Espoon kaupunki Pöytäkirja 22. Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 1 / 1

Transkriptio

1 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 1 / 1 640/ / Lausunnon antaminen Helsingin hallinto-oikeudelle valituksesta, joka koskee Järvenperä, Pihlajarinne, alue , asemakaavan muutoksen hyväksymispäätöstä Valmistelijat / lisätiedot: Hämäläinen Mauri, puh. (09) Aalto Tiina, puh. (09) etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelupäällikkö Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelulautakunta antaa Helsingin hallinto-oikeudelle seuraavan lausunnon: Kaupunkisuunnittelulautakunta kiistää valituksessa esitetyt vaatimukset kokonaisuudessaan ja pyytää hallinto-oikeutta hylkäämään valituksen perusteettomana. Vastauksen perusteet 1 Toimivalta lausunnon antamiseen Espoon kaupungin teknisen ja ympäristötoimen lautakuntien ja johtokuntien johtosäännön 5 :n 11 kohdan mukaan lautakunnan tehtävänä on antaa kaupunginhallituksen puolesta kaupungin lausunnot lauta- tai johtokunnan tehtäväalueeseen kuuluvissa asioissa, jollei lausuntopyynnöstä tai käsiteltävänä olevan asian luonteesta muuta johdu. 2 Kaupunkisuunnittelulautakunnan kannanotto valitukseen Neljän valittajan yhteisessä valituksessa vaaditaan, että Helsingin hallintooikeus hylkää Espoon kaupunkisuunnittelulautakunnan päätöksen Järvenperä, Pihlajarinne, asemakaavan muutos, alue Valituksessa vaatimuksen perusteina esitetään kohdissa a - d seuraavaa. a. Kaavamuutossuunnittelussa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain 1, 2 ja 5 :ää. Valituksessa todetaan seuraavaa: Kulku rakennuspaikalle ei korkeuseron takia ole turvallinen. Lisäksi pelastustien toteuttaminen tulee olemaan ongelma.

2 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 2 / 2 Massiivinen rakennusoikeus ja ympäristöstä poikkeava kerrosluku ei edistä ympäristön kauneutta eikä sopeudu suojeltuun Träskändan kartanopuistoon. Kaava tuhoaa puronvarsiluonnon monimuotoisuuden ja luonnonarvot. Rakentamisen vaikutukset kohdistuvat 180 jm:n matkalle puronrantaa, pintavesien valuminen puroon tuhotaan, josta seuraa luontaisten kasvistojen ja pieneliöiden tuhoutuminen. Espoonjoen suojelusuunnitelma on otettava huomioon. Jahtimetsän alueelle haettu lupa perustaa luonnonsuojelualue joen toiselle puolelle on ristiriidassa kaavamuutoksen kanssa. Alueella oleva tulvariski ja massanvaihto lisäävät maanvyörymäriskiä huomattavasti. b. MRL 9 :n edellyttämät selvitykset ovat erittäin puutteelliset ja pääosin tekemättä. Valittaja viittaa ELY keskuksen lausuntoon, jossa tiedustellaan, onko joen tulvimista tutkittu ja tarvittavat selvitykset tehty. c. Mitoitus poikkeaa oleellisesti ympäröivien tonttien tehokkuusluvuista. Valittajan mukaan muutosehdotuksessa oleva rakennusoikeus on 550 m %, joka poikkeaa oleellisesti ympäröivien tonttien tehokkuusluvuista. Asuntojen lukumäärää kohotetaan kahdesta kolmeen. d. Maanomistajia ei ole kohdeltu tasapuolisesti. Tasapuolisella kohtelulla valittaja viittaa mahdollisuuteen saada alueelle kaavamuutosta, rakennuslupaa ja lisää rakennusoikeutta. Valittajan mukaan kaavoittaja oli samaan aikaan myöntänyt valituksen alaiselle kaavamuutokselle huomattavaa muutosta rakennusoikeuteen. Vuonna 2004 on tiedusteltu mahdollisuutta saada alueelle kaavamuutos, mutta kaupunkisuunnittelukeskus ilmoitti, että hanketta ei puolleta. Puheena olevan kaavamuutoksen aikana haettiin rakennusluvan yhteydessä lisää rakennusoikeutta, jota rakennuslupaviranomainen myönsi vain 6m2. Alueen kuvaus Valituksen alainen suunnittelualue käsittää tontin 63035/3, joka on rakentunut kaavan mukaisesti siten, että kummallakin rakennusalalla sijaitsee yksi asuinrakennus ja lisäksi tontilla on talousrakennuksia. Osa Träskändanpuistoon kuuluvasta kiviaidasta sijoittuu tontin pohjoisosaan. Suunnittelualue rajoittuu etelässä Glimsinjoen valtakunnallisesti arvokkaaseen virtavesikohteeseen, koillisessa Träskändanpuistoon ja pohjoisessa Kuninkaantiehen. Lännessä tontti rajautuu korttelin asuinrakennuskäytössä oleviin tontteihin. Kuninkaantien pohjoispuolella on Pihlajarinteen puistoalue.

