1(18) As Oy Kuopion Luistelijantie 5 Luistelijantie 5 70200 Kuopio HANKESUUNNITELMA - LVIS-Peruskorjaus
2(18) Sisällys 1 Hankesuunnittelu...3 2 Tietoja kiinteistöstä...4 3 Asukaskysely...5 4 Nykytilanne...6 4.1 LVI-tekniikka...6 4.2 Sähkötekniikka...7 5 Korjaushanke...8 5.1 Yleistä...8 5.2 Lämpö- ja ilmanvaihtojärjestelmien korjaustarpeet...8 5.3 Sähkö- ja telejärjestelmien peruskorjaus...10 5.4 Käyttövesi- ja viemärijärjestelmien peruskorjaus...11 5.5 Kiinteistön muiden rakennusosien peruskorjaus...14 6 Vaikutus asukkaalle...15 7 Suunnittelu...16 8 Hankkeen toteutusmuoto...17 9 Kustannusarvio...18
3(18) 1 Hankesuunnittelu Hankesuunnittelun tavoitteena on selvittää kiinteistön LVI- sekä sähköteknisen peruskorjauksen menetelmiä ja vaihtoehtoja sekä sisältöä. Pääpaino on vesijohtojen ja viemärien korjaamisessa, joka on laajin kokonaisuus. Yleisesti puhutaan vain putkiremontista, mutta nykypäivänä korjaus yleensä ulotetaan myös koskemaan lämmitysjärjestelmää, sähköjärjestelmiä ja mahdollisesti myös rakennustekniikkaa ja ilmanvaihtoa niiltä osin kuin niitä on järkevää putkiremontin yhteydessä toteuttaa. Hankesuunnittelun perusteella osakkaiden tulee voida tehdä päätös oman kiinteistönsä peruskorjaustavasta. Hankesuunnittelun taustatiedoiksi taloyhtiö oli teettänyt vuonna 2008 putkistojen kuntotutkimuksen, allekirjoittanut kiersi huoneistot pistokoe luonteisesti, lisäksi tarkastettiin kiinteistön yhteistilat. Asukkaille sekä osakkaille teetettiin kysely. Tavoitteeksi on asetettu uusittavien teknisten järjestelmien kestoiäksi 40-50 vuotta. Mikäli jokin vaihtoehto tai osa ei tätä täytä mainitaan siitä erikseen. Suunnittelussa on otettava huomioon se, että korjaustoimenpiteiden tavoiteltu käyttöikä olisi kaikkien uusittavien tai korjattavien asioiden kanssa yhtenevä.
4(18) 2 Tietoja kiinteistöstä Seuraavat perustiedot on kerätty isännöitsijäntodistuksesta. Rakennustyyppi kerrostalo Valmistusvuosi 1965 Rakennukset, kpl 1 Portaat, kpl 3 Kerrokset, asuinkerrokset, kpl 3 Kellarikerrokset, kpl 1 Tilavuus, m3 6930 Kerrosala, m2 1656 Asuinhuoneistot, kpl 27 (1656 m2) Liikehuoneistot, kpl - Autotallit, kpl - Hissit, kpl - Talosaunat, kpl 1 Uima-altaat, kpl - Väestönsuojat, kpl - Kiinteistössä suoritetut korjaus- ja kunnostustyöt: - Kaukolämpökeskus 1998 - Julkisivu-, ikkuna- ja parvekeovi saneeraus 2000 - Lämmityksen tasapainotus ja kellarin venttiilien sekä putkien uusiminen 2002 - Viemäreiden huuhtelu 2004 - Pesutuvan ja kuivaushuoneen kunnostus 2006 - IV-koneen uusiminen, iv-kanavien puhdistus, säätö ja tasapainotus 2009 - Piha-alueen kunnostus 2009 - Lukituksen uusiminen 2010 - Saunatilojen perusparannus 2011
5(18) 3 Asukaskysely Kysely toimitettiin kaikkiin huoneistoihin sekä muualla asuville osakkaille. Yhteensä vastauksia saatiin 23 huoneistosta, mikä on noin 85% kaikista, otantaa voidaan pitää melko hyvänä. Asukkaat ja osakkaat kertoivat asukaskyselyssä havainneensa seuraavia puutteita, vikoja ja tasonparannustarpeita: - Vesikalusteissa on uusimistarvetta - pyykinpesukoneelle tarvitaan paikka kylpyhuoneeseen - muutamat toivoivat wc-tilaan erillistä hanaa altaalle ja suihkulle - kylpyhuoneen/wc:n valaistus muutaman vastaajan mielestä puutteellinen - sähkö- ja tv-pistorasioita on liian vähän huoneistossa - muutamat asukkaat kokivat ikkunoiden korvausilmaventtiileistä aiheutuvan ilman virtauksen vetoisuutena - huoneistoihin kantautuu käryjä toisista huoneistoista - lämmityskaudella huoneistojen lämpötilat eivät ole tasaiset - useat asukkaat kertoivat sulakkeiden palavan herkästi - parvekkeet kaipaavat remonttia - muutamien mielestä porrashuoneen äänet kantautuvat huoneistoihin häiritsevästi. Asukkaat toivoivat myös mahdollisuuksien mukaan kylpyhuoneiden ja wc-tilojen toiminnallisuuden parantamista esimerkiksi kalusteita siirtämällä. Lisäksi remontin ajoittamista toivottiin kesäkaudelle. Kyselyn tulosten ja allekirjoittaneen tekemän kiinteistökierroksen perusteella 18 huoneistossa on tarvetta keskimääräisten käyttöikien mukaan märkätilojen peruskorjaukselle 1-10 vuoden kuluessa. Viisi kylpyhuoneista on saneerattu lähivuosina.
