KESKI-SUOMEN OPISKELIJA-ASUNTOSÄÄTIÖ SR:N TOIMINTAKERTOMUS 2015

KESKI-SUOMEN OPISKELIJA-ASUNTOSÄÄTIÖ SR:N TOIMINTAKERTOMUS 2015 1

KOAS 40 VUOTTA AITOA OPISKELIJAELÄMÄÄ KOAS:in 40-vuotista taivalta juhlittiin risteilemällä Päijänteellä. SISÄLLYS Toimitusjohtajan katsaus 3 Hallituksen kertomus säätiön toiminnasta 4 Päätöksentekijät 9 Tulevaisuuden näkymät 10 Lähipiiritoimet 11 Muut säätiölain edellyttämät toimintakertomustiedot 12 Tuloslaskelma 13 Tase 14 Rahoituslaskelma 16 Tuloslaskelmaa koskevat liitetiedot 17 Tasetta koskevat liitetiedot 18 Muut liitetiedot 21 Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitus 22 Tilinpäätösmerkintä 22 Tilintarkastuskertomus 23 Valokuvat: Koasin arkisto Taitto: Zeniitti Paino: Kirjapaino Kari 2

TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Säätiön 41. toimintavuosi oli investointien vuosi. Toimintavuonna peruskorjattiin Etelä-Kekkolan kohteen viisi taloa siten, että A ja B-talot rakennettiin 1.1. 31.8.2015 ja C, D ja E-talot 1.1. 31.12.2015. Kohteen soluasunnot muutettiin yksiöiksi sekä perheasunnoiksi. Kohteessa on huoneistoalaa yhteensä 3 833 hym2, josta liiketilaa on 174 hym2. Koas Heikinsillan uudisrakennuskohteen rakentaminen aloitettiin elokuussa 2015 ja se valmistuu lokakuussa 2016. Opiskelija-asuintaloon tulee yhteensä 102 pienasuntoa. Säätiölle oli erittäin merkityksellistä näiden hankkeiden käynnistyminen vuoden 2015 loppuun mennessä. Näin säätiö pystyi hyödyntämään ARA:n korkotukilainojen alempia omavastuukorkoja. Poikkeuksellisen alhainen korkotaso mahdollisti hyvän tuloksen. Säätiön tilikauden voitto oli 1 834 875, joka käytetään tuleviin peruskorjausinvestointeihin. Koas täytti 40 vuotta toukokuussa järjestetyllä juhlavuoden risteilyllä oli mukava tavata yhteistyökumppaneita ja nykyisiä sekä entisiä hallinnon ja henkilökunnan jäseniä. Kiitos risteilystä! Kiitän samalla säätiön henkilöstöä, hallinnon jäseniä ja sidosryhmiä tuloksellisesta juhlavuodesta 2015. Matti Tanskanen toimitusjohtaja Uudisrakennuskohteiden suunnittelua jatkettiin mm. keskusseurakuntatalon yhteyteen sekä Seminaarinmäelle. Näiden kohteiden toteutus käynnistynee keskusseurakuntatalon osalta vuonna 2016-2017 ja Seminaarinmäen kohteen rakennustyöt aloitettaisiin vuonna 2017. 3

HALLITUKSEN KERTOMUS SÄÄTIÖN TOIMINNASTA TOIMINTA SÄÄTIÖN TARKOITUKSEN TOTEUTTAMISEKSI Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiö sr:n tarkoituksena on opiskelijoiden asuntotarpeen tyydyttäminen rakennuttamalla, ylläpitämällä ja vuokraamalla vuokra-asuntoja. Koas on yleishyödyllinen säätiö. Säätiö voi lisäksi huolehtia jo opintonsa päättäneiden nuorten vuokra-asunnoista sekä harjoittaa ja tukea myös muuta nuorison asuntotilannetta helpottavaa sekä kansainvälistä opiskelija-, tutkija- ja nuorisovaihtoa edistävää asuntotuotantoa ja osallistua asumisoikeusasuntojen tuottamiseen. Säätiön määräysvallassa ei ole muita yhteisöjä eikä säätiöitä. Tilivuosi oli säätiön 41. toimintavuosi. YMPÄRISTÖTEKIJÄT Säätiö toimii Jyväskylän kaupungissa, jossa opiskelijoita on yhteensä noin 28 500. Yliopistossa opiskelee 15 000, ammattikorkeakoulussa 8 500, ammattiopistossa 4 500 ja muissa oppilaitoksissa 500 opiskelijaa. Opiskelija-asuntopaikkoja Jyväskylässä oli vuodenvaihteessa käytössä 6 526 kappaletta. Opiskelijoista asuu täten vajaat 23 % opiskelija-asunnoissa. ORGANISAATIO Vuoden 2015 lopulla säätiön vakituisessa palveluksessa oli 15,5 (edellisvuonna 15) henkilöä. Vuokraustoimessa oli 5 henkilöä, kiinteistötoimessa 6,5 henkilöä ja hallintoja taloustoimessa 4 henkilöä. ASUNTOJEN VUOKRAUS Säätiöllä oli toimintavuoden lopussa 4 165 asuntopaikkaa. Asuinhuoneistoja oli vuoden lopussa yhteensä 2 369 kappaletta. Asunnoista yksiöitä oli 767 kpl (32 %), perheasuntoja 700 kpl (30 %) ja soluasuntoja 902 kpl (38 %). ASUNTOTYYPPIEN JAKAUMA 2015-2011 Uusia asuntohakemuksia käsiteltiin vuoden aikana 7 840 kappaletta. Hakemusten määrä kasvoi kolme prosenttia edellisvuodesta. Suurin kysyntä kohdistui yksiöihin ja keskustassa oleviin asuntoihin. Asuntojen vuokratuotosta laskettu taloudellinen käyttöaste parani hieman edellisvuodesta ollen 96,5 prosenttia. Kokonaisvaihtuvuus oli 65,2 prosenttia. VUOKRAUSTOIMINNAN TILASTOTIETOJA 2015 2014 2013 2012 2011 Yksiöt, % 32,4 32,1 32,1 27,2 26,2 Perheasunnot, % 29,5 26,9 26,9 27,5 28,4 Soluasunnot, % 38,1 41,0 41,0 45,3 45,4 2015 2014 2013 2012 2011 Asuntohakemuksia, (kpl) 7 840 7 585 7 941 7 214 7 187 Uusia sopimuksia, (kpl) 2 262 2 382 2 718 2 503 2 656 Asuntojen käyttöaste, (%) 96,5 96,4 96,3 96,3 96,3 Säätiön toimitusjohtajana toimi Matti Tanskanen, johtoryhmään kuuluivat lisäksi kiinteistöpäällikkö Juha Wennström, asiakkuuspäällikkö Tiia Matilainen, kiinteistöinsinööri Satu Varstala ja talouspäällikkö Anu Nenonen. 4