3 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 3 / 3 Muutosalueella on vuonna 1947 valmistunut omakotitalo kerrosalaltaan 115 m2 ja vuonna 1982 valmistunut omakotitalo kerrosalaltaan 91 m2 sekä kaksi talousrakennusta. Alueen pohjoispuolella samassa korttelissa tontilla 5 on vuonna 2006 valmistunut omakotitalo (148 k-m2) sekä tontilla 4 vuonna 2011 valmistunut omakotitalo (122 k-m2). Samassa korttelissa on lisäksi vuonna 1950 valmistunut omakotitalo (75 k-m2) talousrakennuksineen. Muutosalueella ei ole suojelukohteita, mutta alue kuuluu kulttuurihistoriallisesti merkittävään ympäristöön. Suunnittelualue rajoittuu rauhoitettuun Träskändan kartanopuiston luonnonsuojelualueeseen. Kvarnbyån jokilaakso on Pellaksenmäen asemakaavoituksen yhteydessä tehdyn luontoselvityksen mukaan luokiteltu maakunnallisesti arvokkaaksi luontokohteeksi. Asemakaavan muutos on tullut vireille maanomistajan hakemuksesta Kaavamuutos mahdollistaa tontin maltillisen lisärakentamisen korottamalla rakennusoikeutta, enimmäiskerroslukua ja asuntojen lukumäärää. Lausunto Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että muutosalueen käyttötarkoitusmerkintä on erillispientalojen korttelialue AO. Kaavan läntisellä rakennusalalla rakennusoikeus säilyy ennallaan, 200 k-m2, 1 asunto. Itäisellä rakennusalalla rakennusoikeus 200 k-m2 kasvaa 350 k- m2:iin ja asuntojen lukumäärä 2:een, ja kerrosluku on nostettu II:een. Rakennusten pääasiallinen julkisivumateriaali on puu. Kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi alueelle saa rakentaa erillisiä tai asuinrakennuksiin kytkettyjä yksikerroksisia talousrakennuksia kuitenkin enintään 15 % kaavaan merkitystä rakennusoikeudesta. Kaavassa on merkintä kulttuurihistoriallisesti ja luonnonarvoiltaan tärkeästä alueesta, jolla kaikki rakentamistoimenpiteet sekä muut ympäristöä muuttavat toimenpiteet tulee sopeuttaa ympäristön ominaispiirteisiin. Korttelialueen hulevedet tulee viivyttää ja käsitellä niin, että ne eivät heikennä Glimsinjoen tai sen ympäristön luontoarvoja. Velvoite koskee myös rakentamisen aikaisia hulevesiä. Muutosalueen kaakkoisreuna on merkitty istutettavan / luonnontilassa säilytettävän alueen osaksi, jolle voidaan rakentaa hulevesien imeyttämistä ja viivyttämistä palveleva allas tai painanne. Alueen hoitaminen tai istuttaminen tulee tehdä ympäristön ominaispiirteitä kunnioittaen ja luonnonmukaisuus säilyttäen.

