Savonlinnan kaupunki Tekninen toimiala Asemakaavoitus Kerimäen Pertinpelto, kaavaselostus, ehdotus

Transkriptio

1 SAVONLINNAN KAUPUNKI, ASEMAKAAVAN SELOSTUS KERIMÄEN PERTINPELTO 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot ASEMAKAAVA/ASEMAKAAVAN MUUTOS/TONTTIJAKO: ALLEKIRJOITUS PVM luonnos ehdotus VIREILLETULO PVM. kh TEKNINEN LTK. PVM luonnos ehdotus ehdotus KAUPUNGINHALLITUS PVM. KAUPUNGINVALTUUSTO PVM. KAAVAN VAHVISTUSNRO NÄHTÄVÄNÄ OLO luonnos ehdotus LAATIJA/YHTEYSTIEDOT: ASEMAKAAVA-ARKKITEHTI PÄIVI BEHM OLAVINKATU 27 (C 3.kerros) SAVONLINNA PUH paivi.behm@savonlinna.fi SELOSTUS: PB TELEFAX / 14

2 1.2 Kaava-alueen sijainti Pertinpellon alue sijoittuu keskeiselle paikalle Kerimäen taajamassa, kirkonkylän pohjoispuolelle. Noin kilometrin etäisyydellä sijaitsevat hotelli Herttua, Ropeenniemen uimala, keskustan palvelut sekä Kirkkorannan alue. 1.3 Kaavamuutoksen tavoitteet Kaavamuutoksen tavoitteena on kehittää aluetta sekä asumiseen että lomakäyttöön soveltuvaksi. Tavoitteena on kaavoittaa alueelle vajaa kaksikymmentä erillispientaloille tai loma-asumiseen tarkoitettua väljää tonttia, joille pystytään rakentamaan joko yksittäisiä taloja tai paritaloja sekä näiden pieniä puutarhoja pihasaunoineen ja grillikatoksineen. Lisäksi tarkastellaan alueen kulkureitit ja yhteiset viheralueet. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 6 ha. 1.4 Kaavan vireille tulo ja vaiheet Kaavan työnimi on Kerimäen Pertinpelto. Kaupunginhallitus päätti käynnistää asemakaavan muutoksen ja se sisältyy vuoden 2014 kaavoitusohjelmaan (kaupunginhallitus ). Kaavatyön vaiheet on selostettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa liitteessä 1. Kaavatyön pohjaksi on aiemmin laadittu vaihtoehtoisia luonnoksia (liite 5), joista vaihtoehto 1 on valittu tarkemman kaavatarkastelun pohjaksi. 1.5 Suunnittelutyö Asemakaavan muutos on laadittu Savonlinnan kaavoituspalveluissa. Kaavatyöstä on vastannut asemakaava-arkkitehti Päivi Behm ja kaavavalmistelijoina ovat toimineet Tanja Turunen ja Mervi Heikkonen. 1.6 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot... 1 ASEMAKAAVA/ASEMAKAAVAN MUUTOS/TONTTIJAKO: Kaava-alueen sijainti Kaavamuutoksen tavoitteet Kaavan vireille tulo ja vaiheet Suunnittelutyö Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista TIIVISTELMÄ Nykytilanne / 14

3 2.2 Muutoksen sisältö LÄHTÖKOHDAT Kaavatilanne Maakuntakaava Osayleiskaava Rakennuskaava Suunnittelutilanne Muut hankkeet Päätökset Rakennusjärjestys Tonttijako- ja rekisteri Pohjakartta Rakennuskiellot SELVITYS ALUEESTA Maanomistus Maisema- ja kaupunkikuva Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset Yhdyskuntatekninen huolto Luonnonympäristö Elinympäristö ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET Aluevaraukset ja mitoitus Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan Vaikutukset liikenteeseen Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön ja kiinteisiin muinaisjäännöksiin Vaikutukset luonnonympäristöön Ympäristön häiriötekijät Rakennettavuus Vaikutukset elinympäristöön Taloudelliset vaikutukset Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset Nimistö Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ASEMAKAAVAN TOTEUTUS / 14

