VALTIOKONTTORI OHJE 1(7) PITKÄAIKAISTEN AVUSTUSLUONTEISTEN PERUSPARANNUSLAINOJEN TAKAISINPERIN- NÄN KOHTUULLISTAMINEN 1 Avustusluonteisten lainojen säädöstausta Perusparannuslaki (34/1979) Avustusluonteisia perusparannuslainoja myönnettiin vuosina 1979 1993 asuntojen perusparantamisesta annetun lain (perusparannuslaki) 10 :n mukaan. Perusparannuslaki kumottiin 1.1.1994 voimaantulleella aravalailla. Aravalain 47 :ssä on perusparannuslain 10 :ää vastaava säännös. Aravalaki (1189/1993), voimaantulo 1.1.1994 Aravalain 47 : Avustusluonteinen perusparannuslaina; Asuntojen perusparantamisesta annetun lain mukaan myönnetyn pitkäaikaisen perusparannuslainan lyhennykset ja korot katsotaan ilman suoritusta maksetuiksi lainaehtojen mukaan, jos laina on myönnetty tai siirretty heikossa taloudellisessa asemassa olevalle 65 vuotta täyttäneelle henkilölle taikka yhteisesti hänelle ja hänen heikossa taloudellisessa asemassa olevalle puolisolleen omaa asuntoa varten ja tästä on tehty merkintä velkakirjaan. Lainoitetun asunnon on oltava lyhennysten ja korkojen erääntyessä lainansaajan omassa asuinkäytössä. Jos lainansaaja täyttää 1 momentissa tarkoitetut edellytykset vasta pitkäaikaisen perusparannuslainan myöntämisen tai siirtämisen jälkeen, voidaan lainan lyhennyksiin ja korkoihin lainansaajan hakemuksesta soveltaa, mitä 1 momentissa säädetään. Arava-asetus (1587/1993) Arava-asetuksen 63 :ssä on tarkempia säännöksiä avustusluonteisista perusparannuslainoista mm. kunnan tarkastusvelvollisuudesta ja menettelystä silloin, kun avustusluonteisuus päättyy asunnon käyttötarkoituksen muuttuessa tai lainansaajan kuollessa. Mikäli lainansaaja täyttää avustusluonteisen perusparannuslainan edellytykset lainaaikana, tulee hakemus lainan muuttamisesta avustusluonteiseksi toimittaa aravaasetuksen 63.1 :n mukaisesti kuntaan, jonka on ilmoitettava päätöksestään Valtiokonttorille. Päätös voi koskea vain hakemuksen jättämisen jälkeisinä eräpäivinä erääntyviä lyhennyksiä ja korkoja. Arava-asetuksen 63.2 :n mukaan kunnan on vähintään kerran vuodessa tarkastettava, että asuntoa käytetään aravalain 47.1 :ssä tarkoitetun yhden tai useamman henkilön asuntona. Jos lainansaaja on kuollut tai asuntoa ei käytetä aravalain 47 :n 1 momentissa tarkoitetun yhden tai useamman henkilön asuntona, on lainansaajan tai sen, jolla on kuolinpesän omaisuus hallussaan, ilmoitettava muutoksesta arava-asetuksen 63.3 :n mukaisesti viipymättä kunnalle.
