SATO OYJ 0201470-5 SATO OYJ TASEKIRJA 1.1.2013-31.12.2013
SATO OYJ SISÄLTö HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILINPÄÄTOS Konsernituloslaskelma, IFRS Konsernltase, IFRS Rahavlrtalaskelma, IFRS Laskelma oman pääoman muutokslsta, IFRS Konsernitilinpäätöksen llltetledot, IFRS 1. Laatimisperiaatteet 2. Segmentti-informaatio 3. Liikevaihdon jakautuminen 4. Sijoitusasuntojen luovutusvoitot ja-tappiot sekä liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 5, Henkilöstökulut 6. Poistot ja arvonalentumiset 7. Tutkimus-ja kehittämismenot 8. Rahoitustuotot ja -kulut 9. Tuloverot 1 0.Osakekohtainen tulos 1 1. Sijoitusasunnot 1 2. Aineelliset kåyttöomaisuushy0dykkeet 1 3. Aineettomat hyödykkeet 14, Osuus yhteis- ja osakkuusyrityksissä 1 5, Rahoítusvarojen ja -velkojen kirjanpitoa rvot arvostusryh mlttäin 16. Myytävissä olevat rahoitusvarat 1 7. Pitkäaikaiset saamiset 18. Laskennalliset verosaamlset ja -velat 'f 9. Vaihto-omaisuus 20. Myyntisaam set ja muut saamiset 21. Rahavarat 22. Omaa pääomaa koskevat liitetiedot 23. Eläkevelvoitteet 24. Korolliset velat 25. Johdannaiset 26, Varaukset 27, Ostovelat ja muut velat 28. Rahoitusriskien hallinta 29, Muut vuokrasoplmukset 30. Rahavirtalaskelman liitetiedot 31, Vakuudet ja vastuusitoumukset 32, Lähipiiritapahtumat 33, Vapaaehtoinen laatimisperiaatteen muutos 34. Konsernin ja emoyhtiön omistamat tytåryr tykset 35, las23 Víeraan päåoman menot Emoyhtlön tilinpäätös (FAS) Tuloslaskelma TaSe Rahavirtalaskelma Tilinpäät0ksen liitetiedot Tolmlntakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset Luettelo käytetyistä kirjanpltokirjoista 1 I 9 10 11 12 24 25 25 25 25 25 25 26 26 26 27 28 28 29 29 29 30 30 30 30 31 32 33 33 33 33 34 35 35 35 36 36 38 48 49 50 51 52 59 60
Hallituksen toimintakertomus 1.1. - 31.12.2013 Toimintaympäristö Epävarmuus Euroopan taloudessa jatkui. Suomessa talous ajautui taantumaan ja työttömyys lisëiåntyi. Yleinen korkotaso pysyi poikkeuksellisen matalana. Alhainen korkotaso vaikutti myönteisesti SATOn tuloskehitykseen. Vuokra-asuntojen tarjonta oli kysyntää suurempi SATOn toiminta-alueilla ja etenkin pääkaupunkiseudulla, SATOn asuntojen taloudellinen vuokrausaste pysyi korkeana, keskimäärin 97,7 prosentissa. Kaupungistumiskehitys, väestön ikääntyminen ja pienten kotitalouksien kasvu lisäävät vuokra-asuntokysyntää kasvukeskuksissa. SATOn rahoituksen saatavuus oli hyvä. Uuden pankkirahoituksen lisäksi hankimme pääomaa joukkovelkakirjalaínamarkkinoilta. Vuokra-asuntokysynnän lupaavat näkymät ja konsernín rahoitustilanne loivat edellytyksiä jatkaa aktiivista investointitoimintaa. lnvestoinnit ylittivät viime vuoden tason ollen lg1 miljoonaa euroa. Kuluttajien luottamus talouteen oli edelleen heikompi kuin pitkällä ajalla keskimäärin. Asunnon ostoaikeet olivat alle keskimääräisen tason. Vuonna 2013 omistusasuntojen kauppamäärät olivat yli 10 prosenttia edellisvuotta alhaisemmat, mikä vähensi uudísasuntoaloituksia. SATOssa kauppoja tehtiin hieman edellisvuotta vähemmän Markkinoilla kiinnostus asuntosijoittamiseen kasvoi, mikä näkyi erityisesti asuntorahastojen määrän lisääntymisenä, Venäjällä taloudellinen epävarmuus voimistuija talouskasvu hidastui. Pietarissa kuitenkin uusien asuntojen tarjonta on riittämåitöntä tarpeeseen nähden, mikä näkyi myös SATOn vuokra-asuntojen kysynnän kasvúna. SATO jatkoi asuntoinvestointeja kaupungin keskeisillä lueilla. Strateg isten tavoitteiden asettam inen SATO tukee yhteiskunnan kasvua tarjoamalla asuntoja alueilla, joissa vuokra-asunnoille on suurin kysyntä, Kannattavaja pitkåjänteinen toiminta luo pohjan tuottaa hyvinvoìntia omistajille, asiakkaitle, henkilosiolie ja kumppaneille. Tulevaisuuden menestyksen varmistamiseksi hallitus uudisti konsernin vuodelle 2020 ulottuvia strategisia tavoitteita' SATOn toiminnan hyvästä kehityksestä ja suotuisasta toimintaympäristöstä johtuen kasvu-távoitetta nostettiin: sijoitusasuntojen arvo vuonna 2O2O on uuden tavoitteen mukaañ neljä miljardía euroa aiemman kolmen miljardin sijaan. Kannattavuustavoitteena on keskimäärin 12 prosentín kokoñaistuotto vuodessa. Kokonaistuotto koostuu tuloksen lisäksi sijoitusasuntojen arvonnousutuotosta. SATO tavoittelee kilpailuetua erinomaisella asiakkuuskokemuksella. Asiakastyytyväisyyden sijaan strategiseksi mittariksi otettiin tästä kokemuksesta kertova nettosuositteluhalukkuus (NPS), io3ta távoitetufü vuonna ùozo on 40' Henkilöstön työtyytyväisyyteen ja sitoutumiseen liittyvää uutta strategista távoitetta mitataan vuosittain henkilöstökyselyn perusteella laskettavalla indeksillä. Tavoitteena on ylittaa asiantuntijayritysten indeksi kymmenellä prosentilla, Raportointikäytännön muutos vuonna 201 4 SATOn strategiset tavoitteet edellyttävät rahoítuksen saatavuuden varmistamista, SATO toteuttaa tämän monipuolistamalla rahoituslähteitään ja kehittämällåi sijoittajaviestintää, Sijoittajakentän kansainvälisyys tuo uusia vaatimuksia raportoinnille. Nykyisen käytännön mukaan SATO soveltaa kirjanpidossaan sijoitusasuntoihin hankintamenomallia. Sijoitusasuntojen arvoeron muutosta ei kirjata tuloslaskelmaan eikä taseeseen, vaan esitetään tilinpåiätöksen liitetiedoíssa. Tãvoitteena on muuttaa SATOn raportointikäytännöt samankaltaisiksi kuin eurooppalaisilla kiinteistösijoitusyhtiöillä yleisesti on käytössä. Tä ä pa rannetaan lukujen vertail ukel poisuutta alalla toimiviin yhtiöihin.
Tilinpäätöskäytäntöä on päätetty uudistaa siten, että tammi-maaliskuun 2014 osavuosikatsauksesta alkaen sijoitusasunnot arvostetaan taseessa käyvín arvoin ja arvoeron muutos esitetään tuloslaskelmassa. Kirjanpitokäytännön muutoksen vaikutukset on esitetty laatimisperiaatteissa ja liitetietojen (liitetieto 33) yhteydessä olevassa täsmäytyslaskelmassa. SegmenttIako Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATOliiketoimintaan ja VATRO-Iiiketoimintaan. Segmentoinnilla lisätåiåin valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja raportoi nnin läpinåikyvyyttëi, SATO-Iiiketoiminta sisälttiä rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon, VATRO-li ketoimintaan kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat. Konsernin strategian mukaisesti uudet investoinnit kohdistetaan SATO-Iiiketoimintaan ja VATRO-Iiiketoiminnan suhteellinen merkitys konsernissa pienenee. Liikevaihto ja tulos Kertomusvuonna konsernin liikevaihto kasvoi 8,6 (23,7 vuonna 2012) prosenttia ja oli 31 1,5 (286,9) miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu johtui pääosin lisääntyneistä vuokra- ja myyntítuotoista, Liikevaihdosla 272,4 (2S) miljoonaa euroa kohdistui SATO-Iiiketoimintaan ja 39,1 (36,9) miljoonaa euroa VATRO-Iiiketoimintaan, Sjjoitusasuntojen måiåirän kasvu, tehokas vuokraustoiminta ja vuokratason kehitys paransivat vuokratuottoja 7,9 (8,6) prosenttia. Niiden osuus liikevaihdosta o1i229,5 (212,7) miljoonaa euroa, Vuokratuottojen lisäys vaikúttaa myönteisesti kassavirtaan. Konsernin liikevoitto oli 108,5 (99,1) miljoonaa euroa. Konsernin tulos ennen veroja kasvoi 17,0 (16,3) prosentilla ja oli 70,9 (60,6) miljoonaa euroa. Tulosparannukseen vaikuttivat lisääntyneet vuokra- ja realisointituotot, rahoituskustannusten pysyminen ennallaan sekä hyvä kuluhallinta. Tulokseen sisältyy realisointitoiminnan myyntivoittoja 1S,91t+,4) miljoonaa euroa ja omistusasuntojen myyntikatetta 67,9 (61,6) miljoonaa euroa. SATO-Iiiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 65,3 (56,3) miljoonaa euroa ja VATRO- iketoiminnan 5,6 (4,3) miljoonaa euroa. Konsernin oman pääoman tuotto oli 19,9 (15,5) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto 6,2 (6,3) prosenttia, Taloudellinen asema Ko_nsernitaseen loppusumma 31.12.2013 o\i25,2 (1 854,6) miljoonaa euroa. Korollinen vieras pääoma oli 1 501,3 (1 375,3) miljoonaa euroa. Konsernin omavaraisuusaste oli sijoitusasuntojen kirjanpitoarvoin laskettuna 17,1 (16,0) prosenttia ja kåtyvin arvoin laskettuna 31,7 (29,4) prosenttia. Tavoitteena on vähintåiän 25 prosentin omavaraisuusaste - sijoitusasuntojen käyvin aruoin laskettuna. Vuoden 2013 kokonaistuotto ylitti vähimmäistavoitteena olevan 12 prosentin tason ja oli 1 5,5 (13,5) prosenttia. Kokonaistuotto lasketaan nettovarallisuudelle käyvin arvoin. Kokonaistuotto muodostuu tuloksesta jä sijoitusasuntojen a rvonnousutuotosta. Rahoitus K.onsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne on ollut hyvä koko tilikauden. Konsernin rahavarat vuoden lopussa olivat 46,4 (33,7) miljoonaa euroa. Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 1 501,3 (l 375,3) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 036,7 (882,7) miljoonaa euroa, Lainaerittely on tilinpäätöksen liítet etojen kohdas sa 24. Markkinaehtoisiin lainoihin sisältyy SATOn liikkeeseen laskemien joukkovelkakirjalainojen pääoma, yhteensä 249 miljoonaa euroa. Näistä pääoma-arvoltaan 149 miljoonan euron velkakirjat sisåiltyvät kertomusvuonna
