ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, joka koskee 25. päivänä marraskuuta 2016 päivättyä asemakaavakarttaa 1077

Transkriptio

1 KAUPUNKIKEHITYS JA TEKNISET PALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, joka koskee 25. päivänä marraskuuta 2016 päivättyä asemakaavakarttaa 1077 Alueen määrittely Alueen sijainti: Kaupunginosa 76, RAUTIO Asemakaavan muutos: Kortteli 51 ja lähivirkistysaluetta. Tonttijaon muutos. Asemakaavan muutoksella muodostuu: Osa kortteliin 51. Sitova tonttijako korttelin 51 tontille 8. Kaavamuutosalue sijaitsee Raution kaupunginosassa, Vihnekadun pohjoispuolella. Alue rajautuu pohjoisrajaltaan Karjalan rataan ja eteläpuolella kaava-alueen läheisyydessä kulkee valtatie 6. Kaavan vireilletulo: (kuulutettu vireille kaavoituskatsauksessa) Kaavan laatija: Kaisa Pohjola, puh sähköposti: osoite: Virastokatu 2, Imatra

2 Sisällysluettelo: 1. TIIVISTELMÄ Nykytilanne Kaavamuutoksen tarve ja tavoitteet SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava Kaavoitusaloitteet ja poikkeamispäätökset Suunnittelutilanne SELVITYS ALUEESTA Maanomistus Rakennettu ympäristö Liikenne Yhdyskuntatekninen huolto Luonnonympäristö Ympäristön häiriötekijät ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET Kaavan perustelu ja rakenne Vaikutukset maisemaan, luontoon, rakennettuun ympäristöön ja elinympäristön viihtyisyyteen Liikenteelliset vaikutukset Tonttijako ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET ASEMAKAAVAN TOTEUTUS / 14

3 1. TIIVISTELMÄ 1.1 Nykytilanne Suunnittelualue sijaitsee ns. Rönkän pienteollisuusalueella, Raution kaupunginosassa, Karjalanradan ja Vihnekadun välisellä alueella noin 1,5 km etäisyydellä Vuoksenniskan keskustasta pohjoiseen. Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 2, 6 ha. Kaava-alueella sijaitsee kuusi teollisuustonttia, joissa osassa sijaitsee pienteollisuusalueelle tyypillistä rakennuskantaa tuotanto-, toimisto- ja varastotiloineen. Alueen rakennuskanta koostuu pääasiassa 1990-luvun vaihteessa rakennetuista suoja- ja huoltorakennuksista sekä pienteollisuus- ja varastorakennuksista Kaavamuutoksen tarve ja tavoitteet Kaavamuutos on käynnistetty yksityisen maanomistajan aloitteesta (1/16). Asemakaavan muutoksen tavoitteena on laajentaa korttelissa 51 sijaitsevan yksityisen maanomistajan omistuksessa olevaa tonttia 5 lisäämällä siihen Imatran kaupungin omistamasta lähivirkistysalueesta noin 1750 m 2 suuruinen määräala, josta muodostuu tontille pysäköimisaluetta. Kaupunki vuokraa 1750 m 2 suuruisen määräalan tontin omistajalle. Tontin omistaja on sitoutunut ostamaan määräalan kaavan saatua lainvoiman. Kaava-aloitetta koskevan tontin 5 lisäksi teollisuusalueen korttelia 51 tarkastellaan kokonaisuutena. Viistoilmakuva suunnittelualueelle (lähde: BlomWEB/Imatran kaupunki). 3 / 14

4 2. SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT 2.1. Maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut Etelä-Karjalan maakuntakaavan Suunnittelualue on merkitty maakuntakaavassa taajamatoimintojen alueeksi (A). Eteläosa alueesta rajoittuu moottoriliikennetiehen (mo) ja pohjoisosassa rajana on merkittävästi kehitettävä päärata (rp). Ympäristöministeriön vahvistaman Etelä- Karjalan 1. vaihemaa-kuntakaava. Vaihemaakuntakaavassa on koko maakuntakaava-aluetta koskeva yleismääräys, jonka mukaan maakunnan alueidenkäytön jatkosuunnittelussa tulee ottaa huomioon tervehdyttävän ympäristön kehittäminen. Kaavoitus- ja rakennushankkeissa tulee ottaa kohtuullisessa määrin huomioon taiteelliset ja visuaaliset sekä kulttuuriympäristöön liittyvät tavoitteet Ote Etelä-Karjalan maakuntakaavasta. Kaavamuutosalueen sijainti on merkitty valkoisella tähdellä Yleiskaava Alueella on voimassa kaupunginvaltuuston hyväksymä yleiskaava Kestävä Imatra Suunnittelualue on yleiskaavassa merkitty työpaikkaalueeksi (TP). Asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen. 4 / 14

