Konserni Konserni Liikevaihto 137,7 134,0 128,2 137,0 133,4 125,7

Transkriptio

1 TOIMINTAKERTOMUS Suomen Yliopistokiinteistöt Oy on perustettu vuonna Vuodesta 2010 alkaen yhtiö on vuokrannut ja rakennuttanut tiloja yliopistojen ja korkeakoulujen tarpeisiin pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Yhtiön omistavat 10 pääkaupunkiseudun ulkopuolista yliopistoa (Itä-Suomen yo, Jyväskylän yo, Lapin yo, Lappeenrannan teknillinen yo, Oulun yo, Tampereen yo, Tampereen teknillinen yo, Turun yo, Vaasan yo ja Åbo Akademi) sekä Suomen valtio. Yhtiö tarjoaa yliopistoille tarkoituksenmukaiset ja kohtuuhintaiset toimitilat sekä kehittää kiinteistöomaisuuttaan myös muiden tilantarvitsijoiden käyttöön. Tavoitteena on luoda kampuksista vetovoimaisia ja kestäviä oppimis- ja innovaatioympäristöjä, jotka tukevat yliopistojen menestymistä myös kansainvälisesti mitattuna. Yhtiö panostaa voimakkaasti tutkimukseen ja kehitykseen ja pyrkii tätä kautta turvaamaan omistajayliopistojen kilpailukyvyn tilaratkaisujen avulla. Vuoden 2013 aikana on jatkettu toiminnan pitkäjänteistä suunnittelua ja toteutusta strategian mukaisesti. Kesällä 2013 toteutettu organisaatiouudistus tukee yhtiön strategian toteutusta myös jatkossa ja osaltaan selkeytti strategisten hankkeiden omistajuutta sekä operatiivisen toiminnan painopisteitä ja prosesseja. Yhtiön strategian päivitystyö jatkui vuonna Yhtiö on vuoden 2013 aikana vienyt laaja-alaisesti eteenpäin kiinteistökehitystoimia, jatkanut RYM SHOK -tutkimusohjelman käytännön toteuttamista, panostanut voimakkaasti korjausrakentamiseen ja sisäilmariskien hallintaan sekä tehostanut kiinteistöjen energiahallintaa. Yritysvastuuraportointiin on panostettu ja vuotta 2013 koskeva laajempi, GRI- rakenteeseen pohjautuva vastuuraportti julkaistaan ensimmäisen kerran vuosikertomuksen yhteydessä. Olennaisimmat teemat SYK Oy:n vastuullisuusasioista on tunnistettu sidosryhmäanalyysin sekä oman toiminnan kartoituksen avulla. LIIKETOIMINTA Vuonna 2013 konsernin liikevaihto kasvoi 3,7 milj. euroa edellisestä vuodesta. Keskeisimmät syyt liikevaihdon kasvulle (2,7 %) olivat vuokrien indeksikorotukset sekä tilojen korjaustöiden valmistuminen. Vuonna 2013 tehtiin yhteensä 7,2 milj. euron arvonalennus yhteen rakennukseen, jossa rakennuksen kerryttämä tuloodotus oli muuttunut pysyvästi poistamatonta hankintamenoa merkittävästi pienemmäksi. Tähän vaikuttivat muun muassa niin sisäilmaan liittyvät kuin kampuskehityksellisetkin syyt. Tunnuslukuja, milj. euroa Liikevaihto 137,7 134,0 128,2 137,0 133,4 125,7 Liikevoitto 35,3 45,0 48,1 36,0 45,9 48,5 Tilikauden tulos 19,2 25,2 26,7 15,8 20,9 21,3 Oma pääoma ,0 576,7 568,5 547,5 552,5 548,6 Tase ,7 990,9 976,8 1014,1 985,6 970,5 Omavaraisuusaste, % 56,4 58,2 58,2 56,3 58,0 58,0 Sijoitetun pääoman tuotto, % 3,1 3,8 4,0 3,0 3,8 4,0 Oman pääoman tuotto, % 3,3 4,4 4,8 3,3 4,6 5,0 30