?i aloitettuun 5 miljoonan euron joukkovelkakirjalainaohjelmaan. Joukkovelkakirjalainat ovat vakuudellisia ja maturiteetiltaan 5-10 vuotta, Ne ovat julkisen kaupankëiynnin kohteena NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä. Tilikauden aikana nostettiin uutta pitkäaikaista rahoitusta yhteensä227,4 miljoonaa euroa. Lisäksiasuntoosakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvat velkavastuut kasvoivat21,4 milioonaa euroa. Kertomusvuoden nettorahoituskulut olivat yhteensä 37,6 (38,5) miljoonaa euroa, Lainakannan keskimaturiteetti oti 6,7 (6,5) vuotta ja keskikorko katsauskauden lopulla 2,9 (2,9) prosenttia. Tavoitteena on, että kiinteäkorkoisten ja johdannaissopimuksilla suojattujen lainojen osuus lainoista ylittëiä ô0 prosenttia, aravalainat pois lukien. Titinpäätöshetkellä osuus oli 67,4 (69,5) prosenttia. Tilikaudella suojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 10,2 (-8,4) miljoonaa euroa ja tulokseen ennen veroja 0,8 (1,ô) miljoonaa euroa. Konsernin rahavirta oli katsauskaudella hyvåi. Liiketoiminnan rahavirtaa vahvisti erityisesti liikevoiton parantuminen noin 9,4 miljoonalla eurolla. Konsernirakenne SATO Oyjon SATO-konsernin emoyhtiö, Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 7 (7) liiketoimintaa ha rjoittavaa tytä ryhtiötå. Sijoitusasunnot Konsernin omistuksessa oli 31.12.2013 yhteensä 2gBZB (23 510) asuntoa. Sijoitusasuntojenkirjanpitoarvo o\i1711,8(1 553,7)miljoonaaeuroa jakäypä arvo2316,0(2ob8,o)miljoonaa euroa. Noin 80 prosenttia sijoitusasuntojen arvosta muodostuu pääkaupunkiseudun asunnoista. Kirjanpito- ja kåiyvän arvon välinen positiivinen arvoero oli 604,2 (534,3) miljoonaa euroa ja arvoero kasvoi kertomusvuonna 69,9 (60,6) miljoonaa euroa, Arvoeron kasvu johtui asuntojen hintojen ja vuokríen noususta sekä joídenkin kohteiden aravarajoitusten päåittymisestä. Arvonmäärityksestä on lisåitietoja liitetiedossa 1, lnvestoinnit sijoitusasuntoihin ja realisoinn it lnvestointitoiminnalla luodaan kasvua. lnvestoinnit kohdistetaan pääosin pääkaupunkiseudulle ja Pietariin, joissa vuokra-asuntojen kysyntä ja arvonnousuodotukset nähdäéin parhaiksi. Kertomusvuonna bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 190,6 (159,9) miljoonaa euroa, mikä on noin I prosenttia sijoitusasuntojen arvosta. Asuntokannan uudistamiseksi tavoitteeksi on asetettu keskimäärin 70 prosentin uudisasuntojen osuus investoinneista. Kertomusvuonna uudisasuntojen osuus oli 124,6 (108,0) miljoonaa euroa, mikå oli noin 65 (68) prosenttia investoinneista. Tilikauden lopussa Suomessa oli lisäksi sitovia hankintasopimuksia 103,5 (66,2) miljoonan euron arvosta. Kertomusvuoden aikana Suomessa hankittujen vuokra-asuntojen lukumäärä oli ô85 (548). Vuoden lopussa Suomessa oli rakenteilla I 029 (644) konsernin omistukseen tulevaa vuokra-asuntoa. Merkittävin hankinta valmiista asuntokannasta oli 423 vuokra-asunnon osto Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalta 41,5 miljoonan euron kauppahinnalla. Näistä asunnoista yli 70 prosenttia on pääkaupunkiseudullã, Merkittävin uudisasuntoja koskeva hankinta Suomessa tehtiin Skanskalta ja se koski 370 asunnon toteuttamista pääkaupunkiseudu lle ja Tam pereelle, Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 41,6 (46,0) miljoonaa euroa, Tilikauden aikana asuntoja realisoitiin Suomessa 463 (390) yhteisarvoltaan22,s (19,5) miljoonaa euroa. Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella,
Vuokraustoiminta Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn omana toimintana. Taloudellinen vuokrausaste olisuomessa hyvällä tasolla, keskimäärin 97,7 (9E,1) prosenttia, ja vaihtuvuus oli keskimäärin 36,3 (33,6) prosenttia, Vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskaudella 14,91 (13,92) euroa/m'lkk. Asuntojen nettovuokratuotto toteutui SATOn julkaiseman arvion mukaisesti edellisvuotta parempana ollen 137,3 (125,3) miljoonaa euroa. Hyvänä jatkunut kysyntätilanne, lisääntynyt asuntomäärä, kustannustehokas ylläpitotoiminta sekä vuokraustoiminnan ja asiakaspalvelun kehittäminen tukivat nettovuokratuottojen kasvua. Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti kirjanpitoarvolle oli 8,9 (8,6) ja käyvälle arvolle 6,S (6,4), Kiinteistökehitys Kiinteistökehityksellå luodaan tulevaisuuden investointimahdollisuuksia pitkäjänteisen kasvun toteuttamiseksi. Tonttivarantoa käytetään ensisijaisestivuokra-asuntojen rakennuttamiseen, Omistettujen vuokra-asuntojen vuo krattavu utta ja a rvoa kehitetää n peruskorja ustoimi n na I I a. Omistusasuntotuotannosta saadaan synergiahyötyjä aluekokonaisuuksia kehitettäessåi ja pienten vuokraasuntojen hankintaan. NËiihin kohdistuu vuokra-asuntor arkkinoilla suurin kysyntä, joten pienimmät asunnot omistusasuntokohteista toteutetaa n konserni n síjoitusasunnoiksi. Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli BB,3 (94,8) miljoonaa euroa, Katsauskaudella hankittiin uusia tontteja omistukseen arvoltaan 7,s (2.8,ù mi oonâa euroa. Vuoden aikana myydyn ja asuntotuotantoon siírretyn tonttivarannon kirjanpitoarvo oli 25,1 (24,9) miljoonaa euroa. Aluekehityshankkeita oli mm. Espoon Perkkaalla ja Niittykummussa sekä Kirkkonummella Sarvvikissa. Tilikauden aikana konsernille valmistui 232 (360) sijoitusasuntoa ja226 (299) asuntoa myytäväksi. Rakenteilla oli31'12.2013 yhteensä 1 029 (644) sijoítusasuntoá azsz (289)hyytävää omistusasuntoa, Kertomusvuoden lopussa oli myymättä 65 (50) valmista ja235 (2) rakenteilla olevaa omistusasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 120,6 (89,3) miljoonaa euroa. SATOn omistusasunnot myydään pääosin vasta niiden valmistuttua SATO OmistusKoti -konseptin mukaísesti. Liiketoim ínta Pietarissa SATO on toiminut asuntosijoittajana Pietarissa vuodesta 27. Strategian mukaan Pietarissa olevan asuntoomaisuuden osuus on rajattu kymmeneen prosenttiin SATOn sijoitusasuntojen arvosta. 31j2.2013 SATOlla oli Pietarissa yhteensä 237 (148) valmista ja219 (169) rakenteiila olevaa asuntoa. Pietarin asunto-omaisuuden kirjanpitoarvo o^li yhteensä 111,0 (91,1) miljoonaa euroa ja käypä awo 112,4 (g1,1) miljoonaa ellroa, mikä on noin 5 prosenttia SATOn sijoitusasuñtojen arvosta. Arvoero oli 1,à miljoonrr ärior. Kertomusvuoden valuuttakurssien muutosten negatiivinen vaikutus asuntojen käypään arvoon oli noin 1l miljoonaa euroa. Kertomusvuoden investoinnit olivat 20,3 (22,6) miljoonaa euroa. Uusia investointeja tehtiin ostamalla 139 (go) rakenteilla olevaa asuntoa Pietarin keskustasta ja Vasilinsaarelta. Sitovia hankintásopimuksia oli vuóoen ràpúf fa yhteensä 23,7 (29,0) miljoonan euron arvosta, Vuokraukseen valmistui yhteensä Bg asuntoa. Vuokra-asuntojen vuokrausaste oli kertomusvuonna keskimäärin 90,8 (89,5) prosenttia.
f' Asiakkuudet Luodakseen kilpailuetua SATO panostaa asiakkuuksien kehíttämiseen. Kertomusvuonna asiakkaiden tyytyväisyyttå mitattiin asiakastyytyväisyyskyselyllä. Vuokra-asukkaiden kokonaistyytyväisyys paranija oli 3,74 asteikolla 1-5. Asiakkuuksiin liittyvä mittari on jatkossa asiakkuuskokemuksen kehityksestä kertova nettosuositteluhalukkuus NPS, NPS-luku lasketaan vähentämällä sitoutuneiden asiakkaiden osuudesta kriittisten asiakkaiden osuus. Kertomusvuonna NPS-luku oli 23 (25). Kertomusvuonna parannettiin asiakaspalvelua mm, uusimalla SATOn kotisivut ja lisäåimällä kiinteistöjen huoltotoimenpiteiden laadun seurantaa. Lisäksi päätettiin vahvistaa asiakkuuksien hoitoon liittyviä resursseja ja muuttaa tehtävåsisältöjä asiakaslupausten toteuttamisen parantamiseksi. Sähköisiä asiointimahdollisuuksiá lisätäåin verkko- ja mobiilipalvel uja kehittä mätlëi. Ympäristövaikutukset Energiankulutuksen hallinnalla on keskeinen rooli asumisesta syntyvien haitallisten ympäristövaikutusten ehkäisyssä. Suurin osa SATOn energiankäytöstâi kohdistuu sijoituskiinteistojen lämmitykseen, Kertomusvuonna tiukensimme lämmönkulutuksen säästötavoitetta ja pyrimme vähentämään lëimmön ominaiskulutusta vuoteen 2016 mennessêi 15 prosenttia verrattuna vuoden 29 kulutustasoon. Kertomusvuoden lopulla ominaiskulutuksen vähennys vuodesta 29 oli noin 13 prosenttia. Kertomusvuonna sähkönkulutus laski edellisvuodesta noin prosentin ja veden ominaiskulutus pysyi ennallaan. Konsernin ympäristöohjelma on luettavissa kokonaisuudessaan internet-sivuilla www.sato,fi, Tukeakseen valtion ja Helsingin kaupungin ilmastotavoitteiden saavuttamista SATO on sitoutunut valtion Yyglg::lultoyhteisöjen toimenpideohjelmaan sisältyvään kiinteistöalan energiatehokkuussopimukseen (VAETS) ja Helsingin kaupungin itmastokumppanuussopimukseen. Vastuullisuus Kertomusvuonna laadittiin SATOlle vastuullisuuspolitiikka sekä vastuullisuustavoitteet ja seurantamittarit. Vastuullisuustavoitteet sisåillytetään toimintasuunnitelmiin. Vastuullisuuspolítiikka on luêttavíssa internet-sivuilla www,sato,fi, Tutkimus ja kehitystoiminta Kehitystoimi palvelujen P tutkimus- ja ksen kasvattamíseen ja tuotekonseptien kehittämiseen, sähköisten nnon tietojärjestelmien uudistamiseen. SATO käyttí kertomrsuuónn" I (1,3) miljoonaa euroa, mikä vastaa 0,6 prosenttia liikevaihdosta. Riskienhallinta SATOn riskienhallinta perustuu hyvää hallintotapaa koskeviin ohjeisiin, strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin sisältyvään systemaattiseen riskiarviointiin sekä arvioinr in pohjaita tehtyihin risfieînattinta- a seurantatoimenpiteisiin. Sisäisen tarkastuksen suorittaa riippumaton taho ja tarkastustoíminia kohdistetaan strategia- ja vuosisu unnittel uprosessin riskiarvioi ntien mukaisesti, SATOn toimintaympåiristöön vaikuttavista laki- ja säännösmuutoksista varmistetaan ajantasainen tieto säännöllisellä yhteydenpidolla viranomaisiin, SATO pyrkii osallistumaan lainsäädännön valmisteluun erilaisissa asiantu ntijarooleissa. Rahoituksen saatavuuden varmistamiseksi rahoittajapohjaa laajennetaan aktiivisestija rahoitustarpeísiin varaudutaan ennusteiden ja säännöllisen suunnittelun avulla. Korkoriskiltä suojaudutãan /lapitamallä kiinteäkorkoisten lainojen määrä rahoituspolitiikan mukaisena. Venäjän toimintaympäristöön vaikuttavia muutoksia seurataan paikallisen asiantuntijaverkoston avulla. Muutoksiin varaudutaan varaamalla toimintaan riittävät paikalliset resurssit. Toimintáympäristöön liittyvien riskien lisäksi Pietarin toiminta sisältåiä valuuttariskin. Riskien mahdollisen toteutumisen varatta SATössa Pietarin asunto-omaisuuden enimmäisarvo on rajattu 10 prosenttiin konsernín asunto-omaisuuden aruosta.