5 Ote yleiskaavasta Kestävä Imatran Kaavamuutosalueen sijainti on osoitettu keltaisella Asemakaava Alueella on voimassa kaupungin valtuuston hyväksymä asemakaava 736/3. Korttelissa 51 sijaitsevat tontit on merkitty ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (TY-2) ). Alueelle saa sijoittaa rakennuksia sellaiselle teollisuudelle ja siihen rinnastettavalle yritystoiminnalle, joka ei aiheuta melua, ilman, maaperän tai veden saastumista, raskasta liikennettä tai muuta ympäristöhaittaa. Alueelle saa sijoittaa pääkäyttöön liittyvää myymälätilaa enintään 50 % toteutetusta kerrosalasta. Kullekin tontille saa sijoittaa 2 asuntoa yrityksen toiminnalle välttämätöntä henkilökuntaa varten. Tehokkuusluku tonteilla on e=0.30. Koko kaava-alueen rakennusoikeus on 4014 k-m 2. Tonttien reunoille on merkitty istutettavia alueen osia. Tonteille 4 ja 5 on merkitty istutettavia puurivejä tontin ja Vihnekadun väliselle alueelle sekä radan puoleisille tonttien (4,7,8) reunoille. Tonttien pohjois- ja eteläpuolen reunat on merkitty istutettavaksi alueen osaksi. Samoille alueille on merkitty myös istutettava/säilytettävä puurivi. Korttelin itäosassa on lähivirkistysaluetta (VL). 2.5 Kaavoitusaloitteet ja poikkeamispäätökset Aloitteen (1/16) läheisyydessä on myös muistilista-aloite M2/05, jossa poikkeamisluvalla 717 rakennetun jakeluaseman johdosta kaava muutetaan vastaamaan olemassa olevaa tilannetta. 5 / 14

6 Poikkeamislupa (p-lupa 717) on haettu miehittämättömän automaattiaseman rakentamiseksi. Poikkeamispäätös on myönnetty Suunnittelutilanne Rakennusjärjestys Imatran rakennusjärjestys on tullut voimaan (KV , 52). Pohjakartta Pohjakartta täyttää MRL 54a vaatimukset. 3. SELVITYS ALUEESTA 3.1 Maanomistus Kaava-alueen korttelin 51 tontti 5 on yksityisessä omistuksessa (0,4 ha) ja muut tontit ovat Imatran kaupungin omistuksessa (2,2 ha). Ote maanomistuskartasta, lähde: StellaWeb/Imatran kaupunki. 3.2 Rakennettu ympäristö Kaavamuutosalueella sijaitsevat rakennukset ovat kaksikerroksisia ja julkisivultaan pääosin profiilipeltisiä teollisuushalleja joiden koko vaihtelee k-m2. Suunnittelualueen eteläosassa tontti 1 on rakentamaton ja se on rajattu kevyellä teräsristikkoaidalla. Tontilla 2 sijaitsee kauppavarastohalli joka on kooltaan 1290 k-m². Tonteilla 4 ja 5 sijaitsee kaksi teollisuushallirakennusta, 6 / 14

7 jotka ovat kooltaan n. 600 k-m² ja 750 k-m². Tontilla 7 on toimistorakennus jonka koko on 168 k-m 2. Tontti 6 on rakentamaton lukuun ottamatta tontilla sijaitsevaa automaattiasemaa. 3.3 Liikenne Suunnittelualueen tontilla 5 sijaitseva teollisuusrakennus (KP ). Liikenne Vihnekadulle ohjautuu sekä Rönkäntien että Karjalantien kautta. Vihnekadun suuntaisesti on viherkaistalla eriytetty kevyenliikenteen väylä, joka yhtyy Vihnekatuun tontin 5 kohdalla. 3.4 Yhdyskuntatekninen huolto Kaavamuutosalue kuuluu valmiin kunnallistekniikan piiriin. Vihnekadun suuntaisesti sijaitsee yhdistelmärunkolinja. Kaavamuutosalueen korttelin 51 tontti 5 on liitetty maakaasuverkkoon. 3.5 Luonnonympäristö Kaavamuutosalue on pääosin rakennettua teollisuusaluetta ja luonnontilaista ympäristöä ei juuri ole. Teollisuustonttien pihat on pääosin asfaltoitu ja niitä ympäröivät pienet viherkaistat. Alueen koillis- ja lounaislaitoja rajaavat yhtenäiset suuremmat viheralueet, jotka muodostuvat sekametsästä. Kaavamuutosalueen itäpuolella on pieni hulevesilammikko. 7 / 14