6(18) 4 Nykytilanne 4.1 LVI-tekniikka 4.1.1 Yleistä Seuraavat esitetyt seikat perustuvat vuoden 2008 putkiston kuntotutkimukseen ja yleisiin havaintoihin kohdekiinteistössä. 4.1.2 Vesijohdot ja viemärit Kuntotutkimuksen hetkellä 2008 käyttövesiputkistolle oli annettu käyttöikä arvioksi noin 5 vuotta ja tuona aikana on voitu varautua yksittäisiin vuototapauksiin. Putket ovat siis nyt ylittäneet annetun arvion. Saunaosaston vesi- ja viemäriverkosto on uusittu saneerauksen yhteydessä. 4.1.3 Lämpöverkosto Lämmitysverkoston putkistojen ja lämmityspattereiden käyttöikäennuste on tehdyn kuntotutkimuksen mukaan yli 10 vuotta tutkimushetkestä eteenpäin. Kellarikerroksessa verkostoja on jo muutettu ulkopuolisen korroosion vuoksi pinta-asenteisiksi. 4.1.4 Ilmanvaihtolaitteet Kiinteistössä on koneellinen poistoilmajärjestelmä. Kanavistot ovat alkuperäisiä. Poistoilmakone on uusittu vuonna 2009. Poistoilmakanavien venttiilit on suurelta osin uusittu säädettäviksi venttiileiksi. Korvausilma tulee ikkunoiden tuloilmaventtiileistä. 4.1.5 Asunnot Kiinteistökatselmuksessa huoneistoja käytiin läpi lähinnä kylpyhuoneiden ja keittiöiden osalta. Myös muita tiloja tarkasteltiin yleisesti. Katselmuksen ja asukaskyselyn vastausten perusteella huoneistojen märkätiloista suurin osa on lähivuosina peruskorjauksen tarpeessa. Muutamissa huoneistoissa viemäröintejä on uusittu, uusimisten laajuudesta ei kuitenkaan ole varmuutta. Kylpyhuoneiden tilajärjestelyissä on nykyisen asumisen laatutason osalta parannettavaa esim. pyykkikoneen viemäröinnin ja sähköasennusten osalta. Lisäksi parannettavaa on mm. sähköturvallisuuden ja esteettömyyden kannalta. Yhtiön vastuulle kuuluvien vesieristysten käyttöiät on ylitetty monissa tapauksissa. 4.1.6 Kellari- ja yleistilat Saunaosasto on peruskorjattu. Muilta osin tilat ovat pinnoiltaan melko kuluneet, lähinnä puutteet ovat kuitenkin esteettisiä. 4.1.7 Ulkopuoliset putket Tonttivesijohto ja viemärien liittymät ovat alkuperäiset. Pihan sadevesiviemärit on uusittu piha-alueen kunnostuksen yhteydessä. Samalla on uusittu myös sadevesien liittymälinja verkostoon saakka
talon alta. 7(18) Sisäänkäyntisivustalle on asennettu salaojaputket ja kaivot, linjat on kuitenkin sijoitettu verrattain korkealle kellarin lattiatasoon nähden. Syynä tähän on luultavasti pinnassa oleva kallio joka on estänyt putkistojen asentamisen syvemmälle. Muiden sivustojen salaojituksista ei ole tietoa. 4.2 Sähkötekniikka 4.2.1 Sähköverkko yleisesti Kiinteistön sähköverkko on alkuperäinen vuodelta 1965. Nykyiseen ja tulevaisuuden käyttöön nähden jakoverkoston kapasiteetti on liian pieni. Useat asukkaat totesivat yksittäiset sulakkeet liian suuresti kuormitetuiksi. Tämä ilmenee sulakkeiden palamisella usein. Kaapeloinnit on asennettu kellaritiloissa osittain pintaasennuksena, osittain uppoasennuksena rakenteisiin. Porrastiloissa ja huoneistoissa johdotukset on asennettu uppoasennuksena asennusputkiin. Sähköpääkeskukset ovat alkuperäisiä ja siten ikääntyneitä. Huoneistojen sähkönmittaus on toteutettu yhteismittarikeskuksella, jokaiselle huoneistolle on oma etäluennalla varustettu mittaus. Huoneistojen ryhmäkeskukset ovat 1-vaiheisia. Yhden huoneiston keskus on uusittu joitain vuosia sitten. Alkuperäisissä keskuksissa on 3 kpl sulakkeita ja keskusten nimellisvirta on 25A (tehon siirtokyky n. 5,8 kw) Keskusten kapasiteetti on riittämätön ajatellen nykyistä varustelutasoa ja asumismukavuutta. Kellarin saunaosaston sähköverkosto keskuksineen on uusittu saneerauksen yhteydessä. 