Kaavoituskustannusten periminen maanomistajilta/ Livojokivarren rantaosayleiskaava/jouni ja Teuvo Granlundin oikaisuvaatimukset

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaavoituskustannusten periminen maanomistajilta/ Livojokivarren rantaosayleiskaava/jouni ja Teuvo Granlundin oikaisuvaatimukset 464/08.05/2014 KH Livojokivarren rantaosayleiskaava on saanut lainvoiman, lukuun ottamatta yhtä valituksen alaista lomarakennuspaikkaa. Kaavoitukseen ryhdyttäessä kaupunginhallitus päätti periä puolet kaavoituskustannuksista maanomistajilta, heidän kaavasta saamansa hyödyn suhteessa. Livojokivarren yleiskaavoituskustannukset ovat ,62 euroa. Kustannukset sisältävät konsulteille maksetut palkkiot ja kuulutuskustannukset. Kustannukset eivät sisällä kaupungin henkilöstön palkka- eivätkä sivukustannuksia, kaupungille aiheutuneita yleiskustannuksia eivätkä maksettuja arvonlisäveroja. Ranta-asemakaavasta hyötyvät eniten uusien rakennuspaikkojen omistajat. Rakennettujen tonttien saama rakennusoikeuden lisäyksen tuoma hyöty tai muu kaavoituksen tuoma hyöty ja hyötyjen keskinäinen suhde on kaavoituskustannuksia kohdennettaessa vaikea määrittää. Rantayleiskaavaan on osoitettu rantavyöhykkeelle 284 uutta loma-asuntotonttia ja 11 uutta asuntotonttia. Jaettaessa puolet kaavoituskustannuksista rantavyöhykkeellä oleville uusille rakennuspaikoille, tulee maksuksi yhtä rakennuspaikkaa kohti 314,76 euroa. Kaavaprosessin aikana on kahdelle kaavassa uudelle rakennuspaikalle myönnetty poikkeamislupa, jolloin hakija on joutunut maksamaan luvasta johtuvan maksun. Maksun perimisajankohta voi olla joko välittömästi päätöksen jälkeen tai myöhemmin rakennusluvan yhteydessä. Rakennuslupavaiheessa tapahtuva periminen aiheuttaa kaupungille rahanarvon muutoksesta johtuvaa tappiota sekä tulovajetta, jos rakennusoikeutta ei käytetäkään. Asian on valmistellut maankäyttöinsinööri Markku Mattinen, puh Hallintojohtajan esitys: 1) periä Livojokivarren rantaosayleiskaavoituksesta aiheutuneista kustannuksista maanomistajilta 314,76 euroa jokaiselta sellaiselta yleiskaavassa rantavyöhykkeellä olevalta uudelta rakennuspaikalta, jolle ei ole myönnetty

2 kaavoituksen kuluessa poikkeamislupaa; 2) maksu peritään välittömästi päätöksen jälkeen; 3) valituksen alaisen rakennuspaikan osalta maksu peritään kaavan saatua siltä osin lainvoiman. -- Merkitään pöytäkirjaan, että maankäyttöinsinööri Markku Mattinen esitteli asiaa kokouksessa. Vs tekninen johtaja Eero Talala ja opetus- ja sivistysjohtaja Juha Holappa olivat läsnä kokouksessa asian esittelyn ajan. KH Vesa Riekki, Tomi Timonen, Reijo Talala ja Tuula Kuukasjärvi ilmoittivat esteellisyytensä hallintolain 28 :n osallisuusjäävi perusteella ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Hilkka Parkkisenniemi toimi puheenjohtajana tämän asian kohdalla. Päätöstä tehtäessä on tapahtunut menettelytapavirhe, koska asian valmistelija maankäyttöinsinööri Markku Mattinen on ollut esteellinen. Kysymyksessä on hallintolain 50 :n mukainen menettelyvirhe, jonka viranomainen voi korjata poistamalla vanhan päätöksen ja ratkaisemalla asian uudelleen. Asian on valmistelut hallintojohtaja Seija Turpeinen. Hallintojohtajan esitys: 1) poistaa tekemänsä päätöksen ; 2) periä Livojokivarren rantaosayleiskaavoituksesta aiheutuneista kustannuksista maanomistajilta 314,76 euroa jokaiselta sellaiselta yleiskaavassa rantavyöhykkeellä olevalta uudelta rakennuspaikalta, jolle ei ole myönnetty kaavoituksen kuluessa poikkeamislupaa; 3) maksu peritään välittömästi päätöksen jälkeen. -- Merkitään pöytäkirjaan, että Vesa Riekki, Tomi Timonen, Reijo Talala ja Tuula Kuukasjärvi ilmoittivat esteellisyytensä hallintolain 28 :n osallisuusjäävi perusteella ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Hilkka Parkkisenniemi toimi puheenjohtajana tämän asian kohdalla.

