Lahden Talot on Lahden seudun suurin

Transkriptio

1 vuosikertomus 2016

2 Sisältö Lahden Talot lyhyesti Lahden Talot lyhyesti 3 Kaikkein tärkein on asiakas 4 Asukastoimintaa ajan hengessä 5 Uudiskohteita ja pidempää elinkaarta 6 Pienentyviä hiilidioksidipäästöjä 7 Vireä, tyytyväinen henkilöstö 8 Toimitusjohtajan katsaus: Vakaan kasvun ja panostusten vuosi 9 Toimintakertomus Lahden Talot -konsernin ja Lahden Talot oy:n tuloslaskelma 14 Lahden Talot -konsernin ja Lahden Talot oy:n tase 15 Lahden Talot on Lahden seudun suurin vuokranantaja, joka rakennuttaa, omistaa, ylläpitää ja tarjoaa vuokra-asuntoja Lahden seudulla. Lahden Talot -konserni omistaa yli asuntoa, joissa vuonna 2016 asui yli lahtelaista. Lahden Talojen visiona on olla turvallisen, terveellisen ja kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edelläkävijä. Kaikessa toiminnassa lähtökohtana on myös asukaslähtöisyys, kiinteistöjen elinkaaritehokkuus ja ympäristönäkökohtien huomioon ottaminen. Konsernin emoyhtiö Lahden Talot oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan sekä liikehuoneistot. Sen palveluksessa on konsernin koko henkilökunta. Yhtiö kasvaa kannattavasti, suunnitelmallisesti ja pitkäjänteisesti. Tytäryhtiöistä Lahden Asunnot oy omistaa pääosan konsernin Ara-asuntokannasta ja siten suurimman osan konsernin asunnoista. Yhtiön tarkoituksena on tarjota kohtuuhintaista vuokra-asumista Lahden seudulla. Lahden Palveluasunnot oy omistaa vanhuksille ja muille erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasumiskohteita. Se tekee pitkäjänteistä yhteistyötä kuntien ja vakavaraisten palveluntuottajien, erityisesti Lahden kaupungin kanssa. Kolmas tytäryhtiö Oppilastalo oy omistaa noin 700 opiskelija-asuntoa. Lahden Talojen omistusosuus yhtiöstä on noin 79 prosenttia. Päijät-Hämeen koulutuskonserni omistaa yhtiöstä noin 20 prosenttia. Lahden Talot -konserni on Lahden kaupungin toiseksi suurin yhtiö. Sen liikevaihto vuonna 2016 oli 48,2 miljoonaa euroa ja tase 323,6 miljoonaa euroa. Vuonna 2016 Lahden Talojen ostot ja hankinnat Lahden kaupunkikonsernilta olivat yhteensä vajaat 13,1 miljoonaa euroa: Lahti Energialta 6,2 miljoonaa, Lahti Aqualta noin kaksi miljoonaa, Päijät-Hämeen Jätehuollolta vajaat 0,4 miljoonaa ja Lahden kaupungilta reilut 4,4 miljoonaa euroa, mukaan lukien kiinteistöverot ja korot. Konsernin uudisrakennus-, perusparannus- ja korjaustyömailla työllistyi vuoden aikana keskimäärin 180 henkilöä. Konsernin Lahden Talojen yhtiörakenne Lahden Asunnot oy Arava-asunnot kiinteistöjen kiinteistöhuolto, siivous ja jätehuolto sekä lvis- ja pienkorjaukset puolestaan työllistivät noin 75 palveluntuottajien palveluksessa ollutta työntekijää. Lahden Talot oy aloitti toimintansa vuoden 1998 alussa, joten kulunut vuosi oli sen toiminnan yhdeksästoista. Lahden Talot oy Vapaarahoitteiset asunnot Liikehuoneistot Lahden Palveluasunnot oy Palvelutalot Muut erityisasunnot Oppilastalo oy Opiskelijaasunnot Lahden Talojen arvot Luotettavuus ja turvallisuus Jatkuva uudistuminen Asukastyytyväisyys Ammattitaitoinen ja motivoitunut henkilöstö Ympäristöystävällisyys 2 3

3 Kaikkein tärkein on asiakas Asukastoimintaa ajan hengessä Seija Löytönen on Lahden Talojen tyytyväinen asukas. Löytönen arvostaa sitä, että asukkaaseen luotetaan, asukkaan elämäntilannetta ymmärretään ja apua annetaan tarvittaessa. Lahden Taloissa on turvallista asua. Palvelu on ystävällistä, puhelimeenkin vastataan aina ystävällisesti. Lahden Talot on hyvä vuokranantaja! Yhtiön palvelukyky joutui testiin, kun perusparannukseen menevän asunnon tilalle piti saada uusi. Sama Torkonkadun asunto oli ollut Löytösen kotina yli neljännesvuosisadan, eikä hyvältä alueelta tehnyt mieli pois. Kirjoitin asuntohakemukseen, että haluan pysyä Torkossa. Olin niin iloinen, kun asuntosihteeri Hilkka Turtianen sai järjestymään tämän asunnon! Vaikkei ajatus muutosta ollut mieluinen, siihen sopeutumista auttoi se, että aikataulu kerrottiin ajoissa. Uusi koti on perusparannetussa talossa, joka sijaitsee entisen kodin naapurissa. Keittiön työpöydällä muuttajaa odottivat luomukahvipaketti, suklaarasia ja Lahden Talojen tervetuliaiskortti. Tuli tunne, että asukasta arvostetaan, Löytönen kiittää. Lahden Talot haluaa, että asiakas tuntee olevansa tärkeä. Asukastyytyväisyys on yksi tärkeimmistä mittareistamme. Kyselyissä asiakaspalvelumme on saanut hyviä arvosanoja, mutta tavoitteenamme on palvelutaso, joka ylittää asiakkaan odotukset! sanoo Lahden Talojen vuokrauspäällikkönä vuonna 2016 aloittanut Jani Mäntynen. Lahden Talot -konsernin, sis. Oppilastalo oy, asukkaiden ikäjakauma ,8 Lahden Talot oy:n ja Lahden Asunnot oy:n asukkaiden ikäjakauma ,7 0,8 4,6 13,7 6,7 19,1 12,3 33,7 18,1 22,1 22,9 Alle Yli 70 Ei tiedossa Oppilastalo oy on kasvattanut vuotiaiden osuutta Lahden Talot -konsernin asukaskunnassa huomattavasti. 