4.2.2 Huoneistojen sähkövarustus Pääasiassa huoneistojen sähköasennukset ovat alkuperäisiä. Jonkin verran kalusteita, kuten katkaisimia ja pistorasioita on kuitenkin uusittu. Lisäasennuksia on tehty huoneistoissa lähinnä kylpyhuoneisiin ja keittiöihin saneerausten yhteydessä. Kylpyhuoneissa lisäasennukset ovat pääasiassa pinta-asennuksia. Nykyinen pistorasioiden määrä ei vastaa tämän hetken varustetasosuosituksia, eikä asukkaiden toiveita. Kylpyhuoneissa ei alunperin ole ollut pistorasiaa pyykinpesukoneelle. Parvekkeilla ei ole valaisimia tai pistorasioita. Sähköasennukset eivät kaikilta osin vastaa nykyisiä vaatimuksia, kuten märkätilojen ja maadoitettujen pistorasioiden vikavirtasuojauksen osalta. 4.2.3 Antenni- ja puhelinverkko Puhelinjärjestelmä Kiinteistön puhelinjärjestelmä on alkuperäinen. Puhelinrasioita ei huoneistoissa ole kuin yksi kappale. Antennijärjestelmä Antennijärjestelmä on alkuperäinen ns. rengasverkko. Missä huoneistojen väliset johdot on ketjutettu yhteen.
8(18) 5 Korjaushanke 5.1 Yleistä Korjaushankkeeseen ryhtyvänä eli rakennuttajana ja tilaajana toimii asunto-osakeyhtiö. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan hankkeeseen ryhtyvä vastaa siitä, että hanke suunnitellaan ja toteutetaan Suomen rakentamismääräyskokoelman säännösten ja määräysten mukaisesti. Taloyhtiössä päätösvalta kuuluu osakkaille yhtiökokouksen kautta asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Aluksi käsitellään rakennuksen lämpö-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmiin kohdistettavia toimenpiteitä koko rakennuksessa. Sekä muihin kuin huoneistoihin kohdistuvia toimenpiteitä. Tämän jälkeen esitellään toteutusvaihtoehdot huoneistojen osalle. 5.2 Lämpö- ja ilmanvaihtojärjestelmien korjaustarpeet 5.2.1 Lämpöjohtolaitteet Lämmönjakolaitteet kaukolämpökeskus on uusittu 1998. Taloudellinen ja tekninen käyttöikä kaukolämpökeskuksilla on 20-25 vuotta. Joten keskuksen uusiminen on odotettavissa 5-10 vuoden sisällä. Keskuksen uusiminen ei ole välttämätöntä LVIS-peruskorjauksen yhteydessä. Uusiminen tai uusimatta jättäminen ei aiheuta merkittäviä lisätöitä kummassakaan tapauksessa. Mikäli keskus uusitaan saneerauksen yhteydessä säästetään muutamia satoja euroja kytkentätöissä. Lämpöputkisto Näkyviltä osin vanhat lämmöneristeet uusitaan. Ei muita toimenpiteitä. Varusteet Patterit ovat alkuperäisiä. Termostaattiventtilit on uusittu vuonna 2002. Lämmitysverkosto huuhdellaan. Kylpyhuoneiden lämmityspatterit ovat alunperin olleet ammeiden etulevyssä, korjatuissa tiloissa pattereita on siirretty seinille. Tiloihin asennetaan uudet levypatterit tai vaihtoehtoisesti ne poistetaan käytöstä, mikäli tiloihin asennetaan sähköinen lattialämmitys. Muutoin pattereihin ei kohdistu toimenpiteitä. Lämpöjohtojen linja- ja säätöventtiilit on uusittu vuonna 2002, näihin ei kohdistu toimenpiteitä. 5.2.2 Putkieristeet Kellaritiloissa olevat vesijohtojen lämmöneristeet puretaan kellarin vesijohtojen uusimista edeltävänä työnä mikäli ne asbestikartoituksen mukaan sisältävät asbestipitoisia materiaaleja, muutoin ne puretaan putkipurun yhteydessä. Samoin puretaan lämpöjohtojen eristeet mikäli ne sisältävät asbestipitoisia materiaaleja. Lämpöjohtojen uudelleen eristys ja kaikkien uusien vesijohtojen runko- ja nousulinjojen eristys tehdään mineraalivillakouruin ja päällystys pvc-muovipinnoitteella näkyvillä osin.