KOAS 4165 6526 OPISKELIJA- ASUNTOPAIKAT JYVÄSKYLÄSSÄ 2015 JYY 2051 JAO 167 MUUT 143 5

70 104650 11,83 KERROSTALOA HUONEISTOALA (hym 2 ) KESKIVUOKRA /m 2 /kk KIINTEISTÖT Toimintavuoden lopussa säätiö omisti ja hallinnoi yhteensä 70 kerrostaloa. Taloissa oli yhteensä huoneistoalaa 104 650 m2. Etelä-Kekkolan kohteen peruskorjauksesta johtuen käytössä olleet hyötyneliöt vähenivät edellisestä vuodesta 2,9 prosenttia. Asukkailta ei peritä erillisiä sähkö-, tietoverkko-, vesi- tai pesulamaksuja, joten nämä kulut ovat osana hoitokuluja. Kiinteistöjen ulkoalueiden hoito sekä huolto- ja siivouspalvelut ostettiin kiinteistönhuoltoyhtiöiltä. Isännöinti ja osa kunnossapitotöistä suoritettiin omalla henkilökunnalla. Vuosikorjauksiin käytettiin rahaa 1 322 471 (edellisvuonna 1 491 258 ). Suurimmat menoerät olivat kylpyhuoneremontit, asuntojen pintaremontit, vesikattokorjaukset, ikkunakorjaukset ja piha-alueiden korjaukset. Erilaisilla energiansäästötoimilla on alennettu sähkön, lämmön ja veden kulutuksia. Toimintavuonna toteutettiin poistoilmalämpöpumpun asennus Letkut kohteeseen. Energiakulujen, eli lämmön, sähkön ja veden osuus hoitokuluista oli 32,0 % (32,4 %), eli 2 674 000 vuodessa. Useamman vuoden ajan toteutetuilla energiansäästötoimilla saavutetaan noin 500 000 laskennallinen säästö vuosittain. Täten energiansäästötoimet ovat mahdollistaneet 3,5 prosenttia alemman vuokratason. Toimintavuoden lopussa oli rakenteilla Heikinsillan kohteen uudisrakennus. Talon rakentamisesta vastaa YIT Rakennus Oy. Rakennustyöt käynnistyivät elokuussa 2015 ja talo valmistuu syksyllä 2016. Uudessa kohteessa on yhteensä 102 asuntoa. Näistä 87 asuntoa on 24 30 neliön kokoisia yksiötä ja loput 15 asuntoa 44,5 45 neliön kokoisia kaksioita. TALOUS Säätiön kiinteistöjen tuotot olivat tilikaudella 14 802 550 (edellisvuonna 14 871 173 ). Tuotot olivat Etelä-Kekkolan peruskorjauksesta johtuen 68 622 eli 0,5 % pienemmät kuin edellisenä vuonna. Asuntovuokria korotettiin vuoden alusta keskimäärin 1,87 %. Keskivuokra oli 11,83 /m2/kk. Alin kohteen keskivuokra oli 9,95 /m2/kk Roninmäen kohteessa ja ylin 15,33 /m2/kk uusissa keskustan Ratapihan ja Kotiraiteen kohteissa. Vuokraan sisältyvät vesi-, sähkö-, pesutupa-, sauna- ja tietoverkkomaksut. Kiinteistöjen hoitokulut olivat tilikaudella yhteensä 8 355 444 (edellisvuonna 8 268 998 ). Hoitokulut kasvoivat edellisvuodesta 86 446, muutosprosentti oli 1,05 %. Hoitokateprosentti oli 43,5 % (44,3 %). Toimintavuoden hoitokate oli 6 441 023, (6 588 251 ). Luottotappioita kirjattiin 14 574 (edellisvuonna 19 991 ) ja jälkiperintätuottoja kertyi 11 260 (5 959 ). Vuokrasaamisia oli 105 081 (104 694 ). Säätiön rahoitustuotot ja -kulut olivat -1 379 320 (edellisvuonna -1 571 681 ). Pitkäaikaista vierasta pääomaa nostettiin 7 576 700 (0 ). Lainoja lyhennettiin 2 680 795 (2 589 792 ). Toimintavuoden investoinnit olivat yhteensä 10 059 504 (528 393 ). Tilikauden poistot olivat yhteensä 3 226 827 (3 123 652 ). Tilikauden voitto oli 1 834 875 (1 892 917 ). 6 Etelä-Kekkolan kohteen viiden asuinkerrostalon peruskorjaus käynnistyi tammikuun alussa 2015 ja kohde valmistui kahdessa osassa. A- ja B-talot valmistuivat elokuun lopussa ja C-, D- sekä E-talot valmistuivat joulukuussa 2015. Peruskorjauksen pääurakoitsijana toimi Lujatalo Oy. Peruskorjauksessa asuntojen määrä kasvoi 13 kappaleella, yhteensä 78 asuntoon. Näistä yksiöitä on 11 ja kaksioita 67.

