Kaupunkialueen maankäyttöja hintarakennetta koskevia kuvioita (vain HAL:n luentokäyttöön, ei lainattavissa ilman lupaa) Heikki A. Loikkanen Osa Loikkasen esitelmää: ECONOMICS OF CITY from an urban economics viewpoint. Some examples. Uudet arkkitehtipäivät, 3-4.10.2008, Hämeenlinnan verkatehdas
HELSINGIN SEUDUN MAANKÄYTTÖRAKENNE - VERRATEN PÄÄKESKUSPAINOTTEINEN 2
Kuvio 15.14: Rakennettu kerrosala suhteessa maa-alaan keskustaetäisyyden mukaan Helsingissä ja Espoossa 1994 (Lähde: Helsingin ja Espoon kaupunkien perusrekisterit). 3
Kuvio 15.15: Rakennettu kerrosala suhteessa maa-alaan keskustaetäisyyden mukaan Helsingissä ja Espoossa 1994 ja 1950 (Lähde: Helsingin ja Espoon kaupunkien perusrekisterit). 4
0 eur/m2 Kuvio 12.5: Laskelma maan markkinahinnasta (0 euroa/m 2 ) pääkaupunkiseudulla keskustaetäisyyden mukaan vuoden 2000 hintatasossa 14 12 10 8 6 4 2 0 0 10 20 30 40 50 Lähde: Laakso-Loikkanen 2004 Etäisyys keskustasta, min. 5
Kuvio 19.7: Keskustaetäisyyden vaikutus asunnon hintaan (Indeksi, = 50 min.) (Lähde: Laakso 1997) 6
0 mk Kuvio 13.7: Asuntokuntien mediaanitulo keskustaetäisyyden suhteen pääkaupunkiseudulla (Lähde: S. Laakson otosaineisto PKS:n kotitalouksista vuodelta 1993). 200 150 50 0-5 10-15 20-25 30-35 40+ Keskustaetäisyys (min.) Tulot/asuntokunta Tulot/asukas 7
Indeksi (1985=) Jaakola & Lönnqvist: Kaupunkirakenteen kehitys Helsingin työssäkäyntialueella (29 kuntaa) vuosina 1985-2000, 8 ulottuvuutta 110,0 105,0,0 Väestötiheys (as./ha) Rakennetun alueen yhtenäisyys Väestön keskittyneisyys Väestön keskittyneisyys osa-alueilla 95,0 90,0 Väestön keskustaetäisyys (Hgin ydinkeskustasta) Pääkeskuksen osuus seudun työpaikkaytimien työpaikoista 85,0 1985 1990 1995 2000 Väestön ja työpaikkojen sekoittuneisuus Väestön ja työpaikkojen välinen keskietäisyys HUOM: mittarit kuvaavat muutosta lähtötilanteeseen (=) verrattuna. Aineisto: Tilastokeskus, Syke: YKR-aineisto 8
ASUNTOJEN OMINAISUUKSIEN HEDONISET HINNAT KAUPUNKIALUEEN SISÄLLÄ - perustuu toteutuneeseen maksuhalukkuuteen 9
AINEISTOT JA LÄHESTYMISTAPA HELSINGIN SEUDUN ASUNTOKAUPPOJA KOSEVAT AINEISTOT KAUPPAHINTATIEDOT TÄYDENNETTY ERILAISILLA SIJAINTI YM. TIEDOILLA SOVELLETAAN NS. HEDONISIA REGRESSIO- MALLEJA, JOISSA ASUNTOJEN (VELATTOMIA HINTOJA SELITETÄÄN ASUNNON, RAKENNUKSEN, LÄHIYMPÄRISTÖN OMINAISUUKSILLA JA ERILAISILLA ETÄISYYSMITOILLA 10
Seuraavat kuviot perustuvat Seppo Laakso (1997) väitöskirjaan Urban housing prices and demand for housing characteristics MUKANA MYÖS MUUTAMA KUVA SEURAAVISTA Matti Vainion (1995) väitöskirjaan Trafic noise and pollution. Valuation of externalities with hedonic price and contingent valuation methods. Henrik Lönnqvistin tekeillä olevaan työhön 11
12
S. Laakson (1997) väitöskirjasta 13
Effect of CBD distance on housing price Index, time distance 50 min. = Price (ind.) 180 160 140 120 0 10 20 30 40 50 Distance from CBD, min. Spline function model 14
Effect of coast distance on housing price Index, distance 1250 m. = Price (ind.) 150 140 130 120 110 90 0 250 500 750 0 1250 1500 Spline function model Distance to coast, m. 15
Effect of coast distance on housing price in inner and outer city Index, distance 1250 m. = Price (ind.) 140 130 120 110 90 0 250 500 750 0 1250 1500 Distance to coast, m. Model (11), inner city Model (12), outer city 16
COASTINE EFFECT ESTIMATED BY LÖNNQVIST ET AL. (work in progress) 160 150 140 130 120 110 90 80 Price effect, distance to coastline (Eastern Helsinki) 0 200 400 600 800 0 1200 1400 1600 1800 2000 Distance (m) OLS LAD S-estimator OLS without outliers 17
Effect of sub-centre distance on housing price Index, time distance 12 min. = Price (ind.) 130 125 120 115 110 105 95 90 0 5 10 15 20 25 Sub-centre distance, min. Spline function model 18
Effect of railway station distance on housing price Index, distance 1250 m. = Price (ind.) 106 104 102 98 0 250 500 750 0 1250 1500 Distance to railway station, m. Spline function model 19
Effect of subway station distance on housing price Index, distance 1250 m. = Price (ind.) 106 104 102 98 0 250 500 750 0 1250 1500 Distance to subway station, m. Spline function model 20
Effect of the distance to local services on housing price Index, distance 1250 m. = Price (ind.) 104 103 102 101 99 98 0 250 500 750 0 1250 1500 Distance to shopping centre, m. Spline function model 21
