Lausuntopyyntö Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus raportti LAUSUNTO: ASUMISEN TUKI- JA VEROJÄRJESTELMIEN VAIKUTTAVUUS RAPORTTI

Transkriptio

1 Lausunto 1 (12) Ympäristöministeriö Kirjaamo PL Valtioneuvosto kirjaamo.ym@ymparisto.fi YM030:00/2013 Viite: Lausuntopyyntö Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus raportti LAUSUNTO: ASUMISEN TUKI- JA VEROJÄRJESTELMIEN VAIKUTTAVUUS RAPORTTI Suomen Kiinteistöliitosta Yleistä (Kiinteistöliitto) kiittää mahdollisuudesta lausua otsikossa yksilöidystä esityksestä. Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliittoon kuuluu 23 alueellista kiinteistöyhdistystä, joiden jäsenkunta muodostuu pääasiallisesti asuntoosakeyhtiöistä. Kiinteistöliiton jäsenistöön kuuluu myös vuokrataloyhtiöitä. Alueellisten kiinteistöyhdistysten jäsenistöön kuuluu yhteensä yli asuntotai kiinteistöosakeyhtiötä. Lisäksi Kiinteistöliittoon kuuluu Suomen Vuokranantajat ry, jossa on jäseninä noin yksityishenkilöä tai muuta tahoa, jotka vuokraavat asuin- ja liikehuoneistojaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä. Jäsenkuntamme piiriin kuuluu arviolta noin 2 miljoonaa suomalaista. Suomen Perustuslain 19 4 momentin mukaan Julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä. Suomen Kiinteistöliitto pitää tärkeänä asumisen tuki- ja verojärjestelmien uudistamisessa ja kehittämisessä otetaan huomioon yo. Suomen Perustuslain kohta. Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus raportissa todetaan, että Julkisen talouden kestävyysvaje sekä lyhyellä ajalla valtion velkaantumis- ja alijäämäkehitys rajoittavat tukimahdollisuuksia. Valtiovarainministeriön talouskatsauksien perusteella vaikuttaa ilmeiseltä, että velkaantumis- ja alijäämäkehitys tulee olemaan pidempiaikainen siis ei vain lyhytaikainen olotila. Tämä ei vain rajoita tukimahdollisuuksia vaan vähentää

2 Lausunto 2 (12) niitä korostaen periaatetta, että tuet kohdentuvat henkilöille, jotka niitä eniten tarvitsevat esimerkiksi pienituloisuudesta johtuen. Raportissa todetaan, että "valtion ei tule verotuksen tai tukien kautta ohjata kotitalouksien valintoja asumisen hallintamuodon suhteen yhtä voimakkaasti kuin nykyisin. Tällä perustellaan erityisesti omistusasumiseen liittyvien verotukien poistamista ja vähentämistä. Raportin linjausta ei kuitenkaan noudateta perusteltaessa vuokra- ja asumisoikeusasumiseen liittyvien tuotantoja kulutustukien säilyttämistä. Johdonmukaista olisi myös kyseenalaistaa tukimuodot, jotka ottavat kantaa vuokra- ja asumisoikeusasumisen puolesta suhteessa omistusasumiseen. Raportissa nostetaan jälleen kerran esille omistusasumisen ns. asuntotulon verottomuus. Kiinteistöliitto ei kannata palaamista laskennallisen asuntotulon verottamiseen. Tällainen verotus Suomessa korvattiin vuonna 1993 käyttöön otetulla kiinteistöverolla, joka korvasi asuntotulon verotuksen, kiinteistöjen harkintaverotuksen, katumaksun ja manttaalimaksun. Teoriassa asuntotulon verottomuutta tulisi arvioida myös muissa asuntojen hallintamuodoissa. Merkittävä osa ns. ARA-vuokra-asunnoissa asuvista vuokralaista maksaa vuokraa, joka on vastaavaa markkinavuokraa edullisempi. Jos asuntojen eri hallintamuotoja halutaan kohdella veroneutraalisti, tulisiko markkinavuokran ja sitä alemman vuokran erotusta käsitellä vuokralaisen verotuksessa verotettavana tulona? Kun raportissa on esitetty arvioksi tästä laskennallisesta tulosta peräti 2,9 miljardia euroa vuodessa, kyse on isosta asiasta. Raportista ei selviä arvion laskentaperusteet eikä miten verossa otettaisiin huomioon sen hankkimisesta aiheutuvat menot (sijoituskohteen eli asunnon hankinta- ja säilyttämiskulut (korkokulut, asunnon hoito- ja korjauskulut, mahdollinen myyntitappio, jne). Vuokra-asunnoista on erityisesti pääkaupunkiseudulla pulaa, eikä mahdollinen asuntotulon verotus lisäisi vuokra-asuntojen tarjontaa kuin korkeintaan pitkän viiveen jälkeen. Asuntotulon verotus lisäisi siten entisestään asuntomarkkinoiden epätasapainoa, lisäisi asumiskustannuksia, vähentäisi ostovoimaa, lisäisi luultavasti myös asumistuen tarvetta ja laskisi nykyisten asuntojen hintoja. Asuntotulon verotus olisi miltei mahdoton tehdä maksajien kannalta läpinäkyväksi ja hyväksytyksi veroksi. Nämä ovat kuitenkin hyvän verojärjestelmän perusominaisuuksia. Kun arvioidaan, että omistusasunnon rakentamisen verotus nousee runsaaseen 40 prosenttiin perustamiskustannuksista, arvio omistusasumisen suosimisesta verotuksesta asettuu omaan arvoonsa.

3 Lausunto 3 (12) Asumistukijärjestelmien kehittäminen Raportissa käsitellään asumisen epäsymmetrisen verokohtelun vaikutuksia kotitalouksien päätöksentekoon kannustaen hankkimaan oma asunto vuokraasunnon sijaan. Omistusasumisen verotukia on johdonmukaisesti vähennetty 1980-luvulta lähtien rajaamalla verotuksessa vähennyskelpoisten korkojen määrää sekä leikkaamalla saatavaa nettohyötyä. Asuntolainakorot sai ensin vähentää täysimääräisesti tuloista, mikä alensi merkittävästi asuntovelallisen korkeaa marginaaliveroastetta. Myöhemmin tuloista tehtävän vähennysoikeuden määrää rajattiin omavastuuosuuksilla luvulla tuloista tehtävä vähennys korvattiin ns. alijäämähyvityksellä, joka tehdään maksettavista veroista tuottaen yhtä suuren hyödyn tulotasosta riippumatta. Alijäämähyvitykselle on koko ajan ollut myös katto, jolla on rajattu vähennysoikeutta. Viime vuosina on lisäksi vähennyskelpoisten korkojen määrää leikattu. Toteutettu omistusasumisen suosimisen vähentäminen verotuksen kautta ei ole vähentänyt kansalaisten haluun hankkia omistusasunto. Kotitalouksien asunnon omistamiseen liittyviä riskejä on hallittu edellyttämällä omarahoitusosuutta (mm. ennakkosäästämistä) sekä lainanlyhennyksillä. Omistusasuntolainojen loan-to-value -arvot ovat olleet keskimäärin % tasolla, kun ne esimerkiksi valtion tukemassa vuokra-asumisessa ovat %. Suomen omistusasuntomarkkinoita on stressitestattu sekä 1990-luvun alun lamassa että 2000-luvun finanssikriisissä: kummassakaan tilanteessa kotitalouksien asuntolainoista ei ole aiheutunut merkittäviä luottotappioita. Konservatiivinen luotonantopolitiikka takaa, että Suomen asuntomarkkinoille ei ole syntynyt eikä synny asuntomarkkinoiden hintakuplia. Jos kotitalouksien varat olisivat olleet sijoitettu asuntojen sijaan osakkeisiin, olisivat kotitaloudet joutuneet realisoimaan sijoituksiaan huomattavilla tappioilla eli niiden varallisuusasema olisi ollut merkittävästi riskipitoisempi. Raportissa omistusasumisen nähdään hidastavan työvoiman liikkuvuutta. Asuntolainojen korko- ja lyhennystarve jo itsessään kannustaa kotitalouksia pysymään työmarkkinoilla, ja hakemaan työpaikkaa tarvittaessa kauempaakin. Erityisesti ns. ARA-vuokra-asunnoissa asuvien vuokrat ovat työpaikkoja menettävillä alueilla erittäin alhaiset verrattuna työvoimaa tarvitsevien kasvukeskuksien markkina- ja ARA-asuntojen vuokriin. Tämän halvan vuokraasumisen työmarkkinoiden liikkuvuutta vähentävää vaikutusta raportissa ei käsitellä lainkaan. Valtio tukee yksittäisten pienituloisten kotitalouksien asumismenojen alentamista asumistukijärjestelmien kautta. Yleisen asumistuen rinnalla käytössä on eläkkeensaajanasumistuki ja opintotuen asumislisä, joiden avulla alennetaan

4 Lausunto 4 (12) kyseisten väestöryhmien asumismenoja. Lisäksi asevelvollisten asumismenoja alennetaan sotilasavustukseen liittyvällä asumisavustuksella. Kiinteistöliitto pitää yleistä asumistukijärjestelmää periaatteiltaan hyvänä ja kustannustehokkaana tapana tukea pienituloisten asumista. Järjestelmään liittyy toimiva tarveharkintaisuus ja se on periaatteessa käytettävissä kaikkiin asuntojen hallintamuotoihin. Muiden tukimuotojen tavoin suoriin asumistukiin liittyy riski tuen kapitalisoituminen vuokriin ja hintoihin. Tätä riskiä voidaan ehkäistä esim. OECD:n