LÄNSI-UUDENMAAN KUNTIEN YHTEISEN MAAPOLIITTISEN OHJELMAN VALMISTELU

Transkriptio

1 LÄNSI-UUDENMAAN KUNTIEN YHTEISEN MAAPOLIITTISEN OHJELMAN VALMISTELU Työseminaari klo Työseminaarin taustamateriaali ja maapoliittisen ohjelman runko MAL-koordinaattori Mariittta Vuorenpää

2 Maankäyttöpolitiikka ja maapolitiikka osana kunnan keskeisiä strategioita Kuntaliitto / Holopainen Kuntasuunnittelu Asuntopolitiikka Elinkeinopolitiikka Maapolitiikka Maankäyttöpolitiikka Asemakaavoitus Yleiskaavoitus

3 Maakäyttöpolitiikkaa tarvitaan 1. Kaupunkien kustannustehokkaaseen rakentamiseen 2. Tarkoituksenmukaiseen tonttitarjontaan erityisesti yrityselämälle 3. Kunnallisteknisen rakentamisen rahoittamiseen 4. Maan arvonnousun käyttämiseen kuntalaisten hyväksi Olennaisia kohteita ovat kaupunkien kasvusuunnat, logistiset solmukohdat, uusien tieyhteyksien varret ja uusien asemien ympäristöt Keinovalikoiman käyttö yleistymässä: maanhankinta, etuostooikeuden käyttö, lunastaminen, maankäyttösopimukset Vaatii asiantuntemusta, tietoa taloudellisista hyödyistä, päätöksentekijöiden jumppaamista, neuvottelutaitoja, suunnitelmallisuutta, resursseja

4 Taustalla vahva asenneilmasto Maankäyttöpoliittisten keskustelujen ja tavoitteenasettelujen suurimpia esteitä ovat vallitsevat asenteet: - taas kunta / kaupunki tulee ryöväämään jne.! KUITENKIN Kunnan talous on suoraan sidoksissa harjoitettuun maankäyttöpolitiikkaan ja sen toteuttamiseksi käytettyihin maapoliittisiin keinoihin mm. palvelujen järjestämisen ja niiden tehokkaan käytön kautta. Kuntatalouden lainalaisuudet pitäisi tuoda esille myös poliitikoille maapolitiikan alueella on paljon lyhyen tähtäimen ratkaisuja, joissa kunnat menettävät tuloja tai palvelevat resursseillaan vain yksityisiä toimijoita tai harvoja asukkaita. Infrastruktuurin rakentamisvelka, vajaakäytössä oleva kunnallistekninen investointi sekä yllättävän ylikäytön kustannukset johtuvat huonosta maankäyttöpolitiikasta. Jos kunta saisi kaikki kaavoituksesta aiheutuvat arvonnousutulot itselleen, mitä rahalla tekisi esim. terveydenhuollossa? Kunnan maanomistus on avainasemassa yrityselämän mukaan tarjonta, joustavuus, turvallinen neuvottelukumppani.

5 Maankäyttöpolitiikan keskiössä Maapolitiikan tekeminen ja maapoliittinen ohjelma Maapoliittinen ohjelma on kunnan talouden tärkeimpiä asiakirjoja. Yleiskaavoitus Ilman yleiskaavaa, kunta on kuin laiva ilman kapteenia. Asemakaavoitus Asemakaava on arvopaperi, jonka arvonnousu voi mennä yksityiseen taskuun tai kunnan kassaan. Maapoliittinen ohjelma tekee maapoliittisten keinojen käytöstä suunnitelmallisia julkisia periaatteita joihin maanomistajat ja päätöksentekijät osaavat varautua. Näin luodaan pohja kunnan maanhankinta ja yhdyskuntarakentamiskulttuurille sekä luottamuksen syntymiselle kuntalaisten ja maanomistajien suuntaan. Suunnitelmallinen maapolitiikka parantaa yhdyskuntarakentamisen mahdollisuuksia ja vähentää kunnan investointirasitusta. Kyse on kunnallistalouden olennaisesta elementistä. Rakenneyleiskaavojen merkitys yhdyskuntarakenteen energiatehokkuuden ohjaamisessa on olennainen: kaupan sijoittuminen, asutuksen leviäminen ja liikennejärjestelmän toimivuus aina lähiliikkumisesta taajamien välisiin yhteyksiin ovat olennaisimmat tekijät. Samat tekijät motivoivat kaupunkiseutujen rakennemallityöhön. Tärkeää on osoittaa varattujen alueiden rakentamisjärjestys kunnallisteknisen verkoston tarkoituksenmukaisen rakentumisen kannalta. Yleiskaava on tärkein väline haja-asumisen ohjauksessa, jopa sen leviämisen ohjauksessa: oikean mitoitus- ja määräystavan löytäminen on kehitystyön alla useissa kunnissa. Tiukkaa maapoliittista linjaa edustaa esim. Karkkila, jossa kunta tekee I asemakaavan vain omistamilleen maille. Näin kunta saa arvonnousun itselleen, rakentamisvauhti on kontrollissa ja estetään kunnallisteknisen velan syntyminen kunnalle.

