Citycon - Kasvava liikekiinteistöjen osaaja

Citycon - Kasvava liikekiinteistöjen osaaja 1.1. - 31.3.2007 Petri Olkinuora, toimitusjohtaja & Eero Sihvonen, talousjohtaja

Sisältö Strategiset tavoitteet Taustaa Organisaatio Kasvava Citycon Kohokohdat Q1 2007 Sijoitusten maantieteellinen jakauma Toimintaympäristö Hankinnat ja Kehityshankkeet Citycon numeroiden valossa Taloudelliset tavoitteet Kiinteistöomaisuus Avainluvut Rahoitus Osake ja omistus Taustaa Johto Cityconin kiinteistöjä Toimintaympäristö Yhteystiedot Torikeskus Seinäjoki Jakobsberg Järfälla / Suur- Tukhoma 2

Strategiset tavoitteet 3

Strategiset tavoitteet Tavoite Kasvu Kiinteistökannan ja sen arvon kasvattaminen Oma kiinteistöjohto Kiinteistökehitystoiminta Omistaja-arvon lisääminen Strategia Sijoitukset liikekiinteistöihin Maantieteellinen keskittyminen: kasvukeskukset Suomessa, Ruotsissa ja Baltiassa j Markkina-asema Markkinajohtaja Suomen kauppakeskuksissa Vahva asema Ruotsissa ja Baltiassa Koskikeskus Tampere Vahva liiketoiminnan nettokassavirta Erikoistuminen liikekiinteistöihin ja rahoitukseen 4

Strategiset tavoitteet - Taustaa Cityconin kehitys markkinajohtajaksi ja kansanväliseksi kiinteistösijoitusyhtiöksi 1988 Citycon listautuu Helsingin pörssin päälistalle Sijoitukset toimistokiinteistöihin 1998 Keskittyminen liikekiinteistöihin Kaksi suurta liikekiinteistöhankintaa Toimistokiinteistöomaisuudesta luopuminen Kiinteistönhallinta ulkoistetaan 1999 Citycon hankkii omistukseensa 13 kauppakeskusta 2003 Kiinteistöomaisuus kasvaa merkittävästi Cityconin omistusrakenne muuttuu ja kansainvälisten sijoittajien mielenkiinto herää 2004 Cityconin kasvu jatkuu Omistusrakenne kansainvälistyy merkittävästi Citycon kartoittaa laajentumismahdollisuuksiaan Baltiassa ja Skandinaviassa 5

Strategiset tavoitteet - Taustaa Cityconin kehitys markkinajohtajaksi ja kansanväliseksi kiinteistösijoitusyhtiöksi 2005 Citycon kansainvälistyy ostamalla ensimmäiset kiinteistöt Ruotsista ja Virosta Citycon kasvattaa omistusosuuttaan useista suomalaisista kauppakeskuksista 2006 Kansainvälistyminen jatkuu yhtiön kasvustrategian mukaisesti investoinneilla Ruotsiin, Suomeen ja Liettuaan Myy ydinliiketoimintaan kuulumattomia kiinteistöjä keskittyäkseen entistä vahvemmin kaupan suuryksiköihin Käynnistää merkittäviä kehityshankkeita 2007 Yhtiö vahvistaa kauppakeskussalkkuaan uusilla hankinnoilla Vahvistaa kehitystoimintaa käynnistämällä merkittäviä kehityshankkeita Tukholmassa ja Tallinnassa Kehitys- ja uudistushanke Tampereen Hervannassa valmistuu huhtikuussa 2007 6

Strategiset tavoitteet - Organisaatio 7

Kohokohdat Q1 2007 - Sijoitusten maantieteellinen jakauma Q1 2007 Suomi 75 % nettotuotosta 414,8 Ruotsi (Me) 1046,6 Suomi (Me) Nettovuokratuoton kasvu 3,3 %, 17,5 miljoonaan euroon Vertailukelpoisten kiinteistöjen nettovuokratuotto 8,6 7,9 Markkinaarvo Liikevaihto Bruttovuokratuotto 4,4 23,9 23,3 17,5 Nettovuokratuotto Markkinaarvo Liikevaihto Bruttovuokra- tuotto Nettovuokratuotto kasvoi 12,2 % Yksi kauppakeskushankinta Ruotsi Nettovuokratuoton kasvu 206,8 %, 4,4 miljoonaan euroon Baltia (Me) Nettotuoton osuus 19,0 % yhtiön nettotuotosta 85,6 Yksi kauppakeskushankinta ja merkittävän 1,8 1,6 1,3 kehitysprojektin käynnistys Tukholman Markkinaarvo Liikevaihto Bruttovuokra- tuotto Nettovuokratuotto Liljeholmenissa Baltia Merkittävän kehitysprojektin käynnistys Rocca al Mare kauppakeskuksessa Tallinnassa Liikevoitto kasvoi 117,2%, 3,5 miljoonaan euroon 8