HOITOKULUT /m2/kk 2015 2014 2013 2012 2011 Hoitokulut yhteensä, /m2/kk 6,87 6,60 6,30 5,97 5,75 Energia ja vesi, /m2/kk 2,20 2,14 2,07 2,11 2,02 Huollon ostopalvelut, /m2/kk 1,18 1,13 1,11 1,04 1,07 Tietoverkkokulut, /m2/kk 0,19 0,21 0,19 0,24 0,19 Vuosikorjaukset, /m2/kk 1,09 1,19 1,03 0,82 0,69 40 35 LÄMMITYSKULUJEN KEHITYS 2011-2015 (kwh/rm3) 39,4 38,0 34,9 33,2 KIINTEISTÖJEN ENERGIAN JA VEDEN KULUTUSTIEDOT 2015 2014 2013 2012 2011 Lämpö kwh/rm3 30,7 33,2 34,9 39,4 38 Lämpö kwh/rm3 normeerattu 34,2 35,5 37,4 39,1 40,0 Sähkö kwh/rm3 15,4 15,6 15,7 16,0 16,3 Vesi l/asukas/vrk 97,5 96 96 93 94 30,7 30 2011 2012 2013 2014 2015 ASUNTOTYYPPIEN JAKAUMA 2015 HOITOKATE JA RAHOITUKSEN TUNNUSLUVUT 2015 2014 2013 2012 2011 Hoitokate, % 43,5 44,3 51,3 47,1 47,4 Omavaraisuusaste, % 15,6 15,0 13,0 10,4 10,0 Tulorahoitusprosentti, % 34,2 33,7 40,7 31,4 32 Vieraan pääoman takaisinmaksuaika, v. 17,4 16,6 13,5 19,4 18,5 YKSIÖT SOLUASUNNOT PERHEASUNNOT 32,4 % 38,1 % 29,5 % 7

HALLITUS Hallitustyöskentelyyn osallistuivat varsinaisen hallituksen lisäksi valtuuskunnan puheenjohtaja ja KOAS:in johtoryhmä. 8 Kokoontumisia toimintavuoden aikana Pöytäkirjamerkintöjä... 12 116

PÄÄTÖKSENTEKIJÄT HALLINTO Säätiön valtuuskuntaan kuului toimintavuonna 24 jäsentä. Valtuuskuntaan valitsee Jyväskylän kaupunki sekä Jyväskylän yliopiston ylioppilaskunta kahdeksan edustajaa, Jyväskylän ammattikorkeakoulun opiskelijakunta JAMKO viisi edustajaa, ammattiopiston opiskelijakunta JAMO yhden edustajan sekä AsuVa kaksi asukasedustajaa. Valtuuskunnan varapuheenjohtajana toimi Markku Ikkala 28.4.2015 saakka, jolloin uutena valtuuskunnan puheenjohtajana aloitti Kalle Jokinen ja varapuheenjohtajana Eetu Heiska. Valtuuskunta kokoontui toimintavuonna kaksi kertaa. Merkittävin päätös oli säätiön sääntöjen kokonaisuudistus. Valtuuskunnan jäseninä olivat vuonna 2015: JYY Kalle Jokinen, pj Dorrit Hämäläinen Arttu Karila Tuomas Nurmi Jani Tanskanen Anniina Hartikainen Susanna Koistinen Panu Ojala JAMKO Miia Holm Tarleena Marttila Mika Siikki Henry Wilèn Viivi Koskipää JYVÄSKYLÄN KAUPUNKI Eetu Heiska, vpj Leena Kaskivaara Sonja Kärkkäinen Kati Rannanpiha Jari Rouhiainen Markku Ikkala Henrik Petäjäjärvi Anni Turunen ASUVA Katriina Ojala 1.9. saakka Laura Santala 1.9. lähtien Tuomas Tenkanen JAMO Liisa Ruusuvirta Valtuuskunnan valitsemaan hallitukseen kuuluu yhdeksän jäsentä, josta vähintään kahden tulee olla asukastoimikuntien esittämiä asukasedustajia. Säätiössä päätösvaltaa käyttää hallitus. Hallitukseen kuuluivat vuonna 2015: Esa Salokorpi, puheenjohtaja Minna Oinas, varapuheenjohtaja Hannu Järvistö Mikko Lepo Kosti Pynnönen Sasa Sokka Karoliina Vainikainen Lasse Vuori Antti Yli-Tainio Hallitus kokoontui toimintavuoden aikana kaksitoista kertaa (edellisvuonna 10). Pöytäkirjamerkintöjä kertyi 116 asiasta (99). Asukkaita edustavat asukastoimikunnat parantavat asumisviihtyvyyttä sekä toimivat asukasdemokratiaeliminä. Toimikunnat hankkivat yhteisiä käyttötavaroita, huolehtivat yhteistiloista sekä järjestävät asukkaiden tilaisuuksia kuten ostosmatkoja, pihatalkoita ja juhlia. Asukastoimikuntien yhteistyövaltuuskunnan (AsuVa) puheenjohtajana toimi Sasa Sokka ja sihteerinä Antti Martikainen. Toimintavuoden aikana järjestettiin perinteinen koulutustilaisuus. Säätiön tilintarkastajina ovat toimineet KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajana KHT, JHT Pertti Keskinen sekä BDO Audiator Oy päävastuullisena tilintarkastajana HT, JHT Jarmo Jäspi. 9

