ERIKNÄSIN KARTANON HALKOMINEN

Transkriptio

1 ERIKNÄSIN KARTANON HALKOMINEN

2

3

4 Tila Eriksnäs 1:121 käsittää viisi palstaa ja sen kokonaispinta-ala on 307,60 ha. Alueesta noin 30 ha on peltoa ja 263 ha metsää. Tilalla sijaitsee pinta-alaltaan noin 4 ha:n suuruinen kartanokeskus. Kartanokeskuksessa tai sen välittömässä läheisyydessä on vuonna 1810 rakennettu kartanon päärakennus, kaksi 1700-luvulla rakennettua asuinrakennusta, kaksi muuta asuinrakennusta sekä ratsastustoimintaa varten tarvittavat rakennukset. Lisäksi tilalla on kolme muuta rakennettua rakennuspaikkakokonaisuutta. Päärakennuksen ja muiden talouskeskuksen rakennusten arvo on euroa, Talouskeskuksen ulkopuolisten rakennusten arvo euroa Tilan puuston arvo ilman taimikoiden ja puuston odotusarvoa euroa. Maapohjan arvosta ei ole esitetty selvitystä.

5

6

7

8

9 Tausta ja asian käsittely toimituksessa 2004 Toimituksen tarkoituksena oli jakaa kahden tilan muodostama arvokas kartanokokonaisuus kahteen osaan yhteishalkomisena. W omisti tiloista puolet ja S toisen puolen. W vaati, että toimitus suoritetaan tilushalkomisena. S vaati toimituksen suorittamista kokonaisarvohalkomisena. Toimitusmiehet päättivät suorittaa toimituksen tilushalkomisena katsoen, että siten voitiin saavuttaa tarkoituksenmukainen jakotulos eivätkä korvaukset muodostuneet kohtuuttoman suuriksi kiinteistöjen kokonaisarvoon verrattuna. Kokonaisarvohalkomisessa olisi pitänyt vaihtaa rakennukset odotusarvomaahan, jotta kumpikin osapuoli olisi saanut kiinteistöistä yhtä arvokkaan osan. Kokonaisarvohalkomisessa oli olemassa suurempi vaara epäoikeudenmukaisesta lopputuloksesta. Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Pekka Nurmikari ja uskotut miehet.

10 Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 2005 S vaati valituksessaan, että halkominen toimitetaan kokonaisarvohalkomisena. W vaati, että valitus hylätään. Maaoikeuden pyynnöstä antamassaan lausunnossa toimitusinsinööri totesi, että tilushalkomisessa saavutettiin tarkoituksenmukainen halkomistulos. Toimitusmiehet olivat yhtyneet asianosaisten kantaan, jonka mukaan oli erityinen syy säilyttää kartanokeskus ratsastustoimintoineen kokonaisena. Tilukset olivat tästä huolimatta jaettavissa siten, etteivät korvaukset tulleet kohtuuttoman suuriksi verrattuna kiinteistöjen kokonaisarvoon. Toimitusmiehet olivat todenneet kokonaisarvohalkomiseen toimituksessa liittyvän riskitekijän. Maaoikeus totesi että kokonaisarvohalkominen oli tilushalkomiseen nähden ensisijainen halkomismenetelmä silloin, kun asianosaiset siitä sopivat. Lisäksi kokonaisarvohalkomista oli käytettävä, jos tilushalkomisella ei voitu päästä tarkoituksenmukaiseen tulokseen ja tilojen tuli saada tarkoituksenmukaiseen käyttöönsä soveltuva tilussijoitus eivätkä korvaukset saaneet 2 momentin mukaan tulla kohtuuttoman suuriksi.

11 Eriksnäsin tilan osalta kysymyksen alaiseksi nousi yleiskaavan mukaisen selvitysalueen käyttö. Sitä oli käytetty ratsastustarkoituksiin ja esitetty käytettävän siihen vastaisuudessakin. Toisaalta alue rajoittui asemakaava-alueeseen ja sillä oli joiltain osin rakennusmaan odotusarvoa. Näistä käyttötavoista johtuva erikoisarvon jakaminen asianosaisten kesken oli seikka, joka sisältyi tarkoituksenmukaisuusedellytykseen ja oli sen vuoksi otettava huomioon jakotavasta päätettäessä. Tilusten erityisarvon määrä ja sijainti jyvityksen arvohetkellä tuli siten arvioitavaksi ja jaettavaksi myös tilushalkomisessa. Odotusarvon luonteeseen sisältyvä epävarmuus ei sellaisenaan tehnyt tiluksista sillä tavoin epätarkoituksenmukaisia, että edellytykset tilushalkomisen suorittamiselle puuttuisivat. Ratkaisevaksi kysymykseksi jäi näin se, tulivatko korvaukset tilushalkomisessa kohtuuttoman suuriksi. Maaoikeus piti mahdollisena, että korvaukset saattaisivat nousta useisiin satoihin tuhansiin euroihin. Korvauksen määrä suhteessa halottavan kohteen ja muodostettavien tilojen arvoon nähden ei kuitenkaan tulisi olemaan kohtuuttoman suuri.