4 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Toteutuksen seuranta Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1: Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 2: Tilastolomake, laaditaan ehdotusvaiheessa Liite 3: Poistuva kaava, laaditaan ehdotusvaiheessa Liite 4: Luontoselvitys Liite 5: Vaihtoehtoisia luonnoksia kaavatyön pohjaksi 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Nykytilanne Pertinpelto on nimensä mukaan rakentamatonta peltomaata, jonka reunoilla kasvaa koivikkoa ja sekametsää 2.2 Muutoksen sisältö Kaavamuutoksessa alueelle sijoitetaan 16 erillispientalo- tai loma-asumiseen tarkoitettua tonttia. Pertinpellon alue pystyy tukeutumaan Kerimäen taajaman palveluihin, joten uusia palveluita ei ole tarpeen kaavoittaa. Kerimäen keskusta ja Kirkkoranta ovat sen verran lähellä, että alueet voidaan mieltää samaksi matkailukokonaisuudeksi yhdessä Kerimäen taajaman ja hotelli Herttuan alueiden kanssa. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Kaavatilanne Maakuntakaava Maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä Maakuntakaavassa alue on a- paikalliskeskusten aluetta sekä paikalliskeskuksen keskustatoimintojen aluetta. Alueella sijaitsee kiinteä muinaisjäännös luokkaan I- kuuluva (valtakunnallisesti merkittävä) Ylötalon rautakautinen kultti- tai tarinapaikka (SM 7.799). 4 / 14

5 Ote maakuntakaavasta, vahvistettu ympäristöministeriössä Osayleiskaava Kerimäen kirkonkylän osayleiskaavassa kaavamuutosalue kuuluu maatilojen talouskeskusten alueeseen, jossa alue varataan perinteisen maatilatalouden harjoittamiseen (AM). Alueella sijaitsee kiinteä muinaisjäännös luokkaan I-kuuluva (valtakunnallisesti merkittävä) Ylötalon rautakautinen kultti- tai tarinapaikka (SM). 5 / 14

6 Ote Kerimäen kirkonkylän osayleiskaavasta, Rakennuskaava Voimassa olevassa rakennuskaavassa, vahvistettu suunnittelualue on maatalousaluetta (M). 6 / 14

7 Ote rakennuskaavasta, Suunnittelutilanne Muut hankkeet Alueella ei ole käynnissä muita hankkeita Päätökset Kerimäen rakennuslautakunta esitti Kerimäen kunnanhallitukselle ja edelleen Kerimäen valtuustolle, että se esittäisi Savonlinnan kaupunginhallitukselle Kirkkoranta-alueen ja kirkonkylän kehittämiseen liittyviä toimenpiteitä tehtäväksi vuosittain siten, että Kirkkoranta-alueella ja kirkonkylällä voidaan järjestää valtakunnalliset loma-asuntomessut tehtävien selvitysten perusteella vuonna 2017 tai Silloisen lautakunnan mielestä hanke on merkittävä alueen matkailun ja elinkeinoelämän kannalta, joten hankkeen jatkovalmistelu tulisi antaa Savonlinnan elinkeinotoimen ja Kerimäen aluejohtokunnan valmisteltavaksi. Kerimäen kunnanhallitus esitti Savonlinnan kaupunginhallitukselle, että se antaisi kaupungin elinkeino- ja kehittämistoimen ja Kerimäen aluejohtokunnan valmisteltavaksi Kerimäen kirkonkylän lomaasumis- ja asuntomessuasian. Samalla kunnanhallitus asian merkittävyyden vuoksi esitti Kerimäen valtuustolle, että se hyväksyy kunnanhallituksen esityksen ja yhtyy siihen. Kerimäen kunnanvaltuusto hyväksyi kunnanhallituksen esityksen / 14

8 Savonlinnan kaupunginhallitus on laittanut kaavatyön vireille kaavoitusohjelmasta päätettäessä Rakennusjärjestys Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys Tonttijako- ja rekisteri Kaavamuutosalueella ei ole tonttijakoa Pohjakartta Pohjakartta on laadittu Savonlinnan kaupungin teknisen viraston mittaus- ja kartastoyksikön toimesta. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 a :n vaatimukset Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoa. 4 SELVITYS ALUEESTA 4.1 Maanomistus Savonlinnan kaupunki omistaa kaavoitettavan alueen. 4.2 Maisema- ja kaupunkikuva Pertinpelto on topografialtaan pääasiassa tasaista peltomaata. Maisemallisesti alue ei ole erityisen arvokas. Alueella virtaa leveä kaivettu oja, jonka tuntumassa on vanha lumenkaatopaikka. Alueen kautta kulkeva 20 kv sähkölinja hallitse maisemaa. 4.3 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset Alueella ei sijaitse rakennetun kulttuuriympäristön kohteita. Alueella sijaitsee rautakautinen kiinteä muinaisjäännös, joka tulee kaavoituksessa ottaa huomioon. Muinaisjäännöksen kartoitustiedot ovat vanhat, joten sijainti ja laajuus tarkistetaan tarkemmin Maakuntamuseon toimesta kevään 2015 aikana. 4.4 Yhdyskuntatekninen huolto Kaavoitettavan alueen viereen on rakennettu vesi- ja viemäriverkosto, joihin alue on liitettävissä. Asemakaavoitettava alue vaatii uuden katu- ja kunnallisteknisen verkoston. 8 / 14

9 Alueen kautta kulkee Järvi-Suomen Energian 20 kv johto, joka on yhtiöltä saadun tiedon mukaan tarkoitus laittaa maahan vuonna Luonnonympäristö Alueella ei ole valtakunnallisiin suojeluohjelmiin kuuluvia kohteita eikä luonnonsuojelulain tai vesilain mukaisia suojeltuja luontotyyppejä. Luontoselvitys on kaavaselostuksen liitteenä 4. Pertinpellon lähellä sijaitsee direktiivilajeiltaan ja luonnonympäristöltään arvokas Kokkolampi. Kaava-alueen rakentaminen ei tule vaikuttamaan merkittävästi Kokkolammen valuma-alueeseen ja heikentämään siten alueen luonnonarvoja. Alueen maaperästä ei ole käytössä tietoja tai tietoja rakennettavuudesta. Kaavamuutosalue ei sijoitu vedenoton kannalta merkittävälle pohjavesialueelle. Vedenottoon soveltuvista pohjavesialueista lähimmäksi sijoittuu Kaukometsänharjun pohjavesialue. Kaavamuutosalueen läheisyydessä ei ole ympäristön häiriötekijöitä. Ajoneuvoliikenne kokoojakatuna toimivilla Hälväntiellä ja Lakkimäentiellä on vähäistä. 4.6 Elinympäristö Noin kilometrin etäisyydellä sijaitsevat hotelli Herttua, Ropeenniemen uimala sekä keskustan palvelut mm. terveyskeskus, kaupat, apteekki, urheilukenttä, liikuntahalli sekä Kirkkorannan alue. Hotelli Herttuassa on ohjattua liikuntaa ja alueella ulkoilureittejä. 9 / 14

10 Palvelukartta 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 5.1 Aluevaraukset ja mitoitus Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on m². Erillispientalojen korttelialuetta (AO-1), jolle voidaan sijoittaa myös lomaasuntoja, on m². Kokonaiskerrosala on noin 7030 k-m², I-kerrokseen. Kaava-alueen tonttien määrää vähennettiin kaavaluonnoksesta esitetystä, ja tontteja esitetään kaavaehdotuksessa alueelle yhteensä 16. Lähivirkistysaluetta (VL) on m², jonka kautta kulkee ulkoilureitit. Lähivirkistysalueella sijaitsee myös muinaismuistolailla rauhoitettu kiinteä muinaisjäännös (sm). Katualuetta on 3689 m². 10 / 14

11 5.2 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan Lähempänä alueen mahdollista toteutusvaihetta laadittavissa rakennustapaohjeissa annetaan määräykset ympäristöön ja maisemaan soveltuvasta rakentamistavasta. Ohje hyväksytään rakennus- ja ympäristölautakunnassa. 5.3 Vaikutukset liikenteeseen Alue tukeutuu nykyiseen liikenneverkkoon. 5.4 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön ja kiinteisiin muinaisjäännöksiin Asemakaavalla ei ole vaikutusta rakennettuun kulttuuriympäristöön tai kulttuurimaisemaan. Alueella sijaitseva muinaisjäännös on osoitettu kaavakarttaan. 5.5 Vaikutukset luonnonympäristöön Alueesta on tehty luontokartoitus kevään 2013 aikana. Lajisto on tavanomaista. 5.6 Ympäristön häiriötekijät Ympäristön häiriötekijöitä ei ole. 5.7 Rakennettavuus Kaavoitettavan alueen maaperästä ei ole tutkimustietoa. 5.8 Vaikutukset elinympäristöön Rakentaminen tukeutuu nykyisiin palveluihin ja liikenneverkkoon. 11 / 14

