Citycon. Osavuosikatsaus

Transkriptio

1 Citycon Osavuosikatsaus

2 Sisältö Strategiset tavoitteet Tuloksen ja rahoituksen pääkohdat Toimintaympäristö Ympäristövastuu Kehityshankkeet Kiinteistöomaisuus Avainlukuja Rahoitus Taustatietoja 2

3 Strategiset tavoitteet Kasvu valikoitujen kehityskohteiden ja hankintojen avulla, kiinteistötasolla voidaan käyttää myös kumppanuuksia ja joint venture tyyppisiä rahoitusjärjestelyitä. Kiinteistökannan optimointi Vajaakäytön hallinta, tehokkuuden nosto ja arvonnousu hyvällä kauppakeskusjohtamisella. Kiinteistöhoidon tehostaminen ja laadun parantaminen Kestävä kehitys liiketoiminnassa Aktiivinen ja konservatiivinen rahoituspolitiikka 3

4 Taloudelliset tavoitteet Yhtiön strategisena tavoitteena on kasvaa sekä kehitystoiminnan, että kiinteistöhankinnoin Kumulatiiviset investoinnit 2005 jälkeen yli 1,5 miljardia euroa KASVU Pääpaino orgaanisessa kasvusta Vakaa voitonmaksukyky OSINGOT Tavoitteena jakaa osinkona vähintään 50% tilikauden tuloksesta verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutoksia Vuoden 2009 osakekohtainen osinko oli 0,04 euroa ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta 0,10 euroa 0,14 euroa osakkeelta 7 vuotta peräkkäin OMAVARAISUUSASTE Vahva tase Pitkän aikavälin sisäinen omavaraisuusastetavoite 40% Omavaraisuusaste 35,9% syyskuun lopussa 4

5 Maantieteellinen jakauma SUOMI 67,8% yhtiön nettovuokratuotoista Nettovuokratuotot olivat 64,7 milj. euroa Markkinajohtaja 22%:n markkinaosuudella Omistaa Suomessa 22 kauppakeskusta, 42 muuta liikekiinteistöä ja yhden rakentamattoman tontin Ruotsi (Me) 639,9 38,9 36,9 Markkinaarvo Liikevaihto Bruttovuokratuotto 22,1 Nettovuokratuotto Suomi (Me) 1496,7 94,5 91,2 Markkinaarvo Liikevaihto Bruttovuokratuotto 64,7 Nettovuokratuotto RUOTSI Nettovuokratuoton osuus 23,1% Cityconin nettovuokratuotoista Nettovuokratuotot 22,1 milj. euroa 8 kauppakeskusta ja 7 muuta liikekiinteistöä Baltia (Me) 163,3 12,6 10,4 8,7 Markkinaarvvaihto Liike- Bruttovuokra- Nettovuokra- BALTIA 9,1% yhtiön vuokratuotoista Nettovuokratuotot 8,7 milj. euroa 3 kauppakeskusta tuotto tuotto 5

6 Pääkohdat (vs. Q2 2009) Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 15,8 milj. euroa (22,9 Me). Kiinteistöjen käypä arvo oli 2299,9 milj. euroa (2229,5 Me) Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen nettotuottovaatimus oli 6,5% (6,6%) Nettovuokratuotot olivat 33,0 milj. euroa (31,8 Me) Operatiivinen tulos per osake 0,06 euroa (0,05 e) Q1- (vs. Q1-Q3 2009) Liikevaihto kasvoi 6,3% 146,1 milj. euroon (137,4 Me) Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS) on 0,15 euroa (0,17 e) Operatiivinen tulos oli 33,8 milj. euroa (38,4 Me) Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot laskivat 0,8% johtuen etupäässä erittäin ankaran talven aiheuttamista kiinteistöjen korkeista hoitokuluista ja erittäin pienistä vuokrien indeksikorotuksista Liiketoiminnan nettorahavirta/osake nousi 0,09 euroon (0,24 e) kertaluonteisten erien ja ajoituserojen johdosta Vuokrausaste oli 94,5% (94,7%) Voitto/tappio ennen veroja oli 80,8 milj. euroa (-13,1 Me) sis. 39,5 milj. euroa (-58,7 Me) käyvän arvon muutoksia Citycon on myynyt ydinliiketoimintaan kuulumattomia kiinteistöjä 67,1 milj. eurolla ja kirjannut myyntivoittoa 2,2 milj. euroa verovaikutuksineen. Vuoden 2010 näkymät ennallaan: Cityconin liikevaihdon odotetaan kasvavan vuonna 2010 noin 3-7 prosenttia ja operatiivisen liikevoiton noin 1-4 prosenttia verrattuna edelliseen vuoteen nykyisellä kiinteistökannalla. Yhtiö odottaa operatiivisen tuloksensa olevan jonkin verran pienempi kuin edellisvuonna. Arvio perustuu valmistuneisiin kehityshankkeisiin ja vallitsevaan alhaiseen inflaatiotasoon. Lisäksi kohteet, jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana. 6

7 Rahoituksen pääkohdat Taseen loppusumma oli 2 424,8 milj. euroa Käytettävissä oleva likviditeetti oli 263,6 milj. euroa sisältäen käyttämättömiä, sitovia luottolimiittejä (177,1 Me) ja rahavaroja (86,5 Me) Omavaraisuusaste 35,9%, lainakannan suojausaste 80% Vuoden alusta laskettu velkojen painotettu keskikorko 4,01%. Kiinteäkorkoisen velan ja korkojohdannaisten katsauskauden lopun painotettu keskikorko oli 3,93% Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 3,2 vuotta (3,9 vuotta) Nettorahoituskulut olivat 41,6 milj. euroa (35,8 Me) Kaksi lainakovenanttia Omavaraisuusaste, kovenanttitaso 32,5%, lainasopimusten mukainen omavaraisuusaste oli 38,9% Korkokatekovenantti, kovenanttitaso 1,8, lainasopimusten mukainen korkokate 2,1 7

