtiön rakennuksiin ja tonttiin on otettu yhteensä 2.300.000,00 :n panttikirjakiinnitykset. Panttikirjoja on pantattu nostettujen korjauslainojen vakuudeksi lainanantajapankkeihin yhteensä 1.500.000,00. Yhtiön omassa hallussa on 800.000,00 :n panttikirjat. Tarkka selvitys panttikirjoista ja niiden panttauksista on liitetiedoissa. Putkirasite: Yhtiön tontilla on pysyvä putkirasite As. Oy Naapurin kaukolämmön liittymisputkesta. Autopaikat Naapuri as oy:llä on oikeus kahteen yhtiön autopaikkaan Oikeudenkäynti Urakoitsija X vaatii haastehakemuksella urakkasopimuksen rikkomisen vuoksi y euron vahingonkorvausta TIEDOT OLENNAISISTA TAPAHTUMSTA TILIKAUDELLA JA SEN JÄLKEEN Yhtiössä on tehty huoneistojen rakennetarkastus 15.1.2015 naapuritontilla tapahtuneiden räjäytystöiden mahdollisten vaurioiden selvittämiseksi. Tarkastuksessa ei havaittu syntyneitä vaurioita kiinteistön rakenteissa. Tilikauden jälkeen vakava vesivahinko huoneistossa A2. Korjaukset meneillään. TIEDOT TALOUSARVION TOTEUTUMISESTA JA OLENNAISISTA POIKKEAMISTA Yhtiön tilikauden toteutuneet lämmityskustannukset olivat 65.000,00, jotka ylittivät talousarviossa arvioidut kustannukset 14.000,00 :lla. Syynä ylitykseen olivat lämmön hinnan nousu 1.7.2015 ja keskimääräistä 10,1 % kylmemmän vuoden takia arvioitua korkeampi energiankulutus. Muilta osin tilikauden tuotot ja kustannukset eivät poikenneet olennaisesti arvioiduista. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 28
ARVIO TODENNÄKÖISESTÄ TULEVASTA KEHITYKSESTÄ Kuluvan tilikauden aikana valmistuu kiinteistön julkisivukorjaus. Yhtiössä on viimeisen viiden vuoden aikana tehty LVIS- ja piha-alueiden peruskorjaustyöt. Tulevien viiden vuoden aikana ei yhtiössä oleteta olevan tarvetta tehdä suuria ja kustannuksiltaan merkittäviä korjaustöitä. HALLITUKSEN ESITYS VOITTOA KOSKEVIKSI TOIMENPITEIKSI Yhtiön tilikauden tulos on voittoa 12.200,10. Hallitus esittää, että tilikauden voitto siirretään tilille voitto/tappio edellisiltä tilikausilta (ja että osinkoa ei jaeta) SELVITYS OMISTA OSAKKEISTA Yhtiö on lunastanut vuonna 2013 osakkeet 1-60, jotka oikeuttavat huoneiston 1 A, jonka huoneistotyyppi on 2h+kk+p, hallintaan 62.000,00 :lla. Osakehuoneisto on vuokrattu. Yhtiö saa vuokratuloa 7.800,00 /v:ssa. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 29
Esimerkki talousarvion toteutumisesta (Ei liity edelliseen toimintakertomukseen) Näihin kerrottava syy Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Isoihin poikkeamisiin kerrottava syy toimintakertomuksessa 30
lausunto siitä: 1) antavatko tilinpäätös ja toimintakertomus noudatetun tilinpäätössäännöstön mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot yhteisön tai säätiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta; sekä 2) ovatko tilikauden toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ristiriidattomia. Onko hallituksen jäsen tai isännöitsijä 1)syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhteisöä tai säätiötä kohtaan; tai 2) rikkonut yhteisöä koskevaa lakia taikka yhteisön yhtiöjärjestystä, yhtiösopimusta tai sääntöjä. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 31
Termistöä Menot Suurin piirtein sama kuin maksu Esimerkiksi maksu hissin hankinnasta Tuloslaskelmassa ei menoja vaan kuluja Kulut Tilikaudelle kohdistuva osa menosta, esim. poisto. Tuloslaskelmassa vain kuluja Tulo Yhtiölle tuleva rahansaanti Tuotto Tilikaudelle kuuluvia tuloja Esim. tilikaudelle jaksotettu tulo tai tulon osa Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 32
