Maankäytön suunnittelu todellista kuntavaikuttamista

Transkriptio

1 Maankäytön suunnittelu todellista kuntavaikuttamista Rovaniemen kaupungin maapoliittinen ohjelma Seminaaripäivä Matti Ylijääskö

2 Maapoliittinen ohjelma Maankäyttö kv

3 Kaupunki ja maapolitiikka Maapolitiikalla ymmärretään niitä kaupungin toimintoja, jotka liittyvät maanhankintaan, maanluovutukseen, näihin johtavien sopimusten laatimiseen, maanhallintaan sekä asemakaavojen toteutumisen edistämiseen. Maapolitiikka on kaavoituksen ohella osa kuntasuunnittelun kokonaisuutta, jota kutsutaan maankäyttöpolitiikaksi. Maankäyttöpolitiikalla on suuri merkitys kaupungin strategian toteuttamisessa. Se luo edellytykset kaupungin asunto ja elinkeinopolitiikalle. Maankäyttöpolitiikan ja sen osana maapolitiikan tulee noudattaa ja tukea ympäristö ja ilmastopolitiikan periaatteita. Kaupungin maankäyttöä koskeva osio käsitellään erillisellä kaavoitusohjelmalla.

4 Maapolitiikka ja maankäyttöpolitiikka osana kaupungin keskeisiä strategioita Kuntasuunnittelu Asuntopolitiikka Elinkeinopolitiikka Maapolitiikka Maankäyttöpolitiikka Asemakaavoitus Yleiskaavoitus

5 Kaupungin maanomistus Rovaniemen kaupunki omistaa maa ja vesialueita yhteensä hehtaaria. Maaomaisuuden hankintamenoarvo tilinpäätöksessä on euroa. Maaomaisuuden käyttö jakautuu seuraavasti: omassa käytössä olevat, vuokratut, varatut ja vapaat tonttialueet 1216 ha yleisten alueiden rekisterissä 1032 ha metsätalous ja muussa käytössä ha

6 Kaupungin vuokra alueet maanvuokratulot olivat vuonna 2008 yhteensä 2,8 milj. euroa vuokramiehiä yhteensä 3400 AO ja AP tonttien osuus on 60 %, AR ja AK tonttien osuus on 12 %, teollisuustonttien osuus on 7 % muiden alueiden osuus on 21 %

7 Maapolitiikan keskeisimmät tavoitteet ovat riittävän ja kohtuuhintaisen tonttitarjonnan varmistaminen kaupungin tonttivarannon kasvattaminen riittävän raakamaareservin varmistaminen viihtyisä ja turvallinen yhdyskunta aluerakenteen eheyttäminen ja rakennetun infrastruktuurin käyttöasteen parantaminen sekä maaseudun kehittäminen alueellisten palvelukylien kautta.

8 Maanhankinta maata hankitaan pääsääntöisesti vapaaehtoisin kiinteistökaupoin maapoliittisten tavoitteiden mukaisesti maanhankinnan keskeisimpänä periaatteena on riittävä vaihtoehtoinen tonttitarjonta eri puolilla kaupunkia olemassa olevaa julkista ja yksityistä palvelurakennetta hyödyntäen. maanhankinnan painopistealueita ovat ensisijaisesti valmiin kunnallistekniikan piirissä olevat rakentamattomat tontit sekä palvelukylien kehittämiseen liittyvät maa alueet raakamaareserviksi hankitaan yksityisessä omistuksessa olevat maa alueet yleiskaavassa määritetyillä kaupungin laajenemissuunnilta sekä palvelukylien alueilta.

9 Lunastaminen Mikäli vapaaehtoiset kaupat eivätkä edellä mainitut muut vaihtoehdot takaa kaupungille riittävää tonttivarantoa, ryhdytään käyttämään tontinosan lunastuksia yhtenä keinona saada em. rakentamattomat tontit rakentamiskelpoisiksi Lisäksi tarvittaessa käytetään lunastuslain mukaista menettelyä uusien rakennusalueiden hankkimisessa.

10 Rakentamiskehotusmenettely kaupunginhallitus on antanut Ylikylän alueelle 12/2008 rakentamiskehotuksen 40 tontille sekä 3/2009 Saarenkylän alueelle 42 tontille menettely jatkuu Saarenkylän alueella uutena kohteena vanhan kaupungin alue

11 Etuostolaki etuostolain nojalla kaupunki saa tiedon kaikista alueellaan tapahtuneista kiinteistökaupoista. etuosto oikeus koskee yli 5000 m²:n suuruisia alueita. kaupunki on valmis käyttämään etuostomenettelyä maanhankintakeinona silloin, kun ostettava alue on kaupungille tarpeellinen joko nykyisiin tai tulevaisuuden tarpeisiin etuosto oikeutta käytetään aina, kun se on kaupungin kannalta tarkoituksenmukaista

12 Maankäyttösopimus sopimuksilla tarkoitetaan kaupungin ja maanomistajan välillä tehtävää yksityisoikeudellista sopimusta muun kuin kaupungin omistaman maan kaavoittamisesta ja kaavan toteuttamisesta tyypillinen sopimus sisältää asemakaavan toteuttamisen vastuujaon, osapuolten oikeudet ja velvoitteet sekä kustannusten jaon lisäksi sovitaan yleisten alueiden alueluovutuksista tai mahdollisista aluevaihdoista.