4 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 4 / 4 Rakennusten alimman kerroksen lattiatason on oltava vähintään + 21 m. Rakenteissa ja piha-alueella tulee huomioida Glimsinjoen vedenpinnan ajoittainen vaihtelu. Valitus Rajanaapurien yhteisen valituksen kohdista lausutaan seuraavaa. a. Kaavamuutossuunnittelussa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain 1, 2 ja 5 :ää Valittaja viittaa maankäyttö- ja rakennuslain 1 :ään (tavoitteena hyvä elinympäristö ja kestävä kehitys), 2:ään (lain soveltamisala) ja 5 :ään (suunnittelun tavoitteet, vuorovaikutteisuus ja vaikutusten arviointi). Valituksen perusteina esitetään edellä mainittuun 5 :ään liittyen 4 eri kohtaa: Kulku rakennuspaikalle on turvaton ja pelastustien toteuttaminen tulee olemaan ongelma Espoon kaupunki toteaa, että olemassa olevan rakennuspaikalla tulee huomioida Glimsinjoen vedenpinnan ajoittainen vaihtelu. Kuninkaantien korkeusasema tonttiliittymän kohdalla on noin +28 metriä. Tontin liittymässä maan korkeus on nykytilanteessa noin +22,7 metriä. Korkeusero on noin 53 metrin matkalla noin 5,3 m, joka tarkoittaa noin 10 % kaltevuutta. Liittymän kohdalla ajoyhteys on riittävän tasainen, eikä siitä aiheudu vaaraa tai haittaa asukkaille, ympäristölle tai yleiselle liikenteelle. Massiivinen rakennusoikeus ja ympäristöstä poikkeava kerrosluku Espoon kaupunki toteaa, että kaavamuutos sallii 150 k-m2 lisää rakennusoikeutta ja yhden uuden asuinrakennuksen rakentamisen. Kerrosluku on läntisemmällä rakennusalalla ½ ki ja itäisemmällä rakennusalalla II. Kaavamuutosalueen ulkopuolella samassa korttelissa olevilla naapuritonteilla kaavan mukainen kerrosluku on II. Valmisteluaineiston nähtävillä olon jälkeen kaavamääräyksistä poistettiin merkintä maanpinnan likimääräisestä korkeusasemasta. Maanpinnan korottamista koskeva rajoite annetaan Espoon rakennusjärjestyksen 14 :ssä, jossa todetaan, että pihamaan korkeusaseman on sopeuduttava olemassa olevan ympäristön ja naapurikiinteistöjen korkeusasemiin. Maanalaiset putket sekä johdot aiheuttavat myös rajoituksia täytöille. Kaava tuhoaa puronvarsiluonnon monimuotoisuuden ja luonnonarvot Espoon kaupunki toteaa, että kaavamuutos ei ulotu Glimsinjoen ja asuintontin väliselle puistoalueelle, joten puistoalue säilyy ennallaan. Tontti on vanhaa piha-aluetta olemassa olevine rakennuksineen ja marjapensaineen. Kaavamuutoksella parannetaan voimassa olevan kaavan kaavamääräyksiä ja suojellaan ympäristöä nykyistä asemakaavaa paremmin. Kaavassa olevin määräyksin ja merkinnöin suojellaan ympäristön luontoarvoja sekä Glimsinjokea. Idän puoleisella rakennusalalla sijaitsee nykyisin rintamamiestalo. Voimassa oleva kaava ei estä rakennuksen purkamista ja uuden korvaavan asuinrakennuksen

5 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 5 / 5 rakentamista. Kaavamuutoksella turvataan ympäristön säilyminen alueelle rakennettaessa. Alueella on olemassa tulvariski Espoon tulvatyöryhmän laatimassa selvityksessä Tulvaongelmia Espoossa on tutkittu mm. Lippajärven ja Pitkäjärven keskivedenkorkeuksia sekä annettu suosituksia alimmista rakentamiskorkeuksista. Lippajärven keskivesi on + 19,60 m ja alin rakentamiskorkeus + 21,20 m. Pitkäjärven keskivesi on + 19,00 m ja alin rakentamiskorkeus + 20,50 m. Glimsinjoki laskee Pitkäjärvestä Espoonjoen kautta Espoonlahden perukkaan. Kaavamuutoksessa on määräys, jonka mukaan rakennusten alimman kerroksen lattiatason on oltava vähintään + 21 m. Rakenteissa ja piha-alueella tulee huomioida Glimsinjoen vedenpinnan