2 Yhtiö panosti merkittävästi ylläpito- ja vuosikorjauksiin kohentaakseen talojen kunto- ja laatutasoa. Kasvaneet ylläpitokorjaukset olivat merkittävin yksittäinen syy ylläpitokustannusten nopeahkoon kasvuun vuonna Rahoitussopimus Euroopan investointipankin kanssa allekirjoitettiin alkuvuodesta Myös Pohjoismaiden investointipankin kanssa päätettiin käynnistää yhteystyö investointien rahoittamisesta. ASIAKKUUDEN HALLINTA Yhtiön vuosille ulottuvan strategian perustana on asiakasodotuksiin vastaava toimintamalli. Strategian toteutus jalkautuu neljään erilliseen strategiseen hankkeeseen. Tavoitteena on edesauttaa yliopistojen menestymistä kovassa kansainvälisessä kilpailussa. Yrityksen visio, asiakaslupaus ja missio: VISIO: Arvostetuin kampuskehittäjä Euroopassa LUPAUKSEMME: Tuemme yliopistojen menestystä kehittämällä omistamistamme kiinteistöistä vetovoimaisia kampuksia MISSIO: Turvaamme yliopistojen vakavaraisuutta kehittämällä kiinteistövarallisuutta vastuullisesti. Yhtiö kehitti edelleen vuoden 2013 aikana asiakaspalvelumallia, jonka keskeisimpiä työkaluja tulevat olemaan asiakasja kampuskohtaisesti määriteltävät kampusstrategiat. Näiden avulla pyrimme asiakkaan kanssa yhdessä muodostamaan kampuskohtaisia tavoitteita sekä tulevaisuuden oppimista ja tutkimista palvelevia tilaratkaisuja. Innolink Research Oy:llä teetettiin aiempaa laajempi asiakastyytyväisyyskysely vuoden 2013 syksyllä. Kokonaisarvo sana SYK Oy:n toiminnasta oli 3,8 ja peräti 98 prosenttia voisi suositella SYK Oy:tä omien kokemustensa perusteella kollegoilleen. VUOKRAUSTOIMINTA Vuokrausaste laski 1,1 % vertailuvuoden tasosta eli 97,8 %:iin. Käyttöasteen lasku johtui Oulun yliopiston Kajaanin opettajankoulutuksen tilojen tyhjentymisestä kesällä Uusien tai uusittujen vuokrasopimusten määrä oli vuonna 2013 yhteensä 16 kpl, kattaen m 2. Uusien sopimusten keskimääräinen vuokrataso oli 17,15 euroa/m 2 /kk ja niiden tuoma kassavirta on 113 milj. euroa. Tilikauden aikana saatiin ensimmäiset uudet vuokralaiset Kajaanin kampukselle sekä solmittiin ensimmäinen sopimus vuonna 2015 valmistuvaan Kampusareenaan. Vuoden 2013 päättyessä yhtiön tiloista noin m 2 (4,6 %) oli korjaustöiden tai sisäilmaongelmien takia tyhjinä. Nämä tilat eivät tuota vuokratuottoja korjauksen ajalta. Vuokraustoiminnan avainlukuja: Vuokrakate, % liikevaihdosta 65,0 69,1 Vuokratuotot keskimäärin, /m 2 /kk 10,5 10,2 Vuokrausaste keskimäärin, % 97,8 98,9 Vuokrasopimusten keskimääräinen pituus, vuotta 6,3 6,0 Vuokria tuottavat tilat keskimäärin, % 93,2 95,9 Vuokrattava huoneistoala, milj. m 2 1,08 1,08 Vuokrasopimuksia, milj. euroa 756,3 740,4 YLLÄPITOTOIMINTA Ylläpitotoiminnan keskeisinä painopistealueina ovat olleet energianhallinta, laajojen kuntoarvioiden pohjalta päivitetyt ja toteutetut vuosikorjausohjelmat sekä palveluverkoston toiminnan arviointi. Rakennuksissa havaittuihin sisäilmaongelmiin yhtiö on tarttunut ripeästi ja luonut toimintamallin, jolla pyritään ennaltaehkäisemään sisäilmaongelmien syntyä sekä reagoimaan tehokkaasti havaittuihin ongelmatapauksiin. Ylläpitotoiminnan avainlukuja: Ylläpitokulut keskim., euroa/m 2 /kk 3,7 3,7 Ylläpitokorjaukset, milj. euroa 17,9 13,5 Lämpöenergian kulutus*, kwh/brm 2 (+ 3 %) 158,6 148,3 Veden kulutus, dm 3 /brm 2 (+ 3,5%) 267,2 266,7 Sähkön kulutus, kwh/brm 2 ( 0,1%) 107,5 107,5 Sähkön kulutus, mwh * Lämmön kulutustiedot ovat sääkorjattuja. Itä-Suomen yliopiston Kuopion kampuksella suoritettiin vuoden 2013 aikana kiinteistönhoidon, ulkoaluehoidon sekä teknisten järjestelmien vuosihuoltojen kilpailutus. Kiinteistönhoidon ja ulkoaluehoidon palveluntuottajana jatkaa Coor Oy ja teknisten järjestelmien vuosihuoltojen palveluntuottajaksi valittiin Caverion Oy. Muiden kampusten osalta palveluverkostossa ei tapahtunut muutoksia. 31

3 Valtakunnallisia yhteistyösopimuksia tehtiin Metos Oy:n kanssa liittyen keittiölaitteiden vuosihuoltoihin sekä Inspecta Oy:n kanssa liittyen viranomaisvaatimusten mukaisten tarkastuksien suorittamiseen. Sisäilmatoiminnan palveluverkostoa laajennettiin Jyväskylässä aloittamalla toiminta Sirate Oy:n kanssa liittyen sisäilmatutkimuksiin. KAMPUSKEHITYS JA INVESTOINNIT Kampuskehityksen painopisteitä olivat vuonna 2013 kampusvisiointi, jota tehtiin useilla kampuksilla. Kampusvisiot valmistuivat Oulun ja Jyväskylän yliopistokampuksille. Kampusvisiot tullaan tekemään tai päivittämään kaikille yliopistoille vuorollaan. Vuonna 2013 yhtiön investoinnit olivat yhteensä 72,4 milj. euroa. Tilinpäätöshetkellä yhtiöllä oli investointihankkeita valmisteluvaiheessa 26 kpl (121 milj. euroa), suunnitteluvaiheessa 24 kpl (152 milj. euroa) ja investointivaiheessa 22 kpl (119 milj. euroa). Vuonna 2013 valmistuneet tärkeimmät perusparannusja uudisrakennushankkeet olivat: - Itä-Suomen yliopiston Canthian luentosalien ja Snellmanian opetustilojen peruskorjaukset Kuopiossa - Lappeenrannan teknillisen yliopiston laite- ja pilothallin peruskorjaus/tilamuutos - Oulun yliopiston Snellmanian ravintolan käyttäjän tilamuutos - Tampereen yliopiston Pinnin ryhmätyötilan käyttäjän tilamuutos - Tampereen teknillisen yliopiston Sähkötalon J-osan opetuslaboratorion ja luentosalin tilamuutos - Tampereen teknillisen yliopiston R-talon peruskorjaus, I-vaihe - Tampereen teknillisen yliopiston Liikunta-areenan (Tamppi areena) laajennus - Turun yliopiston Medisiina C -rakennuksen tilamuutos - Hämeenlinnan kaupungin Seminaarin koulun C- ja A-rakennuksen peruskorjaus Rakentamis- tai suunnitteluvaiheessa olevat tärkeimmät hankkeet vuoden 2013 lopussa: - Lapin yliopiston F-siiven peruskorjaus - Oulun yliopiston hammaslääketieteen laitos uudisrakennus - Jyväskylän yliopiston T-rakennuksen peruskorjaus - Jyväskylän yliopiston Mattilanniemen uudisrakennus - Jyväskylän yliopiston Ruusupuiston uudisrakennus - Tampereen yliopiston lääketieteen uudisrakennus - Tampereen teknillisen yliopiston Kampusareenarakennus - Tampereen teknillisen yliopiston R-talon peruskorjaus, II-vaihe - Tampereen teknillisen yliopiston puhdastilahanke - Itä-Suomen yliopiston Futura-rakennuksen peruskorjaus Joensuussa - Turun