12 W oli katsonut, että päärakennus tulisi jaossa hänelle ja hän oli ollut valmis suorittamaan korvauksen. S oli erityisesti veroseuraamusten vuoksi vastustanut suuren korvauksen vastaanottamista. Maaoikeus totesi kohtuuttomuutta arvioitaessa merkitykselliseksi sen, että vaikka korvaus olisi kohtuullisessa suhteessa tilan arvoon, sen määrä sinänsä olisi kuitenkin kohtuuttoman suuri eikä oletettu saaja ollut halukas sitä vastaanottamaan. Maaoikeus katsoi, että suoritettaessa halkominen tilushalkomisena korvaus tulisi kohtuuttoman suureksi ja että sen vuoksi halkominen oli tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi toimitettava kokonaisarvohalkomisena. Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet käräjätuomari Marja-Leena Honkanen ja maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen sekä lautamiehet.

13 Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa W:lle myönnettiin valituslupa. W vaati valituksessaan, että maaoikeuden tuomio kumotaan ja halkominen toimitetaan tilushalkomisena. S vastasi valitukseen. Korkeimman oikeuden ratkaisu 2007 Halkomismenetelmän valinta Laissa jyvityshalkominen asetetaan ensisijaiseksi halkomistavaksi Halkominen suoritetaan (KML 50 :n 2) kokonaisarvohalkomisena, jos kaikki osakkaat siitä sopivat tai jos kokonaisarvohalkominen on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen aikaansaamiseksi. Jos asianosaiset eivät sovi kokonaisarvohalkomisen käyttämisestä halkomismenetelmänä, sitä on käytettävä, mikäli jyvityshalkomisella ei päästä tarkoituksenmukaiseen lopputulokseen. Eriksnäsin kohdalla kyse ei ole tilushalkomisen normaalitilanteesta, koska merkittävä osa tiluksista ei käyttötarkoituksensa ja sijaintinsa vuoksi ole tyypillistä maa- ja metsätalousmaata, jonka arvo perustuisi pääasiallisesti sen tuottoon maa- ja metsätalouskäytössä.

14 Osalla jaon kohteena olevista tiluksista on kaavoituksesta ja rakentamismahdollisuuksista johtuvaa huomattavaa odotusarvoa. Tilushalkomista vaikeuttaa myös kotipalstalla sijaitsevan yhtenäisenä säilytettävän kartanokeskuksen huomattava arvo verrattuna jaon kohteena olevaan muuhun omaisuuteen. Odotusarvosta johtuva tilusten erityisarvo voidaan ottaa tilushalkomisessa huomioon joko jyvityksessä tai siitä voidaan tehdä erityisarvon tili. Odotusarvon määrittelemiseen liittyy epävarmuutta, koska kysymys on monista tekijöistä riippuvista maankäyttöön kohdistuvista tulevaisuuden odotuksista. Odotusarvon perusongelma tulee esiin myös kokonaisarvohalkomisessa

15 Tilusten odotusarvo on suurimmillaan asemakaava-alueeseen rajoittuvalla osalla selvitysaluetta. Kokonaispinta-alaltaan noin 100 hehtaarin suuruisesta selvitysalueesta ei vielä ole olemassa edes alustavia kaavaluonnoksia. Halkominen joudutaan siten suorittamaan olosuhteissa, joissa maankäytön muuttumisen ajankohtaan, kohdentumiseen ja tehokkuuteen liittyy huomattavia arviointivaikeuksia ja riskejä Tilushalkomisessa osapuolille voidaan ajatella jaettavan samassa määrin odotusarvomaata. Myös kokonaisarvohalkomisessa selvitysaluetta tulisi ilmeisesti jaettavaksi molemmille jako-osakkaille, joskin kartanokeskuksen saavan jako-osakkaan osuuteen tulisi todennäköisesti vähemmän tällaista maata. Halkomistavan valinnalla ei ole tässä suhteessa ratkaisevaa merkitystä eikä se poista odotusarvoon liittyvää perusongelmaa. Riskin poistaminen tai vähentäminen edellyttäisi lähempää selvitystä kaavoitusratkaisuista, erityisesti rakennusmaan sijainnista. Sellaista ei nyt ole käytettävissä.