ajoittainen vaihtelu. Määräys rakennusten alimman kerroksen lattiatason korosta ylittää suosituksen Pitkäjärven rantojen alimmista rakentamiskorkeuksista. b. MRL 9 :n edellyttämät selvitykset ovat erittäin puutteelliset ja pääosin tekemättä Espoon kaupunki viittaa edellisessä kohdassa rakentamiskorkeuksista todettuun. c. Mitoitus poikkeaa oleellisesti ympäröivien tonttien tehokkuusluvuista Tontin tehokkuusluku on kerrosalan suhde tontin pinta-alaan. Lisärakennusoikeutta tähän ei lasketa. Kaavamuutoksella rakennusoikeus on 550 k-m2, joka vastaa tehokkuutta e=0.14. Lännessä sijaitsevalla Pellaksenmäen asemakaava-alueella lähinnä Glimsinjokea olevilla rakennuspaikoilla (noin 7 m:n päässä joesta) tehokkuus on e=0.15, kun se Pihlajarinteen kaavamuutoksessa on e=0.14. Kummassakin kaavassa on 15 %:n lisärakennusoikeus. Kaavamuutoksesta valituksen tehneiltä tiedusteltiin halukkuutta kaavamuutosalueen laajentamiseen, mutta sellaista ei ilmaistu. d. Maanomistajia ei ole kohdeltu tasapuolisesti Tasapuolisella kohtelulla valittaja viittaa mahdollisuuteen saada alueelle kaavamuutosta, rakennuslupaa ja lisää rakennusoikeutta. Rakennusoikeuden korotusta voi hakea asemakaavan muutoksella tai poikkeusluvalla. Rakennuslupaviranomainen voi vain vähäisessä määrin poiketa asemakaavassa osoitetusta tehokkuusluvusta / rakennusoikeudesta. Kaavamuutoksen valmisteluaineistosta saatujen mielipiteiden saavuttua tonttien 63035/4 ja 63035/5 sekä kiinteistön 7:51 omistajilta tiedusteltiin päivätyllä kirjeellä halukkuutta kaavamuutosalueen laajentamiseen edellä mainittujen alueiden osalta. Heitä pyydettiin lähettämään kaavamuutoshakemus mennessä. Hakemusta ei ole jätetty.

6 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 6 / 6 Lopuksi Espoon kaupunkisuunnittelulautakunta katsoo lausunnossa esitettyihin seikkoihin sekä kaavapäätökseen ja sen selvityksiin viitaten, ettei valituksessa ole esitetty sellaisia syitä, joiden vuoksi valituksenalainen kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös tulisi kumota. Kaupunkisuunnittelulautakunta pyytää kunnioittavasti, että Helsingin hallinto-oikeus hylkää valituksen kokonaisuudessaan. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: Antaa Helsingin hallinto-oikeudelle seuraavan lausunnon: Kaupunkisuunnittelulautakunta kiistää valituksessa esitetyt vaatimukset kokonaisuudessaan ja pyytää hallinto-oikeutta hylkäämään valituksen perusteettomana. Vastauksen perusteet 1 Toimivalta lausunnon antamiseen Espoon kaupungin teknisen ja ympäristötoimen lautakuntien ja johtokuntien johtosäännön 5 :n 11 kohdan mukaan lautakunnan tehtävänä on antaa kaupunginhallituksen puolesta kaupungin lausunnot lauta- tai johtokunnan tehtäväalueeseen kuuluvissa asioissa, jollei lausuntopyynnöstä tai käsiteltävänä olevan asian luonteesta muuta johdu. 2 Kaupunkisuunnittelulautakunnan kannanotto valitukseen Neljän valittajan yhteisessä valituksessa vaaditaan, että Helsingin hallintooikeus hylkää Espoon kaupunkisuunnittelulautakunnan päätöksen Järvenperä, Pihlajarinne, asemakaavan muutos, alue Valituksessa vaatimuksen perusteina esitetään kohdissa a - d seuraavaa. a. Kaavamuutossuunnittelussa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain 1, 2 ja 5 :ää. Valituksessa todetaan seuraavaa: Kulku rakennuspaikalle ei korkeuseron takia ole turvallinen. Lisäksi pelastustien toteuttaminen tulee olemaan ongelma. Massiivinen rakennusoikeus ja ympäristöstä poikkeava kerrosluku ei edistä ympäristön kauneutta eikä sopeudu suojeltuun Träskändan kartanopuistoon.