5.2.3 Ilmanvaihtolaitteet 9(18) Järjestelmä Järjestelmä on koneellinen poistoilmanvaihto. Huippuimureihin ei kohdistu toimenpiteitä. Vaihtoehtoisesti kohteeseen asennetaan ns. älykäs poistoilmanvaihto esim. Pihla Eco Comfort. Järjestelmän kustannus on noin 5000. Hormit Ilmanvaihtohormit säilytetään ennallaan. Kaikki iv-hormit nuohotaan putkiremontin yhteydessä, myös kellarin hormien osalta. Poistoilmaventtiilit Kylpyhuoneiden ja keittiöiden sekä yleistilojen poistoilmaventtiilit uusitaan palorajoitin venttiileiksi urakan yhteydessä. Korvausilmaventtiilit Ei toimenpiteitä. 5.2.4 Kellari- ja yleistilat Yleistä Kellarin vesikalusteiden kytkentäjohdot tehdään pinta-asennuksina. Vettä toimitetaan myös jatkossa entisiin pisteisiin. Saunatilat Saunatilat on saneerattu vuonna 2011 ja tuolloin korjauksissa on huomioitu tulevat saneeraukset. Viemärit on tuotu uusilla putkiosilla kellarin käytävään saakka, käyttövesiverkosto ja sähköverkosto on uusittu. Tiloihin kohdistuu ainoastaan vähäisiä töitä uusien verkostojen kytkemisten vuoksi. Pyykinkäsittelytilat Pyykkituvan ja kuivaushuoneen työt riippuvat valitusta korjausmenetelmästä samoin kuin saunaosaston. Lämmönjakohuone Tilassa tehdään ainoastaan vesijohtojen ja sähköasennusten uusimiseen liittyvät työt. Mikäli myös kaukolämpökeskus uusitaan tulee tilan lattian vesieristämistä harkita. Vesimittari Vesimittari uusitaan tonttijohdon uusimisen yhteydessä. Irtaimistovarastot Tilassa tehdään vesijohtojen ja sähköasennuksien uusimiseen liittyvät työt. Talouskellari Talouskellarin tarpeellisuutta on harkittava. Mikäli kylmiö ei ole enää tarpeellinen voidaan sieltä laitteistot purkaa. Mikäli taas kellari on tarpeellinen tulee tilan kylmälaitteiston viemäröinnit uusia. Ulkovälinevarastot Ulkovälinevarastoissa tehdään lattiakaivojen ja viemärilinjojen uusimisesta johtuvia töitä. Lattiat pinnoitetaan/maalataan. Porrashuoneet Porrashuoneissa kuljetetaan käyttövesiputket putkikoteloissa. Porrashuoneet huoltomaalataan töiden lopuksi.
5.3 Sähkö- ja telejärjestelmien peruskorjaus 5.3.1 Vaihtoehto 1 Jakoverkon johdot Liittymisjohto suositellaan uusittavaksi nykymitoitusta vastaavaksi. Pää- ja nousujohdot yhteismittarikeskukselle ja huoneistojen ryhmäkeskuksille uusitaan 5-johdinjärjestelmän johdoiksi. Huoneistoihin asennetaan 3-vaiheiset nousujohdot. 10(18) Nousujohdot keskuksille ja voimaryhmäjohdot kiinteistön laitteille uusitaan 5-johdinjärjestelmän johdoiksi. Johtoteiksi kellaritiloihin asennetaan tehdasvalmisteiset muovi/alumiinikotelot. Kerroksissa hyödynnetään käyttövesiputkiston pinta-asennuskoteloita joissa huomioidaan palotekniset seikat. Keskukset Keskukset uusitaan 5-johdinjärjestelmän keskuksiksi. Yhteismittarikeskus uusitaan kolmivaiheisilla mittaritiloilla ja pääkytkimillä varustetuiksi keskuksiksi. Huoneistojen ryhmäkeskukset uusitaan pääosin nykyisten keskusten tilalle. Uudet keskukset ovat pintaan asennettavia. Keskukset ovat 3-vaiheisia ja ne on varustettu johdonsuoja-automaateilla ja vikavirtasuojakytkimin. Valaistusasennukset ja sähkökalusteet Yleisisissä tiloissa valaistusryhmäjohdot, valaisimet, kytkimet ja pistorasiat uusitaan. Johdotukset tehdään 5-johdinjärjestelmän johdoin ja pistorasiat varustetaan vikavirtasuojilla määräysten mukaan. Valaisin asennukset uusitaan. Porrashuoneen johdotukset ja kalusteet uusitaan. Porrashuoneisiin ja kellarin käytäviin sekä varastoihin asennetaan liiketunnistimilla varustetut LED-valaisimet. Kytkennät siten, että valaisimet syttyvät vain tarpeellisille käytävän osille. Huoneistoissa uusitaan kylpyhuoneiden sähköasennukset. Kylpyhuoneisiin asennetaan kattovalaisin, valaisinpeilikaappi joka varustetaan pistorasialla, käyttöpistorasia ja pistorasia pesukonetta varten. Lisäksi mikäli kylpyhuoneet peruskorjataan, asennetaan tiloihin mukavuuslattialämmitys. Valaistuksen ohjaus 2- osaisella kytkimellä. Johdotukset uusitaan. Poistopuhaltimen ryhmäjohdot uusitaan. Tv-antenni järjestelmä uusitaan tähtiverkoksi, jolloin jokaiseen huoneistoon asennetaan oma antennikaapeli kellarin vahvistinlaitteilta. Huoneistohaaroittimen kautta jokaiseen huoneistoon asennetaan 2 antennipistorasiaa. Paikat määritellään suunnittelukokouksissa. Huoneistoihin asennetaan sähköverkkoon kytketty palovaroitinjärjestelmä. Ovisummeri järjestelmä uusitaan. 5.3.2 Vaihtoehto 2 Laajemmassa vaihtoehdossa tehdään kaikki edellä luetellut työt.