6 Esimerkkejä maapoliittisista käytännöistä LAHTI: Lahdessa vain 5 suunnittelutarveratkaisua/v., koska 10 vuoden tarve maata (=yleiskaavan mukainen) pidetään hankittuna kaupungille. Maanhankintaohjelma ja sen budjetti tehdään viisivuotiskaudelle. Yksityisten ~ rakennusliikkeiden maaomaisuuden rakentaminen hoidetaan maankäyttösopimuksin. Nopeutta ja kustannussäästöä: virkamiehille on delegoitu paljon päätöksentekoa, esim. maanhankinta asti. Lisäksi rakennusvalvonnan puolelta lautakuntaan menee vain vähän asioita. Avainasemassa päätöksentekijöiden koulutus: Miksi kunnan maanomistus on tärkeää? Miksi maan myynti ei kunnan toiminnallisessa kokonaisuudessa olekaan edullista? TAMPEREEN SEUTU Yhteisessä Maapoliittisessa ohjelmassa sovitaan maapolitiikan seudulliset lähtökohdat ja yleiset periaatteet, joiden pohjalta kunnat tekevät omat ohjelmansa.

7 Maapolitiikan välineitä Yleiskaavoitus sitoo maankäyttöja arvonnousuodotu ksia Suunnittelutarvealueet ja suunnittelutarveratkaisut taajamien lievealueiden ja maaseutualueiden ohjaamisessa MRL 16 Kuntien yleiskaavat olisi tarkistettava vähintään 15 vuoden välein ja useammin, jos kehitys osoittaa yleiskaavavarausten olevan väärillä suunnilla. E18-tie on muuttanut Länsi-Uudenmaan saavutettavuutta niin, että se näkyy jo nyt uusissa osayleiskaavoissa. Asemakaavoitus ei koskaan korvaa kokonaisnäkemyksen luomista kunnan painopistealueista ja niiden rakentamisjärjestyksestä. Yleiskaavan tuottaman arvonnousuodotuksen takia on välineeksi tarjolla yleiskaavaan perustuva lunastaminen (MRL 99 ). Yleiskaavoituksen kustannukset voi osittaa maanomistajien kesken vain rantayleiskaavoissa, jos osalliset saavat rakennusoikeutta. Tuulivoimayleiskaavan HE-luonnoksen mukaan tuulivoimarakentaminen voisi perustua suoraan yleiskaavaan. Suunnittelutarvealueet määritellään joko oikeusvaikutteisissa yleiskaavoissa tai rakennusjärjestyksessä. Ne ovat voimassa 10 vuotta kerrallaan. Suunnittelutarvealuemerkinnän tavoitteena on varata alue tulevaisuuden yhdyskuntakehitykselle tai alueelle rakentaminen muuten edellyttää kunnallistekniikkaa tai vapaa-alueiden järjestämistä. Hajarakentamisen hallinnassa seudulla tulisi olla yhteinen näkemys suunnittelutarveratkaisuissa noudatettavista periaatteista. Suunnittelutarvealueiden jatkuva ylläpito ei kuitenkaan ole oikea väline taajamien ulkopuolisten alueiden rakentamisen ohjaamiseen. Suunnittelutarveratkaisut toimivat vain, jos on rohkeutta antaa myös negatiivisia päätöksiä. Maapolitiikan hoito suunnittelutarveratkaisuilla ja poikkeusluvilla on huonon maankäyttöpolitiikan ja epäonnistuneen maapolitiikan tunnusmerkki.