7 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 7 / 7 Kaava tuhoaa puronvarsiluonnon monimuotoisuuden ja luonnonarvot. Rakentamisen vaikutukset kohdistuvat 180 jm:n matkalle puronrantaa, pintavesien valuminen puroon tuhotaan, josta seuraa luontaisten kasvistojen ja pieneliöiden tuhoutuminen. Espoonjoen suojelusuunnitelma on otettava huomioon. Jahtimetsän alueelle haettu lupa perustaa luonnonsuojelualue joen toiselle puolelle on ristiriidassa kaavamuutoksen kanssa. Alueella oleva tulvariski ja massanvaihto lisäävät maanvyörymäriskiä huomattavasti. b. MRL 9 :n edellyttämät selvitykset ovat erittäin puutteelliset ja pääosin tekemättä. Valittaja viittaa ELY keskuksen lausuntoon, jossa tiedustellaan, onko joen tulvimista tutkittu ja tarvittavat selvitykset tehty. c. Mitoitus poikkeaa oleellisesti ympäröivien tonttien tehokkuusluvuista. Valittajan mukaan muutosehdotuksessa oleva rakennusoikeus on 550 m %, joka poikkeaa oleellisesti ympäröivien tonttien tehokkuusluvuista. Asuntojen lukumäärää kohotetaan kahdesta kolmeen. d. Maanomistajia ei ole kohdeltu tasapuolisesti. Tasapuolisella kohtelulla valittaja viittaa mahdollisuuteen saada alueelle kaavamuutosta, rakennuslupaa ja lisää rakennusoikeutta. Valittajan mukaan kaavoittaja oli samaan aikaan myöntänyt valituksen alaiselle kaavamuutokselle huomattavaa muutosta rakennusoikeuteen. Vuonna 2004 on tiedusteltu mahdollisuutta saada alueelle kaavamuutos, mutta kaupunkisuunnittelukeskus ilmoitti, että hanketta ei puolleta. Puheena olevan kaavamuutoksen aikana haettiin rakennusluvan yhteydessä lisää rakennusoikeutta, jota rakennuslupaviranomainen myönsi vain 6m2. Alueen kuvaus Valituksen alainen suunnittelualue käsittää tontin 63035/3, joka on rakentunut kaavan mukaisesti siten, että kummallakin rakennusalalla sijaitsee yksi asuinrakennus ja lisäksi tontilla on talousrakennuksia. Osa Träskändanpuistoon kuuluvasta kiviaidasta sijoittuu tontin pohjoisosaan. Suunnittelualue rajoittuu etelässä Glimsinjoen valtakunnallisesti arvokkaaseen virtavesikohteeseen, koillisessa Träskändanpuistoon ja pohjoisessa Kuninkaantiehen. Lännessä tontti rajautuu korttelin asuinrakennuskäytössä oleviin tontteihin. Kuninkaantien pohjoispuolella on Pihlajarinteen puistoalue. Muutosalueella on vuonna 1947 valmistunut omakotitalo kerrosalaltaan 115 m2 ja vuonna 1982 valmistunut omakotitalo kerrosalaltaan 91 m2 sekä kaksi talousrakennusta.

8 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 8 / 8 Alueen pohjoispuolella samassa korttelissa tontilla 5 on vuonna 2006 valmistunut omakotitalo (148 k-m2) sekä tontilla 4 vuonna 2011 valmistunut omakotitalo (122 k-m2). Samassa korttelissa on lisäksi vuonna 1950 valmistunut omakotitalo (75 k-m2) talousrakennuksineen. Muutosalueella ei ole suojelukohteita, mutta alue kuuluu kulttuurihistoriallisesti merkittävään ympäristöön. Suunnittelualue rajoittuu rauhoitettuun Träskändan kartanopuiston luonnonsuojelualueeseen. Kvarnbyån jokilaakso on Pellaksenmäen asemakaavoituksen yhteydessä tehdyn luontoselvityksen mukaan luokiteltu maakunnallisesti arvokkaaksi luontokohteeksi. Asemakaavan muutos on tullut vireille maanomistajan hakemuksesta Kaavamuutos mahdollistaa tontin maltillisen lisärakentamisen korottamalla rakennusoikeutta, enimmäiskerroslukua ja asuntojen lukumäärää. Lausunto Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että muutosalueen käyttötarkoitusmerkintä on erillispientalojen korttelialue AO. Kaavan läntisellä rakennusalalla rakennusoikeus säilyy ennallaan, 200 k-m2, 1 asunto. Itäisellä rakennusalalla rakennusoikeus 200 k-m2 kasvaa 350 k- m2:iin ja asuntojen lukumäärä 2:een, ja kerrosluku on nostettu II:een. Rakennusten pääasiallinen julkisivumateriaali on puu. Kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi alueelle saa rakentaa erillisiä tai asuinrakennuksiin kytkettyjä yksikerroksisia talousrakennuksia kuitenkin enintään 15 % kaavaan merkitystä rakennusoikeudesta. Kaavassa on merkintä kulttuurihistoriallisesti ja luonnonarvoiltaan tärkeästä alueesta, jolla kaikki rakentamistoimenpiteet sekä muut ympäristöä muuttavat toimenpiteet tulee sopeuttaa ympäristön ominaispiirteisiin. Korttelialueen hulevedet tulee viivyttää ja käsitellä niin, että ne eivät heikennä Glimsinjoen tai sen ympäristön luontoarvoja. Velvoite koskee myös rakentamisen aikaisia hulevesiä. Muutosalueen kaakkoisreuna on merkitty istutettavan / luonnontilassa säilytettävän alueen osaksi, jolle voidaan rakentaa hulevesien imeyttämistä ja viivyttämistä palveleva allas tai painanne. Alueen hoitaminen tai istuttaminen tulee tehdä ympäristön ominaispiirteitä kunnioittaen ja luonnonmukaisuus säilyttäen. Rakennusten alimman kerroksen lattiatason on oltava vähintään + 21 m. Rakenteissa ja piha-alueella tulee huomioida Glimsinjoen vedenpinnan ajoittainen vaihtelu.

9 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 9 / 9 Valitus Rajanaapurien yhteisen valituksen kohdista lausutaan seuraavaa. a.kaavamuutossuunnittelussa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain 1, 2 ja 5 :ää Valittaja viittaa maankäyttö- ja rakennuslain 1 :ään (tavoitteena hyvä elinympäristö ja kestävä kehitys), 2:ään (lain soveltamisala) ja 5 :ään (suunnittelun tavoitteet, vuorovaikutteisuus ja vaikutusten arviointi). Valituksen perusteina esitetään edellä mainittuun 5 :ään liittyen 4 eri kohtaa: Kulku rakennuspaikalle on turvaton ja pelastustien toteuttaminen tulee olemaan ongelma Espoon kaupunki toteaa, että olemassa olevan rakennuspaikalla tulee huomioida Glimsinjoen vedenpinnan ajoittainen vaihtelu. Kuninkaantien korkeusasema tonttiliittymän kohdalla on noin +28 metriä. Tontin liittymässä maan korkeus on nykytilanteessa noin +22,7 metriä. Korkeusero on noin 53 metrin matkalla noin 5,3 m, joka tarkoittaa noin 10 % kaltevuutta. Liittymän kohdalla ajoyhteys on riittävän tasainen, eikä siitä aiheudu vaaraa tai haittaa asukkaille, ympäristölle tai yleiselle liikenteelle. Massiivinen rakennusoikeus ja ympäristöstä poikkeava kerrosluku Espoon kaupunki toteaa, että kaavamuutos sallii 150 k-m2 lisää rakennusoikeutta ja yhden uuden asuinrakennuksen rakentamisen. Kerrosluku