11(18) Lisäksi asuinhuoneistojen kaikki sähköasennukset uusitaan: Kytkimet, pistorasiat yms. sähkö- ja telepistorasiat. Johdotukset uusitaan rakenteiden sisällä oleviin nykyisiin putkituksiin ja lisäasennukset toteutetaan lista-asennuksena, esimerkiksi jalkalistat uusitaan kourumallisiksi. Ovisummeri järjestelmä uusitaan ovipuhelinjärjestelmänä. 5.4 Käyttövesi- ja viemärijärjestelmien peruskorjaus 5.4.1 Vaihtoehto 1 (Kokonaisvaltainen ns. perinteinen putkiremontti) Viemärilinjojen uusiminen vanhoille paikoille, märkätilojen peruskorjaus, käyttövesijärjestelmän uusiminen pinta-asennuksena. Vesijohdot Kaikki vesijohdot kellarikerroksessa saunaosastoa lukuun ottamatta uusitaan käyttäen materiaalina kupariputkea. Putket asennetaan pinta-asennuksena suunnittelukokouksissa määriteltyihin paikkoihin. Linjat ovat tarvittaessa käytössä yhtä aikaa vanhojen linjojen kanssa. Uusien linjojen asennuksen jälkeen vanhat pintavedot poistetaan. Asennusrajana on kiinteistövesimittari ja käyttöveden lämmönsiirrin. Huoneistoihin menevät nousulinjat asennetaan valkoisiin peltikoteloihin porrashuoneiseen. Tasanteiden läpiviennit tiivistetään ja kerroksiin asennetaan vuodonilmaisin putket. Huoneistoihin käyttövesilinjat tuodaan ulko-ovien yläpuolilta. Eteiseen rakennetaan noin 20 cm alaslasku maalatusta kipsilevystä tai eteisen seinään asennetaan levykotelo joka kulkee huoneiston ulko-oven yläpuolelta wc-tilan seinälle ja aina keittiöön saakka. Kotelon koko on noin 15-20cm x 35-40cm. Valittu kotelointi riippuu kunkin huoneiston pohjapiirrustuksesta. Kylpyhuoneisiin asennetaan paneeliverhotut alaslaskut (n. 20cm) joihin sijoitetaan vesimittarit. Vesimittareina voidaan käyttää etäluettavia malleja. Kylpyhuoneissa näkyviin jäävät putket tehdään kromatusta kuparista vastaavin liittimin. Rakenteiden sisään jäävät putket tehdään muovitetulla kuparilla. Keittiöiden käyttövedet tuodaan riippuen pohjaratkaisuista suoraan kylpyhuoneesta tai eteisen kautta. Viemärit Kaikki pohjaviemärit uusitaan kellaritiloissa kokonaisuudessaan. Myös liittymä kunnan verkostoon uusitaan. Kellarissa näkyviin jäävät putket uusitaan tyyppihyväksytyllä valurautaputkella pantaliitoksin. Kellarin lattioiden alle tai rakenteiden sisään jäävät putket tehdään muovilla. Reitit selvitetään suunnitteluvaiheessa. Pohjaviemäreitä ei pääsääntöisesti asenneta vanhoille paikoille. Nousulinjat asennetaan olemassa oleviin hormeihin. Hormeissa sijaitsee todennäköisesti vanhat viemärinousut jotka poistetaan. Materiaalina käytetään muhvitonta valurautaa pantaliitoksin. Valuraudan käyttö materiaalina on ääni- ja paloteknisten seikkojen vuoksi muovia suositeltavampaa. Kylpyhuoneiden viemärien hajotuksia ei voida tehdä vanhoille paikoille kantavan lattialaatan sisään. Hajotusten teko ei ole
12(18) myöskään mahdollista laatan yläpintaan nostamatta kynnyskorkeutta kohtuuttomasti. Tästä syystä hajotukset tehdään alapuoliseen kattoon johon ne eristetään ääneneristys villalla. Keittiöiden viemärit asennetaan tiskipöydän alta hormissa kulkevaan nousulinjaan. Asunnot Asunnoissa työt painottuvat kylpyhuoneisiin, keittiöihin ja eteisiin. Sähkötöiden osalta työt ulottuvat valitussa laajuudessa muihin tiloihin. Kylpyhuoneet uusitaan kokonaisuudessaan. Lattioista piikataan vanhat laatoitukset ja kallistusvalut pois. Lattioiden eristeenä olevat bitumisivelyt poistetaan. Uusien viemäreiden paikoille porataan reiät lattian läpi (kalusteiden järjestystä voidaan vaihtaa). Vanhat lämmityspatterit poistetaan ja niiden putket tulpataan rakenteisiin hyväksytyin liitoksin. Lattiakaivot uusitaan ja varustetaan sivuliitännällä. Korokerenkaita ei käytetä. Lattioihin asennetaan sähköinen mukavuuslattialämmitys. Rakenteet vesieristetään hyväksytyillä, siveltävillä vesieristeillä ja pinnat laatoitetaan perusmallisilla laatoilla. Käyttövesiputket asennetaan pinta-asennuksena, sekoittajalle tuodaan putket yläkautta, altaan hanalle ja wc-istuimelle putket pudotetaan mahdollisimman kaukana suihkunurkkauksesta alas. Kaikki vesi- ja viemärikalusteet uusitaan huolimatta siitä, että niitä olisi uusittu lähiaikoina. Perusteluna on se, että vanhojen takaisin asennus on osoittautunut käytännössä yhtä kalliiksi kuin uusiminenkin. Toiseksi taloyhtiön kannalta selkeämpää on, että kaikki yhtiön kunnossapitovastuulla olevat kalusteet ovat saman takuun piirissä. Uudet kalusteet asennetaan niin sanotusti perustasoisena. Eli WC-istuin tavanomainen, yleisesti käytetty kaksitoiminen istuin, väri valkoinen, Hanat 1-otemallia ja suihkulle perusmallinen suihkusetti. Pesuallas varustetaan omalla hanalla ja bide-käsisuihkulla. Kylpyhuoneisiin asennetaan uusi pesukonehana ja erillinen pesukoneen poistoyhde. Poisto liitetään lattiakaivon sivuliitäntään. Ammeita ei taloyhtiön toimesta uusita. Suihkunurkkauseen voidaan asentaa joko kiinteä tai kääntyvä suihkuseinä. Kylpyhuoneisiin asennetaan käsialtaiden päälle perustasoinen peilikaappi joka varustetaan valaisimella. Osakkaat voivat parantaa kalustusten tasoa kustannuksellaan. Keittiöissä tiskipöydän alakaapit puretaan töiden tieltä ja asennetaan lopuksi paikoilleen. Keittiöihin uusitaan käyttövesijohdot ja viemärit. Uusi tiskihana asennetaan tiskipöydän pintaan ja varustetaan astianpesukonehanalla. Tietyin rajoituksin myös keittiön järjestyksen vaihtaminen saneerauksen yhteydessä on mahdollista (esim. tiskipöydän paikan vaihtaminen). Rakennustyöt muualla Kellari ja yleistiloissa rakenteita avataan lähinnä käytävien ja niiden tilojen lattiat joihin pohjaviemärit uusitaan. Avatut lattiat ennallistetaan kokonaisuutena, ei ainoastaan avatuilla osin.
Seinä- ja välipohjien lävistysten paikat ja määrä määräytyvät suunnitteluvaiheessa. Saunaosastoon kohdistuu ainoastaan vähäisiä töitä uusien verkostojen kytkentöjen vuoksi. Kellarikerroksessa kattoon joudutaan tekemään yläpuolisten huoneistojen kylpyhuoneiden viemärihajotukset. Edut - vesijohdot ja viemärit ovat kokonaan uudet - mahdolliset vanhat asennusvirheet poistuvat - vesikalusteet ovat uudet - vesikalusteiden paikkojen vaihto on mahdollista - pyykinpesukone saadaan asennetuksi - kaikki kylpyhuoneet ovat rakenteiltaan nykyaikaiset, ilman pelkoa kosteusvaurioista. - vesijohdot ja viemärit ovat kunnossa 40-50 vuotta. Haitat - pöly-, ääni- ja asumishaitat - pitkä urakka-aika 13(18) 5.4.2 Vaihtoehto 2 (Käyttövesijärjestelmän uusiminen pinta-asennuksena ja viemäreiden pinnoitus) Vaihtoehdossa käyttövedet uusitaan kuten edellä ja viemärit pinnoitetaan/sukitetaan. Muihin rakenteisiin ei kosketa. Mahdollista uusia sähköt vaihtoehtojen 1 tai 2 mukaisesti. Viemärit Kerrosviemärit pinnoitetaan putken sisäpuolisin menetelmin. Samoin pinnoitetaan lattiakaivot. Pohjaviemärit sukitetaan. Sukitusta varten kaikkiin pohjaviemärin haarakohtiin joudutaan tekemään lattiaan aukot. Tarkastusluukut uusitaan. Vaihtoehtona pohjaviemärin osalle on myös tässä vaihtoehdossa uusiminen, mutta se aiheuttaa pyykinkäsittelytilojen peruskorjauksen. Käyttövesijohdot Käyttövesijohtoja varten tehdään eteisen ja kylpyhuoneen kattoon alaslaskut tai kotelot kuten vaihtoehdossa 1. Edut - vesijohdot ovat kokonaan uudet - viemärit ovat pinnoitetut, valmistaja lupaa 30-40 vuoden keston - vesikalusteet ovat uudet - edullinen - lyhyt urakka-aika/asumisen haitta Haitat - pöly-, ääni- ja asumishaitat - epävarmuus pinnoitus-/sukitusmenetelmien kestosta - märkätilojen rakenteet jäävät vanhat