esittämällä tavalla kytkemällä tukeen oikeuttavat asumiskulut (vuokrat) kunkin asuntomarkkina-alueen vastaavanlaisten asuntojen keskivuokriin sopimusvuokran sijaan. The targeting of housing allowances can be improved by implementing regional differentiation and distortion of rent prices can be reduced by coupling the housing allowance to average rents, instead of the actual rent that is paid. Osana ARA-asuntojen tarveharkintaisempaa kohdentamista pienituloisimmille tulisi asumistukeen oikeutetut asunnonhakijat asettaa etusijalle valtion tukeman asuntokannan asukasvalinnassa. Tällä tavoin voitaisiin sekä pienentää asumistukimenoja että edistää työvoiman liikkuvuutta. Kiinteistöliitto pitää selvittämisen arvoisena ajatusta asumistukijärjestelmien yksinkertaistamiseksi yhdistämällä eläkkeensaajan asumistuki ja opintotuen asumislisä yleiseen asumistukeen. ARA-vuokra-asuntojen tuotantotukien osalta tulisi selvittää, voitaisiinko nykyinen korkotuki korvata asumistuen kautta annettavalla tuella, jolloin tukea kohdentuisi vain niille asukkaille, jotka ovat oikeutettuja asumistukeen. Muut asukkaat hyötyisivät omakustannusvuokraperiaatteesta, täytetakauksesta, kilpailutetuista rakennuskustannuksista, markkinahintoja alemmista tonttihinnoista ja vuokrista sekä mahdollisesta pääoma-avustuksesta. Yleistä asumistukea voi saada sekä uusiin että vanhoihin asuntoihin, joten se ei nosta tontti- ja urakkahintoja vuokra-asumisen tuotantotukien tavoin. Asuntoja rakentamismarkkinoiden toimivuuden kannalta se on vuokra-asumisen tuotantotukia parempi, hallintamuotoneutraali tukimalli. ARA-asuntojen asukasvalinnan ja asuntojen käytön tarveharkintaisuus Valtiontalouden velkaantumisen pysäyttäminen edellyttää toimenpiteitä, joilla valtion menoja voidaan supistaa, ja samalla tehostaa tukijärjestelmien kohdentumista eniten tuen tarpeessa oleville. Asumisen tukijärjestelmien kohdalla tämä merkitsee kaikkien asumisen tukien (sekä kulutus- että tuotantotukien) uudelleen arviointia ja sopeuttamista valtiontalouden tilanteeseen.

5 Lausunto 5 (12) Valtiovarainministeriön raporttiin jättämässä eriävässä mielipiteessä todetaan, että Helsingissä valtion tukemissa vuokra-asunnoissa asuu ja koko maassa noin sellaista kotitaloutta, jotka kuuluvat kahteen korkeimpaan tulodesiiliin samaan aikaan, kun useilla pienituloisilla on vaikeuksia järjestää asumisensa vapaarahoitteisilla vuokramarkkinoilla. Asumistuen saajista 53 % asuu vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa, ja heistä suuri osa saa asumismenoihinsa myös toimeentulotukea. VM:n mukaan julkisen tuen entistä parempi kohdentuminen ja koko tukijärjestelmän hyväksyttävyys edellyttäisivät sitä, että valtion tukemat vuokra-asunnot kohdistetaan tähänastista selvemmin pienituloisimmille ja vähävaraisimmille ryhmille. Valtiovarainministeriön kannasta voi tehdä sen tulkinnan, että Suomen nykyinen vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon tukijärjestelmä on mahdollisesti Euroopan unionin valtiontukijärjestelmien koskevien säädöksien vastainen. Kun tuettua ARA-asuntoa on kahteen korkeimpaan tulodesiiliin kuuluvilla kotitalouksilla, on luku moninkertainen, jos tarkasteluun otetaan esimerkiksi viisi ylintä tulodesiiliä. Erityisesti ARA-vuokra-asuntokantaa omistavat ns. yleishyödylliset