Tuloksenjärjestelykeinoja Lainsäädäntö mahdollistaa järjestellä tulosta yhtiölle sopivaksi Liittyy yleensä veroseuraamusten minimointiin Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 33
Tuloksenjärjestelykeinot Aktivointi Poistot Rahastointi Varaukset Vahvistettujen tappioiden käyttö Yhtiökokous voi päättää, että esimerkiksi joulukuun vastiketta ei peritä Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 34
Aktivointi Tuloslaskelmaan vaan ne menot ja tulot, jotka kuuluvat ko. tilikaudelle! Meno, josta saadaan pitkäaikaista hyötyä (tuloa), siirretään taseen vastaava- puolelle, josta se (kulutetaan ja) poistetaan vaikutusaikanaan Meno jaetaan (poistoina) niille tilikausille, joita se hyödyttää. Perusparannukset pakko aktivoida Suurehkot vuosikorjaukset voidaan joko aktivoida tai kirjata suoraan tuloslaskelman kuluiksi Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 35
Aktivointi Esimerkiksi hissi (hyödyttää kymmeniä vuosia) Tuloslaskelma: Korjaukset - Hissin jälkiasennus(meno) 500 000 - Aktivointi -500000 Tase: Hissi 500 000 euroa Tulosvaikutus = 0 Omaisuus kasvaa Hissin jälkiasennusmeno viety taseeseen, josta se kulutetaan ja poistetaan esimerkiksi 25 vuoden aikana POISTO VOIDAAN AJATELLA VUOSITTAISESTA KULUMISESTA AIHEUTUVAKSI KULUKSI Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 36
Poistot Poisto voidaan ajatella, että se on korvausta kulumisesta Poisto näkyy tuloslaskelmassa, se pienentää tulosta. Vastaavasti arvo taseessa pienenee poiston verran (ko. omaisuuserä menettää arvoaan) HUOM! Poisto on vain kirjanpidollinen toimenpide, eikä se aiheuta rahaliikennettä. (Rahan meno on syntynyt jo aikaisemmin, kun hissi on hankittu ja maksettu) Asunto-osakeyhtiössä poistoja ei tarvitse tehdä suunnitelman mukaan, mutta poistot on kuitenkin tehtävä vaikutusaikanaan Poistoja asunto-osakeyhtiössä käytetään usein pelkästään tulonjärjestelykeinona tarkoituksena välttää veroja Maksimipoisto rakennuksesta 4%, kalusteet ja koneet 25 % Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 37
Esimerkki hissin poistosta Esimerkki hissi, joka palvelee 25 vuotta => vuosipoisto 20 000 euroa (500 000/25) Hissinjälkiasennusmeno 500 000 euroa jaetaan 25 vuodelle 2015 20 000 2016 20 000 2017 20 000 2018 20 000 2019 20 000 2020 20 000 Tuloslaskelma 2015 - Poisto hissistä -20 000 ( =kulu) Tase 2015 - Hissi 480 000 (= 500 000-20 000) Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Poisto näkyy tuloslaskelmassa kuluna, Hissin tasearvo pienenee poiston verran 38
Rahastointi Oman pääoman kartuttamista eli omistajat sijoittavat yhtiöönsä lisää omaa pääomaa (ei kannata kierrättää tuloksen kautta) Rahastointia käytetään tuloksenjärjestelykeinona pienentämään tulosta ja sitä kautta veroseuraamuksia Koska näkyy vain taseessa, ei tulosvaikutusta eikä oikein tehtynä veroseuraamuksia Tuloslaskelma Pääomavastikkeet 80 000 Rahastoidut pääomavastikkeet -80 000 Tulosvaikutus 0 Tase vastattavaa Oma pääoma -------------- - muut rahastot - katonkorjausrahasto 80 000 Siirretään tuloslaskelmasta taseeseen,( edellyttää myös aktivointia) Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 39