3 KH Uuden rakennuspaikan saaneille on toimitettu edellä oleva kaavoituskustannuksen perimiseen liittyvä päätös tiedoksi Päätökseen liittyen kaupungille on määräaikaan mennessä saapunut 12 maanomistajan oikaisupyyntö. 1:n maanomistajan (Esko Haatajan) oikaisupyyntö on saapunut määräajan jälkeen (määräaika päättynyt ). Oheisessa taulukossa saapuneet muistutukset ja lyhyt kuvaus muistuksen sisällöstä: 1) Esko Haataja : Oikaisuvaatimus saapunut määräajan jälkeen. 2) Pirkko Parkkinen : Kaavassa osoitettu uusi rakennuspaikka on joka kevät tulvaveden peittämä. Maa ei sovellu miltään osin rakennuspaikaksi. 3) Eija Pohjanvesi (23-62): tilalla 21:66 on rakennettu rantasauna. Pienelle alueelle on ahdettu uusi rakennuspaikka. Vieressä on isompi alue, johon ei ole merkitty rakennuspaikkaa. 4) Hannu Pohjanvesi on tulva-aluetta. Vain törmä on tulvaa korkeampi. 5) Irja Anttila/ Paavo Kenttälä : Kaavassa on vanha rakennuspaikka osoitettu uudeksi rakennuspaikaksi. Osoite Vääräkankaantie 242. Vastine: Myönnetty rakennuslupa 110/2000 6) Puhakka Antti kp : Maanomistaja on kaavoituksessa ilmoittanut, ettei tarvita kaavaa, alueelle ei ole tarkoitus koskaan rakentaa. 7) Veli Sarajärvi kp : Määräala, jolla rakennuspaikat sijaitsevat on myyty, joten lasku pitää kohdistaa uudelle omistajalle. 8) Tellervo Kurtti : Kaavassa rakennusalueeksi osoitettu alue on poikkeuksetta joka kevät tulvan peitossa 1-2,5 m. 9) Tyyne Mosorin : Kaavassa rakentamiseen osoitetut alueet ovat tulva-aluetta. 10) Reima Kauniskangas : Rakennuspaikalla on jo mökki Vastine: Myönnetty rakennuslupa 297/82 11) Salme Rahkola : Rakennuspaikka on rakennuskelvoton. 12) Reijo Sarajärvi : Rakennusalue on tulva-aluetta eikä sinne ole tietä. Naapureilta ei saa kulkulupaa. Vetelää kemera-aluetta. 13) Lassi Heikkilä : Kaavatontti on liian lähellä veljen tonttia eikä siihen tulla rakentamaan siksi mitään. Pyytää poistamaan tontin kaavasta. Vastineet ja perustelut: Esko Haatajan oikaisuvaatimus jätetään tutkimatta, koska oikaisuvaatimus on saapunut määräajan jälkeen. Kaavoitusmaksu tulee maksaa lähetettävän laskun mukaisesti. Tulva tai muu rakennuskelvottomuus (kohdat 2, 3, 4, 8, 9, 11 ja 12):

4 Viidessä oikaisupyynnössä (2, 4, 8, 9 ja 12) kaavoitusmaksun poistamista perustellaan sillä, että rakennuspaikka on tulva-aluetta. Kaavamääräyksen mukaan rakennuspaikka ei saa olla tulvauhan alainen. Kolme oikaisupyyntöä (2, 3 ja 8) kohdistuu RA-1 rakennuspaikkoihin, joissa rakennuspaikalle ei saa myöntää rakennuslupaa ennen tarkempaa tulva-alueen tarkastelua. RA-1 rakennuspaikkoja on kaavassa yhteensä 34 kappaletta. Rakennuslupa voidaan evätä sillä perusteella, että rakennuspaikka on tulvan tai jonkun muun syyn takia rakentamiseen kelpaamaton. Edellä mainittuihin perusteluihin viitaten tulvauhka ja rakennuskelpoisuus tulee selvitettäväksi rakennusluvan hakuvaiheessa, joten uudelle rakennuspaikalle kuuluva kaavoitusmaksu tulee tässä vaiheessa maksaa ja kielteisen rakennuslupapäätöksen jälkeen maksu voidaan palauttaa. Palautettavalle summalle ei makseta korkoa, koska missään säädöksissä ei velvoiteta sitä maksamaan. Kts. esim. kuntaliiton lausunto oikeusministeriölle , dnro 1544/90/2004. Kulkuyhteys puuttuu ( kohta 12 ): Yhdessä oikaisupyynnössä kaavoitusmaksun poistamista perustellaan sillä, että kulkuyhteys rakennuspaikalle puuttuu. Lähin rakennettu tie on kaukana rakennuspaikasta. Yksityistielain mukaan, jos kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä varten on tärkeätä saada kulkuyhteys toisen kiinteistön kautta eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa millekään kiinteistölle, on kulkukulkuyhteyttä tarvitsevalle kiinteistölle annettava kulkuoikeus. Edellä olevaan perusteluun viitaten kaavoitusmaksu tulee maksaa lähetettävän laskun mukaisesti. Rakennuspaikalle on myönnetty rakennuslupa (3 oikaisuvaatimusta; kohdat 3, 5 ja 10): Niissä tapauksissa, että tilan rakennuspaikka on merkitty uudeksi rakennuspaikaksi, vaikka siihen on jo myönnetty rakennuslupa, on tapahtunut virhe eikä kaavoitusmaksun perimiselle ole perustetta. Tilanne on sama silloinkin, jos uusi rakennuspaikka on merkitty luvallisen, rakennetun rakennuspaikan viereen, mutta rakennettua rakennuspaikkaa ei ole merkitty kaavaan rakennuspaikaksi (oikaisupyyntö kohta 3 Eija Pohjanvesi). Näissä tapauksissa kaavoitusmaksua ei peritä. Maanomistaja ei tarvitse kaavaa, koska alueelle ei ole tarkoitus rakentaa (2 oikaisuvaatimusta; kohdat 6 ja 13): Rantayleiskaava on hyväksytty ja lainvoimainen. Kaavan laatiminen on tuonut maanomistajalle lisäarvoa, vaikka hän itse ei rakentaisikaan. Edellä olevaan perusteluun viitaten kaavoitusmaksu tulee maksaa lähetettävän laskun mukaisesti. Rakennuspaikka on myyty kaavan voimaantulon jälkeen (1 oikaisuvaatimus; kohta 7), maksu pitää siirtää sille, joka rakentaa: Maksuvelvollisuus määräytyy kaavan voimaantulohetken mukaan. Kaavoitusmaksu tulee maksaa lähetettävän laskun mukaisesti ja luovutuskirjassa voidaan sopia maksujen jakaantumisesta.

5 Livojoen rantayleiskaavan käsittelyn osalta esteellisiä viranhaltijoita ovat maankäyttöinsinööri Markku Mattinen, vs. tekninen johtaja Eero Talala ja kaupunginjohtaja Tomi Timonen. Asian on valmistellut palvelusuunnittelija Ritva Kinnula puh Asian esittelijänä toimii vs. kaupunginjohtajana opetus- ja sivistysjohtaja Juha Holappa, vs. teknisen johtajan esteellisyyden ja hallintojohtajan poissaolon vuoksi. Edellä mainittu esittelytehtävän hoitaminen pohjautuu hallintosäännön 13 :n mukaisesti kaupunginhallituksen tekemään päätökseen kaupunginjohtajan sijaisuuden hoitamisesta kaupunginjohtajan ollessa vuosilomalla tai estynyt viran toimittamisesta. Vs. kaupunginjohtajan esitys: 1) jättää tutkimatta Esko Haatajan oikaisuvaatimuksen, koska se on saapunut määräajan jälkeen. Tilaan kuuluva kaavoitusmaksu tulee maksaa lähetettävän laskun mukaisesti. 2) edellä mainittuihin perusteluihin viitaten Eija Pohjanveden, Irja Anttilan / Paavo Kenttälän ja Reima Kauniskankaan oikaisuvaatimukset hyväksytään kaavoituksessa tapahtuneen virheen vuoksi, joten kaavoitusmaksua heiltä ei peritä. 3) edellä mainittuihin perusteluihin viitaten Pirkko Parkkisen, Hannu Pohjaveden, Antti Puhakan kuolinpesän, Veli Sarajärven kuolinpesän, Tellervo Kurtin, Tyyne Mosorinin, Salme Rahkolan, Reijo Sarajärven ja Lassi Heikkilän oikaisuvaatimukset hylätään perusteettomina ja kaavoitusmaksu ko. tilaan kuuluvana tulee maksaa lähetettävän laskun mukaisesti. --- Merkitään pöytäkirjaan, että Vesa Riekki, Tomi Timonen, Reijo Talala, Alpo Turpeinen ja Tuula Kuukasjärvi ilmoittivat esteellisyytensä hallintolain 28 :n osallisuusjäävi perusteella ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Hilkka Parkkisenniemi toimi puheenjohtajana asian kohdalla. KH Palvelusuunnittelija Ritva Kinnula esitteli asiaa kokouksessa. Pudasjärven kaupunginhallitukselle on jätetty kaksi oikaisuvaatimusta koskien Livojokivarren rantaosayleiskaavaa ja siihen liittyvien kaavoituskustannusten perimistä. Teuvo Granlund on jättänyt oikaisuvaatimuksen Hän esittää tilan Kokkoaho kaksi tonttia poistettavaksi kokonaan. Granlundin perustelut: Alue on suota ja soistunutta kangasta, joka käy keväisin tulvassa. Tontille ei ole virallista rasitetta. Tontin paikkoihin ei ole voinut reagoida, koska tieto tonteista tuli ensimmäisen kerran laskun

6 ELY:n ja kaavan laatija: ELY:n ja kaavan laatija: ELY:n ja kaavan laatija: mukana. Ely-keskuksen ja kaavan laatijan tulvaselvityksen mukaan kerran viidessäkymmenessä vuodessa esiintyvän tulvan korkeus tonttien kohdalla on noin 152,5 metriä. Rakennukset on mahdollista sijoittaa rinteellä olevilla tonteilla jopa tasoon 155 metriä. Lisäksi Granlund esittää, että tilojen Virtala ja Varpuoja kolme tonttia poistetaan kokonaan. Granlundin perustelut: Tontit ovat rakennuskelvottomalla maalla, joka keväisin käy tulvan alla. Jokivarteen tuleva tie on korjauskelvoton. Tilan Varpuoja tontti ehdotetaan siirrettäväksi Hietalammin rantaan. Tontin paikkoihin ei ole voinut reagoida, koska tieto tonteista tuli ensimmäisen kerran laskun mukana. Ely-keskuksen ja kaavan laatijan tulvaselvityksen mukaan kerran viidessäkymmenessä vuodessa esiintyvän tulvan korkeus tonttien kohdalla on noin 147,50 metriä. Maan pinta tonttien kohdalla on Ely-keskuksen toimittamien karttojen mukaan noin metriä. Jouni ja Teuvo Granlund on jättänyt oikaisuvaatimuksen Granlundien perustelut: tontti on tukikelpoisella pellolla, joka on vuokrattu vuoden vuokrasopimuksella. Vuokralaiset ja naapuri vastustavat tonttia. Tontti käy osittain tulvan alla. Kotipihan lähelle ei haluta tonttia. Ely-keskuksen ja kaavan laatijan tulvaselvityksen mukaan