yhteisöt kilpailevat julkisen tuen (korkotuki, täytetakaus, avustukset, kuntien tonttihinta/-vuokra-alennukset) turvin ilman tukia toimivien yksityisten vuokra-asuntosijoittajien kanssa asiakkaista samoilla markkinoilla. OECD:n v julkistaman selvityksen mukaan ARA-asuntokanta ja siihen liittyvät tukitoimet syrjäyttävät vapaarahoitteisia vuokra-asuntoinvestointeja, ja siten mm. vapaarahoitteisen vuokra-asuntotarjonnan ja asuntotuotannon lisäämistä mm. Helsingissä. Valtiovarainministeriön maaliskuussa 2015 julkistamassa Talouspolitiikan lähtökohdat muistiossa todetaan, että ARA-tuotanto lisää asuntojen määrää Helsingin seudulla enimmilläänkin vain asunnolla vuodessa. Tarvitaan keinoja kaavoittaa lisää ja nostaa yksityistä asuntotuotannon määrää. Jos tarve on asuntoa vuodessa, 4/5 tarjonnasta tulee olla markkina-ehtoista. Markkinaehtoisten yksityisten vuokra-asuntojen osuus on n. 50 % vuokraasunnoista. Yksityisen markkinan kannalta on tärkeää, että ns. ARA -tuotantoa saavat yhteisöt eivät kilpaile julkisen tuen avulla samoista asiakkaista. ARA - asunnoissa saatava tuki heikentää työvoiman liikkuvuutta, kun vuokralaisten ei kannata muuttaa edullisista asunnoista toiselle työssäkäyntialueelle töihin. Euroopan Unioni on puuttunut mm. Alankomaiden sosiaalisen vuokraasumisen tukiin valtiontukisäädöksien vastaisina. Alankomaissa tuli ottaa käyttöön tiukempi tarveharkinta asukasvalinnassa (tulorajojen alentaminen, max alle /v) sekä tulorajat ylittävien vuokralaisten osalta muita

6 Lausunto 6 (12) korkeammat vuokrankorotukset. (Katso State aid No E2/2005 and N 642/ The Netherlands Existing and special project aid to housing corporations). Suomessa ARA-asuntojen tulorajat olivat jo ennen niiden poistamista merkittävästi korkeammat kuin Alankomaiden esimerkissä. ARA-asuntokannan kohdentaminen palauttamalla tulorajat pienituloisimmille ja vähävaraisimmille parantaisi pienituloisten mahdollisuuksia kohtuuhintaiseen asumiseen sekä alentaisi asumistuki- ja toimeentulotukimenoja. Se lisäisi työvoiman liikkuvuutta ja pantaisi Helsingin seudun työnantajien mahdollisuuksia saada työvoimaa mm. julkisiin ja yksityisiin matalapalkkaisiin työtehtäviin. OECD:n arvion mukaan asukasvalinnan tarveharkinnan lisäämisellä ei olisi merkittäviä segregaatiota lisääviä vaikutuksia, koska ns. ARAasuntojen määrä on Helsingin seudulla suhteellisen suuri. Tuloihin perustuva tarveharkinta tulisi ottaa käyttöön asukkaita valittaessa sekä asukkaiden vaihtaessa asuntoa. Myös asumisaikana tulisi tehdä määräajoin (esimerkiksi viiden vuoden välein) tukitarpeen tarkistus. Tulorajat ylittäville asukkaille voitaisiin antaa oikeus asua asunnossaan, mutta sen vuokra tulisi voida määrittää uudelleen vastaamaan kohonneita tuloja. Toinen mahdollinen tapa olisi käyttää laajemmin määräaikaisia vuokrasopimuksia, jolloin oikeus tuettuun asuntoon arvioitaisiin määrävälein. Valtio ja kunnat tukevat laajasti ns. sosiaalista vuokra-asuntorakentamista, jossa tuki ei kohdistu tehokkaasti asukkaille. Tarve tukeen arvioidaan vain asukasvalintavaiheessa, ja tällöinkin käyttäen erittäin löysiä kriteerejä verrattuna esimerkiksi yleiseen asumistukeen. Tuki jatkuu, vaikka tarve siihen olisi poistunut. Vuokra-asunto-rakentamisen tukeminen on asukasvalintaa koskevien tulorajojen poistamisen