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT ARVIO TODENNÄKÖISESTÄ TULEVASTA KEHITYKSESTÄ JA SIIHEN VAIKUTTAVISTA SEIKOISTA Jyväskylän asema merkittävänä opiskelukaupunkina säilyy. Jyväskylän korkeakoulujen ja oppilaitosten opiskelijamäärien ja aloituspaikkojen muutokset ovat olleet vähäisiä. Opiskelija-asuntojen hakijamäärien ja asuntojen taloudellisen käyttöasteen arvioidaan pysyvän edellisvuosien tapaan hyvällä tasolla. Taloudellisessa tilanteessa jatkuu epävarmuus, joka pitää korkotason alhaisena. Säätiön lähivuosien näkymät ovat täten vakaat. Säätiö kartoittaa riskejä vuosittain osana talousarvioprosessia. Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät kysynnän muutoksista johtuvaan asuntojen tyhjäkäyttöön. Asuntojen käyttöastetta, vaihtuvuutta sekä hakijoiden määrää seurataan kuukausittain. Asuntojen vuokrattavuutta varmistetaan rakentamalla uusia asuintaloja sijainniltaan vain hyville paikoille ja peruskorjaamalla taloja sekä kiinteistöjen säännöllisillä vuosikorjauksilla. Säätiön asuntojen käyttöaste ja siten myös taloudellinen tulos pysynee hyvällä tasolla. Säätiö varautuu tuleviin peruskorjauksiin ohjaamalla vuosittaisia voittovaroja investointirahastoon. Rahoituksen riskeistä merkittävin on korkotason ja marginaalien nousu, joka vaikuttaisi säätiön taloudelliseen tulokseen. Suurin osa lainakannasta on arava- ja korkotukilainoja, jotka sisältävät korkoriskiä rajoittavan elementin. Säätiö on suojautunut korkoriskin osalta lainasalkun hajauttamisella ja suojaamalla osan markkinaehtoisesta sekä korkotukilainakannasta. TIEDOT OLENNAISISTA TAPAHTUMISTA TILIKAUDELLA JA SEN PÄÄTTYMISEN JÄLKEEN ARA myönsi tammikuussa 2016 säätiölle ehdollisen varauksen investointiavustuksen myöntämiseen ja vuokra-asuntojen rakentamiseen korkotukilainalla Harju kohteelle. ARA:n myönnettyä säätiölle vapautuksen kiinteistöjen 179-18-10-3, 179-18-4-1 ja 179-23-78-4 aravarajoituslain mukaisista rajoituksista on säätiö valmistellut näiden kiinteistöjen realisoimista. Asuntojen vuokrattavuutta varmistetaan rakentamalla uusia asuintaloja sijainniltaan vain hyville paikoille ja peruskorjaamalla taloja sekä kiinteistöjen säännöllisillä vuosikorjauksilla. Säätiön sijoitustoiminnan tavoitteena on matalalla riskillä vähintään säilyttää varojen reaaliarvo. Varoja sijoitettaessa noudatetaan erityistä varovaisuutta. Säätiön hallitus on hyväksynyt sijoitussuunnitelman, joka noudattaa ARA:n antamaa ohjetta yhteisön toiminnan riskeistä ja varojen sijoittamisesta. 10 Merkittävimmät kiinteistöihin liittyvät riskit ovat tulipalo- sekä vesivahinkoriskejä. Säätiön omaisuus, keskeytys ja vastuuvahinkoriskit ovat suojattu vakuutuksilla.