8 Suunnattu osakeanti - yhteenveto Citycon tarjosi 22 miljoonaa uutta osaketta nopeutetussa tarjousmenettelyssä. Määrä vastaa noin 9,9 %:a kaikista osakkeista ja äänistä välittömästi ennen osakeantia. Anti ylimerkittiin ja merkintähinta oli vain hieman alle Cityconin päätöskurssin (2,88 euroa) Tarjousmenettelyssä muodostunut merkintähinta oli 2,87 euroa, joten osakeannin kokonaistuotot olivat 63,1 milj. euroa. Osakeannin nettotuotot käytetään yhtiön korollisten velkojen takaisinmaksuun. Annin perustelut Vahvistaa tasetta, nostaa omavaraisuusastetta lähemmäs yhtiön pitkän aikavälin tavoitetta sekä muita eurooppalaisia verrokkiyhtiötä Tehostaa taloudellista joustavuutta sekä lisätä yhtiön likviditeettiä Mahdollistaa kehityshankeinvestointeja sekä kauppakeskushankintoja yhtiön kasvustrategian mukaisesti. Uudet osakkeet listattiin NASDAQ OMX Helsinki pörssiin

9 Toimintaympäristö 9

10 Toimintaympäristö BKT YKSITYISEN KULUTUKSEN KASVU (% pa) 3,5% 3,0% 3,5% 4,2% 2,8% 3,1% 4,2% 4,5% 4,0% 3,2% 1,8% 0,9% 2,6% 2,4% 3,0% 3,0% 2,5% 2,5% 4,5% 4,8% 3,5% 4,0% 5,0% Suomi Ruotsi Viro Liettua -1,9% Suomi -0,8% Ruotsi -0,7% Viro Liettua -5,1% -8,1% -14,1% -14,8% -18,4% -16,8% 2009A 2010E 2011E 2012E 2009A 2010E 2011E 2012E Lähde: Nordea 10

11 Toimintaympäristö KULUTTAJIEN LUOTTAMUSINDIKAATTORIN TULOKSET 40,0 30,0 20,0 10,0 0, ,0-20,0 Suomi Ruotsi Viro Liettua euroalue -30,0-40,0-50,0-60,0 Lähde: Eurostat 11

12 Toimintaympäristö Tammi-elokuussa 2010 vähittäiskauppa kasvoi Suomessa 3,7% ja Ruotsissa 2,6% ja supistui Virossa -7,0%. Vähittäiskauppa ja kuluttajahintaindeksi, Elokuu 2010 Kiinteistömarkkinat ovat näyttäneet piristymisen merkkejä etenkin Ruotsissa. Kuluttajien luottamus vahvistunut, ja työttömyys on kääntynyt laskuun. Työttömyys elokuussa 2010: Suomi 7,3% Ruotsi 7,4% Viro 18,6% Vähittäiskauppa Kuluttajahintaindeksi 5,5 4,4 2,2 1,2 0,9 Suomi Ruotsi Viro -1,0 % Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska centralbyrån,, Statistics Estonia 12

13 Vähittäiskaupan toimijoiden myyntilukuja Luvuissa mukana myös uudet, avautut liikkeet Kesko Elokuussa 2010, Kesko-konsernin myynti (ei sis. ALV) kasvoi 6,8% Tammi-elokuussa 2010, Kesko-konsernin myynti kasvoi 2,3%, Suomen toimintojen myynti 2,7% (lähde: Kesko pörssitiedote ) S -ryhmä Tammi-kesäkuussa 2010, S-ryhmän vähittäismyynti kasvoi 9,0% ja päivittäistavarakaupan myynti kasvoi 8,8% (lähde: S-ryhmän tiedote, ) Stockmann Elokuussa 2010, Stockmann konsernin liikevaihto (ei sis. ALV, Hobby Hall) kasvoi 6,7% Tammi-elokuussa 2010, Stockmann konsernin liikevaihto kasvoi 5,8%. Lindexin liikevaihto kasvoi 11,7% ja Seppälän 4,9% (lähde: Stockmann pörssitiedote, ) H&M Elokuussa 2010, H&M:n myynti paikallisvaluutoissa (sis. ALV) kasvoi 24,0% (Lähde: H&M lehdistötiedote ) 13

14 Ympäristövastuu Leed (platina) kauppakeskus Liljeholmstorget Tukholmassa 14

15 Keskeisten asiakokonaisuuksien strategiset tavoitteet 15 Ilmastomuutos Kasvihuonepäästöjen vähentäminen 20 % vuoteen 2020 mennessä vuoden 2009 tasoon verrattuna (EU:n tavoitteena vähentää päästöjä 20 % vuoteen 2020 mennessä verrattuna 1990 tasoon). Energia Energiankulutusta (sähkö- ja lämpö) pienennetään 9 % vuoteen 2016 mennessä vuoden 2009 tasoon verrattuna. Energiatehokkuuden parantaminen. Uusiutuvaan energiaan liittyvien ratkaisujen löytäminen Vesi Vedenkulutuksen alentaminen keskimäärin tasolle 3.5 l/kävijä. Jätteiden käsittely Vähintään 50 % kierrätysasteen saavuttaminen kauppakeskusten jätteenkäsittelyssä vuoteen 2015 mennessä. Kaatopaikkajätteen osuuden pudottaminen kokonaisjätemäärästä enintään 30 %:iin vuoteen 2015 mennessä. Maankäyttö kehityshankkeiden ympäristöluokitus Kaikki kehityshankkeet toteutetaan ympäristöluokitusten periaatteiden mukaisesti. Kehityshankkeet sijaitsevat rakennetussa ympäristössä hyvien joukkoliikenneyhteyksien ulottuvilla