8 Länsi-Uudenmaan kaikki keskeiset alueet eivät ole vielä yleiskaavoituksen piirissä. Tuoreet keskustaajaman osayleiskaavat ovat Hangossa, Lohjalla ja Karkkilassa. Karjalohjalla ja Nummi-Pusulassa on keskeisten taajamien osayleiskaavat. Kuntaliitosten myötä uuden kunnan kokonaisuutta tulisi tarkastella rakenneyleiskaava lla. (lisätään kaavavarantotarka stelu asuntoohjelmasta)

9 Maanhankinta Raakamaan hankinta Kunnan maanomistus ja tonttitarjonta ovat avainasemassa yrityselämän mukaan. Miksi kunnan maanomistus on tärkeää? Suurena haasteena on maanomistajien tasavertainen kohtelu ja yhtenäisten periaatteiden noudattaminen kaikkien neuvottelukumppaneiden kanssa. Tavoitteena on maanhankinta esim. 5 vuotta ennen kaavoitusta. Karkkilassa kunta kaavoittaa I asemakaavan vain omistamalleen maalle. Raakamaan hankintaohjelma on konkreettinen asiakirja: esim asukkaan Lahdessa laaditaan maanhankintaohjelma 5-vuotiskaudelle: n. 50 ha raakamaata / v., hankintabudjetti n. 3 milj. / v. Maapolitiikassa menestyneillä kunnilla on vahva maanhankintapolitiikka Yhdyskuntarakenteen hallinta ja ohjaus helpottuu Asemakaavoitus helpottuu ja nopeutuu Asemakaava-alueiden maan arvonnousu tulee kunnan kassaan 100%:sti ja voidaan käyttää vaikka terveydenhuoltoon. Maankäyttösopimusten arvonnousukorvaus on korvamerkitty alueen kunnallistekniikan rakentamiseen. Asemakaava-alueesta n. ½ tulee joka tapauksessa kunnan omistukseen. Nopea reagointi yritysten sijoittumiskyselyihin tulee mahdolliseksi Rakentamisen rahoitus tulee oikeudenmukaisemmaksi Maanomistajien yhdenvertaisuus toteutuu paremmin Maankäyttösopimusneuvottelut helpottuvat

10 Maanhankintakeinot Vapaaehtoinen kauppa, paras tilanne Etuosto-oikeuden käyttäminen Vapaaehtoinen kauppa on luontevin maanhankintakeino, mutta usein mahdoton maanomistajien myyntitarpeen puuttuessa tai odottaessa maan arvonnousua. Vapaaehtoiset kaupat ovat usein osa kuntaan kehittynyttä toimintakulttuuria ja kaupan syntyminen vuosia kestävän työn tulos. Edellyttää pitkäjänteitä luottamus työtä kunnan taholta. Esimerkiksi yksityiselle myydyn omakotitontin hinta voi olla 10* kunnan tarjoamaan raakamaan hintaan verrattuna. Haja-rakentamistonttien myyntihinta nostaa raakamaan hintaodotusta ja voi nostaa hintatason kunnan saavuttamattomiin (erityisesti taajamien lievealueilla, joihin maanhankinnan tulisi kohdistua). Esimerkiksi Seinäjoella kunnan raakamaan hankintaa taajamien kasvusuunnilla vapaaehtoisin kaupoin haittaa maanomistajien 4-5 -kertaiset maanarvo-odotukset > Auttaisiko suunnittelutarveratkaisujen jäädyttäminen? Myyntihalukkuutta voi lisätä laskelma, jossa osoitetaan, mikä osa odotetusta hinnannoususta kuluu yleiseen hintatason nousuun. Kunta ei ole velvollinen tekemään maankäyttösopimusta, jos maakauppoja ei synny (KHO 2006:84). Kunnalle voidaan tällöin myöntää lunastuslupa. Keino on sattumanvarainen mutta saattaa maanomistajia neuvotteluyhteyteen kuntien kanssa. Ylihintaista etuostoa tulee varoa, koska se nostaa maan hintaa, jonka jälkeen maan hintataso kohoaa yleisesti, mikä heikentää kunnan maanhankintaresursseja tulevaisuudessa.