Rahastointi Tyypillisiä rahastoja: ennakkorahastointi, johon kerätään rahaa jotakin tulevaa hanketta varten, esimerkiksi putkiremonttiin lainanlyhennysrahasto, johon kerätään pääomavastiketta, jolla lyhennetään lainaa Huom! Tärkeää, että yhtiökokous on tehnyt tarkalleen oikeanmuotoiset ja aikaiset päätökset ja ne on kirjattu oikein pöytäkirjaan. Virheet tai puutteet voi johtaa veroseuraamuksiin Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 40
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 41
Rahastointi ja osakkaan verotus Vuokranantajaosakas ei voi vähentää rahastoituja vastikkeita vuokratuotoista, vaan vasta myyntitilanteessa hankintamenon lisäyksenä Huoneiston ostohinta 100 000 Rahastoidut vastikkeet 10 000 Vuokranantajaosakas myy huoneiston: Huoneiston myynti 130 000 Myyntivoitto, josta maksetaan vero: 130 000-100 000-10 000 = 20 000 euroa (voitto) Vero = 30%*20 000 = 6 000 euroa Verotuksessa vähennettävä hankintameno Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 42
Varaukset Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 43
Asuintalovaraus Varaus on ennenaikainen kulukirjaus Kirjataan etukäteen esim. tulevaisuudessa tehtävä remontti kuluksi, puretaan sen jälkeen, kun remontti on tehty Käytetään, jos tulos näyttää liian hyvää tulosta ja josta olisi veroseuraamuksia Joka tapauksessa asuintalovaraus on purettava 10 vuoden kuluessa, muuten menee verolle Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 44
Esimerkki asuintalovarauksesta Maksimi asuintalovaraus 68 e/m 2 Minimi 200 m 2 tai 3 500 euroa Varauksen teko, esimerkki: Tulos näyttää 25 000 voittoa Pinta-ala 1200 m 2 Maksimivaraus 1200*68 = 81 600 euroa Tehdään 25 000 euron varaus Tulos Asuintalovaraus Tulos 25 000 e -25 000 e 0 e (Varauksen käsittely edellyttää myös tasekirjausta) Varauksen purku: Tuloslaskelma: Varaus purettava 10 vuoden kuluessa Korjausmeno - 25 000 Varaus puretaan, kun korjausmeno toteutuu Varauksen purku +25 000 Korjausmenon toteutuessa tulokseen lisätään Tulos 0 varaus Mihin menoihin varaus voidaan käyttää (purkaa)? Uusi rakennus tai vanhan laajennus Perusparannus tai vuosikorjaus Käyttömenoihin (lämmitys, sähkö, vesi yms.) varausta ei voi käyttää Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 45
Vahvistettujen tappioiden käyttö Yhtiö voi tehdä esimerkiksi suoritettujen korjausten johdosta suurenkin tappion Veroilmoituksen perusteella verottaja vahvistaa tappion Vahvistetut tappiot vähennetään 10 seuraavan verovuoden aikana sitä mukaa kun tuloa syntyy Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 46
Esimerkki vahvistettujen tappioiden käytöstä Peruskorjauksesta aiheutuvat vahvistettu tappio 100 000 euroa Peruskorjausta varten otettu 10 vuoden laina, jota osakkaat maksavat pääomavastikkeella Pääomavastikkeista aiheutuu yhtiölle voittoa Vuoden 2015 tulos + 10 000 euroa Tehdään veroilmoitus, jolloin 10 000 tappiota vähennetään tulos 0, (tappiota käyttämättä 90 000 ) Vahvistettua tappiota vähennetään tuloksesta edelleen seuraavina vuosina Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 47
Huom! Asunto-osakeyhtiössä postitiivistä tulosta voidaan näyttää vain, jos tulos voidaan nollata verotuksessa vahvistetuilla tappioilla Asunto-osakeyhtiö ei maksa veroja. Jos maksaa, silloin on kysymyksessä jokin virhe Aina löytyy tuloksenjärjestelykeinoja! Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 48
Vastikelaskelmat Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 49