16 Keskeisiä tuloksia Päästöt tnco2e vastaa: 13,5 miljoonaa litraa bensiiniä tai 0,04 % Suomen kokonaispäästöistä (2007) tai 0,05 % Ruotsin kokonaispäästöistä (2007) Päästön kompensoimiseksi pitäisi istuttaa noin puuta Pohjois-Euroopan kasvuolosuhteissa, mikä vastaa pinta-alaltaan 88 jalkapallokenttää tai 1,9 x Central Parkin (New York) pinta-alaa tai 4,5 x Hyde Parkin pinta-alaa Lontoossa 0,03 tnco2e/gla Energiakulutus Sähkönkulutus kauppakeskuksissa keskimäärin 73,6 kwh/brm 2 ja 17,2 kwh/m 3 (Suomen kauppakeskusten keskiarvo 30,0 kwh/m 3, lähde: Motivan energiakatselmustietokanta) Lämmönkulutus kauppakeskuksissa keskimäärin 88,2 kwh/brm2 ja 20,6 kwh/m 3 (Suomen kauppakeskusten keskiarvo 26,2 kwh/m 3, lähde: Motivan energiakatselmus tietokanta) Vedenkulutus Keskimäärin 3,9 l/kävijä/vuosi Suomessa ja Baltiassa päästään tavoitteeseen alle 3,5 l/kävijä, Ruotsissa vedenkulutusta nostaa asuntojen keskimääräistä korkeampi kulutus Jätehuolto ja kierrätys Keskimääräinen kierrätysaste 48,5%, kaatopaikalle menevän jätteen osuus keskimäärin 39,1% 16 kauppakeskusta ylittää tavoitteen 50% kierrätysasteesta ja 12 kauppakeskusta vastaavasti saavuttaa tavoitteen kaatopaikalle menevän jätteen enimmäismäärästä 16

17 Keskeisiä tuloksia Maankäyttö ja kestävä hankekehitys Liljeholmstorgetille myönnettiin ensimmäinen kauppakeskukselle myönnetty platinan tason LEED -sertifikaatti Euroopassa Rocca al Marelle myönnettiin hopeatasoinen, Baltian ensimmäinen, LEED - sertifikaatti tammikuussa 2010 Trio sai ensimmäisenä Pohjoismaissa LEED -sertifikaatin Kaikki Cityconin kehityshankkeet toteutetaan jatkossa ympäristösertifikaattien laatukriteerien mukaisesti Citycon on yksi huhtikuussa perustetun Green Building Council Suomi ry:n perustajajäsenistä 17

18 Green Shopping Centre Management ohjelma - työkalu kauppakeskusten johtamiseen Sisäinen benchmark Energia Vesi Jätteet Kylmäaineet Liikenne Sopimukset Koulutus Markkinointi Valvonta Green integroitus toimintoihin Toimintojen kehitysalueiden tunnistaminen 18

19 Kehityshankkeet Havainnekuva Myllypuron tulevasta kauppakeskuksesta Helsingissä 19

20 Meneillään olevat kehityshankkeet Kiinteistö Paikka Pinta-ala, m 2 Ennen ja jälkeen Hankkeen lisäinvestoi nti-arvio, Me Kumulatiiviset toteutuneet bruttoinvestoinnit, kauden lopussa, Me Arvioitu tuotto hankkeen valmistuttua ja vakiinnuttua,% 1) Arvioitu lopullinen valmistumis vuosi Åkersberga Centrum Österåker, Ruotsi Martinlaakso Vantaa Myllypuro Helsinki Espoontori Espoo ,1 2) 32,9 7, Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke Suur-Tukholman alueella. Citycon omistaa 75%, osaomistajana ja - investoijana (25%) ko. kunnan kiinteistöyhtiö. 26,3 4,7 7, Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle Martinlaakso rautatieaseman viereen. 20,0 10,1 7, Uuden ostoskeskuksen rakentaminen nykyisen tilalle Myllypuron metroaseman viereen. 25,8 15,1 6, Kauppakeskuksen sisätiloista ja pysäköintilaitoksesta m 2 peruskorjataan. Forum Jyväskylä ,0 8,8 11, Kauppakeskuksen sisätilojen ( m 2 ) uudistushanke. Hansa (Trio) Lahti ,0 4,0 6, Kauppakeskus Trion yhteydessä sijaitsevan Hansa-kiinteistön uudistushanke. Myyrmanni Vantaa ,8 3, Toisen kerroksen tiloja uudistetaan ja Kirkkonummen liikekeskus alakerrassa tehdään vuokralaismuutostöitä. Kirkkonummi ,0 1, Kauppakeskuksen sisätilojen uudistushanke. Isolinnankatu Pori ,0 1, Liiketilojen kaksivaiheinen uudistushanke. 20 2) 1) Tuotto hankkeen valmistuttua,% = arvioidut nettovuokrat kohteen vakiinnuttua (kolmantena vuonna hankkeen valmistuttua ) sis. mahdollinen vajaakäyttö / kokonaisinvestointi (=kaikki Cityconin kohteeseen investoima pääoma) Laskettu katsauskauden lopun valuuttakursseilla. SEK-määräinen kokonaiskustannusarvio ei ole muuttunut vuoden vaihteesta (jolloin se oli 45,6 milj. euroa).

