MÄNTYHARJUN KUNTA. Keskustaajaman asemakaavan muutos. Kompan talon alue. Kaavaluonnos

Transkriptio

1 MÄNTYHARJUN KUNTA Keskustaajaman asemakaavan muutos Kompan talon alue Kaavaluonnos

2 Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 14. syyskuuta 2016 päivättyä asemakaavakarttaa. 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue muodostuu Mäntyharjun kunnan (507) Kyttälän kylän (413) tiloista Suikale (osa) ja Kompanharju Yhdestä pienestä osaalueesta muodostuvan suunnittelualueen pinta-ala on noin puoli hehtaaria. Yleissilmäyskartta alueen sijainnista on tämän selostusosan kannessa. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavasta käytetään nimeä Keskustaajaman asemakaavan muutos, Kompan talon alue. Hanke on aluerakenteelliselta merkitykseltään vähäinen, pienialainen ja lähinnä teknisluonteinen kaavamuutos. Korttelialueen maanomistajan tavoitteena on rakentaa vetovoimainen asuinkerrostalo entisen terveystalon tontille, kunnan keskustaajaman keskeiselle alueelle lähelle palveluita. Suunnittelualuetta ilmakuvattuna, Kompan talo puustoisella tontilla keskellä ja kunnan omistamaa virkistysaluetta vasemmalla alhaalla 2

3 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Aloite kaavamuutokseen on tullut alueen maanomistajalta: Tekninen lautakunta, kokous : Kiinteistön omistaja Timo Suutarinen on esittänyt ns. Kompan kiinteistölle (määräala) laadittavan asemakaavamuutosta. Asemakaavamuutoksen tarkoituksena olisi mahdollistaa asuinkerrostalon rakentaminen (AK) alueella nykyisin sijaitsevan rakennuksen tilalle. Tällä hetkellä kiinteistö on asemakaavassa osoitettu merkinnällä Ys, yleisten sosiaalitointa palvelevien rakennusten korttelialueena. Alueen koko lähiympäristö on varattu asumisen alueeksi, joten esitetty asuinkerrostaloalueen aluevaraus ei poikkeaisi ympäristön pääkäyttötarkoituksesta. Kiinteistön omistaja on valmis maksamaan asemakaavoituksesta koituvat kulut. Asemakaavoitusta on tarkoitus lähteä viemään eteenpäin yhdessä kohden muun kaavamuutoksen kanssa (ns. TIVA-alue Poitissa sekä Asematien alue) ja tarkoitus on, että kiinteistön omistaja ja Mäntyharjun kunta tekevät kaavoituksen käynnistämissopimuksen, jossa on tarkemmin selostettu alueen kaavoitustilannetta sekä muita huomioitavia asioita. Yleiskaavassa alue on osoitettu vanhan käyttötarkoituksensa mukaisesti niinikään julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY), jonka lähiympäristö on varattu asumisen alueeksi. Yleiskaavamuutosta on tarkoitus valmistella rinnakkain asemakaavamuutoksen kanssa. Yleiskaavaan on tarpeen laatia yhtäaikaisesti muitakin muutoksia, joten Kompan aluetta olisi tarkoitus tutkia muiden muutostarpeiden kanssa samassa prosessissa. Asemakaavoituksen käynnistämissopimus on valmisteltu liitteessä. Kunta on antanut Karttaako Oy:n tehtäväksi kyseisen suunnittelutehtävän keväällä Prosessin kulkua on laajemmin esitelty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (liite). 2.2 Asemakaava Asemakaavan keskeisenä tehtävänä on muuttaa alueen käyttötarkoitus maanomistajan toiveiden mukaisiksi, jos kaavoitusta varten tehtävät selvitykset ja vaikutusten arviointi sen sallivat. Näin edistetään yhtä kunnan strategista päätavoitetta, keskustan kehittämistä. Lähiympäristölle tai lähialueen virkistysarvoille kaavamuutoksesta ei saa tulla häiriötä (vrt. nykyinen kaava). 3