11 Kaavojen toteuttamiskeinoja Lunastaminen MRL 99 Yleisten alueiden ja tontinosan lunastus on yleensä kunnissa normaalikäytäntöä. Rakentamiskehoitus Korotettu kiinteistövero Kehittämisalue / korvausmenettely Tonttien luovutus rakentajille Lunastamalla saadaan maata juuri sieltä mistä tarvitaan. Menettely hillitsee raakamaan hintakehitystä ja parantaa kunnan asemaa maamarkkinoilla. Käyttö on ollut vähäistä poliittisten rajoitteiden takia. YM suosittelee rakennuspoliittisen ja yleiskaavaan perustuvan lunastamisen tehokkaampaa käyttöä. Myös valmiutta lupien käsittelyyn on lisätty: elinkeinoalueiden tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen on viime aikoina myönnetty erityisesti lupia. YM suosittelee rakentamiskehotuksen käyttöä. Tehokkain ja oikeudenmukaisin se on osoitettuna alueille, joihin kohdistuu kysyntäpainetta. Mahdollistaa lunastamisen. Toimii parhaiten korkean kysynnän alueilla, mutta asumiskustannuksiin nähden se on pieni kulu, joka vaikuttaa eniten vähätuloisiin. Voi siis nopeuttaa alueiden homogenisoitumista. Esimerkiksi asukkaan Mikkelissä annettiin 3* korotettu kiinteistövero vajaasti rakennetuille tonteille. Tontteja löytyi vain 200, joten keino oli myös kunnalle merkityksetön. Lisäksi se oli kohtuuton entisten maalaiskuntien vähän kysytyille alueille ja vanhoille 2-paikkaisille rintamamiestonteille, joissa asui pienituloisia vanhuksia. Kehittämiskorvausmenettelyyn ei esim. Lahdessa helposti ryhdytä mutta se on luonut pelisäännöt maankäyttösopimusten sisällölle. Uhkana ammattimaisen rakentajan pääsy keinottelemaan kunnan tonttihinnoittelulla. Tonttien luovutusmenettelyissä kuntakohtaisia niksejä: esim. Seinäjoella ensimmäistä kertaa rakentavat ovat etuasemassa.

12 Maankäyttösopimukset Maankäyttösopimukset ovat olennainen yhdyskuntarakentamisen keino silloin, kun kunnan kasvuvauhti ylittää kunnan omat taloudelliset voimavarat tai kunnan maanomistus on pieni. Esim. Vantaan kehitys on perustunut maankäyttösopimuksiin. Siuntiossa maankäyttösopimuksin mahdollistetaan voimakkaan kasvun vastaanotto ja kokemukset ovat olleet positiivisia. Maankäyttösopimuksilla huolehditaan siitä, että asemakaavan tai sen muutoksen toteuttamisesta hyödyn saava maanomistaja osallistuu yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Tämä lisää maanomistajien tasapuolista kohtelua. Esim. Lahdessa maankäyttösopimus laaditaan aina mikäli rakennusoikeuden lisäys on yli 500k-m 2 (MKRL91c). Jopa 60% arvonnoususta kunnalle Sopimuksen laadinta ei ole helppoa Kunta saa käyttöönsä 60% kaavan laatimisen tuomasta lisäarvosta kaavan toteuttamisen aiheuttamien yhdyskuntarakentamisen kustannusten kattamiseen. Maankäyttösopimus sisältää merkittäviä taloudellisia hyötyjä ja tuloja! Sen sisältö on tärkeä yllätysten eliminoinnin ja kustannusten oikean tunnistamisen kannalta. Hyvin laadittu maankäyttösopimus on selvää rahaa tai rakennettua kunnallistekniikkaa. Myös ulkoiset kustannukset mukaan Maankäyttösopimuksiin tulisi lisätä sisäisten kunnallisteknisten kustannusten korvauksen lisäksi myös ulkoiset kunnallistekniset kustannukset. Mitä tiiviimpi alue on, sitä suuremmat ovat ulkoiset investoinnit kapasiteetin nostoon, uusiin rakenteisiin ja perusparannukseen myös kohdealueen ulkopuolella (esim. Vantaa). Varoituksia (Alf Eriksson / Kuntaliitto): Maankäyttösopimusta ei saa allekirjoittaa ennen kuin asemakaava on ollut nähtävillä ja nähtävilläoloaika on päättynyt! Vaikka sopimus ei olisi hallinto-oikeudellisesti sitova ennen asemakaavan hyväksymistä, se voi olla yksityisoikeudellisesti sitova. Vältettävä tilanne on myös se, että AK-hyväksytään, mutta maankäyttösopimusta ei ole. Asemakaavaa ei kuitenkaan voi noin vain perua. Kuntaliiton lakimiehen mukaan yleensä maankäyttösopimukset eivät mene aivan lain mukaan, mutta se ei tule esille, koska maanomistajan intressissä ei ole valittaa niistä. Valitus voisi olla hallintomenettelylakiin perustuva tai kilpailuttajättämisestä voisi toinen rakentaja valittaa markkinatuomioistuimeen.