19,1 13,9 Seija Löytönen on tyytyväinen palveluun, jota hän sai Lahden Taloilta perusparannukseen liittyvän muuton yhteydessä. Myös kissat, 8-vuotias Miksu (kuvassa) ja 18-vuotias Emma, ovat tyytyväisiä uuteen kotiin. Lahden Talojen asiakaspalvelun vahvuuksia ovat pitkäaikainen, asiantunteva henkilöstö, ystävällinen, hyvä palveluhenki ja asiakaspalveluhenkilöstön jatkuva kouluttautuminen. Palvelun tavoitettavuutta ja asioihin reagoimista on jo onnistuttu parantamaan, mutta parannetaan edelleen ottamalla käyttöön uusia palvelukanavia sekä kehittämällä henkilöresursseja. Vuoden 2016 haasteisiin kuuluivat Oppilastalo oy:n toimintojen sovittaminen asiakaspalveluun ja valmistautuminen Kiinteistö oy Naskunvuon tuloon osaksi Lahden Taloja. Vuosittain toistuvia haasteita taas on esimerkiksi väistöasunnon etsiminen asukkaille, joiden asuttamassa talossa on alkamassa perusparannus. Mitä useampia tekijöitä asiakkaan asiassa on otettava huomioon, sitä suuremman haasteen asiakaspalvelija joutuu ratkaisemaan, Jani Mäntynen sanoo. Lahden Talot tarjoaa asukkailleen hyvät mahdollisuudet osallistua asukkaiden yhteiseen toimintaan. Talotasolla asukastoimikunnat järjestävät kerhoja, pihatalkoita, grilli-iltoja, pikkujouluja ja muita tapahtumia. Yhtiötasolla aktiivista, ajan hengen mukaista toimintaa järjestävät asukashallituksen alaiset toimikunnat. Liikunta- ja virkistystoimikunnan järjestämät retket ja tapahtumat keräävät vuosittain suuret osallistujajoukot. Kohteet toimikunta suunnittelee sekä aikuisia että lapsia kiinnostaviksi. Retkiä ja matkoja tehdään esimerkiksi viihdekylpylöihin, eläintarhoihin ja suuriin kauppakeskuksiin, lisäksi järjestetään risteilyjä ja kilpailuja. Vuonna 2016 tapahtumiin pääsivät osallistumaan myös Nastolan vuokrataloyhtiön Kiinteistö oy Naskunvuon asukkaat, vaikka Naskunvuo ei vielä ollut osa Lahden Taloja. Ympäristötoimikunta tukee Lahden Talojen tavoitetta säästää ympäristöä ja pienentää hiilijalanjälkeä. Vuonna 2016 päättyi Luukuta Oikein -lajittelukilpailun toinen vuosi. Sen aikana sekajätteen määrä Lahden Talojen asuinvuokrataloissa väheni reilusti. Kolmannen kilpailuvuoden tavoitteena on vähentää sekajätteen määrää edelleen. Ad-malli 10-vuotias Lahden Talojen nykyinen asukasdemokratiamalli otettiin käyttöön vuonna Hienosäätöä lukuun ottamatta sen pääpiirteet ovat pysyneet 10 vuotta samanlaisina. Asukkaiden kokous: Käyttää talotason ylintä päätösvaltaa. Käytännön työrukkasena asukkaiden kokouksen valitsema asukastoimikunta. Asukashallitus: Käsittelee yhteishallintoon liittyviä ja asukastoimikuntien esille nostamia asioita. Jäsenet (9 kpl) valitaan asukasvaaleilla, jotka pidetään aina kunnallisvaaleja seuraavana vuonna. Vaaleihin kukin vuokranmääritysyksikkö voi asettaa oman ehdokkaansa. Toimikunnat: Asukashallitus voi asettaa tarpeelliseksi katsomiaan toimikuntia. Toiminnassa ympäristötoimikunta sekä liikunta- ja virkistystoimikunta. Edustus Lahden Asunnot oy:n hallituksessa: Hallituksessa kaksi asukasjäsentä. Asukkaiden kokoukset valitsevat ehdokkaat keskuudestaan, yhtiökokous päättää. Ympäristötoimikunnan järjestämän Luukuta Oikein -lajittelukilpailun toisen kilpailuvuoden voitti Vähäntalonkatu 17. Talossa asuvan Risto Paulamäen mielestä lajittelu on helppoa, kun jätekatoksessa ovat astiat kaikille jätteille. Jätteen määrän vähentämiseen pyrki myös Siivouspäivän kirpputori- ja markkinointitapahtuma, jonka toimikunta järjesti yhdessä Päijät-Hämeen Jätehuollon, Hämeen Kuljetuspisteen ja Lahden Talojen henkilöstön kanssa. Tapahtuma sai suuren suosion. Asumisviihtyvyyttä toimikunta parantaa vuotuisella pihakilpailulla. Vuoden 2016 teemana oli toiminnallinen piha. Kilpailun voitti Erviänkatu 1 3:n idea kiinteistön pihan muuttamisesta lasten liikennekaupungiksi. Asukashallitus järjestää vuosittain asukasaktiiveille suunnatun koulutuspäivän. Kevään 2016 koulutuksen teemana oli säästäminen, ja päivässä käsiteltiin esimerkiksi jätteiden huolellisen lajittelun tuomia säästöjä. Vuoden mittaan asukashallitus keskusteli muun muassa Nettikodista ja sen tarjoamista palveluista, joiden käyttöönottoa Lahden Taloissa valmisteltiin. Vuonna 2016 asukashallituksen kokouksiin osallistui myös Oppilastalo oy:n asukasedustaja puhe- ja läsnäolo-oikeudella. 4 5