4 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Luonnonympäristö Osa-alue sijaitsee keskellä asumiseen käytettävää keskustaajaman taajamarakennetta. Muutoskohteeseen ei sisälly merkittäviä luonnonarvoja. Alueiden kasvillisuus koostuu lähinnä pienialaisesta pihakasvillisuudesta, tosin maisemallisesti hienosta varttuneesta männiköstä. Tontin vetovoimaisuuden ja viihtyisyydenkin kannalta on tärkeää jättää tontille puustoa edelleen suojavyöhykkeeksi olemassa olevan asutuksen suuntaan: Näkymiä nykyiseltä talolta naapurustoon päin, länsi-etelä-itä Rakennettu ympäristö Alueen rakennetusta ympäristöstä, eli lähinnä Kompan talosta on tehty laaja rakennushistoriallisia arvoja määrittävä rakennusinventointi kaavatyön perusselvitykseksi (ks. liite, raportti ). Yhteenvetona raportin johtopäätöksistä voidaan todeta, että varsinkin muutostöistä johtuen rakennuksella ei ole enää jäljellä mitään sellaisia arvoja, että ne pitäisi kaavatyössä huomioida suojelumerkinnöillä. Ilman muutostöitäkin rakennus olisi todennäköisesti yltänyt vain paikallisen tason arvokohteeksi. Kaavoittajan käsityksen mukaan varsinaisia kuntoarvioita rakennuksesta ei ole tehty, mutta aistinvaraisissa havainnoissa voidaan jo selkeästi havaita merkittäviä ongelmia rakennuksen sisäilmassa ja rakenteissa. Rakennuksessa on vuosien varrella tapahtunut useita vesivahinkoja. Muutoskohde on aluerakenteellisesti tavanomainen osa pienen maalaiskunnan keskustaajaman yhdyskuntarakenteessa. Muutoskohde on kunnallistekniikan (katu, vesi, viemäri, sähkö) ulottuvilla. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset 4

5 Maakuntakaavassa suunnittelualue kuuluu Mäntyharjun paikalliskeskuksen kohdemerkinnän alaisuuteen. Alueelle on hyväksytty yleiskaava kunnanvaltuustossa Kaavamuutosalue noudattaa yleiskaavassa voimassa olevaa asemakaavaa ja on merkitty pääosin vanhan käyttötarkoituksensa mukaisesti julkisten palvelujen ja hallinnon alueena (PY). Kaavamuutosalueen eteläosa on yleiskaavassa osoitettu lähivirkistysalueeksi (VL). Julkisena tilana Kompan talon alueella ei ole kunnalle enää tarvetta, myös yleiskaavan muutos on käynnistetty tältä osin yhdessä kahdeksan muun osa-alueen kanssa. Ote yleiskaavasta Alueelle on vahvistettu asemakaavat (varsinainen korttelialue) sekä länsi- ja eteläosaan (kevyen liikenteen väylä pp/t ja lähivirkistysalue VL). Kaavamuutosalue on asemakaavassa merkitty pääosin yleisten sosiaalitointa palvelevien rakennusten korttelialueena (YS). Tehokkuutena on e=0,40 ja kerroslukuna II. Ns. ajantasakaava on selostusosan liitteenä. Kunnan rakennusjärjestys on hyväksytty (voimaan ). Kaavan pohjakarttana käytetään kuntakeskuksen vektorimuotoista pohjakarttaa (hyväksytty ). 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Aloite kaavamuutokseen on tullut yksityiseltä maanomistajalta (ks. sivu 3). 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Laajasti ottaen osallisia ovat kaikki kunnan asukkaat, jotka kokevat kuuluvansa kaavamuutoksen vaikutuspiiriin. Tärkeimpiä osallistumisryhmiä ovat mm. lähialueen asukkaat, yritykset ja maanomistajat sekä viranomaiset. 5