13 Maankäyttösopimus lain mukaan kaavojen sisällöstä ei sen sijaan voida sopia sitovasti kaavojen julkinen valmistelu ja kansalaisten vaikutusmahdollisuus varmistetaan myös siten, että maankäyttösopimus voidaan tehdä sitovasti vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä useimmiten sopimuksia tehdään kaavamuutosten yhteydessä.

14 Maankäyttösopimus tehdään maanomistajan kanssa uudessa asemakaavassa osoitetaan vähintään n. 500 krs m²:n rakennusoikeuden arvosta vastaava rakennusoikeus tai asemakaavan muutoksessa vähintään n. 500 krsm²:n rakennusoikeuden arvoa vastaava rakennusoikeuden lisäys tai asemakaavan muutos merkitsee kiinteistön arvon huomattavaa muutosta

15 Maankäyttösopimuksen perusteet kaupungin hyväksymä asemakaavaehdotus asemakaavaehdotuksen hyväksyminen edellyttää, että kaupungin ja maanomistajan välillä on allekirjoitettu maankäyttösopimus kaupungin ja maanomistajan välillä sovitaan mm. yleisten alueiden luovuttamisesta kaupungille, maanomistajan osallistumisesta kunnallistekniikan rakentamiskustannuksiin sekä rakentamisen toteuttamisaikataulusta

16 Maankäyttösopimuksen perusteet asemakaavaehdotuksen perusteella arvioidaan kiinteistön arvonnousu ympäristössä vallitsevan hintatason mukaan tästä arvonnoususta korvataan kaupungille 60 % hakija maksaa aina asemakaavoitukseen ja kiinteistönmuodostukseen liittyvät kustannukset

17 Kehittämiskorvausjärjestelmä Toissijaisena menettelytapana maankäyttösopimuksen jälkeen on maanomistajalta perittävä alueen kehittämiskorvaus jos maankäyttösopimusmenettelyä ei voi käyttää Kaupungille annetaan mahdollisuus periä laissa määritellyt yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset kunnallisena julkisoikeudellisena maksuna niiltä maanomistajilta, jotka saavat kaavasta merkittävästi hyötyä ja joiden kanssa yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten korvaamisesta ei ole päästy sopimukseen Toimielimen päätöksellä voidaan periä enintään 60 % asemakaavasta johtuvasta maan arvonnoususta

18 Kehittämisalue Kunta voi määrätä kaavoituksen yhteydessä tai erillisellä päätöksellä yhden tai useamman rajatun alueen kehittämisalueeksi enintään 10 vuodeksi. Alue voi olla rakentamaton tai rakennettu Kehittämisalueelle muodostetaan erillinen yhteisö, joka vastaa katujen ja yleisten alueiden toteuttamisesta Alueelle suunnataan erityisiä asunto ja elinkeinopoliittisia tukitoimia Kunnalla on oikeus periä kehittämismaksua maanomistajilta erityisestä hyödystä Alueen toteuttamisesta kertyvien hyötyjen ja kustannusten jakamiseksi voidaan erityisestä syystä suorittaa kiinteistöjärjestely kunnan ja kiinteistönomistajien kesken Kehittämisalueella kunnalla on pinta alarajoitukseton etuosto oikeus.

19 Asuntotonttien luovuttaminen, luovutusehdot ja hinnat Omakoti ja rivitalotontit luovutetaan pääsääntöisesti joko vuokraamalla tai myymällä tontinsaajan oman valinnan mukaisesti Kaupunginhallitus päättää erikseen, jos määrätyt tontit luovutetaan vain myymällä kaupunginhallitus päättää tonttien luovutushinnat ja ehdot. Omakoti ja rivitalotonttien vuokra aika on 60 vuotta ja vuosivuokra on 5 % luovutushinnasta sidottuna elinkustannusindeksiin Tontit kuulutetaan julkisesti haettavaksi lehtikuulutuksella ja kaupungin internet sivuilla

20 Kerrostalotonttien luovuttaminen Asuinkerrostalotontit myydään 1. kaupunginosassa ja siihen välittömästi liittyvillä alueilla tarjousten perusteella Muualla alueella kaupunginhallitus päättää tapauskohtaisesti tontin luovutustavasta, luovutushinnasta ja siitä luovutetaanko asuinkerrostalotontteja myös vuokraamalla

21 Teollisuustonttien luovuttaminen Teollisuustonttien luovuttaminen päätetään tonttikohtaisesti erikseen. Tontit voidaan joko myydä tai vuokrata kaupungin päättämin luovutusehdoin Vuokra aika on pääsääntöisesti 30 vuotta ja vuosivuokra on 3 % tontin luovutushinnasta sidottuna elinkustannusindeksiin

22 Maapolitiikan nykytilanne Lampelan alueen toteuttaminen Eteläkeskuksen liike ja teollisuusalueen maankäytön uudistaminen Rakentamiskehotusmenettely Raakamaa alueiden hankinta Lunastamismenettelyä harkitaan uusien alueiden hankinnassa