Effect of power plant distance on housing price Index, distance 1250 m. = Price (ind.) 110 108 106 104 102 98 96 94 0 250 500 750 0 1250 1500 Distance to power plant, m. Model (6), dummy vars. Spline function model 22
Effect of local service level on housing price Index, second lowest group = Price (ind.) 115 110 105 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Service level indicator Notes: High values of the indicator mean better service level. Neigborhoods divided to 4 quartiles. 23
Effect of open space in the neighbourhood on housing price Index, second lowest group = Price (ind.) 105 104 103 102 101 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Open space indicator Notes: High values of the indicator mean more open space. Neigborhoods divided to 4 quartiles. 24
LÖNNQVIST ET AL. (work in progress) 140 Price effect, distance to Central Park (Northern Helsinki) 130 120 110 90 80 0 200 400 600 800 0 1200 1400 1600 1800 2000 Distance (m) OLS LAD S-estimator OLS without outliers 25
Effect of the social status of the neighbourhood on housing price Index, lowest group = Price (ind.) 125 120 115 110 105-5 -4-3 -2-1 0 1 2 3 4 5 Status indicator Notes: Social status measured by a summary indicator consisting of several socio-economic variables. Low values of the indicator refer to low social status. Neigborhoods divided to 4 quartiles. 26
Effect of building type and lot efficiency on housing price Index, multi-storey buildings with 6+ floors and efficiency >2.0 = Price (ind.) 125 120 115 110 105 95 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 Lot efficiency Semi-det. houses Multi-st. 2-3 fl. Multi-st. 6+ fl. Terraced houses Multi-st. 4-5 fl. 27
Effect of building age on housing price Index, construction year 1965 = Price (ind.) 130 120 110 90 80 1860 1880 1900 1920 1940 1960 1980 2000 Construction year Spline function model 28
Effect of dwelling size on housing price Index, size m 2 = Price (ind.) 300 250 200 150 50 0 0 20 40 60 80 120 140 160 180 200 220 240 Dwelling size, m2 Spline function model 29
Effect of dwelling size on unit price (price/m2) of housing Index, size m 2 = Price/m2 (ind.) 225 200 175 150 125 75 0 20 40 60 80 120 140 160 180 200 220 240 Spline function model Dwelling size, m2 30
Effect of municipality on housing price five different models. Index, City of Helsinki = Price(ind.) 140 130 120 110 90 80 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 Helsinki Espoo Vantaa Kauniainen 1= Model (6), dummy vars. 2= Model (4), cont. vars. 3= Model (12), outer city. 4= Model (13), Multi-st. 5= Model (14), terr.&semi-det. 31
Melun vaikutus asuntojen hintoihin Seuraavalla sivulla oleva kuva summeeraa Matti Vainion väitöskirjan tuloksia, jotka koskevat melun hintavaikutuksia? Tutkimuksessa käytettiin useampia menetelmiä samojen Helsinkiä koskevien havaintojen kanssa. CVM on Contingent Valuation Method, jonka tulokset perustuvat maksuhalukkuuskyselyyn. Tässä tapauksessa halukkuus maksaa koskee sitä paljonko ollaan maksamaan siitä että melutaso laskee 55 desibeliin HPM on Hedonic Price Method, jossa regressiomallin puitteissa hintoja selitetään ominaisuuksilla, joista yksi koskee melutasoa Bid on maksuhalukkuutta koskeva tulos, joka on johdettu regressiomalleista 32
33
Arkkitehtuuri ja asuntojen hinnat Asuntomarkkinoita voidaan pitää testinä arkkitehtuurille millaista arkkitehtuuria kansalaiset markkinainformaation perusteella arvostavat? Tutkimusta arkkitehtuurin vaikutuksista asuntojen hintoihin on niukalta. Meneillään hanke (Pihlajaniemi & Lönnqvist, Ohjaa Loikkanen) Sovelletaan hedonisia asuntojen hintamalleja Pyrkimyksenä on selvittää sekä arkkitehtuurin suoria vaikutuksia että arkkitehtuurin ulkoisvaikutuksia (vaikutukset ympäristöön) asuntohintojen kautta. Tutkimusaineisto: VTT:n asuntohinta-aineisto, erilaiset rekisteriaineistot sekä tätä tutkimusta varten erikseen koottu aineisto rakennuksista suunnittelijoineen. Tutkimusalueen on Etelä-Helsinki. 34
European Metropolitan Housing Markets Series: Advances in Spatial Science Andersson, Ake E.; Pettersson, Lars; Strömquist, Ulf (Eds.) 2007, VI, 363 p., 139 illus., Hardcover ISBN: 978-3-540-69891-3 Sisältää mm.loikkasen ja Lönnqvistin artikkelin Helsingin metropolialueesta 35