Vastikelaskelmat Koska eri kustannuksia varten voidaan periä erilaisia vastikkeita (esim. hoito, pääoma, vesi), laskelmilla varmistetaan, että kustannukset on katettu oikeilla vastikkeilla ja vastikkeiden suuruudet ovat kohdallaan Jos huomattavia ylijäämiä, toimintakertomuksessa siihen on kerrottava syy ja mihin niitä on tarkoitus käyttää Esimerkiksi: Hoitovastikelaskelma Pääomavastikelaskelma kullekin lainalle erikseen Vesimaksulaskelma Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 50
VASTIKELASKELMAT Lasketaan jokaiselle vastikkeelle erikseen Paljonko ko. vastiketta on kerätty ja paljonko sitä on käytetty Kun vastiketuotoista vähennetään vastikkeen käyttö, saadaan joko tilikauden ylijäämä (rahaa jäi seuraavalle tilikaudelle) tai alijäämä (vastiketta kerättiin liian vähän, vastike ei riittänyt) Kun lisätään edellisiltä tilikausilta kertynyt yli- tai alijäämä, saadaan kokonaisyli- tai alijäämä, joka siirtyy seuraavalle tilikaudelle Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 51
Hoitovastikelaskelmaesimerkki Hoitotuotot - Hoitovastikkeet 200 000 - Autopaikkavuokrat 3 000 - Käyttökorvaukset 2 000 205 000 Hoitokulut - Isännöinti ja hallinto 15 000 - Käyttö ja huolto 20 000 - Lämmitys 95 000 - Korjaukset 60 000 - Muut 5000 195 000 Hoitopuolen ylijäämä 205 000-195 000 = +10 000 Tässä tapauksessa tilikaudella kerätyt vastikkeet, käyttökorvaukset ja vuokrat riittivät hyvin kulujen kattamiseen. 10 000 euroa jäi käytettäväksi seuraavilla tilikausilla. Vastaava laskelma tehdään myös jokaisesta pääomavastikkeesta Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 52
Pääomavastikelaskelma Lainan hoito Kerätty pääomavastiketta 8 500 euroa Lyhennytty lainaa 7 800 euroa Maksettu korkoja 500 euroa 8300 Ylijäämä 8500-7800-500 = 200 euroa Pääomavastiketta kerättiin 200 euroa liikaa. Tämä siirtyy seuraavalle vuodelle ja se otetaan huomioon seuraan vuoden pääomavastiketta määrättäessä, eli vastike määrätään hiukan pienemmäksi. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 53
VASTIKELASKELMA Hoitopuoli Hoitotuotot yhteensä Hoitokulut yhteensä Tilikauden jäämä 96 815,19-83 574,52 Rahoituspuoli Kerätyt pääomavastikkeet Lainanhoitokulut Tilikauden jäämä 56 424,12 84 851,39 Vastikejäämä Hoitopuoli 16 705,42 Pääomapuoli 1 639,85 Yhteensä + 15 065,57 Hoitopuolella on vastikkeita seuraavina vuosina käytettävissä 16 705 euroa Pääomapuolella pääomavastikkeet olleet liian pieniä, alijäämä on katettava seuraavana vuonna eli pääomavastiketta on nostettava Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 54
Tarkistus kirjanpitoon Saamiset ja pankkitili miinus Lyhytaikainen velka 20 497,62 5 434,05 = 15 065,57 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 55
MAKSUVALMIUS Milloin on hyvä maksuvalmius? Milloin on huono maksuvalmius? Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 56
Maksuvalmiuden selvittäminen Voidaanko laskut maksaa eräpäivään mennessä? Riittävätkö rahat? Miten maksuvalmius voidaan päätellä taseesta? ---------------------------------------------------------------------- MAKSUVALMIUTTA TARKASTELTAESSA SELVITETÄÄN MISSÄ MÄÄRIN PANKISSA OLEVAT RAHAT JA SINNE KOHTA SAAMISISTA TULEVAT RAHAT RIITTÄVÄT LASKUJEN MAKSUUN (=rahoitusasema) Jos kirjanpito on ajan tasalla, maksuun tulevat saamiset näkyvät taseessa lyhytaikaiset saamiset tilillä. Koska kirjaukset ovat myöhässä, taseesta maksuvalmiutta voidaan käytännössä tarkastella vain vuodenvaihteen tilanteesta eli suoraan tilinpäätöksestä Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 57