21 Kiinteistöomaisuus Åkersberga Centrumin laajennusosa Österåkerissa 21

22 Kiinteistöomaisuus (4033) vuokrasopimusta, joiden keskimääräinen kesto on 3,2 (3,0) vuotta Vuokrattava pinta-ala oli m 2 Nettovuokratuotot kasvoivat 1,7% 95,4 milj. euroon Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto laski 0,8% johtuen kiinteistöjen korkeista hoitokuluista erittäin kylmän ja lumisen talven sekä kausivaihteluiden vuoksi, vajaakäytön lievästä kasvusta sekä erittäin pienistä vuokrien indeksikorotuksista. Vertailukelpoiset kohteet ovat olleet yhtiön omistuksessa yli 24 kk ja niihin ei lasketa mukaan tontteja tai kehityshankkeita. Vertailukelpoisiin kohteisiin kuuluu 60,0% koko kiinteistökannasta. Näistä 76,9% sijaitsee Suomessa ja 70,9% koko Suomen kiinteistökannasta on mukana vertailukelpoisissa kohteissa. Kauppakeskusten osuus on yhteensä 83,6%. Vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta vertailukelpoisissa kauppakeskuskohteissa oli 8,5% Vuokrausaste 94,5% (94,7%) Vuokrat ovat sidottu elinkustannusindeksiin (lähes kaikki sopimukset). Vuoden 2009 lopussa 36,0% (2008: 24,2%) vuokrasopimuksista oli sidottu myös vuokralaisen liikevaihtoon. Vuokrasopimusten liikevaihtosidonnainen osa muodosti noin 1% nettovuokratuotoista

23 Vertailukelpoisen ja muun nettovuokratuoton kehitys segmenteittäin Q1-Q3/2009 vs. Q1-Q3/2010 Me Suomi Ruotsi Baltia Muut Yhteensä Q1-Q3/ ,2 18,8 4,6 0,0 91,6 Hankinnat ,0 0,0 Kehityshankkeet 1,2 0,1 2,9 0,0 4,3 Divestoinnit -0,2 0,0 0,0 0,0-0,2 Vertailukelpoiset kohteet 0,2 0,5-0,3 0,0 0,4 Muu (sis. valuuttakurssieron) -0,1-2,2 0,1 0,0-2,3 Q1-Q3/ ,4 17,1 7,3 0,0 93,8 Hankinnat ,0 0,0 Kehityshankkeet -4,0 3,2 1,6 0,0 0,8 Divestoinnit -0,2-0,3-0,0-0,5 Vertailukelpoiset kohteet -0,5 0,2-0,2 0,0-0,6 Muu (sis. valuuttakurssieron) 0,1 1,9 0,0 0,0 1,9 Q1-Q3/ ,7 22,1 8,7 0,0 95,4 Noin m 2 (keskimäärin 9 kk) vertailukautta enemmän ei-vuokrattavissa Myyrmannin, Espoontorin, Forumin, Hansan, Myllypuron, Kirkkonummen liikekeskuksen, Porin Isolinnankadun ja Martinlaakson kehityshankkeiden vuoksi. Vertailukelpoinen nettovuokratuotto negatiivinen Suomessa noin 4000 m 2: :llä lisääntyneen vajaakäytön, kylmän talven, (lämmitys- ja lumenluontikuluja 0,8 milj. euroa) ja vähäisten indeksikorotusten vuoksi. Vertailukelpoisen vuokratuotto -1,0% Suomessa. 23 Jakobsberg Centrum on kokonaisuudessaan siirretty divestointeihin asuntojen myymisen jälkeen. Vertailukelpoisen vuokratuoton kasvu oli +1.3 %. Vertailukelpoisten kohteiden vuokranalennukset (Mandarinas + Magistral) yli 0,2 milj. euroa enemmän Q1-Q3/10 kuin Q1-Q3/09. Vertailukelpoinen vuokratuotto -15.3% Baltiassa. Vahvistuneen kruunun vaikutus nettovuokratuottoihin 1,9 milj. euroa.

24 Kiinteistöomaisuus VUOKRASOPIMUKSET TYYPILLINEN VUOKRASOPIMUS Merkittävimmät vuokralaiset ovat pohjoismaiden suurimpia päivittäistavarakauppoja, myös edulliset tavaratalot ja muodin toimijat ovat merkittäviä. Suurin vuokralainen joulukuun 2009 lopussa oli Kesko noin 23,2% osuudella vuokratuotoista. Viisi suurinta yhteensä 35,6% vuokratuotoista: Kesko, S- ryhmä, Stockmann, ICA ja H&M Kiinteistökannan laskennallinen annualisoitu vuokraarvo (annualised rental value) oli 202,8 milj. euroa. Sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu vuoden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon sekä mahdollisiin muihin vuokratuottoihimme. Väliaikaiset vuokranalennukset mukana luvussa. Vuokrasopimusten todellinen vuokrataso vs. arvioitu markkinavuokra +1,3% Ilmaisee kuinka paljon korkeampi Cityconin todellinen vuokrasopimustaso on verrattuna ulkopuolisen arvioitsijan käyttämään markkinavuokratasoon. 24

25 Kiinteistöomaisuus KOKO KIINTEISTÖKANTA Q3/2010 Q3/2009 Q2/ Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl Alkaneiden vuokrasopimusten pintaala, m 2 1) Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m 2 1) 17,5 20,7 17,2 23,6 Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m 2 1) Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m 2 1) 14,2 17,2 14,2 17,5 Keskimääräinen vuokra, EUR/m 2 20,4 19,6 20,3 19,7 Vuokrausaste kauden lopussa, % 94,5 94,7 94,6 95,0 1) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin. 25

26 % Kiinteistökannan tuottovaatimuksen kehitys 8,5 8 7,5 7 6,5 Suomi Suomi ilman Isoa Omenaa Ruotsi Baltia Yhteensä 6 5,5 5 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Kiinteistökannan tuottovaatimus on ulkopuolisen arvijoijan määrittelemä. 26

27 Kauppakeskuskusten vuokratuotto toimialoittain *) 7 % 2 % 9 % 10 % 8 % 23 % 22 % Pukeutuminen Päivittäistavarat Vapaa-aika, kodintarvikkeet Tavaratalot Palvelut ja toimistot Kahvilat ja ravintolat Kauneus ja terveys Muut erikoisliikkeet 19 % *) Perustuu vuodenvaihteen vuokrasopimuskantaan. 27