Kohokohdat Q1 2007 Kiinteistökannan käypä arvo nousi 1 546.9 miljoonaan euroon Yhtiö käynnisti kaksi merkittävää kehityshanketta kokonaisarvoltaan yhteensä noin 178 miljoonaa euroa Kaksi huomattavaa kiinteistöhankintaa kokonaisinvestoinneiltaan noin 78,6 miljoonaa euroa Onnistunut 133,8 miljoonan euron suunnattu osakeanti, jossa laskettiin liikkeelle 25 miljoonaa uutta osaketta Osakekannan markkina-arvo katsauskauden lopussa 1126, 7 miljoonaa euroa Voitto ennen veroja oli 40,9 miljoonaa euroa sisältäen 31,5 miljoonaa käyvän arvon nousua Omavaraisuusaste 45,5% Tulos/osake (ilman käyvän arvon muutosta ja kertaluonteisia) 0,04 euroa Uudistettu alueellinen organisaatio toiminnassa Cityconin kauppakeskukset Toukokuussa 2007 Ruotsi Suomi Viro Latvia Liettua 9

Toimintaympäristö REIT kiinteistörahastolainsäädäntö Suomeen? REIT (Real Estate Investment Trust)- REIT on kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta täyttää tietyt verotuskriteerit, jotka vaihtelevat hieman eri maiden REIT - lainsäädäntöjen kesken. Esimerkiksi USA:n ja Britannian lainsäädäntö mahdollistaa REIT-mallin, mutta se ei ole mahdollinen Suomessa tai muissa Pohjoismaissa. REIT muistuttaa rahastoa ja se jakaa osakkailleen lähes kaikki sen toiminnasta kertyneet tuotot (yleensä 85-95 prosenttia). Verokriteerit täyttävä REIT ei yhteisönä maksa veroja, mutta sen maksamia osinkoja ja osuuksien myyntivoittoja verotetaan osakkaiden tulona. Suomen hallitus kirjasi ohjelmaansa huhtikuussa aikomuksen tarkastaa kiinteistörahastolainsäädäntöä ja poistaa verotukselliset esteet suomalaisten kiinteistörahastojen kilpailukyvyn säilyttämiseksi. Mahdollinen REIT-tyyppinen kiinteistörahastolainsäädäntö lisää sijoittajien kiinnostusta Suomea kohtaan. Citycon ei ole tehnyt mitään suunnitelmia mahdollisen REIT-lainsäädännön varalle. 10

Toimintaympäristö Kansainvälinen kilpailu kiinteistöistä on kiristynyt kaikissa Cityconin toimintamaissa Kiinteistöjen hinnat ovat kohonneet ja tuottovaatimukset laskeneet Rakentamine on vilkasta ja rakennuskustannukset ovat nousseet Lähde: Rakennusalan suhdanneryhmä 2007, VM 11

Toimintaympäristö Liikekiinteistöjen vuokratasot / m²/vuosi 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2 Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4 Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2 89 89 90 90 91 91 92 92 93 93 94 94 95 95 96 96 97 97 98 98 99 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 Lähde: Catella Helsinki, keskusta Espoo, Tapiola Vantaa, Tikkurila Tampere Turku Oulu Lahti Kuopio Jyväskylä Vaasa 12

Toimintaympäristö BKT:n kasvu (% pa) Kuluttajien luottamusindikaattorin tulokset 8,9% 9,1% 20 Suomi Ruotsi Viro Liettua 18 14 10 7,5% 6,8% 18 16 14 10 6 6 5,2% 16 12 2 2 4,5% 3,0% 2,7% 2,9% 2,5% 3,5% 2,6% 2,6% 14 12 10 8-2 -6-10 -2-6 1,5% 2,0% 2,0% 10 6 4-14 -18-10 Suomi Ruotsi Baltia EU-15 2005A 2006E 2007E 2008E 8 2-22 -14 Feb-04 Jul-05 Dec-06 Feb-04 Jul-05 Dec-06 Feb-04 Jul-05 Dec-06 Feb-04 Jul-05 Dec-06 Yksityisen kulutuksen kasvu (% pa) 14,7% 9,8% 9,5% 7,5% 4,4% 4,0% 3,1% 2,6% 3,5% 3,0% 3,0% 2,4% 2,1% 1,7% 1,8% 1,4% Source: Economist Intelligence Unit Suomi Ruotsi Baltia EU-15 2005A 2006E 2007E 2008E 13