8 Kaava-alueen koillispuolella sijaitsevaa viheraluetta. Taustalla kohoaa karjalanradan ratapengertä (KP ). Pohjavesi Kaava-alue kuuluu III luokan pohjavesialueeseen, muu pohjavesi (03 Vuoksenniska). Muut pohjavesialueet ovat alueita, joiden hyödyntämiskelpoisuuden arviointi vaatii lisätutkimuksia vedensaantiedellytysten, veden laadun tai likaantumis- tai muuttumisuhan selvittämiseksi. Maaperä Kaava-alue kuuluu karkearakeisten kitkamaalajien alueeseen (rakennettavuusluokka II), jossa vallitsevien hiekan, soran ja karkearakeisten moreenien ohella on pinnassa paikoin ohuita alle puolen metrin paksuisia koheesiomaalaji- ja turvekerroksia. Tähän luokkaan kuuluvat alueet ovat pääasiassa harjuja ja hiekka-soramoreenien muodostamia selänteitä. Suurimman yhtenäisen alueen muodostaa Salpausselkä. Luokkaan II kuuluvalla alueella maaperä on enimmäkseen routimatonta, kantavaa ja yleensä kaivettavuudeltaan hyvää. Pieni osa kaava-alueesta kuuluu hienorakenteisten kitka- ja silttimaalajien alueisiin (rakennettavuusluokka III). Osa tämän luokan alueista liittyy läheisesti edelliseen luokkaan kuuluviin harjumuodostumiin. Tällöin III-alue sisältää pääasiassa hiekka- ja hietakerrostumia, harvemmin hiesua. Moreenitasanteet ja -kumpareet, joiden aines on routivaa hiekkahietamoreenia (tai paikoin vieläkin hienompaa), luetaan myös tähän luokkaan. 8 / 14

9 IMATRAN KAUPUNKI Ote maaperäkartasta Radon Kaava-alueella kuuluu radonluokituksen mukaan korkean radontason alueeseen, mittaustuloksista % ylittää 400 Bg/m3. Radonriskit on otettava huomioon suunnittelussa ja rakentamisessa. 3.6 Ympäristön häiriötekijät Melu Valtatie 6 ja karjalanrata aiheuttavat melua alueelle. Melutasoa ja melun vaikutuksia alueelle ei ole tutkittu, koska kaavamuutosalueen käyttötarkoitus teollisuusalueena ei muutu eikä alueen käyttötarkoitus ole osoitettu asumiseen. 4. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 4.1 Kaavan perustelu ja rakenne Asemakaavamuutoksella on laajennettu korttelin 51 tonttia 8 viereiselle viheralueelle. Alue on asemakaavan mukainen viheralue, mutta sillä ei ole virkistyskäyttöarvoa. Virkistysalue kutistuu yhteensä 0,17 ha Lähimmät 9 / 14