13 HAJARAKENTAMINEN HALLINTAAN Mitä haja-asumisella tarkoitetaan? Yhdyskuntarakennetta hajauttavalla rakentamisella voidaan tarkoittaa joko keskustaajamasta tai palveluverkosta etäälle sijoitettavia, epäitsenäisiä satelliitteja tai yksittäisten rakennuspaikkojen leviämistä asemakaavoitettujen alueiden ulkopuolelle. Tässä maapoliittisessa ohjelmassa hajaasumisella tarkoitetaan juuri yksittäisten rakennuspaikkojen leviämistä taajamien ja kylien ulkopuolelle.

14 HAJA-ASUMINEN SEUDULLISENA KYSYMYKSENÄ - RATKAISUAVAUKSIA Haja-rakentamisen ohjaamisessa on epäonnistuttu koko Suomessa: kasvukeskusten kehyskunnissa yli 30% rakentamisesta kohdistuu asemaakaava-alueen ulkopuolelle. Länsi-Uudellamaalla 30% asukkaista asuu asemakaavaalueen ulkopuolella, PKS:n kehyskuntien ka on 25%. Haja-asutusalueen koulukyytien järjestämisvelvollisuus (5km päästä kotoa) on huomattava kassavirta taajamassa asuvilta haja-asukkaille: Vihdissä yli 1000 /lapsi/vuosi, asukkaan Mäntsälässä 1 milj. /v., asukkaan Nurmijärvellä 2 milj. /v. Em. kunnissa asukkaista n. 25% haja-asutusalueella, LU-alueella n. 30%. Meneekö Länsi-Uudellamaalla koulukyyteihin yli 4 milj. /v.? MAAKUNTAKAAVA ON VOIMATON Uudenmaan vahvistetussa (2006) maakuntakaavassa valkoinen alue mahdollistaa haja-asumisen, koska rakennusluvat yksittäisinä ratkaisuina eivät ole seudullisesti merkittäviä. Luottamusmiesten on helppo päättää yhdestä rakennusluvasta, koska merkittäviä kieltosyitä ei useinkaan ole. Yhdyskuntakehityksen haittaamista on yksittäistapauksessa vaikea osoittaa. YM:lle on ehdotettu KEHITTÄMISALUEMENETTELYÄ MRL XX taajamien lievealueiden kehittämiseen: kehittämismaksut, väljemmät kriteerit, kehittämisaluekorvaus VAT: tulvavaara-alueiden huomioon ottaminen rakennuslupaa myönnettäessä Keinoavauksia: Maakuntakaavan valkoisten alueiden kehittämissuosituksen mukaan, jos kunta ei yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa osoita muuta käyttötarkoitusta, niitä kehitetään ensisijassa MM-alueina. Valtiontalouden tarkastusvirasto (VATT 2010) on kehottanut pohtimaan Suomessa varsin laajan perusrakentamisoikeuden rajoittamista.

15 YKR -paikkatietoanalyysi osoittaa kuinka 1-2 talon asuinrakentaminen on 80-luvun jälkeen levinnyt (keltaiset 6ha ruudut) sivuteiden varsilla, rannoilla ja taajamien ympärillä.