Kasvava Citycon Hankinnat ja Kehityshankkeet 14

Kasvava Citycon - Kiinteistöhankinnat Vuonna 2006 investoinnit olivat 436,4 miljoonaa euroa, josta 400,9 miljoonaa euroa uusien kohteiden hankintaan ja 35,4 miljoonaa euroa kiinteistökehitykseen ja 0,2 Me muuhun 120 100 80 Vuoden 2007 ensimmäisen neljänneksen aikana uusia kohteita hankittiin 78,6 miljoonalla eurolla 80,1 1) 1) 104,5 60 40 20 0 47,4 62,1 18,7 2,1 27,6 ÅkersbergaRocca al Mare Trio Lintulankulma/ Åkermyntan, Centrum SampokeskusKallhäll and Fruängen 7,8 Lindome 37,0 8,7 26 % of 57.4% of Myyrmanni Tullintori and 100 % of Valtari 25,4 14,6 61,9 41,9 60,8 17,0 53,3 Backa, Mandarinas Columbus Liljeholmen Stenungs Jakobsberg Tumba Hansa (Trio)Strömpilen ja Hindås, Landvetter and Floda Torg Länken 1.7.2005 21.7.2005 15.9.2005 1.11.2005 1.12.2005 3.1.2006 16.1.2006 1.2.2006 15.2.2006 31.5.2006 4.7.2006 31.8.2006 1.9.2006 11.9.2006 31.1.2007 28.2.2007 25.5.2007 Suurimmat kiinteistökaupat yhtiön kansainvälistymisen alettua 2005-2007, velaton kauppahinta kaupankäyntikuluineen, milj. euroa 1) Sisältää laajennushankkeen kulut 15

Kasvava Citycon Uusimmat hankinnat Citycon sopi 25.5.2007 Uumajan johtavan kauppakeskus Strömpilenin ja liikekiinteistö Länkenin ostosta noin 53, 3 miljoonalla eurolla Uumaja Strömpilenin vuokrattava pinta-ala on n. 25 000 neliömetriä (22 300 m² liiketilaa) ja kauppaan liittyy 5 000 neliömetriä rakennusoikeutta Kauppakeskusta laajennetaan kahdessa osassa (5 000 m² plus 20 000 m²) Sweden Finland Liikekiinteistö Länkenin vuokrattava pinta-ala on 7 200 m² Uumaja on voimakkaasti kasvava yliopistokaupunki, jota voi kuvailla Pohjois- Ruotsin taloudelliseksi moottoriksi. Estonia Latvia Lithuania 16

Kasvava Citycon - Hankinnat Strömpilen 17

Kasvava Citycon - Hankinnat Länken 18

Kasvava Citycon - Kehityshankkeet Duo Esimerkki Cityconin onnistuvasta kehitystoiminnasta Laajennusosa avattiin yleisölle 27.4.2007 suunnitelmien mukaisesti 25 000 kävijää ensimmäisenä päivänä, tavoitteena oli 20 000 kävijää 80 000 kävijää ensimmäisen viikon aikana Kauppakeskuksen aiemmin olemassa olevan osan uudistus on suunnitteilla avata joulukuussa 2007 Kauppa & Keskus Duon avajaiset 27.4.2007 19

Kasvava Citycon - Kehityshankkeet Duo 20

Kasvava Citycon - Kehityshankkeet Käynnissä olevat kehityshankkeet Markkinaarvo, Me Pinta-ala, m2 1) Kohteen pintaala kehitystyön jälkeen, m² Hankkeen kokonaisinvestointi arvio, Me 2) Toteutuneet bruttoinvestoinnit 31.3.2007, Me Valmistumis-vuosi, tavoite Lisätietoa Kohde Paikkakunta Maa Lippulaiva Espoo FIN 47 23 000 34 000 60-70 3) 7,6 2008 4) Uudistustyöt valmistuvat keväällä 2007. Laajennusosan rakentaminen käynnistetään kaavoituksen vahvistuttua. Trio Lahti FIN 72 32 000 35 000 50,5 2,0 2009 4) Hanke toteutetaan kolmessa vaiheessa, ensimmäinen vaihe valmis syksyllä 2007. Lentola Kangasala FIN 0 12 000 16,6-2007 Uuden liikekeskuksen rakennuttaminen. Torikeskus Seinäjoki FIN 12 11 300 12 000 4 1,1 2009 Kauppakeskuksen uudistamistyöt käynnissä. Åkersberga Österåker SWE 55 26 000 26 000 40 3,8 2009 Olemassa olevaa kauppakeskusta uudistetaan ja laajennetaan. Rocca al Mare Tallinn EST 68 28 600 53 500 68 5) 0,6 2010 Olemassa olevaa kauppakeskusta uudistetaan ja laajennetaan. Liljeholmen Stockholm SWE 65 20 100 91 000 110 4,8 2009 Olemassa oleva rakennus uudistetaan kokonaan ja laajennetaan merkittävästi. 1) Cityconin omistama vuokrattavissa oleva pinta-ala. 2) Hankkeeseen sitoutuva uusi pääoma. 3) Arviossa mukana molemmat suunnitellut vaiheet. Vaihe II vaatii vielä Cityconin hallituksen päätöksen. 4) Hankkeen aikatauluun liittyy kaavoitusriski. 5) Arviossa mukana kaikki kolme suunniteltua vaihetta. 21

