VIRASTOTALO K31 SOFIANKATU 2 PANIMORAVINTOLA JA UUDEN HUOLTOPORTAAN JA HISSIN RAKENTAMINEN HANKESUUNNITELMA 11.9.2012 HELSINGIN KAUPUNKI Tilakeskus HKR-Rakennuttaja
a TIEDOT HANKKEESTA, TIIVISTELMÄ YHTEENVETO Hankkeen perustiedot nimi Virastotalo K31, panimoravintolan rakentaminen osoite Sofiankatu 2 (käyntiosoite), 00170 HELSINKI sijainti Kaupunginosa 1, kortteli 31, tontti 13 laajuus 848 brm 2 652 htm 2 kustannukset 1 850 000 (alv 0%), josta pihan osuus n. 250 000 (alv 0%) aikataulu rakentaminen 8/2012 5/2013 Perustelu hankkeesta 1. Hankkeen tarve ja toiminta Hanke liittyy Sarvikuonokorttelin Sofiankadun puolen elävöittämiseen. Ravintolan sisäänkäynti ja toiminnot päättävät Sofian kadun liiketilojen sarjan ja entinen nk. Rahatoimiston piha rakennetaan samalla osaksi korttelipihojen sarjaa. Hankkeelle on osoitettu määrärahat vuodelle 2012. 2. Hankkeen suunnitelmat ja laatutaso Hanke rakennetaan raakapinnalle Helsingin Leijona Oy:n ja vuokralaisen vastuunjakotaulukon mukaisesti. Taulukko on hankesuunnitelman liitteenä. Kustannukset ja vuokrat 1. Kustannukset: - kokonaiskustannus 1 850 000 euroa (alv 0%) - 2 182 euroa / brm2 (alv 0%) - indeksit 07/2012 RI 106,1 THI 156,2 2. Vuokra lasketulle huoneistoalalle: Vuokrat on laskettu hankesuunnitelman kustannusarviosta. - Helsingin Leijona Oy, huoneistoala 652 htm 2, vuokra 13,56 /htm2/kk, 8 841 /kk, 106 057 /vuosi (takaisinmaksuaika 30 vuotta). Vuokra sisältää ylläpidon 3,50 /htm2/kk. Pääomavuokra 10,06 / htm2/kk, korko 0 % (muodostuu seuraavasti: tontin vuokra 3,75 euroa, poistoarvo 6,31 euroa.) Aikataulutavoite Suunnitelmat valmistuvat syyskuun 2012 loppuun mennessä. Hankkeen rakentaminen on alkanut purkutöillä elokuussa 2012 ja hanke valmistuu vuoden 2013 maaliskuun alussa kaupungin töiden osalta. Yrittäjän omat työt kestävät kaksi kuukautta ja ravintola avataan vapuksi 2013.
YHTEENVETO HKR-Rakennuttaja on tilakeskuksen toimeksiannosta ja Helsingin Leijona Oy:n ohjeiden mukaisesti tutkinut vuoden 2011 alusta alkaen virastotalon K31, Pohjoisesplanadi 15-17, kellariin, entiseen hallintokeskuksen arkistoon, useita Torikortteleiden elävöittämiseen liittyviä ravintolakonseptien sijoittamismahdollisuuksia. Kevään 2012 aikana tutkittiin panimoravintolan sijoittamismahdollisuudet yhdessä Helsingin Leijona Oy:n osoittaman ravintolayrittäjän kanssa. Hankkeen arkkitehtikonsulttina ja pääsuunnittelijana on toiminut Arkkitehdit Davidsson Tarkela Oy, rakennesuunnittelijana HKR-ARK, tekninen toimisto, LVIsuunnittelijana Ramboll talotekniikka Oy ja sähkösuunnittelijana Insinööritoimisto Lausamo Oy. Käyttäjien edustajat ovat osallistuneet muutostöiden suunnittelutyöhön. Hankkeen rakennuttajana toimii HKR - Rakennuttaja ja tilaajana kiinteistöviraston tilakeskus. Hanketyöryhmä esittää, että kiinteistölautakunta hyväksyisi panimoravintolaa koskevan 11.9.2012 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen rakentamiskustannukset ovat arvonlisäverottomaan enimmäishintaan 1 850 000 euroa. 