HARJOITETTUUN MAAPOLITIIKKAAN JA MAANKÄYTTÖÖN LIIT- TYVÄÄ PERUSTIETOA SOTKAMOSTA

Transkriptio

1 HARJOITETTUUN MAAPOLITIIKKAAN JA MAANKÄYTTÖÖN LIIT- TYVÄÄ PERUSTIETOA SOTKAMOSTA SISÄLLYSLUETTELO 1 SOTKAMON KUNNAN ENSIMMÄISEN MAANKÄYTTÖPOLIITTISEN OHJEL- MAN TOTEUTUMINEN Maankäyttöasioiden hoito-organisaatio Maan hankinta Kunnan maaomaisuuden hallinta Kaavoitus Kaavoitus- ja sopimuspolitiikka Vahvistettujen asemakaavojen toteuttaminen Kaavamuutokset Uudet asemakaava-alueet Haja-asutusalue ja kyläkeskukset Rannat 8 2 VÄESTÖ 9 3 MATKAILU 9 4 RAKENTAMINEN 11

2 1 SOTKAMON KUNNAN ENSIMMÄISEN MAANKÄYTTÖPOLIITTISEN OHJELMAN TOTEUTUMINEN Sotkamon kunnan ensimmäinen ja tähän mennessä ainoa maankäyttöpoliittinen ohjelma on hyväksytty kunnanvaltuustossa Alla käsitellään osa-alueittain tämän maapoliittisen ohjelman linjauksia ja niiden toteutumista. 1.1 Maankäyttöasioiden hoito-organisaatio Sotkamossa maanhankintaan ja luovuttamiseen liittyvät tehtävät tulee siirtää kaavoitus- ja mittaustoimiston alaisuuteen. Vastuu ja päätösvalta maanhankinnassa ja luovuttamisessa tulee olla henkilöillä, joilla on asianomainen koulutus. Maanhankintaan ja luovuttamiseen liittyvissä tehtävissä toimivilla viranhaltijoilla on lähes poikkeuksetta maanmittausalan koulutus. Maankäytöllisillä asioilla on usein yhteys elinkeinopolitiikkaan mm. teollisuustonttien tarjonnan kautta. Maankäytön tulee tukea elinkeinopolitiikkaa. Toteutuma: Maanhankintaan ja luovutukseen liittyviä tehtäviä ei ole siirretty kaavoitus- ja mittaustoimiston alaisuuteen. Kaavoittaja osallistuu pääsääntöisesti maa-alueiden hankintaan ja luovuttamiseen liittyviin neuvotteluihin. Vuonna 2002 hyväksytyn maapoliittisen ohjelman aikana on laadittu 44 lainvoiman saavuttanutta asemakaavaa, joista 27 on ollut ensisijaisesti elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä tukevia kaavahankkeita. Kunta on hankkinut maata UPM:n entiseltä saha-alueelta teollisuustoimintoja varten ja luovuttanut tontteja teollisuuskäyttöön sekä matkailurakentamista ja kaupallisia toimintoja varten. Kunnan maankäyttö on tukenut vahvasti elinkeinopolitiikkaa. 1.2 Maan hankinta Kunta hankkii kaavoitettavaa raakamaata kehityksensä edellytysten turvaamiseksi. Uuden asunto- ja työpaikkarakentamiseen tulee tapahtua pääasiassa kunnan luovuttamalle maalle. Maan hankinnassa tulee pyrkiä vapaaehtoisiin sopimuksiin. Pääasialliset hankintatavat ovat kauppa ja vaihto. Mikäli kunnan kehitys vaatii maan hankintaa ja vapaehtoiseen sopimukseen ei päästä tulee sen jälkeen harkita lunastusta. Kaavoitettavaksi hankittavan maan hintataso tulee olla korkeintaan Suomessa samankaltaisella paikkakunnalla keskimäärin vallitsevalla tasolla ja se tulee säilyttää vakaana. Hankittavien alueiden sijainnin tulee perustua mikäli mahdollista yleiskaavatason suunnitelmiin. Asunto- ja työpaikkarakentamista palvelevan tontti- ja raakamaareservin mitoitusperusteena on viiden vuoden keskimääräinen tonttitarve. Kunnan tulee varautua mahdollisuuteen jonkin suurehkon yrityksen tuloon paikkakunnalle hankkimalla ja kaavoittamalla tarvittava maa-alue. 2