4 Uudiskohteita ja pidempää elinkaarta Pienentyviä hiilidioksidipäästöjä Suitsikatu 11:n lattioiden pinnoitteena käytettiin vinyylilankkua, joka on osoittautunut laminaattia laadukkaammaksi ja helppokäyttöisemmäksi materiaaliksi. Olavinlinnan kulttuurihistoriallisesti arvokkaan kohteen asuntoparvekkeet ja tuuletusparvekkeet uusittiin vanhaa kunnioittaen. Lahden Talot hyödyntää uudiskohteissaan uusiutuvaa energiaa kuten maalämpöä ja aurinkoenergiaa. Vuonna 2016 valmistuneen hoivakoti Aavattaren katolle asennettiin aurinkopaneelit sähköä tuottamaan. Vuosi 2016 oli Lahden Taloissa ennätyksellisen vilkas uudisrakentamisen ja perusparantamisen vuosi. Uudiskohteina valmistui kaksi palvelutaloa ja yksi asuinvuokratalo ja aloitettiin neljän asuinvuokratalon rakentaminen. Laajojen perusparannusten painopiste oli Ahtialan suurissa kohteissa Herrasmannin ja Torkon alueilla. Hankkeet toteutetaan vaiheittain ja kestävät vuoteen Kaikista vuonna 2016 rakenteille lähteneistä uudiskohteista tulee lähes nollaenergiarakennuksia, ja niihin tulee laadukkaita, vuokratasoltaan kohtuullisia, pääsääntöisesti pieniä asuntoja. Esimerkiksi Suitsikadulle valmistunut uudiskohde hyödyntää uusiutuvana energiana aurinkoenergiaa. Asunnot ovat yksiötä ja pieniä kaksiota ja niiden vuokrat euroa. Hyvällä paikalla, hyvien kulkuyhteyksien varrella sijaitsevat laadukkaat, mutta kohtuuhintaiset pienasunnot kiinnostavat Lahdessa. Lahden Taloille onkin juuri valmistunut tai valmistuu parin lähivuoden aikana noin 270 uutta vuokra-asuntoa. Lisäksi varaudutaan lisäämään opiskelijoille tarjottavien asuntojen määrää Svinhufvudinkadun kampusalueella ja kohtuuhintaista vuokra-asumista Nastolassa, mistä Lahden Talot on hankkinut Rakokiven ytimessä sijaitsevan tontin. Laajoja perusparannuksia Lahden Talot toteuttaa yleensä pari kappaletta vuosittain. Lisäksi saneerataan hissejä, kylpyhuoneita ja saunoja sekä uusitaan vesijohtoja ja viemäreitä. Lahden Talot otti vuonna 2016 harppauksen hiilidioksidipäästöjen vähentämisen tiellä siirtymällä käyttämään uutta energianhallintajärjestelmää. Järjestelmä seuraa kunkin kiinteistön ostaman sähkön, lämmön ja veden kulutusta tuntitasolla ja jätehuollon aiheuttamaa kuormitusta vuositasolla. Seuranta on laajuudessaan ainutlaatuista koko Suomessa. Rakennuttamisessa päästöihin voidaan vaikuttaa esimerkiksi rakentamalla laadukkaasti, ottamalla käyttöön uusiutuvaa energiaa kuten maalämpöä ja aurinkoenergiaa sekä asentamalla lämmön talteenottopumppuja. Kiinteistöjen ylläpidossa hiilidioksidipäästöjä vähentää muun muassa lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien oikeaaikainen toiminta. Eräiden jätelajien määrien* muutos asuinkiinteistöissä Jätelaji Määrä Määrä Energiajäte 24,5 25,5 Biojäte 15,1 15,3 Kartonki 14,3 14,7 Sekajäte 29,7 24,8 *Jätteiden määrät litroina asukasta kohti viikossa on laskettu jakamalla kunkin kiinteistön eri jäteastioiden litramäärä asukkaiden lukumäärällä ja kertomalla näin saatu suhdeluku viikoittaisten tyhjennyskertojen lukumäärällä. Laajojen perusparannusten ansiosta vanhoista kiinteistöistä tulee jopa uuden veroisia, niiden elinkaari pitenee ja hoitomenot pienenevät. Asukkaiden kannalta merkittävä on asuntojen varustetaso, joka vinyylilankkulattioineen sekä keittiön tiskikoneineen ja induktioliesineen on sama kuin uudiskohteissa. Vuoden 2016 perusparannuksista Olavinlinnan monimuotoisten parvekkeiden ja sisäpihan julkisivujen uusiminen sai myös julkista tunnustusta. Projektista vastannut työryhmä palkittiin Lahdessa vuoden 2016 Apoli-tunnustuksella. Apoli-tunnustus jaetaan vuosittain ansiokkaasta Lahden arkkitehtuuripoliittisen ohjelman mukaisesta teosta. Lahden Talojen uudiskohteet 2016* Kohde Talotyyppi Valmistuminen Hoivakoti Aavatar Vanhusten palvelutalo 6/2016 Torkon Talo Pitkäaikaisasunnottomien asumisyksikkö 8/2016 Suitsikatu 11 Asuinvuokratalo 9/2016 Keskuskatu 6, Hollola Asuinvuokratalo 8/2017 (arvio) Vanhatie 53 Asuinvuokratalo 6/2017 (arvio) Sorvarinkatu 8 Asuinvuokratalo 8/2017 (arvio) Sorvarinkatu 10 Asuinvuokratalo 1/2018 (arvio) *Taulukossa on esitetty kaikki vuoden 2016 aikana rakenteilla olleet Lahden Talojen uudiskohteet. Päästöjen vähentämiseen Lahden Talot ei pyri yksin. Energianhallintajärjestelmän kokoamisessa sillä olikin useita yhteistyökumppaneita. Aiempina vuosina päästöjä on vähennetty sekä yhtiön omilla toimilla että asukkaiden tuella. Asukkaiden toiminnalla on merkittävä vaikutus. Vuosina järjestetyt vedensäästökilpailut vähensivät kokonaisvedenkulutusta noin viisi prosenttia, ja vuoden 2016 lopussa kulutus oli 133 litraa vuorokaudessa asukasta kohti. Vuonna 2014 alkanut Luukuta Oikein -kilpailu puolestaan on tehostanut jätteiden lajittelua kiinteistöillä. Uuden järjestelmän avulla Lahden Talot sai ensimmäisen kerran lasketuksi konsernin koko kiinteistökannan energiankulutuksen hiili- dioksidipäästöt. Laskelmat osoittavat, että päästöjä on tarve pudottaa, olihan päästöjen keskiarvo yli seitsenkertainen verrattuna vähäpäästöisimmän kiinteistön päästöihin. Hiilidioksidipäästöarvoon kulminoituu monia rakennuksen kuntoon ja toimivuuteen liittyviä tekijöitä. Tulevaisuudessa rakennukset voidaan päästöarvon perusteella laittaa paremmuusjärjestykseen samaan tapaan, kuin esimerkiksi autoja on jo pitkään laitettu. Lahden Talojen pienin päästöarvo on Lanssikatu 3 5:llä, vain 1,2 kiloa rakennuskuutiota kohti vuodessa. Koko kiinteistökannan keskiarvo on 9,1 kiloa rakennuskuutiota kohti vuodessa. Eri jätelajien ja -logistiikan aiheuttamat hiilidioksidipäästöt lasketaan ensimmäisen kerran vuonna

