Lausunto Turun hallinto-oikeudelle etuosto-oikeuden käyttämistä koskevassa asiassa, kiinteistö Mäkipää

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Lausunto Turun hallinto-oikeudelle etuosto-oikeuden käyttämistä koskevassa asiassa, kiinteistö Mäkipää / /2016 Kaupunginhallitus Valmistelija: kaupungingeodeetti Ari Vainio, Myyjät: Oskar Pohjola kp. c/o Ari Pohjola, Kintaus Ostaja: Sini Tikkala, Salo Kiinteistö: Tila Pinta-ala: n m 2 Hinta: Asemakaava-aluetta: ei Rakennettu: vain arvottomia rakennuksia Vahvistamispäivämäärä: Kunnalla on etuosto-oikeus etuostolain perusteella. Alue sijaitsee noin 3,5 kilometrin etäisyydellä keskustasta pohjoiseen Salon Isokylän alueella. Kaupan kohteen aiotuksi käyttötarkoitukseksi kiinteistönluovutus ilmoituksessa on kirjattu asuinrakennuspaikka. Alue on Isokylä-Toijala-Tavola nimistä voimassaolevaa osayleiskaava-aluetta. Alue on siinä merkitty AO-alueeksi ja lähivirkistysalueeksi, jossa on kevyen liikenteen reitti. Kaupunki on hankkinut alueelta aktiivisesti maata. Kaupan kohde rajoittuu molemmin puolin kaupungin maanomistukseen ja on siten keskeisellä paikalla kaupungin maanomistuksen ja tulevan asemakaavoituksen kannalta. Kaupungin maanomistuksen rajat on merkitty liitekartalla punaisella viivalla ja tila on merkitty sinisellä rasteroinnilla. Kaupungilla on myytävän kohteen osalta etuostolaissa mainittu selkeä suunnitelma. Kaupan kohde on kaupungille tärkeä yhdyskuntarakentamisen kannalta. Kaupungin maapolitiikan ja yleiskaavoituksen ohjausryhmä pitää etuosto-oikeuden käyttämistä perustellulta. Talousarviossa on riittävä määrärahaa kaupan toteuttamiseen. Kaupunginjohtaja: Kaupunginhallitus päättää, että Salon kaupunki käyttää etuosto-oikeutta edellä esitetyssä kiinteistöä koskevassa kaupassa. Samalla kaupunginhallitus päättää, että pöytäkirja tarkistetaan tämän asian

2 kohdalla heti kokouksessa. Päätös: Osmo Friberg Mikko Lundénin kannattamanna ehdotti, että etuosto-oikeutta ei käytetä. Puheenjohtaja totesi, että koska oli tehty kaupunginjohtajan ehdotuksesta poikkeava kannatettu muutosehdotus, asiasta on äänestettävä. Suoritetussa kädennostoäänestyksessä kaupunginjohtajan ehdotus sai 7 ääntä (Laura Tamminen, Piia Keto-oja, Simo Paassilta, Saija Karnisto-Toivonen, Ulla Huittinen, Marita Tuominen, Timo Lehti ) ja Osmo Fribergin ehdotus 6 ääntä (Osmo Friberg, Mikko Lundén, Marja Ruokonen, Tapio Äyräväinen, Juha Punta, Annika Viitanen). Kaupunginhallitus hyväksyi kaupunginjohtajan päätösehdotuksen. Kaupunginhallitus Valmistelija: rakennus- ja ympäristövalvonnan päällikkö Esa Nieminen, esa.nieminen@salo.fi, Sini Tikkala on valittanut Turun hallinto-oikeuteen kaupunginhallituksen tekemästä päätöksestä, jolla käytettiin etuosto-oikeutta Mäkipää-tilan kaupassa. Sini Tikkala on tilan alkuperäinen ostaja. Turun hallinto-oikeus pyytää kaupunginhallituksen lausuntoa mennessä. Valitus Sini Tikkala vaatii, että etuostopäätös kumotaan. Hän tiivistää vaatimusperusteensa seuraavasti: -Kiinteistö ei ole tärkeä yhteiskuntarakentamisen kannalta, sillä siihen ei ole kaavoitettu tielinjaa, kerrostaloja tai muuta julkista infrastruktuuria, vaan pientalotontteja, joita yksistään kaupungilla on tällä hetkellä Salon alueella myynnissä useita satoja. Kaupunki on ollut muuttotappiollinen useamman vuoden ajan. -Tontti soveltuu huonosti rakentamiseen (tältä osin muutoksenhakija viittaa Somerontien Salon pään maisemaselvitykseen vuodelta 2015) -Kiinteistö on osa maisemahistoriallisesti tärkeää aluetta ja liittyy läheisesti suojelukohteeksi määriteltyihin alueisiin. Tehty selvitys ei tue Isokyläntien ja Somerontien alueen kaupunkirakentamista. -Kaupunki toimii ristiriitaisesti tukiessaan yrittäjiä, mutta puuttuu näiden toimitilojen hankintaan käyttämällä etuosto-oikeutta. Etuosto-oikeuden käyttämisen edellytykset Kunnan etuosto-oikeuden käyttämisen edellytyksistä on etuostolaissa