1. TOIMINNALLISET LÄHTÖKOHDAT Hankkeesta tehdyt päätökset Kaupunginhallitus 30.11.2009: khs kehotti kiinteistölautakuntaa valmistelemaan hankesuunnitelman siten, että rakennustyöt voivat alkaa hallintokeskuksen käytössä nyt olevissa arkistotiloissa Sarvikuonokorttelissa 1.12.2012. Helsingin Leijona Oy:n hallitus on tehnyt vuokrauspäätöksen 14.5.2012 tilan vuokraamiseksi panimoravintolatoimintaa varten. Hankkeen tarpeellisuus ja kiireellisyys. Hanke on osa Torikorttelien elävöittämishanketta ja sille on osoitettu määrärahat vuodelle 2012 kaupunginhallituksen käytettäväksi Torikorttelien kehittämiseen. 2. KOHTEEN KUVAUS Panimoravintolan rakentaminen entiseen hallintokeskuksen arkistoon aiheuttaa seuraavat muutostyöt; - Achanin pihan pohjoisosaan puhkaistaan pihakanteen aukko uutta sisäänkäyntiporrasta, hissiä ja oluen keittolaitteita varten - nykyinen jätekatos puretaan ja tilalle asennetaan käymisastiat, 1x1000 l, 2x2000 l ja 3x3000 l, tämän vuoksi pihalaattaa vahvistetaan - pihakannen vesieristykset ja pintarakenteet uusitaan, nykyiset vesieristykset ovat n. 40 vuotta vanhat. Lisäksi pihan pohjoisosaan rakennetaan viherseinä jätehuoneen huoltoreitin suojaksi. - Sofiankatu 2:n porttikäytävän vieressä edellisessä peruskorjauksessa neuvottelutilahuoneistoksi tehty huoneisto muutetaan ravintolan baariksi ja katusisäänkäynniksi tekemällä uusi ovi nykyisen ikkunan paikalle. Tilasta puhkaistaan
3. LAAJUUS myös uudet oviaukot nykyisten ikkunoiden kohdalle ulkomyyntitilaan ja uuteen kellariin johtavaan portaaseen. - pihajärjestelyjä muutetaan siten, että pihan pohjoissivulle saadaan tehtyä ulkomyyntitila ja moottorikäyttöisin markiisein varustettu terassialue ja länsisivulle esiintymislava/-tila - kellarissa arkiston kevyet tiiliväliset puretaan ja vanhoihin kantaviin rakenteisiin tehdään uusia oviaukkoja - kellariin rakennetaan tilaa palveleva ilmanvaihtokonehuone, yleisöwc-tilat ja sosiaalitilat - pihajulkisivuille asennetaan tilojen ilmanvaihtokanavat ja oluenvalmistusprosessin savupiippu - arkistosta varataan pieni lisätila toimistohuoneeksi ravintola Sassolle. - rakennukseen asennetaan kaukokylmäliittymä oluenvalmistusprosessia ja tilojen jäähdytystä varten aiemmin kiinteistöön Sofiankatu 4 varauksena asennetusta liittymästä - oluenvalmistusprosessi ja osa keittiölaitteista liitetään kiinteistön ja Sofiankatu 4:n kaasuliittymiin - hankesuunnitelman kustannuksiin on sisällytetty myös pihatasolta kellariin johtavan portaan uusiminen kaikkia kiinteistössä toimivia ravintoloita palvelevaksi huoltoportaaksi. Portaan yhteyteen asennetaan ravintola Sasson uudet ilmanvaihtokoneet. Uuden huoltoportaan uusiminen on siirretty vuodelle 2014, kun