10 laajemmat virkistysalueet sijaitsevat 200 metrin päässä etelässä, jonka kautta on yhteys Immalanjärven ranta-alueen metsiin. Korttelissa 51 on yhteensä kuusi tonttia joista viiden tehokkuusluku on Tontin kahdeksan rakennusoikeus on muutettu rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä merkinnäksi jotta tontin laajeneminen ei nosta tontin rakennusoikeutta. Tonttien rakennusoikeudessa ei tapahdu muutosta vaan se vastaa voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeutta. Tontin 8 rakennusoikeus pysyy samana kun nykyinen kaava mahdollistaa laskennallisesti (870 k-m2). Kaava-alueen yhteenlaskettu rakennusoikeus on 7207 k-m2. Tonttien reunat on merkitty istutettaviksi alueen osiksi. Tontin 8 kevyenliikenteen puoleiselle reunalle on lisätty ajoneuvoliittymäkielto. Laajennetun tontin kevyenliikenteen puoleinen istutettavaksi merkitty osa tulee istuttaa, jotta vaikutus kaupunkikuvaan on mahdollisimman vähäinen. Korttelin käyttötarkoitus on muutettu TY-10 merkinnäksi: Ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialue. Alueelle saa sijoittaa rakennuksia sellaiselle teollisuudelle ja siihen rinnastettavalle yritystoiminnalle, joka ei aiheuta melua, ilman, maaperän tai veden saastumista, raskasta liikennettä tai muuta ympäristöhaittaa. Alueelle saa sijoittaa pääkäyttöön liittyvää myymälätilaa enintään 50 % toteutetusta kerrosalasta. Merkintä TY-10 poikkeaa aikaisemmasta merkinnästä TY-2 siten että lause Kullekin tontille saa sijoittaa 2 asuntoa yrityksen toiminnalle välttämätöntä henkilökuntaa varten poistuu. Merkintä poistetaan, koska alue ei sovi asumiselle ratamelun takia. Alueella ei myöskään asu tällä hetkellä ketään. Ratalain mukainen suojavyöhyke raiteen keskilinjasta on 30 m, joten rakennusalan rajaa on siirretty radan puolelta noin kaksi metriä Vihnekadun suuntaan. Rakennusala ei kuitenkaan tämän johdosta olennaisesti pienene. Lisäksi on poistettu säilytettävä/istutettava puurivi merkintä suojavyöhykkeen alueelta. Tontille 6 on myönnetty poikkeamislupa 717 miehittämättömän automaattiaseman rakentamista varten. Kaavamerkintä pj: Alue, jolle saa sijoittaa polttoaineen jakeluaseman on lisätty, jotta kaava saadaan vastaamaan toteutunutta tilannetta. Istutettaviksi merkityille alueille saa järjestää kulkuyhteyden, maanalaisia tai maanpäälisiä johtoja ja kaapeleita sekä niiden käyttämiseen tarpeellisia laitteita. 10 / 14

11 4.2 Vaikutukset maisemaan, luontoon, rakennettuun ympäristöön ja elinympäristön viihtyisyyteen Alueen käyttötarkoitus ja rakennustehokkuus säilyvät kaavamuutoksen myötä samoina, joten kaavamuutoksella on vähäinen vaikutus maisemaan, luontoon, rakennettuun ympäristöön ja elinympäristön viihtyisyyteen. Kaavamuutos ei olennaisesti poikkea poistuvan kaavan periaatteista. Kaavamuutoksella on tarkistettu korttelin 51 tontin 5 tonttirajoja sekä korttelin 51 asemakaavamääräyksiä kokonaisuudessaan. Lähivirkistysalueesta on liitetty osa tonttiin 5. Lähivirkistysalueen pieneneminen ei heikennä eikä muuta kokonaisuudessaan alueen merkitystä ja käyttöä. Asemakaavan muutoksella on muokattu kaavan katuliittymälinjauksia sekä korttelin ja tonttirajoja. Tonttirajauksia on muutettu vastaamaan teollisuuden tarpeita. Korttelin kaavamääräyksiä on muutettu vastamaan jo olemassa olevaa tilannetta. Kaavamuutos luo paremmat edellytykset alueen käytölle. 4.3 Liikenteelliset vaikutukset Kaavamuutos ei lisää alueen liikennetuotosta. Alueella sijaitsevat katu- ja kevyenliikenneyhteydet säilyvät ennallaan. Autopaikkoja on varattava: 1 ap/100m 2 teollisuus- ja varastokerrosalaa. 4.4 Tonttijako Asemakaavan laadinnan yhteydessä on laadittu sitova tonttijako korttelin 51 tontille 8. Korttelin 51 muihin osiin on laadittava erillinen sitova tonttijako. 5. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET Osalliset Kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajat ja toimijat Sähkö- ja puhelinyhtiöt Imatran Lämpö Oy Kaakkois-Suomen ELY-keskus Liikennevirasto Yhteistyö sidosryhmien kanssa Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydettiin palautetta kaupunkikehitys- ja tekniset palvelut vastuualueelta sekä sähkö- ja puhelinyhtiöiltä. Palautetta pyydettiin mennessä. 11 / 14