6 4.3.2 Vireilletulo Kaavoituksen vireilletulo mainitaan käsitteenä maankäyttö- ja rakennuslain 63 :n 2 momentissa. Kyseisen kaavamuutoksen vähäisestä merkityksestä johtuen kaavoituksen vireilletulosta, osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta kuulutetaan samanaikaisesti. Aineisto pidetään nähtävillä kunnanvirastolla xxxxxx.2016 (MRL 62 ja 63 ) Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumista ja vuorovaikutusta on tarkemmin kuvattu liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Korttelin 96 pohjoisosassa alueen käyttötarkoitusta ja tehokkuutta muutetaan paremmin puhtaasti asumiskäyttöön sopivaksi. Kyseisellä alueella oli vielä yleiskaavan laadinnan aikana ajatuksia, joiden mukaan kunnan omistamalle risteysalueelle tavoiteltaisiin julkista toimintaa, mutta kysyntää alueelle ei ole ollut. Aluerakenteellisesti on myös järkevää kohdistaa kerrostalomainen asuinrakentaminen aivan ydinkeskustaan. Todetaan nykyiset kiinteistörajat. Alueen länsiosan laidalta poistetaan pieni kaistale lähivirkistysaluetta ja osoitetaan se jo nykyisin käytössä olevana kulkuyhteytenä tilalle Muilta osin kyseinen kunnan omistama lähivirkistysalue jää ennalleen Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Hanke on herättänyt runsaasti keskustelua ja kriittisiä kannanottoja eri kanavissa jo ennen varsinaista kaavoitustyötä. Aiheesta pidettiin lähialueen asukkaille keskustelutilaisuus Paikalla oli kunnan edustajien lisäksi kaavanlaatija Jarmo Mäkelä Karttaako Oy:stä. Osallisilla oli mahdollisuus tilaisuuden aikana tuoda esille omat näkemyksensä ja mielipiteensä kaavatyöhön liittyen ja esittää kysymyksiä kaavanlaatijalle. Kaavoittaja esitteli kaavan nykytilanteen ja alustavat tavoitteet muutostyölle. Suurimmat kritiikin aiheet tulivat rakennuksen purkamisesta, tontin mahdollisesta kerrosluvun nostosta ja käyttötarkoituksen muutoksesta (YS -> AK). Kaavoittaja toimittaa osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä asemakaavaluonnoksen kuntaan syyskuussa Kaavaluonnoksen kuulemisvaiheen aikana saatava palaute pyritään ottamaan huomioon kaavaehdotusta laadittaessa. 6

7 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kaavaratkaisu on alustavien tavoitteiden mukainen. Kaavamuutos sulautuu taajaman yhdyskuntarakenteeseen saumattomasti. Merkittäviä ristiriitoja maakuntakaavaan tai yleiskaavaan ei ole Mitoitus ja aluevaraukset Kaavamuutosaluetta kuvaavat keskeiset mitoitustiedot aluevarauksineen on esitetty seuraavassa taulukossa sekä liitteenä olevassa tilastolomakkeessa (ehdotusvaihe). Merkintä Kortteli e Ala m 2 k-m 2 AK VL pp/t Yht Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja naapureille Taajaman nykyiseen aluerakenteeseen, liikennejärjestelyihin tai palveluihin kaavamuutoksella ei ole mainittavia vaikutuksia. Naapurustosta on esitetty kritiikkiä kaavaratkaisusta jo hyvin varhaisessa vaiheessa. Kritiikki on kohdistunut varsinkin rakennussuojeluun, kerrosluvun nostoon ja käyttötarkoituksen muutokseen. Tärkeintä on peilata kaavamuutoksen vaikutuksia nykyiseen voimassa olevaan kaavaan, ei tällä hetkellä tyhjillään ammottavaan tonttiin. Rakennussuojelun osalta liitteenä olevassa raportissa todetaan mm. seuraavaa: "Mäntyharjun terveystalon kulttuurihistoriallista merkittävyyttä on vähentänyt sen historiallisen todistusvoiman heikentyminen eli alkuperäistä käyttötarkoitusta ilmentävän ulkoasun ja sisätilojen muutokset. Rakennus liittyy historialliseen kehityskulkuun, joka ei ole luonteeltaan erityisesti Etelä-Savon maakuntaan liittyvä, vaan kansallinen. Rakennus ei myöskään poikkeuksellisella tavalla välitä tietoa historiallisesta taustastaan tai alueesta. Yksittäisenä kohteena sen kulttuurihistorialliset arvot eivät riittäne maakunnallisen merkittävyyden perusteiksi. Terveystalolla on paikallista merkittävyyttä, mutta ensisijaisesti sen historiallisen käyttötarkoituksen puolesta eikä niinkään kunnan harjoittaman rakennustuotannon näkökulmasta, koska taloa ei suunniteltu paikallisista lähtökohdista vaan toteutus pohjautui tyyppipiirustuksiin. Rakennus ei myöskään nouse kuntakeskuksen kaupunkikuvassa esille vahvana maamerkkinä tai lähiympäristönsä tunnusrakennuksena." Eli asemakaavassa ei 7

