Lapintie, Tampere: Asemakaavan muutos

Transkriptio

1 Ryhmä 2, Tiimi 2: Nelli Frilander, Mia Gröhn, Vivi Pesonen, Leevi Valkeavirta Lapintie, Tampere: Asemakaavan muutos Suunnittelualueen esittely, lähtökohdat ja tavoitteet Lapintie 9 sijaitsee Tampereen keskustassa kaupunginosassa numero 9 Tampellan alueella. Kyseessä on korttelin numero 130 tontti 3. Tontilla on lähtötilanteessa ollut 1972 rakennettu viisikerroksinen asuinkerrostalo, joka porrastuu kallioiseen maastoon. Sen kerrosala on noin 4800 k-m². Alkuperäisen tontin pinta-ala on 7912m². Alueen yhteydessä on pohjoisessa Masuuninmäen puistoalue. Kaakossa tontti rajautuu Lapintiehen, lounaassa sitä reunustaa toinen asuinkerrostalotontti, ja sen koillisella puolella kulkee junarata. Lapintien eteläpuolella on Jussinkylän matalia asuinrakennuksia. Vuoden 1995 osayleiskaavassa suunnittelualue on kerrostalovaltaista asuntoaluetta; kerrosalasta pääosa on sijoitettava asuntoihin. Asunto Oy Lapintie 9:n taloyhtiöllä oli oma tontti ja käyttämätöntä rakennusoikeutta. Taloyhtiö teki vuonna 2013 putkiremontin, ja päätti hyödyntää rakennusoikeuttaan ja maksaa pois putkiremonttilainaa rakentamalla tontilleen lisää asuntoja. Vaihtoehtoina oli joko rakentaa tontille toinen kerrostalo tai laajentaa nykyistä rakennusta molemmista päädyistä. Talon jatkamisesta luovuttiin pian, koska ei tiedetty, kuinka vastikkeet ja muut kustannukset tulisi jakaa vanhojen ja uusien asuntojen kesken. Niinpä rakennusoikeutta päätettiin kasvattaa asemakaavamuutoksella niin, että alkuperäinen tontti jaettiin kahdeksi erilliseksi tontiksi. Asunto Oy Lapintie 9:n asemakaavamuutoksen tavoite oli yhdistää nykyisen kiinteistön käyttämätön rakennusoikeus ja uuden kiinteistön rakennusoikeus niin, että saadaan aikaan itsenäinen rakennuskelpoinen tontti, jonka rakennusoikeus olisi vähintään 3500 k-m². Sopiva paikka uudelle tontille ja rakennukselle löytyi Lapintien varrella olevan pysäköintialueen kohdalta. Aloitteen asemakaavan muutoksesta Asunto Oy Lapintie 9 teki Suunnittelualueeseen kuului osin myös Masuuninmäen puistoalue, jolloin suunnittelualueen kokonaispinta-ala oli 8338 m². Kaavahanke pääsi vireille lokakuussa 2013, kun asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma tuli nähtäville Sen tarkoituksena oli selittää, miksi kaava laaditaan, miten asia etenee ja milloin siihen voi vaikuttaa. Itse kaavoituksen tavoitteena oli selvittää suunnitelmien toteuttamiskelpoisuus muutosalueella. Suunnittelussa huomioitiin