12 Sidosryhmäpalautteessa todettiin, että sähkö- ja puhelinyhtiöillä on telekaapeleita alueella, jotka tulee huomioida rakentamisessa. Kaapeleiden siirron maksaa pyytäjä ja siirron tarpeesta on otettava hyvissä ajoin yhteyttä yhtiöihin. Kaavan vireilletulo ja laatimisvaiheen kuuleminen Kaavan vireilletulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksen yhteydessä kuulutuksella kaupungin ilmoituslehdessä Uutisvuoksessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla Kaavaluonnoksen esittelytilaisuudesta kuulutettiin Uutisvuoksessa Lisäksi on lähetetty kutsukirjeet esittelytilaisuuteen kaava-alueen sekä naapurikiinteistöjen omistajille ja haltijoille. Kaavahankkeen vireilletuloon ja luonnosvaiheen kuulemiseen liittyvä esittelyja tiedotustilaisuus järjestettiin Imatran kaupungintalolla Osallisilla oli mahdollisuus lausua mielipiteensä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta sekä arvioida kaavan vaikutuksia. Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli jakelussa. Palautetta pyydettiin mennessä. Kaava esittely- ja tiedotustilaisuudessa kävi yksi kuntalainen, mutta kaavamuutoksesta ei ollut huomautettavaa. Lausunnot Asemakaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot Kaakkois-Suomen ELYkeskukselta ja Liikennevirastolta. Kaakkois-Suomen ELY toteaa lausunnossaan seuraavaa: Kaavamuutos on arvioitu vaikutuksiltaan vähäiseksi. Asemakaavan muutoksessa kuitenkin pienennetään vieressä olevaa lähivirkistysaluetta, joten MRL 191 :n mukaan kaavamuutos ei ole vaikutuksiltaan vähäinen. Ajantasa-asemakaavaan merkitty lähivirkistysalue sijoittuu valtatie 6 ja karjalanradan melualueelle, joten sitä ei nykyisin voisi osoittaa virkistysalueeksi. Nykyisessä käytössä oikea kaavamerkintä olisi esimerkiksi EV (suojaviheralue). Tämän tulkinnan mukaan kaavamuutosta voisi pitää vaikutuksiltaan vähäisenä. Asemakaavan muutoksessa on poistunut mahdollisuus rakentaa asumista teollisuuskortteliin. Johtuen em. melualueista tämä muutos on alueiden käytön suhteen tavoitteiden mukaista. Liikennevirasto: Teollisuusrakennusten korttelialueen reunoille TY-10 on merkitty säilytettäviä/istutettavia puurivejä. Merkintä löytyy jo nykyisestä asemakaavasta. Rautatiealueen sivuilla olevat istutettavat puut tulisi olla matalakasvuisia havupuita. Korkeakasvuiset puut sekä lehtipuut aiheuttavat riskin rataturvallisuudelle. Liikennevirastolla on oikeus rajoittaa suoja-alueen puuston korkeutta ratalain mukaisella suoja-alueella, eli 30 metrin etäisyydellä lähimmän raiteen keskilinjasta. 12 / 14

13 Vastine: Huomioidaan liikenneviraston lausunto siten, että kaavaluonnoksesta poistetaan radan puoleiselta korttelin rajalta säilytettävä/istutettava puurivimerkintä. Nähtävilläolo (MRL 65, 27, 32 ) Kaavaehdotus on nähtävillä Asiakaspalvelu Imatrassa (kaupungintalo 1.krs) vähintään 14 päivää; kuulutus kaupungin virallisessa kuulutuslehdessä Uutisvuoksessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla sekä kirjeitse tiedoksi ulkopaikkakuntalaisille kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajille. Mahdollinen muistutus kaavaehdotusta vastaan on tehtävä kirjallisena ja jätettävä yhteystietoineen kaupunkikehittämislautakunnalle osoitettuna kaupunginkanslian kirjaamoon, osoite Virastokatu 2, Imatra tai kirjaamo@imatra.fi Hyväksyminen Koska kaavamuutos on vaikutuksiltaan vähäinen, asemakaavan muutoksen hyväksyy hallintosääntöön (16 2 mom.) perustuen kaupunkikehittämislautakunta. Tieto hyväksymisestä lähetetään niille, jotka ovat kirjallisesti sitä pyytäneet (MRL 67 ). Kaavan hyväksymispäätöksestä on mahdollisuus valittaa Itä-Suomen hallintooikeudelle osoitteella: Itä-Suomen hallinto-oikeus PL Kuopio 13 / 14

14