jälkeen muuttunut ensisijaisesti vuokraasuntorakentamisen eli rakennuttamisen ja rakennustuotannon tukemiseksi. Vuokra-asumisen tukijärjestelmiä tulee uudistaa siten, että tuki annetaan suoraan asukkaille tuotantotukien sijaan. Vastaavaa linjaa on jo noudatettu, kun omistusasumisen tuotantotuet on poistettu. Tuotantotuet ovat perusteltuja vain sellaisessa tuotannossa, jota ei nykyoloissa synny markkinaehtoisesti (ns. erityisryhmien asunnot). Asuntokaupan varainsiirtoverokantojen yhdenmukaistaminen Kiinteistöliitto kannattaa asuinkiinteistöjen kaupasta perittävän varainsiirtoveron alentamista samalle tasolle kuin asunto-osake kaupasta perittävä varainsiirtovero. Tämä voidaan tarvittaessa toteuttaa nostamalla hieman osakekaupan varainsiirtoveroa (v %), jotta veron tuotto ei uudistuksen johdosta vähene. Varainsiirtoverokantojen erisuuruus johtaa tarpeettomaan pienten asuntoosakeyhtiöiden perustamiseen. Varainsiirtoveron käyttämistä

7 Lausunto 7 (12) Nuorten ASP-järjestelmän ikäraja 15 vuoteen Ns. HAL-lainojen takausmaksua alennettava suhdannepolitiikan keinona tulisi harkita yleisemminkin. Asuntokauppaan ja asuntoluottojen kysyntään voisi vaikuttaa varainsiirtoverolla ( leimaverolla ). Nuorten asuntosäästämistä ja omatoimisen asumisen järjestämistä edistävän ASP-järjestelmän kehittämistä tulisi jatkaa alentamalla ASP säästösopimuksen ikärajan 15 vuoteen nykyisen 18 vuoden sijasta. Valtio edistää oman asunnon hankkimista omistusasuntolainojen valtiontakauksella. Yksityishenkilö voi saada valtiontakauksen lainalle, jonka suuruus on enintään 85 prosenttia asunnon hankintahinnasta ja jonka laina-aika on enintään 25 vuotta. Takauksen suuruus on enintään 20 prosenttia lainasta, kuitenkin enintään euroa, ja siitä peritään 2,5 prosentin takausmaksu. Takausjärjestelmän voimassaoloaikana (1996-) takauspalkkioina on kerätty n. 140 miljoonaa euroa, ja takauskorvauksia maksettu n. 3 miljoonaa euroa eli n. 2 % kerätyistä takausmaksuista. Takauslainaa koskevan lain perusteluissa v todetaan, että valtionvastuun perusteella maksettaviksi tulevat korvaukset on tarkoitus kattaa takausmaksuilla. Maksun pitäisi olla riittävän suuri kattamaan valtion maksettaviksi tulevat korvaukset, mutta toisaalta se ei saisi olla niin suuri, että se nostaisi lainansaajan maksettavaksi tulevia kustannuksia niin paljon, että valtionvastuun käyttäminen lainanvakuutena muuttuisi kannattamattomaksi. Takausmaksun suuruutta voitaisiin tarvittaessa muuttaa asetuksella, jos se osoittautuisi joko tarpeettoman suureksi tai riittämättömäksi. Vuosina maksettujen takauskorvauksien perusteella 2,5 % takausmaksu on tarpeettoman suuri, ja sitä tulisi alentaa vastaamaa toteutuneita takausriskejä. Ensiasunnon hankinnan varainsiirtoverovapaus säilytettävä Kiinteistöliitto ei kannata esitystä ensiasunnon hankinnan varainsiirtoverovapauden poistamisesta. Tämä verovapaus on yksi nuoria kansalaisia asumisen omatoimiseen järjestämiseen kannustava tuki yhdessä ns. ASP järjestelmän kanssa. Yhdessä ne sekä kannustavat ennakkosäästämiseen että vähentävät asuntokaupassa tarvittavan lainan määrään vähentäen nuorten kotitalouksien asuntolainoihin liittyviä riskejä. Ensiasunnon hankinnan ikärajaa voisi harkita alennettavaksi 35 vuoteen verotuen kohdentamiseksi nuoremmille talouksille.