3 säädetty seuraavaa: Etuostolaki /608, 1 : 1 momentti: Kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. 2 momentti: Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. 6 Etuosto-oikeutta ei ole, milloin sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana. Maankäyttösuunnitelmat vahvistetussa Salon seudun maakuntakaavassa alue on pääsääntöisesti taajamatoimintojen aluetta, joka tarkoittaa valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävää asumisen ja muiden taajamatoimintojen aluetta. Suunnittelualue sisältää asuinalueiden lisäksi paikallisia palvelukeskuksia, työpaikka-alueita ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia, pienehköjä teollisuusalueita sekä seututeitä pienempiä liikenneväyliä, lähivirkistysalueita sekä erityisalueita. Isokylä-Toijala-Tavolan alueen osayleiskaava on Salon valtuustossa hyväksytty Kuten kaupunginhallituksen päätöksen valmistelutekstistä ilmenee, on kyseinen Mäkipää-niminen tila osayleiskaavassa AO eli erillispientalojen alueena. Alueella sallitaan täydennysrakentaminen asuinrakennuksilla. Uudisrakennusten on sopeuduttava olemassa olevaan rakennuskantaan ja luonnonympäristöön. Lisäksi alueelle on suunniteltu lähivirkistysaluetta ja kevyen liikenteen reittiä. Osayleiskaavan kaavaselostuksesta ilmenee, ettei osayleiskaava-alueelta ole tehty erillistä rakennettavuusselvitystä. Yleisesti on kuitenkin todettu, että kalliomaiden (Ka) olevan maarakentamisen kannalta sikäli ongelmattomia, että ne kantavat eivätkä roudi. Moreenimaalajit (Mr-Hk) muodostavat yleensä kantavan rakennuspohjan, jolle tiet ja kunnallistekniikka voidaan perustaa ilman erityistoimenpiteitä. Siltit (Ht-Sa) kantavat heikosti ja routivat. Selostuksen mukaan kalliota on 15 %, maalajia Mt-Ht 53 %, maalajia Hht-Sa 20 % ja maalajia St-Ct 9 %. Salon kaupunki on aktiivisesti hankkinut maata kyseiseltä alueelta. Kaupungin maankäyttöperiaatteiden mukaista on pyrkiä hankkimaan asemakaavoitettava alue omistukseensa. Tämä helpottaa maankäytön suunnittelua ja muun ohella katujen ja kulkuväylien, puistojen ja muiden virkistysalueiden suunnittelua ja toteutusta. Valituksessa väitetään, että kaupungilla ei nykytilanteessa ole tarvetta