ravintola Sasson ja Fishmarketin vuokrasopimukset päättyvät ellei Helsingin Leijona Oy ja Palace-Kämp Ravintolat Oy keskenään toisin sovi, jolloin huoltoporras toteutetaan samassa yhteydessä muiden töiden kanssa. Hankkeen kokonaislaajuus selviää alla olevista pohja- ja leikkauspiirustuksista. Helsingin Leijona Oy:n ja yrittäjän välillä tehdyssä vuokrasopimuksessa on pääpiirteissään sovittu, että Helsingin kaupunki tekee tilojen ja pihan rakenteelliset muutostyöt ja sisätilat raakapinnalle, ilmanvaihtokonehuoneen ilmanvaihtokoneineen, lämpö- ja viemärityöt sekä tilojen sähkö-, kaasu- ja LV-liittymät. Uuden huoltoportaan rakentaminen samassa yhteydessä riippuu Helsingin Leijona Oy:n ja Palace-Kämp ravintolat Oy:n välisistä vuokraneuvotteluista. 4. SELVITYS ASEMAKAAVASTA JA KAAVATILANNE Nykyinen asemakaava no 8980 on vuodelta 1988. Korttelin 31 tontti 13 on varustettu YH-merkinnällä, hallinto- ja virastorakennusten korttelialue, ja korttelialueen rakennukset on suojeltu sr-merkinnällä. Asemakaavan mukaan korttelialueella saadaan kellarikerroksessa sijaitsevat huoneet, jotka voidaan ainakin osittain valaista päivänvalolla, ensimmäisen kerroksen tilat ja näihin liittyvät 2. kerroksen tilat varata myymälöiksi, ravintoloiksi, kahviloiksi, elokuvateattereiksi, näyttelytiloiksi, ympäristölle häiriötä tuottamattoman pienteollisuuden tai julkisen palvelutoiminnan tiloiksi, edellyttäen, ettei toimenpide ole ristiriidassa rakennuksen säilyttämis- ja entistämistavoitteiden kanssa. Kortteli 31 kuuluu osana 1952 suojeltuun ns. vanhaan kaupunginosaan. Alue on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö ja se sisältyy Museoviraston ja ympäristöministeriön luetteloon Valtakunnallisesti merkittävät kulttuurihistorialliset ympäristöt, 1993.
PANIMORAVINTOLAN KELLARI PANIMORAVINTOLAN 1. KERROS
LEIKKAUS C-C LEIKKAUS D-D
VIHERSEINÄLUONNOS 5. RAKENNUSLUPA 6. LAATUTASO Hankkeelle on saatu purkulupa ja varsinainen rakennuslupa on käsiteltävänä. Helsingin kaupunki rakentaa sisätilat keittiö-, WC- ja sosiaalitiloja lukuun ottamatta raakapinnalle josta ravintolayrittäjä jatkaa tilojen sisustamisen ja kalustamisen. Rakenteellisissa muutoksissa ja julkisivulle asennettavissa ilmanvaihtokanavissa noudatetaan kaupunginmuseon ohjeita. Piharakenteissa noudatetaan Ohjetta Torikorttelit, rakentamistapaohje ja julkisten ulkotilojen, valaistuksen ja opastuksen yleissuunnitelma, 2009 hankkeeseen soveltuvin osin. 7. KUSTANNUKSET Rakennusviraston esiselvitysvaiheessa laatiman kustannusennusteen mukaan hankkeen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 1 850 000 euroa ja arvonlisäverollisena 2 275 500 euroa. Hinta sisältää vielä rakentamisaikataulultaan avoinna olevan uuden huoltoportaan rakentamiskustannukset, 500 000 euroa, alv 0%. Pihatöiden arvioitu osuus kokonaiskustannuksista on n. 250 000 euroa.