3 Toteutuma: Kunta on hankkinut raakamaata vapaaehtoisin kaupoin, lunastusta ei ole käytetty. Hankintatapoina ovat olleet sekä kauppa että vaihto. Kunta on hankkinut vuoden 2002 jälkeen raakamaata tai sen luonteisia alueita kaupoilla n. 84,7 hehtaaria. Keskimääräinen neliöhinta on ollut 3,03 e / m2. Hankitun maan hintataso ei ole ollut Suomessa samankaltaisella paikkakunnalla keskimäärin vallitsevalla tasolla, vaan se on ollut huomattavasti korkeampi. Keskineliöhintaa tosin nostaa Härkökiven alueen korkea neliöhinta (4,8 / m2), muutoin hinnat ovat vaihdelleet välillä 1,55-2,69 / m2. Suomessa keskimääräinen raakamaan neliöhinta maanmittauslaitoksen aineiston perusteella vuoden 2008 hintatasossa on ollut 1,62 / m2. Raakamaan ja AP tontin hintasuhteen keskiarvo on ollut 13,71 %. Kunnissa, joissa tontit ovat kalliita, on raakamaan ja asuntotontin tyypillinen hintasuhde 5-10 %. Pienissä kunnissa, joissa tonttimaa on halpaa, on hintasuhde yleensä yli 10 %. Hankittujen alueiden sijainti ei ole täysin perustunut voimassa oleviin yleiskaavoihin, vaan maa-alueita on hankittu reserviin myös tulevia yleiskaavoitushankkeita silmällä pitäen. Asunto- ja työpaikkarakentamista palvelevaa tontti- ja raakamaareserviä ei tarkastelujakson alussa ollut viiden vuoden keskimääräistä tarvetta vastaavaa määrää, mutta tilanne on parantunut tarkastelujakson loppua kohden. Suuren yrityksen tuloon ei ole varauduttu maanhankinnalla. 1.3 Kunnan maaomaisuuden hallinta Tonttitarjonnan tulee olla riittävää ja monipuolista. Kunta luovuttaa vain suunnitelmanmukaisia (kaavoitettuja) rakennuspaikkoja. Asiakkaalla tulee olla uusilla kaavaalueilla valinnanvapaus luovutusmuodossa (myynti tai vuokraus). Myyntihinnoissa tavoite on % yksityisestä hintatasosta. Hintojen vuotuisen muutoksen ei kuitenkaan tule olla huomattava. Myyntikelpoiset, kunnalle tarpeettomat maa- ja metsätalousalueet selvitetään. Kunta ei luovuta tontteja rakennusliikkeille tai yksityisille varastoon odottamaan parempia aikoja, vaan luovutusten yhteydessä tehtävissä sopimuksissa kunta edellyttää tonttien rakentamista tietyssä määräajassa. Toteuma: Kunnalla on ollut sijainniltaan ja hinnoittelultaan monipuolinen ja riittävä tonttitarjonta. Kunta on luovuttanut myös kaavoittamattomia rakennuspaikkoja. Kaavoittamattomat rakennuspaikat ovat sijainneet haja-asutusalueella. Kaikki tontit ovat olleet myyntitontteja, vuokratontteja ei ole ollut tarjolla. 3

4 Tonttien neliöhinnat 40,00 30,00 32,00 28,16 30,62 23,82 26,32 /m² 20,00 15,18 14,06 16,50 14,66 21,25 18,44 17,94 15,00 Kunta Muut 10,00 9,00 10,18 5,03 6,33 4,97 0, Vuosi Kiinteistöjen kauppahintatilaston perusteella tehdyn analyysin pohjalta kunnan ja yksityisten myymien tonttien hintasuhde on vaihdellut seuraavasti: kunnan myymien tonttien hintataso vain murto-osa yksityisten myymien tonttien hinnoista kunnan myymien hintataso n. 60 % yksityisten tonttien hinnoista kunnan tontit kalliimpia kuin yksityisten kunnan tontit n. 80 % yksityisten hintatasosta kunnan tontit n. 60 % yksityisten hintatasosta Kiinteistöjen kauppahintatilastot perustuvat kaupanvahvistajien ilmoituksiin. Kokemuksen perusteella voi todeta, että kaupanvahvistajien ilmoituksissa tietojen oikeellisuus vaihtelee huomattavasti kaupanvahvistajasta riippuen, joten tilastoja ei voi pitää täysin luotettavina varsinkaan pienten kuntien osalta, joissa kauppojen lukumäärätkin ovat pieniä. Jonkinlaisiin virheisiin viittaa myös tietyt tunnusluvut kauppahintatilastoissa. Suuntaa antavina kauppahintatilaston tietoja voi kuitenkin pitää. Tilaston perusteella voi päätellä, ettei Sotkamon kunnan ja yksityisten myymien tonttien hintasuhde ei ole ollut vakaa, mutta vuosina on päästy kunnan myymien tonttien osalta tavoiteltuun hintasuhteeseen. Kunnan myymien tonttien keskihinnoissa on tapahtunut käänne vuonna Sitä ennen tonttien keskihinnat ovat olleet noin 5-6 euroa, mutta siitä eteenpäin noin euroa. Myytyjen tonttien keskihinnat ovat olleet tapahtuneen käänteen jälkeen verrattain vakaat, mutta yksittäisten tonttien hinnoittelussa on tapahtunut ylilyöntejä. Kunnalle tarpeettomat maa- ja metsätalousalueet on selvitetty ja niitä on tarjottu vaihtomaina raakamaakauppaneuvotteluissa, mutta niitä ei ole laitettu myyntiin. Kunta ei ole luovuttanut tontteja varastoon, vaan kunnan luovutussopimuksissa edellytetään rakentamista. 4