Kasvava Citycon - Kehityshankkeet Liljeholmen Noin 110 miljoonan euron investointi 22

Kasvava Citycon - Kehityshankkeet Valmiit ja osaksi valmistuneet hankkeet Markkinaarvo 31.3.2007 Pinta-ala, m2 1) Pinta-ala hankkeen toteutumisen jälkeen, m2 Arvioutu kokonaisinvestointi (milj. euroa) 2) Toteutuneet bruttoinvestoinnit 31.3.2007 (milj.euroa) Lisätietoa Kohde Paikkakunta Maa Duo Tampere FIN 25 5 000 13 200 3) 27,3 19,1 Uusi osa avattiin huhtikuussa 2007 suunnitelmien mukaisesti. Olemassaolevien tilojen uudistus valmis jouluksi 2007. Kaarina Kaarina FIN - 0 7 500 10,7 - Uusi liikekiinteistö, joka koostuu kahdesta rakennuksesta ja neljästä liiketilasta. Kaikki liiketilat ovat vuokrattuja. Hanke toteutui suunnitelmien mukaisesti toukokuussa 2007. 1) Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala ennen hankkeen aloitusta. 2) Uusi, hankkeeseen sitoutuva pääoma. 3) Cityconin omistuksessa. 23

Kasvava Citycon - Kehityshankkeet Suunnitteilla olevat kehityshankkeet Kehityshanketta ei ole päätetty Cityconin hallituksessa, mutta hanketta suunnitellaan, kaavamuutos on vireillä tai Cityconilla (tai yhteistyökumppanilla) on tonttivaraus. Markkinaarvo Hankkeen pintaala, Arvioitu Lisätietoja 31.3.2007, m² (1 investointitarve, Me 2) Kohde Paikkakunta Maa M Espoontori Espoo FIN 20 24000 50 Kaavoitusprosessi meneillään, suunnitteilla kauppakeskuksen laajentaminen. Hankkeen valmistumistavoite on 2009-2010. 3) Myyrmanni Vantaa FIN 156 10000 4) 25-35 Hankkeen tavoitteena on Myyrmannin toiminnallinen kehittäminen ja laajennusosan rakentaminen kauppakeskuksen yhteyteen. Valmistustumistavoite 2010. 3) Galleria Oulu FIN 8 20000-30000 5) Galleria-korttelin kehittäminen kauppakeskukseksi yhdessä korttelin muiden omistajien kanssa. Hankkeen käynnistämistavoite 2008. Koskikeskus Tampere FIN 89 2000 6) Keskuksen palvelujen kehittäminen sisäisten muutos- ja laajennustöiden avulla. Kaavamuutos viereillä noin 6 200 neliömetrin kaupallisen rakennusoikeuden lisäämiseksi. Valmistumistavoite 2008. Myllypuro 7) Helsinki FIN 2 5000 11-13 Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle. Hankkeen käynnistämistavoite 2008. Kuopion Anttila Kuopio FIN 17 15000 28-30 Nykyisen rakennuksen laajentaminen ja kehittäminen uudeksi kauppakeskukseksi. Hankkeen käynnistämistavoite 2009. 3) Heikintori 7) Espoo FIN 14 23000 60 Kauppakeskuksen nykyistä suuremman kauppakeskuksen rakentaminen. Hankkeen käynnistämistavoite 2009-2010. 3) Martinlaakso Vantaa FIN 4 6000-8000 25-30 Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyistä rakennusta laajentamalla ja uudistamalla. Hankkeen valmistumistavoite 2009-2010. 3) Laajasalo Helsinki FIN 4 8000 25-30 Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle. Hankkeen käynnistämistavoite 2009-2010. 3) MAXX Tampere FIN 50-80000 Suunnitteilla oleva Retail Park-hanke. StenungsTorg 7) Stenungsund SWE 59 24000-36000 30-50 Citycon on sopinut kauppakeskuksen vähemmistöomistajan kanssa kauppakeskuksen kehittämisestä. Hanke on tarkoitus aloittaa 2007. Åkermyntan Hässelby SWE 12 8500 2-10 Liikekeskuksen kehittäminen. 1) Hankkeen pinta-alalla tarkoitetaan Cityconin omistamaa, nykyisten tilojen muutosaluetta sekä laajennusosaa yhdessä. 5) Suunnittelu on vasta alkuvaiheessa ja siksi Cityconin lopullista omistusosuutta 2) Investointitarve Citycon muuttuu ja Sijoittajapresentaatio tarkentuu suunnittelun edetessä. Q1 2007Luku on tämänhetkinen paras arvio. kehityshankkeen pinta-alasta ei tiedetä. 6) Vuokrattavaa pinta-alaa saattaa muodostua enemmän. 24 3) Hankkeen aikatauluun liittyy kaavoitusriski. 7) Osaomisteinen kohde 4) Pinta-alalla viitataan vain laajennusosaan.