Projektitoimintaan liittyviä riskejå hallitaan yhteistyötahojen valinnan kautta, SATO toimii ammattitaítoisten ja vastuullisten yhteistyötahojen kanssa. SATOn harmaan talouden torjuntaa koskevien ja muiden ohjeiden noudattamista, aikatauluissa pysymistä ja kustannusten kehittymistä varmistetaan systemaattisella projektiseurannalla. Projektijohtamisessa tarvittavat henkilöt kuuluvat SATOn omaan organisaatioon. Asuntojen hintamuutokseen liittyvää riskiä SATO hallitsee kehittämällä sijoitusasuntokantaansa. SATOn investointi-, realisointi- ja korjaustoimilla varmistetaan omaisuuden arvon kehittyminen sekä asuntojen hyvä vuokrattavuus. Asiakastarpeiden kehittymistä seurataan olemalla aktiivisestivuorovaikutuksessa asíakkaiden kanssa. SATO on lisännyt resursseja asiakkuuksien hoitoon, tarjottavien palveluiden suunnitteluun sekä e-palveluiden kehittämiseen. Konsernin omaisuus-, keskeytys- ja vastuuvahinkoriskit on suojattu asianmukaisilla vakuutuksilla Riskienhall innasta on lisätietoja vuosikertomuksessa, Vireillä olevat oikeudenkäynnit Helsingin Arabianrantaan rakennetun omístusasuntokohteen toteuttamiseen ja laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita, Lisäksi korkeimmalta hallinto-oikeudelta on haettu ratkaisua koskien yhden SATOn konserniyhtiön konserniapua, Osakkeet SATO Oyj:n osakepääoma 31,12.2013 oli 4 442 192,02 euroa ja osakkeiden lukumäårä 51 oo1 842 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroctear Fintand Oy, SATO Oyj:n omistuksessa on 160 0 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,3 prosenttia kaikkien osakkeiden lukumäärästä, 9fTO Oyj:n hallituksen jäsenet, toimitusjohtala ja toimítusjohtajan sijainen omistivat 31.12.2013 yhteensä 537 812 yhtiön osaketta. Henkilöstö Konsernin palveluksessa olivuoden 2013 lopussa 156 (150) henkilöäl. Vakituisessa työsuhteessa oli 145 (144) ja määräiaikaisessa työsuhteessa 11 (6) henkilöä. Konsernin henkilöstö oli vuoden aikana keskimäärin 15ò (152) henkilöä. Nuorten työllistymismahdollisuuksien parantamiseksi palkattiin yhteensä kolmekymmentä 15-28 -vuotiasta nuorta kesätöihin. Ha I I itus, to lm itusj ohtaj a j a ti li nta rkastajat SATOn hallitukseen ovat kuuluneet varsinaiseen yhtiökokoukseen 5.3.2013 saakka puheenjohtaja Juha Laaksonen ja varapuheenjohtaja Raimo Lind sekä jäsenet Timo Hukka, Vesa lmmonen, Jorma liuokkanen ja Esko Torsti. Varsinaisessa yhtiökokouksessa SATO Oyj:n hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusijäsentä. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin edelleen Juha Laaksonen ja jäseniksi valittiin entiset jäsenet Timo Hukka, Vesa lmmonen ja Jorma Kuokkanen sekä uusiksijäseniksi Tarja Påtäkkönen ja Niina Rajakoski. Hallitus valitsí keskuudestaan varapuheenjohtajaksi Jorma Kuokkasen. Vuonna 2013 hallitus kokoontui 13 kertaa. Haf litustyöskentelyä tukee kaksi valiokuntaa: nimitys- ja palkitsemisvaliokunta sekä tarkastusvalíokunta.
Toimitusjohtajana on toiminut insinööri Erkka Valkila, Toimitusjohtajan sijainen on OTK, ekonomituula Entelåi. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, KHT-yhteisö, jonka päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Lasse Holopainen, KHT, Johtoryhmän Jäsenet Johtoryhmän muodostivat toimitusjohtaja Erkka Valkila, liiketoimintajohtajat Tuula Entelä ja Pasi Suutari, asiakkuus- ja viestintäjohtaja Monica Aro ja talousjohtaja Esa Neuvonen, Näkymät Taloustilanteen Euroopassa arvioidaan elpyvän keskimäärin paremmin kuin Suomessa, mutta taloudellinen epävarmuus jatkuu. Ennusteiden mukaan Suomen kansantalous kääntyy víennin piristymisen kautta kasvuun vuonna 2014, mutta kasvu on vähäistä. Yleisen korkotason odotetaan pysyvän edelleen poikkeuksellisen matalana. Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla. SATOn nefiovuokratuoton arvioidaan paranevan, Vuokra-asuntokysyntä luo hyvät edellytykset investoinneille etenkin pääkaupunkiseudulla ja Pietarissa. Rahoitusmarkkinoiden epävarmuus ja heikko kuluttajien luottamus voivat vaikuttaa realisointeihin ja omistusasuntokauppaan,
I SATO OYJ KONSERNIN TULOSLASKELMA, IFRS Milj. LIIKEVAIHTO Sijoitusæuntojen I uovutusvoitot Osuus yhteis- j a osakkuusyritysten tuloksista Liiketoiminnan muut tuotot Aineiden ja palveluiden käytto I{enkilöstðkulut Poistot ja arvonalentumiset Sijoitusæuntdcn luovutustappiot Liiketoiminnan muut kulut LIIKEVOITTO Rahoitustuotot Rahoituskulut 2,3 4 t4 4 5 6 4 4 8 8 1,1.-31.r2.2013 l,l,-31.12,20t2.t 1,5 286 9 13,2 8,9 0,2 0,4-73,',1-63,0-12,1-12,7-22,6-21,8-0,1 -o,l -107,9-99,6 108,5 99,1 I,l 0,9-38:5-39,7-37,6-3 8,5 VOITTO ENNEN VEROJA 70,9 60,6 Tuloverot TILIKAUDEN VOITTO Ti likauden voiton jakautuminen Emoyhtiön omistojille Määräysvallattomil te omistajillc 9-7,8-15,8 f. {1!_ 63,0 0,1 44,8 63,0 44,8 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta lask ttu osakckohtainen tulos (euroa per osake) Laimentarnaton Lairnennettu 1,24 t,24 0,88 0,88 Osakkeita keskinrä?irin, milj. kpl 50,84 50,84 SATO OYJ KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA, IFRS Milj. 1.1.-31.r2.2013 t.l.-31.12.20t2 MUUT LAAJAN TULOKSEN ERAT Rahavinan suojaus Myytävissä olevat rahoi tusvarat Muuntoerot Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot Tilikauden muut laajan tulokscn erät verojen jälkeen TILIKAUDEN LAAJA TULOS YHTEENSÄ Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen Emoyhtiön omistajille Mäifräysvallattomille omistajil le 12,7 -t 1,0 0,2 0,t -2,6 2,7 10,3-8,2 73'3 36,5 73,2 36"5, 0,t *_::ri * &r
9 SATO OYJ KONSERNITASE, IF',RS Milj, liite 3L12,2013 3r,12.2012 VARAT PitkÍiaikaiset varat Sijoitusasunnot Aineel I iset käyttöornai suushyödykkeet Aincettomat hyödykkeet Osuudet yhteis. ja osakkuusyrityksissä Myyttivissä olevat rahoi tusvarat Saamiset Laskennal I iset verosaamiset Lyhytaikalset varat Vaihto-omaisuus Myyntisaamiset ja muut saamiset Kauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset Rahavarat VARATYHTEENSÄ t1 l2 13 t4 t6 17 l8 l9 20 2t t 711,8 214 1,3 0,2 2,6 I 553,7 2,1 1,0 012 2,6 9,1 9,5 26,1 32,7 7 753,5 1601,6 190,1 12,0 312 167,7 49,6 1,9 46,4 33,7 251,7 252,9 2 5,2 I 854,6 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyhtiön omistajille kuuluva oma päiloma Osakepääoma Arvonmuutosr hasto Vararahasto Muut rahastot Kertyneet voittovarat 22 4,4-1t 1 43,7 45,0 233;t 294,2 Määråtysvallattomien omist4iien osuus 1,0 1,0 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 339,4 741 J VELAT PitkÍiaikaiset velat Laskcnnalliset verovçlat Varaukset Muut velat Korolliset velat Lyhytaikaiset velat Osüovelat ja muut velat Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat Korolliset velat l8 26 )1 24 28 24 66,6 3,1 29,5 I 339,0 1438,2 61,5 3,8 162,3 227,5 74,9 3,4 45,9 56,4 3,4 126,3 186,2 VELAT YHTEENSÄ I 665,7 I 559,4 OMA PÄÄoMA JA VELAT YHTEENSÄ 2 5,2 1 854,6
10 SATO OYJ KONSERNIN RAIIAVIRTALASKELMA, IFRS Mirj. liite 1.1. - 31.12.2013 l.t. -3t,t2.20t2 Liiketoiminnan rahavirrat Tilikauden voitto Oikaísut: Liiketoimet, joihin ei liity makstrtapahtumaa 30 S ij oitusomaisuuden luovutusvoitot ja-tappiot Korkokulut ja muut rahoituskulut Korkohrotot Osinkotuotot Verot rta enncn kllyttöp{iloman mrtutosta 63,0 44,8 21,9 -t3,1 39,3-0,8-0,1 20,3-8,9 41,2 - l,l -0, l 112,2 Käyttöpääornan muutos; Myyntisaamisten ja muiden s, amistcn muutos Vaihto-omaisuuden muutos Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos Va austen muutos Maksetut kolot Saadut korot Maksetut nettorâhay rtâ lnvcstointien rahavirrat Tytäryritysten myynti vähennettynä myyntihetken rahavaroilla Investoinnit slj oitusasuntoihin j a aineellisiit käyttöomaisu ushyödykkeisiin Lainasaam isten takaisinmaksut Myönnetyt lainat Lyhytaikaisten sij oitusfen lisäys (-)/vähennys (+) Osakkuusyritysten rnyynt i nettortr rta Rahoitukscn rahavirrat Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut (-) / nostot (+) Pitkåiaikaisten lainojen nostot Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut Rohoituksen nettorahavirta 8,4-21,6 3,1.0,4-39, I 0,8.l 53,7 0,4-170,2 0,3 25,0-122,6 3,1 279,8 -r?3,3 1,0-13,0-8,3-0,5-39,8 l,ó 39,7-0,7 - t 36,8 0,5-1,9 2s,0 t9 '94,9-23,4 188,3-74,7 Rahavarojen muutos Rahavarat kauden alussa Rahavarat kauden lopussa 21 12,8 3 7 l0,l
SATO OYJ M rj Laskelma konse n n oman pååoman muutoksista, IFRS Emoyht ðn om stajille kuuluva oma pääoma Mååråysvallaton Guus Oma pääoma yhteensä Oma päåoma 1.1.2012 Laåja tu os Etuuspohiaislen elåkkeiden uudelleenawostus Rahaviran suojaus Myytåv ssä olevat rahoitusvarat Muuntoerol T l kauden tulos Tilikauden laaja tulos yhtænså L keto met omistajien kanssa Os ngonjako Osakeanti Liiketo met omistaj en kanssa yhteenså ruut o kaisut Oma päãoma 3l-12.2012 Osâkè páåoma Aryonmuutosrahasto VaÉrahasto S jo letun vapaan oman päãoman Kertyneet Ghasto Muut Éhastot voittovaet Emoyhtiön omistajien osuus yhteensâ 4,4-24,4 43,7 14,5 0,4 213,9 242,6 44-8,3 0,1-8,3 44,8-24,9-8,3 0,1 44,A 36,5-24,9 0.0-24,9 -tã a -83 I I,O 12.7 43.7 44.5 o4 233 7 29 2 1,0 10 283,5 0,1 44,8-24,9-24,9 0.0 't1 Eßoyht ön omistajille kuuluva oma päåoma Mäà.åysvallaton osuus Oma pääoma yhteensã Oma påàoma '1.1.2013 Uudistetun IAS 19 käyttöönotto Oikaistu oma påäoma 1.1.2013 Laajå tulos Rahav mn suojaus /yytåvissä olevat rahoitusvaet Muuntoerct T likauden tulos Tilìkauden laaja tulos yhteensä L keto met om stajien kanssa OsÌngonjako Osakeant Liiketoimet omìstajìen kanssa yhteenså lvluut o ka sut Oma päåoma 31.12.2013 4,4 4,4 44-32,7-32,7 10,2 0,1 '10,3 10,3-22.3 Osakepaaoma Aryonmuutosrahasto VaErehâslo 43,7 43,7 Sijoitetun vapaan oman paaoman Ehasto Muut rahastot 44,5 44,5 0,4 o,4 0.0 0.0 43,7 44,5 o4 Kertyneet voittovarat 233,7-1,0 232,7 0,'t 62,8 62,8-28,O -24,0 34,9 267.6 Êmoyht ön omìstajien osuus yhteenså 294,2-1,0 293,2 10,2 0,1 0.1 62,8-24,O -28,O 0.0 45,3 338.4 1,0 1,0 0,1 0,1 0,1 't.0 295,2-1,0 294,2 10,2 0,1 0,1 62,8-28,0-24,0 453 339 4 -)
1i t - SATO OYJ KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS 1. Tilinpäätöksen laatimispe riaatteet Yrityksen perustiedot Konsernin emoyhtiö on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinkija rekisteröity osoite Panuntie 4, 6 Helsinki. Hallitus on hyväksynyt vuoden 2013 konsernitilinpäätöksen 30.1.2014. Jäljennös yhtiön konsernitilinpäätöksestä on saatavilla edellä mainitusta osoitteesta. SATO on asumisratkaisuja tarjoava konserni, jonka toiminta muodostuu asuntosijoittamisesta ja asuntoliiketoiminnasta. Konsernin toiminta keskittyy pääkaupunkiseudulle työssäkäyntialueineen sekä Tampereen, Turun, Oulun ja Jyväskylän talousalueille. SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion tukemaa asuntovarallisuutta. Jälkimmäisen osalta SATOn toimintaan vaikuttavat yleishyödyllisen toiminnan erityispiirteet, jotka johtuvat valtion tukeman asuntotuotannon asettamista rajoituksista yrityksen toimintaan. Niin sanotut yleishyödyllisyysrajoitukset vaikuttavat omistaviin yhteisoihin muun muassa voitonjako-, luovutus-, ja riskinottorajoitusten sekä lainan- ja vakuudenantokiellon kautta, Lisäksi asuntoihin vaikuttavat kohdekohtaiset, määräaikaiset rajoitukset, jotka muun muassa rajoiflavat asunnon käyltöä, luovutusta, asukasvalintaa ja vuokran määritystä. Yleishyödyllisen toiminnan osalta SATOa valvovia viranomaisia ovat Valtion asuntorahasto (ARA), valtiokonttori ja ympäristöministeriö sekä asukasvalinnan osalta kunnat. Asuntojen myynnin ja vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät korkotason ja asuntokysynnän muutoksiin. Yleiset laatimisperiaatteet Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa on noudatettu 31.12.2013 voimassaolevaa IFRS -normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n IAS-asetuksessa N:o 1606/22 säädefyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyffyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset. Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenoihin perustuen lukuun ottamatta myytävissä olevia sijoituksia, johdannaisia ja käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja javelkoja. Tilinpäätöstiedot esitetään miljooninä euroina.
13 IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää yhtiön johdolta tiettyjen arvioiden ja olettamuksien tekemistä ja harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa. Tehdyt arviot ja olettamukset vaikuttavat tilinpäätöksen taseen varojen, velkojen ja ehdollisten velkojen määrään sekä tuloslaskelman tuottojen ja kulujen määrään. Arviot ja olettamukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista lähteistä ole saatavissa arvoja, Toteutumat voivat poiketa tehdyistä arvioista. Arvioita ja niihin liittyviä olettamuksia tarkastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautta että myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle että tuleville periodeille. Laatimisperiaatteiden kohdassa "Johdon harkintaa edellyftavat laatimisperiaatteet ja arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät" esitetään tietoa niistä osa-alueista, joissa johdon harkinta tai epävarmuustekijät arvioissa saattavat aiheuttaa eniten vaikutuksia esitettäviin lukuihin. Yhdistelyperiaatteet Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty emoyhtiön ja t rtäryritysten tilinpäätökset. Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa emoyhtiöllä on määräysvalta.mäaraysvalta syntyy, kun emoyhtiöllä on suoraan tai välillisesti oikeus määrätä tytäryrityksen talouden tai liiketoiminnan periaatteista tavoitteenaan hyödyn saaminen sen toiminnasta. Hankitut ty'täryritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen hankinta-ajankohdasta lähtien siihen saakka, kunnes määräysvalta lakkaa. Hankitut yritykset sisällytetään tilinpäätökseen hankintamenetelmää käyftäen. Hankitun yrityksen hankintahetken nettovarallisuus kirjataan maa-alueiden ja rakennuksien käypiin arvoihin. Kiinteistöjen hankinnat on pääsääntöisesti käsitelty omaisuuserien hankintoina. Kaikki konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäiset saamiset ja velat sekä sisäisten tapahtumien realisoitumattomat katteet ja konserniyhtiöiden välinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa. Keskinäiset kiinteistöyhtiöt ja asunto-osakeyhtiöt käsitellään yhteisessä määräysvallassa olevina omaisuuserinä, jotka yhdistellään konsernitilinpäätökseen IAS 31 Yhteisyritykset -standardin edellyttamallä suhteellisella yhdistämistavalla. Tällöin konsernitilinpäätökseen yhdistellään konsernin osuus varoista, veloista, tuotoista ja kuluista. Suhteellista yhdistämismenetelmää sovelletaan kaikkiin tällaisiin omaisuuseriin riippumatta konsernin omistusosuudesta. Suomen Asumisoikeus Oy on yhteisyritys, jossa SATOlla on 50 oá:n osuus. Yhteisyritys, jossa osapuolet harjoittavat yhteisessä määräysvallassa olevaa toimintaa, yhdistellään SATOn konsernitilinpäätökseen IAS 31 Osuudet yhteisyrityksissd -standardin salliman vaihtoehtoisen yhdistelytavan mukaan eli pääomaosuusmenetelmällä. SATOssa asunto-osakeyhtiöt, jotka omistavat niin sanottuja osaomistusasuntoja, käsitellään erityistä tarkoitusta varten määräajaksi perustettuina yksikköinä (SPE; Special Purpose Entities) eikä niitä yhdistellä konsernitilinpäätökseen, Näiden yhtiöiden katsotaan olevan SATOn toiminnan ulkopuolisia järjestelyitä, joiden tarkoituksena on toimia osaomistusasuntoihin sijoittaneiden lukuun. Omistusjärjestelyissä mukana olevilla on oikeus lunastaa asunto itselleen sovitun periodin jälkeen ja saada näin hyödykseen asunnon mahdollinen arvonnousu. SATO hoitaa osaomistuskohteiden hallinnointia j a isännöintiä.
14 Ulkomaanrahan määräiset tapahtumat Konserniyhtiöiden tilinpäätökset perustuvat niiden taloudellisen toimintaympäristön valuuttaan, joissa konserniyhtiöt toimivat. Konsemitilinpäätös esitetään euroissa, joka on SATO Oyj:n toimintavaluutta. Ulkomaanrahan määräiset tapahtumat kirjataan tapahtumapäivän valuuttakurssilla. Tilikauden päätlyessä ulkomaanrahan määräiset avoimena olevat varct ja velat muunnetaan euroiksi käyttäen tilinpäätöspäivän kursseja. Tase-erien muuntamisesta syntyneet kurssivoitot ja - tappiot kirjataan tuloslaskelmaan. Rahavirran suojauksiin liittyvät kurssivoitot ja -tappiot kirjataan laajaan tuloslaske lmaan. Sijoitusasunnot Sijoitusasunnot ovat IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaisia kiinteistöjä, joita konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousua ja jotka eivàt ole konsernin omassa käytössä. SATO on valinnut sijoitusasuntojen kirjanpitokäsittelymenetelmäksi IAS 40 Sijoituskiinreistöt - standardin salliman hankintamenomallin, koska suurimpaan osaan asuntoja kohdistuu lainsäädännöllisiä luovutus- ja käyttörajoituksia. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta asuntoja omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoitukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen liitr.viä määräaikaisia rajoituksia. Sijoitusasunnot kirjataan alkuperäiseen hankintamenoon, johon on sisällytetty transaktiomenot. Myöhemmin ne arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Sijoitusasuntojen korjaustoimintaan liitb vät menot aktivoidaan vain, jos ne lisäävät asunnon vastaista tulontuottamiskykyä. Näiden aktivointien poistoajat määritetään arvioidun taloudellisen vaikutusaj an perusteella tapauskohtaisesti. Poistot sijoitusasunnoista tehdään tasapoistoina. Niiden perustana olevat taloudelliset vaikutusajat ovat seuraavat: Rakennukset Rakennusten koneet ja laitteet Rakennusten väestönsuojat 6'J vuolta 20 vuotta 40 vuotta. Sijoitusasuntojen taloudellinen vaikutusaika ja jäännösarvo arvioidaan uudelleen jokaisena tilinpäätöspäivänä. Arvioinnin perusteella havaitut muutokset tulevaisuudessa saatavassa taloudellisessa hyödyssä otetaan huomioon oikaisemalla hyödykkeiden vaikutusaikaa ja jäännösarvoa. Sijoitusasunto kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun sijoitusasunto poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Sijoitusasuntojen luovutuksista tai käytöstä poistamisesta syntyvät voitot ja tappiot esitetään tuloslaskelmassa omalla rivillään.