16 Haja-asumisen vaikutuksia Uudet tieyhteydet aiheuttavat aina haja-asumistonttien kysynnän kasvua sen vaikutusalueella. Hajarakentaminen varaa taajamien lähialueet vastaiselta kehittämiseltä ja voi vaikeuttaa asukkaiden toimesta taajaasumisen osoittamista tai muuta käyttöä esim. yleistä virkistäytymistä alueella tulevaisuudessa. Lakisääteisten palvelujen järjestäminen haja-asutusalueen asukkaille (koulukyydit, terveydenhoitokuljetukset, vanhustenhuolto) on iso kustannus kunnan taloudessa: ongelma on, että selkeät laskelmat puuttuvat, ja rakennusluvan myöntämisperiaatteissa nämä kustannukset eivät näy. Kantatilaperiaate rakennuspaikkojen mitoituslähtökohtana yleiskaavoissa johtaa hajaasumisen leviämiseen. Lisäksi näin luodaan maankäyttökulttuuria pitkälle tulevaisuuteen, koska osoitettujen rakennuspaikkojen poistaminen yleiskaavaa päivitettäessä on lähes mahdotonta. Kanta- / emätilaperiaate (v tilanne) ei enää nykyisin takaa maanomistajien tasapuolista kohtelua. YM:n v teettämän Hajarakentamisen kuntataloudellisten kustannusten esiselvityksen yhteenveto löytyy MALenettisivulta. Alueilla, joissa haja-asutustontti ei aiheuta suoraa haittaa tulevalle kaavoitukselle, se kuitenkin NOSTAA MAAN HINTATASOA Esimerkki Seinäjoelta: kaupungin raakamaan ostohinta n. 2 /m2, haja-asutustontti n /m2: 6 /m2 ostohinta on liikaa kaupungille Haja-asumisen rajoittamiseen eivät juuri mitkään maapoliittiset eivätkä kaavalliset keinot toimi. Olisiko ratkaisu, että kunnat hankkisivat maata kyläkeskuksista ja tarjoaisivat itse tontteja sieltä? Haja-asumisen suosioon ja leviämiseen on olemassa ymmärrettäviä syitä. Tietynlaiset ihmiset hakevat hyvällä hinta/laatusuhteella asumiseensa laatua: rauhaa, maalaisympäristöä, omaa pihaa ja neliöitä. Liikenneverkon korkea laatutaso ja pitkien työmatkojen verovähennysoikeus ovat laajentaneet haja-asumisvyöhykettä jatkuvasti PKS:n ympärillä aina 80-km saakka. Kehitys on kuitenkin johtamassa kuntien palvelutuotantokuluissa sellaiseen kasvuun, että halutun veronmaksajan palveluja ei kohta pystytä kustantamaan. Tutustu Länsi-Uudenmaan vetovoimiin Maaseutuasemisen vetovoimatekijät ja laatu tutkimuksessa MALe:n sivulla. Vetovoima on kova, kuinka se voitaisiin ohjata positiivisesti taajamiin? Mitä pitäisi olla tarjolla? Olennaisin haaste haja-asumiseen vastaamisessa on entistä parempien taajama-alueiden tarjoaminen ja markkinointi. Myös keskustojen viihtyisyydellä ja palvelujen monipuolisuudella voi olla merkitystä. Länsi-Uudenmaan kuntien yhteinen tonttipörssi on tärkeä haja-asumistonttikysynnän suuntaamisessa kaavoitetuille alueille. Tulevaisuudessa siihen tulee liittää mahdollisuus myös yksityisten, kaava-alueella sijaitsevien tonttien tarjonnan esittelyyn.

17 ESIMERKKI VYÖHYKEMITOITUKSEN KÄYTÖSTÄ RAKENNUSPAIKKOJEN JAOSSA Kuopiossa maaseutualueiden rakentamisen ohjausta on tutkittu perusteellisesti: on päädytty taajamarakennetta ja kyliä tukeviin vyöhykkeisiin. Lähestymistä on pidetty kantatilamitoitusta parempana. lähde: Romppanen Tampere