8 ole edelleenkään tarpeen osoittaa alueelle mitään suojelumerkintöjä. Kunta on luopunut huonokuntoisesta ja tarpeettomasta rakennuksesta muutamia vuosia sitten sillä periaatteella, että sen voi purkaa ja osoittaa uuteen käyttötarkoitukseen. On täysin kohtuutonta vaatia rakennuksen säilyttämistä myöskin taloudellisista syistä, uudisrakentaminen paikalle on todennäköisesti jopa edullisempaa kuin nykyisen rakennuksen saattaminen varmuudella asukkailleen turvalliseksi ja terveelliseksi. Kerrosluvun maltillinen nosto (nykyisin II -> luonnos III + kellari) on perusteltua siinäkin mielessä, että uudisrakennuksen korkeus ei juurikaan kohoaisi nykyisen rakennuksen kahdesta kerroksesta ja korkeasta ullakosta. Suhteellisen pieni nykyisen rakennuksen ympärille rajattu sitova rakennusala ohjaa uudisrakentamisenkin siten, että tontin laidoille jää runsaasti oleskelutilaa (eli rakennusta ei voi rakentaa lähelle naapuritiloja). Nykyisessä kaavassa on vain ohjeellinen rakennuksen paikka, ei sitovaa rakennusalaa. Uudisrakennuksen varjostukset jäisivät muutoksen myötä pääasiassa katualueille. Myös olemassa olevaa puustoa pyritään säilyttämään (ks. kaavamääräykset). Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen osalta ennakkokritiikkiä on vaikeinta ymmärtää. Nykyinen kaavamerkintä mahdollistaa yleisten sosiaalitointa palvelevien rakennusten rakentamisen ko. alueelle. Kyseisen rakentamisen asiakaskunta voi olla hyvin monimuotoista ja naapurustolle aiheutuvat vaikutukset myös vaikeasti ennakoitavissa. Kaavamuutoksessa on mahdotonta arvioida mahdollisen kerrostalonkin asukkaiden profiilia, mutta yleinen muuttoliike ohjaa tänä päivänä paljon iäkkäämpää väestöä haja-asutusalueelta lähemmäksi keskustan palveluita ja nimenomaan kerrostaloihin. Joka tapauksessa kerrostaloasuminen on hyvin perusteltavissa kunnan selkeään keskustaan lähelle palveluita, alueelle joka pääasiassa on jo asutusta. Karjalantien itäpuolella on hyvin tiivistäkin asutusta. Liikenteelliset ratkaisut eivät muutu kaavamuutoksen myötä Vaikutukset luontoon, luonnonympäristöön ja virkistyskäyttöön Kaavamuutoksella ei ole mainittavia vaikutuksia alueen luonnonympäristöön. Ympäristön maisema kohentuisi, kun hylättynä oleva ränsistynyt korttelialue otettaisiin uudisrakentamisen piiriin. ELY-keskuksen kanssa käydyissä alustavissa neuvotteluissa on päädytty johtopäätökseen, jonka mukaan nyt esitetyt vähäiset poikkeamat yleiskaavan mukaisista ratkaisuista eivät vaadi yleiskaavan muutosta kyseisellä alueella. Teknisenä toimenpiteenä yleiskaava muutetaan silti samanaikaisesti kunnan toimesta. Maastossa ei kulje polkuja tms. kulkureittejä, joita nyt esitetty kaavaratkaisu sulkisi. Lähialueen asukkaiden virkistyskäyttömahdollisuudet säilyvät edelleen erinomaisina, sillä lähialueella on mm. Urheilupuiston alue jolta reitit kulkevat aina Repovedelle saakka. 8

9 Yleiskaavan sisältövaatimuksista on määrätty MRL 39 :ssä. Nyt käsillä oleva pienialainen kaavamuutos ei vaaranna mitään kunnan keskustaajaman tai lähialueen yleiskaavallisia tavoitteita. Kunnan keskustaajaman kehittämisen toimintaedellytyksiä parannetaan merkittävästi luomalla vetovoimaiselle paikalla mahdollisuus uudisrakentamiseen. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Kaava toteutuu hyväksymiskäsittelyn ja kaavan lainvoimaistumisen jälkeen rakennussuunnittelun edistyessä. Yksityinen maanomistaja vastaa sen jälkeen omalta osaltaan kaavan toteuttamisesta rakennuslupamenettelyn mukaisesti. Kunta seuraa toteutusta rakennusvalvonnan avulla. Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - Tilastolomake (ehdotusvaiheessa) - Rakennusinventointi, raportti Osallistumis- ja arviointisuunnitelma - Ote nykyisestä asemakaavasta 1: Kaavamerkinnät - Kaavakartta 1:2000 9