15 Liitetietona esitettävät sijoitusasuntojen kayvat arvot määritetään yhtiön oman arvioinnin tuloksena vuosineljänneksittäin tilinpäätöksen laadinnan yhteydessä. Lisäksi ulkopuolinen asiantuntija antaa arvonmäärityksestä lausunnon. S ij oitusasuntoj en käyvät arvot perustuvat:. kauppa-arvoon kohteissa, joiden asunnot ovat vapaasti my1'tävissä, o tuottoarvoon kohteissa, jotka ovat myytävissä vain taloittain ja rajatulle ostajaryhmälle, ja o kirj anpidossa jäljellä olevaan hankintamenoon aravakohteissa. Kauppa-arvomenetelmässä kauppahintojen vertailutiedot ovat arviointiajankohtaa edeltäváltà24 kuukaudelta. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet an ostetaan kerlyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennetlyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet poistetaan tasapoistoin niiden arvioituna taloudellisena vaikutusaikana, jotka ovat seuraavat: Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet 5-10 vuotta 3-6 vuotta Hyödykkeiden taloudellinen vaikutusaika ja jäännösarvo arvioidaan uudelleen jokaisena tilinpäätöspäivänä. Arvioinnin perusteella havaitut muutokset tulevaisuudessa saatavassa taloudellisessa hyödyssä otetaan huomioon oikaisemalla hyödykkeiden vaikutusaikaa ja jäännösarvoa. Käyttöomaisuushyödykkeiden myynneistä ja luovutuksista syntyvät voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan ja esitetään liiketoiminnan muina tuottoina ja kuluina. Aineettomat hyödykkeet Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen vain, jos hyödykkeen hankintameno on määritettävissä luotettavastija on todennäköistä, että hyödykkeestä odotettavissa oleva taloudellinen hyöty koituu yrityksen hyväksi. Aineeton hyödyke arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä. Aineettomat hyödykkeet sisältävät lähinnä atk-ohjelmistoja, joiden poisto tapahtuu tasapoistoin 3-6 vuodessa. Arvonalentuminen Jokaisena tilinpäätöspäivänä sijoitusasuntojen sekä aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko arvonalentumisesta viitteitä. Mikäli arvon alentumisesta on viitteitä, omaisuuserästä kerrltettävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylittaa kerry,- tettävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan tuloslaskelmaan. Arvonalentumistappion kirjaamisen yhteydessä poistojen kohteena olevan omaisuuserän taloudellinen vaikutusaika arvioidaan uudelleen. Omaisuuserästä kirjattu arvonalentumistappio perutaan, jos omaisuuserästä kerrytettävissä olevan rahamâärän määrittämiseen käytetyissä arvioissa on tapahtunut arvoa lisäävä muutos. Arvonalentumistappiota ei kuitenkaan peruta enempää, kuin mikä omaisuuserän kirjanpitoarvo olisi ilman arvonalentumistappion kirjaamista.
16 Vaihto-omaisuus Vaihto-omaisuus aryostetaan hankintamenoon tai todennäköiseen nettorealisointialoon, mikäli tämä on alhaisempi. Nettorealisointiarvo vastaa tavanomaisessa liiketoiminnassa saatavaa myyntihintaa, josta on vähenneffy arvioidut tuotteen valmiiksi saattamiseen tarvittavat menot ja myynnistä j ohtuvat menot. Vaihto-omaisuus sisältää seuraavat erät: o rakenteilla olevat asunnot,joka muodostuu keskeneräisten hankkeiden taseeseen kirjatusta osuudesta,. valmiit asunnot ja liiketilat, jotka on tarkoitettu myytäväksi, mutta ovat myymättä tilinpäätöshetkellä, o maa-alueet ja maa-alueyhtiöt, jotka sisältävät aloittamattomien kohteiden hankintakustannukset, sekä. muu vaihto-omaisuus, joka käsittää lähinnä suunnitteilla olevia kohteita. Rahoitusinstrumentit SATOn rahoitusvarat ja rahoitusvelat on luokiteltu IAS 39 - standardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin: käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat ja -velat, myytävissä olevat rahoitusvarat, laina- ja muut saamiset, jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat sekä suojauslaskennan alaisetjohdannaiset. Luokittelu tapahtuu alkuperäisen hankinnan yhteydessäja hankinnan tarkoituksen perusteella. Muut kuin johdannaisiin liitt)'vät rahoitusinstrumenttien ostot ja myynnit kirjataan selvityspäivänä. Kaikki johdannaiset kirjataan taseeseen kaupantekopäivänä. Kripään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat ja - velat Tähän ryhmään on luokiteltu sellaiset johdannaisinstrumentit, jotka eivät täytä IAS 39:ssä määriteþjä suojauslaskennan ehtoja ja jotka siten luokitellaan kaupankäyntitarkoituksessa pidettävien instrumenttien ryhmään. Ryhmän rahoitusvarat ja - velat on arvostettu käypään arvoon ja käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot, sekä realisoitumattomat että realisoituneet, kirjataan tuloslaskelmaan sillä kaudella, jonka aikana ne syntyvät. Laina- ja muut saamiset Lainat ja muut saamiset ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia varoja,joihin liitryvat maksut ovat kiinteät tai määritettävissä. Ne sisäifiät taseeseen myyntisaamiset ja muut saamiset - ryhmään luonteensa mukaisesti joko lyhyt- tai pitkäaikaisiin varoihin. Lainat jamuut saamiset arvostetaanjaksotettuun hankintamenoon vähennettynä mahdollisilla arvonalentumisilla. Konserni kirjaa myyntisaamisista arvonalentumistappion, kun tilinpäätöshetkellä on olemassa perusteltua näyttöä siitä, että saamista ei saada perityksi täysimääräisesti. Myytcivis s ri o I ev at r aho itusv ar at Myytävissä olevat rahoitusvarat ovat pääasiassa osakkeita ja osuuksia. Noteerattuihin arvopapereihin tehdyt sijoitukset arvostetaan tilinpäätöksessä toimivilla markkinoilla julkaistujen hintanoteerausten perusteella tilinpäätöspäivän ostokurssiin. Sellaiset noteeraamattomat osakkeet, joiden käypää arvoa ei voida luotettavasti määrittää, arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon tai sitä alempaan todennäköiseen arvoon.
17 Myytävissä olevien rahoitusvarojen realisoitumattomat arvonmuutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin ja esitetään arvonmuutosrahastossa verovaikutuksella huomioituna. Kerlyneet käyvän arvon muutokset kirjataan arvonmuutosrahastosta tulosvaikutteisesti vasta, kun sijoitus myydään tai kun sen arvo on alentunut siten, että sijoituksesta tulee kirjata arvonalentumistappio. Osakesijoitusten merkittävä japitkään jatkunut arvonalentuminen, jolloin käypä arvo alittaa hankintahinnan, on osoitus myytävissä olevan osakkeen arvonalentumisesta. Myytävissä oleviin rahoitusvaroihin luokiteltujen oman pääoman ehtoisten sijoitusten arvonalentumistappiota ei peruuteta tuloslaskelman kautta. Rahavarat Rahavarat sisältävät käteisvarat, pankkitilit sekä likvidit sijoitukset, joiden juoksuaika hankintahetkellä on kolme kuukautta tai sitä lyhyempi. Luotollisten pankkitilien saldot sisältyvät lyhfaikaisiin velkoihin. Yleishyödyllisten yhtiöiden rahavarat pidetään erillään yleishyödyllisyydestä vapaiden yhtiöiden rahavaroista. Jaks o t e t tuun hankint am e n o o n arv o s t e tut r aho i tus v e I at Rahoitusvelatkirjataan velan nostohetkellä käypään arvoon saadun vastikkeen määräisenä vähennettynä transaktiokustannuksilla. Myöhemmin korolliset velat esitetään arvostettuna jaksotettuun hankintamenoon käyltäen efektiivisen koron menetelmää. Rahoitusvelkoja sisältyy pit kä- ja lyhytaikaisiin velkoihin, ja ne voivat olla korollisia tai korottomia. Korot jaksotetaan tuloslaske lmaan efektiivisen koron menetelmällä velan j uoksuaj alle. Johdannaiss op imulcs et j a suoj auslas kenta Kaikki johdannaiset merkitään kirjanpitoon alun perin käypään arvoon sinä päivänä, jona konsernista tulee sopimusosapuoli. Jatkossa ne arvostetaan edelleen käypään arvoon. Voittojen ja tappioiden kirjanpitokäsittely riippuu johdannaissopimuksen käyttötarkoituksesta. Konserni dokumentoi suojausinstrumenttien ja suojattujen kohteiden välisen suhteen sekä arvionsa siitä, ovatko suojauksessa käytet rt johdannaiset erittäin tehokkaita kumoamaan suojattavien kohteiden rahavirtojen muutokset. Tehokkuutta tarkastellaan sekä suojausta aloitettaessa että jälkikäteen. Koronvaihtosopimusten käypä arvo lasketaan diskonttaamalla niihin liitryvat tulevat rahavirrat. Korko-optioiden käypä arvo lasketaan käyttämällä tilinpäätöshetken markkinahintoja ja option arvostusmalleja. Konserni käsittelee johdannaissopimukset joko vaihtuvakorkoisten lainojen rahavirran suojauksena tai johdannaissopimuksina, jotka eivät täytä IAS 39:n mukaisia suojauslaskennan kriteerejä. Suojauslaskennan piirissä olevien johdannaisinstrumenttien käyvän arvon muutokset kirjataan muihin Iaajan tuloksen eriin ja esitetään aryonmuutosrahastossa. Omaan pääomaan merki- ÐÆ voitot ja tappiot siirretään tuloslaskelmaan korkokuluihin suojattavien lainojen korkokuluja vastaavasti, samanaikaisesti suojatun erän kanssa. Suojaussuhteen mahdollinen tehoton osuus kirjataan valittomästi rahoituskuluihin. Arvonmuutokset johdannaisista, jotka eivät ole suojauslaskennan piirissä, kirjataan tulosvaikutteisesti rahoituseriin.