2 alueen sijainti kaupunkirakenteessa ja kaupunkikuvassa siten, että uudisrakenne sovitetaan ympäristöönsä. Suunnitelma sopi kaupungin täydennysrakentamistavoitteisiin. Suunnitelmissa oli korvata vanha pysäköintialue sijoittamalla uudet pysäköintipaikat vanhan talon ympärille. Samalla talon piha-aluetta päätettiin parantaa asfaltoinnilla ja jalankulkureittien rakentamisella. Sisäpiha leikkipaikkoineen haluttiin säilyttää ennallaan. Uuden rakennuksen pysäköintipaikat tulisivat talon alle pysäköintihalliin. Taloyhtiölle ei ryhtynyt talon rakennuttajaksi, vaan rakennusoikeus myytiin ulkopuoliselle rakennusliikkeelle. Yhtiökokous päätti, että rakennusoikeuden ja tontin osan myymistä voitiin alkaa suunnitella. Konsultit olivat hankkeessa läsnä ensimmäisestä yhtiökokouksesta lähtien. Tarjouskilpailun voitti SRV Rakennus Oy, ja rakentamisen oli tarkoitus alkaa viimeistään syksyllä Arkkitehtisuunnittelijana on Arkkitehtitoimisto Helamaa&Heiskanen Oy. Rakennuksen julkisivu on pystytetty kesällä 2016, mutta sen arvioitu valmistuminen on Uuteen asunto-osakeyhtiöön tulee 62 asuntoa, kaikki omistusasuntoja, sekä neljä liiketilaa. Asuntojen koko vaihtelee 28 neliömetristä noin 100 neliömetriin. Rakennuksen kerrosmäärä porrastuu kuudesta kahdeksaan maaston mukaan. Myös Tampereen kaupungin Maankäytön suunnittelu osallistui hankkeeseen teettämällä Lapintien varteen yleissuunnitelman. Sen toteutti Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy vuonna Suunnitelmassa selvitettiin koko korttelin täydennysmahdollisuuksia ja pohdittiin erityisesti kaupunkikuvan luonnetta. Myös naapuritonteille ulottuvaa kolmen Lapintien suuntaisen kerrostalon ideaa luonnosteltiin, ja varmistettiin, että naapuritonttien mahdolliset täydennysrakentamishankkeet eivät esty. Naapuriyhtiöt eivät toistaiseksi ole toteuttamassa täydennysrakentamista. Asemakaavasuunnitelman kuvaus (korttelialueet, viher- ja virkistysalueet, liikenneverkko) Asemakaavan muutos teki mahdolliseksi Lapintie 9 korttelin täydentämisen Lapintien varteen sijoittuvalla asuinrakennuksella. Kuten aiemmin mainittu, kaavamuutos koskee korttelin numero 130 tonttia numero 3 sekä Masuuninmäen puistoaluetta. Tontti sijaitsee kaupunginosassa numero 9. Tontin käyttötarkoitus säilyy pääosin samana kuin aiemminkin. Uudelle sekä tontilla jo aiemmin sijainneelle rakennukselle jaetaan omat tontit: vanhasta tontista tulee tontti numero 8 ja uudesta tontti numero 9. Vanha rakennus säilytetään entisellään, mutta sen asemakaavamerkinnät päivitetään. Uusi asemakaava ottaa myös huomioon alueen uudet jalankulku- ja pyöräilyjärjestelyt. Korttelialueen rajat muuttuvat hieman aiemmasta asemakaavasta: 74 m 2 korttelialuetta liitetään Lapintien katualueeseen

3 ja 427 m 2 Masuuninmäen puistoa itse korttelialueeseen. Alueen kokonaiskerrosala on k-m 2 ja alueen tehokkuus on e=1,20. Tontin rakennusoikeus kasvaa 3900 k-m 2 aiemmasta. Sitova tonttijako laaditaan kaavan yhteydessä. Asemakaava on mahdollista toteuttaa, kun se saa lainvoiman. Hanke edellyttää maankäyttösopimuksen laatimista. Tontilla numero 8 sijaitsevan vanhan asuinkerrostalon korkeudeksi merkitään kuusi kerrosta. Korttelialueelle saa rakentaa myös liike-, toimisto-, työ- ja palvelutiloja. Rakennuksen asuntokerrosala on 4800m 2 ja taloustilaksi sallittu kerrosala 950m 2. Rakennuksen sekä asuin- että liike- ja toimistotiloja kohden on rakennettava yksi autopaikka jokaista 120 m 2 kohti (1ap/as120m2 ja 1ap/to120m2). 40:tä kerrosalaneliömetriä kohden on rakennettava yksi pyöräpaikka (1pp/40m2). Autopaikat toteutetaan pintapysäköintinä tontin pohjoisreunalla. Autopaikat jäsennöidään katoksien ja istutuskaistojen avulla. Tontilla numero 9 Lapintien varteen merkitään rakennusala kuusi- kahdeksankerroksiselle asuinkerrostalolle. Rakennus porrastuu maaston mukaan siten, että sen korkein osa tulee tontin koilliskulmaan sillan kupeeseen. Tontin pinta-ala on 1922 m 2. Tontilla on rakennusoikeutta 4250 k-m 2. Tästä 3700 k-m 2 on tarkoitettu asuintaloille, 400 k-m 2 liike-, toimisto-, palvelu-, yhteis- ja työtiloille ja 150 k-m 2 taloustiloille. Liike-, toimisto- ja palvelutilat sijaitsevat katutasossa Lapintien puoleisella julkisivulla (er-9). Rakennuksen matalin, kuusikerroksinen osa sijaitsee tontin lounaisosassa. Paikkaan merkitään myös rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylin korkeusasema (+124). Maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen sallitaan rakennuksen luoteispuolella (ma/a). Ohjeellinen pysäköintitiloihin johtava ajoluiska sijaitsee rakennuksen koillisnurkassa. Kummankin tontin huolto- ja pysäköintiliikenne järjestetään Lapintieltä nykyisen liittymän kohdalta. Rakennuksen julkisivut tulee rakentaa joko pääasiassa paikalla tai siten, että elementtisaumat eivät ole näkyvissä (ju-51). Lapintien puoleisten parvekkeiden tulee olla lasitettuja (las), rakennuksen koillissivulle ei saa sijoittaa parvekkeita lainkaan (epa). Näiden kahden julkisivun ulkoseinien ja muiden rakenteiden äänieristyksen liikennemelua vastaan tulee olla vähintään 32 dba. Rakennuksen varsinaisten kerrosten yläpuolelle ei saa rakentaa tiloja. Rakennusoikeuteen ei lasketa kerroksissa olevaa ilmanvaihtohuonetta. Tontin Lapintien puoleisessa reunassa sijaitsee yleiselle jalankululle osa, jonka kohdalla on kulkuaukko rakennukseen. Tontin lounaisosaan merkitään ohjeellinen maanalaista johtoa varten varattu alue tontin numero 8 vesihuollon takia. Kummankin tontin suunnittelussa ja rakentamisessa on huomioitava sijainti Seveso-II direktiivin mukaisen laitoksen konsultaatioalueella. Riskivaikutuksiin varautuminen näytetään rakennuslupaa haettaessa (sev-1). Uudelle rakennukselle muodostuu suojaisa kansipiha rakennuksen luoteispuolelle. Pihatason yhteistilat avataan oleskelupihalle, jonne on mahdollista sijoittaa istuskelualueita