VALTIOKONTTORI OHJE 2(7) Arava-asetuksen 63.4 :n mukaan saatuaan tiedon käytön muuttumisesta kunnan on määrättävä muutoksen jälkeisinä eräpäivinä erääntyneet lyhennykset ja korot heti takaisin maksettaviksi, jollei lainaa siirretä aravalain 47 :n 1 momentissa tarkoitetulle henkilölle. Samalla kunnan on määrättävä, että lainan myöhemmin erääntyvät lyhennykset ja korot on suoritettava lainaehtojen mukaisesti. Kunnan on ilmoitettava päätöksestä Valtiokonttorille. 2 Lainan muuttaminen avustusluonteiseksi laina-aikana Perusparannuslain nojalla myönnettyjä lainoja voidaan siis edelleen muuttaa avustusluonteisiksi, mikäli avustusluonteisuuden edellytykset täyttyvät laina-aikana. Edellytykset avustusluonteiseksi muuttamiselle on säädetty aravalain 47 :ssä (katso edellä). Lainansaajan tulee olla 65 vuotta täyttänyt heikossa taloudellisessa asemassa oleva henkilö, laina on omaa asuntoa varten ja lainoitettu kohde on lainansaajan omassa asuinkäytössä. Aravalain nojalla myönnettyjä pitkäaikaisia perusparannuslainoja ei voi muuttaa avustusluonteisiksi. 3 Avustusluonteisten erien takaisinperintä Avustusluonteisuuden päättyessä laina palautuu normaaliehtoiseksi ja lainansaajan tai kuolinpesän on maksettava eräpäivän mukaiset suoritukset siitä hetkestä lukien, kun avustusluonteisuus on päättynyt. Tyypillisimmät avustusluonteisuuden päättymisen tilanteet ovat lainansaajan muuttaminen pois lainoitetusta asunnosta esimerkiksi pysyvään laitoshoitoon tai lainansaajan kuolema. Mikäli olosuhteiden muutos on sellainen, että edellytyksiä velkasuhteen jatkumiselle ei aravalainan osalta ole olemassa, on kunnan irtisanottava laina aravalain 12 :n mukaisesti heti takaisin maksettavaksi. Esimerkkinä tällaisesta tilanteesta voidaan mainita omistajanvaihdostilanteet, joissa uusi omistaja ei hae lainan siirtoa vastattavakseen tai lainan siirtoa uuden omistajan vastattavaksi ei voida hyväksyä mm. tulorajapäätöksestä johtuen. Avustusluonteisten lainojen osalta on joissakin tapauksissa jouduttu lainansaajalta perimään hyvinkin pitkältä ajalta takautuvasti aikoinaan anteeksiannettuja eräpäivän mukaisia eriä. Takaisinperintä on saattanut muodostua kohtuuttomaksi ottaen huomioon lainansaajan kokonaistilanteen. 4 Eduskunnan oikeusasiamiehen päätös 24.6.2003 (eoak 1146/2001) Eduskunnan oikeusasiamies edellytti 24.6.2003 antamassaan päätöksessään kanteluun avustusluonteisten perusparannuslainojen takaisinperinnästä, että ympäristöministeriö
VALTIOKONTTORI OHJE 3(7) selvittää, onko mahdollista muuttaa avustusluonteiset lainat avustuksiksi tai vaihtoehtoisesti muuttaa aravalakia siten, että lainojen takaisinperintää voitaisiin kohtuullistaa yksittäistapauksissa silloin, kun takaisinperintä olisi ilmeisen kohtuutonta. Selvitystyön perusteella annettiin eduskunnalle 23.4.2004 hallituksen esitys aravalain muuttamisesta (HE 63/2004). Esityksessä ehdotettiin mm. lisättäväksi aravalain 47:ään uusi kolme momentti, joka mahdollistaa avustusluonteisten lainojen takaisperinnän kohtuullistamisen yksittäistapauksessa. 5 Aravalain 47.3 ja 47.4, voimaantulo Aravalain 47.3 perusteella kunta voi sen estämättä, mitä aravalain 12 :ssä säädetään, lainansaajan tai hänen lähiomaisensa hakemuksesta jättää avustusluonteisen perusparannuslainan irtisanomatta ja korkoineen kokonaan tai osaksi perimättä takaisin, jos asunto omistusoikeuden siirtymisestä huolimatta edelleen on sen henkilön, jolle avustusluonteinen laina on myönnetty tai siirretty, tai hänen lähiomaisensa vakituisessa asumiskäytössä, ja takaisinperintä olisi ilmeisen kohtuutonta olosuhteet ja tuen tarkoitus huomioon ottaen. Tällöin lainan lyhennykset ja korot katsotaan 1 momentissa säädetyllä tavalla ilman suoritusta maksetuiksi lainaehtojen mukaan niin kauan kun kohtuullistamisedellytykset ovat olemassa. Voimaantulosäännöksen mukaan lakia sovelletaan avustusluonteisiin lainoihin siltä osin kuin niitä ei ole vielä peritty takaisin lainansaajalta tai kunnalta tämän lain voimaan tullessa. Aravalain 47.4 :n mukaan Valtiokonttori voi antaa ohjeita 3 momentin soveltamisesta. Aravalain 47.3 ja 47.4 tulivat voimaan. 6 Ohjeita aravalain 47.3 :n soveltamiseen 6.1 Aravalain 47.3 :n säätämisen lähtökohdat Lähtökohtana aravalain 47.3 :n säätämiselle olivat tilanteet, joissa avustusluonteisella perusparannuslainalla lainoitetun kohteen omistusoikeus on muuttunut. Lainoitetun kohteen omistajalainansaajana oleva vanhus on luovuttanut kohteen omistusoikeuden lahjalla tai kaupalla yleensä lähisukulaisilleen. Näissä omistusoikeuden muutostilanteissa on pääsääntöisesti pidätetty elinikäinen asumisoikeus lainansaajavanhuksella ja tämä on myös jatkanut asumistaan lainoitetulla kiinteistöllä. Eduskunnan oikeusasiamiehen kannanotto koski tällaisia tapauksia. Edellä kuvatun kaltaisissa tilanteissa aravalainoitetun kohteen omistusoikeuden muutoksesta huolimatta toteutuu avustusluonteiselle perusparannuslainalle määritelty alkuperäinen tarkoitus eli vähävaraisen vanhuksen asumisen tukeminen.