kerran viidessäkymmenessä vuodessa esiintyvän tulvan korkeus tontin kohdalla on 147,50 metriä. Maan pinta tonttien kohdalla on Ely-keskuksen toimittamien karttojen mukaan noin metriä. Vastineet ja perustelut: Kaavoituksen aikana on tilat Kokkoaho ja Varpuoja omistanut Lauri Granlund yksin, tilan Virtala yhdessä Teuvo ja Sirkka Granlundin kanssa ja tilan Myllyharju yhdessä Sirkka Granlundin kanssa. Lauri Granlund kuoli Kaavoituksesta ja kaavoitusmaksusta on tiedotettu em. tilojen osalta seuraavasti: on lähetetty ilmoitus kaavoituksen vireille tulosta kirjeellä osoitteeseen Granlund Lauri Sarakyläntie 4502; Rytinki. Ei ole tullut oikaisuvaatimusta on lähetetty kirje maanomistajille, mahdollisuus esittää mielipide yleiskaavaa laadittaessa, osoitteeseen Granlund Lauri Sarakyläntie 4502; Rytinki.Ei ole tullut mielipidettä on lähetetty kirje tulvauhan alaisille maanomistajille, mm. osoitteeseen Granlund Lauri Sarakyläntie 4502; Rytinki. Lauri Granlund on kirjeeseen vastannut, minkä perusteella rakennuspaikat on merkitty yleiskaavaehdotukseen on lähetetty kuulutus, yleiskaavaehdotuksen pitämisestä nähtävänä, osoitteeseen Granlund Lauri Sarakyläntie Rytinki. Ei ole tullut muistutusta on lähetetty ote kaupunginhallituksen päätöksestä ja kirje kaavoitusmaksun perimisestä osoitteeseen Granlund Lauri kp. (Lauri Granlund kuollut ) Sarakyläntie 4502; Rytinki. Väestörekisteritietojen mukaan kuolinpesän osakas Teuvo Granlund asuu myös samassa osoitteessa, joten kirje on näin ollen mennyt tiedoksi kuolinpesän yhdelle osakkaalle.

7 Edellä mainittuihin perusteluihin viitaten kaavoitusprosessiin liittyen oikaisuvaatimuksia edellä mainittujen rakennuspaikkojen osalta ei ole määräaikaan mennessä esitetty ja kaavoitusmaksupäätökseenkin nähden oikaisuvaatimukset ovat saapuneet määräjan jälkeen (määräaika päättynyt ), joten oikaisuvaatimukset esitetään hylättäväksi. Muilta osin oikaisuvaatimuksessa esitetyt asiat jätetään tarkemmin tutkimatta ja todetaan, että aikaisempiin oikaisuvaatimusselvityksiin viitaten tulvauhka ja rakennuskelpoisuus tulee selvitettäväksi rakennusluvan hakuvaiheessa ja mikäli rakennuslupaa ei voida myöntää kaavoitusmaksu voidaan palauttaa. Palautettavalle summalle ei makseta korkoa. Livojoen rantayleiskaavan käsittelyn oslta esteellisiä viranhaltijoita ovat maankäyttöinsinööri Markku Mattinen, vs. tekninen johtaja Eero Talala ja kaupunginjohtaja Tomi Timonen. Asian on valmistellut palvelusuunnittelija Ritva Kinnula puh Asian esittelijänä toimii vs. kaupunginjohtaja hallintojohtaja Seija Turpeinen kaupunginjohtajan esteellisyyden vuoksi. Edellä mainittu esittelytehtävän hoitaminen pohjautuu hallintosäännön 13 :n mukaisesti kaupunginhallituksen tekemään päätökseen kaupunginjohtajan sijaisuuden hoitamisesta kaupunginjohtajan ollessa vuosilomalla tai estynyt viran toimituksesta. Vs. kaupunginjohtajan esitys: 1) edellä mainittuihin perusteluihin viitaten hylätä Teuvo Granlundin määräajanjälkeen jättämän oikaisuvaatimuksen, koskien tilan Kokkoaho kahta rakennuspaikkaa ja tilojen Virtala ja Varpuoja kolmea rakennuspaikkaa sekä 2) Jouni ja Teuvo Granlundin oikaisuvaatimuksen, koskien tilan Myllyharju rakennuspaikkaa. 3) että, kyseisten rakennuspaikkojen (6 kpl) osalta kaavoitusmaksut tulee tässä vaiheessa maksaa lähetetyn laskun mukaisesti. -- Merkitään pöytäkirjaan, että Tomi Timonen, Vesa Riekki, Tuula Kuukasjärvi ja Reijo Talala ilmoittivat esteellisyytensä hallintolain 28 :n osallisuusjäävi perusteella ja he poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Kaupunginhallituksen 2. varapuheenjohtaja Kari Tykkyläinen toimi puheenjohtajana tämän asian kohdalla