4 tai grillikatos. Vanhan rakennuksen vehreä oleskelupiha säilyy lähes entisellään. Alueen luonteen kannalta merkittävät avokalliot ja puut pitää säilyttää. Lapintien puolelle erotellaan jalkakäytävä ja pyörätie, jonka pysäköinti- ja puurivi erottavat ajoradasta. Tontilla sijaitseva nykyinen puurivi korvataan katualueelle istutettavilla uusilla puilla. Toteutus ja suunnittelun vaiheet Tampellan asuinkorttelin täydennysrakentamisen kaavoitusprosessi noudatti pääpiirteissään yleisiä asemakaavan käsittelyvaiheita, jotka on esitetty graafissa 1. Muutosprosessi lähti liikkeelle tontin omistajan, As. Oy. Lapintie 9:n tehtyä ehdotuksen asemakaavan muuttamiseksi ja täydennysrakentamisen sallimiseksi tontille. Ehdotus oli tehty käyttäen yksityistä arkkitehtitoimistoa ja muistutti pääpiirteissään lopullisia, valmiita kaavamääräyksiä. Tämän jälkeen Tampereen kaupunki teetti osallistumis- ja arviointisuunnitelman As. Oy:n teettämien näiden viitteellisten suunnitelmien perusteella. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa tuli ilmi kolme kommenttia ja yksi mielipide. Kommentit tulivat Pirkanmaan maakuntamuseolta koskien kaavassa teetettävää selvitystä kulttuuriympäristöstä, pelastuslaitokselta tulleesta lähellä olevasta voimalaitoksen suojavyöhykkeen huomioimisesta sekä vesilaitoksen liityntäpisteen huomioimisesta. Naapuritaloyhtiö esitti kielteisen näkemyksen hankkeesta vedoten muun muassa asumisväljyyteen. Tähän vastattiin vastineella. Kaavan siirtyessä luonnosvaiheeseen pyydettiin lausuntoja kaupungin eri viranomaisilta ja muilta, joihin kaava vaikuttaa. Ympäristövirastolla tai sähkölaitoksella ei ollut mainittavaa kaavasta. TUKES esitti omaa kaavamerkintää voimalaitoksen lähellä varautumiseen, joka otettiin kaavassa huomioon. OAS:ssa laadittu kulttuurihistoriallinen selvitys oli maakuntamuseon mielestä riittävä. Kolmesta mielipiteestä kahdessa suhtauduttiin kielteisesti asemakaavamuutokseen muun muassa sen aiheuttaman maisemien, luonnonympäristön ja asuntojen arvojen pienenemisen vuoksi.