5 1.4 Kaavoitus Kaavoitus- ja sopimuspolitiikka Kunta pyrkii hankkimaan raakamaan omistukseensa ennen sen kaavoittamista. Yksityisen maalle laaditaan ns. ensimmäisiä asemakaavoja silloin, kun se on kunnan omistamien maiden kaavoittamisen yhteydessä taajamarakenteen kannalta tarkoituksenmukaista tai muutoin perusteltua. Omistajilta edellytetään tällöin sopimusta, jossa sovitaan mm. yksityiseen omistukseen jäävän tonttimaan rakentamisaikataulusta, sisäisen kunnallistekniikan rakentamiskustannusten maksamisesta, yleisten alueiden (kadut, puistot ym.) luovuttamisesta ja muista vastaavista ehdoista. Yksityisen maan asemakaavoituksen taloudellisesti kestävän lopputuloksen mahdollistaa edellä esitetty sopimusmenettely. Vuokatin alueen kaavoituksessa voidaan käyttää uuden maankäyttö- ja rakennuslain 91 :n mukaista menettelyä, jonka mukaan on mahdollista matkailu- ja loma tms. tarkoitukseen kaavoitettavien alueiden toteuttamiskustannusten kohdistaminen hyödyn ensisijaiselle saajalle. Tällä MRL 91 :n mukaisella kaavan toteuttamiseen liittyvällä asemakaavamerkinnällä voidaan määrätä yleisten alueiden ensisijainen toteuttamisvastuu maanomistajalle. Toteuma: Kunta on hankkinut lähinnä pientalorakentamiseen tarkoitettua maata ennen kaavoitusta. Lomarakentamiseen tarkoitettuja alueita kunta ei ole hankkinut omistukseensa ennen kaavoitusta, vaan näiden alueiden kaavoittaminen on perustunut kaavoitussopimuksiin. Sopimuskäytäntö on muotoutunut sellaiseksi, että yksityisten on tullut kustantaa kaikki kaavoituksesta ja kaavan laadinnasta aiheutuneet kustannukset tarvittavine selvityksineen ja tiedotuksineen, maksaa katujen rakentamiskustannukset sekä luovuttaa yleiset alueet ja katualueet kunnalle korvauksetta. Lisäksi yksityinen maanomistaja on luovuttanut oikeuden sijoittaa johtoja, putkia yms. laitteita kiinteistön alueelle. MRL 91 :n mukaista toteuttamisvastuun siirtoa ei ole käytetty. Vastaavasta menettelystä on pääsääntöisesti huonoja kokemuksia muilla matkailualueilla ja siitä on luovuttu monin paikoin. Ongelmia aiheuttavat mm. suunnittelun, toteutuksen ja ylläpidon kirjava taso ja siitä johtuvat verkosto-ongelmat. Ympäristön ja infran huonolla hoidolla voi olla negatiivinen vaikutus koko alueen imagoon Vahvistettujen asemakaavojen toteuttaminen Kunta ottaa yhteyttä tonttien omistajiin ja neuvottelee heidän kanssaan tonttien rakentamisaikataulusta. Mikäli neuvottelujen tuloksena ei päästä tyydyttävään tulokseen voidaan käyttää tarvittaessa rakentamiskehotusmenettelyä. Yksi varteenotettava keino myyntihalukkuuden nostamiselle on rakentamattomien kunnallistekniikan piiriin kuuluvien tonttien kiinteistöveron korotus. 5

6 Kaavatiestö hankitaan kunnan omistukseen maankäyttö ja rakennuslain ym. asianomaisen lainsäädännön edellyttämällä ja mahdollistamalla tavalla. Ensisijaisesti pyritään sopimusteitse saamaan yksityisten omistamat kaavatiet kunnan omistukseen, mutta tarvittaessa käytetään lunastusmenettelyä. Kunnan tulee varautua tiestön hankkimisesta ja kiinteistönmuodostuksesta aiheutuviin kustannuksiin. Kunta hankkii keskeiset puistoalueet olemassa olevien resurssien puitteissa erikseen laadittavan ohjelman mukaisessa järjestyksessä ja aikataulussa. Kunta rakentaa ja hoitaa keskeiset puistot asianmukaiseen kuntoon mm. reitistöjen osalta laatien tarvittaessa maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset suunnitelmat. Toteuma: Rakentamattomien tonttien omistajiin ei ole otettu yhteyttä. Rakentamiskehotusmenettelyä ei ole voitu käyttää, sillä Sotkamossa on ohjeellinen tonttijako. Lisäksi uskottava toiminta edellyttäisi kunnalta tarvittaessa rakentamattoman tontin lunastusta, eikä se ole kunnan kannalta Sotkamon tilanteessa mielekästä. Korotettua kiinteistöveroa ei ole käytetty. Rakentamattoman rakennuspaikan korotettua kiinteistöveroa voidaan käyttää vain asuinrakentamiseen kaavoitettuun rakennuspaikkaan, jolla on kunnallistekninen valmius. Tällaisia rakennuspaikkoja on Sotkamon asemakaava-alueella noin 40. Rakentamattomat rakennuspaikat ovat jakautuneet tasaisesti sekä Vuokatin että keskustaajaman alueelle. Rakentamattoman rakennuspaikan korotettu kiinteistöveron suuruus on oltava vähintään 1 % ja enintään 3 %. Korotettua kiinteistöveroa määrätessä oleellista on, että kunnassa on kysyntää rakennuspaikoista ja veron korotuksen tarkoituksena on ohjata ne rakentamiskäyttöön. Korotettua kiinteistöveroa ei ole tarkoitettu pelkästään kunnan verotulopohjan laajentamiseen. Katuja on hankittu kunnan omistukseen siihen tarkoitettujen määrärahojen puitteissa. Katualueiden erottamistoimituksia on hidastanut toimitushakemusten ruuhkautuminen maanmittaustoimistoon. Kunta ei ole hankkinut puistoalueita järjestelmällisesti, eikä puistoalueiden hankkimisesta ole laadittu erillistä ohjelmaa. Puistoalueiden hankinta on tapahtunut maanomistajien otettua yhteyttä kuntaan, mikäli yhteiseen sopimukseen puistoalueen hinnasta on päästy Kaavamuutokset Asemakaavamuutoksia laaditaan silloin, kun se on kunnan kehityksen kannalta tarpeellista. Kun kaavamuutokset pääsääntöisesti kohdistuvat yksityisomistuksessa olevaan maahan omistajan saadessa hankkeesta taloudellista hyötyä maan arvonnousun muodossa, perii kunta aiheutuneet kustannukset täysmääräisinä. Toteutuma: 6

7 Asemakaavamuutoksista aiheutuneet välittömät kustannukset on peritty kaavamuutoksen hakijalta yleensä täysimääräisesti. Vanhojen sopimusten perusteella on tehty joitakin poikkeuksia Uudet asemakaava-alueet Sotkamon kirkonkylä Pääsääntöisesti kunta kaavoittaa omistamaansa maata kehityksen vaatimassa tahdissa. Uusien kaava- alueiden sijainnin määrittelyssä pyritään ottamaan huomioon taloudelliset ja ekologiset tekijät. Maan hankinta keskitetään alueille, joilla on suoritettu yleiskaavatasoinen tarkastelu. Ennen maanhankintaa suoritetaan rakennettavuustarkastelu esim. koekairauksilla. Vuokatti: Vuokatin matkailualueella voidaan käyttää monipuolisesti eri kaavoitus- ja sopimusmallivaihtoehtoja. Yksityistä maata kaavoitettaessa ei kunnalle saa aiheutua tarpeettomia kustannuksia. Kaavojen toteutumista pyritään edistämään maankäyttösopimuksiin otettavilla rakentamisaikatauluilla. Toteutuma: Sotkamon kirkonkylä Kirkonkylällä on tehty vuoden 2002 jälkeen vain yksi uusi asemakaava, Nivun alueelle. Se on pääosin kunnan omistama alue, ja rajoittuu olemassa oleviin asemakaava-alueisiin. Taloudellisten ja ekologisten tekijöiden valossa sijainti on hyvä. Sopalan alueelta tehty raakamaakauppa on ainoa kirkonkylän ympäristössä maapoliittisen ohjelman aikana tehty raakamaakauppa. Sopalan alueella ei ole voimassa olevaa oikeusvaikutteista yleiskaavaa, kuten ei koko kirkonkylän alueella. Hankitulla alueella ei ole tehty kairauksia, vaan rakennettavuustarkastelu perustuu ympäristön silmämääräiseen arviointiin. Vuokatti: Sopimuskäytännöistä on kerrottu aiemmin. Kunnallistekniikan toteuttamisaikataulusta on sovittu rakentamissopimuksen laadinnan yhteydessä. Yleensä toteutus on tapahtunut seuraavana vuonna kaavan hyväksymisestä, mutta joissakin tapauksissa on sovittu pidemmästä toteutusaikataulusta. Tonttien rakentamisen osalta sopimuksissa ei ole määritetty aikatauluja. 7

8 1.5 Haja-asutusalue ja kyläkeskukset Kunta pyrkii ohjaamaan haja-asutusalueelle tapahtuvaa rakentamista elinvoimaisiin kyläkeskuksiin. Yhdyskuntarakenteen hajautumista tullaan välttämään, jotta kuntalaisille ei koituisi ylimääräisiä kustannuksia esim. palvelujen järjestämisestä. Asuinrakentaminen varsinaisten elinvoimaisten kyläkeskusten ulkopuolelle etäällä olemassa olevista palveluista edellyttää erityisiä perusteita. Suunnittelutarvealueella tapahtuva kyläkeskusrakentaminen ei saa vaikeuttaa mahdollista myöhempää asemakaavoitusta. Asemakaavan laatimiskynnys ei saa ylittyä. Toteutuma: Kunta on pyrkinyt rantaosayleiskaavahankkeiden yhteydessä parantamaan kylien vetovoimaisuutta. Lisäksi Naapurinvaaran alueelle on päätetty laatia rakentamista suoraan ohjaava yleiskaava. Käytännössä kyläalueista merkittävämpää rakentamispainetta / -halukkuutta kohdistuu ainoastaan Naapurinvaaran alueelle. Muutoin kyse on yksittäisistä kiinteistöistä, joiden osalta halukkuus tonttien muodostamiseen voi olla suurempi kuin mitä on mahdollista lupaharkinnan kautta myöntää ilman, että vaikeutetaan mahdollista myöhempää kaavoitusta ja maanomistajien tasapuolista kohtelua. Lupaharkinnassa on huolehdittu siitä, ettei asemakaavan laatimiskynnys ole ylittynyt. Kyläkeskusten ulkopuolelle tapahtuvalta rakentamiselta ei ole edellytetty erityisiä perusteita, eikä voida edellyttääkään, sillä rakennuslupa on myönnettävä, jos MRL:ssä säädetyt rakennusluvan edellytykset ovat olemassa. 1.6 Rannat Kunta toteuttaa suurten vesistöjen rantayleiskaavoitustyön lähivuosien aikana. Toteutuma: Tavoitteeksi asetettujen suurimpien vesistöjen rannoille on laadittu rantaosayleiskaavat. 8

9 2 Väestö Sotkamon väestökehitys Matkailu Lähde: Kajaanin ammattikorkeakoulun matkailukoulutuksen kuulumisia, Mikko Keränen ja Jari Järviluoma 9

10 Lähde: Kainuun matkailutalous: Kuntakohtaista tarkastelua, FT Pekka Kauppila, Oulun yliopisto, maantieteen laitos Lähde: Kainuun matkailutalous: Kuntakohtaista tarkastelua, FT Pekka Kauppila, Oulun yliopisto, maantieteen laitos 10

11 4 Rakentaminen kpl ILMOITUKSET, TOIMENPIDE-JA RAKENNUSLUVAT vuosi rakennusluvat toimenpide ilmoitukset UUDET OMAKOTITALOT kpl vuosi kaava-alueet ei kaava 11

12 kpl ASUINHUONEISTOT (UUDET) vuosi omakotitalot rivitalot, kerrostalot LOMA- RAKENNUKSET kpl vuosi omat mökit (pääasiassa rannoilla) vuokrattavat lomamökit (pääasiassa vuokatilla)

13 UUSIEN JA LAAJENNUSTEN MÄÄRÄ PINTA-ALOINA (KERROSALA) neliömetriä vuosi Majoitusrakentamisen määrä vuosien välisenä aikana on ollut n krs-m2. 13