Kasvava Citycon - Kehityshankkeet Potentiaaliset kehityshankkeet Citycon tutkii muun muassa näiden kohteiden kehittämis- ja/tai laajentamismahdollisuuksia. Kaavamuutosta ei ole haettu eikä muita virallisia päätöksiä tehty. Markkina-arvo 31.3.2007, Me Kohteen pintaala, m² Lisätietoja Kohde Paikkakunta Maa Ultima Vantaa FIN 2 0 Rakentamaton noin 42 000 m2 suuruinen tontti, jossa tällä hetkellä on 20 000 m2 rakennusoikeutta. IsoKristiina Lappeenranta FIN 36 18200 Kauppakeskuksen laajentamismahdollisuuksia tutkitaan. Hakunila Vantaa FIN 4 3000 Kohteen kehittämismahdollisuuksia selvitetään. Jyväskylän Forum Jyväskylä FIN 51 17400 Kauppakeskuksen laajentamista selvitetään. Tumba Centrum Botkyrka SWE 61 2200-20000 Citycon suunnittelee kohteen laajennusta. Kohteen kauppa toteutui 31.1.2007 Jakobsbergs Järfälla SWE 113 6000-17000 Kaavoitussuunnitelmat sisältävät noin 6000 m² liiketilaa ja enintään 11000 m² asuntoja. Fruängen Tukholma SWE 14 15000 Kohteen uudistaminen ja mahdollinen laajennus. Backa Göteborg SWE 9 7800 Mahdollisuus uudistaa liiketiloja. 25

Citycon numeroiden valossa 26

Taloudelliset tavoitteet Kasvu Yhtiön strategisena tavoitteena on kasvaa sekä kiinteistöhankinnoin että kehitystoiminnan kautta Cityconin kumulatiiviset investoinnit vuoden 2005 jälkeen ylittävät 700 miljoonaa euroa Osingot Omavaraisuusaste Vakaa osingonmaksukyky kasvaneesta osakemäärästä huolimatta Yhtiö jakaa vähintään 50 % jakokelpoisista varoista per osake vähennettynä veroilla osinkona osakkeenomistajille Yhtiön pitkän aikavälin omavaraisuusastetavoite on 40 prosenttia 2006 Cityconin osakekohtainen osinko oli 0,14 euroa Vuoden 2006 lopussa omavaraisuusaste oli 39,1 prosenttia 27

Kiinteistöomaisuus Avainluvut Suomi Q1 2007 Q1 2006 2006 Liikevaihto, Me 23,9 23,3 95,8 Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me 14,0 14,9 104,8 Liikevoitto, Me 30,2 30,7 176,1 Bruttovuokratuotot, Me 23,3 22,7 93,1 Nettovuokratuotot, Me 17,5 16,9 68,8 Nettotuotto-% 7,3 8,5 7,6 Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 7,9 8,6 7,9 Kiinteistökannan markkina-arvo, Me 1 046,6 886,5 1 009,7 Bruttoinvestoinnit, Me 22,9 51,3 152,8 Ruotsi Liikevaihto, Me 8,6 2,6 17,3 Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me 15,1-0,1 8,7 Liikevoitto, Me 18,8 1,0 16,8 Bruttovuokratuotot, Me 7,9 2,4 15,9 Nettovuokratuotot, Me 4,4 1,4 9,3 Nettotuotto-% 5,9 4,9 5,2 Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet - - - Kiinteistökannan markkina-arvo, Me 414,8 109,9 354,8 Bruttoinvestoinnit, Me 61,7 33,3 267,2 Baltia Liikevaihto, Me 1,8 1,3 6,2 Kiinteistökannan markkina-arvon muutos, Me 2,4 0,7 6,6 Liikevoitto, Me 3,5 1,6 10,9 Bruttovuokratuotot, Me 1,6 1,0 6,1 Nettovuokratuotot, Me 1,3 1,0 4,8 Nettotuotto-% 7,7 8,7 8,4 Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet - - - Kiinteistökannan markkina-arvo, Me 85,6 61,2 83,3 Bruttoinvestoinnit, Me 0,3-16,2 26.8 % Alueellinen jakauma 5.5 % Suomi Ruotsi Baltia 28 67.7 %