i8 Varaukset Varaus kirjataan, kun konsernilla on laillinen tai tosiasiallinen velvoite aikaisempien tapahtumien perusteella, kun maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä ja velvoitteen määrä voidaan arvioida luotettavasti. Rakennusalan lo-vuotisvastuuvarauksen suuruus perustuu kokemusperäiseen tietoon näiden vastuiden toteutumisesta. Lisäksi kirjataan takuuvarausta, kun projektia tuloutetaan tuloslaskelmaan. Takuuvarauksen suuruus perustuu kokemusperäiseen tietoon takuumenojen toteutumisesta. Muita varauksia voivat olla uudelleenjärjestelyvaraukset tai tappiolliset sopimukset, Tappiollisista sopimuksista kirjataan varaus, kun velvoitteiden täyttämiseksi vaadittavatvàltfämättömät menot ylittavat sopimuksesta saatavat hyödyt. Tuloutusperiaatteet Uud i s as unt oj en ntyynn in t ul o utu s p e r i aat t e e t Uudisasuntojen myynti tuloutetaan IAS l8 Tuotot -standardin ja siihen liittyvän IFRIC I5 - Kiinteistöjen rakentamissopimultset -tulkinnan mukaisesti silloin, kun kohteeseen liitlyvät riskit ja hyödy't ovat siirtyneet ostajalle. Rakentamisen aikana myytyjen asuntojen osalta riskien ja hyötyjen katsotaan siirtyvän kohteen valmistumishetkellä ja valmiiden asuntojen osalta myyntihetkellä. Tuotot palveluista Tuotot palveluista, kuten toimeksiantorakennuttamisesta, tuloutetaan, kun palvelu on suoritettu. Vuo lcr as op i muks e t (SATO vuokr al I e antaj ana) Vuokratuotot sijoitusasunnoista kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Vuokralle antajana toimiessaan SATOlla ei ole rahoitusleasingsopimuksiksi luokiteltuja sopimuksia. Vuokrasopimukset (SATO vuokralle ottajana) Vuokrasopimukset, joissa SATO on vuokralle ollajana,luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi ja kirjataan varoiksi ja veloiksi, mikäli riskit ja edut ovat siirtyneet. Vuokrasopimukset luokitellaan alkamishetkellään ja kirjataan käypäîin arvoon, tai sitä alempaan vähimmäisvuokrien nykyarvoon taseeseen aineelliseksi hyödykkeeksi ja rahoitusvelaksi. Aineellinen hyödyke pois- Tefaan kyseessä olevan hyödykkeen taloudellisena pitoaikana tai vuokrasopimuksen kestoaikana. Maksettava vuokra jaetaan tuloslaskelmaan kirjattavaan korkoon ja rahoitusvelan lyhennykseen. Vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, mikäli omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät ole olennaisilta osin siirlyneet. Muiden vuokrasopimusten perusteella suoriteltava vuokrat kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Vieraan pääoman menot Vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi hyödykkeen hankintamenoa silloin, kun ne välittomästi johtuvat ehdot täyttävän omaisuuserän hankkimisesta, rakentamisesta tai valmistamisesta. Ehdot täyttävä omaisuuserä on sellainen omaisuuserä, jonka saattaminen valmiiksi sille aiottua
"1 9 käyftötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii välttämättä huomallavan pitkän ajan. Muut vieraan pääoman menot kirjataan kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Lainojen hankinnasta välittcimästijohtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tietlyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon jajaksotetaan korkokuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Julkiset avustukset Julkiset avustukset, esimerkiksi hissiavustukset, kirjataan aineellisten hyödykkeiden kirjanpitoarvojen vähennyksiksi. Saadut avustukset ovat siten pienentämässä hyödykkeestä niiden taloudellisena vaikutusaikana tehtäviä poistoj a. SATOssa keskeisin julkisen tuen muoto on valtion tukemat korkotuki- ja aravalainat, jossa valtion tukemiin kohteisiin liittyen saadaan matalakorkoista valtion tukemaa lainaa. Näiden lainojen todelliset korot ovat alhaisempia kuin markkinaehtoisten lainojen osalta korkokulut olisivat. Julkisen tuen kautta saatu korkohyöty on siten IAS 20:n mukaisesti netotettu korkokuluihin, eikä sitä esitetä erillisenä eränä korkotuotoissa. Eläkejärjestelyt SATOn eläkejärjestel on luokiteltu sekä maksupohjaisiksi että joidenkin henkilöstöryhmien osalta etuuspohjaisiksi eläkejärjestelyiksi. Maksupohjaisiin eläkejärjestelyihin suoritetut maksut kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan sillä kaudella, johon maksusuoritus liittyy. Konsernilla ei ole oikeudellista eikä tosiasiallista velvoitetta lisämaksujen suorittamiseen, mikäli maksujen saajataho ei pysty suoriutumaan kyseisten eläke-etuuksien maksamisesta. Muut kuin maksupohjaiset järjestel käsitellään etuuspohjaisina eläkejärjestelyinä. SATOssa tällaisia ovat johdon lisäeläkejärjestelyt. Etuuspohjaisista eläkejärjestelyistä aiheutuvat velvoitteet lasketaan ennakoituun etuoikeusyksikköön perustuvaa menetelmää käyttäen. Taseeseen kirjataan vakuutusmatemaattisten laskelmien perusteella eläkevelvoitteiden nykyarvo, josta on vähennetty eläkejärjestelyyn kuuluvat käypään arvoon arvostetut varat. Eläkemenot kirjataan tuloslaskelmaan kuluiksi henkilöiden palvelusajalle. Uudelleenmäärittämisestä aiheutuvat erät kirjataan muun laajan tuloksen eriin sinä kautenajona ne syntyvät. Tuloverot Tuloverot sisältävät tilikauden veronalaiseen voittoon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut sekä laskennallisten verojen muutokset. Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotuksellisten arvojen ja niiden IFRS:n mukaisten kirjanpitoarvojen välisistä eroista. Laskennallisten verojen määrittämisessä käytetään tilinpäätöspäivään mennessä säädettyä verokantaa. Suurimmat väliaikaiset erot syntyvät sijoitusasunnoista ja käypään arvoon aryonmuutosrahaston kautta arvostetuista rahoitusinstrumenteista. Laskennallinen verosaaminen on kirjattu siihen määrään asti, kun on todennäköistä, että tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.
20 Liikevoitto Liikevoitto on nettosumma, joka muodostuu, kun liikevaihtoon lisätään sijoitusasuntojen luovutusvoitot, osuus yhteis- ja osakkuusyritysten tuloksista sekä liiketoiminnan muut tuotot, vähennetään aineiden ja palveluiden kä).ttö, henkilöstökulut, poistot ja arvonalentumiset, sijoitusasuntojen luovutustappiot sekä liiketoiminnan muut kulut. Kurssierot sisältyvät liikevoittoon, mikäli ne syntyvät tavanomaiseen liiketoimintaan liitt ruistä eristä. Rahoitukseen liittyvät kurssierot kirj ataan rahoitustuottoihin ja -kuluihin. Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arwioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät. Tilinpäätöstä laadittaessa edellytetään tietyiltä osin arvioiden tekemistä. SATOssa keskeiset arviot liitlyvät seuraaviin osa-alueisiin: Hankkeista kirjattavien varausten määrä edellyttaa arvioita hankkeista aiheutuvista velvoitteista Sijoitusasuntojen ja aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden osalta tulee vuosittain arvioida, esiintyykö viitteitä siitä, että näiden hyödykkeiden arvo saattaisi olla alentunut. Jos viitteita esiintyy, kyseisistä omaisuuseristä kerrytettävissä oleva rahamäärä tulee arvioida. Päättyneellä tilikaudella sovelletut uudet ja muutetut standardit SATO on noudattanut vuoden 2013 alusta alkaen voimaan tulleita uusia ja muuttuneita standardeja: a a Muutokset IAS l:een Tilinpdcitöksen esittciminen: Keskeisin muutos on vaatimus muiden laajan tuloksen erien ryhmittelemisestä sen mukaan, siirretäänkö ne mahdollisesti myöhemmin tulosvaikutteisiksi tiettyjen ehtojen täyffyessä. Muutokset vaikuttavat SATOn konsernitilinpäätöksessä muiden laajan tuloksen erien esitystapaan. Muutos IAS 19:ään Työsuhde-etuudet: Merkittävimmät muutokset ovat seuraavat: kaikki vakuutusmatemaattiset voitot ja tappiot kirjataan välittomasti muihin laajan tuloksen eriin, ts. ns. putkimenetelmästä on luovuttu, ja rahoitusmeno määritetään nettorahastointiin perustuen. Muutettua standardia on sovellettu takautuvasti siirtymäsääntöjen mukaisesti. Kirjaamattomat vakuutusmatemaattiset voitot ja tappiot on kirjattu vertailukauden alun 1.1.2012 taseeseen. Vertailukauden2012 tiedot on oikaistu muutetun standardin mukaisiksi. Muutos vaikutti SATOssa etuuspohjaisten järjestelyjen kirjaamiseen ja esittämiseen, mutta vaikutus ei ole ollut merkittävä. o IFRS 73 Kdyvän arvon möcirittciminen: IFRS 13:een on yhdistetty vaatimukset käyvän arvon määrittämisestä sekä sitä koskevien tietojen esittämisestä tilinpäätöksessä, lisäksi uuteen standardiin sisältyy käyvän arvon määritelmä. Käyvän arvon käyttöä ei laajenneta, mutta standardissa annetaan ohjeistusta sen määrittämisestä silloin, kun sen käyttö on sallittu tai sitä on vaadittu jossain toisessa standardissa. IFRS 13 on laa-ientanut jonkin verran konsernitilinpäätöksen liitetietoj a. o lfrs-standardeihin tehdyt parannukset (Annual Improvements to IFRSs 29-2011, toukokuu2012): Annual Improvements -menettelyn kautta standardeihin tehtävät pienet ja vähemmän kiireelliset muutokset kerätään yhdeksi kokonaisuudeksi ja toteutetaan keran
)1 -E vuodessa. Hankkeeseen kuuluvat muutokset koskevat yhteensä viittä standardia. Muutosten vaikutukset eivät ole olleet merkittäviä. a Muutokset IFRS 7:ään RahoitusinstrumenTit: tilinpdätöksessci esitettcivcit tiedot: Muutoksilla tarkennetaan liitetietovaatimuksia, jotka koskevat taseessa nettomääräisinä esitetlyjä rahoitusinstrumentteja sekä yleisiä netotusjärjestelyjä tai vastaavanlaisia sopimuksia. Muutetulla standardilla ei ole ollut merkittävää vaikutusta SATOn konsernitilinpäätökseen. Tulevilla tilikausilla sovellettaviksi tulevat uudet ja muutetut standardit sekä tulkinnat Vapaaehtoinen laatimisperiaatteen muutos 1.1.2014 alkaen Konserni ottaa käyttöön sijoitusasuntojen arvostamisessa IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaisen käyvän arvon mallin 1.1.2014 alkaen. IAS 8 -standardin mukaan laatimisperiaatteen vapaaehtoinen muuttaminen on mahdollista vain, kun muutoksen ansiosta tilinpäätös antaa luotettavaa ja merkityksellisempää informaatiota liiketoimien, muiden tapahtumien tai olosuhteiden vaikutuksista yhteisön taloudelliseen asemaan, taloudelliseen tulokseen ja rahavirtoihin. Laatimisperiaatteen muutos tehdään takautuvasti, eli vertailuvuoden (2013) tiedot ja vertailuvuoden avaavatase (l.l.2013) oikaistaan uuden laatimisperiaatteen mukaiseksi. (ks. konsernitilinpäätöksen liitetiedot). Uuden laatimisperiaatteen mukaan sijoitusasunnot kirjataan alkuperäiseen hankintamenoon, johon on sisäll etly transaktiomenot. Myöhemmin ne arvostetaan käypään arvoon, jolloin voitot ja tappiot, jotka syntyvät käyvän arvon muutoksista, kirjataan tulosvaikutteisesti kaudelle, jona ne syntyvät. Käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa. IAS 40: käyvän arvon mallin käyltöönoton vaikutus on esitetty täsmälyslaskelmassa (ks. konsernitilinpäätöksen liitetiedot). Vuosineljännesten IFRS vertailutiedot tullaan esittämään vuoden 2014 osavuotiskatsausten yhteydessä. Tässä esitettävien IFRS:n mukaisten vertailulukujen tarkoituksena on informoida IAS 40:n käyvän aryon mallin käyttöönoton olennaisimmat vaikutukset SATOn tilinpäätökseen sijoitusasuntojen arvostamiseen ja veroihin liittyen. IAS 40:n käyvän arvon mallin kä rltöönotolla ei ole vaikutusta konsernin rahavirtalaskelmaan. SATO ei ole vielä soveltanut seuraavia, IASB:n jo julkistamia uusia tai uudistettuja standardeja ja tulkintoja. SATO ottaa ne käyttöön kunkin standardin ja tulkinnan voimaantulopäivästä lähtien, tai mikäli voimaantulopäivä on muu kuin tilikauden ensimmäinen päivä, voimaantulopäivää seuraavan tilikauden alusta lukien. *) Kyseistä säännöstä ei ole hywäksytty sovellettavaksi EU:ssa 31.12.2013. a IFRS 10 Konsernitilinpddtös ja siihen tehdyt muutokset (sovellettava EU:ssa 1.1.2014 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla): Olemassa olevien periaatteiden mukaisesti IFRS 10 määrittaamaaraysvallan keskeiseksi tekijäksi, kun ratkaistaan, tuleeko yhteiso yhdistellä konsernitilinpäätökseen. Lisäksi standardissa annetaan lisäohjeistusta määräysvallan määrittelystä silloin, kun sitä on vaikea arvioida. Uudella standardilla ei arvioida olevan olennaista vaikutusta SATOn konsernitilinpäätökseen.