8 Lausunto 8 (12) Asuntolainojen korkovähennysoikeus kannustaa omatoimisuuteen Valtion asuntorahasto osaksi kehysbudjetointia Kiinteistöliitto ei kannata työryhmän raportissa esitettävää asuntolainojen korkovähennysoikeuden (ns. alijäämähyvitys) pienentämistä asteittain poistaen se kokonaan vuoteen 2019 mennessä. Raportissa asuntolainojen korkojen verovähennystueksi vuonna 2015 on arvioitu 350 miljoonaa euroa. Vallitsevalla lainakannalla ja korkotasolla tämä arvio on noin 100 miljoonaa euroa liian korkea; oikeampi arvio olisi 250 miljoonaa euroa. Esitys on ristiriitainen myös työryhmän oman kannanoton kanssa: Kun tukijärjestelmää kehitetään vastaamaan paremmin vallitsevaa toimintaympäristöä ja sen kehittymistä, tulee tukijärjestelmässä ja tukipolitiikassa tehtävien muutosten tapahtua asteittain riittävän pitkän ajan kuluessa. Näin asuntomarkkinoilla ja varsinkin yksittäisillä kotitalouksilla on riittävästi aikaa sopeutua muutoksiin. Korkovähennysoikeuden rajaamista voisi jatkaa siten, että vuonna 2018 vähennyskelpoisten korkojen osuus olisi 50 %, minkä jälkeen heikentämistä ei jatkettaisi. Asuntolainakorkojen on arvioitu kääntyvän nousuun vuonna Tällöin vähennysoikeuden poistaminen kokonaan vähentäisi halukkuutta sijoittaa omaan asuntoon tilanteessa, jossa tarvitaan lisää perheiden asuntoinvestointeja asuntorakentamisen tukemiseksi. Korkovähennyksen poistaminen korkotason noustessa heikentäisi asuntovelallisten kotitalouksien kulutuskysyntää hidastaen talouden elpymistä. Korkovähennysjärjestelmä on hallinnollisesti tehokas, toimiva, ja yksinkertainen asumisen tukimuoto. Se edistää myös kotitalouksien säästämistä, toisin kuin vuokra-asumisen tuotantotuet, jotka tukevat vain vuokrataloyhtiöiden ja niiden omistajien varallisuuden kasvattamista verovaroin. Valtion talousarvion ulkopuolisesta Valtion asuntorahastosta maksettiin vuonna 2014 erilaisia asumisen tukia ja avustuksia 168,7 milj. euroa ja rahaston korkotuotot valtion myöntämistä arava-lainoista olivat 173,8 milj. euroa, joten korkotuotot kattoivat juuri tuki- ja avustusmenot. Aravalainakannan pääoman pienentyessä ja korkojen alentuessa rahaston korkotuotot laskevat, eivätkä ne riitä nykytasoisen tuki- ja avustusjärjestelmän rahoittamiseen. Rahaston tulos tulee muodostumaan tappiolliseksi, mikä tarkoittaa taseen syömistä. Rahastolla on myös erittäin pitkäaikainen vastuu korkotukimaksuista ja täytetakauksista, jotka tulevat myös kasvamaan korkojen

9 Lausunto 9 (12) Kiinteistöverotukselle kuntotutkimus noustessa ja korkotukilainakannan kasvaessa. Lisäksi aravalainojen luottotappiot tulevat kasvamaan. Asumisen tuki- ja avustusjärjestelmiä koskevien päätöksien tekeminen osana normaalia kehys- ja budjetointimenettelyä korostaisi asuntopoliittisten asioiden asemaa poliittisessa päätöksenteossa. Nykytilanteessa ympäristöministeriön budjettiin sisältyvät asumisen menot rahoitetaan lähes täysin asuntorahastosta, ja ovat siten normaalin kehys- ja budjetointiarvioinnin ulkopuolella. Valtion taloudellisia riskejä koskevan raportoinnin ja hallinnan kehittämistä pohtinut VM:n työryhmä suositteli, että talousarvion ulkopuolinen asuntorahasto tulisi sisällyttää budjettitalouteen tai jos sulauttamista ei tehdä, niin sen talous tulisi liittää kehysjärjestelmän piiriin. Kiinteistöliiton mielestä Valtion asuntorahasto voidaan säilyttää talousarvion ulkopuolisena rahastona, mutta sen tulot ja menot tulee liittää osaksi kehysbudjetointia. Viime kädessä valtio eli veronmaksajat ovat vastuussa kaikista Valtion asuntorahaston vastuista, kun rahaston tase ei enää riitä kattamaan vastuita. Kiinteistöliitto ei kannata asuntorahaston toimialan laajentamista lainoitus- eikä sijoitustoimintaan. Valtion asuntolainojen ( ARAVA-lainat ) myöntäminen lopetettiin 1990 luvulla, koska niiden pääomittaminen lisäsi suoraan valtion vastuita Valtion asuntorahaston varainhankinnan takaajana. Siirtyminen täytetakauksiin, avustuksiin ja korkotukiin perustuvaan tuotantotukeen poisti pääomittamistarpeen ja samalla valtion velkavastuun kasvattamisen. Mikäli