Valituksenalainen päätös: RAKENNUSLUPA R Tontin pinta-ala: 5798 m2 Tontin rakennusoikeus: 6000 kem2

Transkriptio

1 Rakennuslautakunta Rakennuslautakunta Rakennuslautakunta Rakennuslautakunta KHO:n päätös koskien valitusta rakennuslautakunnan päätöksestä (Kiinteistö Oy Kauniaisten Teollisuustie 9 - toimistorakennuksen muuttaminen asuinrakennukseksi) 464/882/2009 RAKL 69 HHO on pyytänyt rakennuslautakunnalta lausuntoa koskien valitusta rakennuslautakunnan päätöksestä (valituskirja liitemateriaalina). RAKL Valituksenalainen päätös: RAKENNUSLUPA R RAKENNUSPAIKKA: Kaupunginosa: 7 Kortteli: 1052 Tontti: 33 Osoite: Teollisuustie 9 ( alkaen Venevalkamantie 9) Tontin pinta-ala: 5798 m2 Tontin rakennusoikeus: 6000 kem2 Peittoala: ei vaatimuksia Käytetty rakennusoikeus: 3930 kem2 Kaavatilanne: Asemakaava Ak 186, , AK-9, ½k III(3/4) HAKIJA: Kiinteistö Oy Kauniaisten Teollisuustie 9 valtakirjalla: Tommi Tuokkola Arkkitehtuuritoimisto Ark Lap Oy Mechelininkatu Helsinki TOIMENPIDE: Toimenpide: Muutos- ja korjaustyö, käyttötarkoituksen muutos Rakennusnumero: Kerrosala muutoksen jälkeen: 6040 kem2

2 Kerrosala muutoksen jälkeen: 6000 kem2 (250 mm ulkoseinä paksuuden mukaan) Tilavuus: m3 Kerrosluku: 3 Asuntojen lukumäärä: 54 Kokonaisala: 9462 brm2 Paloluokka: P1 SELVITYKSET JA LAUSUNNOT: Vesihuoltolaitoksen liitoskohtalausunto Palotarkastajan lausunto Energiaselvitys Lausunto rakenteiden ääneneristävyydestä Insinööritoimisto Akukon Oy Kaavanlaatijan lausunto Pöyry Finland Oy / Heikki Hirvonen Palotekninen suunnitelma, paloselvitys (palotarkastaja hyväksynyt ) RAKENNUSTARKASTAJAN SELVITYS: Hakija anoo lupaa nykyisen toimistorakennuksen muuttamiseksi asuinrakennukseksi sekä aloittamisoikeutta rakennustöiden aloittamiseksi ennen lupapäätöksen lainvoimaisuutta. Rakennuksen katolla olevat IV-konehuoneet puretaan ja katolle rakennetaan kolmas kerros, johon sijoitetaan asuinhuoneistoja. Naapureita on hankkeen johdosta kuultu viranomaisen toimesta. Naapurit ovat esittäneet huomautuksia mm. hankkeen kaavanmukaisuudesta, tukimuuri- ja aitasuunnitelmista sekä hakijan puolella olevista puista ja uusista istutuksista, ja siitä ettei naapureilta ole pyydetty kirjallista suostumusta tukimuurin ja aidan rakentamiseen. Lisäksi naapurit ovat esittäneet vaatimuksen jalankulkuyhteyden luomisesta Venevalkamantieltä Lippajärven rantaan. Naapurikuulemiset oheismateriaalina. Julkisivutarkastajat ovat antaneet asiassa lausunnon. Lausunnon mukaan Turuntien varteen rakennettavan melumuurin tulee olla ulkonäöltään yhtenäinen koko asemakaava-alueella. Hankkeen kaavanmukaisuus on tutkittava. Julkisivutarkastajat puoltavat hanketta. Hankkeen rakennusosien u-arvot eivät täysin vastaa vaadittavia uudisrakennuksen arvoja. Koska kysymyksessä on korjaus- ja täydennysrakentaminen, edellytykset rakennusluvan myöntämiseksi täyttyvät. Hanke ylittää tontin rakennusoikeuden 40 kem2. Ylitys muodostuu kokonaan 250 mm seinäpaksuuden ylittävästä osasta. Hankkeen kaavanmukaisuus:

3 Rakennuksen kahden kellarikerroksen yhteenlasketusta julkisivupinnasta yli puolet on maan alla. Maanpäällisessä kellarikerroksessa on kerrosalaan laskettavia asuintiloja, joiden ala ei ylitä kaavassa sallittua pinta-alaa. Kaavoittajan lausunnossa hankkeen kaavanmukaisuudesta sanotaan mm. seuraavaa: Koska kysymyksessä on olemassa olevan rakennuksen tilojen käyttötarkoituksen muutos, ja rakennuslupahakemuksessa esitetty rakentaminen on kaavan tavoitteiden ja hengen mukaista, asemakaavan laatija esittää lupahakemuksen hyväksymistä. EHDOTUS: Rakennuslautakunta päättää maankäyttö- ja rakennuslain sekä sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten perusteella myöntää haetun luvan ja aloitusoikeuden sekä vahvistaa esitetyt suunnitelmat noudatettaviksi seuraavin ehdoin: Hakijan on toimitettava rakennusvalvontaan euron suuruinen vakuus aloittamisoikeuden vakuudeksi ennen rakennustöiden aloittamista. Turuntien varteen rakennettavan melumuurin tulee olla kaupunkikuvaltaan yhtenäinen samalla asemakaava-alueella sijaitsevien tonttien rakennettavien melumuurien kanssa. Etenkin näkymän Turuntieltä tulee olla yhtenäinen. Julkisivujen materiaalit ja värimallit on hyväksytettävä julkisivutarkastajilla työmaalla ennen julkisivupintojen toteuttamista. Lasituksen on oltava niin väljä, että korvausilmaa saadaan riittävästi parvekelasien ollessa suljettuna, ellei ääneneristysmääräysten johdosta jouduta tekemään toisin. Portaisiin, joissa on kaksi nousua tai enemmän, tulee asentaa käsijohde, myös luiskiin on asennettava käsijohteet. Kaide tulee rakentaa, kun putoamiskorkeus ylittää 500 mm ja putoamisen tai harhaan astumisen vaara on olemassa. Kaiteista on esitettävä rakennesuunnitelmat ja rakennelaskelmat ennen niiden toteuttamista. Tukimuuri ja aita tulee rakentaa siten, että rakentaminen tapahtuu täysin tontin omalla puolella. Aidan ja tukimuurin on oltava huollettavissa tontin omalta puolelta. Rakennus on varustettava sähköisellä palovaroitinjärjestelmällä. Palovaroitinjärjestelmän tulee olla huoneistokohtainen ja akkuvarmennettu. Palovaroittimia on asennettava 1 kpl / huoneisto / 60 m2 kohden sekä yhteisiin tiloihin 1 kpl / tila / kerros / 60 m2. Palovaroitin tulisi lisäksi sijoittaa huoneiston jokaiseen makuuhuoneeseen ja poistumistiereiteille. Hakijan on toimitettava kohteesta merkki- ja turvavalaistussuunnitelma rakennusvalvontaan. Työn etenemisen mukaan on pidettävä seuraavat katselmukset ja tarkastukset: rakennuksen paikan ja korkeusaseman merkitseminen sijaintikatselmus

4 runkokatselmus hissitarkastus kiinteistön vesijohto- ja viemärilaitteiston katselmus kiinteistön ilmanvaihtolaitteiston katselmus väestönsuojan tarkastus palotarkastus kiinteistön sähkölaitteiston käyttöönottotarkastus kiinteistön sähkölaitteiston varmennustarkastus käyttöönottokatselmus loppukatselmus Rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee sopia kunnan rakennusvalvontaviranomaisen kanssa aloituskokouksen ajankohdasta ja kutsua kokous koolle ennen rakennustöiden aloittamista. Aloituskokouksessa tulee olla läsnä ainakin rakennushankkeeseen ryhtyvä tai tämän edustaja, rakennuksen pääsuunnittelija sekä