5 TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Vakaan kasvun ja panostusten vuosi Työhyvinvointikyselyn vastausten mukaan Lahden Talojen tiimien henkilösuhteet ovat kunnossa. Yksi kehityskohde on eri tiimien välinen yhteistyö. Vireä, tyytyväinen henkilöstö Lahden Talot tukee henkilöstönsä työssä viihtymistä aktiivisella tyhy-toiminnalla. Lisäksi yhtiö teettää säännöllisesti työhyvinvointikyselyn, jossa henkilöstö voi anonyymisti kertoa mielipiteensä johtamisesta ja lähiesimiehen johtamistyylistä, työyhteisön toimivuudesta, nykyisen työn kiinnostavuudesta sekä omasta työkyvystä. Vuoden 2016 kyselyssä kaikkien osa-alueiden arvosanat joko paranivat tai ainakin pysyivät ennallaan. Arviointiasteikko oli 1 6, ja osaalueiden arvosanojen keskiarvot 4,1 4,7. Eniten olivat nousseet arvosanat, jotka annettiin väittämiin työtaitojen kehittäminen tuntuu motivoivalta (+0,5), saan riittävästi tietoa tulevaisuudennäkymistä (+0,4), työyhteisössäni keskustellaan avoimesti (+0,4) ja työyhteisössä on hyvä yhteishenki (+0,3). Kehityskohteiksi kysely nosti muun muassa eri tiimien välisen yhteistyön ja palkitsemisjärjestelmien kannustavuuden, joiden saamat arvosanat olivat 3 4. Henkilöstönsä ammattitaitoa Lahden Talot ylläpitää ja kehittää sekä koko henkilöstön yhteisillä koulutuksilla että kunkin työntekijän ammattiin tai työtehtävään liittyvillä koulutuspäivillä, tutkinnoilla ja seminaareilla. Henkilöstön koulutustoiveita ja -tarpeita selvitetään muun muassa kehityskeskusteluissa. Tiimeille laaditaan vuosittain omat koulutussuunnitelmat. Vuonna 2016 koko henkilökunnalle järjestettiin turvallisuuskoulutusta ja englannin kielen tunteja. Kaksi työntekijää suoritti työn ohessa ylemmän ammattikorkeakoulututkinnon. Lahden Taloissa työsuhteet ovat perinteisesti olleet pitkiä. Pitkäaikaisen henkilöstön eläköityminen, muu vaihtuvuus sekä Oppilastalo oy:n fuusioituminen Lahden Taloihin ovat kasvattaneet lyhyiden, alle kaksi vuotta kestäneiden työsuhteiden osuutta. Vuonna 2016 suhteellisesti suurin osa henkilöstöstä oli ollut yhtiön palveluksessa alle kaksi vuotta. Työsuhteiden keston keskiarvo 7,7 vuotta oli 2,5 vuotta alhaisempi kuin vuonna Vuoden 2016 lopussa Lahden Talojen palveluksessa vakituisessa työsuhteessa oli 36 henkilöä. Vuosi 2016 oli Lahden Talot -konsernissa vakaan kehityksen ja toisaalta myös panostusten vuosi. Rakentamisen suhdannekehitys on ollut vahva, ja merkittävä osa rakentamisen uustuotannosta on ohjautunut vuokra-asumismarkkinoille. Ilmiö on ollut sekä valtakunnallinen että alueellinen ja vaikuttanut myös Lahden seudulla. Asiakkaiden kannalta tämä tarkoittaa valintamahdollisuuksien lisääntymistä, palvelun tuottajien kannalta kilpailun kiristymistä. Tässä tilanteessa Lahden Talot -konserni on säilyttänyt vahvan markkina-asemansa, lisännyt asuntohakemusten määrää ja säilyttänyt korkean käyttöasteensa. Kohtuuhintaisuus ja asumisviihtyvyys sekä asumisen laadukkuus ovat investointeja ohjaavia keskeisiä painopisteitä. Uustuotannossa tämä tarkoittaa sitä, että jo suunnitteluvaiheessa asiakastyytyväisyyden ja energiatehokuuden kannalta keskeiset seikat otetaan huomioon. Kuluneena vuonna käynnistettiin kolme uustuotantohanketta Lahdessa ja yksi Hollossa. Ne kaikki ovat edenneet rakentamisvaiheeseen. Mainittakoon, että kaikki uudet hankkeet suunniteltiin lähes ns. nollaenergiataloiksi, joiden vuotuinen energiankulutus on alle 100 kwh asuinneliötä kohti. Uustuotannon ohella on tärkeää toteuttaa suunnitelmallista perusparannusohjelmaa. Vuonna 2016 valmistuivat Herrasmannin ja Torkon asuinalueiden perusparannusten ensimmäiset vaiheet. Samanaikaisesti valmisteltiin samojen hankkeiden toista vaihetta. Lisäksi valmistui useita pienempiä korjaushankkeita. Osaava ja hyvinvoiva henkilöstö on Lahden Talot -konsernin avainvoimavara. Henkilöstön suoriutumista seurataan eri tavoin, ja loppuvuodesta toteutettiin henkilöstön hyvinvointitutkimus. Tutkimuksen keskeiset mittarit olivat johtaminen, työyhteisön toimivuus, nykyisen työn kiinnostavuus ja oma työkyky. Näiden kaikkien päämittareiden tulokset paranivat verrattuna aiempaan tutkimukseen. Yksittäisistä kysymyksistä omaa työkykyä ja oman tiimin henkilösuhteita koskevat kysymykset saivat korkeimmat arvosanat. Vastaavasti selkeimmät kehityskohteet löytyvät palkitsemisjärjestelmistä ja eri tiimien välisestä yhteistyöstä. Esitän emoyhtiön ja tytäryhtiöiden hallituksille, asukashallitukselle, henkilöstölle ja sidosryhmille parhaimmat kiitokset menestyksekkäästä työstä kuluneena vuonna. Kehitystyömme jatkuu kiihtyvällä vauhdilla, ja onnistumisen tulevaisuudessakin varmistamme hyvällä yhteistyöllä! Työhyvinvointikyselyn parhaimpia arvosanoja Tyhy-kyselyn väittämä Arvosana 2016 Arvosana 2014 Sairastelen hyvin harvoin 5,5 5,5 Työtaitojen kehittäminen tuntuu motivoivalta 5,2 4,7 En pelkää työn loppumista 5,1 5,0 Olen hyvässä työvireessä 5,1 4,8 Tiimin henkilösuhteet ovat kunnossa 5,0 4,7 60,0% Henkilöstön työsuhteiden kesto vuosina Jukka Anttonen Toimitusjohtaja 40,0% 20,0% 39,5 % 13,2 % 15,8 % 13,2 % 18,4 % 0% alle yli

6 Toimintakertomus Konsernin perustiedot Lahden Talot -konsernin emoyhtiö on Lahden kaupungin kokonaan omistama Lahden Talot oy. Sillä on kuusi tytäryhtiötä: Lahden Asunnot oy, Lahden Palveluasunnot oy, Oppilastalo oy, Kiinteistö oy Lahden Vesijärvenkatu 36 sekä asunto-osakeyhtiöt Lahden Valtteri ja Lahden Iisakki. Lahden Talot -konsernin visio on olla turvallisen, terveellisen ja kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edelläkävijä. Lahden Talot oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan, ja sen palveluksessa on konsernin koko henkilökunta. Lahden Asunnot oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, ja se omistaa pääosan konsernin Ara-asuntokannasta. Myös Lahden Palveluasunnot oy on yleishyödyllinen yhtiö. Se omistaa vanhuksille ja muille erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja. Kiinteistö oy Lahden Vesijärvenkatu 36 on yksittäinen vuokraasuntoyhtiö. Oppilastalo oy on alun perin lahtelaisten ammatillisten oppilaitosten opiskelijayhdistysten perustama yhtiö, joka omistaa ja vuokraa asuntoja opiskelijoille. Lahden Talot oy on aloittanut toimintansa vuonna 1998, ja kulunut tilikausi oli yhdeksästoista. Lahden Talot-konsernilla oli tilikauden päättyessä asuntoa. Asunnot jakautuivat yhtiöihin seuraavasti: Lahden Asunnot asuntoa, Lahden Palveluasunnot 906 asuntoa, Lahden Talot 383 asuntoa, Oppilastalo 701 asuntoa ja Koy Lahden Vesijärvenkatu asuntoa. Yhtiön osakkeet Yhtiön osakepääoman muodostaa 101 keskenään nimellisarvoltaan ja äänimäärältään samanarvoista osaketta. Kaikilla osakkeilla on yhtäläinen oikeus osinkoihin ja yhtiön varoihin. Osakkeita eivät rasita suostumus- tai lunastuslausekkeet pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa päätettiin suunnatusta osakeannista, jossa yhtiö tarjosi omistajalleen Lahden kaupungille merkittäväksi yhdeksän (9) kappaletta uusia osakkeita. Osakkeiden merkintä tapahtui yhtiökokouksen yhteydessä ja osakkeiden maksu , jolloin omistaja luovutti apporttina yhtiölle omistamansa Kiinteistö oy Naskunvuon koko osakekannan. Johto ja tilintarkastajat Lahden Talot oy:n hallituksen jäseninä ovat toimineet: Työteknikko, eläkeläinen Riitta Erviä, puheenjohtaja Yrittäjä Harri Metsänen, varapuheenjohtaja Toiminnanjohtaja Terttu Pohjolainen Yrittäjä Antti Sirvo YTM, eläkeläinen Pia Peltomaa Koneteknikko, eläkeläinen Paavo Rautkoski. Toimitusjohtajana on toiminut hallintotieteiden maisteri, KJs Juhani Jokelainen saakka ja kasvatustieteiden maisteri, HHJ Jukka Anttonen alkaen. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut PricewaterhouseCoopers Oy, vastuullisena tilintarkastajana KHT Pasi Waris. Johdon ja henkilökunnan palkat ja palkitseminen Toimitusjohtajan tulospalkkioiden maksamisen edellytys on, että hallituksen määrittämät bonuspalkkioiden yleiset edellytykset täyttyvät. Tämän lisäksi hallitus määrittää vuosittain toimitusjohtajan tavoitteet. Näitä ovat strategiasta johdetut tavoitteet, budjettitavoitteet ja hallituksen antamat muut tavoitteet. Hallitus päättää toimitusjohtajan palkasta ja palkitsemisesta kerran vuodessa helmikuussa. Toimitusjohtajan bonuspalkkio voi olla enintään kahden kuukauden kuukausipalkkaa vastaava määrä. Myös johtoryhmän jäsenten tulospalkkioista päättää hallitus kerran vuodessa. Palkkiot perustuvat bonuspalkkioiden yleisiin edellytyksiin sekä yksiköiden ja niiden vetäjien tavoitteisiin. Johtoryhmän jäsenten tulospalkkion määrä voi olla enintään kahden kuukauden palkkaa vastaava määrä. Henkilökunnan tulospalkkioista päättää hallitus kerran vuodessa. Tulospalkkioiden perusta on, että bonuspalkkioiden yleiset edellytykset täyttyvät. Tämän lisäksi kullakin yksiköllä on omat tavoitteensa. Kiinteistöyksikön projektipäälliköillä ja -insinööreillä ovat henkilökohtaiset tavoitteensa. Henkilökunnan bonuspalkkioiden maksimimäärä on enintään henkilökunnan kuukauden keskipalkan suuruinen. Projektipäälliköiden ja -insinöörien bonuspalkkion maksimimäärä on heidän kuukausipalkkansa määrä. Hallituksen jäsenten palkkiot olivat tilikaudella yhteensä ,50 euroa. Toimitusjohtajan palkka luontaisetuineen oli ,06 euroa. Summa sisältää tulospalkkiota ,97 euroa. Toimitusjohtajalla on lounas-, puhelin- ja autoetu. Yhtiö ei ole ottanut lisäeläkkeitä johdolle eikä johtoryhmälle. Henkilökunnan palkat luontaisetuineen olivat yhteensä ,17 euroa. Summaan sisältyy tulospalkkioita ,51 euroa. Henkilökunnalla on lounasetu ja osalla puhelinetu. Lahden Talojen hallituksen puheenjohtaja Riitta Erviä ja Lahden Talojen toimitusjohtajana aloittanut Jukka Anttonen. Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja tilikauden päättymisen jälkeen sekä arvio taloudellisesta asemasta ja tuloksesta Konsernin talous kehittyi myönteisesti tilikauden aikana. Liikevaihto oli 48,2 miljoonaa euroa ja se kasvoi noin 4,1 prosenttia. Oppilastalo oy on tytäryhtiönä yhdistetty konsernitilinpäätökseen nyt ensimmäistä kertaa koko tilikauden osalta, joten siltä osin luvut eivät ole täysin vertailukelpoisia. Liikevoitto oli noin 14,2 miljoonaa euroa (14,0 milj. v. 2015) ja tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 11,4 miljoonaa euroa (10,7 milj. v. 2015). Tulokset ovat budjetoitua paremmat. Tuloksia paransivat erityisesti myyntivoitot sekä rahoitus- ja energiakulujen lasku. Myös muiden kustannusten nousu onnistuttiin pitämään maltillisena tehostamalla toimintaa. Kokonaisuudessaan sekä emoyhtiön että konsernin tulos ja taloudellinen asema olivat tilikauden päättyessä hyvät. Tilikauden merkittävinä tapahtumina voidaan todeta, että yhtiön uutena toimitusjohtaja aloitti lukien KM, HHJ Jukka Anttonen. Samasta ajankohdasta lukien edellinen toimitusjohtaja HTM KJs Juhani Jokelainen siirtyi hallituksen erityistehtäviin vuodenvaihteessa tapahtuneeseen eläköitymiseensä saakka. Vuokrauspäällikkö Juha Heijalan irtisanouduttua Lahden Talot oy:n palveluksesta lukien uudeksi vuokrauspäälliköksi valittiin tradenomi Jani Mäntynen. Vuonna 2016 jatkettiin Oppilastalo oy:n eri toimintojen kuten hallinnon, tietojärjestelmien, ylläpidon, vuokrauksen, asukasdemokratian ja korjaustoiminnan integrointia Lahden Talojen käytäntöihin. Vuoden viimeisen kvartaalin aikana valmisteltiin operatiivisesti Kiinteistö oy Naskunvuon osakekannan hankinta, joka toteutettiin vuodenvaihteessa. Samoin vuoden lopulla valmisteltiin myös Oppilastalo oy:n Lautamiehenkatu 5 7:n myyntiä Lahden Asunnot oy:lle. Lahden Talojen johtoryhmän muodostivat isännöintipäällikkö Matti Koskinen (vas.), vuokrauspäällikkö Jani Mäntynen, kiinteistöjohtaja Eero Lukkarinen, toimitusjohtaja Jukka Anttonen, talousjohtaja Petri Juvonen ja johdon assistentti Mari Barker. Konsernin keskeiset tunnusluvut Tunnusluku Liikevaihto (milj. euroa) 48,2 46,3 43,1 Liikevoitto (milj. euroa) 14,2 14,0 12,0 Liikevoitto -% 29,5 30,2 27,9 Oman pääoman tuotto % 19,1 21,4 24,0 Omavaraisuusaste % 17,1 15,6 14,7 Vuokrasaamiset liikevaihdosta % 1,0 1,0 1,0 Käyttöaste -% (Lahden Asunnot Oy) 98,5 98,4 98,7 Asukasvaihtuvuus % 20,4 21,3 21,6 Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 1) 35,8 37,2 33,0 Vakituinen henkilöstö Henkilöstökulut tilikaudella (meur) 2,2 2,1 1,9 1) luvussa mukana koko henkilökunta mukaan lukien vakituiset ja määräaikaiset Lahden kaupungin asettamien tavoitteiden toteutuminen Lahden Talot -konsernille on kaupunkikonsernin talousarviossa asetettu tavoitteeksi saavuttaa mitattavia synergiaetuja Oppilastalon integroinnin myötä. Tässä tavoitteessa onnistuttiinkin. Käytännössä integroinnin myötä Oppilastalolta siirtynyt henkilöstömäärä puolittui, ja myös Oppilastalon omien tietojärjestelmien käytöstä pystyttiin luopumaan. Samoin erilaiset kiinteistöjen ylläpidon sopimukset saatiin osaksi Lahden Talojen sopimuskantaa, joka myös osaltaan alensi opiskelija-asuntojen ylläpitokustannuksia. Osin näiden säästöjen seurauksena Oppilastalo oy:n vuokria ei tarvinnut korottaa lainkaan vuonna Tilikauden aikana aloitettua integraatiotyötä jatketaan edelleen vuoden 2017 aikana, ja saavutettuja tuloksia tullaan hyödyntämään myös Kiinteistö oy Naskunvuon vastaavassa integraatiotyössä. Toimintojen yhdistäminen parantaa opiskelija-asuntojen tarjontaa, sillä nyt asuntoja voidaan tarjota opiskelija-asiakkaille myös muusta Lahden Talot -konsernin asuntokannasta. Tämä parantaa huomattavasti opiskelijoiden asuntotilannetta ja -tarjontaa ja vahvistaa siten Lahden asemaa opiskelijaystävällisenä kaupunkina. Lahden Talot -konserni liittyi tilikauden aikana Lahden kaupungin hankintapalvelujen ylläpitämään hankintarenkaaseen, jolloin konserni pääsi hyödyntämään tehtyjä puitesopimuksia esimerkiksi leasingajoneuvojen osalta. Lisäksi konserni otti pienhankinnoissaan käyttöön sähköisen Hankintasampo-järjestelmän pienhankintojen kilpailuttamiseen. Jatkossa tutkitaan, voidaanko järjestelmän tarjoamia mahdollisuuksia hyödyntää myös hankintalain kynnysarvot ylittävissä sopimuksissa

