LAUSUNTO 1 (5) 7.8.2008 Valtiovarainministeriö Vero-osasto PL 28 00023 VALTIONEUVOSTO valtiovarainministerio@vm.fi jukka.vanhanen@vm.fi LAUSUNTO ERÄIDEN ASUNTOJEN VUOKRAUSTOIMINTAA HARJOITTAVIEN YH- TIÖIDEN VERONHUOJENNUKSESTA Yleistä Suomen Kiinteistöliitto ry kiittää mahdollisuudesta lausua näkemyksensä asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien yhtiöiden veronhuojennuksia koskevasta lakiehdotuksesta. Ehdotus liittyy hallitusohjelman ja Asuntopoliittisen toimenpideohjelman toteuttamiseen. Pääministeri Matti Vanhasen II hallituksen ohjelmassa todetaan, että Selvitetään kiinteistörahastolainsäädäntöä ja uudistetaan osakeyhtiömuotoisten kiinteistörahastojen verotus siten, että suomalaisten kiinteistörahastojenkansainvälinen kilpailukyky turvataan sijoituksien ohjaamiseksi mm. vuokra-asuntomarkkinoille Suomessa. Valtioneuvoston 14.2.2008 hyväksymässä Asuntopoliittisessa toimenpideohjelmassa todetaan lisäksi, että Kiinteistörahastoja koskevien verosäännösten uudistamista selvitetään 2008 ja uudistus saatetaan voimaan mahdollisimman nopeasti. Tarkoitus on lisätä pääomia ja sijoittajien kiinnostusta vuokra-asuntorakentamiseen poistamalla kaksinkertainen verotus. Uudistus toteutetaan siten, että se lisää uusien vuokra-asuntojen rakentamista. Kiinteistöliitto pitää myönteisenä toimenpiteitä, joilla pyritään tukemaan sekä uusien vuokra-asuntojen rakentamista että olemassa olevan vuokra-asuntokannan säilymistä vuokra-asuntokäytössä. Mikäli vuokra-asuntoihin sijoittavia kiinteistörahastoja tulee markkinoille, monipuolistavat ne sijoittajien mahdollisuuksia sijoittaa varojaan asuntomarkkinoille ja alentavat sijoituskynnystä. Ehdotus liittyy kiinteistörahastoja koskevan lainsäädännön uudistamiseen, mistä Kiinteistöliitto on antanut erikseen lausunnon 12.6.2008. Osoite Puhelin Telefax Pankki Y-tunnus www.kiinteistoliitto.fi Annankatu 24 (09) 166 761 (09) 1667 6400 Nordea 0307769-5 www.taloyhtio.net 00100 Helsinki 127030-60512
2 (5) Kiinteistöliitto kannattaa asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien yhtiöiden verotuksen uudistamista siten, että niitä verotetaan neutraalisti suhteessa suoriin kiinteistösijoituksiin. Kilpailukykyisyys varmistettava Valtiovarainministeriö on ehdottamassa asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien yhtiöiden veronhuojennusten edellytykseksi useita yhtiöiden toimintaan liittyviä rajoituksia ja määräyksiä. Vastaavanlaisia rajoituksia ja määräyksiä on myös muiden maiden kiinteistörahastojen verotusta koskevassa verolainsäädännössä ja muussa lainsäädännössä. Uuden sijoitusmuodon kiinnostavuuden kannalta on tärkeää, että nämä rajoitukset ja määräykset eivät vaaranna yhtiöiden kilpailukykyä suhteessa muiden maiden vastaaviin sijoitusmahdollisuuksiin. Asuinhuoneistojen hankkiminen asunto- ja muista osakeyhtiöistä Ehdotuksessa todetaan, että yhtiön varoista vähintään 80 prosenttia tulee verovuoden päättyessä olla sijoitettuna kiinteistöihin, jotka ovat pääasiassa asuinkäytössä taikka sellaisen asunto-osakeyhtiön tai sellaisen muun keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeisiin, jonka omistamat rakennukset on tarkoitettu pääasiassa asuinkäyttöön. Asunto-osakeyhtiöiden ohella merkittävä osa Suomen vuokra-asunnoista sijaitsee osakeyhtiöissä, joiden tarkoituksena on omistaa ja / tai hallita kiinteistöä tai sen alueellista osaa ja sillä olevia pääasiassa asuinkäyttöön tarkoitettuja rakennuksia. Olisikin tärkeää, että myös pääasiassa vuokra-asuntoja