on läntisemmällä rakennusalalla ½ ki ja itäisemmällä rakennusalalla II. Kaavamuutosalueen ulkopuolella samassa korttelissa olevilla naapuritonteilla kaavan mukainen kerrosluku on II. Valmisteluaineiston nähtävillä olon jälkeen kaavamääräyksistä poistettiin merkintä maanpinnan likimääräisestä korkeusasemasta. Maanpinnan korottamista koskeva rajoite annetaan Espoon rakennusjärjestyksen 14 :ssä, jossa todetaan, että pihamaan korkeusaseman on sopeuduttava olemassa olevan ympäristön ja naapurikiinteistöjen korkeusasemiin. Maanalaiset putket sekä johdot aiheuttavat myös rajoituksia täytöille. Kaava tuhoaa puronvarsiluonnon monimuotoisuuden ja luonnonarvot Espoon kaupunki toteaa, että kaavamuutos ei ulotu Glimsinjoen ja asuintontin väliselle puistoalueelle, joten puistoalue säilyy ennallaan. Tontti on vanhaa piha-aluetta olemassa olevine rakennuksineen ja marjapensaineen. Kaavamuutoksella parannetaan voimassa olevan kaavan kaavamääräyksiä ja suojellaan ympäristöä nykyistä asemakaavaa paremmin. Kaavassa olevin määräyksin ja merkinnöin suojellaan ympäristön luontoarvoja sekä Glimsinjokea. Idän puoleisella rakennusalalla sijaitsee nykyisin rintamamiestalo. Voimassa oleva kaava ei estä rakennuksen purkamista ja uuden korvaavan asuinrakennuksen rakentamista. Kaavamuutoksella turvataan ympäristön säilyminen alueelle rakennettaessa.

10 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 10 / 10 Alueella on olemassa tulvariski Espoon tulvatyöryhmän laatimassa selvityksessä Tulvaongelmia Espoossa on tutkittu mm. Lippajärven ja Pitkäjärven keskivedenkorkeuksia sekä annettu suosituksia alimmista rakentamiskorkeuksista. Lippajärven keskivesi on + 19,60 m ja alin rakentamiskorkeus + 21,20 m. Pitkäjärven keskivesi on + 19,00 m ja alin rakentamiskorkeus + 20,50 m. Glimsinjoki laskee Pitkäjärvestä Espoonjoen kautta Espoonlahden perukkaan. Kaavamuutoksessa on määräys, jonka mukaan rakennusten alimman kerroksen lattiatason on oltava vähintään + 21 m. Rakenteissa ja piha-alueella tulee huomioida Glimsinjoen vedenpinnan ajoittainen vaihtelu. Määräys rakennusten alimman kerroksen lattiatason korosta ylittää suosituksen Pitkäjärven rantojen alimmista rakentamiskorkeuksista. b. MRL 9 :n edellyttämät selvitykset ovat erittäin puutteelliset ja pääosin tekemättä Espoon kaupunki viittaa edellisessä kohdassa rakentamiskorkeuksista todettuun. c. Mitoitus poikkeaa oleellisesti ympäröivien tonttien tehokkuusluvuista Tontin tehokkuusluku on kerrosalan suhde tontin pinta-alaan. Lisärakennusoikeutta tähän ei lasketa. Kaavamuutoksella rakennusoikeus on 550 k-m2, joka vastaa tehokkuutta e=0.14. Lännessä sijaitsevalla Pellaksenmäen asemakaava-alueella lähinnä Glimsinjokea olevilla rakennuspaikoilla (noin 7 m:n päässä joesta) tehokkuus on e=0.15, kun se Pihlajarinteen kaavamuutoksessa on e=0.14. Kummassakin kaavassa on 15 %:n lisärakennusoikeus. Kaavamuutoksesta valituksen tehneiltä tiedusteltiin halukkuutta kaavamuutosalueen laajentamiseen, mutta sellaista ei ilmaistu. d. Maanomistajia ei ole kohdeltu tasapuolisesti Tasapuolisella kohtelulla valittaja viittaa mahdollisuuteen saada alueelle kaavamuutosta, rakennuslupaa ja lisää rakennusoikeutta. Rakennusoikeuden korotusta voi hakea asemakaavan muutoksella tai poikkeusluvalla. Rakennuslupaviranomainen voi vain vähäisessä määrin poiketa asemakaavassa osoitetusta tehokkuusluvusta / rakennusoikeudesta. Kaavamuutoksen valmisteluaineistosta saatujen mielipiteiden saavuttua tonttien 63035/4 ja 63035/5 sekä kiinteistön 7:51 omistajilta tiedusteltiin päivätyllä kirjeellä halukkuutta kaavamuutosalueen laajentamiseen edellä mainittujen alueiden osalta. Heitä pyydettiin lähettämään kaavamuutoshakemus mennessä. Hakemusta ei ole jätetty.

11 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 11 / 11 Lopuksi Espoon kaupunkisuunnittelulautakunta katsoo lausunnossa esitettyihin seikkoihin sekä kaavapäätökseen ja sen selvityksiin viitaten, ettei valituksessa ole esitetty sellaisia syitä, joiden vuoksi valituksenalainen kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös tulisi kumota. Kaupunkisuunnittelulautakunta pyytää kunnioittavasti, että Helsingin hallinto-oikeus hylkää valituksen kokonaisuudessaan. Oheismateriaali Selostus - Pihlajarinne valitus Espoon kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi kokouksessaan Järvenperä, Pihlajarinne, alue , asemakaavan muutoksen. Hyväksymispäätöksestä on valitettu Helsingin hallintooikeudelle. Hallinto-oikeus on pyytänyt kaupunkisuunnittelulautakuntaa antamaan valituksesta lausunnon. Rajanaapurien yhteisen valituksen kohtina on esitetty seuraavaa. Kaavamuutossuunnittelussa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain 1, 2 ja 5 :ää. Kulku rakennuspaikalle ei korkeuseron takia ole turvallinen. Lisäksi pelastustien toteuttaminen tulee olemaan ongelma. Massiivinen rakennusoikeus ja ympäristöstä poikkeava kerrosluku ei edistä ympäristön kauneutta eikä sopeudu suojeltuun Träskändan kartanopuistoon. Kaava tuhoaa puronvarsiluonnon monimuotoisuuden ja luonnonarvot. Rakentamisen vaikutukset kohdistuvat 180 jm:n matkalle puronrantaa, pintavesien valuminen puroon tuhotaan, josta seuraa luontaisten kasvistojen ja pieneliöiden tuhoutuminen. Espoonjoen suojelusuunnitelma on otettava huomioon. Jahtimetsän alueelle haettu lupa perustaa luonnonsuojelualue joen toiselle puolelle on ristiriidassa kaavamuutoksen kanssa. Alueella oleva tulvariski ja massanvaihto lisäävät maanvyörymäriskiä huomattavasti. MRL 9 :n edellyttämät selvitykset ovat erittäin puutteelliset ja pääosin tekemättä. Valittaja viittaa ELY keskuksen lausuntoon, jossa tiedustellaan, onko joen tulvimista tutkittu ja tarvittavat selvitykset tehty.

12 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 12 / 12 Mitoitus poikkeaa oleellisesti ympäröivien tonttien tehokkuusluvuista. Muutosehdotuksessa oleva rakennusoikeus on 550 m %, joka poikkeaa oleellisesti ympäröivien tonttien tehokkuusluvuista. Maanomistajia ei ole kohdeltu tasapuolisesti. Valittaja viittaa mahdollisuuteen saada alueelle kaavamuutosta. Toinen valittajista haki rakennuslupaa ja lisää rakennusoikeutta. Rakennusvalvonta myönsi kaavoittajaa kuultuaan 6 m2 lisärakennusoikeutta. Espoon kaupunkisuunnittelulautakunta katsoo lausunnossa esitettyihin seikkoihin sekä kaavapäätökseen ja sen selvityksiin viitaten, ettei valituksessa ole esitetty sellaisia syitä, joiden vuoksi valituksenalainen kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös tulisi kumota. Kaupunkisuunnittelulautakunta pyytää, että Helsingin hallinto-oikeus hylkää valituksen kokonaisuudessaan.

13 Kaupunkisuunnittelulautakunta Sivu 13 / 13