7 Toimintakertomus Kiinteistöjen rakennuttaminen, perusparantaminen ja kaupat Vuonna 2016 aloitettiin Vanhatie 53 -nimisen uudisrakennuskohteen rakennustyöt Mukkulaan. Kohteeseen valmistuu 34 kohtuuhintaista ja laadukasta aravalainoitettua pienasuntoa. Toisena aravalainoitteisena kohteena aloitettiin rakennustyöt Hennalassa, jonne rakennetaan kaksi kerrostaloa, joihin tulee yhteensä 75 kohtuuhintaista asuntoa. Vapaarahoitteisena kohteena aloitettiin rakentamaan Salpakankaan Keskuskadulle yhtä kerrostaloa, johon tulee 58 asuntoa ja kaksi liikehuoneistoa sekä talon alle sijoittuva pysäköintihalli. Kaikki vuoden 2016 uudet uudisrakennuskohteet ovat ns. nollaenergiataloja, joiden energiankulutus on alle 100 kwh/asm²/ vuosi. Perusparannuksia tehtiin lukuisiin kiinteistöihin. Merkittävämmät olivat Herrasmannin alueen ensimmäisen vaiheen ja Torkon alueen ensimmäisen vaiheen perusparannustyöt. Perusparannuksiin investoitiin kaikkiaan noin 12,6 miljoonaa euroa. Peruskorjauksiin ja muun korjaustoiminnan kuluihin käytettiin lisäksi yhteensä 9,1 miljoonaa euroa. Tilikaudella myytiin neljä 60-luvun lopussa rakennettua pienkerrostaloa Myllymäenkatu 4 ja 5:stä Kilpiäisten kaupunginosasta. Myynnistä saatiin myyntivoittoa yhteensä noin 1,1 miljoonaa euroa. Ympäristöasiat ja kiinteistöjen ylläpito Tilikauden loppupuolella konsernissa siirryttiin lämmön-, sähkön- ja vedenkulutusten osalta tuntitehoseurantaan uuden energiahallintajärjestelmän (Nuuka Solutions oy) käyttöönoton myötä. Uusi järjestelmä tuottaa kiinteistökohtaisesti reaaliaikaista tietoa kulutetusta energiasta ja vedestä sekä niiden käytöstä syntyneet hiilidioksidipäästöt. Asukkaiden Luukuta Oikein -lajittelukilpailun kolmas kausi käynnistyi Kilpailu edistää jätelain mukaisia tavoitteita: vähentää erityisesti sekajätteen ( : 24,8 litraa/hlö/viikko) määrää ja haitallisuutta sekä lisää jätteen kierrätystä ja hyödyntämistä. Kilpailu tukee myös yhtiön ja sen omistajan ympäristötavoitteita lisäämällä asukkaiden ympäristötietoisuutta. Vedensäästöön liittyviä toimia jatkettiin uusimalla ja kunnostamalla kolmessa kustannuspaikassa 168 asunnon vesikalusteet. Ulko- ja/tai sisävalaistuksen Led-teknologiaa hyödyntämällä jatkettiin suunnitelman mukaisesti 12 kustannuspaikalla. Hankkeen ansiosta kiinteistöjen valaistus paranee ja valaistuksesta johtuva sähkön kulutus pienenee. Kaikessa uudisrakentamisessa ja perusparantamisessa yhtiö selvittää mahdollisuudet käyttää uusiutuvaa energiaa ja lisätä kiinteistöjen energiatehokkuutta. Pitkäjänteisenä omistajana se ottaa toiminnassaan huomioon kiinteistöjen elinkaaren ja tähtää elinkaarikustannusten minimointiin. Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä Ennustelaitosten arvioiden mukaan Suomi on kääntymässä talouden taantumasta varovaisen kasvun aikaan. Valtiovarainministeriön ennusteen (12/2016) mukaan BKT:n kasvu alenisi vuonna ,9 prosenttiin, inflaatio nousisi 1,3 prosenttiin, viennin kasvu olisi 2,4 prosenttia ja työttömyys alenisi valtakunnallisesti 8,5 prosenttiin. Korkojen ennustetaan pysyvän alhaisina, mutta markkinakonsensus ennustaa pidemmällä aikavälillä korkojen kääntymistä lievään nousuun. Myös korkoheilahteluihin tulee varautua. Lahdessa työttömyys on alentunut ja oli lokakuussa ,0 prosenttia (17,2 pros. 10/2015). Lahden työttömyysaste on edelleen maan keskiarvoa korkeampi. Myös pitkäaikaistyöttömien osuus on Lahdessa merkittävä. Lahden Talojen kannalta myönteistä on alhainen korkotaso, joka vaikuttaa positiivisesti Lahden Talojen talouteen ja alentaa taloudellisia riskejä liittyen lainakannan hallintaan. Toisaalta inflaation nousu nostaa kustannuksia ja tuo sen myötä vuokrankorotuspaineita. Kokonaisuutena Lahden Talot-konsernin kehityksen arvioidaan jatkuvan vakaana. Lahden Talojen rakennustoiminta jatkuu aktiivisena. Konserni valmistelee parhaillaan useita uusia vuokratalokohteita, jotka voivat olla Ara-rahoitteisia ja/tai vapaarahoitteisia. Perusparannus- ja korjaustoiminta Lahden Talot -konsernissa jatkuvat laajana. Suunnitelmallisiin perusparannuksiin investoidaan v noin 7,9 miljoonaa euroa; korjaustoiminnan kuluihin on budjetoitu noin 