VALTIOKONTTORI OHJE 4(7) Seuraavassa on esitelty lyhyesti pari esimerkkitapausta, joihin aravalain 47.3 :n voidaan katsoa soveltuvan. Tapaukset on kuvattu yleisellä tasolla. 1. Lainansaaja on luovuttanut avustusluonteisella perusparannuslainalla lainoitetun kiinteistön omistusoikeuden lapselleen muutamia vuosia sitten. Kauppakirjassa on pidätetty elinikäinen asumisoikeus lainansaajavanhuksella ja tämä asuu edelleen kiinteistöllä sijaitsevassa asunnossa. Kohtuullistamismomentin voidaan katsoa soveltuvan tilanteeseen, sillä lainansaaja asuu edelleen asunnossa. Päätöstä tehtäessä tulee ottaa kantaa kauppahinnan jakautumiseen. Mikäli kauppahinnasta tulee aravalainalle etuoikeusjärjestyksen mukaisesti täysi suoritus, ei kohtuullistamiseen ole edellytyksiä. Asiasta on kerrottu enemmän kohdassa 6.4. Mikäli kohtuullistamismomenttia tullaan soveltamaan tapaukseen, säilyy lainansaajana alkuperäinen lainansaaja. Kiinteistön nykyistä omistajaa on syytä informoida vielä erikseen siitä, että kiinteistöä rasittaa aravalainan maksamisen vakuudeksi vahvistettu panttioikeus vaikka tämän tulisi olla todettuna kauppakirjassakin. 2. Lainansaaja on kuollut 1990-luvun alkupuolella. Leski on lahjoittanut kiinteistön omistusoikeuden puolisonsa sisaruksen lapselle 1990-luvun lopulla. Lahjakirjassa on pidätetty elinikäinen asumisoikeus leskelle ja tämä asuu edelleen kiinteistöllä sijaitsevassa asunnossa. Kohtuullistamismomentin voidaan katsoa soveltuvan tilanteeseen, sillä leski asuu edelleen asunnossa. Mikäli kohtuullistamismomenttia tullaan soveltamaan tapaukseen, tulisi laina siirtää lesken vastattavaksi, mikäli näin ei ole jo tehty. Kiinteistön nykyistä omistajaa on syytä informoida vielä erikseen siitä, että kiinteistöä rasittaa aravalainan maksamisen vakuudeksi vahvistettu panttioikeus vaikka tämän tulisi olla todettuna lahjakirjassakin. 6.2 Menettely lainansaajan kuolintapauksessa tai lainansaajan muuttaessa pysyvään laitoshoitoon Aravalain 47.3 :ää ei ole tarkoitettu pääsääntöisesti sovellettavaksi niihin tilanteisiin, kun lainansaaja kuolee vaan tällöin tulevat sovellettaviksi normaalit kuolinpesän velkavastuuta säätelevät säännökset (Perintökaari 40/1965 erityisesti 21 luku Kuolleen henkilön ja pesän velasta). Kun lainansaaja (perittävä) kuolee, vastaa perittävän kuolinpesä perittävältä jäävistä vastuista. Perittävältä jääneet vastuut ml. lainat maksetaan kuolinpesän varallisuudesta. Mikäli kuolinpesä on ylivelkainen, tulee kuolinpesä voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti pääsääntöisesti joko hakea konkurssiin tai luovuttaa pesänselvittäjän hallintoon, jotta kuolinpesän osakkaat välttävät henkilökohtaisen velkavastuun syntymisen kuolinpesän velvoitteista. o Eduskunnan käsiteltävänä on parhaillaan hallituksen esitys eduskunnalle perintökaaren velkavastuusäännöstön muuttamisesta ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi 14/2004. Hallituksen esityksessä ehdotetaan pääsääntöisesti luovuttavaksi kuolinpesän osakkaiden henkilökohtaisesta velkavastuusta. Osakkaiden vastuu vainajan veloista rajoittuisi yleensä vainajalta
VALTIOKONTTORI OHJE 5(7) jääneeseen omaisuuteen. Eduskunta hyväksyi esityksen joiltakin osin muutettuna 21.6.2004. Lakimuutoksia ei ole vielä vahvistettu. Kuolintapauksissa ei yleensä ole tarvetta kohtuullistaa lainan takaisinperintää tai jatkaa lainan avustusluonteisuutta vaan lainan maksetaan pois kuolinpesän varallisuudesta tai kuolinpesä luovutetaan virallisselvitykseen. Käytännössä on kuitenkin tullut esiin sellaisia tilanteita, joissa avustusluonteisen perusparannuslainan lainansaaja kuolee ja hänen kanssaan asunut perillinen tai muu lähiomainen jää edelleen asumaan lainoitettuun asuntoon. Mikäli perillinen on ainoa kuolinpesän osakas, on laina periaatteessa voitu siirtää hänelle normaaliehtoisena, mikäli tulorajapäätöksen mukaiset siirtoedellytykset täyttyvät. Mikäli perillinen on täyttänyt myös avustusluonteisuuden edellytykset mm. 65 vuotta täyttänyt henkilö, on laina voitu siirtää hänelle avustusluonteisena. Jos kuolinpesässä on useampia osakkaita, edellyttää lainan siirto edellä olevan lisäksi, että kuolinpesä ensin jaetaan ja lainoitetun kohteen omistus tulee sille henkilölle, joka asuu asunnossa. Muun lähiomaisen asema kuolinpesässä ratkeaa perintöoikeudellisten säädösten mukaisesti. Aravalain 47.3 :ää säädettäessä haluttiin sen soveltamispiiriin ulottaa myös tilanteet, joissa lainansaajan kanssa samassa taloudessa elänyt perillinen jää edelleen asumaan lainoitettuun asuntoon. Kohtuullistaminen on näissä tapauksissa mahdollista, mikäli muut kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät. Seuraavassa on esitetty pari esimerkkitapausta yleisellä tasolla, joihin kohtuullistamismomentin voidaan katsoa soveltuvan. 1. Kiinteistö on lainaa myönnettäessä ollut kuolinpesän nimissä. Lainansaaja on kuollut pari vuotta sitten. Lainoitettu asunto on jakamattoman kuolinpesän omistuksessa. Kuolinpesässä on kaksi osakasta, joista toinen asuu edelleen kiinteistöllä sijaitsevassa asunnossa. Hän täyttää edellytykset lainan siirtämiseksi hänen vastattavakseen avustusluonteisena. Kohtuullistamismomentin voidaan katsoa soveltuvan tilanteeseen, sillä perillinen on asunut asunnossa aiemmin ja jatkaa asumistaan edelleen. Perillinen on vähävarainen 65 vuotta täyttänyt henkilö. Laina voi kohtuullistamisen jälkeen jatkua avustusluonteisena siitä huolimatta, että omistusoikeus on jakamattomalla kuolinpesällä. Lainansaajaksi tulee asunnossa asuva perillinen. 2. Lainansaajat ovat kuolleet pari vuotta sitten. Kiinteistöllä olevassa asunnossa asuu edelleen lainansaajien lapsi. Hän on työtön. Kohtuullistamismomentin voidaan katsoa soveltuvan tilanteeseen, sillä perillinen on asunut asunnossa aiemmin ja jatkaa asumistaan edelleen. Kohtuullistamista harkittaessa tulee kiinnittää huomiota kiinteistöllä asuvan henkilön sekä mahdollisten muiden kuolinpesän osakkaiden olosuhteisiin. Kuolinpesätilanteissa on kohtuullistamisen yksi ehdoton edellytys aina se, että asuntoa tullaan käyttämään pesän osakkaan tai muun lähiomaisen vakituisena asuntona. Asumisen tulisi lähtökohtaisesti olla luonteeltaan pysyvää. Näin ollen mikäli pesän osakas (tai osakkaat) tai muu lähiomainen asuu väliaikaisesti esim. kuolinpesän selvittämisen