yliopiston Luonnontieteiden talo II:n peruskorjaus TUTKIMUS- JA KEHITYSTOIMINTA Vuoden 2013 aikana yhtiön tutkimus- ja kehityspanostukset olivat 1,0 milj. euroa (0,8 milj. euroa 2012 ja 0,4 milj. euroa vuonna 2011). Vuonna 2013 yhtiö sai tutkimushankkeisiin 0,2 milj. euroa avustuksia tai rahoitusosuuksia muilta yhteistyökumppaneilta. Tutkimusta tehdään tiiviissä yhteistyössä omistajayliopistojen ja valittujen yhteistyöyritysten kanssa tavoitteena kehittää kampusten vetovoimaisuutta ja toimivuutta. Tiloja kehitetään oppimista ja uuden tiedon luomista tukeviksi. Yhtiön kehitysalueina ovat erityisesti tutkimus- ja oppimisympäristöt sekä energiatehokkuuden, sisäilman ja olosuhteiden sekä palveluiden kehittäminen. Strategisesti tärkein tutkimushanke on Rakennetun ympäristön Strategisen huippuosaamisen keskuksen (RYM SHOK) Sisäympäristöt -tutkimusohjelmaan kuuluva Oppimisen tilat -työpaketti. Neljän vuoden työpaketti käynnistyi , ja sen laajuus on yhteensä 10 milj. euroa. Työpaketissa on mukana 16 organisaatiota, ja se jakaantuu 28 eri projektiin. Vuoden 2013 loppuun mennessä kustannuksista oli kiinnittynyt yhteensä 5,6 milj. euroa, josta oli yhtiön oman tutkimushankkeen osuutta 1,5 milj. euroa. Yhtiö on Oppimisen tilat -työpaketin veturiyritys. Ohjelmassa yhtiö tutkii yhdessä 6 yrityspartnerin ja 8 tutkimuspartnerin kanssa, miten oppimisen ja uuden tiedon luomisen tilatarpeet muuttuvat ja vaikuttavat tilavaatimuksiin ja -konsepteihin, käyttäjälähtöisiin suunnitteluprosesseihin ja -ratkaisuihin, käyttäjäkokemuksiin ja palveluihin sekä kestävän kehityksen mukaisiin ratkaisuihin. Tutkimusten pohjalta on käynnistetty erilaisia kokeiluhankkeita, joista tutkimuksellisesti parhaimmiksi ovat osoittautuneet vuoden sisällä toteutettavat pienimuotoiset demot. 32

4 Lisäksi yhtiö osallistui ohjelmaan liittyvien seitsemän tieteellisen ja kahden yritystutkimushankeen rahoitukseen yhteensä 0,2 milj. eurolla. Näiden hankkeiden kokonaisvolyymi oli 1,2 milj. euroa. Varsinaisten tutkimuspanostusten lisäksi yhtiö käytti demojen rakentamiseen noin 1,1 milj. euroa. Oppimisen tilat -työpaketin visiona on, että yliopistokampukset ovat avoimia, innostavia ja kansainvälisiä monialaisten osaajien kohtaamispaikkoja. Uutta tietoa luodaan ja opitaan tehokkaasti, ja tieto sekä osaaminen hyödynnetään nopeasti uudeksi liiketoiminnaksi, kilpailukyvyksi ja yhteiseksi hyvinvoinniksi. KESTÄVÄ KEHITYS Kiinteistöjen tilatehokkuudessa otetaan huomioon myös ajallinen tilankäytön tehokkuus sekä tilojen monikäyttöisyys ja yhteiskäyttöisyys. Yhtiö kehittää kiinteistöjä entistä energia tehokkaammiksi ja ekologisemmiksi ja kiinnittää investoinneissa huomioita ympäristöystävällisten ja pitkäkestoisten ratkaisujen löytämiseen. Yhtiön pitkän aikavälin tavoite on yhdenmukainen kesällä 2010 voimaan tulleen EU:n energiadirektiivin kanssa. Suomen maailmanlaajuisestikin erittäin kattavaan energiatehokkuussopimusjärjestelmään kuuluva Toimitilojen toimen pideohjelma (TETS) on