18 Yhteenveto haja-asumisen kerrannaisvaikutuksista ja sitä edistävistä tekijöistä

19 Rakentamisen luvat asemakaavaalueen ulkopuolella Rakennuslupa MRL 125, MRL 136 Rakennuslupa riittää, jos rakentamiseen ei tarvita poikkeuslupaa tai poikkeamispäätöstä. Rakennusluvalla ei voida ohjata hajarakentamispaikkojen sijoittumista, vaan ainoastaan rakennuksen sijoittumista rakennuspaikalla. Luvan myöntäminen perustuu oikeusharkintaan ja se on myönnettävä edellytysten täyttyessä. Edellytyksiä ovat tällöin mm. rakennuspaikan kelvollisuus, vähimmäiskoko 2000m 2, tieyhteydet, häiritsemättömyys ja etäisyydet muuhun rakentamiseen eli, että rakennuspaikka ei synnytä taajaa asutusta. Poikkeuslupa ja poikkeamispäätös Poikkeamista ei ole pakko myöntää, vaikka luvan myöntämisen edellytykset olisivatkin olemassa. Suunnittelutarveratkaisu MRL 137 Suunnittelutarveratkaisun tekeminen on oikeusharkintaa, lupaedellytykset ovat kuitenkin joustavat ja antavat kunnalle huomattavan ohjausmahdollisuuden. Haja-asutusalueella poikkeaminen tarkoittaa rakennusluvan myöntämistä erityisistä syistä esimerkiksi rakennusjärjestyksen, rakennuskiellon tai oikeusvaikutteisen yleiskaavan vastaisesti. Erityisiä syitä voivat olla kaavan vanhentuneisuus, alueen olosuhteiden muutokset, poikkeamisen vähäinen vaikutus tai hankkeen laatu. Lain sallima tarkoituksenmukaisuusharkinta tarkoittaa, että lupaa ei tarvitse myöntää, vaikka erityiset syyt täyttyisivätkin. Poikkeamista ei voida myöntää rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella. Laissa määritellään myös tapaukset, joissa toimivalta siirtyy alueelliselle ympäristökeskukselle. Säännöksen tarkoituksena on estää suunnittelemattomasta maankäytöstä aiheutuva taloudellisesti, yhdyskuntarakenteellisesti ja ympäristöllisesti haitallinen kehitys ja turvata alueen kaavoitusvaihtoehdot tulevaisuudessa. Myönteisen suunnittelutarveratkaisun edellytykset ovat: Se ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle, ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä, sopii ympäristöön eikä vaikeuta sen arvojen säilymistä eikä virkistystarpeiden turvaamista. Suunnittelutarveratkaisu on oikeusharkintaa, eli lupa on myönnettävä, jos edellytykset täyttyvät. Jos edellytyksiä ei ole, lupaa ei voida myöntää, mutta edellytysten vastaisuus yksittäisessä tapauksessa on laadullista harkintaa. Yksittäisen luvan merkitystä haitallisen yhdyskuntakehityksen aiheuttajana on vaikea osoittaa.

20 TARVE: YHTEINEN HAJA-ASUMISEN RAKENTAMISEN SEURANTA Länsi-Uudenmaan kuntien myöntämät poikkeusluvat ja suunnittelutarveratkaisut samalle kartalle ja seurantaan, myös kielteiset päätökset (ei-julkinen kartta Länsipaikan projektiosaan) Nykyisin tiedot ovat kuntien hallussa, SYKE:llä harkinnassa tietojen saatavuus YKR:stä ensi vuonna

21 PALAUTA! Omakotitalojen rakennusluvat asemakaavaalueen ulkopuolella, tiedot kuntien rakennusvalvonnasta Ympyröi kunta: PALAUTA MAL-koordinaattorille! Hanko Raasepori Inkoo Siuntio Lohja Karjalohja Nummi-Pusula Karkkila VUOSI Rakennusluvat Poikkeamisluvat Suunnittelutarvera tkaisut Loma-asunnon muutos omakotitaloksi

22 Hajarakentamisen ohjauskeinoina käytössä Länsi- Uudenmaan kunnissa - täydennä, päivitä ja tarkasta suoraan lähetettyyn failiin palauta!