VALTIOKONTTORI OHJE 6(7) ajan kiinteistöllä, joka on tarkoitus myydä, ei edellytyksiä kohtuullistamiseen ole olemassa. Mikäli lainansaaja muuttaa pois kiinteistöllä sijaitsevasta asunnosta pysyvään laitoshoitoon, voidaan avustusluonteisuutta kohtuullistaa samoin edellytyksin kuin kuolintapauksessa. Tällöin kiinteistöllä sijaitseva asunto tulee edelleen jäädä lainansaajan kanssa samassa taloudessa asuneen lähiomaisen pysyvään asumiskäyttöön ja olosuhteet kokonaisuutena tulee olla sellaiset, että kohtuullistamiseen ovat edellytykset olemassa. 6.3 Velkasuhteen voimassaolo Aravalain 47.3 :n soveltamisen edellytyksenä on voimaantulosäännöksen mukaisesti, että lainaa pitää olla perimättä lainansaajalta tai kunnalta tämän lain voimaan tullessa. Mikäli velkasuhteet sekä kunnan ja lainansaajan välisessä velkasuhteessa että kunnan ja valtion välisessä velkasuhteessa ovat päättyneet, ei lainaan voida enää takautuvasti soveltaa aravalain 47.3 :ää. 6.4 Harkinnassa otettava huomioon Yhdenvertainen kohtelu Kunnan tulee harkitessaan kohtuullistamismomentin soveltuvuutta yksittäiseen tapaukseen ottaa huomioon lainansaajien yhdenvertainen kohtelu. Samankaltaisissa tapauksissa tulee tavoitteena olla samanlainen ratkaisu. Lainansaajan / hakijan olosuhteet Kunnan tulee myös harkita lainansaajan / hakijan olosuhteita kokonaisuutena. Lainansaajan / hakijan taloudellinen tilanne on ratkaisevaa. Harkinta taloudellisen tilanteen osalta tulee pääsääntöisesti perustua Valtioneuvoston asetukseen eräistä aiemmin myönnettyjä omistusasuntolainoja koskevista sosiaalisen tarkoituksenmukaisuuden ja taloudellisen tarpeen arvioinnin perusteista (1193/2001). Mikäli asetuksen edellytykset tulorajoista hakijana olevan lainansaajan tai lähiomaisen kohdalla eivät täyty, voidaan lähtökohtana pitää sitä, että kohtuullistamiseen ei ole tarvetta. Taloudellisen tilanteen harkintaan vaikuttaa myös mahdollisesti perittäväksi tuleva euromäärä. Mikäli perittävä määrä on korkea ja lainansaajan tai hakijan taloudellinen tilanne heikko, voidaan perittävää määrää alentaa. Kohtuullistamisen voimassaolo Kunnan tulee päätöksessään selkeästi ilmaista, että päätös voi olla voimassa ainoastaan niin kauan kuin päätökseen perusteena olevat kohtuullistamisedellytykset ovat voimassa. Mikäli kohtuullistamisen edellytyksenä olleet olosuhteet muuttuvat, avustus-
VALTIOKONTTORI OHJE 7(7) Kauppahinnan jakaminen luonteisuus lähtökohtaisesti lakkaa muutospäivään ja lainansaajan tai lähiomaisen tulee hakea kohtuullistamista uudelleen muuttuneiden olosuhteiden perusteella. Kunnan tulee kohtuullistamisen voimassa ollessa arava-asetuksen 63.2 :n mukaisesti vähintään kerran vuodessa tarkastaa, että asuntoa käytetään kohtuullistamispäätöksessä edellytetyllä tavalla. Mikäli aravalainoitetun kohteen omistusoikeus on luovutettu kaupalla, tulee kauppahinnasta maksaa aravalainan suoritukseksi kuuluva osuus kunnalle, joka kunnan tulee suorittaa edelleen valtiolle. Kauppahinta tulee jakaa etuoikeusjärjestyksen mukaisesti niille velkojille, joiden velan maksamisen vakuudeksi on vahvistettu panttioikeus aravalainoitettuun kohteeseen. Mikäli näin saadaan kauppahinnasta täysi suoritus aravalainalle, ei kohtuullistamiseen ole edellytyksiä. 7 Kunnan ilmoitukset Valtiokonttorille Kunnan tulee tekemiensä päätösten osalta ilmoittaa Valtiokonttorille seuraavat tiedot: 1. Lainansaaja, henkilötunnus 2. Lainanumero 3. Lyhyet perusteet kohtuullistamiselle 4. Mikäli lainansaaja vaihtuu, uuden lainansaajan tiedot; nimi, henkilötunnus. 8 Yhteystiedot Avustusluonteisiin lainoihin liittyvissä kysymyksissä, ota yhteyttä: Puhelin: 0295 50 2520 Sähköposti: luottopalvelu@valtiokonttori.fi