omistavien osakeyhtiöiden eli ns. kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden hankinta olisi kiinteistörahastoille mahdollista. Vaikka keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden merkitys hallintamuotona vanhan vuokraasuntokannan omistamisessa ja uusien vuokra-asuntojen rakennuttamisessa on vähäinen, tulisi varmistaa, että lakiehdotuksessa esitetty keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön määritelmä on selkeä ja riittävän täsmällinen. Asiaa on käsitelty esimerkiksi Asuntoosakeyhtiölainsäädännön uudistamisesityksessä (Oikeusministeriö, Luonnos hallituksen esitykseksi Eduskunnalle uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi, VIII Osa, 28 Luku Lain soveltaminen muuhun osakeyhtiöön ). Kiinteistörahastoyhtiön tulisi voida hankkia omistukseensa keskinäisistä kiinteistöosakeyhtiöistä asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavia osakkaita. Vieraan pääoman määrä Verovapauden edellytykseksi esitetään, että yhtiöllä saisi olla vierasta pääomaa enintään 60 %. Kansainvälisessä vertailussa voi todeta, että vieraan pääoman määrää koskevat rajoitukset vaihtelevat hyvin laajasti. Rajoituksia perusteellaan yleensä tarpeella suojata sijoittajia vieraan pääoman käyttöön liittyviltä riskeiltä yhtiöissä. Kiinteistösijoitusra-
3 (5) hastoja koskevissa selvityksissä on sitä vastoin todettu, että tällaiset rajoitukset pikemminkin häiritsevät tehokasta kilpailua kuin suojaavat sijoittajia. Esitetty 60 % rajoitus vieraan pääoman käytöstä rajaa toimijoiden tuloa vuokraasuntosijoitusmarkkinoille. Vieraan pääoman ottamiseen liittyvää sääntelyä tulisi näkemyksemme mukaan vähentää ja lieventää esitetystä. Mikäli velkapääoman käyttöä ei voida monien kansainvälisten mallien mukaisesti jättää rahastojen itsensä ja markkinoiden määritettäväksi, tulee velkapääoman käytön rajaa nostaa merkittävästi nyt esitetystä. Yksittäisen osakkaan omistusrajoitus Ehdotuksessa yksittäisen osakkeenomistajan osuudeksi on rajattu maksimissaan 9,99 %. Rajausta on perusteltu kansainvälisillä malleilla ja sillä että sijoittajan omistusosuuden ylittäessä 10 prosenttia, Suomi ei verosopimusten johdosta välttämättä voisi periä osingosta lähdeveroa toisessa valtiossa asuvalle henkilölle maksetusta osingosta. Tavoitteena oleva verokohtelu ei näin ollen toteutuisi. Näkemyksemme mukaan ministeriössä tulisi edelleen selvittää, olisiko yksittäisen osakkeenomistajan osuutta mahdollisuutta nostaa. Esityksen perusteluissakin todetaan, että Suomen ja toisten valtioiden välillä kaksinkertaisen verotuksen estämiseksi tehdyissä verosopimuksissa on yleisesti OECD:n malliverosopimusta vastaavasti määritelty verosopimuksen soveltamisala siten, että verovapaan yhtiön jakamaan osinkoon ei sovelleta verosopimuksen osinkoartiklaa. Suomen verotusoikeus määräytyy siis tuolloin Suomen sisäisen verolainsäädännön mukaan, ja osinkoon kohdistuu 28 prosentin lähdeverokanta. Vaikka verosopimuksia saatetaankin tulkita eri valtioissa eri tavoin, tulisi mielestämme selvittää tarkemmin, ollaanko Suomeen laatimassa vain vähäisen riskin eliminoimiseksi liian tiukkoja rajoitteita. Vähimmillään esitämme, että yksittäisen osakkeenomistajan osuus tulisi olla 10 %. Pienemmällä omistusosuudella yksittäinen osakkeenomistaja ei saa edes yhtiöoikeudellista vähemmistöosakkaan suojaa, joka on sidottu siihen, että omistaa vähintään 1/10 yhtiön osakkeista. Tällä määrällä ei vielä edes vaarannettaisi Suomen oikeuttaa verottaa osinkotuottoja.