Maksuvalmiustarkastelu + Paljonko pankkitilillä on rahaa? + Paljonko sinne on tulossa (=lyhyt aikaiset saamiset, esimerkiksi maksuun tulevat vastikkeet) Kuinka paljon on erääntyneitä ja erääntymässä olevia laskuja (= lyhytaikaiset velat) Käytännössä vastikelaskelmat osoittavat helpoiten maksuvalmiutta Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 58
Maksuvalmiuden tarkistelu Erotus kuvaa maksuvalmiutta Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 59
Pankissa olevat rahat ja sinne kohta tulevat rahat (esim. vastikesaamiset) Tarkastellaan miten pankissa olevat rahat ja sinne pikapuoliin tulevat rahat riittävät ostolaskujen ja muiden lähiaikoina maksuun tulevien velvoitteiden hoitoon Ostolaskut ym. Pikapuoliin maksuun tulevat velat Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 60
Mitä edellisestä esimerkissä voidaan päätellä? Rahat ja pankkisaamiset lyhytaikainen velka = 20 497,62 5 434,06 = 15 065,56 euroa Esimerkistä nähdään, että pankissa olevat rahat ja sinne pikapuoleen tulevat (saamiset) rahat riittävät hyvin lyhytaikaisten velkojen maksamiseen Vastikelaskelmasta tilanne näkyy tarkemmin Vastikejäämä Hoitopuoli 16 705,42 Pääomapuoli 1 639,85 Yhteensä + 15 065,57 Hoitopuolen ylijäämä on käytettävissä esimerkiksi tuleviin korjauksiin Yhtiön pankkitilillä olisi hyvä olla 2-3 kuukauden vastikemaksuja vastaava rahamäärä Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 61
Hoitovastikelaskelman yli- tai alijäämä kuvaa parhaiten maksuvalmiutta Ylijäämä on käytettävissä esimerkiksi tuleviin korjauksiin Alijäämä on kurottava kiinni mahdollisimman nopeasti Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 62
VASTIKELASKELMA Tämä rahamäärä on säästöä edellisiltä tilikausilta ja se voidaan käyttää tuleviin yhtiön menoihin Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 63
Tilinpäätöksen pikatarkastelu Tilantarkastus- tai toiminnantarkastuskertomus Sisältääkö mitään normaalista poikkeavaa? Tuloslaskelman tulos Nolla tulos on yleensä mahdollista Jos on esitetty voittoa, siihen pitää olla hyvät perustelut (kuitataan esimerkiksi vahvistettuja tappioita) onko tehty poistoja tai rahastointeja, ja mikä niiden vaikutus on ollut tulokseen? Tase Paljonko pankkitilillä on rahaa, paljonko on saamisia, mistä ne koostuvat, onko vastikkeita maksamatta? Paljonko on velkaa, mistä se koostu? MAKSUVALMIUS? Vastikelaskelmat, maksuvalmius Osoittavatko hoito- ja rahoitusvastikelaskelmat ylijäämää vai alijäämää ja kuinka paljon? Onko edellisiltä vuosilta kertynyt yli- vai alijäämää ja kuinka paljon? Talousarvio Onko suuria poikkeuksia, mistä ne johtuvat? Toimintakertomus ja liitetiedot Löytyykö mitään tavallisesta poikkeavaa joko tilikaudelta tai tulevan kehityksen arviosta? (tulevat korjaukset, oikeudenkäynnit jne.) Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 64
Muistutus! Osakkaan kyselyoikeus Osakas voi esittää yhtiökokouksessa isännöitsijälle tai hallitukselle kysymyksiä tilinpäätöksestä Kysymykset tulee esittää siinä vaiheessa, kun tilinpäätöstä käsitellään Jos osakkeenomistajan kysymykseen ei voida heti vastata vastaus on annettava kahden viikon kuluessa kirjallisesti. Tietoja ei kuitenkaan saa antaa, jos niiden antaminen tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 65
Kiitos Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 66