vastaava työnjohtaja (MRL 121, MRA 74 ). Rakennustöitä ei saa aloittaa ennen kuin rakennustarkastaja on hyväksynyt hankkeelle: vastaavan työnjohtajan (MRL 122 ) kiinteistön vesi- ja viemärilaitteiston rakennustyön johtajan (MRL 122, MRA 71 ) kiinteistön ilmanvaihtolaitteiston rakennustyön johtajan (MRL 122, MRA 71 ) Ennen kunkin työvaiheen aloittamista on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä seuraavat selvitykset ja suunnitelmat: pohjatutkimus ja perustamistapalausunnot pintavesisuunnitelma rakennesuunnitelmat kiinteistön vesi- ja viemärilaitteiston suunnitelmat kiinteistön ilmanvaihtolaitteiston suunnitelmat Pääsuunnittelijaksi ja rakennussuunnittelijaksi on hyväksytty: Tommi Tuokkola Arkkitehtuuritoimisto Ark Lap Oy Mechelininkatu Helsinki Rakennesuunnittelijaksi on hyväksytty: Jouni Sorvoja rakennusinsinööri Ullantie Vantaa IV- ja KVV-suunnittelijaksi on hyväksytty: Ari Lampinen LVI-insinööri Eteläinen Salmitie Masala

5 Rakennustyöt on tämän rakennusluvan perusteella aloitettava kolmen vuoden kuluessa luvan lainvoimaiseksi tulemisesta. Lupa raukeaa, ellei sitä jatketa. Rakennustyöt on saatettava loppuun viiden vuoden kuluessa rakennusluvan lainvoimaiseksi tulemisesta. Lupa raukeaa, ellei sen voimassaoloaikaa erityisestä syystä pidennetä. Rakentamisen asianmukaisen toteuttamisen varmistamiseksi ja tarkastusten todentamiseksi rakennustyömaalla on pidettävä rakennustyön tarkastusasiakirjaa (MRL 150 ). Tarkastusasiakirjan malli on hyväksytettävä viimeistään aloituskokouksessa. Käyttöönottokatselmusta haettaessa tulee rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeen olla riittävässä laajuudessa valmis ja luovutettavissa rakennuksen omistajille. PÄÄTÖS: RAKL VT. RAKENNUSTARKASTAJAN SELVITYS: Hallinto-oikeus on pyytänyt rakennusvalvonnalta lausuntoa koskien rakennuslupapäätöksessä annettua aloitusoikeutta, ja pyytänyt lähettämään kyseisen päätöksen perusteena olleet asiakirjat hallinto-oikeuteen viimeistään Rakennustarkastaja on antanut kyseisestä asiasta lausunnon ja toimittanut pyydetyt asiakirjat Hallinto-oikeuteen Kyseisessä lausunnossa rakennustarkastaja on todennut rakennuslautakunnan pitäneen hanketta kaavanmukaisena ja näin ollen ei ole nähnyt estettä olla myöntämättä aloituslupaa hankkeelle. Hallinto-oikeus on antanut asiasta seuraavanlaisen päätöksen: Hallinto-oikeus kieltää rakennusluvan täytäntöönpanon siihen saakka kunnes hallinto-oikeus on ratkaissut valitusasian tai hallinto-oikeus sitä ennen mahdollisesti toisin määrää. Tieto aloitusoikeuden kumoamisesta on lähetetty tiedoksi hakijalle ja valituskirjeen lähettäneille. HHO on pyytänyt rakennuslautakunnalta lausuntoa koskien valitusta rakennuslautakunnan päätöksestä Lausunto tulee toimittaa Helsingin hallinto-oikeuteen saadun jatkoajan mukaan mennessä. EHDOTUS: Rakennuslautakunta antaa asiassa Helsingin hallinto-oikeudelle seuraavanlaisen lausunnon: Lausunto Helsingin hallinto-oikeuteen lähetettyyn valitukseen:

6 Asemakaavan muutosehdotus on ollut nähtävänä kaupungin ilmoitustaululla ja internetissä, lisäksi tiedot kaavasta on lähetetty erikseen myös valituksen tehneille. Kaavanlaatijan lausunnon mukaan tämän jälkeen kaavaan on tullut vain vähäisiä muutoksia (lausunto liitemateriaalina). Kaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa Päätös on ollut nähtävillä kaupungin ilmoitustaululla ja internetissä, lisäksi asiasta on ilmoitettu myös Kaunis Granissa. Koska kaava on lainvoimainen, rakennuslautakunta ei näe aihetta lausua sen enemmälti valituksessa esitetyistä kaavaprosessia koskevista väitteistä. Naapureita on rakennusluvan yhteydessä kuultu kolmeen otteeseen. Kyseisen luvan käsittelyn yhteydessä katsottiin tarpeelliseksi kuulla naapureita useampaan otteeseen, koska suunnitelmia täydennettiin käsittelyn aikana. Naapurikuulemiskommentit ovat olleet mukana rakennuslupapäätöksenteossa, ja ne on lähetetty rakennuslautakunnan jäsenille oheismateriaalina. MRL 142 :n mukaan: Lupapäätös toimitetaan hakijalle. Lupapäätös tai sen jäljennös toimitetaan lisäksi asetuksella säädettäville viranomaisille ja niille, jotka ovat sitä huomautuksessa tai erikseen pyytäneet. Naapurit eivät ole pyytäneet kyseistä lupapäätöstä. Päätöksen julkipano on tapahtunut kaupungin ilmoitustaululla olevan ilmoituksen mukaan. Rakennuslautakunnan päätökset asetetaan nähtäville kokousta seuraavan viikon maanantaina. Valituksenalainen rakennuslupa koskee olemassa olevan rakennuksen muutosta, autokatoksen ja melumuurin rakentamista, sekä tukimuurin ja aidan rakentamista. Olemassa olevan rakennuksen ullakkokerros puretaan ja tilalle rakennetaan uuden kaavan mukaisesti asuinhuoneistoja. Kokonaisala rakennuksessa kasvaa ainoastaan ullakkokerroksessa, muualla rakennuksen ulkoseinälinjat eivät muutu. Vanha rakennus on rakennettu vanhan rakennuslain aikaan, jolloin sallittiin maanpäällinen kellarikerros, eli vanhassa rakennuksessa on vanhan rakennusluvan mukaisesti kaksi kellarikerrosta. MRL 216 :n mukaan, ennen MRL:n voimaantuloa myönnetyt rakennuslakiin tai sen nojalla annettuihin säännöksiin perustuvat luvat ovat voimassa aikaisempien säännösten mukaisesti. Tällaisia lupia ja niihin perustuvaa rakentamista koskevassa valvonnassa noudatetaan soveltuvin osin tämän lain säännöksiä. Vanhassa rakennusluvassa kaksi alinta kerrosta on ollut kellarikerroksia, tämän ja yllä olevan pykälän perusteella on tulkittu myös tässä muutosluvassa kaksi alinta kerrosta kellarikerroksiksi. Ylempään kellarikerrokseen kyseisessä muutosluvassa on esitetty tiloja, jotka tulevat muutoksen yhteydessä muodostamaan kerrosalaa. Kyseinen kerrosalan lisäys kellarikerroksessa on voimassa olevan kaavan mukainen. Rakennusluvassa kerrosala on laskettu siten, että alimmassa kellarikerroksessa ei ole kerrosalaan laskettavaa tilaa, ylimmässä kellarikerroksessa on kerrosalaan laskettavaa alaa 445kem2,1.krs:ssa 2038kem2, 2. krs:ssa 1980 kem2 ja 3. krs:ssa 1537kem2. Yhteensä rakennuksessa on käytettyä kerrosalaa 6000 kem2. Koska kaava on tullut lainvoimaiseksi