LÄHIPIIRITOIMET YLEISTÄ LÄHIPIIRITOIMISTA KOASISSA 1.12.2015 voimaan tullut säätiölaki edellyttää kaikkia säätiöitä raportoimaan toimintakertomuksessa suppean lähipiirin kanssa tehdyistä taloudellisista toimista. Koasin suppeaan lähipiiriin kuuluvat perustajat tytäryhteisöineen ja -säätiöineen sekä näiden ja säätiön hallituksen jäsenet ja varajäsenet, toimitusjohtajat ja näiden sijaiset sekä tilintarkastajat. Lisäksi Koasin suppeaan lähipiiriin kuuluvat säätiön johtoryhmään kuuluvat sekä kaikkien edellä mainittujen henkilöiden perheenjäsenet ja näiden määräysvallassa olevat yhteisöt ja säätiöt. Koasin perustajista ovat olemassa vielä Jyväskylän kaupunki ja Jyväskylän yliopiston ylioppilaskunta. Näiden konserneihin kuului tilikaudella 2015 kaikkiaan 66 yhteisöä ja säätiötä. Koasin lähipiiriin kuuluu laaja joukko ihmisiä, yhteisöjä ja säätiöitä. Koasissa tehdään vuosittain merkittävä määrä erilaisia taloudellisia toimia. Edellä mainituista johtuen on mahdollista, että seuraavana esitetyissä lähipiiritoimissa ei ole mukana kaikkia taloudellisia toimia, joita tilikaudella 2015 on tehty Koasin ja Koasin suppeaan lähipiiriin kuuluvien välillä. Koasilla on ollut tilikauden 2015 aikana vuokralla noin 2 369 asuntoa. On mahdollista, että Koasin lähipiiriin kuuluvia on asunut tilikaudella Koasin asunnossa. Vuokrasopimuksia ei ole käyty yksityiskohtaisesti läpi lähipiiritoimien selvittämiseksi. Koasin lähipiiriin kuuluva voi vuokrata Koasista asunnon samoilla ehdoilla ja samalla hinnalla, millä vuokrasopimus tehtäisiin lähipiiriin kuulumattoman henkilön kanssa. Koas voi jakaa stipendejä ja apurahoja Koasin tarkoitusta edistävään tutkimus- ja kehitystoimintaan. Stipendejä ja apurahoja voidaan myöntää Koasin lähipiiriin kuuluville samoilla ehdoilla, mitä niitä myönnettäisiin lähipiiriin kuulumattomalle henkilölle. KOASIN PERUSTAJAT JA PERUSTAJIEN MÄÄRÄYSVALLASSA OLEVAT YHTEISÖT JA SÄÄTIÖT 1975 2004 Koas on ostanut perustajaltaan Jyväskylän kaupungin yhtiöiltä sähköä, vettä, lämpöä sekä jätehuoltopalveluita kaupungin normaalien hinnoitteluperusteiden mukaisesti yhteensä 2 787 515 arvosta. Koas on vastaavasti tehnyt maanvuokrasopimuksia Jyväskylän kaupungin kanssa kiinteistöistä, joille on rakennettu Koasin toimesta asuinkerrostaloja. Jyväskylän kaupunki ja Koas ovat solmineet vuonna 2015 maankäyttösopimuksen. Koas on maksanut kiinteistöveroa Jyväskylän kaupungille. Näiden edellä mainittujen taloudellisten toimien arvo oli tilikauden 2015 aikana 538 865 euroa. Koas tilasi toiselta perustajaltaan, Jyväskylän yliopiston ylioppilaskunnalta, Jyväskylän ylioppilaslehteä sekä hankki mainostilaa lehden lisäksi myös ylioppilaskunnan kalenterista ja on tukenut ylioppilaskunnan vuosijuhlia. Mainittujen toimien arvo tilikaudella 2015 oli yhteensä 3 240 euroa. HALLITUKSEN JÄSENET, VARAJÄSENET, TOIMITUSJOHTAJAT JA TILINTARKASTAJAT Koasin johtoon kuuluvat hallitus ja toimitusjohtaja. Hallituksen jäsenille on maksettu kokouspalkkioita ja lisäksi puheenjohtajalle ja varapuheenjohtajalle vuosipalkkiot Jyväskylän kaupungin kokouspalkkio-ohjesäännön mukaisesti. Säätiön johdolle on maksettu palkkoja ja palkkioita tilikaudella 2015 yhteensä 132 817 euroa. Toimitusjohtajan palkka on esitetty hallituksen palkkoihin ja palkkioihin yhdistettynä. Johdolle ei ole myönnetty eläkesitoumuksia. Säätiön hallituksen jäsenistä kaksi asui vuokralla Koasin opiskelija-asunnossa. Vuokrasopimusten vuosivuokrien arvo oli yhteensä 9 987 euroa. 11

Säätiön tilintarkastajille on maksettu tilintarkastuspalkkiota sekä korvausta vero- ja neuvontapalveluista yhteensä 13 007 euroa. Tilintarkastajan kanssa on tehty autopaikkavuokrasopimus. Sopimuksen arvo oli tilivuonna yhteensä 20 euroa. Koasin tiedossa ei ole muita taloudellisia toimia lähipiiriin kuuluvien perheenjäsenten kanssa. Lähipiirin laajuudesta johtuen mahdollista on ainakin se, että joku Koasin lähipiiriin kuuluva perheenjäsen on vuokralla Koasin omistamassa opiskelija-asunnossa. SÄÄTIÖN JOHTORYHMÄ Koasin johtoryhmään kuuluville on maksettu palkkoja tilikaudella 2015 yhteensä 254 838 euroa. Palkoissa ei ole mukana toimitusjohtajan palkkaa, joka on esitetty hallituksen jäsenten palkkioita koskevien tietojen yhteydessä. Koas on myynyt johtoryhmään kuuluvalle tilikauden aikana poistettavan matkapuhelimen 20 eurolla. PERHEENJÄSENET Johtoryhmän jäsenen tyttärelle on maksettu esiintymispalkkiona 150. Hallituksen jäsenen tytär on asunut Koasin asunnossa syksystä 2015 alkaen, samoilla ehdoilla ja samalla hinnalla kuin muutkin lähipiiriin kuulumattomat opiskelijat. LÄHIPIIRIIN KUULUVIEN IHMISTEN MÄÄRÄYSVALLASSA OLEVAT YHTEISÖT JA SÄÄTIÖT Koasin tiedossa ei ole taloudellisia toimia lähipiiriin kuuluvien henkilöiden määräysvallassa olevien yhteisöjen tai säätiöiden kanssa. ANNETUT LAINAT, VASTUUT JA VASTUUSITOUMUKSET Koasista ei ole annettu lainoja, vastuita tai vastuusitoumuksia lähipiiriin kuuluville. MUUT SÄÄTIÖLAIN EDELLYTTÄMÄT TOIMINTAKERTOMUSTIEDOT Säätiön sääntöjä on muutettu tilikaudella. Sääntöihin on tehty kokonaisuudistus uuden säätiölain johdosta. Uudet säännöt on rekisteröity säätiörekisteriin 2.12.2015. 12