16 Tilushalkomisessa joudutaan tilalla sijaitsevista rakennuksista tekemään tili. Toimitusmiehet ovat katsoneet, että tilushalkominen aiheuttaisi suuret korvaukset ja veroseuraamukset etenkin, jos päärakennus, sivurakennukset ja ratsastukseen liittyvät talousrakennukset jaetaan yhdelle osapuolelle, ja että korvauksia ei voitaisi juurikaan pienentää puuston avulla. Maaoikeuden mukaan korvaukset saattaisivat nousta useisiin satoihin tuhansiin euroihin. Korkein oikeus katsoo, ettei tätä suuruusluokkaa oleva korvaus ole sinänsä kohtuuttoman suuri halottavan tilan ja siitä jakoperusteen mukaisesti muodostettavien tilojen arvoihin verrattuna. W on ollut halukas suorittamaan korvauksen. S on erityisesti veroseuraamusten vuoksi vastustanut sitä, että hän joutuisi vastaanottamaan suuren korvauksen. Kokonaisarvohalkomisen periaatteiden mukaisesti Eriksnäsin halkominen on mahdollista suorittaa siten, ettei tilikorvaukseen lainkaan päädytä tai että korvaus ainakin on huomattavasti pienempi kuin tilushalkomisessa määrättäväksi tuleva korvaus. Kun osakkaalla on oikeus saada osuutensa halottavasta tilasta ensisijassa kiinteänä omaisuutena, hänen kielteinen kantansa korvausvaihtoehtoon ei ole vailla merkitystä jakotapaa harkittaessa.

17 Yhteenveto ja johtopäätös Edellä käsitellyt kohteen laatuun, tilusten käyttöön ja niiden arvoon vaikuttavat seikat merkitsevät sitä, ettei kysymys ole tilushalkomisen tyyppitapauksesta, jossa perusratkaisu löytyisi tuottokyvyltään yhtäläisten peltojen ja metsien tarkasta tasajaosta. Arvokkaan kartanokeskuksen säilyttäminen, tilusten tarpeettoman pirstomisen ehkäiseminen sekä tarkoituksenmukaisten tiluskokonaisuuksien aikaansaaminen ovat parhaiten toteutettavissa kokonaisarvohalkomisella. Nykyisessä maankäytön suunnittelutilanteessa odotusarvomaan käsittelyyn liittyy riskejä, jotka eivät kuitenkaan ole poistettavissa halkomismenetelmän valinnalla. Tilikorvauksiin liittyvät ongelmat voidaan kokonaisarvohalkomisella välttää. Korkein oikeus katsoo, että tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi Eriksnäsin kartanoon kuuluvat tilat on jaettava kokonaisarvohalkomisella. Tuomiolauselma Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Mikko Tulokas, Mikael Krogerus, Juha Häyhä, Hannu Rajalahti ja Ilkka Rautio (eri mieltä). Esittelijä Leo Olkkonen.

18 Eri mieltä olevan jäsenen lausunto Oikeusneuvos Rautio: Tällaisessa tapauksessa halkomistavan valinnassa joudutaan punnitsemaan vastakkain toisaalta kokonaisarvohalkomisessa syntyvää huomattavaa maan arvonnousuun sisältyvää riskiä ja toisaalta tilushalkomisessa rahakorvauksesta aiheutuvaa kiinteän omaisuuden määrän vähenemistä. Arvioinnissa ei voida antaa ratkaisevaa merkitystä sille, että jaon toinen osapuoli ei ole halukas vastaanottamaan rahakorvausta. Tilushalkomisella voidaan tässä tapauksessa selvästi pienentää riskiä maapohjan arvonnousun epätasaisesta jakautumisesta. Siihen nähden ja kun asiassa ei ole tullut ilmi sellaista, joka antaisi aiheen pitää tilushalkomista lopputulokseltaan lain tarkoittamalla tavalla epätarkoituksenmukaisena, katson, että halkominen tulisi toimittaa tilushalkomisena. Sen vuoksi kumoan maaoikeuden tuomion ja pysytän toimitusmiesten päätöksen halkomisen toimittamisesta tilushalkomisena.