14(18) 5.5 Kiinteistön muiden rakennusosien peruskorjaus 5.5.1 Porrashuoneen savunpoisto Rakennusvalvontaviranomainen on yleensä edellyttänyt LVISperuskorjauksen toteutuksen yhteydessä porrashuoneen savunpoiston järjestämisen. Kohteeseen savunpoisto voidaan järjestää porrashuoneen ylimpien ikkunoiden kautta. Savunpoiston järjestäminen parantaa palotilanteessa asukkaiden pelastautumismahdollisuuksia porrashuoneen kautta, mutta se lisää myös pelastushenkilöstön turvallisuutta huoneistopalojen sammutuksessa. Kustannusarvio savunpoiston järjestämiselle on noin 8000. 5.5.2 Kerrostaso-ovien uusiminen Yleisesti ottaen kerrostalo asujat kiinnittävät harvoin huomiota kerrostaso-ovien kuntoon ja tiiveyteen, koska näistä harvoin käy veto. Kuitenkin muutamat asukkaat pitivät porrashuoneista kantautuvia ääniä häiritsevinä. Uudet kerrostaso-ovet ovat merkittävästi paremmin äänieristetyt kuin nykyiset ovet. Kustannus uusille oville on noin 27000.
15(18) 6 Vaikutus asukkaalle Ennen remonttia Suunnitteluaikana huoneistoissa tullaan käymään, jotta kaikki huoneistojen muutokset ja poikkeamat voidaan ottaa huomioon. Osakkaiden on mietittävä hyvissä ajoin ennen varsinaisen urakan alkua mitä urakkaan kuulumattomia mahdollisia muutos- ja kunnostustöitä huoneistossa halutaan peruskorjauksen aikana tehdä tai teettää. Mikäli osakas teettää jollakin muulla kuin peruskorjaukseen valitulla urakoitsijalla omia kunnostustöitä huoneistossa on huomioitava se, että ensisijainen tekijä kohteessa on peruskorjauksen suorittaja jonka aikataulun mukaan edetään. Osakkaiden ja asukkaiden on hyvä varautua mahdolliseen pois muuttoon remontin ajaksi tai osaksi aikaa. Tarvittava aika selventyy suunnitteluvaiheessa ja toteutusvaihtoehdon mukaan. Remontin aikana Työn aikana asuntoihin ei tule, eikä asunnosta mene vettä eikä aina sähköäkään. Katkojen pituudet vaihtelevat valitun työn laajuuden mukaan. Työstä aiheutuu kaikissa toteutus vaihtoehdoissa aina jonkinlaista asumishaittaa, toisissa enemmän toisissa vähemmän. Päivisin porauksesta ja piikkauksesta aiheutuu voimakasta ääntä ja pölyä. Pölyä kulkeutuu huolellisesta suojaamisesta ja osastoinnista huolimatta. Asukkaat joutuvat tyhjentämään tavaransa kylpyhuoneista, keittiön kaapeista ja eteisestä. Mikäli tehdään myös sähköverkon työt on kalusteita siirrettävä seinien vieriltä. Eniten asumista haittaavat luonnollisesti työt omassa huoneistossa. Työn ajaksi voidaan asukkaille järjestää tilapäiset suihku- ja wc-tilat. Vaihtoehdossa 1 asumista remontin aikana ei kuitenkaan voida suositella ja se on jopa mahdotonta. Muutokset asunnon ulkonäössä remontin jälkeen Käyttövesiputkistojen uusiminen pinta-asennuksena aiheuttaa putkikoteloiden tai alaslaskujen teon huoneistoihin. Käytännössä nämä kotelot tai alaslaskut tulevat olemaan eteisen katossa tai eteisen katon ja seinän rajassa. Kylpyhuoneisiin tehdään koko katon alalle paneeliverhottu alaslasku. Lisäksi käyttövesiverkoston uusimisen vuoksi jokaiseen huoneistoon tulee lämpimän ja kylmän käyttövedenmittaus. Mittaus on parasta järjestää kylpyhuoneiden kattoihin. Mittareiden luku tullaan toteuttamaan taloyhtiön erillisen päätöksen mukaan kerran tai kaksi kertaa vuodessa ja luvun voi suorittaa kiinteistönhoitaja tai asukas. Vaihtoehtona on myös etäluettavat mittarit, jolloin huoneistoissa ei ole tarpeen käydä. Hormeihin mahdollisesti tehtävät aukot keittiöissä, eteisissä ja vaatehuoneissa tullaan paikkaamaan ja maalaamaan urakkaan kuuluen valkoisiksi riippumatta olleesta väristä tai materiaalista. Aina kuitenkin käsitellään kokonainen yhtenäinen pinta. Osakas voi toimittaa kustannuksellaan myös muita värejä jolloin pinnat voidaan käsitellään myös erivärisiksi.