Kiinteistöomaisuus Vuokrasopimuskanta Vuokrasopimuskanta 3 387 (2 327) vuokrasopimusta, joiden keskimääräinen voimassaoloaika 2,9 vuotta Nettovuokratuotot kasvoivat 19,6% 23,2 miljoonaan euroon Vuokrattava pinta-ala yhteensä noin 776354m² Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi katsauskauden aikana 12,2% (Vertailukelpoisiin kohteet ovat olleet yhtiön omistuksessa yli 24 kk ja niihin ei lasketa mukaan tontteja ja kehityshankkeita) Vuokrat ovat sidottu enimmäkseen elinkustannusindeksiin Vuoden 2006 lopussa 11% (2005: 5%) vuokrasopimuksista oli sidottu elinkustannusindeksiin Kaikki Q1 2007 Q1 2006 1-12 2006 Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 114 122 369 Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 17 960 39 465 73 300 Vuokrausaste kauden lopussa, % 96,7 96,7 97,1 Vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 2,9 3,0 2,9 Suomi Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 106 113 321 Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 16 900 37 466 66 500 Vuokrausaste kauden lopussa, % 96,4 96,3 97,2 Vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 3,2 3,1 3,1 Ruotsi Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 3 1 32 Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 270 107 3 900 Vuokrausaste kauden lopussa, % 97,2 98,2 96,3 Vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 1,9 2,5 2,2 Baltia Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 5 8 16 Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 790 1 892 2 900 Vuokrausaste kauden lopussa, % 100,0 100,0 100,0 Vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 3,2 3,2 3,3 29

Avainluvut - yhteenveto Tuloslaskelma ja tase Tuloslaskelma, Me Q1 2007 Q1 2006 2006 Bruttovuokratuotto 32,8 26,1 115,1 Liikevaihto 34,2 27,3 119,4 Nettovuokratuotto 23,2 19,4 82,8 Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 31,5 15,5 120,1 Liikevoitto 50,4 31,9 196,5 Voitto ennen veroja 40,9 24,9 165,6 Katsauskauden voitto 34,6 18,9 126,4 Tase, Me Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1 546,9 1 057,6 1447,9 Pitkäaikaiset varat 1 560,4 1 058,5 1453,3 Lyhytaikaiset varat 34,0 19,4 33,1 Varat 1 594,4 1 077,8 1486,4 Oma pääoma 725,4 364,6 580,3 Velat 869,0 713,2 906,1 Korollinen nettovelka 783,3 652,3 811,2 Oma pääoma ja velat yhteensä 1 594,4 1 077,8 1486,4 30

Avainluvut Lyhennetty kassavirtalaskelma Me Q1 2007 Q1 2006 2 006 Liiketoiminnan rahavirta Voitto ennen veroja 40,9 24,9 165,6 Oikaisut voittoon ennen veroja -21,7-8,7-94,0 Liiketoiminnan rahavirta 14,1 14,9 71,1 Maksetut korot ja muut rahoituskulut -4,4-1,9-34,1 Saadut korot ja muut rahoitustuotot 1,4 0,0 0,9 Maksetut välittömät verot -1,6 1,5-5,9 Liiketoiminnan nettorahavirta 9,6 14,5 32,0 Nettorahavirran lasku johtui lähinnä korkeammista rahoituskustannuksista ja käyttöpääoman muutoksista 2007. Lisäksi katsauskauden verot olivat poikkeukselliset vuonna 2006 2,7 miljoonan euron veronpalautuksen vuoksi. Investointien rahavirta Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla -96,9-46,5-331,8 Sijoituskiinteistöjen hankinnat -32,1-33,6 Investoinnit sijoituskiinteistöihin -5,7-5,9-35,6 Investoinnit rakenteilla oleviin kiinteistöihin sekä muihin aineellisiin ja ''''aineettomiin hyödykkeisiin -1,2 Sijoituskiinteistöjen myynti 73,9 Investointien rahavirta -103,9-84,4-327,1 133,2 miljoonan euron nettovarat käytettiin Tumban ja Hansan hankintoihin ja 18.8 miljoonan euron velan takaisin maksuun sekä osinkoihin. 4.1 miljoonaa euroa veroja liittyen huhtikuiseen osingon maksuun. Rahoituksen rahavirta Osakeannista saadut maksut 132,2 77,4 Lyhytaikaisten lainojen nostot 36,2 101,0 421,2 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -19,9-36,0-392,2 Pitkäaikaisten lainojen nostot 60,9 30,0 675,3 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -96,0-10,8-461,8 Maksetut osingot -19,3-17,5-19,2 Rahoituksen rahavirta 94,1 66,7 300,8 Osakekohtainen nettorahavirta 0,05 0,10 0,20 Osakekohtainen nettorahavirta väheneminen johtui lähinnä kertaluontoisista eristä 1Q/2006, käyttöpääoman kasvun ajoituksesta ja kasvaneesta osakemäärästä. 31

Avainluvut - Nettovuokratuotto 4.2 1.4 0.1 0.1 23.2 Toteutunut Q1/2007 30 25 20 15 10 19.4 5 0 1.2 32 Hallinto Vertailukelpoiset Q1 2006 vs Q1 2007 Toteutunut Q1/2006 Hankinnat Myynnit Kehityshankkeet * Luvut ovat pyöristyksiä, miljoonaa euroa