), L - a a a IFRS I 1 Yhteisjarjestelyt ja siihen tehd muutokset (sovellettava EU:ssa 1.1.2014 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla): IFRS 1l painottaa yhteisjärjestelyjen kirjanpitokasittelyssä niistä seuraavia oikeuksia ja velvoitteita ennemmin kuin niiden oikeudellista muotoa. Yhteisjärjestelyjä on kahden tyyppisiä: yhteiset toiminnot ja yhteisyritykset. Yhteisyritysten raportoinnissa on käyteftävä jatkossa yhtä menetelmää, pääomaosuusmenetelmää, eikä aiempi suhteellisen yhdistelyn vaihtoehto ole enää sallittu. Uudella standardilla ei arvioida olevan olennaista vaikutusta SATOn konsernitilinpäätökseen. IFRS l2 Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot osuuksista muissa yhteisöissä ja siihen tehd muutokset (sovellettava EU:ssa 1.1.2014 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla): IFRS 12 kokoaa yhteen tilinpäätöksessä esitettäviä tietoja koskevat vaatimukset, jotka liittyvät erilaisiin osuuksiin muissa yhteisöissä, ml. osakkuusyhtiöt, yhteisjärjestelyt, strukturoidut yhteisöt ja muut, taseen ulkopuolelle jäävät yhteisöt. Uusi standardi laajentaa liitetietoja, joita konserni esittää omistuksistaan muissa yhteisöissä. Uudella standardilla ei arvioida olevan olennaista vaikutusta SATOn konsernitilinpäätökseen. IAS 27 Erillistilinpaalös (uudistettu 2011) ja siihen tehdyt muutokset (sovellettava EU:ssa 1.1.2014 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla): Uudistettu standardi sisältää IFRS- erillistilinpäätöstä koskevat vaatimukset, jotka jäivät jäljelle, kun määräysvaltaa koskevat kohdat siirrettiin uuteen IFRS 10:een. Uudistetulla standardilla ei ole vaikutusta SATOn konsernitilinpäätökseen. a IAS 28 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissrl (uudistettu20ll) (sovellettava EU:ssa 1.1.2014 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla): IFRS I 1 :n julkaisemisen seurauksena uudistettu standardi sisältää vaatimukset sekä osakkuus- että yhteisyritysten kirjanpitokäsittelystä pääomaosuusmenetelmäi1ä. Uudistetulla standardilla ei arvioida olevan merkittävää vaikutusta SATOn konsernitilinpäätökseen. a Muutokset IAS 32:een Rahoitusinstrumentit: esittämistapa (sovellettava I.1.2014 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla): Muutokset selventävät taseen rahoitusvarojen ja -velkojen nettomääräistä esittämistä koskevan sääntelyn vaatimuksia jaantavat lisää aihetta koskevaa soveltamisohjeistusta. Muutoksilla ei arvioida olevan merkittävää vaikutusta SATOn konsernitilinpäätökseen. a Muutokset IAS 36:een Rahoituserien oryon alentuminen (sovellettava 1'I.2014 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla): Muutosten tarkoituksena on selkeyttää, että tilinpäätöksessä omaisuuserien kerrytettävissä olevastarchamäarästä esitettävien tietojen soveltamisala rajoittuu arvoltaan alentuneisiin omaisuuseriin, mikäli kyseinen summa perustuu käypään arvoon vähennetlynä luovutuksesta johtuvilla menoilla. Muutetulla standardilla ei arvioida olevan merkittävää vaikutusta SATOn konsernitilinpäätökseen. o Muutokset IAS 39:ään Rahoitusinsîrumentit: kirjaaminen ja arvostaminen (sovellettava 1.1.2014 tai sen jälkeen alkavillatilikausilla):ias 39:ään on lisätty poikkeussäännös, jonka perusteella suojaussuhteen ei katsota päätlyvän tietyissä olosuhteissa, kun suojausinstrumentiksi määritetty johdannaisinstrumentti uudistetaan yhdeltä vastapuolelta keskusvastapuolelle säädösten tai määräysten seurauksena. Näillä muutoksilla ei arvioida olevan vaikutusta SATOn konsernitilinpäätökseen.
23 a IFRIC 2l Levies* (sovellettava 1.1.2014 taisen jälkeenalkavillatilikausilla):tulkintatarkentaa julkisten maksujent (levies) kirjanpitokäsittelyä. Julkisesta maksusta johtuva velka on kirjattava silloin, kun lainsäädännössä määritelty, maksuvelvollisuuden aikaansaava tapahtuma tapahtuu. IFRIC 21 :n soveltamisalan ulkopuolelle jàäväi tuloverot, sakot tai muut rangaistusmaksut sekä sellaiset maksut, jotka kuuluvat muiden IFRS-standardien soveltamisalaan. Tulkinnalla ei arvioida olevan merkittävää vaikutusta SATOn konsernitilinpäätökseen. a Muutokset IAS 19:ään Työsuhde-etuudet - Defined Benefit Plans - Employee Contributions* (sovellettava 1.7.2014 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla): Muutoksilla on selvennetty kirjanpitokäsittelyä, kun etuuspohjaisessa järjestelyssä edellytetään työntekijöiden tai kolmansien osapuolien maksujajärjestellyn. Standardimuutoksilla ei ole vaikutusta SATOn konsernitilinpäätökseen. a a IFRS-standardeihin tehdyt parannukset (Annual Improvements to IFRSs), muutoskokoelmat 2011-2013* sekä 2010-2012*, joulukuu 2013) (sovellettava 1.7.2014 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla): Annual Improvements -menettelyn kautta standardeihin tehtävät pienet ja vähemmän kiireelliset muutokset kerätään yhdeksi kokonaisuudeksija toteutetaan kerran vuodessa. Hankkeeseen kuuluvat muutokset koskevat neljää (2011-2013)ja seitsemää (2010-2012) standardia. Muutosten vaikutukset vaihtelevat standardeittain, mutta ne eivät ole merkittäviä. IFRS 9 Rahoitusinstrumentit* ia siihen tehd muutokset (standardin voimaantulon ajankohtaa on lykätry (aiemmin L1.2015), voimaantulopäivä määritetään myöhemmin): Alun perin kolmessa vaiheessa toteutettavan hankkeen on tarkoitus korvata nykyisin voimassa oleva IAS 39 Rahoitusinstrumentit: kirjaaminen ja arvostaminen.ensimmäisen vaiheen muutokset (ulkistettu marraskuussa 29) koskevat rahoitusvarojen luokittelua ja arvostamista. Rahoitusvarat jaetaan arvostustavan perusteella kahteen pääryhmään: jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat ja käypään arvoon arvostettavat. Luokittelu riippuu yrityksen liiketoimintamallista ja sopimukseen perustuvien rahavirtojen ominaispiirteista. Lokakuussa 2010 julkistetut muutokset käsittelevät rahoitusvelkojen luokittelua ja arvostamista, ja näitä koskevat IAS 39:n säännökset siirtyivät uuteen standardiin pääosin sellaisenaan. Yleistä suojauslaskentaa koskevat muutokset annettiin marraskuussa2013.ifrs 9:n vielä keskeneräinen osa liittyy rahoitusvarojen arvonalentumisiin. Lisäksi IASB esittää vielä tiettyjä muutoksia rahoitusvarojen luokittelu- ja arvostamisperiaatteisiin. Makrosuojauslaskentaa koskeva osio on eri etry IFRS 9:stä erilliseksi omaksi projektikseen. Koska IFRS 9 -hanke on kesken, standardin vaikutuksista konsernitilinpäätökseen ei toistaiseksi voida esittää arviota. 1-,. tpavtrailtnen Kaannos