16(18) 7 Suunnittelu Hankesuunnitelman käsittelyn, tulevan urakan sisällön ja toteutustavan päättämisen jälkeen käynnistetään varsinainen suunnittelu. Kiinteistöstä olevat piirrustukset ovat vanhat mutta varsin informatiiviset ja kuvaavat siten rakennuksen nykyistä tilaa melko hyvin. Kaikilta osin piirrustukset eivät ole ajantasaiset. Ennen suunnittelun aloittamista talon pohjapiirrustukset kannattaa piirtää cad-muotoon. Suunnittelun aluksi suunnittelijat kiertävät ja selvittävät vielä tarkemmin asennusten nykytilan, rakenteet ja mahdolliset tulevat tilan muutokset kylpyhuoneissa ja keittiöissä. Asuntojen tarkastuskäynnit ilmoitetaan aina sekä asukkaille, että osakkaille etukäteen. Kierron perusteella tehdään vielä hankesuunnitelmassa päätettyjen asioiden pohjalta hallitukselle LVI- ja sähköehdotus sekä asbestiselvitys. Vesijohtojen ja viemärien uusimistyö vaatii rakennusluvan ja luvan saannin edellytyksenä on pätevien suunnittelijoiden, varsinkin pääsuunnittelijan valinta.
17(18) 8 Hankkeen toteutusmuoto Edellä mainittujen asiakirjojen ja taloyhtiön hallituksen kanssa käytävien neuvottelujen perusteella laaditaan suunnitelmat tarjouspyyntöasiakirjoineen, joilla varsinaiset urakoitsijat valitaan. Urakka on järkevää toteuttaa yhtenä pääurakkana, jolloin taloyhtiö tekee sopimuksen ainoastaan yhden urakoitsijan kanssa joka toimii pääurakoitsijana vastaten kaikkien urakoitsijoiden työn laadusta, aikataulusta jne.
18(18) 9 Kustannusarvio Alla kustannusarviot eri osa-alueista ja vaihtoehtojen kokonaiskustannuksista. Taulukkojen kustakin sarakkeesta voidaan valita yksivaihtoehto Saneerauksen lähtökohdat Viemäreiden peruskorjaus Käyttövesiputkistojen uusiminen huuhtelu Lämmitysverkoston Sähköt Antenni- ja tele Kerrosviemärit Pohjaviemäri Uusitaan Uusitaan Uusitaan Huuhdellaan ja säädetään Uusitaan yleistiloihin ja kylpyhuoneisiin Uusitaan antenniverkko Hinta 540 000 65 000 Sisältyy myös 200 000 10 000 160 000 15 000 Kylpyhuoneet pyykkitilojen peruskorjaus. Muuta peruskorjataan Pinnoitetaan Sukitetaan Ei toimenpiteitä Kaikki sähköt uusitaan Ei toimenpiteitä Hinta 160 000 35 000 0 200 000 0 Kokonaishinta viemäreiden osalta vaihtoehdon 1 mukaisesti, sähköt laajemmassa kokonaisuudessa, uusitaan myös antenni verkko. 1 030 000 Varaus lisä- ja muutostöihin 103 000 Hinta/ m2 Kokonaishinta viemäreiden osalta vaihtoehdon 2 mukaisesti, pohjaviemäri uusitaan, sähköt laajemmassa kokonaisuudessa, uusitaan myös antenni Hinta/ m2 verkko. 650 000 Varaus lisä- ja muutostöihin 104 000 Kokonaishinta viemäreiden osalta vaihtoehdon 2 mukaisesti,pohjaviemäri sukitetaan, sähköt suppeammassa kokonaisuudessa, antenniverkkoa ei Hinta/ m2 uusita. 565 000 Varaus lisä- ja muutostöihin 113 000 622 393 341 Kustannuksissa ei ole otettu huomioon asukkaiden pois muutosta tai osakkaiden lisä- ja muutostöistä aiheutuvia kustannuksia. Kuopiossa 5.8.2014 Insinööritoimisto Savon Kunto & Kosteus Oy Jari Piippo RI (AMK)