4 uusiin pientalokiinteistöjen rakennuspaikkoihin. Tähän voidaan todeta, että Salon kaupungin maapoliittinen ohjelma on hyväksytty vuonna Sen mukaan lähivuosien haasteena kuntien yhdistymisen jälkeen on laajalla alueella sijaitsevien raakamaavarantojen täydentäminen kaavoitettaviksi yhtenäisiksi kokonaisuuksiksi. Mäkipää-tilan hankinta vastaa tätä tavoitetta. Onnistuneen maankäyttöpolitiikan edellytyksenä on ohjelman mukaan aktiivinen ja jatkuvasti toimiva raakamaan hankinta ja uusien asemakaavojen laadinta pääsääntöisesti kaupungin omistamalle maalle. Ohjelmassa on asetettu tonttitarjonnan vaatimukset. Vaikka Salon tonttivaranto on hyvä, tulee maapolitiikan olla pitkäjänteistä ja maapoliittisen ohjelman tavoitteiden mukaista. Todettakoon vielä, että kaupunki on hankkinut aktiivisesti maata Isokylä-Toijala-Tavolan yleiskaava-alueelta, koska kysynnän painopiste on muuttunut kuntien yhdistymisen ja E18- moottoritien valmistuttua. Yleiskaava-alueen länsipuolella, jossa kaupunki on saanut hankittua pienen yhtenäisen alueen omistukseensa, on jo käynnistymässä asemakaavoitus. Yhdyskuntarakentaminen Korkeimman hallinto-oikeuden tapauksessa KHO 2015:140 käsiteltiin Äänekosken kunnanhallituksen tekemää etuostopäätöstä. Korkein hallinto-oikeus totesi kunnalla olevan etuostolain mukainen peruste etuostopäätöksen tekemiseen. Osa kyseinen 5,79 hehtaarin alueesta oli oikeusvaikutteisen Suolahden rantayleiskaavan mukaan matkailupalvelujen aluetta ja asuntoaluetta. Hallinto-oikeuden perustelujen mukaan, jotka korkein hallinto-oikeus hyväksyi, rantayleiskaava oli suhteellisen tuore yleiskaava. Alueen yleiskaava osoitti, että osaa kaupan kohteena olleesta määräalasta voitiin lähitulevaisuudessa käyttää yhdyskuntarakentamiseen tai virkistykseen. Etuostolain muuttamisesta annetun hallituksen esityksen (HE 104/1989 vp) yksityiskohtaisten perustelujen mukaan lain 1 :ssä ehdotettiin säädettäväksi, että kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Näin ollen poistuivat ne kaavoitustilanteeseen liittyvät 1 ja 2 momenttiin sisältyvät rajoitukset, jotka aikaisemmin ovat rajoittaneet etuosto-oikeutta. Yleisperustelujen mukaan 1 :n 3 momentin tarkoitusmääre jäisi edelleen voimaan. Etuosto-oikeutta voitaisiin käyttää vain, jos aluetta kohtuullisen ajan kuluessa tarvitaan siinä lueteltuihin tarkoituksiin. Isokylä-Toijala-Tavolan osayleiskaava on hyväksytty Salon valtuustossa Se on siis varsin tuore maankäytön suunnitelma. Vaikka Salon tonttivaranto ei tällä hetkellä ole esteenä kaupungin kehitykselle, on osayleiskaavan kaava-alueella tarpeen varautua tulevaisuuden tarpeisiin. Kaavaselostuksesta ilmenee, että suunnittelutyön yhteydessä on vuorovaikutuksessa esille noussut tavoite viihtyisästä ja turvallisesta asuinalueesta lähellä Salon-Halikon keskustaa.

5 Etuostolain esityöt ja oikeuskäytäntö huomioiden Salon kaupunginhallituksen päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on lain mukainen. Valituksessa ei myöskään esitetä perusteita, joiden nojalla päätös olisi kohtuuton. Oheisaineistona Tikkalan valitus ja Isokylä-Toijala-Tavolan osayleiskaavan kaavaselostus. Kaupunginjohtaja: Kaupunginhallitus antaa Turun hallinto-oikeudelle valmistelun mukaisen lausunnon. Valitus esitetään hylättäväksi. Pöytäkirja tämän asian kohdalla tarkastetaan heti kokouksessa. Päätös: Kaupunginhallitus hyväksyi päätösehdotuksen.