5 Kolmannessa mielipiteessä nostettiin esille vanhan jalkakäytävän poiston aiheuttamat muutokset. Tämä näkemys, sekä TUKES:n esitys otettiin vastineessa huomioon eli muutettiin kaavaa soveltuvin osin, kun taas kahden ensiksi mainittujen mielipiteiden vastineessa selitettiin, miksi perustelut eivät olleet valideja. Luonnos muutoksineen hyväksyttiin yhdyskuntalautakunnan kokouksessa nähtävillä olevaksi, jolloin muun muassa kuka tahansa kuntalainen saa antaa muistutuksen kaavasta. Tällaisia muistutuksia tuli kaksi. Ensimmäinen niistä koski epärealistisia pysäköintipaikkavaatimuksia: kaavassa pysäköintipaikkoja oli huomattavan vähän. Vastineessa todettiin kaupunkikuvan kehittyneen aiemmasta, eikä aiemman asemakaavan mukaisia pysäköintipaikkavaatimuksia tarvitsisi siis näin nykypäivänä noudattaa. Toinen muistutus koski liikenneväyliä lähialueella sekä polkupyöräparkkia alueella: nämä muutokset otettiin huomioon kaavaa vielä kerran muutettaessa. Kunnanvaltuusto hyväksyi kaavan Tämän jälkeen kaavan hyväksymisestä valitettiin, mutta valitus kuitenkin vedettiin tarkempien keskustelujen jälkeen pois, jolloin kaava sai lainvoiman. Tämä mahdollisti rakennustöiden aloittamisen normaalin käytännön mukaan. Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset ja jatkosuunnittelu Asemakaavan muutoksen selostuksessa on esitetty useita vaikutuksia, joita kaavamuutoksella on tavoiteltu. Pohjana esitetyille vaikutuksille on käytetty Maankäyttö- ja rakennuslain 39.2 pykälässä esitettyjä yleiskaavan sisältövaatimuksia, ja sitä, kuinka asemakaavan muutos tukee näiden tavoitteiden toteutumista. Koska alueella ei ollut kaavoitusvaiheessa voimassa oikeusvaikutteista yleiskaavaa, tuli kyseiset tekijät ottaa huomioon asemakaavan muutoksen laadinnassa. Suunnittelualueen täydennysrakentamisella tavoitellaan muun muassa yhdyskuntarakenteen toimivuutta, taloudellisuutta, ekologista kestävyyttä, sekä olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttöä. Lapintien kaava-alueelle osoitettu täydennysrakentaminen tukeutuu valmiiseen kaupunkirakenteeseen ja olemassa olevaan palveluverkostoon sekä kunnallistekniikkaan. Tällöin rakentaminen ei vaadi suuria investointeja, sillä alueella on pääosin valmiina muun muassa kaikki tarvittavat kunnallistekniset rakenteet ja liikenneyhteydet, ja se myös tukee yhdyskuntarakenteen eheyttä. Täydennysrakentamisen tulee tukea myös esimerkiksi asumisen tarpeiden, palveluiden saatavuuden ja elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä. Lapintien asemakaavan muutos on näiden tavoitteiden mukainen, sillä Tampereen keskusta-alueella on runsaasti palveluita asukkaiden tarpeisiin, ja toisaalta asuinrakentaminen keskusta-alueelle tuo myös olemassa oleville palveluille lisää asiakkaita. Lisäksi uuden asuinkerrostalon katutasoon on osoitettu uutta liiketilaa, joka palvelee sekä alueen vanhoja, että uusia asukkaita.