12 5.9 Taloudelliset vaikutukset Alueen kunnallistekniikan rakennuskustannukset ovat yhteensä noin euroa. Näistä vesi- ja viemärijohtojen sekä pumppaamon kustannukset tulevat Itä-Savon Vedelle, joka on kaupungin 60 % ja Suur-Savon Sähkö Oy:n 40 % omistuksessa. Kustannuksissa on oletettu Itä-Savon Vedeltä saadun tiedon mukaan, että alue on toteutettavissa viettoviemäreillä eikä pumppaamoa tarvittaisi. Kustannusarvio kaduista ja kunnallistekniikasta: Katu pituus katualue päällyste / mtr yht. Pertinpellontie , Ollilantie , Vesi- ja viemärijohdot YHT.= kW sähkölinjan kaapelointi (siirto) 400 m 7000 Kustannusarviossa ei ole otettu huomioon virkistysalueelle (VL) rakennettavia ulkoilureittejä ja ympäristönhoitotoimenpiteitä tai oleskelu- ja leikkialueita mahdollisia loma-asuntomessuja varten. Savonlinnan taajamassa on edellytetty kaavataloudellista kannattavuutta, jota vähintään katu- ja kunnallistekniikan kustannukset on saatu katettua. Seuraavassa tonttikustannusten vertailu Pihlajaniemen Walleniuksenkadun ja Kartanonkadun tonteista Pertinpeltoon nähden. Pihlajaniemi Walleniuksenkatu,Kartanonkatu Pertinpellontie katu 6000 katu 9000 vesi+viem 4000 vesi+viem 4500 yht yht kaavoitus 500 kaav 500 lohkominen 500 lohkominen 1000 maanhank 1000 maanhank 500 yhteensä yhteensä Hinnat /tontti Optimistinen hinta /tontti Oikea hinta 5480 /tontti, v hinnasto Pertinpellot ei ole kaavataloudeltaan kovin kannattava. Tekninen lautakunta on määritellyt alueellisten tonttien perus- ja vähimmäishinnat vuonna 2015, jonka mukaisesti laskettuna Pertinpellon tonttien keskihinta olisi noin 5480 /tontti. Jos tontit hinnoitel- 12 / 14

13 laan lautakunnan päätöksen mukaisesti, niin kunnallisteknisiä kustannuksia tarvitsee tukea noin eurolla. Lähialueella toteutuneiden yksityisten tonttikauppojen perusteella, Pertinpellon tonttien keskihinta voisi maksimissaan olla noin /tontti. Pertinpellossa jäisi vielä kaupungille kustannettavaa noin /tontti myyntihinnan jälkeen. Kustannuksia tarvitsee siten optimistisessa vaihtoehdossa tukea eurolla, jotta alue olisi kaavataloudeltaan toteuttamiskelpoinen. Pertinpellon riskinä on tällä hetkellä vallitseva huono tonttien kysyntä, joten alueen mahdollisessa toteutuksessa on huolellisesti mietittävä investoinnin ajankohta, johon kaavassa ei oteta kantaa. Kaupunki ei ole tällä hetkellä budjetissaan varautunut katujen rakentamiseen. Kaavamuutos ei myöskään ota kantaa siihen järjestetäänkö Kerimäellä loma-asuntotapahtuma joskus tulevaisuudessa (ks ), vaan jalostaa kaupungin omistamaa raakamaata loma-asumiseen. Järvi-Suomen Energia on ilmoittanut kaupungille laittavansa 20 kv:n alueen läpi kulkevan sähköjohdon maahan vuonna Sähköjohdolla on suoja-alueet, joiden alle ei voida rakentaa Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset 5.11 Nimistö Kaavamerkinnät käyvät ilmi asemakaavakartasta. Alueelle tulee uusia kadunnimiä Pertinpellontie. Entisistä kadunnimistä säilyy Ollilantie Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Asemakaava toteuttaa seuraavasti valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita: Kohde sijaitsee lähellä jo olemassa olevia palveluita, joten uusia ei ole tarpeen kaavoittaa. Lisäksi palvelut ovat kävellen saavutettavissa, joka vähentää tarvetta käyttää autoa edestakaiseen liikkumiseen. Kohde täydentää Kerimäen Kirkkorannan, Kerimäen kirkon ja Hotelli Herttuan muodostamaa matkailualuetta sekä eheyttää ja tiivistää taajamarakennetta kirkonkylässä. Asemakaavasta laaditaan rakennustapaohjeet, jolla huolehditaan rakentamisen sopimisesta ympäristöönsä ja maisema- ja kaupunkikuvaan. Asemakaavalla ei ole vaikutusta luontoon, kulttuuriympäristöön tai rakennettuun kulttuuriympäristöön tai aiheuta ympäristön häiriötekijöitä. Alueella sijaitseva muinaisjäännös on osoitettu suoja-alueineen kaavakarttaan. 13 / 14

14 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Alueelle on laadittava rakennustapaohjeet lähempänä kaavan toteutusvaihetta. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Savonlinnan kaupunki suorittaa tarvittavat tonttijakojen laatimiset ja rekisteröinnit sekä suunnittelee ja rakentaa kunnallistekniikan ja kadut. Toteuttaminen voidaan aloittaa tarvittavilta osin heti, kun siihen on kaavalliset ja taloudelliset edellytykset. Tonttijako on tehty ohjeellisena. 6.3 Toteutuksen seuranta Kaavan toteuttamista seurataan yhteistyössä eri hallintokuntien kanssa. Savonlinnassa Päivi Behm asemakaava-arkkitehti 14 / 14