7 v jälkeen, voidaan käytetyt kerrosalat laskea 250mm seinäpaksuuden mukaan. Kaava sallii rakentaa kellarikerrokseen puolet suurimman kerroksen alasta kerrosalaan laskettavaa tilaa (2056:2=1028kem2>446kem2). Kaavan mukaan ylimmässä kerroksessa (3.krs) saa sijaita ¾ suurimman kerroksen kerrosalasta (3/4x2056=1542kem2>1537kem2). Tämä kerrosalatarkastelu on tehty todellisten seinäpaksuuksien mukaan. (kerrosalakaavio oheismateriaalina) Hakija on hakenut lupaa lähelle osin kiinni naapurin rajaa rakennettavalle tukimuurille ja kyseisen tukimuurin päälle rakennettavalle aidalle. Rakennuslautakunta on päätöksessään edellyttänyt, että tukimuuri ja aita tulee rakentaa siten, että rakentaminen tapahtuu täysin tontin omalla puolella ja että aidan ja tukimuurin on oltava huollettavissa tontin omalta puolelta. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 82 :n mukaan kiinteistönomistajalla on, jollei asemakaavassa tai kunnan rakennusvalvontaviranomainen erityisestä syystä toisin päätä, oikeus rakentaa aita tontin rajalle. Rakennusvalvontaviranomainen määrää tarvittaessa aidan rakentamisvelvollisuudesta, aidan laadusta ja sijoituksesta sekä kustannusten jakautumisesta naapurien kesken. Kauniaisten kaupungin rakennusjärjestyksen 15 :ssä sanotaan mm. seuraavaa: Tontin rajalle sijoittuvan tukimuurin rakentaminen edellyttää naapuritontin omistajan suostumusta. Ilman naapurin suostumusta tukimuurin saa rakentaa naapuritontin rajaan kiinni vain rakennusvalvontaviranomaisen luvalla, jolloin haitta naapureille ei saa olla merkittävä ja tukimuuriin on oltava erityinen syy. Vanha tukimuuri, jonka hakija on jo osittain luvattomasti poistanut, on ollut hyvin huonokuntoinen. Korkeuserot kyseisellä rajalla on sen verran suuret, että tukimuuri tälle rajalle tarvitaan, joten erityiset syyt tukimuurin uudelleenrakentamiselle on olemassa. Rakennuslautakunta on myös pyrkinyt päätöksessään huomioimaan, ettei merkittävää haittaa naapurille aiheuteta. Edellä esitetyn johdosta rakennuslupakäsittelyssä ei ole katsottu tarpeelliseksi vaatia kyseisestä asiasta naapurin kirjallista suostumusta. Kaikki muu rakennusruudun ylittävä rakentaminen on normaalia matalan terassin rakentamista, johon ei vaadita lupaa eikä näin ollen myöskään naapurin suostumusta. Valituskirjassa viitataan naapureiden väliseen sopimukseen vuodelta 1994 joka on annettu myös viranomaiselle tiedoksi. MRL 135 :n mukaan: Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on että: 1. rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen; 2. rakentaminen täyttää sille 117 :ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset; 3. rakennus soveltuu paikalle; 4. rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen; 5. vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle sekä;