28 Klustereiden myyntipinta-ala päätoimialoittain Citycon on ryhmitellyt Suomessa sijaitsevat kauppakeskukset sen mukaan, millainen rooli kullakin keskuksella on kuluttajan elämässä. 28

29 Avainlukuja Leed (hopea) kauppakeskus Rocca al Mare Tallinnassa 29

30 Lyhennetty laaja konsernintuloslaskelma Me Q1-Q3/2010 Q1-Q3/ Bruttovuokratuotto 138,5 132,6 177,8 Käyttökorvaukset ja palvelutuotot 7,6 4,8 Liikevaihto 146,1 137,4 186,3 Hoitokulut 49,5 43,2 Vuokraustoiminnan muut kulut 1,1 0,4 Nettovuokratuotto 95,4 93,8 125,4 Hallinnon kulut 15,5 12,4 Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 39,5-58,7 Nettovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2,8 0,1 Liikevoitto /-tappio 122,3 22,7 10,3 Rahoituskulut (netto) -41,6-35,8 Voitto/tappio ennen veroja 80,8-13,1-37,5 Tilikauden tulokseen perustuvat verot -5,9-5,3 Laskennalliset verot -2,3 5,8 Katsauskauden voitto/tappio 72,6-12,6-36,9 Muut laajat tuloksen erät verojen jälkeen -5,5-3,7-3,0 Katsauskauden laaja voitto/tappio 67,2-16,3-39,9 Tulos/osake, euroa Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,29-0,05-0,16 Operatiivinen tulos 0,28-0,05-0,16 Ei-operatiivinen tulos 33,8 38,4 50,9 Operatiivinen tulos/osake laimennettu (Diluted EPRA EPS), euroa 30,1-48,9-85,2 Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 0,15 0,17 0,23 30 Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden tappio/voitto 0,09 0,24 0,30 8,5 60,2 0,7 17,8-97,4 0,1-47,7-6,5 7,0

31 Tase ja avainlukuja TASE, Me 30 Sept Sept Sept 2009 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 2299,9 2162,7 2147,4 Pitkäaikaiset varat 2313,5 2173,3 2161,4 Lyhytaikaiset varat 111,3 34,1 91,8 Varat 2424,8 2207,4 2253,2 Oma pääoma 870,2 791,3 767,9 Velat yhteensä 1554,6 1416,1 1485,3 Oma pääoma ja velat 2424,8 2207,4 2253,2 AVAINLUKUJA Omavaraisuusaste, % 35,9 35,9 34,2 Nettovelkaantumisaste, % 153,4 159,5 169,5 Oma pääoma / osake, 3,36 3,41 3,31 Nettovarallisuus (EPRA NAV), 3,58 3,64 3,54 Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV), 3,37 3,46 3,35 Nettotuotto-% (toteutunut) 5,9 6,1 6,1 Nettotuottovaatimus (ulkopuolisen arvioijan mukaan), % 6,5 6,6 6,6 31

32 Konsernin rahavirtalaskelma 1-9/ 2010 Miljoonaa euroa 1-9/ / 2009 Liiketoiminta Voitto ennen veroja 80,8-13,1 Oikaisut -0,2 94,9 Poistot 0,5 0,5 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos -39,5 58,7 Luovutusvoitto/ tappio -2,8-0,1 Nettorahoituskulut 41,6 35,8 Muut 0,0 0,0 Käyttöpääoman muutos -3,5 6,7 Liiketoiminnan rahavirta 77,2 88,6 Maksetut korot ja muut rahoituskulut -42,7-41,8 Saadut korot ja muut rahoitustuotot 0,2 0,2 Toteutuneet kurssitappiot ja -voitot -5,4 11,2 Maksetut välittömät verot -9,7-5,1 Liiketoiminnan rahavirta (A) 19,5 53,1 Investoinnit Investoinnit sijoituskiinteistöihin sekä aineettomiin ja aineellisiin hyödykkeisiin -96,4-78,1 Sijoituskiinteistöjen myynti 66,1 3,1 Investointien rahavirta (B) -30,3-75,0 Rahoitus Omien osakkeiden myynti 0,2 - Maksullinen osakeanti 63,1 - Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,3 - Lyhytaikaisten lainojen nostot 101,0 103,6 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -174,4-47,1 Pitkäaikaisten lainojen nostot 270,5 214,1 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -156,2-215,9 Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta -31,0-30,9 Rahoituksen rahavirta (C) 76,6 23,7 Rahavarojen muutos (A+B+C) 65,9 1,8 Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 0,09 0,24 Liiketoiminnan rahavirta edelleen vertailukautta perässä kertaluonteisten erien takia, joita sisältyi sekä 2009 että 2010 lukuihin: Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta laski noin 1,4 prosenttia Vuosien 2010 ja 2009 välillä noin 16,6 miljoonan euron ero toteutuneissa kurssieroissa Vuosien 2010 ja 2009 välillä noin 10,2 miljoonan euron ero käyttöpääoman muutoksessa Kassaperusteiset verot 4,7 miljoonaa euroa suuremmat lähinnä maksujen ajoituserojen takia tilikausien välillä Investointien pääpaino käynnissä olevissa kehityshankkeissa Åkersbergan asuntojen myynti toteutui kolmannella neljänneksellä Investoinnit käynnissä oleviin kehityshankkeisiin olivat 42,9 miljoonaa euroa heinä syyskuussa 2010 Osakekohtainen liiketoiminnan nettorahavirta laski yllä mainituista syistä ja oli 0,09 euroa Ilman käyttöpääoman ja kurssierojen negatiivista vaikutusta kumulatiivinen osakekohtainen liiketoiminnan nettorahavirta olisi ollut noin 0,13 euroa 32