TULOSLASKELMA 1.1. 31.12.2015 1.1. 31.12.2014 Kiinteistöjen tuotot Asuntovuokrat 14 294 335 14 362 546 Muut vuokrat 347 111 362 695 Käyttökorvaukset 131 945 96 300 Muut kiinteistöjen tuotot 29 157 49 631 Kiinteistöjen tuotot yhteensä 14 802 550 14 871 173 Luottotappiot ja oikaisuerät -6 083-13 923 Kiinteistöjen hoitokulut Henkilöstökulut -1 068 854-982 183 Hallinto -51 534-45 501 Tietoverkkokulut -225 600-257 660 Käyttö- ja huolto -699 543-675 249 Ulkoalueiden hoito -329 714-336 317 Siivous -411 983-409 961 Lämmitys -1 148 563-1 157 369 Vesi ja jätevesi -801 207-776 527 Sähkö -724 410-747 794 Jätehuolto -190 132-195 400 Vahinkovakuutukset -104 007-93 818 Vuokrat -142 559-123 924 Kiinteistövero -453 851-340 043 Korjaukset -1 322 471-1 491 258 Muut hoitomenot -596 706-567 096 Oman käytön arvonlisävero -84 304-68 891 Kiinteistöjen hoitokulut yhteensä -8 355 444-8 268 998 HOITOKATE 6 441 023 6 588 251 Poistot ja arvonalentumiset Rakennuksista ja rakennelmista -2 359 770-2 327 110 Rakennusten koneista ja laitteista -758 879-719 192 Koneista ja kalustosta -95 644-61 964 Muista pitkävaikutteisista menoista -12 531-15 384 Poistot yhteensä -3 226 827-3 123 652 Rahoitustuotot ja -kulut Korkotuotot 113 552 13 602 Korkokulut -1 403 396-1 577 602 Muut rahoituskulut -89 476-7 681 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -1 379 320-1 571 681 VOITTO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ 1 834 875 1 892 917 TILIKAUDEN VOITTO 1 834 875 1 892 917 13

TASE 31.12.2015 31.12.2014 VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 18 671 28 346 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 18 671 28 346 Aineelliset hyödykkeet Maa-alueet 8 971 517 8 030 685 Liittymismaksut 1 249 797 1 244 961 Rakennukset ja rakennelmat 84 064 698 80 990 284 Rakennusten koneet ja laitteet 2 276 639 2 157 578 Koneet ja kalusto 274 325 188 244 Keskeneräiset hankinnat 2 994 939 377 810 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 99 831 917 92 989 565 Sijoitukset Osakkeet ja osuudet 4 767 4 767 Sijoitukset yhteensä 4 767 4 767 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 99 855 355 93 022 678 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Myynti- ja vuokrasaamiset 105 081 104 694 Siirtosaamiset 107 675 31 066 Muut saamiset 45 357 10 413 Saamiset yhteensä 258 114 146 173 Rahoitusomaisuusarvopaperit 4 815 491 0 Rahat ja pankkisaamiset 3 439 051 7 422 535 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 8 512 656 7 568 709 VASTAAVAA YHTEENSÄ 108 368 012 100 591 387 14

31.12.2015 31.12.2014 VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA Peruspääoma 8 409 8 409 Arvonkorotusrahasto 245 591 245 591 Muut rahastot 10 011 764 9 061 764 Edellisten tilikausien voitto 4 826 517 3 883 600 Tilikauden voitto 1 834 875 1 892 917 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 16 927 159 15 092 283 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 85 259 067 80 597 557 Pitkäaikainen yhteensä 85 259 067 80 597 557 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 2 914 645 2 680 251 Saadut ennakot 148 792 134 776 Ostovelat 1 493 593 464 138 Siirtovelat 505 225 501 023 Muut lyhytaikaiset velat Vakuusmaksut 1 119 528 1 121 358 Lyhytaikainen yhteensä 6 181 786 4 901 547 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 91 440 853 85 499 104 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 108 368 012 100 591 387 15

RAHOITUSLASKELMA 2015 2014 Liiketoiminnan rahavirta Myynnistä saadut maksut 14 802 163 14 853 049 Maksut liiketoiminnan kuluista -7 426 457-8 391 064 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä 7 375 706 6 461 985 Saadut korkotuotot 113 552 13 602 Maksetut korot ja maksut rahoituskuluista -1 505 839-1 636 483 = Liiketoiminnan rahavirta (A) 5 983 419 4 839 104 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -10 059 504-528 393 Myyntituotto aineellisista ja aineettomista hyödykk. 0 22 270 = Investointien rahavirta (B) -10 059 504-506 122 Rahoituksen rahavirta Pitkäaikaisten lainojen nostot 7 576 700 0 Lyhytaikaisen velan lisäys 12 186 9 382 Pitkäaikaisten lainojen lyhennykset -2 680 795-2 589 792 = Rahoituksen rahavirta C 4 908 091-2 580 410 Rahavarojen lisäys (A+B+C) 832 006 1 752 571 Rahat tilikauden alussa 7 422 535 5 669 964 Rahat tilikauden lopussa 8 254 542 7 422 535 Muutos 832 006 1 752 571 16

TULOSLASKELMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT Henkilöstöä koskevat liitetiedot 2015 2014 Henkilöstö keskimäärin kpl Vuokraustoimi 5 5 Kiinteistötoimi 6,5 6 Hallinto- ja talous 4 4 Yhteensä 15,5 15 Vakituisen henkilöstön keski-ikä 46 v. 47 v. Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot 820 660 741 685 Eläkekulut 183 074 187 464 Henkilösivukulut 65 118 53 033 Henkilöstökulut yhteensä 1 068 854 982 183 Luontaisetuja 48 787 42 657 Toimielinten kokouspalkkiot 2015 2014 Hallitus 24 900 22 220 Valtuuskunta 3 040 5 040 AsuVa 5 815 5 675 33 755 32 935 Selvitys poistojen perusteista 2015 2014 Käyttöomaisuuden hankintameno on poistettu seuraavalla tavalla: Aineettomat oikeudet, tasapoisto 4 v. 4 v. Rakennukset ja rakennelmat Rakennukset, menojäännöspoisto 2,65 % 2,71 % Väestönsuojat, menojäännöspoisto 5 % 5 % Rakennelmat, tasapoisto 5 v. 5 v. Rakennusten koneet ja laitteet, menojäännöspoisto 25 % 25 % Aktivoidut korjausmenot 10 v. 10 v. Koneet ja kalusto 4-5 v. 4-5 v. Poistot Aineettomat oikeudet 12 531 15 384 Rakennukset ja rakennelmat 2 359 770 2 327 110 Rakennusten koneet ja laitteet 758 879 719 192 Koneet ja kalusto 95 644 61 964 Poistot yhteensä 3 226 827 3 123 652 TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET Omaisuus on arvostettu poistoin vähennettyyn hankintamenoon. Investointiavustusten kirjauskäytäntöä on muutettu vuodesta 2002 alkaen. Avustukset kirjataan hankintamenon vähennykseksi, kun ne aikaisemman käytännön mukaisesti on kirjattu omaan pääomaan rakennusrahastoon. Pitkäaikaisten lainojen korkoriskin suojaamiseksi tehdyt koronvaihtosopimukset ilmoitetaan liitetiedoissa. Koronvaihtosopimuksiin perustuvilla korkotuotoilla ja -kuluilla oikaistaan suojattavan erän korkoja. Rakennusaikaiset korot aktivoidaan ja kirjataan poistoiksi samassa ajassa kuin lainalla rahoitettu rakennuskohde. Aktivoidut korkomenot vuodesta 2000 lähtien ilmoitetaan taseen liitetiedoissa. 17

TASETTA KOSKEVAT LIITETIEDOT Käyttöomaisuuden muutokset 2015 2014 Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Menojäännös 1.1. 28 346 42 062 Lisäys 2 856 1 668 Tilikauden poisto -12 531-15 384 Menojäännös 31.12. 18 671 28 346 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 18 671 28 346 Aineelliset hyödykkeet Maa-alueet Menojäännös 1.1. 8 030 685 8 030 685 Lisäys 940 832 Menojäännös 31.12. 8 971 517 8 030 685 Liittymismaksut Menojäännös 1.1. 1 244 961 1 244 961 Lisäys 4 836 0 Menojäännös 31.12. 1 249 797 1 244 961 Rakennukset ja rakennelmat Menojäännös 1.1. 80 990 284 83 233 967 Lisäys 5 434 184 83 427 Tilikauden poisto -2 359 770-2 327 110 Menojäännös 31.12 84 064 698 80 990 284 Rakennusten koneet ja laitteet Menojäännös 1.1. 2 157 578 2 876 771 Lisäys 877 941 0 Tilikauden poisto -758 879-719 192 Menojäännös 31.12. 2 276 639 2 157 578 Koneet ja kalusto Menojäännös 1.1. 188 244 136 661 Lisäys 181 725 126 276 Vähennys 0-12 729 Tilikauden poisto -95 644-61 964 Menojäännös 31.12. 274 325 188 244 18 Keskeneräiset hankinnat Menojäännös 1.1. 377 810 48 059 Tilikauden lisäys 8 962 577 329 751 Tilikauden vähennys -6 345 449 0 Menojäännös 31.12 2 994 939 377 810 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 99 831 917 92 989 565

2015 2014 Sijoitukset Jyvässeudun Kiinteistöpaletti Oy, 16 kpl 2 691 2 691 Sulun Kiinteistönhoito Oy, 7 kpl 117 117 Auvilankujan Paikoitusyhtiö, 16 kpl 1 076 1 076 Veturitallin Parkki Oy, 14 kpl 882 882 Sijoitukset yhteensä 4 767 4 767 Saamiset Asuinhuoneistojen vuokrasaamiset 94 262 96 400 Liiketilojen vuokrasaamiset 10 819 8 293 Korkojaksotussaamiset 75 631 0 Ennakolta maksetut tonttivuokrat 26 763 26 813 Vakuutussaamiset 928 4253 Alv-saamiset 4 352 0 Muut saamiset 45 357 10 413 Yhteensä 258 114 146 173 Rahoitusomaisuusarvopaperit Rahoitusomaisuusarvopapereiden markkina-arvo 31.12.2015 oli 4 810 863. Rahoitusomaisuusarvopapereiden hankinta-arvo oli 4 974 209. Hankintahinnan ja markkina-arvon ero oli 163 346. Oma pääoma Peruspääoma 1.1. ja 31.12. 8 409 8 409 Rakennusrahasto 1.1. ja 31.12. 2 319 723 2 319 723 Arvonkorotusrahasto 1.1. ja 31.12. 245 591 245 591 Tonttirahasto 1.1. ja 31.12. 1 640 673 1 640 673 Lahjoitusrahasto 1.1. ja 31.12. 1 367 1 367 Investointirahasto 1.1. 5 100 000 2 800 000 Lisäys, siirto voittovaroista 950 000 2 300 000 Investointirahasto 31.12. 6 050 000 5 100 000 Edellisten tilikausien voitto 5 776 517 6 183 600 Vähennys, siirto investointirahastoon -950 000-2 300 000 Voitto tilikaudelta 1 834 875 1 892 917 Yhteensä voittovarat 6 661 393 5 776 517 Oma pääoma yhteensä 16 927 159 15 092 283 19