4 (5) Vaatimus listautumisesta Yhtiöiden perustamisen ja kehittämisen näkökulmasta olisi tärkeätä, että verohuojennuslainsäädäntö olisi mahdollista myös listaamattomille osakeyhtiöille. Toimintansa aikana yhtiöillä voi olla myös tarve muuttaa listautumisstatustaan. Esimerkiksi vähemmistössä niistä Euroopan Unionin jäsenmaista joissa on toteutettu veroneutraali kiinteistörahastolainsäädäntö, edellytetään yhtiöiden listaamista. Lisäksi mm. Yhdysvalloissa on luovuttu tästä vaatimuksesta. Esitämme, että osakeyhtiömuotoisille kiinteistörahastoille jätetään mahdollisuus toimia myös listautumattomana julkisena osakeyhtiönä (oyj). Voitonjakovelvoite Kaikissa kansainvälisissä toimivissa REIT -malleissa kiinteistörahastojen voitonjakovelvoite on yhtiötason verovapauden keskeisin edellytys. Korkeaksi asetettu voitonjakovelvoite vaikuttaa yhtiön kykyyn toteuttaa lainsäädännön tavoitteena olevia uusinvestointeja vuokra-asuntotuotantoon. Esitämmekin harkittavaksi voitonjakovelvoitteen alentamista esitetystä 90 prosentista. Uustuotantovelvoite Lakiesityksen perustavoite on edistää vuokra-asuntotuotantoa. Ehdotuksen mukaan yhtiön verovapaus edellyttää, että yhtiön olisi hankittava uutta vuokra-asuntokantaa keskimäärin 5 prosenttia verovuodessa lattiapinta-alasta mitattuna. Velvoitetta tarkastellaan kolmen vuoden ajanjaksolla siten, että lattiapinta-alasta 15 prosenttia tulee olla otettu ensimmäistä kertaa asuinkäyttöön verovuoden ja sitä edeltävän kahden verovuoden aikana. Lisäksi verovapauden edellytyksiin liittyy muitakin uustuotantovaatimuksia. Uustuotantovaatimuksia verovapauden edellytyksiksi asetettaessa tulee varmistua, että niitä voidaan noudattaa asunto- ja vuokra-asuntomarkkinoiden vaihtelevissa suhdannetilanteissa. Esimerkiksi ei ole järkevää synnyttää velvoitetta uusasuntojen määrän jatkuvaan kasvattamiseen kaikissa suhdannetilanteissa. Vuokratasojen kohtuullistamiseksi ja tuottopotentiaalin lisäämiseksi vuokra-asuntoihin sijoittavien yhtiöiden kannattaa usein ajoittaa investointinsa niihin rakennusalan suhdannevaiheisiin, joissa muun rakennustoiminnan kysyntä ei sido kaikkea kapasiteettia. Maksimipoistojen tekemistä on toki perusteltu esityksessä. Tästä huolimatta jää epäselväksi, onko kuitenkaan riittävästi selvitetty, millaista käytännön vaikutusta tulee olemaan sillä, että verotuksen jäännösarvo voi muodostua ajan myötä huomattavasti kirjanpitoarvoa matalammaksi ja hankaloittaako tämä verosuunnittelua.
5 (5) Ehdotettua kolmen vuoden tarkasteluajanjaksoa olisi syytä pidentää ottamaan huomioon vuokra-asuntorakennusinvestointien pitkä toteutusaika ja suhdannevaihteluihin varautuminen. Vuokratulojen vähimmäisosuus Verovapauden säilymisen edellytykseksi ehdotetaan, että vähintään 80 % verovuoden tuloista tulisi kertyä asuinhuoneistojen vuokrista. Mukaan vähimmäismäärään luettaisiin enintään 150 neliömetrin suuruiset asuinhuoneistot, joiden kuukausivuokra olisi enintään 3 000 euroa. Nämä rajaukset (150 m2 ja 3 000 euroa) ovat käytännölle vieraita ja tarpeettomia. Vastaavanlaisista rajoituksista on asteittain luovuttu myös ns. sosiaalisessa asuntotuotannossa ja jätetty investointikohteiden suunnitteluvastuu sijoitusriskin kantavien omistajien ratkaistavaksi. Euromääräisten enimmäisvuokrarajojen asettaminen synnyttäisi myös sillä saavutettaviin hyötyihin nähden tarpeetonta hallinnollista valvontatarvetta yhtiöissä. Lisäksi vuosittain tulisi lainsäädännössä tarkistaa näitä euromääriä vastaamaan markkinavuokrakehitystä. Lain alueellinen rajaaminen ja verovapauden enimmäiskesto Vaikka hallituksen asuntopoliittisten painopisteenä on lisätä vuokra-asuntotarjontaa vuokra-asuntopulasta kärsivissä kasvukeskuksissa, ei ole perustelua rajata veronhuojennuslainsäädännön soveltamisalaa vain näihin keskuksiin. Suomen alue- ja kuntarakenne on voimakkaassa muutosvaiheessa. Maan eri osiin pyritään synnyttämään elinvoimisia maakuntakeskuksia. Näiden keskuksien kehittymisen kannalta olisi haitallista nimetä niistä vain osa vuokra-asuntotuotannon kannalta tarpeellisiksi alueiksi. Vuokra-asuntoihin sijoittavia yhtiöitä perustettaessa otetaan varmasti huomioon maan eri alueiden kehitysnäkymät ja vuokra-asuntojen pidemmän aikavälin kysyntänäkymät ilman että siitä on säädetty laissa. Ehdotettu veronhuojennuslainsäädäntö tulee nähdä pysyvänä järjestelynä suhteessa suorien kiinteistösijoituksien verotuskohteluun. Esimerkiksi Yhdysvalloissa ns. REIT -järjestelmä on ollut toiminnassa 1960 luvulta lähtien. Harri Hiltunen Toimitusjohtaja Mauri Marttila Tutkimusjohtaja