33 Avainluvut Rahoitus Lainakanta ja korkosuojaukset Korollisten velkojen jakautuminen Lainat (EUR 1 429,6m) Korkojohdannaiset (EUR 892,9m) 501 Vaihtuvakorkoinen velka 20% Kiinteäkorkoinen velka 18% Kiinteäkorkoiset suojausinstrumentit 62% Vuoden toisella kvartaalilla korollinen nettovelka laski 35 miljoonalla eurolla osakeannin seurauksena Suojausaste pidettiin korkealla 80 %:issa. Ei uusia suojia Q3 aikana, nettovelkaan suhteutettuna suojausaste nousi Maltillinen rahoituspolitiikka jatkui: lainojen keskipituus oli 3,2 vuotta ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,0 vuotta. Ei jälleenrahoitusongelmia Citycon on osoittanut pystyvänsä nostamaan sekä omaa että vierasta pääomaa. VVK-laina (EUR 71,3m) 33

34 Avainluvut Rahoitus Lainakanta ja käyttämättömät luottolimiitit 0 3 Kiinteäkorkoinen (EUR 256,4m) 4,3 % 4,2 % Vaihtuvakorkoinen (EUR 1 173,2m) 4,1 % 4,03 % 4,05 % Luottolimiitit (EUR 177,1m) Keskikorko 3.90% 4,0 % VVK-laina (EUR 71,3m) Katsauskauden lopun keskikorko kiinteäkorkoiselle velalle ja korkojohdannaisille eräpäivien mukaisesti 3,9 % 3,8 % 3,7 % 3,6 % 3,5 % 3,4 % 3,80 % 4,19 % 3,76 % 3,67 % Velkasalkun erääntymisjakauma on suotuisa, koska lähivuosina on vähän erääntyviä lainoja ja valtaosa Cityconin lainoista erääntyvät vuonna 2013 tai sen jälkeen Käyttämättömät sitovat luottolimiitit ovat pääsääntöisesti pitkäaikaisia ja erääntyvät pääosin vuonna 2012 ja 2015 Kiinteäkorkoisen velan ja korkojohdannaisten katsauskauden lopun painotettu keskikorko oli 3,90 % (Q2/2010 3,9%) 34

35 Avainluvut - Velkasalkku Velkatyypit Velkojen valuuttajakauma Muut 29% Syndikoidut pankkilainat 40% LTL 1% EEK 3% EUR 58% SEK 38% Yritystodistukset 3% Pitkäaikaiset luottolimiitit 20% Joukkolainat 8% Yhtiön rahoitus perustuu syndikoituihin pankkiluottoihin, pitkäaikaisiin luottolimiitteihin ja joukkovelkakirjalainoihin, jotka kattavat 69 % korollisesta velasta Vuoden 2010 yhdeksän ensimmäisen kuukauden painotettu keskikorko oli 4,01 % (Q2 2010: 4,00 %). Katsauskauden lopun lainasalkun keskikorkotaso pysyi alle 4 % tason ja oli 3,93 %. Katsauskauden lopussa Cityconillä oli käytössään likviditeettiä 263,6 miljoonaa euroa, joka koostui nostamattomista sitovista luottolimiiteistä (177,1 miljoonaa euroa) ja rahavaroista (86,5 miljoonaa euroa). Poislukien yritystodistukset Citycon likviditeetti oli 226,7 miljoonaa euroa 35

36 Avainluvut Korkotaso ja velan suhde kiinteistöjen arvoon Korkotason kehitys vuosineljänneksittäin Miljoonaa euroa Nettovelka ja velan suhde kiinteistöjen arvoon 5,50 % 5,00 % 4,50 % 4,00 % 3,50 % 3,00 % 2,50 % 2,00 % 1,50 % ,3 878,2 811,2 783,3 863,3 1205,3 1221,1 1184,3 1194,6 1191,3 1147,3 1149,4 1272,3 1234, , , , ,1 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 1,00 % Q1-06 Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Q1-10 Q2-10 Q Q ,5 Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Q1-10 Q2-10 Q % Katsauskauden keskikorko, % Periodin lopun korkotaso, % Periodin lopun 6kk euribor, % Korollisen nettovelan käypä arvo, EURm Velan suhde kiinteistöjen arvoon, % Markkinakorkojen muutosten vaikutus näkyy tuloslaskelmassa tietyllä viiveellä ja kolmannen vuosineljänneksen aikana tilikauden keskikorko nousi hieman 4,01 %:iin Katsauskauden lopun keskikorko nousi hieman ja oli 3,93 %. Korkotasojen lasku on nyt saavuttanut päätepisteen ja lyhyet euro ja Ruotsin kruunukorot ovat alkaneet nousemaan pohjiltaan Konsernin nettovelka ja velan suhde kiinteistöjen arvoon putosi alle 60 prosentin ja oli 58,4 prosenttia. Lasku johtui sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voitoista sekä osakeannista saaduista varoista 36

37 Osake 1) 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 FTSE EPRA Nasdaq OMX Helsinki CAP Citycon 37 1) FTSE EPRA indeksin ja OMX Helsinki CAP indeksin arvot on määritelty Cityconin osakearvoon 3,03 euroa

38 Omistus Kesäkuun lopussa yhtiön markkina-arvo oli 765,5 milj. euroa 86,0 % osakkeen omistajista kansainvälisiä Kotimaisten omistajien osuus on ollut kasvussa 4793 rekisteröityä osakkeen omistajaa Suurimmat omistajat Gazit-Globe 47,9% (Lähde: ING Clarion Real Estate Securities >5% Citycon on mukana GPR 250 Property Securities Index:ssä, jossa on mukana 250 maailman vaihdetuinta osaketta. Yhtiö on lisäksi mm. FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index:ssä. 38