6 Asemakaavan muutoksessa ja sen mukaisessa rakentamisessa tulee ottaa huomioon myös tasapainoisen, turvallisen ja terveellisen elinympäristön edellytykset, ympäristöhaittojen vähentäminen, virkistysalueiden riittävyys sekä rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen. Keskustan hyvät liikenneyhteydet ja palvelutarjonta mahdollistavat tasa-arvoisen elinympäristön eri väestöryhmille, ja lisäksi tukevat ympäristöystävällisiä kulkumuotoja: kevyttä sekä julkista liikennettä. Lapintien alueella meluun on kiinnitettävä erityistä huomiota, ja melun vaimentaminen asunnoissa on toteutettu rakenteellisin keinoin. Kaavassa osoitettu uusi asuinrakennus vaimentaa osaltaan melua myös tontin vanhoissa rakennuksissa, sekä tontin piha-alueella parantaen pihan viihtyisyyttä ja suojaisuutta. Täydennysrakentamisen myötä Masuuninmäen puistoalue pienenee, kun radan varren jyrkkärinteistä aluetta liitetään korttelialueeseen. Kulkuyhteys luoteispuoliselle Masuuninmäen puistoalueelle järjestetään korttelin läpi, ja kaavoitettaessa on katsottu, että kaava-alueelle jää virkistysaluetta riittävästi täydennysrakentamisen jälkeenkin. Rakennettu ympäristö, maisema ja luonnonarvot on otettu kaavassa huomioon siten, että viitesuunnitelmat, joihin kaavamuutos perustuu, on toteutettu yleissuunnitelman tavoitteiden mukaisesti. Uudisrakentaminen on suunniteltu niin, että se sopii mahdollisimman hyvin maisemaan ja Lapintien katukuvaan, ja mahdollistaa myös korttelin myöhemmän täydentymisen. Korttelin käyttötarkoitus pysyy asemakaavamuutoksen jälkeen ennallaan; siihen kaavamuutos ei siis vaikuta. Kaavamuutos on mahdollistanut asuinrakentamisen Tampereen keskustaan hyvien kulkuyhteyksien varrelle, ja sen myötä suunnittelualueen rakentamisen tehokkuuden nousun 0,78:sta 1,20:een. Rakentaminen vaikuttaa toki ihmisten elinympäristöön jonkin verran: olemassa olevista rakennuksista avautuva näkymä muuttuu aiempaan nähden jonkin verran. Suunnittelualueen vehreään ja kallioiseen pihaan muutos ei juuri vaikuta, sillä uudisrakennus sijoittuu vanhan pysäköintialueen paikalle. Kaavamuutoksen myötä pysäköinti sijoittuu maanalaiseen pysäköintihalliin sekä vanhan rakennuksen viereen radan puolelle. Pyöräilijöiden ja jalankulkijoiden turvallisuutta parantavat katujärjestelyiden muutokset Lapintiellä on myös otettu kaavamuutoksessa huomioon. Lapintien kaavamuutos vaikuttaa myös alueen kaupunkikuvaan. Korttelin modernistiselle ajalle tyypillinen avoin tilarakenne vaihtuu uudisrakentamisen myötä kaupunkimaiseksi korttelirakenteeksi. Tämä jäsentää myös katutilaa selkeämmäksi, ja lisäksi katutasoon sijoitettavat liike-, toimisto- ja palvelutilat jatkavat Lapintien varren keskustamaista katutilaa. Liikenteen osalta asemakaavan muutoksessa on esitetty katualueen leventämistä ja yleisen jalankulkualueen sijoittamista tontin reunaan. Nämä tekijät tukevat Lapintien länsipäässä kulkevan erotellun jalankulku- ja pyöräilyväylän jatkamista suunnittelualueen kohdalle turvallisen ja yhtenäisen liikenneympäristön muodostamiseksi.

7 Asemakaavamuutoksella on joitakin pieniä, yksittäisiä vaikutuksia alueen luonnonympäristöön. Lapintien varresta joudutaan kaatamaan puita rakentamisen ja katujärjestelyiden myötä, mutta kävely- ja pyöräilyväyliä erottamaan istutetaan uusi puurivi. Lisäksi radan varren puistoalueelta joudutaan poistamaan kasvillisuutta jonkin verran, mutta alueella ei ole ollut aiemminkaan virkistyskäyttöä, joten vaikutukset ovat pienet. Kaiken kaikkiaan asemakaavan muutoksen vaikutukset alueella ovat olleet ja tulevat olemaan suhteellisen pieniä suunnittelualueen pienen koon takia. On kuitenkin todella tärkeää, että kaavoitusvaiheessa on mietitty tarkkaan, kuinka muutos tulee vaikuttamaan esimerkiksi kaupunkikuvaan ja -rakenteeseen. Näin muutoksen positiiviset vaikutukset on voitu maksimoida ja negatiiviset vaikutukset minimoida. Asemakaavan muutoksen pohjalta voidaan tulevaisuudessa suunnitella myös lähialueen muiden tonttien ja kortteleiden täydennysrakentamista tarpeen mukaan.

8 Lähteet: Lähteinä käytetty Tampereen kaavoitusyksikön dokumentteja Lapintien asemakaavamuutosalueesta ja kaavoitusprosessista. Saatavilla: Sekä Tampereen kaupungin artikkeli hankkeesta: