Lausunto rakennusjärjestysehdotuksesta, Sipoo

Transkriptio

1 Lausunto UUDELY/6956/ Julkinen Sipoon kunta PL Sipoo Lausuntopyyntö Lausunto rakennusjärjestysehdotuksesta, Sipoo Uudenmaan ELY-keskus viittaa luonnosvaiheen lausuntoonsa ( , täydennetty ) ja lausuu lisäksi seuraavaa: Suunnittelutarvealue Rakennusjärjestysehdotuksessa ei ole määritelty suunnittelutarvealueita. Sipoon kunta on kokonaisuudessaan suoraan maankäyttö- ja rakennuslain 16 :n perusteella suunnittelutarvealuetta 1. Suunnittelutarpeen tutkiminen jokaisessa lupaprosessissa erikseen on työlästä. Menettelyä voidaan keventää toteamalla rakennusjärjestyksessä kunnan olevan kokonaisuudessaan suunnittelutarvealuetta. Uudenmaan ELYkeskus katsoo tämän olevan tarpeen myös prosessin selkeyttämiseksi osallisille. Sivuasunnot Sivuasuntoja koskevien määräysten antaminen esitetyssä muodossa rakennusjärjestyksessä ei ole sinänsä lainvastaista. Käytännössä rakennusjärjestysehdotuksessa esitettyjä sivuasuntoja koskevia määräyksiä ei nykylainsäädännön pohjalta voida Sipoossa juuri millään alueilla toteuttaa kun otetaan huomioon maankäyttö- ja rakennuslain säädökset sekä vaatimus maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta. On muistettava, että Sipoossa asemakaavoitettujen alueiden ulkopuolelle rakentaminen edellyttää suunnittelutarveratkaisua, paitsi niillä alueilla, joilla yleiskaavaa voidaan käyttää suoraan rakennusluvan myöntämisen perusteena, tai maankäyttö- ja rakennuslain 137 :stä muuta johtuu. Näin ollen lupaharkinnassa - myös sivuasuntojen osalta - on aina ensin arvioitava suunnittelutarveratkaisun edellytykset ja vasta sen jälkeen tulevat harkintaan ensin yleiskaavasta johtuvat seikat ja sitten rakennusjärjestyksen määräykset. 1 KHO 2005:3. Sipoon väestönkasvu on edelleen kiihtynyt kyseisen päätöksen jälkeen. UUDENMAAN ELINKEINO-, LIIKENNE- JA YMPÄRISTÖKESKUS Puhelin PL HELSINKI

2 UUDELY/6956/2016 2/5 Rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella määrätään maankäyttö- ja rakennuslain 137 :ssä. Rakentaminen ei saa aiheuttaa haittaa asemakaavoitukselle, yleiskaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Rakentamisen tulee olla sopivaa yhdyskuntateknisten verkostojen ja liikenneväylien toteuttamisen sekä liikenneturvallisuuden ja palvelujen saatavuuden kannalta. Lisäksi rakentamisen tulee olla sopivaa maisemalliselta kannalta eikä se saa vaikeuttaa erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristönarvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista. Lupaa rakennuksen rakentamiseen ei saa myöskään myöntää siten, että vaikeutetaan yleiskaavan toteutumista (MRL 43 ). Lupaharkinnassa ja oikeuskäytännössä sivuasuntoja tarkastellaan pääasuntojen lailla asuinrakennuksina, joilla on vaikutuksia esimerkiksi yhdyskuntarakenteeseen. Niiden toteuttamisedellytyksiä arvioidaan maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n pohjalta samoilla perustein kuin varsinaisen päärakennuksenkin. Seuraavassa on käyty läpi sivuasuntojen rakentamismahdollisuudet yleiskaava-alueilla ja niiden ulkopuolella (LIITE 1): Yleiskaavat, joissa määrätään sivuasunnoista Rakennusjärjestyksen määräykset sivuasunnoista eivät realisoidu niillä alueilla, joilla on voimassa Sipoon yleiskaava 2025, Immersbyn osayleiskaava, Boxin kylätaajaman osayleiskaava, Linnanpellon osayleiskaava tai Kringelmalmin osayleiskaava. Ensin mainituissa yleiskaavoissa sivuasuntojen enimmäiskooksi on määritelty 100 k-m 2 ja niitä on mahdollista rakentaa vain yli 5000 m 2 kokoisille rakennuspaikoille, mikäli maankäyttö- ja rakennuslain 137 :ssä säädetty muuten täyttyy. Kringelmalmin osayleiskaava ei mahdollista sivuasunnon rakentamista lainkaan. Talman osayleiskaava Talman osayleiskaava on asemakaavoitusta ohjaava aluevarauskaava, joka tähtää siihen, että Talmasta muodostuu raideliikenteeseen tukeutuva, toiminnoiltaan monipuolinen taajamakeskus. Asemakaavoitettaviksi tarkoitettujen alueiden ulkopuolelle jäävien rakennuspaikkojen rakentamisesta ei ole osayleiskaavassa annettu määräyksiä. Näin ollen rakennusjärjestyksen määräykset tulisivat tarkasteltaviksi. Kun kuitenkin otetaan huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 137 :ssä säädetty sekä vaatimus maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta, laukaisisi sivuasuntojen rakentaminen näillä alueilla asemakaavoituksen tarpeen. Rakennusjärjestysehdotuksen sivuasuntoja koskevat määräykset korostavat tätä, kun niiden mukainen rakentaminen nostaisi muutenkin tonttitehokkuuksia paikoin jopa asemakaavatasolle. Esimerkiksi 2500 m 2 kokoisella rakennuspaikalla tonttitehokkuus olisi e t =0,1 ja 2000 m 2 kokoisella rakennuspaikalla e t =0,13. Mitä pienempi tontti, sitä tehokkaampaa

3 UUDELY/6956/2016 3/5 rakentamista rakennusjärjestys mahdollistaa, ja sitä enemmän on tarve asemakaavoitukselle, jolloin suunnittelutarveratkaisua ei ole mahdollista myöntää. Talman alueella ei tämän takia käytännössä ole mahdollista soveltaa rakennusjärjestysehdotuksen mukaisia sivuasuntomääräyksiä. Saariston ja rannikon osayleiskaava Saariston ja rannikon osayleiskaava-alueella ranta-alueen rakennuspaikkojen ja muiden rakennuspaikkojen rakennusluvan edellytykset eroavat toisistaan: 1) MRL 72 :n mukaiset rannan suunnittelutarpeen piirissä olevat alueet Saariston ja rannikon osayleiskaavan mahdollistama rakentaminen rantaalueilla on selvitetty niin tarkasti, että kaavaa voidaan käyttää maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n mukaisesti suoraan rakennusluvan myöntämisen perusteena (kaavassa on annettu määräys tästä). Kaavan mitoitus ja osoitettu rakentaminen on perustunut nykyisin voimassa olevaan rakennusjärjestykseen, jonka mukaan meren, järven taikka Sipoonja Keravajoen pääuoman ranta-alueella voi rakentaa vain yhden yksiasuntoisen asuinrakennuksen, ei sivuasuntoa. Kaavaselostuksen mukaan ranta-alueiden mitoitus on mannervyöhykkeellä 6-8 rakennuspaikkaa eli asuntoyksikköä / muunnettu rantaviivakilometri. Kaavan vaikutukset on arvioitu tältä pohjalta. Sivuasuntojen rakentaminen voisi merkitä asuinrakennusten määrän kaksinkertaistumista jo nyt varsin tiheästi rakentuneella AP-1 -alueella. Tällä olisi merkittäviä paikallisia ja rakennuspaikkakohtaisia sekä yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvia vaikutuksia. Rakentamisen vaikutukset poikkeaisivat yleiskaavaratkaisun pohjana olleesta vaikutusten arvioinnista merkittävästi. Uudenmaan ELY-keskuksen näkemyksen mukaan Saariston ja rannikon osayleiskaavan AP-1 -alueilla ei edellä mainittuun viitaten voida suoraan yleiskaavan perusteella myöntää rakennuslupia rakennusjärjestysehdotuksen mukaisten sivuasuntojen rakentamiseen. Asia tulee tutkia osayleiskaavaa muuttamalla. Uudenmaan ELY-keskus katsoo, että rakennusjärjestyksestä tulee käydä ilmi, ettei meren ranta-alueella ole mahdollista rakentaa sivuasuntoja. Tämä voidaan toteuttaa voimassa olevan rakennusjärjestyksen määräystä käyttämällä tai esimerkiksi sisällyttämällä uusittavaan rakennusjärjestykseen määräys, että Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueella noudatetaan sen laatimisen aikana voimassa ollutta rakennusjärjestystä. 2) Muut suunnittelutarvealueet Rantavyöhykkeen ulkopuolisen alueen rakennuspaikoilla rakennusluvan edellytyksiä arvioidaan MRL 137 :n mukaisen suunnittelutarveratkaisun pohjalta kuten muillakin alueilla Sipoossa. Yleiskaavan vaikutukset on arvioitu nyt voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukaisesti. Lausuttavana olevan rakennusjärjestysehdotuksen mukaisten sivuasuntojen salliminen

4 UUDELY/6956/2016 4/5 kaksinkertaistaisi alueella olevien asuinrakennusten määrän osayleiskaavaratkaisuun verrattuna kun otetaan huomioon maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Uudenmaan ELY-keskus katsoo, että sivuasuntojen myöntäminen Saariston ja rannikon osayleiskaavan alueella ei ole mahdollista rakennusjärjestysehdotuksen pohjalta. Lisäksi maankäyttö- ja rakennuslain 43 :n mukaan lupaa rakennuksen rakentamiseen ei saa myöntää siten, että vaikeutetaan yleiskaavan toteutumista. Sivuasuntojen myöntäminen rakennusjärjestysehdotuksen määräysten pohjalta vaikeuttaisi yleiskaavan toteutumista sen taustalla olleen vaikutusten arviointiin perustuneen mitoituksen osalta. Yleiskaavattomat alueet Granössä, Majvikissa ja Hitåssa ei ole voimassa olevaa yleiskaavaa. Granö ja Majvik sisältyvät Östersundomin yhteisen yleiskaavan alueeseen. Niiden kaavoitustilanteen takia käytännössä vain Hitån alueella rakennusjärjestyksen määräykset tulisivat tarkasteltaviksi. Yhteenveto Edellä mainittuun viitaten Uudenmaan ELY-keskus katsoo, että nykylainsäädännön pohjalta Sipoon rakennusjärjestysehdotuksen mukaisille sivuasunnoille on mahdollista myöntää rakennuslupa suunnittelutarveharkinnan jälkeen vain Hitån yleiskaavattomalla alueella, mikäli se maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n perusteella muuten on mahdollista ottaen lisäksi huomioon alueella voimassa oleva rakennuskielto. Kun otetaan huomioon Hitån alueelle sijoittuvien jo rakennettujen kiinteistöjen vähäinen määrä, tulevat rakennusjärjestyksen määräykset tosiasiallisesti koskemaan erittäin rajallista määrää maanomistajia. Käyttötarkoitusten muutokset Rakennusjärjestysehdotuksessa määrätään, että olemassa olevan lomaasunnon muuttaminen pysyvään asuinkäyttöön ei edellytä poikkeamispäätöstä tai suunnittelutarveratkaisua ennen rakennuslupaa, jos rakennus sijaitsee alueella, joka on osoitettu oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa vakituiseen asumiseen. Maankäyttö- ja rakennuslain uuden 129 a :n myötä kunta voi halutessaan helpottaa käyttötarkoituksen muutoksia osoittamalla rakennusjärjestyksessään alueet, joilla loma-asunnon muuttaminen pysyvään asuinkäyttöön ei edellytä poikkeamispäätöstä tai suunnittelutarveratkaisua ennen rakennuslupaa. Ympäristöministeriön mukaan rakennusjärjestyksen määräys voi koskea vain alueita, joilla ei ole voimassa asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa 2. 2 Ympäristöministeriö 2017: Kysymyksiä ja vastauksia maankäyttö- ja rakennuslain voimaan tulleesta muutoksesta.

5 UUDELY/6956/2016 5/5 Määräyksen pohjalta jää muutenkin epäselväksi mitä alueita sillä tarkoitetaan. Onko määräyksen ajateltu koskevan esimerkiksi Sipoon yleiskaavan 2025 haja-asutusalueita tai kyläalueita? Sipoon yleiskaavassa 2025 vakituiseen asumiseen osoitetut A-alueet on tarkoitettu asemakaavoitettavaksi, eli näitä alueita ei liene tarkoiteta? Uudenmaan ELY-keskus katsoo, että tarkoitetut alueet on syytä esittää yksiselitteisesti esimerkiksi kartalla. Maalämpö pohjavesialueilla Rakennusjärjestyksessä määrätään, että: "Pohjavesialueella maalämpöjärjestelmää ei tule sijoittaa 500 metriä lähemmäksi vedenottamoa. Lisäksi on noudatettava vesilain säännöksiä." Etelä-Suomen aluehallintovirasto ei ole enää myöntänyt pohjavesialueilla vesilain mukaisia lupia kallioperään porattaville maalämpöjärjestelmille (eli kaivoille). Kielteisiä päätöksiä on perusteltu mm. sillä, että hankkeista koituu vain lämmityskustannuksiin liittyvää hyötyä yksityisille eduille (eli maanomistajille), kun taas pohjavesien mahdollinen pilaantuminen on merkittävä yleiseen etuun kohdistuva menetys. Lisäksi perusteluissa on kiinnitetty huomiota vesipuitedirektiivin noudattamiseen, jonka yhtenä tavoitteena on pohjavesialueiden hyvän tilan säilyttäminen mm. vähentämällä tai poissa pitämällä riskikohteita pohjavesialueilta. Uudenmaan ELY-keskus katsoo, että rakennusjärjestyksessä on syytä tuoda esiin, että maalämpöjärjestelmien rakentaminen pohjavesialueella ei ole mahdollista, ja että näillä alueilla lämmitysjärjestelmiksi soveltuvat esimerkiksi ilmavesilämpöpumput, poistoilmalämpöpumput, sähkölämmitys ja erilaiset puulämmitysjärjestelmät. Lopuksi Uudenmaan ELY-keskus pitää hyvänä, että Sipoon kunnassa on käyty rakennusjärjestyksestä laajaa keskustelua. Kunnan tavoitteena on rakentamista koskevien määräysten ja menettelyjen keventäminen. Sen saavuttamiseksi on tarpeen vielä käydä läpi rakennusjärjestyksessä annettavien määräysten roolia ottaen huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 14 :n mukainen rakennusjärjestyksen soveltamisala. Tämä asiakirja on sähköisesti hyväksytty. Asian on esitellyt ylitarkastaja Elina Kuusisto ja ratkaissut ylitarkastaja Tuomas Autere. LIITE 1 TIEDOKSI Kartta Sipoon yleiskaava-alueista ja yleiskaavattomista alueista UUDELY / Anna Puolamäki, Timo Kinnunen, Larri Liikonen, Henrik Wager, Olli Jaakonaho, Mona Sundman, Brita Dahlqvist-Solin

6 Tämä asiakirja on hyväksytty sähköisesti / Detta dokument har godkänts elektroniskt Esittelijä Kuusisto Elina :46 Ratkaisija Autere Tuomas :53