10,9 miljoonaa euroa. Arvio merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä sekä muista liike-toiminnan kehitykseen vaikuttavista seikoista Konsernin riskienhallintapolitiikan viimeisin päivitys tehtiin marraskuussa Toiminnan kannalta keskeisiä riskitekijöitä ovat asuntojen vuokraustoiminnan tyhjäkäyttöriskit, rahoitusrakenteesta johtuvat lainoituksen korkoriskit ja kiinteistöjen kuntoon liittyvät tekniset riskit. Muut toiminnalliset riskit koskevat lähinnä rakennuttamista ja asukkaiden vuokranmaksukyvyn kehitystä sekä asumiseen liittyviä riskejä kuten vuotovahinkoja ja tulipaloja. Konsernin rahoitusta, sen korkoriskejä sekä vuosimaksulainoihin ja indeksisidonnaisiin lainoihin liittyviä muita riskejä seurataan jatkuvasti. Apuna käytetään ulkopuolista asiantuntijaa, joka seuraa aktiivisesti lainasalkun riskiä ja antaa markkinainformaation pohjalta suosituksia riskienhallinnan tehostamiseksi. Lainasalkun suojausas- Konsernin lainat tyypeittäin Vaihtuvakorkoiset lainat Valtionkonttorin aravalainat Kiinteäkorkoiset lainat Salpakankaalle Keskuskatu 6:een rakennettava kerrostalo on Lahden Talojen ensimmäinen tavallinen vuokrakerrostalo Lahden ulkopuolella. te oli marraskuussa 2016 noin 84 prosenttia (84 prosenttia v. 2015). Lahden Talot -konsernin kokonaiskäyttöaste oli tilikaudella keskimäärin 97,8 prosenttia. Tunnusluku vastaa alaa keskimäärin, joten vuokraustoimintaan liittyvät riskit ovat keskimäärin hallinnassa. Konsernin kiinteistöjen energiankulutus 2016 Konsernin kiinteistökannan kuntoa seurataan laatimalla kuntoarviot korjaustoiminnan lähtökohdaksi. Kuntoarvioiden perusteella laaditaan korjausten PTS-suunnitelmat, joiden edellyttämät toimet sisällytetään korjaustoiminnan vuosibudjetteihin. Huoneistojen määräaikaistarkastuksilla ja kiinteistönhoidon laadun valvonnalla tue- Kulutuslaji Lämmitysenergia, kwh/m 3 42,4 41,1 43,6 Vesi, l/asukas/vrk 133,0 133,6 136,5 Vesi, l/m 3 346,0 350,0 358,0 Sähkö, kwh/m 3 7,5 7,1 7,5 CO2-luku, kg/m 3 /vuosi 9,1 - - taan suunnittelua ja hankitaan tietoa ongelmakohteista. Konsernin rakennuttamisessa riskit pyritään minimoimaan vahvalla suunnittelun ohjauksella ja aktiivisella valvonnalla. Konsernilla on turvaavat vakuutukset, joilla varaudutaan omaisuus-, keskeytys-, vahinkoriskeihin. Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi Hallitus esittää, että emoyhtiön tilikauden voitto ,00 euroa kirjataan taseen voittovaroihin. Edelleen hallitus esittää, että osinkoa jaetaan ,00 euroa. Samalla hallitus esittää, että varsinainen yhtiökokous vahvistaa osakkeenomistajien tekemän yksimielisen päätöksen, jonka mukaan tilikauden 2016 tuloksesta jaetaan ennakko-osinkona ainoalle omistajalle Lahden kaupungille euroa

8 Tuloslaskelma Tase Konserni Lahden Talot oy Konserni Lahden Talot oy (1 000 euroa) (1 000 euroa) (1 000 euroa) (1 000 euroa) (1 000 euroa) (1 000 euroa) (1 000 euroa) (1 000 euroa) Liikevaihto Vuokrat Käyttökorvaukset Jälkiperintätuotot Liikevaihto yhteensä Muut kiinteistön tuotot Henkilöstökulut Poistot ja arvonalentumiset Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto Käyttö ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Muut hoitokulut Luottotappiot Muut kiinteistön kulut Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä Liikevoitto (-tappio) Rahoitustuotot ja -kulut Voitto (-tappio) ennen tilinp.siirtoja ja veroja Vapaaehtoisten varausten muutos Tuloverot Laskennallisten verojen muutos Vähemmistöosuudet -59 Tilikauden voitto (- tappio) Vastaavaa Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Enn.maksut ja keskener. hankinnat Aineelliset hyödykkeet yhteensä Sijoitukset Pysyvät vastaavat yhteensä Vaihtuvat vastaavat Saamiset Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä Vastaavaa yhteensä Vastattavaa Oma pääoma Osakepääoma Muut rahastot Edellisten tilikausien voitto/-tappio Tilikauden voitto/-tappio Oma pääoma yhteensä Vähemmistöosuudet Tilinpäätössiirtojen kertymä Konsernireservi Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Laskennallinen verovelka Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Muut velat Saadut ennakot Ostovelat Siirtovelat Muut lyhytaikaiset velat Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä Vieras pääoma yhteensä Vastattavaa yhteensä

9 Lahden Talot oy Mariankatu Lahti Vaihde (03) Vuosikertomuksen suunnittelu ja toteutus: Teija Horppu, THOR-Viestintä Juha Kortelainen, JK 2 Lahden Talot 0y Valokuvat: Markus Henttonen Juha Kortelainen Juha Tanhua Lahden Talot oy Valvontaverstas oy Kannen kuva: Markus Henttonen Suitsikatu 11:een valmistuneen aravavuokratalon asunnot saatiin vuokratuksi nopeasti. Paperilaatu: Edixion Offset Paino: Aldus oy 2017