39 Taustaa Havainnekuva tulevasta Jyväskylän Forumista 39

40 Valmistuneet kehityshankkeet LILJEHOLMSTORGET Uuden kauppakeskuksen rakennushanke Tukholman eteläpuolella, Cityconin historian suurin hanke. Liljeholmen on liikenteellinen solmukohta ja koko aluetta ollaan kehittämässä ja uudistamassa. Olemassa oleva toimisto- ja liikerakennus on täydellisesti uudistettu ja uusi kauppakeskus on rakennettu olemassa olevan rakennuksen ja metroaseman yhteyteen. Platina-tason LEED sertifiointi! Liiketilapinta-ala, vuokrattava m Toimisto- ja terveysasema, vuokrattava m Pysäköintihalli, 900 paikkaa, m Hankkeen kokonaisinvestointi, Me 154,8 1) alkuperäinen hankintahinta 60,6 Me Toteutuneet bruttoinvestoinnit, Me 154,8 Arvioitu tuotto hankkeen valmistuttua ja vakiinnuttua,% 6,2 Valmistunut lokakuussa 2009 Tuotto hankkeen valmistuttua,% = arvioidut nettovuokrat kohteen vakiinnuttua (kolmantena vuonna hankkeen valmistuttua ) sis. mahdollinen vajaakäyttö / kokonaisinvestointi (=kaikki Cityconin kohteeseen investoima pääoma) 40 1) Ei sisällä myytäviä asuntoja. Laskettu katsauskauden lopun valuuttakursseilla. SEK-määräinen kokonaiskustannusarvio ei ole muuttunut vuoden vaihteesta (jolloin se oli 138 milj. euroa).

41 Valmistuneet kehityshankkeet ROCCA AL MARE Olemassa olevan kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke Tallinnan länsipuolella vauraalla asuinalueella. Laajennuksen jälkeen Rocca al Maresta tuli yksi Baltian suurimmista kauppakeskuksista ja Cityconin markkinaosuus Tallinna kauppakeskusmarkkinasta on nyt noin neljännes. Tammikuussa 2010 hankkeelle myönnettiin hopeatason LEED- sertifikaatti. Alkuperäinen kustannusarvio oli noin 68 milj. Euroa. Vuokrattava pinta-ala, m Pinta-ala hankkeen toteuduttua, m (vuokrattava) Hankkeen kokonaisinvestointi, Me 53,8 Toteutuneet bruttoinvestoinnit, Me 53,8 Arvioitu tuotto hankkeen valmistuttua ja vakiinnuttua,% % 9,9 Valmistunut marraskuussa 2009 Tuotto hankkeen valmistuttua,% = arvioidut nettovuokrat kohteen vakiinnuttua (kolmantena vuonna hankkeen valmistuttua ) sis. mahdollinen vajaakäyttö / kokonaisinvestointi (=kaikki Cityconin kohteeseen investoima pääoma) 41

42 Rahoituskulujen erittely Nettorahoituskulut (miljoonaa euroa) 3q q q 2009 Muutos- Muutos-% % (y-o-y) (q-o-q) Muutos- % Rahoituskulut: Korkokulut -13,3-13,2-11,5 16 % 1 % -38,9-34,3 13 % Valuuttakurssitappiot 0,0 0,0 0,0 nm -23 % 0,1 0,0 93 % Järjestelypalkkioiden jaksotus -0,3-0,3-0,3 15 % -2 % -1,1-0,7 53 % VVK:n option laskennallinen kulukirjaus -0,4-0,4-0,4 1 % 0 % -1,1-1,1 3 % Muut kulut -0,1-0,4 0,3 nm nm -0,3-0,5-44 % Rahoituskulut yhteensä: -14,1-14,3-11,8 19 % -2 % -41,3-36,6 13 % Rahoitustuotot: Korkotuotot 0,1 0,1 0,1 25 % 37 % 0,2 0,2-10 % Johdannaisten käyvän arvon muutos 0,0-0,3 0,0 nm -96 % -0,5 0,0 nm Voitto vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta 0,0 0, % 0,1 0,6-89 % Rahoitustuotot yhteensä: 0,1-0,2 0,1 33 % -145 % -0,2 0,8-130 % Nettorahoituskulut -14,0-14,4-11,7 19 % -3 % -41,6-35,8 16 % Kolmannella vuosineljänneksellä korkokulut nousivat 0,1 miljoonaa euroa johtuen kasvaneesta velan määrästä Nettorahoituskulut laskivat kolme prosenttia edellisestä vuosineljänneksestä kun myös muut rahoituskulut sekä johdannaisten käyvän arvon tappio alentuivat Alhainen korkoympäristö on toistaiseksi ollut Cityconille eduksi mutta vuoden 2010 aikana tuloslaskelman korkokuluja ovat nostaneet korkojen pääomituksen alentuminen ja myös 42 korkeampi velkamäärä

43 Nettorahoituskulut Q vs Miljoonaa euroa 16 +0,1-0,0-0,3-0, ,4 14, Q2010 Nettokorkokulut Palkkiot Johdannaisten arvostus Muut 3Q

44 Illustrative Calculation of ICR Covenant Using Financials* EBITDA for covenant calculation: direct operating profit + depreciations +/- non-cash and exceptional items EBITDA = EUR EUR EUR 1.8 = EUR million for rolling 12- month period EUR million Q3 Q2 Q1 Q4 Cumulative Direct result months Net rental income 33,0 31,8 30,6 31,6 127,1 Direct administrative expenses -5,0-5,5-4,3-5,3-20,2 Direct other operating income and expenses 0,1 0,0 0,1 0,0 0,1 Direct operating profit 28,0 26,3 26,4 26,3 107,0 Direct net financial income and expenses -14,0-14,2-12,9-11,9-52,9 Direct current taxes -1,5-1,4-1,8-1,2-5,9 Direct change in deferred taxes 0,1-0,1 0,1-0,1 0,0 Direct minority interest -0,3-0,6-0,4-0,6-1,9 Total direct result 12,3 10,1 11,4 12,5 46,3 ICR = (109.5/52.4) = 2.1 Net financials for covenant calculation: direct net financials noncash option amortization from convertible +/ other adjustments incl. FX gains or losses Net financials = EUR EUR EUR 1.0 = EUR 52.4 million for rolling 12- month period 44 * All number are approximations

45 Illustrative Calculation of Equity Ratio Covenant Using Financials* Equity for covenant calculation: total shareholders equity + subordinated debt minority interest +/ fair value of derivatives included in equity EUR million Q3 Q3 Liabilities and shareholders' equity Shareholders' equity Equity = EUR EUR 65.8 EUR EUR 30.5 = EUR million as at 30 Sept 2010 Share capital 259,6 259,6 Share premium fund 131,1 131,1 Fair value reserve -30,5-23,4 Invested unrestricted equity fund 199,0 155,2 Retained earnings 262,8 231,6 Total equity attributable to parent company shareholders 822,1 754,1 Minority interest 48,1 37,3 Total shareholders' equity 870,2 791,3 Total liabilities 1 554, ,1 Equity ratio on 30 Sept 2010 = (918.4/2,362.5) = 38.9% Total balance sheet for covenant calculation:equity (as defined above) + total liabilities subordinated debt +/ fair value of derivatives and other adjustments 45 * All number are approximations Total balance sheet = EUR EUR 1,554.6 EUR 65.8 EUR 44.7 = EUR 2,362.5 million as at 30 Sept 2010

46 Taustaa Cityconin kehitys markkinajohtajaksi ja kansanväliseksi kiinteistösijoitusyhtiöksi 1988 Citycon listautuu Helsingin pörssin päälistalle Sijoitukset toimistokiinteistöihin 1998 Keskittyminen liikekiinteistöihin Kaksi suurta liikekiinteistöhankintaa Toimistokiinteistöomaisuudesta luopuminen Ulkoistettu kiinteistönhallinta 1999 Citycon hankkii omistukseensa 13 kauppakeskusta 2003 Kiinteistöomaisuus kasvaa merkittävästi Cityconin omistusrakenne muuttuu ja kansainvälisten sijoittajien mielenkiinto herää Cityconin kasvu jatkuu Omistusrakenne kansainvälistyy merkittävästi Citycon kartoittaa laajentumismahdollisuuksiaan Baltiassa ja Skandinaviassa 2005 Citycon kansainvälistyy ostamalla ensimmäiset kiinteistöt Ruotsista ja Virosta Citycon kasvattaa omistusosuuttaan useista suomalaisista kauppakeskuksista 2006 Kansainvälistyminen jatkuu yhtiön kasvustrategian mukaisesti investoinneilla Ruotsiin, Suomeen ja Liettuaan Myy ydinliiketoimintaan kuulumattomia kiinteistöjä keskittyäkseen entistä vahvemmin kaupan suuryksiköihin Käynnistää merkittäviä kehityshankkeita 2007 Uusia hankintoja, laajentaa Uumajaan Merkittäviä uusia kehityshankkeita Kehityshanke Tampereen Hervannassa valmistuu Iso Omena Cityconin omistukseen syyskuussa 2008 Myy 40% Isosta Omenasta GIC:lle Citycon panostaa entistä enemmän ympäristöystävälliseen, kestävään rakentamiseen ja kehittämiseen Hanke Triossa valmistuu 2009 Trio saa LEED-luokituksen Myy ydinliiketoimintaan kuulumattomia asuntoja Ruotsissa ja aloittaa Åkersberga Centrumin uudistamisen Liljeholmstorgetin ja Rocca al Maren kehityshankkeet valmistuivat

47 Vuokrasopimusten ensimmäinen mahdollinen päättymisvuosi sopimustyypin mukaan, ,0 30,0 25,0 20,0 15,0 Valid until further notice Initially fixed-term contract Fixed-term contract 10,0 5,0 0, Oheisessa kaaviossa Cityconin vuokrasopimukset on jaettu määräaikaisiin sopimuksiin, toistaiseksi voimassa oleviin sopimuksiin ja aluksi määräaikaisiin sopimuksiin. Määräaikaiset sopimukset (fixed-term) päättyvät sopimuskauden lopussa, jonka jälkeen neuvotellaan mahdollinen uusi sopimus. Toistaiseksi voimassa olevat sopimukset (valid until further notice) ovat voimassa toistaiseksi ja niiden tyypillinen irtisanomisaika on 3-12 kk. Aluksi määräaikaisiin sopimuksiin (initially fixed-term contract) on määritelty ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä, jonka jälkeen sopimus voi jatkua joko toistaiseksi voimassa olevana tai uusiutuvasti määräaikaisena. Uusiutuvasti määräaikainen sopimus tarkoittaa, että jos sopimusta ei irtisanota päättymään ensimmäisen sopimuskauden loppuun, se jatkuu sovitun jakson, tyypillisesti kk, kerrallaan. Sopimuksen voi irtisanoa päättymään vain sovitun jakson loppuun yleensä 3-12 kk:n irtisanomisaikaa noudattaen. 47

48 Cityconin suurimmat kauppakeskukset Suomi Iso Omena Rakennettu 2001 Vuokr.m m 2 Omistus 60 % Koskikeskus m 2 88 % Myyrmanni m % Jyväskylän Forum 1953/ m 2 Citycon 69 % Trio (sis. Hansa) 1977/87/ m % Columbus 1997/ m % Lippulaiva m % Ruotsi Baltia Liljeholmstorget m % Rocca al Mare Estonia 1998/ m % Stenungstorg 1967/ m 2 85 % Mandarinas Lithuania m % Åkersberga Centrum 1985/ m 2 75 % Tumba Centrum 1952/ m % Magistral Estonia m % Strömpilen 1927/ m 2 75 % Jakobsbergs Centrum 1959/ m % 48

49 Yhteystiedot SIJOITTAJASUHTEET Petri Olkinuora Toimitusjohtaja Puh Eero Sihvonen Talousjohtaja, varatoimitusjohtaja Puh Hanna Jaakkola Sijoittajasuhdepäällikkö Puh