asuntorahasto alkaisi jälleen myöntää lainoja, tulisi sen hoitaa lainojen jälleenrahoitus varainhankinnalla, joka kasvattaisi valtionvelkaa. Tämä ei ole perusteltua tilanteessa, jossa muutenkin valtion velkaantuminen tulee pysäyttää. Asuntorahastolla ei ole eikä sille ole järkevää kehittää sijoitusrahastotoiminnan vaatimaa erityisosaamista. Valtion asuntorahasto perustettiin alun perin rahastoimalla budjettitalouden piiristä myönnetyt ja maksatetut ARAVA-lainasaamiset rahaston peruspääomaksi. Valtion taloustilanteen sitä vaatiessa, tulee nämä varat voida palauttaa myös takaisin budjettitaloudessa käytettäväksi. Kiinteistövero otettiin käyttöön v. 1993, ja se korvasi silloin mm. asuntotulon verotuksen. Sen tuotto kunnille on vuonna 2015 n. 1,6 mrd. muodostaen 28 % kaikista taloyhtiön (osakkaiden vastikkeissa) maksamista veroista. Sen osuus sekä veroista että hoitokuluista kasvaa johtuen arvostusperusteiden muutoksista ja veroprosenttien korotuksista. Kuntatalouden nykytilanteessa verotuksen painopisteen muutos kohti pääomia ja kiinteistöjä korottaa kokonaisveroastetta, kun ansiotuloverotus samaan aikaan myös kiristyy erityisesti kunnallisen

10 Lausunto 10 (12) ARA-asuntojen omistajat ja tuottajat tuloverotuksen ja piiloverojen (taksojen) muodossa. Kohoava kiinteistövero estää asuntokannassa tarvittavia peruskorjaus-, energiatehokkuus-, ja esteettömyyskorjauksia. Se voi johtaa jopa pienituloisten asuntojen pakkomyynteihin, jos asunnonomistajien tulot eivät riitä veron maksamiseen. Kiinteistövero ei tasaverona huomioi veron lopullisten maksajien (asunnon omistajien tai vuokralaisten) veronmaksukykyä. Se ei myöskään perustu verotuskohteen vuosituottoon, vaan pelkästään arvoon. Lisäksi kiinteistöveron veropohja on suppea, koska se ei koske valtaosaa kiinteistöjä (mm. maa- ja metsätalouskiinteistöt, maatalouden rakennukset). Veropohjan suppeus lisää veropainetta asuntokiinteistöihin. Kiinteistöverojärjestelmälle tulee tehdä perusteellinen kuntotutkimus. Kiinteistöveron osuus kuntien rahoituksesta on kasvanut merkittävästi ja siitä on muodostunut uusi varallisuusvero kiinteistöjen omistajille. Nykyään kiinteistöverotuksesta päätetään useassa eri paikassa: eduskunta päättää kiinteistöveroprosenttien rajoista, kunnat päättävät sovellettavat veroprosentit ja verohallinto päättää tonttien verotusarvot ja valtiovarain-ministeriö rakennuksien verotusarvot. Osana kiinteistöveron kehittämistä tulee lisätä kuntien päätösvaltaa verotuksen tasossa poistamalla kiinteistöveroprosenttien alarajat. Yleisessä kiinteistöverossa (maapohja) tulee asunto- ja muiden kiinteistöjen kiinteistöveroprosentti voida määrätä erikseen. Kiinteistöverotuksen veropohjaa tulee kehittää ottamalla kiinteistöveron ulkopuolella oleva kiinteä omaisuus sen piiriin. Kiinteistöverotuksen tulee kaikissa olosuhteissa olla läpinäkyvää ja perustua yksinkertaisiin periaatteisiin. Kiinteistönomistajan tulee esimerkiksi korjausinvestointia suunnitellessaan pystyä arvioimaan, miten investointi vaikuttaa rakennuksen kiinteistöveroon. Valtion tukemien ns. ARA-vuokra- ja asumissoikeusasuntojen omistajia ovat kunnat, kuntien omistavat yhtiöt ja erilaiset tukilainsäädännön perusteella nimetyt yleishyödylliset yhteisöt. Yleishyödyllisiä yhteisöjä on kahdenlaisia: 1) aidosti yleishyödyllisiä (eivät tavoittele taloudellista voittoa eivätkä jaa voittovaroja omistajilleen / jäsenilleen), ja 2) voittoa tavoittelevia ja jakavia yhteisöjä. Vaikka näiden yhteisöjen perustavoitteet ovat keskenään lähes vastakkaiset, kuuluvat ne ARA-asuntotuotannossa samojen tukiehtojen piiriin. Tämä aiheuttaa ongelmia tukiehtojen mitoituksen (esim. tukeen hyväksyttävän voittotason mitoitus), omakustannusvuokraperiaatteen (mm. korjauksiin varautumistason) ja asukasvalinnan (tarveharkintaisuuden noudattamisen) kannalta. Suurimpien ARA-asuntoja omistavien yksityisten yhtiöiden omistajia ovat suuret kotimaiset ja kansainväliset instituutiosijoittajat, joiden tavoitteena on saada omistuksistaan pitkällä aikavälillä mahdollisimman hyvä tuotto.