2015 2014 Lainat, jotka erääntyvät viiden vuoden tai sitä pitemmän ajan kuluttua Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat eri luottolaitoksilta 70 969 099 65 864 847 Koronvaihtosopimukset Korkosuojattuja lainoja yhteensä 16 840 346 17 329 562 Aktivoitujen korkomenojen poistamaton osa tase-erässä "Rakennukset ja rakennelmat" muodostuu seuraavasti: Aktivoidut korkomenot Aktivoitu tilikaudella 15 310 0 Aktivoituja korkomenoja poistamatta 834 362 841 647 Siirtovelat Korkojaksotusvelka 272 677 285 644 Lomapalkkavelka sosiaalikuluineen 159 046 169 431 TyEL-maksuvelka 18 497 0 Asukastoimikuntien siirtomääräraha 8 582 5 969 Muut siirtovelat 46 422 39 978 Yhteensä 505 225 501 023 20

MUUT LIITETIEDOT 2015 2014 Vakuudet ja annetut vastuusitoumukset Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys Lainat rahoituslaitoksilta 56 372 730 49 572 424 Annetut kiinnitykset 82 197 622 66 164 754 Lainat Jyväskylän kaupungilta 0 0 Annetut kiinnitykset 0 1 261 410 Lainat valtiokonttorilta 31 800 982 33 705 383 Annetut kiinnitykset 82 155 343 82 155 343 Lainat yhteensä 88 173 713 83 277 808 Vakuudeksi annetut kiinnitykset yhteensä 164 352 965 149 581 507 Kiinnitykset vapaana Koasin hallussa 1 587 822 1 587 822 Valtiokonttoriin talletettuna 6 621 541 5 445 799 Lainat rahoituslaitoksilta sisältää 4 576 700 suuruisen rahoitusluoton, jonka osavakuudeksi on tehty vuonna 2015 jälkipanttaussopimus. Jälkipantattujen kiinnitysten yhteismäärä on 2 230 800, jotka sisältyvät valtiokonttorille annettuihin sekä talletettuihin kiinnityksiin. Taseeseen sisältymättömät vastuut Leasingsopimuksista maksettavat määrät Alkaneelta tilikaudelta maksettavat 83 015 63 060 Myöhemmin maksettavat 69 543 104 286 Alkamattomat leasingvastuut 0 28 684 ALV-PALAUTUSVASTUU Säätiö on velvollinen tarkistamaan v. 2015 valmistuneesta kiinteistöinvestoinnista tekemiään arvonlisäverovähennyksiä, jos kiinteistön verollinen käyttö vähenee tarkistuskauden aikana. Viimeinen tarkistusvuosi on 2024. Vastuun enimmäismäärä on 41 740,80. LUETTELO KÄYTETYISTÄ KIRJANPITOKIRJOISTA JA TOSITELAJEISTA Päivä- ja pääkirja Muistiotositteet Toimintakertomus ja tilinpäätös Osto- ja myyntitositteet Atk-tallenteena Paperitositteena Sidottu Atk-tallenteena 21

TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUS Jyväskylässä 22. päivänä maaliskuuta 2016 Esa Salokorpi Minna Oinas Hannu Järvistö Mikko Lepo Antti Yli-Tainio Lasse Vuori Heikki Lamula Tuomas Tenkanen Oona Ståhle Matti Tanskanen toimitusjohtaja TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ Suoritetusta tarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus. Jyväskylässä 11. huhtikuuta 2016 KPMG Oy Ab BDO Audiator Oy 22 Pertti Keskinen KHT, JHT Jarmo Jäspi HT, JHT

TILINTARKASTUSKERTOMUS Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiö sr:n hallitukselle Olemme tilintarkastaneet Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiö sr:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1. 31.12.2015. Tilinpäätös sisältää taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu Hallitus vastaa tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Tilintarkastajan velvollisuudet Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta sekä säätiölain edellyttämistä seikoista. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä, ovatko hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus säätiötä kohtaan, taikka rikkoneet säätiölakia tai säätiön sääntöjä. Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden Jyväskylä 11.4.2016 BDO Audiator Oy valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on säätiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon säätiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot säätiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia. Muut lakiin perustuvat lausunnot Säätiön tilinpäätöksessä ja toimintakertomuksessa on annettu säätiön toiminnasta tilikaudella tiedot, jotka ovat olennaisia säätiön tarkoitusta ja toimintamuotoja koskevien sääntömääräysten noudattamisen arvioimiseksi. Palkkioita ja korvauksia, jotka säätiö on suorittanut säätiön toimielinten jäsenille, on pidettävä tavanomaisina. KPMG Oy Ab Jarmo Jäspi Pertti Keskinen HT, JHT KHT, JHT Vattuniemenranta 2 Kivääritehtaankatu 6 A 00210 Helsinki 40100 Jyväskylä 23

KOAS Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiö sr Kauppakatu 11 A, 40100 JYVÄSKYLÄ www. koas.fi Löydät meidät myös Facebookista, Twitteristä ja Instagramista!