8. AIKATAULU Hankkeen varsinainen suunnittelu aloitettiin kesäkuussa 2012. Purkukuvat valmistuivat heinäkuun alussa 2012, jonka jälkeen haettiin purkulupa. Varsinainen rakennuslupa jätettiin myös heinäkuun alussa heti, kun purkulupa oli saatu. Suunnitelmat valmistuvat syyskuun loppuun 2012. Helsingin leijona Oy:n ja Rakuuna Olut Oy:n välisen vuokrasopimuksen valmistumisajasta johtuen rakentaminen aloitettiin työmaan perustamisella ja sääsuojauksen tekemisellä 13.8.2012. Rakennustöiden on määrä valmistua yrittäjän omien töiden toteutusta varten maaliskuun alussa 2013 ja ravintola on tarkoitus avata vapuksi 2013. 9. RAHOITUSSUUNNITELMA Hankkeen rahoitus sisältyy kaupunginhallituksen käytettävissä olevaan Torikorttelien kehittämiseen tarkoitettuun vuoden 2012 investointimäärärahaan. 10. KÄYTTÖTALOUS JA HENKILÖSTÖ Vuokra määräytyy kustannuslaskennan pohjalta kaupunginhallituksen 30.11.2009 1339 määrittämän vuokranmaksuperusteen mukaan, jossa pääoman korko Helsingin Leijona Oy:lle on 0 %. Kiinteistöviraston tilakeskuksen asiakkuusyksikön laskelman mukaan hankkeen vuokra tulee olemaan 13,56 e / htm 2 (ylläpito sisältyy). Kaupungin henkilöstöä ei työskentele kohteessa. Kaupunki ei hanki irtaimistoa kohteeseen. Kaupungille ei tule toiminnan käynnistämisestä kustannuksia. 11. TOTEUTUS JA YLLÄPITOVASTUU Muutostöiden toteutusvastuu on kiinteistöviraston tilakeskuksella ja tilojen ylläpitovastuusta sovitaan vastuunjakotaulukossa. 12. VÄISTÖTILAT JA TOIMINTAOLOSUHTEET KORJAUS- JA MUUTOSTYÖN AIKANA Hankkeen toteutus ei aiheuta väistötilatarvetta. Hankkeen toteutus aiheuttaa jonkin verran haittaa ympäristön kiinteistöjen huollolle. Huolto pyritään kuitenkin kaikissa olosuhteissa ohjeistamaan niin, että haitta saadaan minimoitua Kovaa melua aiheuttavat työt Helsingin Leijona Oy on määrännyt tehtäväksi klo 00.00.11.00 välisenä aikana.
HKR-Rakennuttaja ALUSTAVA KUSTANNUSARVIO K31 olutravintola2.xlsx VIRASTOTALO K31 12.9.2012 Olutravintola Hankenumero: R-03224 Projektinjohtaja: Jukka Vierros Hallintokunta: Tilakeskus/Kv Pääsuunnittelija: Arkkitehdit Davidsson Kortteli/osoite: Sofiankatu 4 Tarkela Oy BRM2: 848 Suunnitelmien päiväys: 28.3.2012 RM3: Laatija: Marko Puhakka Indeksit: Kausi RI THI 07/2012 106,1 156,2 ALV 0 % ALV 23 % /brm2 /brm2 Rakennustekniset työt 770 000 908 947 100 1 117 LVI-tekniset työt 460 000 542 565 800 667 Sähkötekniset työt 90 000 106 110 700 131 Taidehankinnat 1 320 000 1 557 1 623 600 1 915 1 320 000 1 557 1 623 600 1 915 Rakennuttajan kustannukset 266 300 314 327 549 386 Tilakeskuksen kustannukset 13 200 16 13 200 16 Matalaenergiarakentaminen YHTEENSÄ 1 600 000 1 887 1 964 000 2 316
HKR-Rakennuttaja ALUSTAVA KUSTANNUSARVIO K31 olutravintola kansi2.xlsx VIRASTOTALO K31, OLUTRAVINTOLA 12.9.2012 pihakannen pintarakenteiden uusiminen Hankenumero: R-03224 Projektinjohtaja: Jukka Vierros Hallintokunta: Tilakeskus/Kv Pääsuunnittelija: Arkkitehdit Davidsson Kortteli/osoite: Sofiankatu 4 Tarkela Oy BRM2: 465 (sisäpihan m2) Suunnitelmien päiväys: 31.8.2012 RM3: Laatija: Marko Puhakka Indeksit: Kausi RI THI 07/2012 106,1 156,2 ALV 0 % ALV 23 % /brm2 /brm2 Rakennustekniset työt 235 000 505 289 050 622 Taidehankinnat 235 000 505 289 050 622 235 000 505 289 050 622 Rakennuttajan kustannukset 13 000 28 15 990 34 Tilakeskuksen kustannukset 2 400 5 2 400 5 Matalaenergiarakentaminen YHTEENSÄ 250 000 538 307 000 661