11 Lausunto 11 (12) Kiinteistöliiton mielestä valtion tukeman vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon tuet tulisi avata kaikille siitä kiinnostuneille toimijoille, jotka sitoutuvat noudattamaan tukijärjestelmään liittäviä säädöksiä. Samalla tuet voittoa tavoitteleville ja voittoa tavoittelemattomille yhteisöille tulisi eriyttää toisistaan. ARA-vuokra-asuntojen toteutustapoja tulisi myös laajentaa esimerkiksi ottamalla käyttöön uusien asuntojen hankkiminen rakennettavasta asuntoosakeyhtiökannasta (vrt. asuntosijoitusrahastot) kokonaisten talojen rakentamisen sijaan. Toinen tapa olisi toteuttaa vuokra-asuntotuotantoa hankintakilpailutuksia (suunnittele, toteuta, omista), joissa asuntosijoittajat, - rakennuttajat ja rakentajat tarjoaisivat tuotantoaan ARA-vuokra-asunnoiksi määräajaksi (esimerkiksi vuodeksi). Sosiaalisen ARA-vuokra-asuntotuotannon lisäämiseksi Helsingin seudulla tulisi valtion ja seudun kuntien solmia ARA-asuntojen tuotantoa koskeva asuntotuotantosopimus. Sopimuksessa valtio sitoutuisi määrittämään kunnille ja näiden vuokrataloyhtiöille myönnettävien tukien ehdot siten, että ne mahdollistavat sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon, ja kunnat sitoutuisivat rakennuttamaan omistamiensa vuokrataloyhtiöiden omistukseen sovittavan määrän asuntoja. Kotitalousvähennys Kiinteistöliiton Pellervon taloustutkimuksella teettämän tutkimuksen mukaan asuinrakennusten vuosittainen tekninen korjaustarve on n. 3,5 miljardia, josta taloudellisesti perusteltu korjaustarve n. 90 % eli 3,2 miljardia euroa vuodessa. Asunto-osakeyhtiöiden omistamien asuntojen osuus taloudellisesti perustellusta korjaustarpeesta on noin 1,45 mrd euroa, pientalojen omistajien 1,05 miljardia euroa ja muiden (mm. kuntien ja yleishyödyllisten yhteisöjen) 0,71 miljardia euroa vuodessa. Tekemättä jääneiden korjausten arvoksi on tutkimuksessa arvioitu yhteensä noin 15 miljardia euroa 25 vuoden ajalta. Mikäli tekemättä jääneiden korjauksien arvo jakautuu vuosittaisen korjaustarpeen tavoin, on asunto-osakeyhtiöiden osuus noin 6,7 miljardia euroa, pientalojen omistajien 4,9 miljardia euroa ja muiden 3,3 miljardia euroa. Korjausrakentamisen edistämisen pääperiaatteena tulee olla, että omistajat vastaavat omistuksiensa asuntojen kunnossapidosta ja korjauksista. Korjausrakentamista tulisi tukea valtion varoin vain rajatuissa tapauksissa, mm. hissi-/esteettömyyskorjauksien toteuttamiseksi tavoitteena vanhusten kotona asumisen mahdollistaminen. Suhdanneluoteisesti käytössä olleet korjaustoiminnan avustukset eivät ole kasvattaneet korjausinvestointien määrää läheskään siinä määriin, kuin millä

12 Lausunto 12 (12) avustuksia on perusteltu. Kiinteistöliiton arvion mukaan 85 % korjauksista olisi toteutunut ilman avustuksiakin. Voikin arvella, että avustukset ovat kapitalisoituneet suunnittelun, korjausrakentamisen ja rakennusmateriaalien hintoihin. ARA-vuokra-asuntojen osalta tarve varautua korjauksiin tulee ottaa huomioon päätettäessä uustuotannon tukiehtoja. Peruskorjausvaiheeseen valtion tukea ei tulisi erikseen enää myöntää. ARA-asuntojen omistajille tulisi sen sijaan mahdollistaa ARA-rajoituksista vapautuvista ja vapautettavista asunnoista saatavien pääomien kohdentaminen peruskorjauksiin. Asunto-osakeyhtiöiden korjaustoimintaa valtion tulisi tukea omakotitalojen tapaan kotitalousvähennyksellä, joka tulisi laajentaa koskemaan myös yhtiön toteuttamia, osakkaan rahoitusvastuulla olevia korjauksia. Annamme tarvittaessa lisätietoja tästä lausunnosta. Harri Hiltunen toimitusjohtaja Jukka Kero pääekonomisti