8 6. rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista. Rakennusvalvontaviranomaiselta ei edellytetä, että se valvoo tontin omistajien välisten sopimusten toteutumista, vaan ne jää tontinomistajien välisiksi asioiksi. Rakennuslautakunta pitää hanketta kaikilta osin lakien, määräysten ja säännösten mukaisena. Edellä esitetyn perusteella ei ole ollut syytä olla myöntämättä rakennuslupaa hankkeelle. Luvattomat rakennustyöt on keskeytetty viranomaisen toimesta. Keskeytyksestä on tehty erillinen päätös, joka on lähetetty hakijalle. Kaiken edellä olevan perusteella lautakunta pitää hanketta kaavanmukaisena ja valitusta perusteettomana ja vaatii sen hylkäämistä. PÄÄTÖS: RAKL 18 Helsingin hallinto-oikeus kumoaa rakennuslautakunnan päätöksen ja on an tanut asiassa pää tök sen (liittee nä). Ehdotus: Rakennuslautakunta kirjaa asian tiedoksi. Päätös: RAKL 29 Asunto Oy Kauniaisten Valkama on valittanut Korkeimpaan hallinto-oikeuteen Helsingin hallinto-oikeuden päätöksestä nro 03821/10/4113. SELVITYS: Korkein hallinto-oikeus on pyytänyt rakennuslautakunnalta selvityksen koskien Asunto Oy Kauniaisten Valkaman Helsingin hallinto-oikeuden päätöksestä ( nro 03821/10/4113) tekemää valitusta. Päätös koskee Kauniaisten kaupungin rakennuslautakunnan antamaa päätöstä (valituskirje liitemateriaalina). Selvitys on toimitettava KHO:lle mennessä. EHDOTUS: Rakennuslautakunta antaa Korkeimpaan hallinto-oikeudelle asiassa seuraavanlaisen selvityksen:

9 Rakennuslupa, jonka Helsingin hallinto-oikeus kumosi, koski rakennuslautakunnan rakennuslupapäätöstä Rakennuslupaa haettiin vanhan toimistorakennuksen muuttamiseksi asuinrakennukseksi. Vanhassa toimistorakennuksessa on varsinaisten kerrosten lisäksi kaksi kellaria ja ullakko. Vanhan toimistorakennuksen toiseen kellarikerrokseen on luvassa suunniteltu asuinhuoneistoja. Vanhan rakennuksen kerroksissa sijaitsevat toimistotilat on kyseisessä luvassa muutettu asuinhuoneistoiksi ja tämän lisäksi ullakolla sijainneet IV-konehuone on esitetty purettavaksi ja tilalle rakennettavaksi asuinhuoneistoja. Rakennusluvan tarkoituksena on olevan toimistorakennuksen muuttaminen uuden kaavan mukaisesti asuinkäyttöön, lisäämättä todellisia kerroksia. MRL 216 :n mukaan, ennen MRL:n voimaantuloa myönnetyt rakennuslakiin tai sen nojalla annettuihin säännöksiin perustuvat luvat ovat voimassa aikaisempien säännösten mukaisesti. Tällaisia lupia ja niihin perustuvaa rakentamista koskevassa valvonnassa noudatetaan soveltuvin osin tämän lain säännöksiä. Vanhassa toimistorakennukselle myönnetyssä rakennusluvassa kaksi alinta kerrosta on tulkittu kellarikerroksiksi, tämän ja yllä olevan pykälän perusteella on tulkittavissa myös tässä muutosluvassa kaksi alinta kerrosta kellarikerroksiksi. Ylempi kellarikerros ollaan tulkittu voimassa olevan kaavan (Ak 186, ) mukaiseksi kellarikerrokseksi, johon saadaan sijoittaa pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa. Lupa on näin ollen olemassa olevan kaavan mukainen. Muilta osin rakennuslautakunta viittaa asiassa aikaisemmin esitettyyn. Päätös: RAKL 63 EHDOTUS: Päätös: Korkein hallinto-oikeus on antanut asiassa päätöksen diarinume ro 354/1/11 (liitteenä). Korkein hallinto-oikeus ei tutki vaatimusta, joka koskee vireillä olevan asemakaavan muuttamista ja poikkeamishakemusta. Korkein hallinto-oikeus on muutoin tutkinut asian; valituskieltoa koskeva väite hyltään ja valitus hylätään (hallinto-oikeuden päätöstä ei muuteta). Rakennuslautakunta kirjaa asian tiedoksi.