Avainluvut - Kannattavuus Avainluvut Q1 2007 Q1 2007 2006 Liikevaihto, Me 34,2 27,3 119,4 Liikevoitto, Me 50,4 31,9 196,5 % liikevaihdosta 147,1 117,0 164,6 Omavaraisuusaste, % 45,5 33,8 39,1 Nettovelkaantumisaste, % 105,5 178,9 136,6 Tulos / osake, euroa 0,18 0,12 0,78 Tulos / osake laimennettu, euroa (EPRA tulos/osake) 0,17 0,12 0,74 Tulos / osake, ilman käyvän arvon muutoksen, myyntivoiton ja muiden kertaluontoisten erien vaikutusta, euroa 0,04 0,05 0,20 Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 0,05 0,10 0,2 Oma pääoma/osake, euroa (EPRA NAV) 3,69 2,48 3,38 Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV) 3,43 2,50 3,22 Nettotuotto-% 6,90 8,3 7,6 140 1 600 120 1 500 1 400 100 1 300 80 1 200 1 100 60 1 000 40 900 800 20 700 0 600 1-3/2006 1-6/2006 1-9/2006 1-12/2006 1-3/2007 Liikevaihto, Me Tulos, Me Sijoituskiinteistöjen markkina-arvo, Me Vuokrausaste, % 96,70 96,7 97,1 33

Avainluvut osakekohtainen tulos ja nettovarallisuus NAV versus osake Osakekohtainen tulos ja omavaraisuusaste 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 2006/Q1 2006/Q2 2006/Q3 2006/Q4 2007/Q1 Osakekohtainen nettovarallisuus Päätöskurssi, 0,80 0,70 50 45 0,60 40 0,50 35 0,40 30 25 0,30 20 0,20 15 0,10 10 0,00 5-0,10 2006/Q1 2006/Q2 2006/Q3 2006/Q4 2007/Q1 0 Osakekohtainen tulos, Omavaraisuusaste, % % 34

Rahoitus Lainakanta ja korkosuojaukset 2007-2016 Korollisten velkojen jakautuminen 500 450 400 440 Vaihtuvakorkoiset 16 % Kiinteäkorkoiset 23 % 350 300 250 200 150 100 50 0 176 160 88 86 83 50 50 50 40 28 30 40 33 18 2 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Muutettu kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla 61 % Lainat Korkojohdannaiset Inflaatiojohdannaiset Korollisia nettovelkoja 783,3 miljoonaa euroa 31.3.2007 Korkosuojauksia kasvatettiin 84,0 %:iin Lainojen keskipituus oli 4,6 vuotta ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 3,9 vuotta Tase vahvistui tilikauden tuloksen ja ydinliiketoimintaan kuulumattomien kiinteistöjen myynnin ansiosta. 35

Rahoitus Velkatyypit Velat eri valuutoissa Yritystodistukset 7 % Muut LTL 11 % EEK 2 % EUR 4 % 60% Syndikoidut pankkilainat 54% Luottolimiitti 6 % SEK 34% JVK-lainat 22 % Yhtiön rahoitus perustuu syndikoituihin pankkiluottoihin sekä joukkovelkakirjalainoihin, jotka kattavat 82 % korollisesta velasta ja erääntyvät vuosina 2010 2013. Lainasalkun valuuttajakauma vastaa liiketoiminnan jakaumaa, rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteistöjen hankinnat on rahoitettu paikallisessa valuutassa. Q1 2007 aikana keskikorko nousi hieman 4,56 %:iin (Q1 2006: 4,42 %) rahamarkkinakorkojen selkeästä noususta huolimatta. Cityconilla oli 190 miljoonaa euroa käyttämättömiä luottolimiittejä 31.3.2007 36

Osake 7 6 5 4 3 2 1 0 01-04 04-04 07-04 10-04 01-05 04-05 07-05 10-05 01-06 04-06 07-06 10-06 01-07 04-07 FTSE EPRA OMX Helsinki CAP Citycon 37

Osake Vaihto ja keskikurssi Omistusjakauma 250,0 6 5.3% 200,0 150,0 100,0 50,0 5 4 3 2 1 94.7 % 0,0 2005 2006/Q1 2006/Q2 2006/Q3 2006/Q4 2007/Q1 Vaihto, Me Keskikurssi, Me 0 Kansainväliset sijoittajat Suomalaise sijoittajat Cityconin markkina-arvo 28.5.2007 oli 1057,51 miljoonaa euroa -> Heinäkuun alusta kuuluu pörssin suurin yhtiöihin *) Citycon on 1.4.2007 lähtien mukana GPR 250 Property Securities Indeksissä, jossa on mukana 250 vaihdetuinta kiinteistösijoitusyhtiötä maailmanlaajuisesti. Yhtiö on myös mukana mm. FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate indeksissä Maaliskuun lopussa yhtiöllä oli 1757 osakkeenomistajaa 94.7% osakkeen omistajista on kansainvälisiä Gazit Globe omistaa noin 38.9% ja Fidelity International <10% 38 *) Määräytyy toukokuun markkina-arvon mukaan ja päivitetään heinäkuussa.