kiinteistöomistajien työkalu, jonka avulla he voivat osallistua kansallisten energiatehokkuustavoitteiden saavuttamiseen. Tämänhetkisten tietojen perusteella TETS:in asettamat energiatehokkuustavoitteet toteutuvat energiamanageerauksen avulla. RAHOITUS Rahoitustoiminnon tavoitteena on luoda yhtiön rahoituspolitiikan mukaisesti pitkäjänteinen ja kustannustehokas rahoitusperusta, mikä luo vakaan taloudellisen toimintaympäristön kiinteistöjen ylläpidolle ja niiden kehittämiselle. Vuoden 2013 merkittävimmät rahoitukselliset toimenpiteet olivat lainasopimus Euroopan investointipankin kanssa sekä neuvottelut laajasta rahoitussopimuksesta Pohjoismaiden investointipankin kanssa. Viimeksi mainittu allekirjoitettiin tammikuussa 2014 ja sen kokonaisarvo on 75 milj. euroa. Euroopan investointipankin kanssa alkuvuodesta 2013 allekirjoitettu sopimus mahdollistaa yhteensä 100 milj. euron suuruisten lainojen nostamisen perusparannusja uudisinvestointien rahoittamiseksi vuosina Rahoitustoiminnon avainlukuja: Lainamäärä, milj. euroa 425,0 395,0 Laina-aika keskimäärin, vuotta 5,0 5,1 Rahoituksen keskikorko, % 2,6 2,7 Korkosidonnaisuusaika, vuotta 3,3 3,7 Korkojen suojausaste, % Koronmaksukyky (interest coverage ratio) 7,7 8,1 Likviditeetti , milj. euroa 23,1 20,5 YHTIÖKOKOUS Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n varsinainen yhtiökokous pidettiin Tampereella, Hotelli Tammerissa Yhtiökokouksessa olivat edustettuna yhtä lukuun ottamatta kaikki yhtiön osakkaat. Yhtiökokous vahvisti vuoden 2012 tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Yhtiökokous vahvisti hallituksen jäsenten lukumääräksi kuusi (6). Yhtiökokous valitsi hallitukseen jäseniksi hallituksen puheenjohtaja Petri Lintusen (Tampereen yliopisto), varapuheenjohtaja Juha Lemströmin (Senaatti-kiinteistöt), Matti Paavonsalon (Itä-Suomen yliopisto), Pirjo Kytösalmen (Oulun yliopisto) ja Kaisa Vuorion (Propdea Oy) jatkamaan tehtävissään. Uudeksi hallituksen jäseneksi valittiin Kalervo Väänänen (Turun yliopisto). Tilintarkastajaksi valittiin KPMG Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajana Hannu Paunikallio, KHT. Yhtiökokous päätti pitää hallituksen jäsenten ja tilintarkastajien palkkioperusteet ennallaan. Yhtiökokous päätti yhtiön investointiohjelmasta suurten (yli 30 milj. euroa) hankkeiden osalta. Lisäksi yhtiökokous päätti yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, jossa ruotsin- ja englanninkieliset rinnakkaistoiminimet otettiin käyttöön. Yhtiökokous päätti hallituksen esityksen mukaisesti jakaa tilikaudelta 2012 osinkoa 8,30 euroa osakkeelta, yhteensä euroa. Kyseiset sopimukset turvaavat kustannustehokkaasti ja vakautta tuoden yhtiön rahoitukselliset tarpeet käynnissä olevan voimakkaan investointivaiheen aikana. 33

5 HENKILÖSTÖ Toimitusjohtajana toimii Mauno Sievänen. Vuonna 2013 yhtiössä työskenteli keskimäärin 30 työntekijää asiakkuuksien ja kampuskehityksen, rakennuttamisen ja ylläpidon, konseptikehityksen sekä talous-, hallinto- ja vuokraustoimintojen parissa. Yhtiön toiminta-ajatuksena on matala ja asiakasta lähellä oleva organisaatio. Henkilöstömme keski-ikä on 45,7 vuotta. Vahvistimme organisaatiotamme vuoden aikana. Yhtiössä on käytössä kannustinjärjestelmä, jonka tavoitteet on johdettu yhtiön strategisista tavoitteista. Kannustinjärjestelmän kustannusvaikutus, mikäli se toteutuu kokonaisuudessaan, on 0,1 milj. euroa vastaten n. 10 % henkilöstökustannuksista. Avainlukuja henkilöstön osalta: 2011 Henkilöstö keskimäärin Henkilöstö kauden lopussa Henkilöstökulut, milj. euroa 2,3 2,1 1,9 TOIMINNAN RISKIT Yhtiön operatiiviset riskit liittyvät pääosin kiinteistöjen omaisuusriskeihin, ylläpidon toimintoihin sekä perusparannusja uudishankkeiden projektiriskeihin. Yhtiön rahoitusriskit liittyvät pääosin korko- ja likviditeettiriskeihin. Näitä hallitaan rahoituspolitiikan mukaisilla likviditeettireserveillä sekä korkosuojauksilla. Yhtiön omaisuuden ja toiminnan vakuutusriskien vakuuttajana toimii If Vahinkovakuutusyhtiö Oy. Rahoitusriskien osalta yhtiö on määritellyt rahoituspolitiikassa keskeisimmät rahoitusriskien hallintaan liittyvät tavoitteet ja menettelytavat. Yhtiön tavoitteena on luoda rahoituspohja, jossa korkoriskiltä suojaudutaan merkittäviltä osin. Yhtiön tavoitteena on % korkojen suojausaste sekä 3 5 vuoden korkosidonnaisuusaika. KONSERNIRAKENTEEN MUUTOKSET 2013 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy omistaa suorien kiinteistöomistusten lisäksi kiinteistöosakkeita kuudesta eri yhtiöstä. Kiinteistöosakkeista tytär- ja osakkuusyhtiöt on yhdistelty Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n konsernitilinpäätökseen. Suomen Yliopistokiinteistöjen kokonaan omistama tytäryhtiö Kiinteistö Oy Turun Kasarmialue sulautui emoyhtiöönsä vuonna Vuonna 2013 konsernirakenteeseen ei tullut muutoksia. YHTIÖN OSAKKEET Yhtiöllä on yksi osakelaji ja yhtiön osakepääoma jakautuu seuraavasti: 1 ääni / osake kpl kpl Kaikilla osakkeilla on samanlainen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Osakkeita koskee yhtiöjärjestyksen 11 :n lunastuslauseke. NÄKYMÄT VUODELLE 2014 Yhtiö arvioi toimintaympäristön pysyvän suhteellisen vakaana ja liikevaihdon kasvavan edellisvuodesta. Tuloskehityksen odotetaan säilyvän vähintään edellisten vuosien tasolla. Vuonna 2014 syvennämme edelleen yhteistyötämme asiakkaidemme sekä keskeisimpien palveluntuottajiemme suuntaan. Tällä varmistamme, että koko kumppaniverkosto toimii samaan suuntaan yhtiön strategisten tavoitteiden kanssa. ESITYS VOITTOVAROJEN KÄYTÖSTÄ n voitonjakokelpoiset varat ovat ,99 euroa, josta tilikauden tulos on ,05 euroa. Hallitus ehdottaa, että voitonjakokelpoiset varat käytetään seuraavasti: - osinkoa jaetaan yhteensä euroa, mikä tarkoittaa osaketta kohden 6,27 euroa/osake - loppuosa voitonjakokelpoisista varoista jätetään omaan pääomaan. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä, eikä ehdotettu voitonjako hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä. 34