23

24 Länsi-Uudenmaan yhteisen MAAPOLIITTISEN OHJELMAN SUOSITUKSET (edelliseen perustuen) LUONNOS! KEINO 1 YHTEINEN RAKENNEMALLI 2 YLEISKAAVAT 3 RAAKAMAAN HANKINTAOHJELMAT 4 MK - SOPIMUKSIIN ASIANTUNTEMUSTA 5 ELINKEINO- JA MAAPOLIITTISEN LUNASTUKSEN LISÄÄMINEN 6 HAJA-ASUMINEN / SLU- TARVEALUEET / POIKKEUSLUVAT 7 HAJA-ASUMISPAIKKOJEN MITOITUSSUOSITUS 8 KEHITYKSEN SEURANTA 9 PÄÄTÖKSENTEKIJÖIDEN KOULUTUS RYHMÄTYÖN AIHE OLENNAINEN SISÄLTÖ Yritysvyöhykkeet, tonttivaranto ja maanomistus, Kaupan verkko ja mitoitus, tulvavaara-alueet Kaikki kunnat, koko kunta, ajantasaisuus, oikeusvaikutteisuus Kuntien maapoliittisten ohjelmien päivitys ja maanhankintabudjetit Yhdessä kustannettu lakimies, kokemustenvaihtofoorumi Koulutus, hyödyt, kohteet Yhteiset kriteerit rakennuslupien myöntämiselle, yhteiset periaatteet: vyöhykkeet, koko jne. Vertaillaan kokemuksia Hyvät kokemukset seminaari: Kuopio, Oulu Poikkeusluvat, Koulukyydit (km, ), Ask.alueen ulkopuolisten asukkaiden tunnusluvut Hyvät esimerkit, Taloudelliset vaikutukset (yhteinen tutkimus LU:lla / TEKES / SITRA / YM) Arvioi keinon tärkeyttä: I, II, III, IV jne.

25 Lähteitä ja hyviä esimerkkejä OHJEET JA TAVOITTEET Kunnan maapoliittinen ohjelma valmistelijan käsikirja, Uudenmaan liitto 2007 Asemakaava-alueen ulkopuolinen rakentaminen, suunnittelutarveratkaisut ja poikkeamispäätökset, Kuntaliitto 2009 Asumisen hajautuminen Uudenmaan ja Itä-Uudenmaan alueella, luonnos UL Maapolitiikka, ilmastonmuutos ja muuta ajankohtaista YM:n näkökulmasta, esitelmä / lainsäädäntöneuvos Jyrki Hurmeranta Kuntien Maankäyttöpolitiikka ja maankäyttösopimukset, Kuntaliitto / Matti Holopainen HYVIÄ ESIMERKKEJÄ JA KOKEMUKSIA Kuopion kaupunki, Hajarakentamisen ohjaaminen mitoitusvyöhykkeillä / Romppanen Seinäjoen kaupunki, Maapoliittinen ohjelma / Taru-Maaria Herttua-Suokko Lahti, Lahden Asunto- ja maapoliittinen ohjelma pitkäjänteisen maapolitiikan kulmakivenä / Juha Helminen Tampereen seutu. Nurmijärvi / Kuuma-kunnat, Hajarakentamiskysely ja seminaari / Merja Vikman-Kanerva

26 LOPUKSI TERVEISIÄ UUDESTAKAUPUNGISTA JOSSA Kaupungin maanomistus ja virkamiesten hyvä yhteishenki luo pohjan yritysten sijoittumiselle asukkaan Uudessakaupungissa kaupungin maat (aikoinaan kuninkaan lahjoittamat) ovat olleet avain asemassa suurten elinkeinohankkeiden sijoittumisessa Yritykset investoivat 80 milj. v Uuteenkaupunkiin Nopea reagointi kysyvälle yritykselle: paikka löytyy vaikka kahdessa tunnissa - yritys ei koskaan kysy toista kertaa! Yritysasiakkaat menevät aina rakennuslupien käsittelyssä muiden edelle, ei siis jonoon. KJ:n ja kaupunginarkkitehdin hyvä yhteistyö - kaavaa syntyy vaikka viikonloppuna Tavoitteena sijoittaa samantyyppisiä yrittäjiä samoille alueille Kuninkaan lahjoittamat maat muodostavat hyvän pohjan kaupunkirakentamiselle, nyt ne ovat loppumassa Erityisasiantuntijoiden käyttö ympäristö ym. Lupahakemuksissa nopeuttaa käsittelyä. - Onko Yva-lainsäädäntö liian hidas sijoituspaikan löytämiseksi kansainvälisessä kilpailussa? Virkamiesten, poliitikkojen ja yritysten yhteistyölle kehittynyt sujuva toimintakulttuuri (kriisi opettaa?): Nopeus tieto tarjottavasta - sitoutuminen Kansainvälisiin projekteihin puree HYVIN ENNAKOITAVA JA LUOTETTAVA PÄÄTÖKSENTEKOJÄRJESTELMÄ JA HALLINTO