Taustaa 39

Taustaa Johto Petri Olkinuora, toimitusjohtaja Eero Sihvonen, talousjohtaja Outi Raekivi Head of Legal Affairs Kaisa Vuorio Vice President Finnish Operations Ulf Attebrant Vice President Swedish Operations Harri Holmström Vice President Baltic Operations 40

Taustaa - Cityconin kiinteistöjä Liljeholmen Tukholma Tumba Centrum Botkyrka / Suur- Tukholma Trio Lahti 41

Taustaa - Cityconin kiinteistöjä Lippulaiva Built 1993 GLA 23.000 m 2 Owned 100 % Myyrmanni 1994 40.200 m 2 100 % Trio 1977/87 32.200 m 2 89.3 % Columbus 1997/07 20.400 m 2 100 % Suomi Koskikeskus 1988 25.700 m 2 88 % Forum 1953/91 17.400 m 2 Citycon 69 % Isokarhu 1972/04 14.900 m 2 100 % Jakobsberg 1959/93 67.000 m 2 100 % Åkersberga 1985/96 33.100 m 2 75 % Ruotsi Baltia Rocca al Mare, Estonia 1998/00 28.600 m 2 100 % Stenungstorg 1967/93 37.600 m 2 85 % Mandarina, Lithuania 2005 8.000 m 2 100 % Tumba Centrum n.a. 33.100 m 2 100 % 42

Taustaa - Cityconin kiinteistöjä Lippulaiva Espoo Torikeskus Seinäjoki Lindome Göteborg 43

Taustaa - Toimintaympäristö BKT:n kasvu Talouskasvu BKT:lla mitaten on ollut yhtiön toimialueella voimakkaampaa kuin Euroopassa yleensä. Ennusteiden mukaan kasvun odotetaan jatkuvan. BKT:n kasvu (% pa) 8,9% 9,1% 7,5% 6,8% 5,2% 4,5% 3,0% 2,7% 2,9% 2,5% 3,5% 2,6% 2,6% 2,0% 2,0% 1,5% Finland Sweden Baltic countries EU-15 2005A 2006E 2007E 2008E Source: Economist Intelligence Unit 44

Taustaa - Toimintaympäristö Kuluttajien luottamus Kuluttajien luottamus omaan talouteensa oli vahvaa vuonna 2006. Kuluttajien luottamusindikaattorin tulokset Suomi Ruotsi Viro Liettua 20 18 14 10 18 16 10 6 14 6 16 12 2 2 14 10-2 -2-6 12 8-10 -6 10 6 4-14 -18-10 8 Feb-04 Jul-05 Dec-06 2 Feb-04 Jul-05 Dec-06-22 Feb-04 Jul-05 Dec-06-14 Feb-04 Jul-05 Dec-06 Source: Economist Intelligence Unit 45

Taustaa - Toimintaympäristö Kulutuksen kasvu Yksityisen kulutuksen kasvu on ollut voimakasta yhtiön toimialueella ja myös koko Euroopassa. Ennusteiden mukaan kasvun odotetaan edelleen jatkuvan vuosina 2007 and 2008. Yksityisen kulutuksen kasvu (% pa) 14,7% 9,8% 9,5% 7,5% 4,4% 4,0% 3,1% 2,6% 3,5% 3,0% 3,0% 2,4% 2,1% 1,4% 1,7% 1,8% Finland Sweden Baltic countries EU-15 2005A 2006E 2007E 2008E Source: Economist Intelligence Unit 46

Yhteystiedot 47

Yhteystiedot Sijoittajasuhteet Mr Petri Olkinuora Toimitusjohtaja Puh 09 6803 6738 Fax 09 6803 6788 Petri.Olkinuora@citycon.fi Koskikeskus Tampere Mr Eero Sihvonen Talousjohtaja Puh 050 5579 137 Fax 09 6803 6788 Eero.Sihvonen@citycon.fi Ms Hanna Jaakkola Sijoittajasuhdepäällikkö Puh 040 5666 070 Fax 09 6803 6788 Hanna.Jaakkola@citycon.fi Citycon Oyj Pohjoisesplanadi 35 AB FIN-00100 Helsinki Tel. +358 9 680 36 70 Fax +358 9 680 36 788 info@citycon.fi www.citycon.fi e-mail : etunimi.sukunimi@citycon.fi 48