2. Segmentti-inform Âtio 24 SATOn loiminlsajohdctailj seúataan kahtcna liiketoininlr -nlueena. ioita ovåt SATO-liikeloi'n ntaja VATRO-liiketoiminla ToimrnÌåsgfienlit muodostuvat luo(cidcn jã palvelu den perustecllô SATO-ja VATRO -liikctorminnois[a. ToimintasegmcnLtcjä ei ole yhdislelty rapofoilsviksi sgncnteiksi. nnot sekã ihin kohdistuvat aråya'ja Döälha it ohleiden rðjoitustenjatkucssû vuolc n 2025 iss liuulu mintad kuuluv t asumot,joihin kohd stuu memessö. mjoitûltsi Segnrent esitetild v litlöm it âl tuolol a kulut sekã smenleille iärtierrillä perusteella kohdcnneltavissa olevåt hoiotia nttientuoiloih njak hoitusudtotja-kulul,srl-kiniidcnk;tsohanolövannrinkeskc ncntckij iscgmcnlin tuloksn niiden poisjãtt in n ulokssta oikc la kuvaa. Segmentin vüatja ã ûssrù t jotlio ovrljarkevilllä perusleella kohdistctl vissa æfrncnteillc. Selm k kclnì criìtôn huon ótu egmcdttien h lokscss, muka nlukicn *gmennicn velol.j n ellista æcman. Kohdist mattomnt yrat sisälta yãl Iaskema l s a r'erosamisia sk konsem n yhto srä eriä Kohdistamattom t yelat muodosluva( pãäasia$a l skemallisisla vefoveloista lnvestoim t kæstüval sùo tusasuntojen. aineellislcn kñyttöomaisuush) ödykkeiden ja aineettomìen hyödykligiden lisäyksist i, jo ta k i}{elä n useammalla kuin yhdcllä tilikaudella. Segmenttien väl ncn h moilelu tôpahtuu kä)?ã in markkrnah ntûan Nefrovuokratuoton kskents SijoitusasuntoJennettoruokrah ottosaadâânv ihcnl imä lñrùokraluotoistahortoku ut,jolk sisöltiì\' itruotuis L)lläpilokorj ilskulut laskcttaessa hoi[okulu hin llsät i in süoitusâsùnlojen hoitoon lirttrrä osuus konsemin krinleistã kulu stfl. NctlovuokaLuo!toa Segmentt -informå0ti0 1.1. - 31,1 2.201 3 SATOIi kcto n ntg VATRO Yhteensã SATO- Ulkoinen li levaihto Sisäincn liikcvaihto Liikev ihto yhtcens i S ùoi tusasuntojcn Iuovutus vo tol-/lnpp iot Poistot ja anonalcnlum set LiikcYo tto Korkotuotot Korkokulut Voitto enncn vercjr 272,4 0.0 272,4 t3,0 -t8,9 97,t 0,7 65,3 l9,l 39. I 0,2 I t,4 0,2-6,0 5,6 3lt 5 3il5 132-22 6 t08 i 09-38 5 709 AsMtokamnn nettovuokâtuolot Vuokra-asutojen nettoruokatuotto% kirjanpitoñolle Inrestoimit Tonttihanliinntt vaihto-omaisuutæn Poistot Anon lentmis t Segmentêille kohdisletut v rat ja el m noim t yhtænsä SüoitusasmoL Rahnv rat Segmcntin muut varat Osuüs yhtc s}fib,ksess i Kohdistsmattomat rdat Varat yhtænsã I 15,2 8,6 yo t90 6 7,5-18,9 I 780,5 t5 I 6.0 42,4-0,1 22.t n,2% -37 2t5,2 195,8 5,3 I 3,8 0,3-53 - 53 137,3 8,9% 190,6 7,5-22,6 t980,4 l7t 1,8 47,7 220,1 0,2 24,8 25 2 Segmenteille kohdistetut ve at ja eliminoiruìit yhtænsñ Koroll set velat Scgûcntin muut relñt t429,4 1323,2 106,2 t85,0 t78, I 6,9-53 - 53 1599, I I50t,3 97,8 Segmentt - nfornaâ t o Ll, - 31.12.2012 sato lliketolmlnrd và80 - lliketoihlnte Yhtensõ SATO- Ulkoinñ liikevaihto Sis iinen liikevaihto L ikevâihto!htænsil Sijo tusasmtojen lüovutusvoitot/{app ot Poistotja adonalentum sct L kevoitto Korkotuotot Korkokulut Voitto emen vcroja 25 25 8.8 -i 8,0 87.5 l, t -32,4 56,3 369 369-38 il6-73 43 286,9 0.0 2l\6,9 8,8-2t,8 99,t I,l -19,7 60.6 Asuntokamfl n nettovuokatuolol Vùokra-asuntojen n ltovuokratuotto% lnv6to mit Tontt hanl nnal vrihto-onaisuut en Poistot Aflonalentmiset kirj npitoafl olle Segmentejlle kohdislctut varat ja eliminoinnit yhteensä Süoitusasllmt Rah vârat Segmcnt n muut varst Osuus yhte syrityksessä KohdistamRttomat varat Varåt yhtæns i t06,7 8,s % 159,9 28,t -t 8,0 1620,9 t353,8 32,0 235,2-0,t 18,6 9,2% -3,8 2t2,9 t99,9-0,5 t3,2 0,3 4) 4t t25,3 8,6 0/. t59,9 28,t -2t,8 t8 t9,7 1553,7 I t,5 234,3 0,2 34,9 I 854,6 Segmente lle kohdistetut yel tjå eliminoimityhtænsá Korolliset velat Sogñontin muut velal Kohdistamattoma( velat Velatyhtænsi t307,8 I t92,3 15,5 t90,8 I 83,0 7,8 4 444,5 t375,3 -t4,t 109,2 74,9 t559,4 SATO la ei ole sellû sia yksilìâisiä ssiåkkoita,jo lta saadut tudot olisivst v ihintäön l0 % koko konsemin tuoto sta
,? Ë, 3, Lf lkev{lhdûr Jnkaulumln.n OtnistuS6ûnlornyynnin luoíol Vùakr luotot Múul luolol Yhle.nt l 20t3 2 12 Mirj. 6'rp 6r,6 229,5 2t2,'l t4,2 12,6 3t 1,5 2,f6,9 1, S o tutntuntojcr luovulu voitoa e.lappiot 6ekfl l iketolm nrtrr muút tuototjr kulùt Sä olluíotq t t olq t, ow tus wìl ol J ø.t dpp Ò I luovutusvoitot 20tJ M rl.e t3,2. 2012 8B E,t Ll kelohn I n n i ñ uul tc ot ot Yh1êanrI Lllh lol m nn on muil k u t ul Vugkrstúottoq kerrytlôneìden gioituffitrfl tojen vilf ittö'nãt ho lokulut Vuokrnk0lut Muol ki ßteát liulut ùluüt liike.toiminnân kqlut YhaeÐ! o,z 0,4 o,2 oi 61,8 57,0 r5,8 13,2 9,5 1,E 0,t I,j 107,9 99 6 I'l l ntu.kt I qjû u t s I ka lô I Tilinbrkostug Muot pâlvelut Yhtær!ll 0,t 0.0 0"1 0î 0,2 0,1 0.0 o3 5. Hcnkllllrldkulua 2013 Mirj.0 2012 rðlkât.01ükeku lùl - mslsupohjâ ißt jårj6tclyt Bltkekul0t. eruuspûhj irer jüt stûlyt M[üt honk 16 iwkulut Yhts nrå t.7 0.J 0.4 I ô"3 l'9 0"j ql Johdo0 tyosuhdèeluudet siretð n l irotiedossù 32 l.tth p r rapelrtúmrl. Ko ûtenl i h rxh l J ktûttn k6k hilòüil d tlil h d a de lla 2013 2012 Yhtccns 156 t52 6, Poi!tol jn Rryon lsntuml!el 2013 2012 Mll, Po ìs ld I h!1, dlk ery h n ltìll n : Süo losßun ot Ai nsel I sel k y lto ods su ushyôdykkæ( A noettomst hyõdykkæt Vht.cn!ll?, Tulklmus- J kehlftfi mì menot 21"'l 01, OJ xl,0 0.5 0l lnâ Tutkimus. jå kehiltàm tmônoj od ki jattu liliksu êlla l,l m lj éu.o8 l20l 2: 0,8 m ilj.eurob) tulos Nkolm n ià kohittãm smonoja on rktivo ilu usffiætr 0,7n lj euro (2012:0,5 milj curon) 8, naholtu!aûotol jñ.hulut Korkoluolot h nûi!þ jr mu rts 3dnlisish Orinkoluolol mjyåv ss olèyist mhoitusvâroisb 2013 2012 nirj 0,6 0,1 09 0r Korko k ul ut jaksotcttuu n h an ki ntamenoon ki rjatl i st m h o tosveloistâ Korkokulut tehokkaistn rshov rßt suojâukiista Korkokùlut, suojôusldkcnnan ulkopuoliset johrinruraisot K y!úr mor nuuaòs, suojuusloskonnen ulkopuolisçtjohd nrôiset.2'1,2-9,7 -qb 0,8.0,1 I,l -10,r -8,9.0,6 1,6.o,2
26 9. Tuloverot Tulosloskelm0n verokulu jåktül.uu *uraâvtrsti: Tilikauden vcrotettôvaûn lu @n pcrusluya lero Edellisten ti ikausien verot Laskemalliset verot- netto Yhteensã 2013 2012 Mirj. l4,t t29 0,5-6 8 2,9 7,8 15,8 SATOn verokulmja cmo)htiôn kotimaan veroksnnallâ (24,5%) laskettujen vercjen y linen t ismäylvslaskelma: 2013 Tulos ennen vercjo M rj. 109 2012 60,6 Vcrot laskc[üná cmo)htrön verokannålla 17,4 t4,8 Vcroluliscssa yähennyskclvottoft at lalut VeroYapaðt lulot Ai min kirjaamaltomren v rolulisellisten tapp o dcn kà)ttö L skerall sten vcrcjen rrrokannan muutos Verokannån muutoksen Yâikutus Muut erot Oik sulyhtænsä Verot tuloslåskelmâssâ -05 -r0,4 0,3-95 78 0,3 0 0,8 0 15,8 10. Osåkekohtâinen tulos Osakckohtainentuloslasketa njakamallacmovht önos kkeenonistajillckuulu\atil kaudcntulosulkonaolcv enosakkcidcn mäñrànpainolotulla kcskianollatilikaudenaikan SATOnos likeidenlukumàär '3ll220l3ol 5ll842SATOOyj:nhallussflolitilinpãÌltijshetkol ä16omaâ osflke[a 2013 2012 Emoyht ön omislajillejakautuva! l kauden voitto (m lj ) 630 Osaklieidon lullm iáràn pa notettu keskiaro Lilikaudcn aikan (mili lpl) 50.8 Osskekohtâ nen túlos ( ) Laiment maton 124 La meù ttu 124 448 508 088 088 I1 Süoitusasunnot (= IAS 40:n muliaiscl sûo tuskiinte s!öt) 2013 2012 Miü. Hônli ntomeno L sãt,kset; uudol k inteislõt Lisãykset; l s iinvesto mìt V hemvksel 76 796 0 99 56t,9 t49.7 10.2 -t 0,7 t89l-5 t1 I t,6 Kertlræt pojslot ja ú'onal ntmiset l.l Poistot t58,0-21.7 -t37,0-2 1,0 Kertynæt an'onalentmìiset Kirj npitoano Kåtpð aryo Kirjnnpitoaryonia kåjryãn ryon välinen anoero APoeron muutos 17il 8 21t6,0 604 2 69,9 t553,7 2088,0 534,3 60,6 Aryæro kasvoi paãosin asmto en vuokrien ia h ntoien kehilyksen vñikutukseslô sekå aio luks sla vapautumisista ohtuen SATO esitlãà tiilnpàåtõkscn l t lietona siioitusasuntoiensa käìaål ânot, ioistâ ulkopuo inen ae o a on antanut lausunnon 3l 122013. SATOn sûoilusasutojen kã)ryät ßo( pcrustuvnt kauppô-åw@n. tuottoafl@nja hanliintanlenænja nöm i sùoitus sumot luokitellaan IFRS I 3 nìuk ù h erarkian 3 tasollc Ka uppa-arojen him f poimit an h ntâ tietorekisteri st sü aintip ikliakuman ja kaupunginosnn porustæl la TuoLloåryo p rustuu luællisest måär teltyih n tuottov ate s n sôk i olelùksæn p tkôaika scstô vuokra-asmtokãföstä SÜoitusasuntoih n lii!ty,v yleishyôdyllisyysr0jo tuksien kauna la nsàãdãnnöllisit luovutus-ja kð}1tömjoitulisis Nãitå mjoituksia sekã ká)aãn úvon m idr ttämistã on tårkcmm n kuvaftu edellã tilinpäätökscn laat m speriflatlcissa kohdissa Yrityksen perusriedot sekä Srjo þsasunnot 2013 2012 Milj. Vuokratuolol sijo tusasunoista 229,5 212,7 Konsem nvuokrasop mulislovatasmlojenvuokaspimulisiåjapääas assavo m ssatoisbisksi Uusiûsopimuksialaad taanvuos fta n n 8 1 kapp leth Konsemin vuokra-asuntokamsn vaihtunus vuonna 2013 oli 36,3% (20 l2: 33,6% ) jolloìn, sop mùston kesk mäár iinen voimassoloaika oli 3 vuolt (2012: 3 vuona)